Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Налог на имущество организаций
Обстоятельства: Заявитель указал, что внесенная в ГКН кадастровая стоимость здания является налоговой базой для расчета и уплаты налога, завышенная кадастровая стоимость влечет увеличение для него налогового бремени.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Московский городской суд в составе
председательствующего судьи Михайловой Р.Б.,
при секретаре К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-83/2015 по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "СИНТО-ИНВЕСТ" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости здания с кадастровым номером 77:03:0004007:1017, общей площадью 8 896,4 кв. метров, расположенного по адресу: г. Москва, проспект Буденного, д. 53, стр. 2, установлении кадастровой стоимости здания в размере, равном его рыночной стоимости,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "СИНТО-ИНВЕСТ" (далее - ООО "СИНТО-ИНВЕСТ", заявитель, Общество, собственник) обратилось в Московский городской суд с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости здания с кадастровым номером 77:03:0004007:1017, общей площадью 8 896,4 кв. метров, расположенного по адресу: г. Москва, проспект Буденного, д. 53, стр. 2 (далее по тексту - здание, объект оценки, объект недвижимости, объект капитального строительства), утвержденных постановлением Правительства Москвы N 752-ПП от 26 ноября 2013 года "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве" в размере 892 534 799,6 руб.
В своем заявлении Общество просит признать кадастровую стоимость здания равной его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком ООО "Топ-Консалт" в отчете N 93-08-14 от 26 августа 2014 года и составляющей по состоянию на 01 января 2013 года - 631 039 000 руб., установить кадастровую стоимость здания в размере его рыночной стоимости, определенной в названном Отчете, с применением данной кадастровой стоимости здания, установленной решением суда, для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2014 года. Общество также просит обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" внести изменения в Государственный кадастр недвижимости относительно кадастровой стоимости здания, указав последнюю в размере 631 039 000 руб. Заявитель также просит возместить ему понесенные судебные расходы.
В обоснование заявленных требований ООО "СИНТО-ИНВЕСТ" указало на то, что является собственником здания, последнее включено Правительством Москвы в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база исчисляется как их кадастровая стоимость на 2014 год, утвержденный постановлением Правительства Москвы от 29 ноября 2013 года N 772-ПП, Общество является плательщиком налога на имущество организаций, а потому внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость здания затрагивает права заявителя, кадастровая стоимость здания является налоговой базой для расчета и уплаты данного налога; завышенная кадастровая стоимость влечет увеличение для Общества налогового бремени; заявитель просит пересмотреть результаты государственной кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости по состоянию на ту же дату, на которую установлена его кадастровая стоимость; рыночная стоимость объекта оценки определена независимым оценщиком и подтверждена положительным экспертным заключением.
Рассмотрение настоящего дела осуществляется судом по правилам производства по делам, вытекающим из публичных правоотношений, исходя из того, что сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости являются сведениями федерального государственного информационного ресурса (Государственного кадастра недвижимости), носят общедоступный характер и являются основанием для определения налоговых и иных платежей, утверждаются заказчиком работ.
Представитель ООО "СИНТО-ИНВЕСТ" по доверенности Прихожан М.Л. в судебное заседание явился, требования поддержал, не отрицал того обстоятельства, что орган кадастрового учета не уклоняется от внесения сведений о возможном изменении кадастровой стоимости здания в соответствующий государственный информационный ресурс; ссылался на то, что в отношении здания установлена его рыночная стоимость, отражающая все уникальные и индивидуальные характеристики объекта недвижимости, которая может быть установлена в качестве кадастровой стоимости здания; полагал, что представленный отчет, в том числе при наличии на него положительного экспертного заключения, подготовленного экспертом саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, является надлежащим доказательством определения и установления рыночной стоимости здания, а доводы заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы в этой части - голословными, при этом ходатайствовал о проведении по делу судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта оценки.
Представитель привлеченных к участию в деле заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы по доверенностям И., а также представитель Департамента городского имущества города Москвы по доверенности П. в судебном заседании возражали против удовлетворения заявления по основаниям, изложенным в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях; указывали на то, что действующее в настоящее время законодательство напрямую не предусматривает возможность установления кадастровой стоимости равной рыночной в отношении объектов капитального строительства (зданий); для целей налогообложения в отличие от кадастровой стоимости рыночная стоимость не устанавливается; настаивали на том, что государственная кадастровая оценка объектов капитального строительства в городе Москве, результаты которой просит пересмотреть заявитель, проведена в точном соответствии с положениями главы III.1 "Государственная кадастровая оценка" Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года), результаты определения кадастровой стоимости здания были утверждены постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 года N 752-ПП "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве", сведения о кадастровой стоимости здания были внесены в государственный кадастр недвижимости, незаконными эти действия и нормативный правовой акт не признаны; кроме того, Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы полагали, что заявителем не доказан факт установления в отношении здания его рыночной стоимости на 01 января 2013 года в указанном размере, поскольку представленный заявителем отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости не соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года и Федеральным стандартам оценки, по утверждению заинтересованных лиц, оценщиком в Отчете некорректно произведен анализ рынка объектов оценки, неправильно определены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости; содержащаяся в отчете информация не отвечает требованиям достаточности и достоверности, в отчете нарушены принципы однозначности и обоснованности; введены ошибочные корректировки, и др., недостатки Отчета существенным образом влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости здания.
Представители привлеченных к участию в деле заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве) и Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своих представителей не направили, об отложении слушания дела не просили; суд в соответствии с правилами статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Управлением Росреестра по Москве представлен отзыв на заявление ООО "СИНТО-ИНВЕСТ", в котором заинтересованное лицо просит отказать Обществу в удовлетворении требований, ссылаясь среди прочего на то обстоятельство, что в настоящее время утверждены и внесены в государственный кадастр недвижимости очередные результаты определения кадастровой стоимости здания (постановление Правительства Москвы от 21 ноября 2014 года N 688-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства в городе Москве"), кадастровая стоимость здания изменилась, оспариваемая заявителем кадастровая стоимость не является актуальной.
ФГБУ "ФКП Росреестра" возражений на заявление не представило.
Выслушав объяснения представителя заявителя, представителей заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к выводу о том, что требование заявителя не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Вопросы проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости урегулированы положениями главы III.1. "Государственная кадастровая оценка" Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ).
Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ установлено, что сама кадастровая стоимость представляет собой стоимость, установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.
Порядок пересмотра результатов государственной кадастровой оценки установлен положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, которой определено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При рассмотрении настоящего дела судом установлено, что здание с кадастровым номером 77:03:0004007:1017, общей площадью 8 896,4 кв. м, расположено по адресу: город Москва, проспект Буденного, д. 53, стр. 2 и принадлежит заявителю на праве собственности, что подтверждается представленной нотариально удостоверенной копией свидетельства о государственной регистрации права (том 1 л.д. 12).
Здание поставлено на государственный кадастровый учет и сведения о нем внесены в Государственный кадастр недвижимости с присвоением ему вышеуказанного кадастрового номера.
Постановлением Правительства Москвы 26 ноября 2013 года N 752-ПП "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве" была утверждена кадастровая стоимость здания в размере 892 534 799,60; сведения о такой кадастровой стоимости здания были внесены в Государственный кадастр недвижимости.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Москвы N 772-ПП от 29 ноября 2013 года был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год в соответствии с пунктом 1 статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций".
Здание включено Перечень, утвержденный постановлением Правительства Москвы от 29 ноября 2013 года N 772-ПП объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год (строка 834).
Заявитель в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости налоговая база определяется на 2014 год как его кадастровая стоимость.
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве, от 24 ноября 2014 года заявителю было отказано в удовлетворении заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости данного здания по основанию установления рыночной стоимости объекта недвижимости.
Возражая против удовлетворения заявления, Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы указывают на то, что действующее в настоящее время законодательство в отношении объектов капитального строительства не предусматривает возможности установления кадастровой стоимости в размере равном их рыночной стоимости.
Суд находит данный довод заинтересованных лиц основанным на ошибочном толковании действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения, в частности, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, в которой, как уже указывалось выше, закреплено право оспаривания результатов определения кадастровой стоимости за лицами, чьи права и обязанности затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости; возможность оспаривания кадастровой стоимости законодателем не поставлена в зависимость от вида объекта недвижимого имущества, наличия либо отсутствия в законодательстве о таких объектах нормы, напрямую закрепляющей в случаях определения рыночной стоимости объекта возможность установления его кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости.
Кроме того, анализ приведенных положений действующего законодательства, регулирующего и подлежащего применению к возникшим правоотношениям, свидетельствует об отсутствии запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, в отношении объектов капитального строительства, посредством указания его рыночной стоимости.
В настоящем деле судом установлено, что результаты определения кадастровой стоимости здания затрагивают права и обязанности заявителя; принадлежащее Обществу здание является объектом налогообложения по налогу на имущество организаций с особенностями определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога; налоговая база определяется как кадастровая стоимость здания.
Кроме того, суд учитывает, что оспаривание результатов определения кадастровой стоимости здания по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, не предполагает проверку достоверности установленных в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении; эти обстоятельства предметом рассмотрения по настоящему делу не являются, в связи с чем доводы Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о проведении государственной кадастровой оценки в строгом соответствии с требованиями действующего законодательства суд во внимание не принимает, они правового значения для разрешения требований не имеют.
Разрешая требование заявителя об установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости, суд отмечает, что в соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.
Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
В силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.
По мысли федерального законодателя, как это следует из положений статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, что диктует необходимость указания в отчете сведений, имеющих существенно важное значение для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.
Обществом в обоснование заявленных требований представлен отчет независимого оценщика ООО "Топ-Консалт" за N 93-08-14 от 26 августа 2014 года (далее - Отчет) об оценке рыночной стоимости спорного здания, согласно которому рыночная стоимость здания составляет по состоянию на дату, на которую установлена кадастровая стоимость (01 января 2013 года), - 631 039 000 руб.
Согласно экспертному заключению от 13 октября 2014 года N 1947/10/14 эксперта Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация оценщиков "Деловой союз оценщиков" Отчет соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, расчет стоимости объекта оценки, проведенный экспертом на основании данных, имеющихся в Отчете, примененных оценщиком подходов и методов, подтвердил величину стоимости объекта оценки, определенную оценщиком в Отчете; экспертное заключение сделано по результатам анализа текста Отчета, без личного ознакомления эксперта с объектом оценки и документацией заказчика, без анализа данных, без проведения интервью с заказчиком и оценщиком, без производства каких-либо измерений на местности.
Оценив в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного имущества проведена оценщиком ООО "Топ-Консалт" с нарушением требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ, Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254, 255 и 256, Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611; приведенные в отчете выводы допускают их неоднозначное толкование, исходные данные и расчеты вводят в заблуждение; профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки не подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, а потому данный Отчет не является надлежащим доказательством определения итоговой величины рыночной стоимости здания.
Так, статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, в частности, данной нормой предусмотрено, что отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости; отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение; в отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете; отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.
Согласно части 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254 (далее ФСО N 3) при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).
Первое, что обращает на себя внимание при анализе Отчета, это то, что итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки определена без учета НДС.
НДС является важным ценообразующим фактором и в подавляющем большинстве случаев включается в цену предложения объектов недвижимости. Согласно определению рыночной стоимости, последняя - это "наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции...", следовательно, в момент возможного совершения сделки по цене, равной рыночной стоимости, цена сделки будет всегда содержать НДС (при условии, что объект сделки подлежит налогообложению).
Таким образом, суд соглашается с доводами заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о том, что полученные оценщиком результаты оценки рыночной стоимости здания не соответствуют определению рыночной стоимости (пункту 6 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 255 (далее - ФСО N 2) и занижены на величину налога на добавленную стоимость.
Доводы заявителя о том, что в Отчете рыночная стоимость определена с учетом величины налога на добавленную стоимость, поскольку стоимость определена по ценам-предложениям объектов-аналогов, которые не "очищались" от этого налога, суд во внимание не принимает. Суждения оценщика по этому вопросу Отчет не содержит.
Кроме того, принимая во внимание, что Отчет не должен допускать неоднозначного толкования и вводить пользователей Отчета в заблуждение, утверждение заявителя об определении оценщиком рыночной стоимости здания с НДС, свидетельствует о несоответствии Отчета требованиям однозначности, которые установлены пунктом 4 ФСО N 3.
Далее, в соответствии с пунктами 16, 17, 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256 (далее ФСО N 1) проведение оценки включает в себя заключение договора на проведение оценки, получение задания на оценку с информацией о предполагаемом использовании результата оценки и связанных с ним ограничений; при проведении оценки оценщик обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Пунктом 3 ФСО N 2 установлено, что целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется заданием на оценку.
Анализируя применительно к приведенным требованиям Федеральных стандартов оценки приведенную в Отчете информацию о предполагаемом использовании результатов оценки, указанном в задании на оценку ("для оспаривания кадастровой стоимости"), суд находит, что Отчет допускает в этой части неоднозначное толкование, не соответствуя тем самым требованию пункта 4 ФСО N 3.
Так, заявитель просит пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, а не проверить достоверность либо "обоснование величины" кадастровой стоимости здания; оспаривание кадастровой стоимости возможно по нескольким основаниям. Перед оценщиком может быть поставлена задача установления, в частности, рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость объекта оценки, и объявлено в связи с этим предполагаемое использование результатов оценки. Доводы заявителя в этой части суд находит несостоятельными.
Далее, анализируя соответствие представленной в Отчете информации требованиям достаточности и достоверности, суд отмечает следующее.
В соответствии с пунктом 19 ФСО N 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.
В разделах 6.8 и 6.9 Отчета указано, что информацию об объекте оценки представило ЗАО "Виктория"; вместе с тем какая-либо правовая связь между данной организации и объектом оценки по материалам дела и в ходе судебного разбирательства не установлена, в связи с чем у суда возникают объективные сомнения в возможности представления таким лицом какой-либо достоверной информации об объекте оценки.
Доводы заявителя о допущенной в Отчете описки, которая не влияет на результат расчетов, поскольку все сведения об объекте оценки приведены верно, не опровергают факта наличия в Отчете противоречивых и неоднозначных суждений оценщиков, которые требованиями ФСО N 3 не допускаются.
Из Отчета также следует, что при оценке спорного объекта недвижимости оценщик применил сравнительный подход, использовал в его рамках метод прямого сравнения продаж.
Оценщик отказался от применения:
- - затратного подхода, объяснив это тем, что объект оценки не является новостройкой либо специализированной недвижимостью, по отношению к спорному зданию сравнительный и доходный подходы являются, по мнению оценщика, более адекватными при оценке его рыночной стоимости при условии, что для применения сравнительного и доходного подходов представлено достаточно информации;
- - доходного подхода со ссылкой на высокую неопределенность, возникающую при прогнозе доходов от объекта недвижимости, при котором оценка доходным подходом значительно уступает в достоверности результатам оценки сравнительным подходом; при этом оценщик высказывает суждение о недостаточном количестве предложений на сдачу в аренду в целом торгового комплекса.
Анализируя такие мотивы отказа оценщика от использования затратного и доходного подходов в оценке рыночной стоимости здания, суд не расценивает их как обоснованные и считает, что в этой части отчет противоречит пунктам 20, 21 и 23 ФСО N 1.
При этом суд исходит из самих понятий затратного и доходного подходов, которые применяются, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства (затратный); когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы (доходный).
Эти положения федерального стандарта оценки не указывают на то, что затратный подход возможен исключительно при оценке стоимости объекта - "новостройки" либо специализированного объекта недвижимости, напротив, пунктом 23 ФСО N 1 предусмотрено, что, если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.
Заказчиком Отчета предоставлена информации о технических характеристиках здания (приложения к Отчету), которые не исключали проведение оценки рыночной стоимости здания затратным подходом.
Кроме того, суд не соглашается с суждением оценщика о необходимости в рамках доходного подхода ограничиваться предложениями на сдачу в аренду целого здания (комплекса); рынок коммерческой недвижимости г. Москвы относится к активным рынкам - в открытых источниках представлено достаточное количество предложений по аренде аналогичных объектов недвижимости, на это указывалось и самим оценщиком в Отчете; практика сдачи площадей в торговых центрах в аренду предусматривает именно по площадную/павильонную аренду отдельным контрагентам, а не полностью всего комплекса; это как раз не является типовым случаем.
Суд в связи с изложенным соглашается с доводами Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о том, что в данном случае рыночная стоимость могла быть определена и доходным подходом; рассматриваемый торговый комплекс имеет простую прямоугольную площадь, однородную компьютерную направленность (компьютерный центр "Буденовский"), состоит из сдаваемых в самостоятельную аренду отдельных павильонов практически одинаковой площади, что дает возможность определить потенциальный валовой доход от сдачи всего комплекса в аренду с учетом арендопригодной площади и фактической загрузки площадей.
Изложенное указывает на то, что отказ от применения доходного подхода по причине отсутствия предложений в аренду торговых комплексов целиком (стр. 69 Отчета) не может быть признан аргументированным.
Таким образом, отказ оценщика от использования затратного и доходного подходов в оценке рыночной стоимости здания не может быть признан обоснованным и в этой части Отчет противоречит пунктам 20 и 23 ФСО N 1. Кроме того, суд полагает, что оценка рыночной стоимости различными подходами и методами позволяет получить наиболее взвешенный и подтвержденный результат.
Далее, проверяя обоснованность примененной оценщиком в Отчете методологии и последовательность расчетов в рамках сравнительного подхода, судом установлено следующее.
В соответствии с пунктом 14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Пунктом 22 ФСО N 1 предусмотрено, что сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:
а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;
в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
В рамках метода прямого сравнения продаж при применении корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта. Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.
Из отчета видно, что в ходе применения сравнительного подхода (метода прямого сравнения продаж) оценщик анализировал предложения по продаже 8 объектов недвижимости, выбранных в качестве объектов-аналогов (таблица 8.1. на стр. 73 Отчета); в отношении объектов-аналогов была произведена корректировка по ценообразующим факторам.
Требования Федеральных стандартов оценки, как уже указывалось выше, не допускают при проведении оценки использование информации о событиях, произошедших после даты оценки (пункт 19 ФСО N 1); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности) (пункт 4 ФСО N 3).
При анализе выбранных оценщиком предложений о продажах объектов-аналогов применительно к дате оценки, суд отмечает отсутствие в отчете какой-либо информации о датах предложений по их продажам, по суждениям оценщика, все объявления были действительны на дату оценку 01 января 2013 года.
Как указывают заинтересованные лица Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы, большая часть из объявлений о продажах, приведенных в Отчете, является актуальной до настоящего времени, актуальны и цена предложения, и описание объектов.
В связи с изложенным, суд находит сомнительным выбор оценщиком аналогов в целях сравнения продаж, отмечая, что в данном случае либо оценщиком были допущены использование информации после даты оценки либо данные объекты в связи со столь длительным сроком экспозиции без изменения коммерческих условий не являются аналогами объекту оценки ввиду возможных негативных факторов (местоположения или технических характеристик), которые не учтены в расчетах; в любом случае в отчете не содержится точной информации, отвечающей требованиям проверяемости о действительности и достоверности предложений о продажах на дату оценки.
Далее, проверяя корректность введенной оценщиком поправки на площадь в целях корректировки цен предложений для их сопоставления, суд находит, что поправка рассчитана методом статистического анализа, в рамках которого оценщик выбрал три самостоятельных объекта, указав, что они схожи между собой по всем факторам за исключением фактора площади и на их основе выстроил корреляционно-регрессионную модель зависимости цены предложения от площади (стр. 75 Отчета).
Оценивая суждение оценщика о схожести объектов-аналогов, суд с ним не соглашается; выбранные оценщиком объекты расположены хотя и в одном административном округе города Москвы, но на различном удалении в пределах зоны ТТК - МКАД от центра города, а также друг от друга, что указывает на различия этих объектов также и по фактору местоположения, в связи с чем построение на их основе статистической модели и ее правильность представляются сомнительными.
Далее, из Отчета видно, что после введения и применения к объектам-аналогам соответствующих поправок по ценообразующим факторам скорректированные цены предложений аналогов отличаются друг от друга более чем 2 раза от 47 795 до 100 894 руб./кв. м, а валовой объем корректировок достигает 108%.
Согласно подпункту "б" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации 25 сентября 2011 года N 611 (далее - ФСО N 7) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
В связи с изложенным, суд находит, что в отчете избранные объекты-аналоги не сопоставимы по ряду существенных ценообразующих факторов с объектом оценки и между собой, а потому не могут быть использованы в качестве аналогов, так как относятся к различным выборкам.
Использование таких аналогов для расчета рыночной стоимости объектов оценки (торгового центра) противоречит подпункту "б" пункта 22 ФСО N 7.
Доводы представителя заявителя о том, что ФСО N 7 не действовал на дату составления Отчета, суд отклоняет.
Федеральный стандарт оценки N 7 не устанавливает каких-либо новых требований, он разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3 и определяет требования к проведению оценки недвижимости; он развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3.
Кроме того, обращает на себя внимание и тот факт, что по приведенной на странице 36 Отчета информации по анализу рынка о ценах продаж торговой недвижимости в Восточном округе города Москвы в декабре 2012 года по данным Информационно-аналитического бюллетеня рынка недвижимости "R-WAY" средний показатель цены предложения о продаже 1 кв. м торговой площади составлял 3920 долларов США (приблизительно 115 000 руб.), то есть был почти двое выше полученной оценщиком расчетным путем удельной стоимости 1 кв. м объекта оценки (70 932 руб.), что также указывает на несоответствие Отчета пункту 4 ФСО N 3, нарушение принципов однозначности и обоснованности; профессиональное суждение оценщика о величине стоимости объекта оценки не подтверждается анализом рынка, в связи с чем вызывает у суда объективные сомнения в ее обоснованности.
Таким образом, суд находит, что в Отчете при проведении оценки сравнительным подходом были нарушены принципы однозначности, обоснованности и проверяемости, установленные пунктом 4 ФСО N 3: содержание отчета вводит пользователей отчета об оценке в заблуждение, допускает неоднозначное толкование; состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки не позволяют полностью воспроизвести расчет стоимости и согласиться с введенными корректировками; отчет не отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, противоречит федеральным стандартам оценки.
Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, они влияют на достоверность оценки объекта недвижимости.
Оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что доводы заинтересованных лиц о допущенных оценщиком методологических нарушениях, повлиявших на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, нашли свое объективное подтверждение в ходе судебного разбирательства; они не были опровергнуты заявителем, в том числе представленными в материалы дела письменными возражениями на замечания Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы.
В связи с изложенным, суд приходит к выводу о том, что отчет заявителя, на основании которого Общество просит установить кадастровую стоимость здания, не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
Других доказательств заявителем в обоснование требований не представлено; ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы как не направленные на установление юридически значимых обстоятельств по делу (проверку обоснованности испрашиваемого Обществом к установлению в качестве кадастровой стоимости результата определения рыночной стоимости объекта оценки), отклонены судом по основанию части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Ссылки представителя заявителя на наличие положительного экспертного заключения, полученного на указанный выше отчет об оценке, подлежат отклонению, поскольку данное заключение является одним из видов письменных доказательств, которое не является для суда обязательным и подлежит оценке по правилам, установленным статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела, установлено не соответствие отчета об оценке требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года и Федеральным стандартам оценки, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.
Как уже указывалось выше, обязанность по доказыванию установления в отношении объектов недвижимости рыночной стоимости лежит на заявителе. При рассмотрении настоящего дела надлежащие доказательства в подтверждение данного обстоятельства суду представлены не были.
При таких данных, суд считает, что заявленные Обществом требования о признании рыночной стоимости здания в указанном выше размере его кадастровой стоимостью подлежат отклонению.
Разрешая требование заявителя об обязании Управления Росреестра по Москве, ФГБУ "ФКП Росреестра" внести изменения в Государственный кадастр недвижимости сведения о новой кадастровой стоимости, суд находит, что оно является производным от просьбы заявителя об установлении кадастровой стоимости здания в размере, равном его рыночной стоимости, в удовлетворении которой Обществу отказано.
При таких данных оснований для удовлетворения требований Общества в этой части также не имеется.
Кроме того, суд учитывает, что факт неправомерного уклонения ФГБУ "ФКП Росреестра" (филиала по Москве) от внесения сведений об изменении кадастровой стоимости отсутствует, а на Управление Росреестра по Москве государством не возложены функции по ведению государственного кадастра недвижимости и внесению в него каких-либо изменений; Управление является органом, выполняющим функции по государственной кадастровой оценке.
Таким образом, суд считает, что заявленные Обществом требования подлежат отклонению в полном объеме.
Распределение судебных расходов между сторонами регламентировано главой 7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в частности статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.
Поскольку в удовлетворении требований отказано, то судебные расходы заявителя по уплате государственной пошлины при подаче в суд заявления возмещению за счет заинтересованных лиц не подлежат.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 193, 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
В удовлетворении заявления Общества с ограниченной ответственностью "СИНТО-ИНВЕСТ" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости здания с кадастровым номером 77:03:0004007:1017, общей площадью 8 896,4 кв. метров, расположенного по адресу: г. Москва, проспект Буденного, д. 53, стр. 2, установлении кадастровой стоимости здания в размере, равном его рыночной стоимости, отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Судья
Московского городского суда
Р.Б.МИХАЙЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 13.05.2015 ПО ДЕЛУ N 3-83/2015
Требование: О пересмотре результатов определения кадастровой стоимости здания, установлении кадастровой стоимости здания в размере, равном его рыночной стоимости.Разделы:
Налог на имущество организаций
Обстоятельства: Заявитель указал, что внесенная в ГКН кадастровая стоимость здания является налоговой базой для расчета и уплаты налога, завышенная кадастровая стоимость влечет увеличение для него налогового бремени.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 13 мая 2015 г. по делу N 3-83/2015
Московский городской суд в составе
председательствующего судьи Михайловой Р.Б.,
при секретаре К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-83/2015 по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "СИНТО-ИНВЕСТ" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости здания с кадастровым номером 77:03:0004007:1017, общей площадью 8 896,4 кв. метров, расположенного по адресу: г. Москва, проспект Буденного, д. 53, стр. 2, установлении кадастровой стоимости здания в размере, равном его рыночной стоимости,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "СИНТО-ИНВЕСТ" (далее - ООО "СИНТО-ИНВЕСТ", заявитель, Общество, собственник) обратилось в Московский городской суд с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости здания с кадастровым номером 77:03:0004007:1017, общей площадью 8 896,4 кв. метров, расположенного по адресу: г. Москва, проспект Буденного, д. 53, стр. 2 (далее по тексту - здание, объект оценки, объект недвижимости, объект капитального строительства), утвержденных постановлением Правительства Москвы N 752-ПП от 26 ноября 2013 года "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве" в размере 892 534 799,6 руб.
В своем заявлении Общество просит признать кадастровую стоимость здания равной его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком ООО "Топ-Консалт" в отчете N 93-08-14 от 26 августа 2014 года и составляющей по состоянию на 01 января 2013 года - 631 039 000 руб., установить кадастровую стоимость здания в размере его рыночной стоимости, определенной в названном Отчете, с применением данной кадастровой стоимости здания, установленной решением суда, для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2014 года. Общество также просит обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" внести изменения в Государственный кадастр недвижимости относительно кадастровой стоимости здания, указав последнюю в размере 631 039 000 руб. Заявитель также просит возместить ему понесенные судебные расходы.
В обоснование заявленных требований ООО "СИНТО-ИНВЕСТ" указало на то, что является собственником здания, последнее включено Правительством Москвы в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база исчисляется как их кадастровая стоимость на 2014 год, утвержденный постановлением Правительства Москвы от 29 ноября 2013 года N 772-ПП, Общество является плательщиком налога на имущество организаций, а потому внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость здания затрагивает права заявителя, кадастровая стоимость здания является налоговой базой для расчета и уплаты данного налога; завышенная кадастровая стоимость влечет увеличение для Общества налогового бремени; заявитель просит пересмотреть результаты государственной кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости по состоянию на ту же дату, на которую установлена его кадастровая стоимость; рыночная стоимость объекта оценки определена независимым оценщиком и подтверждена положительным экспертным заключением.
Рассмотрение настоящего дела осуществляется судом по правилам производства по делам, вытекающим из публичных правоотношений, исходя из того, что сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости являются сведениями федерального государственного информационного ресурса (Государственного кадастра недвижимости), носят общедоступный характер и являются основанием для определения налоговых и иных платежей, утверждаются заказчиком работ.
Представитель ООО "СИНТО-ИНВЕСТ" по доверенности Прихожан М.Л. в судебное заседание явился, требования поддержал, не отрицал того обстоятельства, что орган кадастрового учета не уклоняется от внесения сведений о возможном изменении кадастровой стоимости здания в соответствующий государственный информационный ресурс; ссылался на то, что в отношении здания установлена его рыночная стоимость, отражающая все уникальные и индивидуальные характеристики объекта недвижимости, которая может быть установлена в качестве кадастровой стоимости здания; полагал, что представленный отчет, в том числе при наличии на него положительного экспертного заключения, подготовленного экспертом саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, является надлежащим доказательством определения и установления рыночной стоимости здания, а доводы заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы в этой части - голословными, при этом ходатайствовал о проведении по делу судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта оценки.
Представитель привлеченных к участию в деле заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы по доверенностям И., а также представитель Департамента городского имущества города Москвы по доверенности П. в судебном заседании возражали против удовлетворения заявления по основаниям, изложенным в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях; указывали на то, что действующее в настоящее время законодательство напрямую не предусматривает возможность установления кадастровой стоимости равной рыночной в отношении объектов капитального строительства (зданий); для целей налогообложения в отличие от кадастровой стоимости рыночная стоимость не устанавливается; настаивали на том, что государственная кадастровая оценка объектов капитального строительства в городе Москве, результаты которой просит пересмотреть заявитель, проведена в точном соответствии с положениями главы III.1 "Государственная кадастровая оценка" Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года), результаты определения кадастровой стоимости здания были утверждены постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 года N 752-ПП "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве", сведения о кадастровой стоимости здания были внесены в государственный кадастр недвижимости, незаконными эти действия и нормативный правовой акт не признаны; кроме того, Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы полагали, что заявителем не доказан факт установления в отношении здания его рыночной стоимости на 01 января 2013 года в указанном размере, поскольку представленный заявителем отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости не соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года и Федеральным стандартам оценки, по утверждению заинтересованных лиц, оценщиком в Отчете некорректно произведен анализ рынка объектов оценки, неправильно определены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости; содержащаяся в отчете информация не отвечает требованиям достаточности и достоверности, в отчете нарушены принципы однозначности и обоснованности; введены ошибочные корректировки, и др., недостатки Отчета существенным образом влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости здания.
Представители привлеченных к участию в деле заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве) и Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своих представителей не направили, об отложении слушания дела не просили; суд в соответствии с правилами статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Управлением Росреестра по Москве представлен отзыв на заявление ООО "СИНТО-ИНВЕСТ", в котором заинтересованное лицо просит отказать Обществу в удовлетворении требований, ссылаясь среди прочего на то обстоятельство, что в настоящее время утверждены и внесены в государственный кадастр недвижимости очередные результаты определения кадастровой стоимости здания (постановление Правительства Москвы от 21 ноября 2014 года N 688-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства в городе Москве"), кадастровая стоимость здания изменилась, оспариваемая заявителем кадастровая стоимость не является актуальной.
ФГБУ "ФКП Росреестра" возражений на заявление не представило.
Выслушав объяснения представителя заявителя, представителей заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к выводу о том, что требование заявителя не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Вопросы проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости урегулированы положениями главы III.1. "Государственная кадастровая оценка" Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ).
Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ установлено, что сама кадастровая стоимость представляет собой стоимость, установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.
Порядок пересмотра результатов государственной кадастровой оценки установлен положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, которой определено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При рассмотрении настоящего дела судом установлено, что здание с кадастровым номером 77:03:0004007:1017, общей площадью 8 896,4 кв. м, расположено по адресу: город Москва, проспект Буденного, д. 53, стр. 2 и принадлежит заявителю на праве собственности, что подтверждается представленной нотариально удостоверенной копией свидетельства о государственной регистрации права (том 1 л.д. 12).
Здание поставлено на государственный кадастровый учет и сведения о нем внесены в Государственный кадастр недвижимости с присвоением ему вышеуказанного кадастрового номера.
Постановлением Правительства Москвы 26 ноября 2013 года N 752-ПП "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве" была утверждена кадастровая стоимость здания в размере 892 534 799,60; сведения о такой кадастровой стоимости здания были внесены в Государственный кадастр недвижимости.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Москвы N 772-ПП от 29 ноября 2013 года был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год в соответствии с пунктом 1 статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций".
Здание включено Перечень, утвержденный постановлением Правительства Москвы от 29 ноября 2013 года N 772-ПП объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год (строка 834).
Заявитель в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости налоговая база определяется на 2014 год как его кадастровая стоимость.
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве, от 24 ноября 2014 года заявителю было отказано в удовлетворении заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости данного здания по основанию установления рыночной стоимости объекта недвижимости.
Возражая против удовлетворения заявления, Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы указывают на то, что действующее в настоящее время законодательство в отношении объектов капитального строительства не предусматривает возможности установления кадастровой стоимости в размере равном их рыночной стоимости.
Суд находит данный довод заинтересованных лиц основанным на ошибочном толковании действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения, в частности, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, в которой, как уже указывалось выше, закреплено право оспаривания результатов определения кадастровой стоимости за лицами, чьи права и обязанности затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости; возможность оспаривания кадастровой стоимости законодателем не поставлена в зависимость от вида объекта недвижимого имущества, наличия либо отсутствия в законодательстве о таких объектах нормы, напрямую закрепляющей в случаях определения рыночной стоимости объекта возможность установления его кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости.
Кроме того, анализ приведенных положений действующего законодательства, регулирующего и подлежащего применению к возникшим правоотношениям, свидетельствует об отсутствии запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, в отношении объектов капитального строительства, посредством указания его рыночной стоимости.
В настоящем деле судом установлено, что результаты определения кадастровой стоимости здания затрагивают права и обязанности заявителя; принадлежащее Обществу здание является объектом налогообложения по налогу на имущество организаций с особенностями определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога; налоговая база определяется как кадастровая стоимость здания.
Кроме того, суд учитывает, что оспаривание результатов определения кадастровой стоимости здания по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, не предполагает проверку достоверности установленных в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении; эти обстоятельства предметом рассмотрения по настоящему делу не являются, в связи с чем доводы Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о проведении государственной кадастровой оценки в строгом соответствии с требованиями действующего законодательства суд во внимание не принимает, они правового значения для разрешения требований не имеют.
Разрешая требование заявителя об установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости, суд отмечает, что в соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.
Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
В силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.
По мысли федерального законодателя, как это следует из положений статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, что диктует необходимость указания в отчете сведений, имеющих существенно важное значение для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.
Обществом в обоснование заявленных требований представлен отчет независимого оценщика ООО "Топ-Консалт" за N 93-08-14 от 26 августа 2014 года (далее - Отчет) об оценке рыночной стоимости спорного здания, согласно которому рыночная стоимость здания составляет по состоянию на дату, на которую установлена кадастровая стоимость (01 января 2013 года), - 631 039 000 руб.
Согласно экспертному заключению от 13 октября 2014 года N 1947/10/14 эксперта Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация оценщиков "Деловой союз оценщиков" Отчет соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, расчет стоимости объекта оценки, проведенный экспертом на основании данных, имеющихся в Отчете, примененных оценщиком подходов и методов, подтвердил величину стоимости объекта оценки, определенную оценщиком в Отчете; экспертное заключение сделано по результатам анализа текста Отчета, без личного ознакомления эксперта с объектом оценки и документацией заказчика, без анализа данных, без проведения интервью с заказчиком и оценщиком, без производства каких-либо измерений на местности.
Оценив в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного имущества проведена оценщиком ООО "Топ-Консалт" с нарушением требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ, Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254, 255 и 256, Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611; приведенные в отчете выводы допускают их неоднозначное толкование, исходные данные и расчеты вводят в заблуждение; профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки не подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, а потому данный Отчет не является надлежащим доказательством определения итоговой величины рыночной стоимости здания.
Так, статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, в частности, данной нормой предусмотрено, что отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости; отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение; в отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете; отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.
Согласно части 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254 (далее ФСО N 3) при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).
Первое, что обращает на себя внимание при анализе Отчета, это то, что итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки определена без учета НДС.
НДС является важным ценообразующим фактором и в подавляющем большинстве случаев включается в цену предложения объектов недвижимости. Согласно определению рыночной стоимости, последняя - это "наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции...", следовательно, в момент возможного совершения сделки по цене, равной рыночной стоимости, цена сделки будет всегда содержать НДС (при условии, что объект сделки подлежит налогообложению).
Таким образом, суд соглашается с доводами заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о том, что полученные оценщиком результаты оценки рыночной стоимости здания не соответствуют определению рыночной стоимости (пункту 6 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 255 (далее - ФСО N 2) и занижены на величину налога на добавленную стоимость.
Доводы заявителя о том, что в Отчете рыночная стоимость определена с учетом величины налога на добавленную стоимость, поскольку стоимость определена по ценам-предложениям объектов-аналогов, которые не "очищались" от этого налога, суд во внимание не принимает. Суждения оценщика по этому вопросу Отчет не содержит.
Кроме того, принимая во внимание, что Отчет не должен допускать неоднозначного толкования и вводить пользователей Отчета в заблуждение, утверждение заявителя об определении оценщиком рыночной стоимости здания с НДС, свидетельствует о несоответствии Отчета требованиям однозначности, которые установлены пунктом 4 ФСО N 3.
Далее, в соответствии с пунктами 16, 17, 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256 (далее ФСО N 1) проведение оценки включает в себя заключение договора на проведение оценки, получение задания на оценку с информацией о предполагаемом использовании результата оценки и связанных с ним ограничений; при проведении оценки оценщик обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Пунктом 3 ФСО N 2 установлено, что целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется заданием на оценку.
Анализируя применительно к приведенным требованиям Федеральных стандартов оценки приведенную в Отчете информацию о предполагаемом использовании результатов оценки, указанном в задании на оценку ("для оспаривания кадастровой стоимости"), суд находит, что Отчет допускает в этой части неоднозначное толкование, не соответствуя тем самым требованию пункта 4 ФСО N 3.
Так, заявитель просит пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, а не проверить достоверность либо "обоснование величины" кадастровой стоимости здания; оспаривание кадастровой стоимости возможно по нескольким основаниям. Перед оценщиком может быть поставлена задача установления, в частности, рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость объекта оценки, и объявлено в связи с этим предполагаемое использование результатов оценки. Доводы заявителя в этой части суд находит несостоятельными.
Далее, анализируя соответствие представленной в Отчете информации требованиям достаточности и достоверности, суд отмечает следующее.
В соответствии с пунктом 19 ФСО N 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.
В разделах 6.8 и 6.9 Отчета указано, что информацию об объекте оценки представило ЗАО "Виктория"; вместе с тем какая-либо правовая связь между данной организации и объектом оценки по материалам дела и в ходе судебного разбирательства не установлена, в связи с чем у суда возникают объективные сомнения в возможности представления таким лицом какой-либо достоверной информации об объекте оценки.
Доводы заявителя о допущенной в Отчете описки, которая не влияет на результат расчетов, поскольку все сведения об объекте оценки приведены верно, не опровергают факта наличия в Отчете противоречивых и неоднозначных суждений оценщиков, которые требованиями ФСО N 3 не допускаются.
Из Отчета также следует, что при оценке спорного объекта недвижимости оценщик применил сравнительный подход, использовал в его рамках метод прямого сравнения продаж.
Оценщик отказался от применения:
- - затратного подхода, объяснив это тем, что объект оценки не является новостройкой либо специализированной недвижимостью, по отношению к спорному зданию сравнительный и доходный подходы являются, по мнению оценщика, более адекватными при оценке его рыночной стоимости при условии, что для применения сравнительного и доходного подходов представлено достаточно информации;
- - доходного подхода со ссылкой на высокую неопределенность, возникающую при прогнозе доходов от объекта недвижимости, при котором оценка доходным подходом значительно уступает в достоверности результатам оценки сравнительным подходом; при этом оценщик высказывает суждение о недостаточном количестве предложений на сдачу в аренду в целом торгового комплекса.
Анализируя такие мотивы отказа оценщика от использования затратного и доходного подходов в оценке рыночной стоимости здания, суд не расценивает их как обоснованные и считает, что в этой части отчет противоречит пунктам 20, 21 и 23 ФСО N 1.
При этом суд исходит из самих понятий затратного и доходного подходов, которые применяются, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства (затратный); когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы (доходный).
Эти положения федерального стандарта оценки не указывают на то, что затратный подход возможен исключительно при оценке стоимости объекта - "новостройки" либо специализированного объекта недвижимости, напротив, пунктом 23 ФСО N 1 предусмотрено, что, если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.
Заказчиком Отчета предоставлена информации о технических характеристиках здания (приложения к Отчету), которые не исключали проведение оценки рыночной стоимости здания затратным подходом.
Кроме того, суд не соглашается с суждением оценщика о необходимости в рамках доходного подхода ограничиваться предложениями на сдачу в аренду целого здания (комплекса); рынок коммерческой недвижимости г. Москвы относится к активным рынкам - в открытых источниках представлено достаточное количество предложений по аренде аналогичных объектов недвижимости, на это указывалось и самим оценщиком в Отчете; практика сдачи площадей в торговых центрах в аренду предусматривает именно по площадную/павильонную аренду отдельным контрагентам, а не полностью всего комплекса; это как раз не является типовым случаем.
Суд в связи с изложенным соглашается с доводами Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о том, что в данном случае рыночная стоимость могла быть определена и доходным подходом; рассматриваемый торговый комплекс имеет простую прямоугольную площадь, однородную компьютерную направленность (компьютерный центр "Буденовский"), состоит из сдаваемых в самостоятельную аренду отдельных павильонов практически одинаковой площади, что дает возможность определить потенциальный валовой доход от сдачи всего комплекса в аренду с учетом арендопригодной площади и фактической загрузки площадей.
Изложенное указывает на то, что отказ от применения доходного подхода по причине отсутствия предложений в аренду торговых комплексов целиком (стр. 69 Отчета) не может быть признан аргументированным.
Таким образом, отказ оценщика от использования затратного и доходного подходов в оценке рыночной стоимости здания не может быть признан обоснованным и в этой части Отчет противоречит пунктам 20 и 23 ФСО N 1. Кроме того, суд полагает, что оценка рыночной стоимости различными подходами и методами позволяет получить наиболее взвешенный и подтвержденный результат.
Далее, проверяя обоснованность примененной оценщиком в Отчете методологии и последовательность расчетов в рамках сравнительного подхода, судом установлено следующее.
В соответствии с пунктом 14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Пунктом 22 ФСО N 1 предусмотрено, что сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:
а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;
в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
В рамках метода прямого сравнения продаж при применении корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта. Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.
Из отчета видно, что в ходе применения сравнительного подхода (метода прямого сравнения продаж) оценщик анализировал предложения по продаже 8 объектов недвижимости, выбранных в качестве объектов-аналогов (таблица 8.1. на стр. 73 Отчета); в отношении объектов-аналогов была произведена корректировка по ценообразующим факторам.
Требования Федеральных стандартов оценки, как уже указывалось выше, не допускают при проведении оценки использование информации о событиях, произошедших после даты оценки (пункт 19 ФСО N 1); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности) (пункт 4 ФСО N 3).
При анализе выбранных оценщиком предложений о продажах объектов-аналогов применительно к дате оценки, суд отмечает отсутствие в отчете какой-либо информации о датах предложений по их продажам, по суждениям оценщика, все объявления были действительны на дату оценку 01 января 2013 года.
Как указывают заинтересованные лица Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы, большая часть из объявлений о продажах, приведенных в Отчете, является актуальной до настоящего времени, актуальны и цена предложения, и описание объектов.
В связи с изложенным, суд находит сомнительным выбор оценщиком аналогов в целях сравнения продаж, отмечая, что в данном случае либо оценщиком были допущены использование информации после даты оценки либо данные объекты в связи со столь длительным сроком экспозиции без изменения коммерческих условий не являются аналогами объекту оценки ввиду возможных негативных факторов (местоположения или технических характеристик), которые не учтены в расчетах; в любом случае в отчете не содержится точной информации, отвечающей требованиям проверяемости о действительности и достоверности предложений о продажах на дату оценки.
Далее, проверяя корректность введенной оценщиком поправки на площадь в целях корректировки цен предложений для их сопоставления, суд находит, что поправка рассчитана методом статистического анализа, в рамках которого оценщик выбрал три самостоятельных объекта, указав, что они схожи между собой по всем факторам за исключением фактора площади и на их основе выстроил корреляционно-регрессионную модель зависимости цены предложения от площади (стр. 75 Отчета).
Оценивая суждение оценщика о схожести объектов-аналогов, суд с ним не соглашается; выбранные оценщиком объекты расположены хотя и в одном административном округе города Москвы, но на различном удалении в пределах зоны ТТК - МКАД от центра города, а также друг от друга, что указывает на различия этих объектов также и по фактору местоположения, в связи с чем построение на их основе статистической модели и ее правильность представляются сомнительными.
Далее, из Отчета видно, что после введения и применения к объектам-аналогам соответствующих поправок по ценообразующим факторам скорректированные цены предложений аналогов отличаются друг от друга более чем 2 раза от 47 795 до 100 894 руб./кв. м, а валовой объем корректировок достигает 108%.
Согласно подпункту "б" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации 25 сентября 2011 года N 611 (далее - ФСО N 7) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
В связи с изложенным, суд находит, что в отчете избранные объекты-аналоги не сопоставимы по ряду существенных ценообразующих факторов с объектом оценки и между собой, а потому не могут быть использованы в качестве аналогов, так как относятся к различным выборкам.
Использование таких аналогов для расчета рыночной стоимости объектов оценки (торгового центра) противоречит подпункту "б" пункта 22 ФСО N 7.
Доводы представителя заявителя о том, что ФСО N 7 не действовал на дату составления Отчета, суд отклоняет.
Федеральный стандарт оценки N 7 не устанавливает каких-либо новых требований, он разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3 и определяет требования к проведению оценки недвижимости; он развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3.
Кроме того, обращает на себя внимание и тот факт, что по приведенной на странице 36 Отчета информации по анализу рынка о ценах продаж торговой недвижимости в Восточном округе города Москвы в декабре 2012 года по данным Информационно-аналитического бюллетеня рынка недвижимости "R-WAY" средний показатель цены предложения о продаже 1 кв. м торговой площади составлял 3920 долларов США (приблизительно 115 000 руб.), то есть был почти двое выше полученной оценщиком расчетным путем удельной стоимости 1 кв. м объекта оценки (70 932 руб.), что также указывает на несоответствие Отчета пункту 4 ФСО N 3, нарушение принципов однозначности и обоснованности; профессиональное суждение оценщика о величине стоимости объекта оценки не подтверждается анализом рынка, в связи с чем вызывает у суда объективные сомнения в ее обоснованности.
Таким образом, суд находит, что в Отчете при проведении оценки сравнительным подходом были нарушены принципы однозначности, обоснованности и проверяемости, установленные пунктом 4 ФСО N 3: содержание отчета вводит пользователей отчета об оценке в заблуждение, допускает неоднозначное толкование; состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки не позволяют полностью воспроизвести расчет стоимости и согласиться с введенными корректировками; отчет не отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, противоречит федеральным стандартам оценки.
Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, они влияют на достоверность оценки объекта недвижимости.
Оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что доводы заинтересованных лиц о допущенных оценщиком методологических нарушениях, повлиявших на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, нашли свое объективное подтверждение в ходе судебного разбирательства; они не были опровергнуты заявителем, в том числе представленными в материалы дела письменными возражениями на замечания Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы.
В связи с изложенным, суд приходит к выводу о том, что отчет заявителя, на основании которого Общество просит установить кадастровую стоимость здания, не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
Других доказательств заявителем в обоснование требований не представлено; ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы как не направленные на установление юридически значимых обстоятельств по делу (проверку обоснованности испрашиваемого Обществом к установлению в качестве кадастровой стоимости результата определения рыночной стоимости объекта оценки), отклонены судом по основанию части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Ссылки представителя заявителя на наличие положительного экспертного заключения, полученного на указанный выше отчет об оценке, подлежат отклонению, поскольку данное заключение является одним из видов письменных доказательств, которое не является для суда обязательным и подлежит оценке по правилам, установленным статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела, установлено не соответствие отчета об оценке требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года и Федеральным стандартам оценки, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.
Как уже указывалось выше, обязанность по доказыванию установления в отношении объектов недвижимости рыночной стоимости лежит на заявителе. При рассмотрении настоящего дела надлежащие доказательства в подтверждение данного обстоятельства суду представлены не были.
При таких данных, суд считает, что заявленные Обществом требования о признании рыночной стоимости здания в указанном выше размере его кадастровой стоимостью подлежат отклонению.
Разрешая требование заявителя об обязании Управления Росреестра по Москве, ФГБУ "ФКП Росреестра" внести изменения в Государственный кадастр недвижимости сведения о новой кадастровой стоимости, суд находит, что оно является производным от просьбы заявителя об установлении кадастровой стоимости здания в размере, равном его рыночной стоимости, в удовлетворении которой Обществу отказано.
При таких данных оснований для удовлетворения требований Общества в этой части также не имеется.
Кроме того, суд учитывает, что факт неправомерного уклонения ФГБУ "ФКП Росреестра" (филиала по Москве) от внесения сведений об изменении кадастровой стоимости отсутствует, а на Управление Росреестра по Москве государством не возложены функции по ведению государственного кадастра недвижимости и внесению в него каких-либо изменений; Управление является органом, выполняющим функции по государственной кадастровой оценке.
Таким образом, суд считает, что заявленные Обществом требования подлежат отклонению в полном объеме.
Распределение судебных расходов между сторонами регламентировано главой 7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в частности статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.
Поскольку в удовлетворении требований отказано, то судебные расходы заявителя по уплате государственной пошлины при подаче в суд заявления возмещению за счет заинтересованных лиц не подлежат.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 193, 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
В удовлетворении заявления Общества с ограниченной ответственностью "СИНТО-ИНВЕСТ" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости здания с кадастровым номером 77:03:0004007:1017, общей площадью 8 896,4 кв. метров, расположенного по адресу: г. Москва, проспект Буденного, д. 53, стр. 2, установлении кадастровой стоимости здания в размере, равном его рыночной стоимости, отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Судья
Московского городского суда
Р.Б.МИХАЙЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)