Судебные решения, арбитраж
Земельный налог; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 мая 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 10 мая 2017 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Щербатых Е.Ю.,
судей Яковлева А.С.,
Ушаковой И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шевелюхиной М.Д.,
при участии:
- от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области: Ельянца А.Д., представителя по доверенности N АА-12/710 от 07.02.2017 (до перерыва);
- от закрытого акционерного общества "БЕ.ВО.": Згонникова С.П., представителя по доверенности от 26.12.2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "БЕ.ВО." на решение Арбитражного суда Воронежской области от 20.10.2016 по делу N А14-13/2016 (судья Мироненко И.В.) по иску закрытого акционерного общества "БЕ.ВО." (ОГРН 1023601608172, ИНН 3662066143) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области (ОГРН 1093668037220, ИНН 3664099440) об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка,
установил:
закрытое акционерное общество "БЕ.ВО." (далее - ЗАО "БЕ.ВО.", истец) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области (далее - ТУ Росимущества в Воронежской области, ответчик) об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка N 176-3-2015 от 27.10.2015 с кадастровым номером 36:34:0209016:1224, площадью 3911 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Дружинников 5к, следующим образом:
- - пункт 3.1 изложить в следующей редакции: "Годовая сумма арендной платы составляет 314 300 руб. (триста четырнадцать тысяч триста) 70 коп. (приложение 4)";
- - пункт 3.5 изложить в следующей редакции: "Размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке, не чаще одного раза в год в соответствии с нормами действующего законодательства Российской Федерации, в том числе на основании отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка или увеличения на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год или плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, в форме письменного уведомления арендатора, при этом размер арендной платы не может превышать более чем в два раза размер земельного налога за арендуемый земельный участок. Уведомление о перерасчете арендной платы с расчетами является неотъемлемой частью договора и считается полученным по истечении 7 (семи) дней с момента направления арендодателем";
- - пункт 9.4.4 изложить в следующей редакции: "Расчет размера арендной платы за земельный участок произведенный ЗАО "БЕ.ВО." (приложение N 4)";
- - включить в состав договора приложение N 4 в редакции, приложенной истцом к протоколу разногласий;
- - остальные условия договора аренды земельного участка от 27.10.2015 оставить в согласованной сторонами редакции (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 20.10.2016 в удовлетворении исковых требований ЗАО "БЕ.ВО." отказано.
Не согласившись с принятым решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, истец обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 25.04.2017 представитель ЗАО "БЕ.ВО." поддержал изложенные в ней доводы, просил решение суд отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Представитель ТУ Росимущества в Воронежской области возражал против доводов апелляционной жалобы, полагая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 02.05.2017.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав объяснения представителей сторон, считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене.
Как следует из материалов дела, ЗАО "БЕ.ВО." является собственником объектов недвижимости: части нежилого здания (помещение I) в лит. 1В, назначение: нежилое, общая площадь 8662 кв. м, этаж 1-4, антресоль, отметка 22, 70, номера на поэтажном плане 1 эт.: 56-86, 105, 110, 127, 132, антресоль, 1 эт.: 94-99, 101-104, 106-109, 111-126, 128-131, 133-136, антресоль 2 эт.: 137, 3 эт.: 138-150, 152-185, 187, 188, 4 эт.: 186, 189-222, 224, 226, 227 229, 230, антресоль 4 эт.: 231-237, на отметке 22, 70, 239-241, адрес объекта: Воронежская область, г. Воронеж, ул. Дружинников, д. 1, кадастровый (условный) номер: 36-36-01/008/2011-276, части нежилого здания (помещения I) в лит. 1В1, назначение: нежилое, общая площадь 854,2 кв. м, этаж подвал, номера на поэтажном плане 1-55, 151, 223, 225, 228, адрес объекта: Воронежская область, г. Воронеж, ул. Дружинников, д. 1, кадастровый (условный) номер: 36-36-3 01/008/2011-275, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 01.03.2011.
13.01.2015 и 28.09.2015 общество обратилось к ТУ Росимущества в Воронежской области с просьбой о заключении договора аренды земельного участка по адресу: г. Воронеж, ул. Дружинников, 5к с кадастровым номером 36:34:0209016:1224.
27.10.2015 ТУ Росимущества в Воронежской области издано распоряжение N 345-р "О предоставлении закрытому акционерному обществу "БЕ.ВО" в аренду земельного участка, находящегося в федеральной собственности" с кадастровым номером 36:34:0209016:1224, местоположение: Воронежская область, г. Воронеж, ул. Дружинников, 5к, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственные здания III-IV класса вредности с объектом ГО и ЧС, площадью 3911 кв. м.
ЗАО "БЕ.ВО" ТУ Росимущества в Воронежской области направлен проект договора аренды земельного участка.
Не согласившись с рядом предложенных условий, истец подготовил протокол разногласий от 18.11.2015.
16.12.2015 ТУ Росимущества в Воронежской области подписало протокол разногласий в согласованной редакции и направило в адрес истца.
При рассмотрении дела судом первой инстанции ответчиком приняты условия договора в редакции ЗАО "БЕ.ВО." по пунктам 3.3, 3.4, 4.4.11, 5.4, 9.4.1.
По мнению истца, редакция пунктов 3.1, 3.5, 9.4.4, содержащих размер подлежащей уплате годовой арендной платы и ее расчет противоречит действующему законодательству, а именно принципам, установленным Постановлением Правительства РФ N 582 от 16.07.2009 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной ли муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", а именно принципу недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков, что послужило основанием для обращения общества в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истцом не представлено доказательств соблюдения срока для обращения с заявлением о переоформлении права на землю до 01.07.2012, установленного в пункте 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", предоставляющего заявителю льготу при определении размера арендной платы в размере двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.
Заявитель апелляционной жалобы не возражает против этих выводов суда первой инстанции, а также вывода о необходимости определения арендной платы в размере рыночной стоимости в соответствии с пунктом 6 Постановления Правительства РФ N 582 от 16.07.2009, вместе с тем, полагает, что размер рыночной арендной платы за пользование земельным участком не должен превышать двукратной ставки земельного налога.
Судебная коллегия соглашается с доводами заявителя апелляционной жалобы, учитывая при этом, что между сторонами возник спор об урегулировании разногласий, а не о понуждении к заключению договора аренды, вследствие чего принятие решения об отказе в иске противоречит положениям статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с требованиями статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила.
В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности (пункт 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации).
Условие об арендной плате относится к существенным условиям договора аренды земельного участка (пункт 12 статьи 22 Земельного кодекса РФ).
Спорный земельный участок площадью 3911 кв. м является собственностью Российской Федерации, запись о регистрации права в ЕГРП 17.03.2015, N 36-36/001/108/2015-920/1.
На земельном участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о регистрации права от 01.03.2011.
На момент продажи указанных объектов недвижимости истцу земельный участок находился у предшествующего собственника - ОАО "Воронежский завод радиодеталей" на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании постановления исполнительного комитета администрации г. Воронежа N 911 от 01.11.2000, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02.02.2001.
Согласно статье 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Представленными в материалы дела доказательствами подтверждено, что спорный участок образован в результате раздела земельного участка, принадлежавшего на праве постоянного (бессрочного) пользования ОАО "Воронежский завод радиодеталей".
В соответствии с пунктом 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.
Право на заключение договора аренды земельного участка собственником расположенного на нем здания без проведения торгов предусмотрено подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ в редакции, действующей с 01.03.2015.
Порядок определения размера арендной платы установлен Постановлением Правительства РФ N 582 от 16.07.2009 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".
Одним из принципов является принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков.
В соответствии с пунктом 11 указанного Постановления Правительства РФ в случае, если на стороне арендатора выступают несколько лиц, арендная плата для каждого из них определяется пропорционально их доле в праве на арендованное имущество в соответствии с договором аренды земельного участка.
Земельный налог, установленный для земельного участка с кадастровым номером 36:34:0209016:1224, составляет 1,25% от его кадастровой стоимости (статья 3 решения Воронежской городской Думы от 07.10.2005 N 162-II).
Поскольку право собственности на часть нежилого здания (помещение I) в лит. 1В1, этаж: подвал, площадью 854,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Дружинников, 5к, зарегистрировано за Российской Федерацией, часть здания (помещение I) площадью 8662 кв. м - за ЗАО "БЕ.ВО." при расчете размера арендной платы за земельный участок истец правомерно исходил из площади земельного участка, определенной пропорционально принадлежащей ему площади здания - 8662/9516,2.
Согласно расчету истца (приложение 4), признанному судебной коллегией обоснованным, размер арендной платы в год составляет 314300 руб. 70 коп.
При таких обстоятельствах пункт 3.1 договора аренды следует изложить в следующей редакции: "Годовая сумма арендной платы составляет 314 300 руб. 70 коп. (триста четырнадцать тысяч триста) рублей 70 коп. (приложение 4)".
Пункт 9.4.4 следует изложить в следующей редакции: "Расчет размера арендной платы за земельный участок произведенный ЗАО "БЕ.ВО." (приложение N 4)" и включить в состав договора приложение N 4 в редакции, приложенной ЗАО "БЕ.ВО." к протоколу разногласий.
При этом приложение 2 исключено сторонами с соответствии с протоколом согласования разногласий, подписанным сторонами 22.08.2016 (т. 2, л.д. 41-43).
Истец также просит урегулировать разногласия по пункту 3.5 договора аренды, предусматривающему порядок и основания изменения размера арендной платы, дополнив его фразой о том, что размер арендной платы не может превышать более чем в два раза размер земельного налога за арендуемый земельный участок.
Между тем, поскольку в пункте 3.5 договора указано, что размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке, не чаще одного раза в год в соответствии с нормами действующего законодательства Российской Федерации, судебная коллегия полагает, что предложенное истцом дополнение не имеет правового значения.
В этой связи пункт 3.5 следует изложить в редакции, предложенной ТУ Росимущества в Воронежской области: "Размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке, не чаще одного раза в год в соответствии с нормами действующего законодательства Российской Федерации, в том числе на основании отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка или увеличения на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год или плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, в форме письменного уведомления арендатора. Уведомление о перерасчете арендной платы с расчетами является неотъемлемой частью договора и считается полученным по истечении 7 (семи) дней с момента направления арендодателем".
На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине за рассмотрение дела в судах первой и апелляционной инстанций относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца в размере 9 000 руб.
Руководствуясь частью 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Воронежской области от 20.10.2016 по делу N А14-13/2016 отменить.
Урегулировать разногласия при заключении договора аренды земельного участка N 176-3-2015 от 27.10.2015 с кадастровым номером 36:34:0209016:1224, площадью 3911 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Дружинников, 5к, следующим образом:
Пункт 3.1 изложить в следующей редакции: "Годовая сумма арендной платы составляет 314 300 руб. 70 коп. (триста четырнадцать тысяч триста) рублей 70 коп. (приложение 4)".
Пункт 3.5 изложить в следующей редакции: "Размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке, не чаще одного раза в год в соответствии с нормами действующего законодательства Российской Федерации, в том числе на основании отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка или увеличения на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год или плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, в форме письменного уведомления арендатора. Уведомление о перерасчете арендной платы с расчетами является неотъемлемой частью договора и считается полученным по истечении 7 (семи) дней с момента направления арендодателем".
Пункт 9.4.4 изложить в следующей редакции: "Расчет размера арендной платы за земельный участок произведенный ЗАО "БЕ.ВО." (приложение N 4)".
Включить в состав договора приложение N 4 в редакции, приложенной закрытым акционерным обществом "БЕ.ВО." к протоколу разногласий.
Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области (ОГРН 1093668037220, ИНН 3664099440) в пользу закрытого акционерного общества "БЕ.ВО." (ОГРН 1023601608172, ИНН 3662066143) расходы по госпошлине в размере 9 000 руб. за рассмотрение дела в судах первой и апелляционной инстанций.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.05.2017 N 19АП-7317/2016 ПО ДЕЛУ N А14-13/2016
Разделы:Земельный налог; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 мая 2017 г. по делу N А14-13/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 02 мая 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 10 мая 2017 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Щербатых Е.Ю.,
судей Яковлева А.С.,
Ушаковой И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шевелюхиной М.Д.,
при участии:
- от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области: Ельянца А.Д., представителя по доверенности N АА-12/710 от 07.02.2017 (до перерыва);
- от закрытого акционерного общества "БЕ.ВО.": Згонникова С.П., представителя по доверенности от 26.12.2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "БЕ.ВО." на решение Арбитражного суда Воронежской области от 20.10.2016 по делу N А14-13/2016 (судья Мироненко И.В.) по иску закрытого акционерного общества "БЕ.ВО." (ОГРН 1023601608172, ИНН 3662066143) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области (ОГРН 1093668037220, ИНН 3664099440) об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка,
установил:
закрытое акционерное общество "БЕ.ВО." (далее - ЗАО "БЕ.ВО.", истец) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области (далее - ТУ Росимущества в Воронежской области, ответчик) об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка N 176-3-2015 от 27.10.2015 с кадастровым номером 36:34:0209016:1224, площадью 3911 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Дружинников 5к, следующим образом:
- - пункт 3.1 изложить в следующей редакции: "Годовая сумма арендной платы составляет 314 300 руб. (триста четырнадцать тысяч триста) 70 коп. (приложение 4)";
- - пункт 3.5 изложить в следующей редакции: "Размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке, не чаще одного раза в год в соответствии с нормами действующего законодательства Российской Федерации, в том числе на основании отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка или увеличения на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год или плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, в форме письменного уведомления арендатора, при этом размер арендной платы не может превышать более чем в два раза размер земельного налога за арендуемый земельный участок. Уведомление о перерасчете арендной платы с расчетами является неотъемлемой частью договора и считается полученным по истечении 7 (семи) дней с момента направления арендодателем";
- - пункт 9.4.4 изложить в следующей редакции: "Расчет размера арендной платы за земельный участок произведенный ЗАО "БЕ.ВО." (приложение N 4)";
- - включить в состав договора приложение N 4 в редакции, приложенной истцом к протоколу разногласий;
- - остальные условия договора аренды земельного участка от 27.10.2015 оставить в согласованной сторонами редакции (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 20.10.2016 в удовлетворении исковых требований ЗАО "БЕ.ВО." отказано.
Не согласившись с принятым решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, истец обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 25.04.2017 представитель ЗАО "БЕ.ВО." поддержал изложенные в ней доводы, просил решение суд отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Представитель ТУ Росимущества в Воронежской области возражал против доводов апелляционной жалобы, полагая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 02.05.2017.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав объяснения представителей сторон, считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене.
Как следует из материалов дела, ЗАО "БЕ.ВО." является собственником объектов недвижимости: части нежилого здания (помещение I) в лит. 1В, назначение: нежилое, общая площадь 8662 кв. м, этаж 1-4, антресоль, отметка 22, 70, номера на поэтажном плане 1 эт.: 56-86, 105, 110, 127, 132, антресоль, 1 эт.: 94-99, 101-104, 106-109, 111-126, 128-131, 133-136, антресоль 2 эт.: 137, 3 эт.: 138-150, 152-185, 187, 188, 4 эт.: 186, 189-222, 224, 226, 227 229, 230, антресоль 4 эт.: 231-237, на отметке 22, 70, 239-241, адрес объекта: Воронежская область, г. Воронеж, ул. Дружинников, д. 1, кадастровый (условный) номер: 36-36-01/008/2011-276, части нежилого здания (помещения I) в лит. 1В1, назначение: нежилое, общая площадь 854,2 кв. м, этаж подвал, номера на поэтажном плане 1-55, 151, 223, 225, 228, адрес объекта: Воронежская область, г. Воронеж, ул. Дружинников, д. 1, кадастровый (условный) номер: 36-36-3 01/008/2011-275, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 01.03.2011.
13.01.2015 и 28.09.2015 общество обратилось к ТУ Росимущества в Воронежской области с просьбой о заключении договора аренды земельного участка по адресу: г. Воронеж, ул. Дружинников, 5к с кадастровым номером 36:34:0209016:1224.
27.10.2015 ТУ Росимущества в Воронежской области издано распоряжение N 345-р "О предоставлении закрытому акционерному обществу "БЕ.ВО" в аренду земельного участка, находящегося в федеральной собственности" с кадастровым номером 36:34:0209016:1224, местоположение: Воронежская область, г. Воронеж, ул. Дружинников, 5к, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственные здания III-IV класса вредности с объектом ГО и ЧС, площадью 3911 кв. м.
ЗАО "БЕ.ВО" ТУ Росимущества в Воронежской области направлен проект договора аренды земельного участка.
Не согласившись с рядом предложенных условий, истец подготовил протокол разногласий от 18.11.2015.
16.12.2015 ТУ Росимущества в Воронежской области подписало протокол разногласий в согласованной редакции и направило в адрес истца.
При рассмотрении дела судом первой инстанции ответчиком приняты условия договора в редакции ЗАО "БЕ.ВО." по пунктам 3.3, 3.4, 4.4.11, 5.4, 9.4.1.
По мнению истца, редакция пунктов 3.1, 3.5, 9.4.4, содержащих размер подлежащей уплате годовой арендной платы и ее расчет противоречит действующему законодательству, а именно принципам, установленным Постановлением Правительства РФ N 582 от 16.07.2009 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной ли муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", а именно принципу недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков, что послужило основанием для обращения общества в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истцом не представлено доказательств соблюдения срока для обращения с заявлением о переоформлении права на землю до 01.07.2012, установленного в пункте 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", предоставляющего заявителю льготу при определении размера арендной платы в размере двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.
Заявитель апелляционной жалобы не возражает против этих выводов суда первой инстанции, а также вывода о необходимости определения арендной платы в размере рыночной стоимости в соответствии с пунктом 6 Постановления Правительства РФ N 582 от 16.07.2009, вместе с тем, полагает, что размер рыночной арендной платы за пользование земельным участком не должен превышать двукратной ставки земельного налога.
Судебная коллегия соглашается с доводами заявителя апелляционной жалобы, учитывая при этом, что между сторонами возник спор об урегулировании разногласий, а не о понуждении к заключению договора аренды, вследствие чего принятие решения об отказе в иске противоречит положениям статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с требованиями статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила.
В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности (пункт 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации).
Условие об арендной плате относится к существенным условиям договора аренды земельного участка (пункт 12 статьи 22 Земельного кодекса РФ).
Спорный земельный участок площадью 3911 кв. м является собственностью Российской Федерации, запись о регистрации права в ЕГРП 17.03.2015, N 36-36/001/108/2015-920/1.
На земельном участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о регистрации права от 01.03.2011.
На момент продажи указанных объектов недвижимости истцу земельный участок находился у предшествующего собственника - ОАО "Воронежский завод радиодеталей" на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании постановления исполнительного комитета администрации г. Воронежа N 911 от 01.11.2000, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02.02.2001.
Согласно статье 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Представленными в материалы дела доказательствами подтверждено, что спорный участок образован в результате раздела земельного участка, принадлежавшего на праве постоянного (бессрочного) пользования ОАО "Воронежский завод радиодеталей".
В соответствии с пунктом 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.
Право на заключение договора аренды земельного участка собственником расположенного на нем здания без проведения торгов предусмотрено подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ в редакции, действующей с 01.03.2015.
Порядок определения размера арендной платы установлен Постановлением Правительства РФ N 582 от 16.07.2009 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".
Одним из принципов является принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков.
В соответствии с пунктом 11 указанного Постановления Правительства РФ в случае, если на стороне арендатора выступают несколько лиц, арендная плата для каждого из них определяется пропорционально их доле в праве на арендованное имущество в соответствии с договором аренды земельного участка.
Земельный налог, установленный для земельного участка с кадастровым номером 36:34:0209016:1224, составляет 1,25% от его кадастровой стоимости (статья 3 решения Воронежской городской Думы от 07.10.2005 N 162-II).
Поскольку право собственности на часть нежилого здания (помещение I) в лит. 1В1, этаж: подвал, площадью 854,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Дружинников, 5к, зарегистрировано за Российской Федерацией, часть здания (помещение I) площадью 8662 кв. м - за ЗАО "БЕ.ВО." при расчете размера арендной платы за земельный участок истец правомерно исходил из площади земельного участка, определенной пропорционально принадлежащей ему площади здания - 8662/9516,2.
Согласно расчету истца (приложение 4), признанному судебной коллегией обоснованным, размер арендной платы в год составляет 314300 руб. 70 коп.
При таких обстоятельствах пункт 3.1 договора аренды следует изложить в следующей редакции: "Годовая сумма арендной платы составляет 314 300 руб. 70 коп. (триста четырнадцать тысяч триста) рублей 70 коп. (приложение 4)".
Пункт 9.4.4 следует изложить в следующей редакции: "Расчет размера арендной платы за земельный участок произведенный ЗАО "БЕ.ВО." (приложение N 4)" и включить в состав договора приложение N 4 в редакции, приложенной ЗАО "БЕ.ВО." к протоколу разногласий.
При этом приложение 2 исключено сторонами с соответствии с протоколом согласования разногласий, подписанным сторонами 22.08.2016 (т. 2, л.д. 41-43).
Истец также просит урегулировать разногласия по пункту 3.5 договора аренды, предусматривающему порядок и основания изменения размера арендной платы, дополнив его фразой о том, что размер арендной платы не может превышать более чем в два раза размер земельного налога за арендуемый земельный участок.
Между тем, поскольку в пункте 3.5 договора указано, что размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке, не чаще одного раза в год в соответствии с нормами действующего законодательства Российской Федерации, судебная коллегия полагает, что предложенное истцом дополнение не имеет правового значения.
В этой связи пункт 3.5 следует изложить в редакции, предложенной ТУ Росимущества в Воронежской области: "Размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке, не чаще одного раза в год в соответствии с нормами действующего законодательства Российской Федерации, в том числе на основании отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка или увеличения на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год или плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, в форме письменного уведомления арендатора. Уведомление о перерасчете арендной платы с расчетами является неотъемлемой частью договора и считается полученным по истечении 7 (семи) дней с момента направления арендодателем".
На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине за рассмотрение дела в судах первой и апелляционной инстанций относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца в размере 9 000 руб.
Руководствуясь частью 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Воронежской области от 20.10.2016 по делу N А14-13/2016 отменить.
Урегулировать разногласия при заключении договора аренды земельного участка N 176-3-2015 от 27.10.2015 с кадастровым номером 36:34:0209016:1224, площадью 3911 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Дружинников, 5к, следующим образом:
Пункт 3.1 изложить в следующей редакции: "Годовая сумма арендной платы составляет 314 300 руб. 70 коп. (триста четырнадцать тысяч триста) рублей 70 коп. (приложение 4)".
Пункт 3.5 изложить в следующей редакции: "Размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке, не чаще одного раза в год в соответствии с нормами действующего законодательства Российской Федерации, в том числе на основании отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка или увеличения на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год или плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, в форме письменного уведомления арендатора. Уведомление о перерасчете арендной платы с расчетами является неотъемлемой частью договора и считается полученным по истечении 7 (семи) дней с момента направления арендодателем".
Пункт 9.4.4 изложить в следующей редакции: "Расчет размера арендной платы за земельный участок произведенный ЗАО "БЕ.ВО." (приложение N 4)".
Включить в состав договора приложение N 4 в редакции, приложенной закрытым акционерным обществом "БЕ.ВО." к протоколу разногласий.
Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области (ОГРН 1093668037220, ИНН 3664099440) в пользу закрытого акционерного общества "БЕ.ВО." (ОГРН 1023601608172, ИНН 3662066143) расходы по госпошлине в размере 9 000 руб. за рассмотрение дела в судах первой и апелляционной инстанций.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
Судьи
А.С.ЯКОВЛЕВ
И.В.УШАКОВА
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
Судьи
А.С.ЯКОВЛЕВ
И.В.УШАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)