Судебные решения, арбитраж
Земельный налог; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 марта 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 10 марта 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Соколовой И,Ю, Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Нефтекамску на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.12.2015 по делу N А07-6662/2015 (судья Вальшина М.Х.).
Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Нефтекамску (далее - истец, КУС Минземимущества РБ по г. Нефтекамску, Комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к открытому акционерному обществу "Акционерная нефтяная компания "Башнефть" (в настоящее время - публичное акционерное общество "Акционерная нефтяная компания "Башнефть", далее - ОАО АНК "Башнефть", ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 940к от 05.05.2005 в размере 19 338 177 руб. 26 коп. за 2013-2014 годы, пени в размере 2 410 415 руб. 50 коп. за период с 15.03.2013 по 30.12.2014 (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), т. 2 л.д. 110,114).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.12.2015 (резолютивная часть от 21.12.2015) исковые требования Комитета удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взысканы задолженность в размере 605 624 руб., пеня в размере 95 330 руб. 92 коп., а также в федеральный бюджет взыскано 4 228 руб. 01 коп. государственной пошлины (т. 2 л.д. 139).
С указанным решением суда не согласился Комитет (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Податель апелляционной жалобы не согласен с выводом суда о необходимости производить расчет арендной платы за весь спорный период с применением коэффициента Ки=16 только в отношении земельного участка площадью 3259 кв. м. Апеллянт указывает, что при внесении дополнительным соглашением N 1 от 17.10.2012 изменений в договор аренды площадь земельного участка для размещения АЗС не была выделена, ввиду чего Комитет вправе был применить Ки=16 ко всем образованным в результате раздела земельным участкам. По мнению апеллянта, указанный коэффициент подлежит применению до формирования в установленном порядке земельного участка для размещения автозаправочной станции (кадастровый номер 02:66:010212:167). Полагает представленный им уточненный расчет задолженности произведенным с учетом всех имеющихся дополнительных соглашений к договору аренды и платежей.
Ответчиком представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором сторона просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Общество в отзыве указало, что при заключении договора аренды между сторонами отсутствовали разногласия о целевом назначении земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на них, в том числе относительно площади земельного участка для размещения АЗС - 3259 кв. м, которая оставалась неизменной на протяжении действия договора аренды и при разделе земельного участка.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители сторон не явились.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления администрации города Нефтекамска от 15.12.2003 N 2693 (т. 1 л.д. 31), в соответствии с условиями договора аренды земельного участка N 940к от 15.04.2005 (далее - договор N 940к, л.д. 15-18 т. 1) Администрацией города Нефтекамска передан в аренду ОАО АНК "Башнефть" земельный участок из категории земель поселений (населенных пунктов) с кадастровым номером 02:66:010212:0032 в границах, указанных в кадастровом плане участка, общей площадью 6, 7791 га, в том числе:
- площадью 0,3259 га - для размещения АЗС,
- - площадью 6,4532 га - для размещения производственной базы;
- N экономико-планировочной зоны 3, по адресу: г. Нефтекамск, ул. Трактовая, 18-П3, для использования в целях размещения АЗС и производственной базы (п. 1.1. договора).
Срок аренды устанавливается с 15.12.2003 по 15.12.2052. Условия договора применяются к отношениям, фактически возникшим между сторонами до его заключения, в порядке ст. 425 ГК РФ (п. 3.1., 3.2. договора аренды).
Ставка и размер арендной платы на 2003-2005 гг. определены в п. п. 4.1, 4.2 договора.
Согласно п. 4.3. договора арендная плата вносится равными долями от годовой суммы в срок до 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 ноября.
В соответствии с п. 4.4. договора размер арендной платы и сроки уплаты могут пересматриваться Арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год в случае изменений устанавливаемых ставок земельного налога или введения коэффициентов к ним и в других случаях, предусмотренных правовыми актами РФ и РБ. Об изменениях ставок земельного налога Арендодатель информирует Арендатора через средства массовой информации.
Приложением N 1 к договору, стороны согласовали платежи на 2003-2005 гг., выделив арендную плату за земельный участок площадью 3259 кв. м под АЗС и за земельный участок площадью 64 532 кв. м под производственной базой (л.д. 19-20 т. 1).
Актом приема-передачи от 05.05.2005 к договору аренды N 940к от 05.05.2005 арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью 67791 кв. м по адресу: г. Нефтекамск, ул. Трактовая, 18-П для размещения производственной базы и автозаправочной станции (л.д. 21 т. 1).
Договор аренды N 940к зарегистрирован в установленном порядке 28.03.2006 (л.д. 25 т. 1).
На основании постановления Администрации городского округа г. Нефтекамск от 06.07.2012 N 2507 (т. 2 л.д. 34) в договор аренды N 940к от 05.05.2005 внесены изменения: земельный участок с кадастровым номером 02:66:010212:32, общей площадью 67791 кв. м, для размещения производственной базы и АЗС, заменен на земельные участки:
- - земельный участок с кадастровым номером 02:66:010212:95, площадью 67572 кв. м, для размещения производственной базы и АЗС;
- - земельный участок с кадастровым номером 02:66:010212:11, площадью 219 кв. м, для размещения производственной базы и АЗС.
Заключено Дополнительное соглашение N 1 от 17.10.2012 к договору аренды N 940к от 05.05.2005 (т. 2 л.д. 35).
Земельные участки площадью 67572 кв. м и 219 кв. м образованы в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 02:66:010212:32 площадью 67791 кв. м, что следует из кадастрового паспорта образованных земельных участков (т. 2 л.д. 49, 52).
На основании постановления Администрации городского округа г. Нефтекамск от 27.05.2013 N 1722 (т. 2 л.д. 37) земельный участок с кадастровым номером 02:66:010212:11, площадью 219 кв. м, используемый для размещения производственного здания, исключен из договора аренды N 940к, заключено дополнительное соглашение N 2 от 04.07.2013 к договору аренды N 940к от 05.05.2005 (л.д. 26-27 т, 1, л.д. 38 т. 2).
На основании постановления Администрации городского округа г. Нефтекамск от 09.04.2014 N 1249 (т. 2 л.д. 39) земельный участок с кадастровым номером 02:66:010212:95, общей площадью 67 572 кв. м для размещения производственной базы и АЗС разделен на 4 земельных участка для размещения производственной базы:
- - с кадастровым номером 02:66:01 02 12:165, площадью 61156 кв. м;
- - с кадастровым номером 02:66:01 02 12:166, площадью 2594 кв. м;
- - с кадастровым номером 02:66:01 02 12:169, площадью 77 кв. м;
- - с кадастровым номером 02:66:01 02 12:168, площадью 486 кв. м
и 1 земельный участок с кадастровым номером 02:66:01 02 12:167, площадью 3259 кв. м - для размещения автозаправочной станции. Указанные земельные участки поставлены на кадастровый учет 11.04.2014, что подтверждено кадастровыми паспортами земельных участков (т. 1 л.д. 129-133). Между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение N 3 от 22.05.2014 к договору аренды N 940к от 05.05.2005 (л.д. 28 т. 1).
Постановлением Администрации городского округа г. Нефтекамск N 4050 от 27.10.2014 (т. 2 л.д. 96) земельный участок с кадастровым номером 02:66:010212:165, расположенный по адресу: г. Нефтекамск, РБ, ул. Трактовая, д, 18 ПЗ, для размещения производственной базы, общей площадью 61156 кв. м исключен из договора аренды N 940к и предоставлен в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Таргин Логистика".
Во исполнение указанного постановления между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение от 24.08.2015 об исключении данного земельного участка из договора аренды N 940к от 05.05.2005 (л.д. 97 т. 2)
Письмами от 30.07.2013 и от 25.08.2014 истцом в адрес ответчика были направлены расчеты арендной платы по договору 940к на 2013 г. (т. 1 л.д. 66,67) и на 2014 г. (т. 1 л.д. 68,69) соответственно.
Не согласившись с расчетом Комитета в части применения коэффициента Ки = 16, установленного для вида функционального использования земель "Автозаправочные станции", для всего арендуемого земельного участка, общество направило письма от 12.08.2013 (т. 1 л.д. 71) и от 10.07.2014 (т. 1 л.д. 72) с просьбой произвести перерасчет арендной платы с применением указанного коэффициента только в отношении земельного участка площадью 3259 кв. м.
Претензией от 07.11.2014 N 352 Комитет потребовал погасить задолженность по арендной плате и пени (т. 1 л.д. 13), которая ответчиком оставлена без удовлетворения.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.
Признавая обоснованными требования истца, суд пришел к выводу о ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств по оплате арендной плате по заключенному договору аренды. Частично удовлетворяя заявленные требования, суд признал необоснованным применение при расчете арендной платы за 2013 год и первое полугодие 2014 г. значения коэффициента Ки, учитывающего категорию арендаторов и вид использования с функциональным использованием "автозаправочные станции", равным 16 применительно ко всему занимаемому ответчиком участку, указав, что поскольку действующим в спорный временной период нормативным актом представительного органа местного самоуправления - городского округа г. Нефтекамск (решением Совета городского округа г. Нефтекамск от 22.02.2012 N 2-44/07) установлены и утверждены коэффициенты для каждой категории земельных участков - отдельно под производственные объекты (Ки=1) и отдельно под АЗС (Ки=16), оснований для установления повышенного коэффициента при определении размера арендной платы для категории земель для размещения производственных объектов у КУС Минземимущества РБ по г. Нефтекамску, не имелось.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы Министерства, апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для изменения судебного акта.
На основании п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (здесь и далее - в редакции, действовавшей до 01.03.2015, далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
На основании п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.
В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из материалов дела следует, что оформленный между сторонами договор аренды N 940к содержит описание предмета договора, достаточное для целей передачи его в аренду, размер и порядок внесения арендной платы, зарегистрирован в установленном законом порядке, действительность и заключенность договора N 940к сторонами не оспаривались, спор относительно объекта аренды при заключении договора N 940к между сторонами отсутствовал.
Оценивая договор аренды земельного участка N 940к от 05.05.2005 на предмет его заключенности, на основании пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", суд пришел к выводу об отсутствии между сторонами договора разногласий относительно его существенных условий, в силу чего оснований считать договор незаключенным не имеется.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (п. 1 ст. 424 ГК РФ).
В силу п. 3 ст. 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В пункте 19 данного постановления также указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Поскольку указанный земельный участок относится к публичным землям, с учетом вышеприведенных правовых норм стоимость аренды земельного участка является в силу п. 1 ст. 424 ГК РФ регулируемой ценой.
Порядок определения арендной платы, установленный соответствующим компетентным органом, является общеобязательным при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены. В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480 (далее - постановление N 480) утверждены Правила определения размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена.
В соответствии с пп. "а" п. 1.2 указанных Правил размер арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена, в расчете на год (далее - арендная плата) по договорам аренды земельных участков, заключенным до 1 января 2009 года, определяется на основании средней ставки арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена, дифференцированной с учетом территориально-экономической зоны в соответствии с градостроительным регламентом, и рассчитывается по следующей формуле:
АП = П x Б x Ки,
где:
- АП - размер арендной платы;
- П - площадь земельного участка (устанавливается в целом, без выделения застроенной и незастроенной частей);
- Б - базовая ставка арендной платы;
- Ки - коэффициент, учитывающий категорию арендаторов и вид использования земельных участков.
Коэффициенты, учитывающие категорию арендаторов и вид использования земельных участков (Ки), для определения размера арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории соответствующего муниципального образования, устанавливаются в соответствии с настоящим Постановлением решениями представительных органов местного самоуправления с учетом сложившейся экономической ситуации и интересов арендаторов земельных участков на основании финансово-экономического обоснования.
Решением Совета городского округа г. Нефтекамск N 2-44/07 от 22.02.2012 "Об утверждении порядка и условий арендной платы за землю на 2012 год в городском округе г. Нефтекамск РБ" (далее - Решение от 22.02.2012), установлен размер коэффициентов на 2012 год применительно к сфере использования земельного участка. Указанное решение с последующими изменениями действовало до 30.06.2014.
Из материалов дела следует, что до внесения изменений в договор N 940к дополнительным соглашением N 1 от 17.10.2012 размер арендной платы истцом определялся раздельно применительно к земельному участку площадью 64532 кв. м с учетом его функционального использования - размещение производственной базы и к земельному участку площадью 3259 кв. м с учетом его назначения - размещение АЗС (расчеты арендной платы на 2011 г., на 2012 г. - т. 1 л.д. 62,64).
Спор между сторонами возник с 2013 г., когда Комитетом при расчете арендной платы в отношении всей площади разделенных земельных участков применен Ки=16, установленный пунктом 15.1 Приложения N 1 к Решению от 22.02.2012 применительно к сфере использования земель - автозаправочные станции на бензинном топливе.
Не согласившись с расчетом истца, ответчик, полагал, что указанный коэффициент подлежит применению только в отношении площади земельного участка 3259 кв. м, занятого автозаправочной станцией. В отношении остальной части арендуемых земель подлежит применению Ки=1, установленный в п. 24 приложения N 1 к Решению от 22.02.2012 в отношении земель, используемых в производственных целях.
Соглашаясь с позицией ответчика, суд первой инстанции обоснованно исходил из отсутствия оснований для применения коэффициента Ки=16 применительно ко всей площади арендуемых участков.
Суд апелляционной инстанции соглашается с данным выводом суда первой инстанции, исходя из следующего.
Из кадастрового плана земельного участка с кадастровым номером 02:66:010212:0032 от 04.06.2004 (т. 1 л.д. 22) следует, что разрешенное использование земельного участка определено как "для размещения производственной базы и АЗС". При этом в п. 1.1 договора N 940к стороны выделили площадь участка для размещения АЗС (3259 кв. м) и для размещения производственной базы (64 532 кв. м).
В последующем при разделе указанного земельного участка на земельные участки с кадастровыми номерами 02:66:010212:95 и 02:66:010212:11 разрешенное использование участков сохранено, на что указано в кадастровых паспортах данных участков от 06.09.2012 и от 25.07.2012 соответственно (т. 1 л.д. 117, 121).
На основании постановления Администрации городского округа г. Нефтекамск от 09.04.2014 N 1249 земельный участок с кадастровым номером 02:66:010212:95 был разделен на 5 участков с определением вида разрешенного использования в отношений земельных участков с кадастровыми номерами 02:66:01 02 12:165, 02:66:01 02 12:166, 02:66:01 02 12:169, 02:66:01 02 12:168 общей площадью участков 64313 кв. м - "для размещения производственной базы". В отношении земельного участка с кадастровым номером 02:66:010212:167 площадью 3259 кв. м разрешенное использование земельного участка установлено "для размещения автозаправочной станции". 11.04.2014 данные участки поставлены на кадастровый учет (т. 1 л.д. 129-133).
Следовательно, в спорный период равно как и в предыдущие периоды аренды для целей размещения автозаправочной станции обществом использовался только земельный участок площадью 3259 кв. м, остальная часть арендуемых земель предназначалась для размещения производственных объектов, что также подтверждается представленными в дело свидетельствами о государственной регистрации права собственности ответчика на производственные здания общей площадью 15027,8 кв. м (т. 2 л.д. 69-81) и здание автозаправочной станции площадью 2 247,8 кв. м (т. 2 л.д. 82). Доказательств того, что в спорный период земельные участки под данными объектами использовались обществом не по целевому назначению истцом не предоставлено.
В процессе исполнения договора аренды N 940к стороны вносили в него изменения, в связи с передачей производственных зданий в собственность других лиц и исключением из договора части площадей из состава земельного участка, используемого ответчиком под производственные объекты. Земельный участок площадью 3259 кв. м, используемый под АЗС оставался неизменным в период всего действия договора аренды, функциональное назначение земельного участка не изменялось, о чем свидетельствуют кадастровые планы земельных участков.
Земельным кодексом Российской Федерации установлен принцип целевого использования земельных участков, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования земельного участка в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (пп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).
Учитывая, что при заключении договора аренды N 940к стороны согласовали, какая часть передаваемого в аренду земельного участка используется для размещения АЗС, а какая предназначена под производственную базу, последующие изменения договора N 940к свидетельствуют о том, что площадь участка используемого под АЗС не менялась, соответственно оснований для применения в отношении всей площади участков коэффициента Ки=16, предусмотренного для размещения автозаправочных станций нельзя признать оправданным и соответствующим целевому назначению участков.
С учетом изложенного, возражения апеллянта относительно выводов суда первой инстанции о необходимости применять при расчете арендной платы по договору N 940к Ки=16 только в отношении площади участка 3259 кв. м и о применении в отношении остальных площадей Ки=1, судом апелляционной инстанции отклоняются.
Довод Комитета о том, что земельный участок для размещения АЗС до подписания дополнительного соглашения N 3 от 22.05.2014 не существовал как индивидуально определенная вещь (п. 3 ст. 607ГК РФ), а потому не мог быть самостоятельным предметом аренды следует признать несостоятельным, поскольку речь в данном случае идет не об определении предмета аренды (который определен с указанием на кадастровый номер, площадь, местоположение земельного участка и по которому спор между сторонами отсутствует), а в отношении фактического использования частей участка. Учитывая, что данный вопрос был урегулирован сторонами при заключении договора аренды с определением площади земельного участка, занятого АЗС, в отсутствие данных о том, что такая площадь (или фактическое использование) в 2013-2014 годах изменялась, факт последующего раздела первоначально переданного в аренду земельного участка не является основанием для изменения установленного сторонами порядка раздельного применения коэффициента Ки в отношении земель, занятых производственными объектами и АЗС.
Статьями 309, 310 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно пункту 1.1 договора аренды 490к земельный участок в части площади 3259 кв. м был предоставлен ответчику для размещения АЗС, остальная часть - под производственную базу.
По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ).
Поскольку доказательств обратного истцом суду представлено не было, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необоснованности расчета истцом задолженности ответчика по арендной плате с применением Ки = 16 применительно ко всей площади арендованных участков, образованных после раздела исходного (расчет - т. 2 л.д. 114-120).
Судебная коллегия отмечает, что применение разных коэффициентов Ки применительно к одному земельному участку в данном случае было согласовано сторонами при заключении договора аренды путем разделения площади земельного участка с учетом фактического целевого использования таких частей, что не противоречит действующему земельному и гражданскому законодательству.
Пунктом 1.6 Постановления N 480 установлено, что разрешенное использование земельного участка в действующем договоре аренды земельного участка, размер арендной платы в котором рассчитан в соответствии с пунктом 1.9 настоящих Правил, может быть изменено (в связи со сменой видов (типов) деятельности в размещенных на земельном участке объектах и видов (типов) размещенных на земельном участке объектов) не чаще одного раза в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету с момента изменения разрешенного использования в установленном порядке в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости" при предоставлении соответствующего кадастрового паспорта земельного участка с указанием кадастровой стоимости.
Однако в силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ материалы дела не содержат доказательств того, что вид разрешенного использования арендуемого ответчиком земельного участка был изменен, что позволило бы истцу применить иной коэффициент Ки при расчете арендной платы по договору N 490 к.
Пунктом 24 Приложения N 2 к решению Совета ГО г. Нефтекамск N 2-44/07 от 22.02.2012 "Об утверждении порядка и условий арендной платы за землю на 2012 год в городском округе г. Нефтекамск РБ", для земель, используемых под размещение производственных объектов, установлен коэффициент Ки равный 1. Для размещения АЗС установлен коэффициент Ки равный 16 (пункт 15 Приложения N 2 к решению Совета ГО г. Нефтекамск N 2-44/07). Поскольку действующими в спорный временной период нормативным актом представительного органа местного самоуправления - городского округа г. Нефтекамск установлены и утверждены коэффициенты для каждой категории земельных участков - отдельно под производственные объекты и отдельно под АЗС, суд первой инстанции верно указал, что оснований для установления повышенного коэффициента при определении размера арендной платы для категории земель для размещения производственных объектов у КУС Минземимущества РБ по г. Нефтекамску, не имелось.
На основании изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о необходимости применения коэффициента Ки=16 только применительно к площади участка 3259 кв. м.
Между тем выводы суда о размере задолженности общества за спорный период - 605 624 руб. нельзя признать правильными.
Указанный размер определен судом на основании контррасчета задолженности за период с 01.01.2013 по 31.12.2014, представленного ответчиком (т. 2 л.д. 131-132). Указанный расчет произведен исходя из базовой ставки арендной платы равной 15,26 руб., установленной в приложении N 1 к решению от 22.02.2012 (т. 2 л.д. 54).
Между тем решением Совета городского округа г. Нефтекамск Республики Башкортостан от 24.09.2014 N 3-27/04 утверждены порядок и условия арендной платы за землю на 2014 год в городском округе город Нефтекамск, применительно к правоотношениям, возникшим с 01.07.2014, срок действия Решения от 22.02.2012 продлен до 30.06.2014.
В соответствии с п. 1.1 приложения N 1 к указанному решению установлена ставка арендной платы применительно к зоне N 3 (промзона) равной 16,74 руб./кв. м.
Следовательно, за период с 01.07.2014 по 31.12.2014 при расчете арендной платы необходимо использовать базовую ставку арендной платы 16,74 руб.
За период с 01.01.2013 по 30.06.2014 расчет задолженности ответчика следует признать арифметически и методологически правильным.
Используя методику расчета арендной платы, примененную ответчиком, как верную, суд апелляционной инстанции произвел перерасчет задолженности за период с 01.07.2014 по 31.12.2014 исходя из значения базовой ставки арендной платы Б = 16,74 руб. В результате размер арендной платы составил 469 478 руб. 57 коп. (2949,59 + 26946,48 + 440032,5 = 469478,57), в том числе за 3 квартал 2014 г. - 234 739 руб. 29 коп., за 4 квартал 2014 г. - 234 739 руб. 28 коп.
Общий размер арендной платы за период с 01.01.2013 по 31.12.2014 по договору N 940к составляет 3 129 212 руб. 79 коп., размер задолженности с учетом произведенных ответчиком платежей составляет 647 131 руб. 07 коп. Указанная сумма основного долга подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.
Истцом также заявлено требование о взыскании неустойки за период с 15.03.2013 по 30.12.2014 в сумме 2 410 415 руб. 50 коп., из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ от суммы, не внесенной арендной платы за каждый день просрочки в соответствии с п. 7.2. договора аренды N 940к (т. 2 л.д. 112,114).
Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Договорная неустойка может быть установлена по взаимному соглашению сторон в соответствии с их волей. Стороны свободны при установлении ее размера, порядка исчисления, соотношения с убытками и других условий применения в случае, если это не будет противоречить закону.
В силу статьи 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.
Указанные требования сторонами соблюдены путем включения условий об уплате неустойки в текст заключенного договора аренды.
Удовлетворяя требования об уплате неустойки в части суммы 95 330 руб. 92 коп., суд также исходил из расчета, представленного ответчиком (т. 2 л.д. 132).
Поскольку сумма основного долга судом определена неверно, соответственно размер пени также подлежит перерасчету.
С учетом увеличения суммы основного долга за 3-й, 4-й кварталы 2014 г. размер пени, рассчитанный судом апелляционной инстанции за период с 15.09.2014 по 30.12.2014 по методике ответчика, признанной судом первой инстанции верной и не оспоренной истцом в части методики расчета и периода начисления, составляет 21 052 руб. 27 коп.
Общая сумма пени за период с 15.03.2013 по 30.12.2014, определенная судом апелляционной инстанции с учетом оставшихся неизменными расчетных данных по пени согласно контррасчету ответчика, составляет 96 369 руб. 65 коп.
В указанной части размера пени требования истца следует признать обоснованными и подлежащими удовлетворению.
При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что решение арбитражного суда первой инстанции подлежит изменению в части размера удовлетворенных требований истца о взыскании задолженности по арендной плате и пени в связи с неправильным применением норм материального права и несоответствием выводов, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела (пункты 3 и 4 часть 1 статьи 270 АПК РФ).
С учетом изменения размера удовлетворенных исковых требований, решение суда подлежит изменению также в части суммы подлежащей взысканию с ответчика в доход федерального бюджета государственной пошлины на основании ч. 3 ст. 110 АПК РФ.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.12.2015 по делу N А07-6662/2015 изменить в части размера удовлетворенных исковых требований и распределения судебных расходов по уплате государственной пошлины.
Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:
"Взыскать в пользу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Нефтекамску с публичного акционерного общества "Акционерная нефтяная компания "Башнефть" 647 131 руб. 07 коп. задолженности по арендной плате, 96 369 руб. 65 коп. пени, всего - 743 500 руб. 72 коп.
Взыскать с публичного акционерного общества "Акционерная нефтяная компания "Башнефть" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 4 504 руб.
В остальной части исковых требований отказать.".
Взыскать с публичного акционерного общества "Акционерная нефтяная компания "Башнефть" в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 3000 рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.03.2016 N 18АП-1382/2016 ПО ДЕЛУ N А07-6662/2015
Разделы:Земельный налог; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 марта 2016 г. N 18АП-1382/2016
Дело N А07-6662/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 09 марта 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 10 марта 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Соколовой И,Ю, Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Нефтекамску на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.12.2015 по делу N А07-6662/2015 (судья Вальшина М.Х.).
Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Нефтекамску (далее - истец, КУС Минземимущества РБ по г. Нефтекамску, Комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к открытому акционерному обществу "Акционерная нефтяная компания "Башнефть" (в настоящее время - публичное акционерное общество "Акционерная нефтяная компания "Башнефть", далее - ОАО АНК "Башнефть", ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 940к от 05.05.2005 в размере 19 338 177 руб. 26 коп. за 2013-2014 годы, пени в размере 2 410 415 руб. 50 коп. за период с 15.03.2013 по 30.12.2014 (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), т. 2 л.д. 110,114).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.12.2015 (резолютивная часть от 21.12.2015) исковые требования Комитета удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взысканы задолженность в размере 605 624 руб., пеня в размере 95 330 руб. 92 коп., а также в федеральный бюджет взыскано 4 228 руб. 01 коп. государственной пошлины (т. 2 л.д. 139).
С указанным решением суда не согласился Комитет (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Податель апелляционной жалобы не согласен с выводом суда о необходимости производить расчет арендной платы за весь спорный период с применением коэффициента Ки=16 только в отношении земельного участка площадью 3259 кв. м. Апеллянт указывает, что при внесении дополнительным соглашением N 1 от 17.10.2012 изменений в договор аренды площадь земельного участка для размещения АЗС не была выделена, ввиду чего Комитет вправе был применить Ки=16 ко всем образованным в результате раздела земельным участкам. По мнению апеллянта, указанный коэффициент подлежит применению до формирования в установленном порядке земельного участка для размещения автозаправочной станции (кадастровый номер 02:66:010212:167). Полагает представленный им уточненный расчет задолженности произведенным с учетом всех имеющихся дополнительных соглашений к договору аренды и платежей.
Ответчиком представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором сторона просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Общество в отзыве указало, что при заключении договора аренды между сторонами отсутствовали разногласия о целевом назначении земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на них, в том числе относительно площади земельного участка для размещения АЗС - 3259 кв. м, которая оставалась неизменной на протяжении действия договора аренды и при разделе земельного участка.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители сторон не явились.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления администрации города Нефтекамска от 15.12.2003 N 2693 (т. 1 л.д. 31), в соответствии с условиями договора аренды земельного участка N 940к от 15.04.2005 (далее - договор N 940к, л.д. 15-18 т. 1) Администрацией города Нефтекамска передан в аренду ОАО АНК "Башнефть" земельный участок из категории земель поселений (населенных пунктов) с кадастровым номером 02:66:010212:0032 в границах, указанных в кадастровом плане участка, общей площадью 6, 7791 га, в том числе:
- площадью 0,3259 га - для размещения АЗС,
- - площадью 6,4532 га - для размещения производственной базы;
- N экономико-планировочной зоны 3, по адресу: г. Нефтекамск, ул. Трактовая, 18-П3, для использования в целях размещения АЗС и производственной базы (п. 1.1. договора).
Срок аренды устанавливается с 15.12.2003 по 15.12.2052. Условия договора применяются к отношениям, фактически возникшим между сторонами до его заключения, в порядке ст. 425 ГК РФ (п. 3.1., 3.2. договора аренды).
Ставка и размер арендной платы на 2003-2005 гг. определены в п. п. 4.1, 4.2 договора.
Согласно п. 4.3. договора арендная плата вносится равными долями от годовой суммы в срок до 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 ноября.
В соответствии с п. 4.4. договора размер арендной платы и сроки уплаты могут пересматриваться Арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год в случае изменений устанавливаемых ставок земельного налога или введения коэффициентов к ним и в других случаях, предусмотренных правовыми актами РФ и РБ. Об изменениях ставок земельного налога Арендодатель информирует Арендатора через средства массовой информации.
Приложением N 1 к договору, стороны согласовали платежи на 2003-2005 гг., выделив арендную плату за земельный участок площадью 3259 кв. м под АЗС и за земельный участок площадью 64 532 кв. м под производственной базой (л.д. 19-20 т. 1).
Актом приема-передачи от 05.05.2005 к договору аренды N 940к от 05.05.2005 арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью 67791 кв. м по адресу: г. Нефтекамск, ул. Трактовая, 18-П для размещения производственной базы и автозаправочной станции (л.д. 21 т. 1).
Договор аренды N 940к зарегистрирован в установленном порядке 28.03.2006 (л.д. 25 т. 1).
На основании постановления Администрации городского округа г. Нефтекамск от 06.07.2012 N 2507 (т. 2 л.д. 34) в договор аренды N 940к от 05.05.2005 внесены изменения: земельный участок с кадастровым номером 02:66:010212:32, общей площадью 67791 кв. м, для размещения производственной базы и АЗС, заменен на земельные участки:
- - земельный участок с кадастровым номером 02:66:010212:95, площадью 67572 кв. м, для размещения производственной базы и АЗС;
- - земельный участок с кадастровым номером 02:66:010212:11, площадью 219 кв. м, для размещения производственной базы и АЗС.
Заключено Дополнительное соглашение N 1 от 17.10.2012 к договору аренды N 940к от 05.05.2005 (т. 2 л.д. 35).
Земельные участки площадью 67572 кв. м и 219 кв. м образованы в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 02:66:010212:32 площадью 67791 кв. м, что следует из кадастрового паспорта образованных земельных участков (т. 2 л.д. 49, 52).
На основании постановления Администрации городского округа г. Нефтекамск от 27.05.2013 N 1722 (т. 2 л.д. 37) земельный участок с кадастровым номером 02:66:010212:11, площадью 219 кв. м, используемый для размещения производственного здания, исключен из договора аренды N 940к, заключено дополнительное соглашение N 2 от 04.07.2013 к договору аренды N 940к от 05.05.2005 (л.д. 26-27 т, 1, л.д. 38 т. 2).
На основании постановления Администрации городского округа г. Нефтекамск от 09.04.2014 N 1249 (т. 2 л.д. 39) земельный участок с кадастровым номером 02:66:010212:95, общей площадью 67 572 кв. м для размещения производственной базы и АЗС разделен на 4 земельных участка для размещения производственной базы:
- - с кадастровым номером 02:66:01 02 12:165, площадью 61156 кв. м;
- - с кадастровым номером 02:66:01 02 12:166, площадью 2594 кв. м;
- - с кадастровым номером 02:66:01 02 12:169, площадью 77 кв. м;
- - с кадастровым номером 02:66:01 02 12:168, площадью 486 кв. м
и 1 земельный участок с кадастровым номером 02:66:01 02 12:167, площадью 3259 кв. м - для размещения автозаправочной станции. Указанные земельные участки поставлены на кадастровый учет 11.04.2014, что подтверждено кадастровыми паспортами земельных участков (т. 1 л.д. 129-133). Между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение N 3 от 22.05.2014 к договору аренды N 940к от 05.05.2005 (л.д. 28 т. 1).
Постановлением Администрации городского округа г. Нефтекамск N 4050 от 27.10.2014 (т. 2 л.д. 96) земельный участок с кадастровым номером 02:66:010212:165, расположенный по адресу: г. Нефтекамск, РБ, ул. Трактовая, д, 18 ПЗ, для размещения производственной базы, общей площадью 61156 кв. м исключен из договора аренды N 940к и предоставлен в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Таргин Логистика".
Во исполнение указанного постановления между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение от 24.08.2015 об исключении данного земельного участка из договора аренды N 940к от 05.05.2005 (л.д. 97 т. 2)
Письмами от 30.07.2013 и от 25.08.2014 истцом в адрес ответчика были направлены расчеты арендной платы по договору 940к на 2013 г. (т. 1 л.д. 66,67) и на 2014 г. (т. 1 л.д. 68,69) соответственно.
Не согласившись с расчетом Комитета в части применения коэффициента Ки = 16, установленного для вида функционального использования земель "Автозаправочные станции", для всего арендуемого земельного участка, общество направило письма от 12.08.2013 (т. 1 л.д. 71) и от 10.07.2014 (т. 1 л.д. 72) с просьбой произвести перерасчет арендной платы с применением указанного коэффициента только в отношении земельного участка площадью 3259 кв. м.
Претензией от 07.11.2014 N 352 Комитет потребовал погасить задолженность по арендной плате и пени (т. 1 л.д. 13), которая ответчиком оставлена без удовлетворения.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.
Признавая обоснованными требования истца, суд пришел к выводу о ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств по оплате арендной плате по заключенному договору аренды. Частично удовлетворяя заявленные требования, суд признал необоснованным применение при расчете арендной платы за 2013 год и первое полугодие 2014 г. значения коэффициента Ки, учитывающего категорию арендаторов и вид использования с функциональным использованием "автозаправочные станции", равным 16 применительно ко всему занимаемому ответчиком участку, указав, что поскольку действующим в спорный временной период нормативным актом представительного органа местного самоуправления - городского округа г. Нефтекамск (решением Совета городского округа г. Нефтекамск от 22.02.2012 N 2-44/07) установлены и утверждены коэффициенты для каждой категории земельных участков - отдельно под производственные объекты (Ки=1) и отдельно под АЗС (Ки=16), оснований для установления повышенного коэффициента при определении размера арендной платы для категории земель для размещения производственных объектов у КУС Минземимущества РБ по г. Нефтекамску, не имелось.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы Министерства, апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для изменения судебного акта.
На основании п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (здесь и далее - в редакции, действовавшей до 01.03.2015, далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
На основании п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.
В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из материалов дела следует, что оформленный между сторонами договор аренды N 940к содержит описание предмета договора, достаточное для целей передачи его в аренду, размер и порядок внесения арендной платы, зарегистрирован в установленном законом порядке, действительность и заключенность договора N 940к сторонами не оспаривались, спор относительно объекта аренды при заключении договора N 940к между сторонами отсутствовал.
Оценивая договор аренды земельного участка N 940к от 05.05.2005 на предмет его заключенности, на основании пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", суд пришел к выводу об отсутствии между сторонами договора разногласий относительно его существенных условий, в силу чего оснований считать договор незаключенным не имеется.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (п. 1 ст. 424 ГК РФ).
В силу п. 3 ст. 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В пункте 19 данного постановления также указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Поскольку указанный земельный участок относится к публичным землям, с учетом вышеприведенных правовых норм стоимость аренды земельного участка является в силу п. 1 ст. 424 ГК РФ регулируемой ценой.
Порядок определения арендной платы, установленный соответствующим компетентным органом, является общеобязательным при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены. В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480 (далее - постановление N 480) утверждены Правила определения размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена.
В соответствии с пп. "а" п. 1.2 указанных Правил размер арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена, в расчете на год (далее - арендная плата) по договорам аренды земельных участков, заключенным до 1 января 2009 года, определяется на основании средней ставки арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена, дифференцированной с учетом территориально-экономической зоны в соответствии с градостроительным регламентом, и рассчитывается по следующей формуле:
АП = П x Б x Ки,
где:
- АП - размер арендной платы;
- П - площадь земельного участка (устанавливается в целом, без выделения застроенной и незастроенной частей);
- Б - базовая ставка арендной платы;
- Ки - коэффициент, учитывающий категорию арендаторов и вид использования земельных участков.
Коэффициенты, учитывающие категорию арендаторов и вид использования земельных участков (Ки), для определения размера арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории соответствующего муниципального образования, устанавливаются в соответствии с настоящим Постановлением решениями представительных органов местного самоуправления с учетом сложившейся экономической ситуации и интересов арендаторов земельных участков на основании финансово-экономического обоснования.
Решением Совета городского округа г. Нефтекамск N 2-44/07 от 22.02.2012 "Об утверждении порядка и условий арендной платы за землю на 2012 год в городском округе г. Нефтекамск РБ" (далее - Решение от 22.02.2012), установлен размер коэффициентов на 2012 год применительно к сфере использования земельного участка. Указанное решение с последующими изменениями действовало до 30.06.2014.
Из материалов дела следует, что до внесения изменений в договор N 940к дополнительным соглашением N 1 от 17.10.2012 размер арендной платы истцом определялся раздельно применительно к земельному участку площадью 64532 кв. м с учетом его функционального использования - размещение производственной базы и к земельному участку площадью 3259 кв. м с учетом его назначения - размещение АЗС (расчеты арендной платы на 2011 г., на 2012 г. - т. 1 л.д. 62,64).
Спор между сторонами возник с 2013 г., когда Комитетом при расчете арендной платы в отношении всей площади разделенных земельных участков применен Ки=16, установленный пунктом 15.1 Приложения N 1 к Решению от 22.02.2012 применительно к сфере использования земель - автозаправочные станции на бензинном топливе.
Не согласившись с расчетом истца, ответчик, полагал, что указанный коэффициент подлежит применению только в отношении площади земельного участка 3259 кв. м, занятого автозаправочной станцией. В отношении остальной части арендуемых земель подлежит применению Ки=1, установленный в п. 24 приложения N 1 к Решению от 22.02.2012 в отношении земель, используемых в производственных целях.
Соглашаясь с позицией ответчика, суд первой инстанции обоснованно исходил из отсутствия оснований для применения коэффициента Ки=16 применительно ко всей площади арендуемых участков.
Суд апелляционной инстанции соглашается с данным выводом суда первой инстанции, исходя из следующего.
Из кадастрового плана земельного участка с кадастровым номером 02:66:010212:0032 от 04.06.2004 (т. 1 л.д. 22) следует, что разрешенное использование земельного участка определено как "для размещения производственной базы и АЗС". При этом в п. 1.1 договора N 940к стороны выделили площадь участка для размещения АЗС (3259 кв. м) и для размещения производственной базы (64 532 кв. м).
В последующем при разделе указанного земельного участка на земельные участки с кадастровыми номерами 02:66:010212:95 и 02:66:010212:11 разрешенное использование участков сохранено, на что указано в кадастровых паспортах данных участков от 06.09.2012 и от 25.07.2012 соответственно (т. 1 л.д. 117, 121).
На основании постановления Администрации городского округа г. Нефтекамск от 09.04.2014 N 1249 земельный участок с кадастровым номером 02:66:010212:95 был разделен на 5 участков с определением вида разрешенного использования в отношений земельных участков с кадастровыми номерами 02:66:01 02 12:165, 02:66:01 02 12:166, 02:66:01 02 12:169, 02:66:01 02 12:168 общей площадью участков 64313 кв. м - "для размещения производственной базы". В отношении земельного участка с кадастровым номером 02:66:010212:167 площадью 3259 кв. м разрешенное использование земельного участка установлено "для размещения автозаправочной станции". 11.04.2014 данные участки поставлены на кадастровый учет (т. 1 л.д. 129-133).
Следовательно, в спорный период равно как и в предыдущие периоды аренды для целей размещения автозаправочной станции обществом использовался только земельный участок площадью 3259 кв. м, остальная часть арендуемых земель предназначалась для размещения производственных объектов, что также подтверждается представленными в дело свидетельствами о государственной регистрации права собственности ответчика на производственные здания общей площадью 15027,8 кв. м (т. 2 л.д. 69-81) и здание автозаправочной станции площадью 2 247,8 кв. м (т. 2 л.д. 82). Доказательств того, что в спорный период земельные участки под данными объектами использовались обществом не по целевому назначению истцом не предоставлено.
В процессе исполнения договора аренды N 940к стороны вносили в него изменения, в связи с передачей производственных зданий в собственность других лиц и исключением из договора части площадей из состава земельного участка, используемого ответчиком под производственные объекты. Земельный участок площадью 3259 кв. м, используемый под АЗС оставался неизменным в период всего действия договора аренды, функциональное назначение земельного участка не изменялось, о чем свидетельствуют кадастровые планы земельных участков.
Земельным кодексом Российской Федерации установлен принцип целевого использования земельных участков, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования земельного участка в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (пп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).
Учитывая, что при заключении договора аренды N 940к стороны согласовали, какая часть передаваемого в аренду земельного участка используется для размещения АЗС, а какая предназначена под производственную базу, последующие изменения договора N 940к свидетельствуют о том, что площадь участка используемого под АЗС не менялась, соответственно оснований для применения в отношении всей площади участков коэффициента Ки=16, предусмотренного для размещения автозаправочных станций нельзя признать оправданным и соответствующим целевому назначению участков.
С учетом изложенного, возражения апеллянта относительно выводов суда первой инстанции о необходимости применять при расчете арендной платы по договору N 940к Ки=16 только в отношении площади участка 3259 кв. м и о применении в отношении остальных площадей Ки=1, судом апелляционной инстанции отклоняются.
Довод Комитета о том, что земельный участок для размещения АЗС до подписания дополнительного соглашения N 3 от 22.05.2014 не существовал как индивидуально определенная вещь (п. 3 ст. 607ГК РФ), а потому не мог быть самостоятельным предметом аренды следует признать несостоятельным, поскольку речь в данном случае идет не об определении предмета аренды (который определен с указанием на кадастровый номер, площадь, местоположение земельного участка и по которому спор между сторонами отсутствует), а в отношении фактического использования частей участка. Учитывая, что данный вопрос был урегулирован сторонами при заключении договора аренды с определением площади земельного участка, занятого АЗС, в отсутствие данных о том, что такая площадь (или фактическое использование) в 2013-2014 годах изменялась, факт последующего раздела первоначально переданного в аренду земельного участка не является основанием для изменения установленного сторонами порядка раздельного применения коэффициента Ки в отношении земель, занятых производственными объектами и АЗС.
Статьями 309, 310 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно пункту 1.1 договора аренды 490к земельный участок в части площади 3259 кв. м был предоставлен ответчику для размещения АЗС, остальная часть - под производственную базу.
По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ).
Поскольку доказательств обратного истцом суду представлено не было, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необоснованности расчета истцом задолженности ответчика по арендной плате с применением Ки = 16 применительно ко всей площади арендованных участков, образованных после раздела исходного (расчет - т. 2 л.д. 114-120).
Судебная коллегия отмечает, что применение разных коэффициентов Ки применительно к одному земельному участку в данном случае было согласовано сторонами при заключении договора аренды путем разделения площади земельного участка с учетом фактического целевого использования таких частей, что не противоречит действующему земельному и гражданскому законодательству.
Пунктом 1.6 Постановления N 480 установлено, что разрешенное использование земельного участка в действующем договоре аренды земельного участка, размер арендной платы в котором рассчитан в соответствии с пунктом 1.9 настоящих Правил, может быть изменено (в связи со сменой видов (типов) деятельности в размещенных на земельном участке объектах и видов (типов) размещенных на земельном участке объектов) не чаще одного раза в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету с момента изменения разрешенного использования в установленном порядке в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости" при предоставлении соответствующего кадастрового паспорта земельного участка с указанием кадастровой стоимости.
Однако в силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ материалы дела не содержат доказательств того, что вид разрешенного использования арендуемого ответчиком земельного участка был изменен, что позволило бы истцу применить иной коэффициент Ки при расчете арендной платы по договору N 490 к.
Пунктом 24 Приложения N 2 к решению Совета ГО г. Нефтекамск N 2-44/07 от 22.02.2012 "Об утверждении порядка и условий арендной платы за землю на 2012 год в городском округе г. Нефтекамск РБ", для земель, используемых под размещение производственных объектов, установлен коэффициент Ки равный 1. Для размещения АЗС установлен коэффициент Ки равный 16 (пункт 15 Приложения N 2 к решению Совета ГО г. Нефтекамск N 2-44/07). Поскольку действующими в спорный временной период нормативным актом представительного органа местного самоуправления - городского округа г. Нефтекамск установлены и утверждены коэффициенты для каждой категории земельных участков - отдельно под производственные объекты и отдельно под АЗС, суд первой инстанции верно указал, что оснований для установления повышенного коэффициента при определении размера арендной платы для категории земель для размещения производственных объектов у КУС Минземимущества РБ по г. Нефтекамску, не имелось.
На основании изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о необходимости применения коэффициента Ки=16 только применительно к площади участка 3259 кв. м.
Между тем выводы суда о размере задолженности общества за спорный период - 605 624 руб. нельзя признать правильными.
Указанный размер определен судом на основании контррасчета задолженности за период с 01.01.2013 по 31.12.2014, представленного ответчиком (т. 2 л.д. 131-132). Указанный расчет произведен исходя из базовой ставки арендной платы равной 15,26 руб., установленной в приложении N 1 к решению от 22.02.2012 (т. 2 л.д. 54).
Между тем решением Совета городского округа г. Нефтекамск Республики Башкортостан от 24.09.2014 N 3-27/04 утверждены порядок и условия арендной платы за землю на 2014 год в городском округе город Нефтекамск, применительно к правоотношениям, возникшим с 01.07.2014, срок действия Решения от 22.02.2012 продлен до 30.06.2014.
В соответствии с п. 1.1 приложения N 1 к указанному решению установлена ставка арендной платы применительно к зоне N 3 (промзона) равной 16,74 руб./кв. м.
Следовательно, за период с 01.07.2014 по 31.12.2014 при расчете арендной платы необходимо использовать базовую ставку арендной платы 16,74 руб.
За период с 01.01.2013 по 30.06.2014 расчет задолженности ответчика следует признать арифметически и методологически правильным.
Используя методику расчета арендной платы, примененную ответчиком, как верную, суд апелляционной инстанции произвел перерасчет задолженности за период с 01.07.2014 по 31.12.2014 исходя из значения базовой ставки арендной платы Б = 16,74 руб. В результате размер арендной платы составил 469 478 руб. 57 коп. (2949,59 + 26946,48 + 440032,5 = 469478,57), в том числе за 3 квартал 2014 г. - 234 739 руб. 29 коп., за 4 квартал 2014 г. - 234 739 руб. 28 коп.
Общий размер арендной платы за период с 01.01.2013 по 31.12.2014 по договору N 940к составляет 3 129 212 руб. 79 коп., размер задолженности с учетом произведенных ответчиком платежей составляет 647 131 руб. 07 коп. Указанная сумма основного долга подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.
Истцом также заявлено требование о взыскании неустойки за период с 15.03.2013 по 30.12.2014 в сумме 2 410 415 руб. 50 коп., из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ от суммы, не внесенной арендной платы за каждый день просрочки в соответствии с п. 7.2. договора аренды N 940к (т. 2 л.д. 112,114).
Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Договорная неустойка может быть установлена по взаимному соглашению сторон в соответствии с их волей. Стороны свободны при установлении ее размера, порядка исчисления, соотношения с убытками и других условий применения в случае, если это не будет противоречить закону.
В силу статьи 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.
Указанные требования сторонами соблюдены путем включения условий об уплате неустойки в текст заключенного договора аренды.
Удовлетворяя требования об уплате неустойки в части суммы 95 330 руб. 92 коп., суд также исходил из расчета, представленного ответчиком (т. 2 л.д. 132).
Поскольку сумма основного долга судом определена неверно, соответственно размер пени также подлежит перерасчету.
С учетом увеличения суммы основного долга за 3-й, 4-й кварталы 2014 г. размер пени, рассчитанный судом апелляционной инстанции за период с 15.09.2014 по 30.12.2014 по методике ответчика, признанной судом первой инстанции верной и не оспоренной истцом в части методики расчета и периода начисления, составляет 21 052 руб. 27 коп.
Общая сумма пени за период с 15.03.2013 по 30.12.2014, определенная судом апелляционной инстанции с учетом оставшихся неизменными расчетных данных по пени согласно контррасчету ответчика, составляет 96 369 руб. 65 коп.
В указанной части размера пени требования истца следует признать обоснованными и подлежащими удовлетворению.
При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что решение арбитражного суда первой инстанции подлежит изменению в части размера удовлетворенных требований истца о взыскании задолженности по арендной плате и пени в связи с неправильным применением норм материального права и несоответствием выводов, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела (пункты 3 и 4 часть 1 статьи 270 АПК РФ).
С учетом изменения размера удовлетворенных исковых требований, решение суда подлежит изменению также в части суммы подлежащей взысканию с ответчика в доход федерального бюджета государственной пошлины на основании ч. 3 ст. 110 АПК РФ.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.12.2015 по делу N А07-6662/2015 изменить в части размера удовлетворенных исковых требований и распределения судебных расходов по уплате государственной пошлины.
Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:
"Взыскать в пользу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Нефтекамску с публичного акционерного общества "Акционерная нефтяная компания "Башнефть" 647 131 руб. 07 коп. задолженности по арендной плате, 96 369 руб. 65 коп. пени, всего - 743 500 руб. 72 коп.
Взыскать с публичного акционерного общества "Акционерная нефтяная компания "Башнефть" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 4 504 руб.
В остальной части исковых требований отказать.".
Взыскать с публичного акционерного общества "Акционерная нефтяная компания "Башнефть" в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 3000 рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
М.И.КАРПАЧЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
Судьи
И.Ю.СОКОЛОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
И.Ю.СОКОЛОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)