Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Налог на имущество организаций
Обстоятельства: Истец указал, что является собственником нежилых помещений. Несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости рыночной стоимости нарушает права истца, как плательщика налога.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Московский городской суд в составе
председательствующего судьи Сибул Ж.А.
при секретаре В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "АШАН" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений,
установил:
ООО "АШАН" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений.
Просит установить кадастровую стоимость нежилого помещения общей площадью 19 462,5 кв. м с кадастровым номером 77:04:телефон:2611, расположенного по адресу: адрес, в размере его рыночной стоимости сумма по состоянию на 16 сентября 2014 года, определенной в отчете об оценке от 29 сентября 2015 года N 1442-13/15-Н.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения общей площадью 1129,4 кв. м с кадастровым номером 77:04:телефон:2614, расположенного по адресу: адрес, в размере его рыночной стоимости сумма по состоянию на 16 сентября 2014 года, определенной в отчете об оценке от 29 сентября 2015 года N 1442-16/15-Н.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения общей площадью 17 824,2 кв. м с кадастровым номером 77:04:телефон:3410, расположенного по адресу: адрес, в размере его рыночной стоимости сумма по состоянию на 07 августа 2014 года, определенной в отчете об оценке от 29 сентября 2015 года N 1442-19/15-Н.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения общей площадью 3 435,4 кв. м с кадастровым номером 77:04:телефон:3408, расположенного по адресу: адрес, в размере его рыночной стоимости, равной сумма по состоянию на 07 августа 2014 года, определенной в отчете об оценке от 29 сентября 2015 года N 1442-20/15-Н.
В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является собственником указанных выше нежилых помещений.
По результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 16 сентября 2014 года кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:04:телефон:2611 установлена в размере телефон,75 руб., по состоянию на 16 сентября 2014 года кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:04:телефон:2614 установлена в размере телефон,45 руб., по состоянию на 07 августа 2014 года кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:04:телефон:3410 установлена в размере телефон,65 руб., по состоянию на 07 августа 2014 года кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:04:телефон:3408 установлена в размере сумма.
Поскольку обществу принадлежат указанные нежилые помещения, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости их рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Представитель ООО "АШАН" фио, представляющий также интересы заинтересованного лица наименование организации, в судебном заседании требование о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений поддержал в полном объеме.
Представитель Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы фио возражала против удовлетворения административного иска об установлении кадастровой стоимости спорных нежилых помещений в размере рыночной на основании представленных административным истцом отчетов.
Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении слушания дела не просили.
Выслушав объяснения представителей административного истца, ответчика, заинтересованных лиц, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, в том числе, заключение судебной экспертизы, допросив эксперта фио, суд приходит к следующему выводу.
Судом установлено, что административному истцу на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 19 462,5 кв. м с кадастровым номером 77:04:телефон:2611, расположенное по адресу: адрес, в отношении которого утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 16 сентября 2014 года в размере сумма, что подтверждается нотариально удостоверенной копией свидетельства о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 11), кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 34), сведениями из кадастрового паспорта помещения (том 1 л.д. 15 - 28).
Также административный истец является сособственником (доля в праве 9682/10 000) нежилого помещения общей площадью 1129,4 кв. м с кадастровым номером 77:04:телефон:2614, расположенного по адресу: адрес. 318/10 000 долей в праве собственности принадлежит наименование организации.
В отношении указанного нежилого помещения утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 16 сентября 2014 года в размере телефон,45 руб., что подтверждается нотариально удостоверенной копией свидетельства о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 12), кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 35), сведениями из кадастрового паспорта помещения (том 1 л.д. 29 - 30).
Административному истцу на праве собственности также принадлежит нежилое помещение площадью 17 824,2 кв. м с кадастровым номером 77:04:телефон:3410, расположенное по адресу: адрес.
В отношении указанного нежилого помещения утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 07 августа 2014 года в размере телефон. сумма, что подтверждается нотариально удостоверенной копией свидетельства о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 14), кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 37), сведениями из кадастрового паспорта помещения (том 1 л.д. 32).
Административный истец также является сособственником (доля в праве 9545/10 000) нежилого помещения общей площадью 3 435,4 кв. м с кадастровым номером 77:04:телефон:3408, расположенного по адресу: адрес. 455/10000 долей в праве собственности принадлежит наименование организации.
В отношении указанного нежилого помещения утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 07 августа 2014 года в размере сумма, что подтверждается нотариально удостоверенной копией свидетельства о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 13), кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 36), сведениями из кадастрового паспорта помещения (том 1 л.д. 31).
Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорных объектов недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из кадастровой стоимости.
Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных нежилых помещений влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
При таких данных суд находит, что обращение ООО "АШАН" в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, которой закреплено право оспаривания результатов определения кадастровой стоимости за лицами, чьи права и обязанности затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости.
При этом суд учитывает, что указанной нормой возможность оспаривания кадастровой стоимости не поставлена в зависимость от вида объекта недвижимого имущества, наличия либо отсутствия в законодательстве о таких объектах нормы, напрямую закрепляющей в случаях определения рыночной стоимости объекта возможность установления его кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости.
Законодательный запрет на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости в отношении объектов капитального строительства, посредством указания их рыночной стоимости, отсутствует.
Кроме того, право на обращение в суд с указанными требованиями также подтверждено в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03 июля 2014 года N 1555-О, из которого следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки.
Судом также установлено, что истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений и обратился с соответствующими заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве.
Решениями Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве, от 17, 26 ноября 2015 года ООО "АШАН" было отказано в удовлетворении заявлений о пересмотре результатов определения вышепоименованной кадастровой стоимости объектов недвижимости (т. 1, л.д. 38 - 50), в связи с чем ООО "АШАН" обратилось в суд с настоящим административным иском.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
ООО "АШАН" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений, установлении кадастровой стоимости в размере, равном их рыночной стоимости, были представлены: отчет от 29 сентября 2015 года N 1442-13/15-Н об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:04:телефон:2611, расположенного по адресу: адрес, составленный Компанией GBA (Гросс-Консалт), отчет от 29 сентября 2015 года N 1442-16/15-Н об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:04:телефон:2614, расположенного по адресу: адрес, составленный Компанией GBA (Гросс-Консалт), отчет от 29 сентября 2015 года N 1442-19/15-Н об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:04:телефон:3410, расположенного по адресу: адрес, составленный Компанией GBA (Гросс-Консалт), отчет от 29 сентября 2015 года N 1442-20/15-Н об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:04:телефон:3408, расположенного по адресу: адрес, составленный Компанией GBA (Гросс-Консалт), положительные экспертные заключения Общероссийской наименование организации на указанные отчеты N 5250/2015 и N 5223/2015 от 26.10.2015 года, N 5041/2015 от 08.10.2015 года, N 4979/2015 от 12.10.2015 года.
Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.
В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости спорных объектов недвижимости в целях устранения возникших сомнений по ходатайству представителя административного истца определением Московского городского суда от 03 февраля 2016 года по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам наименование организации.
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 15 марта 2016 года отчет от 29 сентября 2015 г. N 1442-13/15-Н об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:04:телефон:2611, расположенного адресу: адрес, составленный Компанией GBA (Гросс-Консалт), требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки не соответствует.
Так, оценщик на стр. 65 - 66 производил расчет ставки арендной платы для якорных арендаторов по данным, указанным в обзорах рынка торговой недвижимости, а не проводил самостоятельный расчет арендных ставок.
Указанные в обзорах рынка торговой недвижимости ставки для якорных арендаторов являются усредненными и не учитывают таких важных ценообразующих параметров, как местоположение объекта, этаж расположения, уровень отделки, наличие отдельного входа.
Таким образом, нарушен п. 4 ФСО N 3, утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. N 254 (информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности).
Оценщик на стр. 70 - 72 при расчете корректировки на местоположение сравнивает аналоги, которые отличаются между собой по основным ценообразующим показателям: расположением на этаже (1,2 этаж), общей площадью (от 8 кв. м до 2193 кв. м), тогда как указанные аналоги должны различаться между собой только местоположением, либо должны быть скорректированы по отличающимся параметрам. Тем самым, нарушен п. 4 ФСО N 3, утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. N 254.
Оценщик на стр. 82 - 83 определяет величину операционных расходов, которые несет владелец помещения за использование общего имущества здания на основании данных Заказчика (Соглашение об управлении, заключенное между наименование организации и ООО "АШАН" 04.10.2006 г.), не анализируя их на соответствие рыночным данным. В то же время у оценщика имелись рыночные данные о величине операционных расходов, которые представлены в Отчете оценщика на стр. 38 (нарушен п. 4 ФСО N 3, утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. N 254).
Указанные выше нарушения существенно повлияли на рыночную стоимость оцениваемого нежилого помещения.
Рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:04:телефон:2611, расположенного по адресу: адрес, по состоянию на 16 сентября 2014 года составляет сумма.
Согласно заключению эксперта Отчет от 29 сентября 2015 г. N 1442-16/15-Н об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:04:телефон:2614, расположенного по адресу: адрес, составленный Компанией GBA (Гросс-Консалт), требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки также не соответствует.
Эксперт, аналогично замечаниям по указанному выше отчету, указал на то, что оценщиком расчет ставки арендной платы для якорных арендаторов произведен по данным, указанным в обзорах рынка торговой недвижимости, при этом не произведен самостоятельный расчет арендных ставок (нарушен п. 4 ФСО N 3, утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. N 254).
Оценщик на стр. 64 - 66 при расчете корректировки на местоположение, сравнивает аналоги, которые отличаются между собой по основным ценообразующим показателям: расположением на этаже (1, 2 этаж), общей площадью (от 8 до 2193 кв. м), тогда как указанные аналоги должны различаться между собой только местоположением, либо должны быть скорректированы по отличающимся параметрам (нарушен п. 4 ФСО N 3).
Оценщик на стр. 76 - 77 определяет величину операционных расходов, которые несет владелец помещения за использование общего имущества здания на основании данных Заказчика (Соглашение об управлении, заключенное между наименование организации и ООО "АШАН" 04.10.2006 г.), не анализируя их на соответствие рыночным данным. В то же время у оценщика имелись рыночные данные о величине операционных расходов, которые представлены в Отчете оценщика на стр. 32.
Указанные выше нарушения существенно повлияли на рыночную стоимость оцениваемого нежилого помещения.
Рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:04:телефон:2614, расположенного по адресу: адрес, по состоянию на 16 сентября 2014 года составляет сумма.
Согласно экспертному заключению Отчет от 29 сентября 2015 г. N 1442-19/15-Н об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:04:телефон:3410, расположенного по адресу: адрес, составленный Компанией GBA (Гросс-Консалт), требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки не соответствует.
Рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:04:телефон:3410, расположенного по адресу: адрес, по состоянию на 07 августа 2014 года составляет сумма.
Эксперт также пришел к выводу о том, что Отчет от 29 сентября 2015 г. N 1442-20/15-Н об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:04:телефон:3408, расположенного по адресу: адрес, составленный Компанией GBA (Гросс-Консалт), не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.
Рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:04:телефон:3408, расположенного по адресу: адрес, по состоянию на 07 августа 2014 года составляет сумма.
Мотивы, по которым представленные административным истцом отчеты об оценке признаны не соответствующими требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, подробно приведены экспертом в заключении (стр. 184 - 191).
Административный истец выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки и величины итоговой рыночной стоимости спорных объектов недвижимости оспаривал.
Судом для проверки доводов административного истца, представившего письменные возражения на заключение судебной экспертизы, вызвана в судебное заседание и допрошена эксперт фио, которая выводы судебной экспертизы подтвердила, представив письменные пояснения.
По поставленным вопросам пояснила, что в приведенном оценщиком анализе рынка ставка аренды для якорных арендаторов разбита только по профилю и площади, при этом фактор местоположения не анализируется.
Между тем, из заключения эксперта в таблице 8 на стр. 44 - 45 видно, как влияет такой ценообразующий фактор как местоположение на аренду и продажу торговых объектов. Указанный вывод эксперт подтверждает картой из информационно-аналитического бюллетеня RWAY N 224, ноябрь 2013 г. "Базовые показатели рынка коммерческой недвижимости г. Москвы", из которой следует, что ставки аренды стоимости торговых объектов значительно отличаются между собой в зависимости от местоположения. Этаж расположения является ценообразующим параметром, т.к. в крупном торговом центре якорные арендаторы могут располагаться на каждом этаже. Наличие отдельного входа также является ценообразующим параметром.
Что касается состава и величины операционных расходов, которые несет владелец помещения в связи с использованием общего имущества здания, то по соглашению, на которое ссылается административный истец, данные расходы включают в себя затраты и расходы любого вида и характера, понесенные Управляющим имуществом в связи с управлением, эксплуатацией, ремонтом, инспектированием, охраной, обеспечением безопасности и порядка на площадях общего пользования, не входящих в состав рассматриваемого в Отчете об оценке торгово-офисного блока.
Согласно данным информационно-аналитического бюллетеня рынка недвижимости RWAY, который имелся у Оценщика, операционные расходы включают в себя все необходимые расходы: расходы на управление, техническое обслуживание здания, уборку, охрану и т.д.
Экспертом на стр. 193 заключения был проведен анализ зависимости ставки аренды торговых помещений, расположенных в торговых центрах, на удаленность от метро. Данной зависимости установлено не было, поскольку все объекты-аналоги сопоставимы по данному показателю, в связи с чем довод административного истца о том, что отказ эксперта от корректировки не обоснован, не принимается.
Кроме того, Экспертом было установлено, что аналог N 3, используемый для расчета арендной ставки для гипермаркета "АШАН", является торговым центром районного назначения и имеет название ТЦ "Орленок". В данной связи довод о том, что указанный объект является объектом стрит-ритейла, для которого ставка аренды выше средних ставок за объекты торговой недвижимости, не может быть признан состоятельным.
С учетом того, что оценка проводилась экспертом на ретроспективную дату, эксперт был ограничен в аналогах. Дата предложения аналога N 3 отличается от даты установления стоимости, но экспертом была введена обоснованная корректировка.
Эксперт фио также пояснила, что при определении корректировки на площадь Сборник СРК 14 не был ею использован по той причине, что в выборку в данном сборнике попали объекты площадью до 15 000 кв. м. Если применить указанную в сборнике формулу к объекту исследования, получится отрицательное значение, что недопустимо.
Для подтверждения отсутствия необходимости внесения данной корректировки на площадь эксперт дополнительно привел 3 показательных аналога различной площади. После внесения всех корректировок в ставки аренды торговых помещений видно, что необходимость внесения корректировки на площадь отсутствует.
Относительно анализа зависимости ставки аренды торговых помещений, расположенных в торговых центрах, от расположения и удаленности от метро, эксперт отметил, что все объекты-аналоги расположены в одной ценовой зоне, что подтверждается картой из информационно-аналитического бюллетеня RWAY N 224, ноябрь 2013 г. "Базовые показатели рынка коммерческой недвижимости г. Москвы". Более того, все аналоги расположены на 1-линии улиц. Утверждение административного истца о том, что аналог N 1 расположен на первой линии оживленной транспортной магистрали - адрес, не соответствует действительности. Аналог N 1 расположен на дублере адрес, а не на основной автомагистрали. Соответственно аналог N 1 сопоставим с остальными аналогами по линии расположения. Аналоги N 1 и N 2 удалены от метро на 18 - 19 минут пешком (по данным Google.map). Доступность объектов, расположенных от метро более чем на 15 минут, приравнивают к транспортной. Аналоги N 3 - 7 удалены от метро на 10 - 12 минут пешком. Поэтому утверждение о том, что аналог N 1 удален от метро на таком же расстоянии, что и аналоги N 5 - 7, также ошибочно.
Иные доводы административного истца, приведенные в письменных возражениях, суд также не может принять во внимание, поскольку они основаны на субъективном толковании норм законодательства об оценочной деятельности и опровергаются пояснениями эксперта, данными в судебном заседании.
Оценивая выводы эксперта наименование организации, суд приходит к выводу о том, что они мотивированы, научно обоснованы.
Экспертиза назначалась непосредственно судом и ее производство поручалось выбранному им экспертному учреждению. Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающими правом на проведение подобного рода исследования. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.
Составленное экспертное заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных нежилых помещений.
В соответствии с частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса.
Согласно частям 1 - 4, 8 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в своем решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.
Проанализировав экспертное заключение, возражения административного истца, допросив эксперта и дав оценку его пояснениям в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд считает, что правильность изложенных в нем выводов административным истцом не опровергнута, расценивает его как надлежащее доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки, которое может быть положено в основу решения.
Суд находит, что экспертное заключение полностью соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; приведенные в отчете выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых нежилых помещений сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного (индикативно) и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки; суд считает, что приведенные в заключении сведения дают надлежащее представление о рынке недвижимости города Москвы на даты оценки по спорному сегменту и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость такого рода недвижимости, о местоположении объектов, их количественных и качественных характеристиках; в качестве ценообразующих факторов отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают объекты оценки; корректировки приведены по всем значимым элементам сравнения; в заключении экспертом произведен качественный анализ доходов, которые каждый объект оценки способен приносить, и верно определены связанные с объектом оценки расходы; расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными; в экспертном заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве и дате ее подготовке, приложены копии необходимых материалов и распечатки; заключение не допускает неоднозначного толкования; в заключении изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объектов оценки; информация об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объектов оценки, подтверждена; состав и последовательность представленных в заключении материалов и описание процесса оценки позволяет полностью воспроизвести расчет стоимости; итоговый результат получен при согласовании результатов применения подходов и проверен применительно к диапазону рыночной стоимости недвижимости аналогичного сегмента рынка; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на актуальные даты.
Кроме того, суд отмечает, что все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний. В свою очередь, суду не представлено сведений о наличии соответствующих познаний у представителя административных ответчиков, а также административного истца, представившего суду свои возражения относительно заключения судебной экспертизы.
Письменные замечания на заключение судебной экспертизы оценщика Компании GBA (Гросс-Консалт) фио, составившего отчеты об оценке, которые являлись предметом проверки судебной экспертизы, со ссылкой на якобы допущенные экспертом, по его мнению, нарушения, при отсутствии данных о том, как эти нарушения повлияли на итоговую величину рыночной стоимости спорных объектов, с учетом пояснений эксперта фио в судебном заседании, которым суд дал правовую оценку, а также иных доказательств в их совокупности, о незаконности и необоснованности экспертного заключения не свидетельствуют.
При таких обстоятельствах доводы административного истца, не согласившегося с экспертным заключением, о том, что оно не может достоверно подтвердить рыночную стоимость объектов оценки, суд не может признать состоятельными.
По приведенным выше мотивам у суда не имелось оснований для удовлетворения ходатайства представителя административного истца о повторной экспертизе.
С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость нежилого помещения общей площадью 19 462,5 кв. м с кадастровым номером 77:04:телефон:2611, расположенного по адресу: адрес, должна быть определена в размере его рыночной стоимости, равной сумма по состоянию на 16 сентября 2014 года на основании заключения эксперта.
Кадастровую стоимость нежилого помещения общей площадью 1129,4 кв. м с кадастровым номером 77:04:телефон:2614, расположенного по адресу: адрес, суд устанавливает в размере его рыночной стоимости, равной сумма по состоянию на 16 сентября 2014 года на основании заключения эксперта.
Кадастровую стоимость нежилого помещения общей площадью 17 824,2 кв. м с кадастровым номером 77:04:телефон:3410, расположенного по адресу: адрес, суд устанавливает в размере его рыночной стоимости, равной сумма по состоянию на 07 августа 2014 года на основании экспертного заключения.
Кадастровая стоимость нежилого помещения общей площадью 3435,4 кв. м с кадастровым номером 77:04:телефон:3408, расположенного по адресу: адрес, устанавливается судом в размере его рыночной стоимости, равной сумма по состоянию на 07 августа 2014 года на основании заключения эксперта.
При этом датой обращения с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости следует считать дату обращения административного истца в Комиссию: 06 ноября 2015 года - для нежилых помещений с кадастровыми номерами 77:04:телефон:2611 и 77:04:телефон:2614, 28 октября 2015 года - для нежилых помещений с кадастровыми номерами 77:04:телефон:3410 и 77:04:телефон:3408.
Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, устанавливают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
При таких данных, установленная настоящим решением кадастровая стоимость помещений применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2015 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения общей площадью 19 462,5 кв. м с кадастровым номером 77:04:телефон:2611, расположенного по адресу: адрес, в размере его рыночной стоимости, равной сумма по состоянию на 16 сентября 2014 года.
Датой обращения с заявлением считать 06 ноября 2015 года, в связи с чем применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2015 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения общей площадью 1129,4 кв. м с кадастровым номером 77:04:телефон:2614, расположенного по адресу: адрес, в размере его рыночной стоимости, равной сумма по состоянию на 16 сентября 2014 года.
Датой обращения с заявлением считать 06 ноября 2015 года, в связи с чем применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2015 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения общей площадью 17 824,2 кв. м с кадастровым номером 77:04:телефон:3410, расположенного по адресу: адрес, в размере его рыночной стоимости, равной сумма по состоянию на 07 августа 2014 года.
Датой обращения с заявлением считать 28 октября 2015 года, в связи с чем применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2015 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения общей площадью 3435,4 кв. м с кадастровым номером 77:04:телефон:3408, расположенного по адресу: адрес, в размере его рыночной стоимости, равной сумма по состоянию на 07 августа 2014 года.
Датой обращения с заявлением считать 28 октября 2015 года, в связи с чем применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2015 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 10.05.2016 ПО ДЕЛУ N 3А-129/2016
Требование: О пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений.Разделы:
Налог на имущество организаций
Обстоятельства: Истец указал, что является собственником нежилых помещений. Несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости рыночной стоимости нарушает права истца, как плательщика налога.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 10 мая 2016 г. по делу N 3А-129/2016
Московский городской суд в составе
председательствующего судьи Сибул Ж.А.
при секретаре В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "АШАН" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений,
установил:
ООО "АШАН" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений.
Просит установить кадастровую стоимость нежилого помещения общей площадью 19 462,5 кв. м с кадастровым номером 77:04:телефон:2611, расположенного по адресу: адрес, в размере его рыночной стоимости сумма по состоянию на 16 сентября 2014 года, определенной в отчете об оценке от 29 сентября 2015 года N 1442-13/15-Н.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения общей площадью 1129,4 кв. м с кадастровым номером 77:04:телефон:2614, расположенного по адресу: адрес, в размере его рыночной стоимости сумма по состоянию на 16 сентября 2014 года, определенной в отчете об оценке от 29 сентября 2015 года N 1442-16/15-Н.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения общей площадью 17 824,2 кв. м с кадастровым номером 77:04:телефон:3410, расположенного по адресу: адрес, в размере его рыночной стоимости сумма по состоянию на 07 августа 2014 года, определенной в отчете об оценке от 29 сентября 2015 года N 1442-19/15-Н.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения общей площадью 3 435,4 кв. м с кадастровым номером 77:04:телефон:3408, расположенного по адресу: адрес, в размере его рыночной стоимости, равной сумма по состоянию на 07 августа 2014 года, определенной в отчете об оценке от 29 сентября 2015 года N 1442-20/15-Н.
В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является собственником указанных выше нежилых помещений.
По результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 16 сентября 2014 года кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:04:телефон:2611 установлена в размере телефон,75 руб., по состоянию на 16 сентября 2014 года кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:04:телефон:2614 установлена в размере телефон,45 руб., по состоянию на 07 августа 2014 года кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:04:телефон:3410 установлена в размере телефон,65 руб., по состоянию на 07 августа 2014 года кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:04:телефон:3408 установлена в размере сумма.
Поскольку обществу принадлежат указанные нежилые помещения, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости их рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Представитель ООО "АШАН" фио, представляющий также интересы заинтересованного лица наименование организации, в судебном заседании требование о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений поддержал в полном объеме.
Представитель Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы фио возражала против удовлетворения административного иска об установлении кадастровой стоимости спорных нежилых помещений в размере рыночной на основании представленных административным истцом отчетов.
Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении слушания дела не просили.
Выслушав объяснения представителей административного истца, ответчика, заинтересованных лиц, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, в том числе, заключение судебной экспертизы, допросив эксперта фио, суд приходит к следующему выводу.
Судом установлено, что административному истцу на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 19 462,5 кв. м с кадастровым номером 77:04:телефон:2611, расположенное по адресу: адрес, в отношении которого утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 16 сентября 2014 года в размере сумма, что подтверждается нотариально удостоверенной копией свидетельства о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 11), кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 34), сведениями из кадастрового паспорта помещения (том 1 л.д. 15 - 28).
Также административный истец является сособственником (доля в праве 9682/10 000) нежилого помещения общей площадью 1129,4 кв. м с кадастровым номером 77:04:телефон:2614, расположенного по адресу: адрес. 318/10 000 долей в праве собственности принадлежит наименование организации.
В отношении указанного нежилого помещения утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 16 сентября 2014 года в размере телефон,45 руб., что подтверждается нотариально удостоверенной копией свидетельства о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 12), кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 35), сведениями из кадастрового паспорта помещения (том 1 л.д. 29 - 30).
Административному истцу на праве собственности также принадлежит нежилое помещение площадью 17 824,2 кв. м с кадастровым номером 77:04:телефон:3410, расположенное по адресу: адрес.
В отношении указанного нежилого помещения утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 07 августа 2014 года в размере телефон. сумма, что подтверждается нотариально удостоверенной копией свидетельства о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 14), кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 37), сведениями из кадастрового паспорта помещения (том 1 л.д. 32).
Административный истец также является сособственником (доля в праве 9545/10 000) нежилого помещения общей площадью 3 435,4 кв. м с кадастровым номером 77:04:телефон:3408, расположенного по адресу: адрес. 455/10000 долей в праве собственности принадлежит наименование организации.
В отношении указанного нежилого помещения утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 07 августа 2014 года в размере сумма, что подтверждается нотариально удостоверенной копией свидетельства о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 13), кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 36), сведениями из кадастрового паспорта помещения (том 1 л.д. 31).
Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорных объектов недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из кадастровой стоимости.
Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных нежилых помещений влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
При таких данных суд находит, что обращение ООО "АШАН" в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, которой закреплено право оспаривания результатов определения кадастровой стоимости за лицами, чьи права и обязанности затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости.
При этом суд учитывает, что указанной нормой возможность оспаривания кадастровой стоимости не поставлена в зависимость от вида объекта недвижимого имущества, наличия либо отсутствия в законодательстве о таких объектах нормы, напрямую закрепляющей в случаях определения рыночной стоимости объекта возможность установления его кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости.
Законодательный запрет на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости в отношении объектов капитального строительства, посредством указания их рыночной стоимости, отсутствует.
Кроме того, право на обращение в суд с указанными требованиями также подтверждено в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03 июля 2014 года N 1555-О, из которого следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки.
Судом также установлено, что истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений и обратился с соответствующими заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве.
Решениями Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве, от 17, 26 ноября 2015 года ООО "АШАН" было отказано в удовлетворении заявлений о пересмотре результатов определения вышепоименованной кадастровой стоимости объектов недвижимости (т. 1, л.д. 38 - 50), в связи с чем ООО "АШАН" обратилось в суд с настоящим административным иском.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
ООО "АШАН" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений, установлении кадастровой стоимости в размере, равном их рыночной стоимости, были представлены: отчет от 29 сентября 2015 года N 1442-13/15-Н об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:04:телефон:2611, расположенного по адресу: адрес, составленный Компанией GBA (Гросс-Консалт), отчет от 29 сентября 2015 года N 1442-16/15-Н об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:04:телефон:2614, расположенного по адресу: адрес, составленный Компанией GBA (Гросс-Консалт), отчет от 29 сентября 2015 года N 1442-19/15-Н об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:04:телефон:3410, расположенного по адресу: адрес, составленный Компанией GBA (Гросс-Консалт), отчет от 29 сентября 2015 года N 1442-20/15-Н об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:04:телефон:3408, расположенного по адресу: адрес, составленный Компанией GBA (Гросс-Консалт), положительные экспертные заключения Общероссийской наименование организации на указанные отчеты N 5250/2015 и N 5223/2015 от 26.10.2015 года, N 5041/2015 от 08.10.2015 года, N 4979/2015 от 12.10.2015 года.
Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.
В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости спорных объектов недвижимости в целях устранения возникших сомнений по ходатайству представителя административного истца определением Московского городского суда от 03 февраля 2016 года по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам наименование организации.
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 15 марта 2016 года отчет от 29 сентября 2015 г. N 1442-13/15-Н об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:04:телефон:2611, расположенного адресу: адрес, составленный Компанией GBA (Гросс-Консалт), требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки не соответствует.
Так, оценщик на стр. 65 - 66 производил расчет ставки арендной платы для якорных арендаторов по данным, указанным в обзорах рынка торговой недвижимости, а не проводил самостоятельный расчет арендных ставок.
Указанные в обзорах рынка торговой недвижимости ставки для якорных арендаторов являются усредненными и не учитывают таких важных ценообразующих параметров, как местоположение объекта, этаж расположения, уровень отделки, наличие отдельного входа.
Таким образом, нарушен п. 4 ФСО N 3, утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. N 254 (информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности).
Оценщик на стр. 70 - 72 при расчете корректировки на местоположение сравнивает аналоги, которые отличаются между собой по основным ценообразующим показателям: расположением на этаже (1,2 этаж), общей площадью (от 8 кв. м до 2193 кв. м), тогда как указанные аналоги должны различаться между собой только местоположением, либо должны быть скорректированы по отличающимся параметрам. Тем самым, нарушен п. 4 ФСО N 3, утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. N 254.
Оценщик на стр. 82 - 83 определяет величину операционных расходов, которые несет владелец помещения за использование общего имущества здания на основании данных Заказчика (Соглашение об управлении, заключенное между наименование организации и ООО "АШАН" 04.10.2006 г.), не анализируя их на соответствие рыночным данным. В то же время у оценщика имелись рыночные данные о величине операционных расходов, которые представлены в Отчете оценщика на стр. 38 (нарушен п. 4 ФСО N 3, утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. N 254).
Указанные выше нарушения существенно повлияли на рыночную стоимость оцениваемого нежилого помещения.
Рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:04:телефон:2611, расположенного по адресу: адрес, по состоянию на 16 сентября 2014 года составляет сумма.
Согласно заключению эксперта Отчет от 29 сентября 2015 г. N 1442-16/15-Н об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:04:телефон:2614, расположенного по адресу: адрес, составленный Компанией GBA (Гросс-Консалт), требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки также не соответствует.
Эксперт, аналогично замечаниям по указанному выше отчету, указал на то, что оценщиком расчет ставки арендной платы для якорных арендаторов произведен по данным, указанным в обзорах рынка торговой недвижимости, при этом не произведен самостоятельный расчет арендных ставок (нарушен п. 4 ФСО N 3, утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. N 254).
Оценщик на стр. 64 - 66 при расчете корректировки на местоположение, сравнивает аналоги, которые отличаются между собой по основным ценообразующим показателям: расположением на этаже (1, 2 этаж), общей площадью (от 8 до 2193 кв. м), тогда как указанные аналоги должны различаться между собой только местоположением, либо должны быть скорректированы по отличающимся параметрам (нарушен п. 4 ФСО N 3).
Оценщик на стр. 76 - 77 определяет величину операционных расходов, которые несет владелец помещения за использование общего имущества здания на основании данных Заказчика (Соглашение об управлении, заключенное между наименование организации и ООО "АШАН" 04.10.2006 г.), не анализируя их на соответствие рыночным данным. В то же время у оценщика имелись рыночные данные о величине операционных расходов, которые представлены в Отчете оценщика на стр. 32.
Указанные выше нарушения существенно повлияли на рыночную стоимость оцениваемого нежилого помещения.
Рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:04:телефон:2614, расположенного по адресу: адрес, по состоянию на 16 сентября 2014 года составляет сумма.
Согласно экспертному заключению Отчет от 29 сентября 2015 г. N 1442-19/15-Н об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:04:телефон:3410, расположенного по адресу: адрес, составленный Компанией GBA (Гросс-Консалт), требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки не соответствует.
Рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:04:телефон:3410, расположенного по адресу: адрес, по состоянию на 07 августа 2014 года составляет сумма.
Эксперт также пришел к выводу о том, что Отчет от 29 сентября 2015 г. N 1442-20/15-Н об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:04:телефон:3408, расположенного по адресу: адрес, составленный Компанией GBA (Гросс-Консалт), не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.
Рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:04:телефон:3408, расположенного по адресу: адрес, по состоянию на 07 августа 2014 года составляет сумма.
Мотивы, по которым представленные административным истцом отчеты об оценке признаны не соответствующими требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, подробно приведены экспертом в заключении (стр. 184 - 191).
Административный истец выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки и величины итоговой рыночной стоимости спорных объектов недвижимости оспаривал.
Судом для проверки доводов административного истца, представившего письменные возражения на заключение судебной экспертизы, вызвана в судебное заседание и допрошена эксперт фио, которая выводы судебной экспертизы подтвердила, представив письменные пояснения.
По поставленным вопросам пояснила, что в приведенном оценщиком анализе рынка ставка аренды для якорных арендаторов разбита только по профилю и площади, при этом фактор местоположения не анализируется.
Между тем, из заключения эксперта в таблице 8 на стр. 44 - 45 видно, как влияет такой ценообразующий фактор как местоположение на аренду и продажу торговых объектов. Указанный вывод эксперт подтверждает картой из информационно-аналитического бюллетеня RWAY N 224, ноябрь 2013 г. "Базовые показатели рынка коммерческой недвижимости г. Москвы", из которой следует, что ставки аренды стоимости торговых объектов значительно отличаются между собой в зависимости от местоположения. Этаж расположения является ценообразующим параметром, т.к. в крупном торговом центре якорные арендаторы могут располагаться на каждом этаже. Наличие отдельного входа также является ценообразующим параметром.
Что касается состава и величины операционных расходов, которые несет владелец помещения в связи с использованием общего имущества здания, то по соглашению, на которое ссылается административный истец, данные расходы включают в себя затраты и расходы любого вида и характера, понесенные Управляющим имуществом в связи с управлением, эксплуатацией, ремонтом, инспектированием, охраной, обеспечением безопасности и порядка на площадях общего пользования, не входящих в состав рассматриваемого в Отчете об оценке торгово-офисного блока.
Согласно данным информационно-аналитического бюллетеня рынка недвижимости RWAY, который имелся у Оценщика, операционные расходы включают в себя все необходимые расходы: расходы на управление, техническое обслуживание здания, уборку, охрану и т.д.
Экспертом на стр. 193 заключения был проведен анализ зависимости ставки аренды торговых помещений, расположенных в торговых центрах, на удаленность от метро. Данной зависимости установлено не было, поскольку все объекты-аналоги сопоставимы по данному показателю, в связи с чем довод административного истца о том, что отказ эксперта от корректировки не обоснован, не принимается.
Кроме того, Экспертом было установлено, что аналог N 3, используемый для расчета арендной ставки для гипермаркета "АШАН", является торговым центром районного назначения и имеет название ТЦ "Орленок". В данной связи довод о том, что указанный объект является объектом стрит-ритейла, для которого ставка аренды выше средних ставок за объекты торговой недвижимости, не может быть признан состоятельным.
С учетом того, что оценка проводилась экспертом на ретроспективную дату, эксперт был ограничен в аналогах. Дата предложения аналога N 3 отличается от даты установления стоимости, но экспертом была введена обоснованная корректировка.
Эксперт фио также пояснила, что при определении корректировки на площадь Сборник СРК 14 не был ею использован по той причине, что в выборку в данном сборнике попали объекты площадью до 15 000 кв. м. Если применить указанную в сборнике формулу к объекту исследования, получится отрицательное значение, что недопустимо.
Для подтверждения отсутствия необходимости внесения данной корректировки на площадь эксперт дополнительно привел 3 показательных аналога различной площади. После внесения всех корректировок в ставки аренды торговых помещений видно, что необходимость внесения корректировки на площадь отсутствует.
Относительно анализа зависимости ставки аренды торговых помещений, расположенных в торговых центрах, от расположения и удаленности от метро, эксперт отметил, что все объекты-аналоги расположены в одной ценовой зоне, что подтверждается картой из информационно-аналитического бюллетеня RWAY N 224, ноябрь 2013 г. "Базовые показатели рынка коммерческой недвижимости г. Москвы". Более того, все аналоги расположены на 1-линии улиц. Утверждение административного истца о том, что аналог N 1 расположен на первой линии оживленной транспортной магистрали - адрес, не соответствует действительности. Аналог N 1 расположен на дублере адрес, а не на основной автомагистрали. Соответственно аналог N 1 сопоставим с остальными аналогами по линии расположения. Аналоги N 1 и N 2 удалены от метро на 18 - 19 минут пешком (по данным Google.map). Доступность объектов, расположенных от метро более чем на 15 минут, приравнивают к транспортной. Аналоги N 3 - 7 удалены от метро на 10 - 12 минут пешком. Поэтому утверждение о том, что аналог N 1 удален от метро на таком же расстоянии, что и аналоги N 5 - 7, также ошибочно.
Иные доводы административного истца, приведенные в письменных возражениях, суд также не может принять во внимание, поскольку они основаны на субъективном толковании норм законодательства об оценочной деятельности и опровергаются пояснениями эксперта, данными в судебном заседании.
Оценивая выводы эксперта наименование организации, суд приходит к выводу о том, что они мотивированы, научно обоснованы.
Экспертиза назначалась непосредственно судом и ее производство поручалось выбранному им экспертному учреждению. Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающими правом на проведение подобного рода исследования. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.
Составленное экспертное заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных нежилых помещений.
В соответствии с частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса.
Согласно частям 1 - 4, 8 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в своем решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.
Проанализировав экспертное заключение, возражения административного истца, допросив эксперта и дав оценку его пояснениям в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд считает, что правильность изложенных в нем выводов административным истцом не опровергнута, расценивает его как надлежащее доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки, которое может быть положено в основу решения.
Суд находит, что экспертное заключение полностью соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; приведенные в отчете выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых нежилых помещений сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного (индикативно) и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки; суд считает, что приведенные в заключении сведения дают надлежащее представление о рынке недвижимости города Москвы на даты оценки по спорному сегменту и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость такого рода недвижимости, о местоположении объектов, их количественных и качественных характеристиках; в качестве ценообразующих факторов отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают объекты оценки; корректировки приведены по всем значимым элементам сравнения; в заключении экспертом произведен качественный анализ доходов, которые каждый объект оценки способен приносить, и верно определены связанные с объектом оценки расходы; расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными; в экспертном заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве и дате ее подготовке, приложены копии необходимых материалов и распечатки; заключение не допускает неоднозначного толкования; в заключении изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объектов оценки; информация об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объектов оценки, подтверждена; состав и последовательность представленных в заключении материалов и описание процесса оценки позволяет полностью воспроизвести расчет стоимости; итоговый результат получен при согласовании результатов применения подходов и проверен применительно к диапазону рыночной стоимости недвижимости аналогичного сегмента рынка; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на актуальные даты.
Кроме того, суд отмечает, что все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний. В свою очередь, суду не представлено сведений о наличии соответствующих познаний у представителя административных ответчиков, а также административного истца, представившего суду свои возражения относительно заключения судебной экспертизы.
Письменные замечания на заключение судебной экспертизы оценщика Компании GBA (Гросс-Консалт) фио, составившего отчеты об оценке, которые являлись предметом проверки судебной экспертизы, со ссылкой на якобы допущенные экспертом, по его мнению, нарушения, при отсутствии данных о том, как эти нарушения повлияли на итоговую величину рыночной стоимости спорных объектов, с учетом пояснений эксперта фио в судебном заседании, которым суд дал правовую оценку, а также иных доказательств в их совокупности, о незаконности и необоснованности экспертного заключения не свидетельствуют.
При таких обстоятельствах доводы административного истца, не согласившегося с экспертным заключением, о том, что оно не может достоверно подтвердить рыночную стоимость объектов оценки, суд не может признать состоятельными.
По приведенным выше мотивам у суда не имелось оснований для удовлетворения ходатайства представителя административного истца о повторной экспертизе.
С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость нежилого помещения общей площадью 19 462,5 кв. м с кадастровым номером 77:04:телефон:2611, расположенного по адресу: адрес, должна быть определена в размере его рыночной стоимости, равной сумма по состоянию на 16 сентября 2014 года на основании заключения эксперта.
Кадастровую стоимость нежилого помещения общей площадью 1129,4 кв. м с кадастровым номером 77:04:телефон:2614, расположенного по адресу: адрес, суд устанавливает в размере его рыночной стоимости, равной сумма по состоянию на 16 сентября 2014 года на основании заключения эксперта.
Кадастровую стоимость нежилого помещения общей площадью 17 824,2 кв. м с кадастровым номером 77:04:телефон:3410, расположенного по адресу: адрес, суд устанавливает в размере его рыночной стоимости, равной сумма по состоянию на 07 августа 2014 года на основании экспертного заключения.
Кадастровая стоимость нежилого помещения общей площадью 3435,4 кв. м с кадастровым номером 77:04:телефон:3408, расположенного по адресу: адрес, устанавливается судом в размере его рыночной стоимости, равной сумма по состоянию на 07 августа 2014 года на основании заключения эксперта.
При этом датой обращения с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости следует считать дату обращения административного истца в Комиссию: 06 ноября 2015 года - для нежилых помещений с кадастровыми номерами 77:04:телефон:2611 и 77:04:телефон:2614, 28 октября 2015 года - для нежилых помещений с кадастровыми номерами 77:04:телефон:3410 и 77:04:телефон:3408.
Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, устанавливают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
При таких данных, установленная настоящим решением кадастровая стоимость помещений применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2015 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения общей площадью 19 462,5 кв. м с кадастровым номером 77:04:телефон:2611, расположенного по адресу: адрес, в размере его рыночной стоимости, равной сумма по состоянию на 16 сентября 2014 года.
Датой обращения с заявлением считать 06 ноября 2015 года, в связи с чем применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2015 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения общей площадью 1129,4 кв. м с кадастровым номером 77:04:телефон:2614, расположенного по адресу: адрес, в размере его рыночной стоимости, равной сумма по состоянию на 16 сентября 2014 года.
Датой обращения с заявлением считать 06 ноября 2015 года, в связи с чем применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2015 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения общей площадью 17 824,2 кв. м с кадастровым номером 77:04:телефон:3410, расположенного по адресу: адрес, в размере его рыночной стоимости, равной сумма по состоянию на 07 августа 2014 года.
Датой обращения с заявлением считать 28 октября 2015 года, в связи с чем применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2015 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения общей площадью 3435,4 кв. м с кадастровым номером 77:04:телефон:3408, расположенного по адресу: адрес, в размере его рыночной стоимости, равной сумма по состоянию на 07 августа 2014 года.
Датой обращения с заявлением считать 28 октября 2015 года, в связи с чем применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2015 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Судья
Московского городского суда
Ж.А.СИБУЛ
Московского городского суда
Ж.А.СИБУЛ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)