Судебные решения, арбитраж
Акцизы
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17.10.2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 21.10.2016 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сумароковой Т.Я.,
судей Барановской Е.Н., Лящевского И.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тимониным Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 29 июля 2016 года
по делу N А40-95839/14, принятое судьей Буниной О.П.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Акция ЛТ" (ОГРН 1027700438270; ИНН 7703015099)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423; ИНН 7705031674)
третье лицо: Департамент культурного наследия города Москвы (Мосгорнаследие)
об обязании заключить договор купли-продажи
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Карпов Р.Д. по доверенности от 10.09.2014
от ответчика: Яшкин А.В. по доверенности от 07.12.2015
от третьего лица: не явился, извещен
Общество с ограниченной ответственностью "Акция ЛТ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 16,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Большая Никитская, д. 21/18, стр. 4, по цене 3 521 000 руб. на условиях прилагаемого проекта договора купли-продажи с рассрочкой на 3 года (с учетом определения Арбитражного суда города Москвы от 12 сентября 2014 года о выделении требований в отдельное производство и уточнением исковых требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Требования заявлены со ссылками на нормы Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ".
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 29.07.2016 года требования истца удовлетворены. При этом суд исходил из обоснованности требований истца.
Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании представитель ответчика полностью поддержал доводы апелляционной жалобы. Истец с решением суда согласен, просил оставить его без изменения. Третье лицо в судебном заседании не участвовало, извещено о времени и месте судебного заседания. Дело рассмотрено без его участия на основании п. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия установила следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, между Департаментом (арендодатель) и ООО "ИСЛЕН" (арендатор) заключен договор аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения) от 02 апреля 2004 года N 00-00187/04, находящегося в собственности города Москвы.
На основании вышеуказанного договора арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду нежилой объект (нежилое помещение, здание, сооружение), общей площадью 16,4 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Большая Никитская, д. 21/18, строение 4, квартал 46.
Срок действия договора с учетом дополнительного соглашения от 06 апреля 2010 года продлен до 01 июля 2015 года. Дополнительным соглашением от 15 декабря 2011 года стороны внесли изменения в договор аренды от 02 апреля 2004 года N 00-00187/04 в части изменения названия арендатора: с 15 декабря 2011 года вместо ООО "ИСЛЕН" название арендатора - ООО "Акция ЛТ".
13 сентября 2013 года ООО "Акция ЛТ" обратилось в Департамент с заявлением о продаже арендуемого недвижимого имущества.
10 июня 2014 года истцом ответчику направлена претензия с предложением заключить договор купли-продажи спорного объекта на условиях прилагаемого к претензии проекта договора купли-продажи по цене 1.624.000 руб.
В обоснование указанной в проекте договора цены нежилого помещения -1.624.000 руб., без учета НДС, истец представил отчет об оценке рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, подготовленный ЗАО "Интегро" на основании договора на оказание услуг по оценке N 37-13 от 16 мая 2013 года с ООО "Акция ЛТ".
В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Поскольку ответчик в указанный срок договор не подписал, истец обратился в суд с настоящими требованиями.
Имущество, являющееся объектом договора аренды, является самостоятельным обособленным объектом, в отношении которого право собственности на спорный объект зарегистрировано за городом Москва.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 17.07.2009 г. N 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящего в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
Статьей 3 указанного Закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Материалами дела подтверждается, что истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения, как объекты гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", помещения непрерывно арендуются истцом с 01.09.1993 года; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 г. N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Истец отнесен к субъектам малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы и соответствует требованиям, установленным Законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 г.
В силу ст. 446 Гражданского кодекса РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Отчет об определении рыночной стоимости нежилых помещений должен быть произведен в соответствии с требованиями действующего законодательства об оценочной деятельности и существующими стандартами проведения оценки (Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254 утвержден Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3).
Истец в процессе судебного разбирательства в порядке статьи 49 АПК РФ изменил выкупную стоимость объекта - нежилого помещения общей площадью 16,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Большая Никитская, д. 21/18, стр. 4, в соответствии с отчетом N 743Г/54, подготовленного ООО "АБН-Консалт" по заказу Департамента городского имущества города Москвы. Из указанного отчета ООО "АБН-Консалт" следует, что рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 13.09.2013 составляет 3.521.000 руб. (без учета НДС).
Ограниченными в обороте в соответствии со статьей 50 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" являются объекты культурного наследия, отнесенные к особо ценным объектам культурного наследия народов Российской Федерации, памятники и ансамбли, включенные в Список всемирного наследия, историко-культурные заповедники, объекты культурного наследия, предоставленные в установленном порядке государственным музеям-заповедникам, объекты археологического наследия. Согласно положениям статьи 9 Закона г. Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы" приватизация объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), находящихся в собственности города Москвы, осуществляется в соответствии с федеральным законодательством и законами города Москвы по согласованию с уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы в области охраны объектов культурного наследия.
Независимо от количества пользователей объекта нежилого фонда (здания, строения, сооружения), отнесенного к объекту культурного наследия (памятнику истории и культуры), приватизация которого может быть осуществлена в соответствии с требованиями частей 1 и 2 настоящей статьи, приватизации подлежит объект нежилого фонда (здание, строение, сооружение) полностью как единый объект недвижимости. Продажа объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) по частям не допускается (пункт 4 статьи 9 Закона г. Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы").
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04 сентября 2013 года N 04/203/2013-409 спорный объект, общей площадью 16,4 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Большая Никитская, д. 21/18, стр. 4, принадлежит на праве собственности городу Москве и поставлен на государственный кадастровый учет как здание.
Нежилые помещения общей площадью 16,4 кв. м расположены в выявленном объекте культурного наследия (ансамбле) "Городская усадьба Е.И. Маркова, 1823 - 1875 гг.: - Главный дом, 1823 - 1875 гг.; - Отрада, 1872 г.", согласно выписке из Городского реестра недвижимости культурного наследия (т. 4, л.д. 16) указано, что выявленным объектом культурного наследия является ансамбль по адресу: Москва, Большая Никитская, д. 21/18, стр. 1, в материалы дела также представлены сведения об объектах, подлежащих регистрации в городском реестре недвижимого культурного наследия и расположенных в границах фрагмента историко-культурного опорного плана г. Москвы, из которого следует местонахождение выявленного объекта культурного наследия, зарегистрированного или учтенного в Городском реестре на основе данных государственного учета: ул. Большая Никитская, д. 21/28, стр. 1, стр. 4, в примечании указано: Городская усадьба Е.И. Маркова, 1823 - 1875 гг.: 1) Главный дом, 1823 - 1875 гг. (стр. 1, стр. 4); 2) Ограда, 1872 г." (распоряжение Департамента культурного наследия города Москвы N 760 от 07.08.2012 г.).
При новом рассмотрении дела, истец уточнил представленный им проект договор относительно п. 5.4 договора, в соответствии с которым покупатель обязан выполнять требования, установленные пунктами 1 - 3 статьи 47.3 Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" по содержанию и использованию предмета настоящего договора - объекта культурного наследия. Данное условие договора считается существенным".
Вышеуказанное здание поставлено на кадастровый учет, о чем свидетельствует выписка из кадастрового паспорта от 15.11.2013 N 77/501/13-566725, кадастровый номер 77:01:0001045:2944, номер кадастрового квартала 77:01:0001045.
Таким образом, в материалах дела отсутствуют доказательства нарушения пункта 4 статьи 9 Закона г. Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы", поскольку в данном случае приватизации подлежит полностью здание как единый объект недвижимости, его отнесение к выявленному объекту культурного наследия "Городская усадьба Е.И. Маркова, 1823 - 1875 гг.: - Главный дом, 1823 - 1875 гг.; - Отрада, 1872 г." препятствием к выкупу спорного объекта не является.
Довод апелляционной жалобы ответчика о том, что отчуждение отдельно стоящего здания общей площадью 16,4 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Большая Никитская, д. 21/18, стр. 4 возможно только с учетом отчуждения земельного участка, на котором расположено здание, не может быть принят в качестве основания для отмены решения суда.
Как следует из материалов дела, границы данного участка, необходимого для эксплуатации находящегося в споре здания, не установлены, в связи с чем, участок является не сформированным и не может выступать объектом гражданско-правовых сделок.
Федеральным законом N 159-ФЗ обстоятельство, что земельный участок, необходимый для эксплуатации нежилого здания не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, в качестве основания для отказа в реализации преимущественного права на приобретение расположенного на нем здания не предусмотрено.
В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
На основании пункта 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.
Абзац 5 пункта 4 статьи 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05 ноября 2009 года N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", разъяснено, что действие данного Закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.
Статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации установлен порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения.
Таким образом, отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о земельном участке в данном случае не является препятствием для отчуждения здания, и, следовательно не может быть основанием для отказа в реализации права общества на приобретение арендуемого здания.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств решение суда первой инстанции соответствует обстоятельствам дела и закону, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции апелляционный суд не находит, решение отмене не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 176, 265, пунктом 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 29 июля 2016 года по делу N А40-95839/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.10.2016 N 09АП-47323/2016 ПО ДЕЛУ N А40-95839/2014
Разделы:Акцизы
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 октября 2016 г. N 09АП-47323/2016
Дело N А40-95839/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 17.10.2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 21.10.2016 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сумароковой Т.Я.,
судей Барановской Е.Н., Лящевского И.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тимониным Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 29 июля 2016 года
по делу N А40-95839/14, принятое судьей Буниной О.П.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Акция ЛТ" (ОГРН 1027700438270; ИНН 7703015099)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423; ИНН 7705031674)
третье лицо: Департамент культурного наследия города Москвы (Мосгорнаследие)
об обязании заключить договор купли-продажи
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Карпов Р.Д. по доверенности от 10.09.2014
от ответчика: Яшкин А.В. по доверенности от 07.12.2015
от третьего лица: не явился, извещен
Общество с ограниченной ответственностью "Акция ЛТ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 16,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Большая Никитская, д. 21/18, стр. 4, по цене 3 521 000 руб. на условиях прилагаемого проекта договора купли-продажи с рассрочкой на 3 года (с учетом определения Арбитражного суда города Москвы от 12 сентября 2014 года о выделении требований в отдельное производство и уточнением исковых требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Требования заявлены со ссылками на нормы Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ".
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 29.07.2016 года требования истца удовлетворены. При этом суд исходил из обоснованности требований истца.
Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании представитель ответчика полностью поддержал доводы апелляционной жалобы. Истец с решением суда согласен, просил оставить его без изменения. Третье лицо в судебном заседании не участвовало, извещено о времени и месте судебного заседания. Дело рассмотрено без его участия на основании п. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия установила следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, между Департаментом (арендодатель) и ООО "ИСЛЕН" (арендатор) заключен договор аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения) от 02 апреля 2004 года N 00-00187/04, находящегося в собственности города Москвы.
На основании вышеуказанного договора арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду нежилой объект (нежилое помещение, здание, сооружение), общей площадью 16,4 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Большая Никитская, д. 21/18, строение 4, квартал 46.
Срок действия договора с учетом дополнительного соглашения от 06 апреля 2010 года продлен до 01 июля 2015 года. Дополнительным соглашением от 15 декабря 2011 года стороны внесли изменения в договор аренды от 02 апреля 2004 года N 00-00187/04 в части изменения названия арендатора: с 15 декабря 2011 года вместо ООО "ИСЛЕН" название арендатора - ООО "Акция ЛТ".
13 сентября 2013 года ООО "Акция ЛТ" обратилось в Департамент с заявлением о продаже арендуемого недвижимого имущества.
10 июня 2014 года истцом ответчику направлена претензия с предложением заключить договор купли-продажи спорного объекта на условиях прилагаемого к претензии проекта договора купли-продажи по цене 1.624.000 руб.
В обоснование указанной в проекте договора цены нежилого помещения -1.624.000 руб., без учета НДС, истец представил отчет об оценке рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, подготовленный ЗАО "Интегро" на основании договора на оказание услуг по оценке N 37-13 от 16 мая 2013 года с ООО "Акция ЛТ".
В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Поскольку ответчик в указанный срок договор не подписал, истец обратился в суд с настоящими требованиями.
Имущество, являющееся объектом договора аренды, является самостоятельным обособленным объектом, в отношении которого право собственности на спорный объект зарегистрировано за городом Москва.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 17.07.2009 г. N 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящего в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
Статьей 3 указанного Закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Материалами дела подтверждается, что истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения, как объекты гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", помещения непрерывно арендуются истцом с 01.09.1993 года; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 г. N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Истец отнесен к субъектам малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы и соответствует требованиям, установленным Законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 г.
В силу ст. 446 Гражданского кодекса РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Отчет об определении рыночной стоимости нежилых помещений должен быть произведен в соответствии с требованиями действующего законодательства об оценочной деятельности и существующими стандартами проведения оценки (Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254 утвержден Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3).
Истец в процессе судебного разбирательства в порядке статьи 49 АПК РФ изменил выкупную стоимость объекта - нежилого помещения общей площадью 16,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Большая Никитская, д. 21/18, стр. 4, в соответствии с отчетом N 743Г/54, подготовленного ООО "АБН-Консалт" по заказу Департамента городского имущества города Москвы. Из указанного отчета ООО "АБН-Консалт" следует, что рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 13.09.2013 составляет 3.521.000 руб. (без учета НДС).
Ограниченными в обороте в соответствии со статьей 50 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" являются объекты культурного наследия, отнесенные к особо ценным объектам культурного наследия народов Российской Федерации, памятники и ансамбли, включенные в Список всемирного наследия, историко-культурные заповедники, объекты культурного наследия, предоставленные в установленном порядке государственным музеям-заповедникам, объекты археологического наследия. Согласно положениям статьи 9 Закона г. Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы" приватизация объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), находящихся в собственности города Москвы, осуществляется в соответствии с федеральным законодательством и законами города Москвы по согласованию с уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы в области охраны объектов культурного наследия.
Независимо от количества пользователей объекта нежилого фонда (здания, строения, сооружения), отнесенного к объекту культурного наследия (памятнику истории и культуры), приватизация которого может быть осуществлена в соответствии с требованиями частей 1 и 2 настоящей статьи, приватизации подлежит объект нежилого фонда (здание, строение, сооружение) полностью как единый объект недвижимости. Продажа объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) по частям не допускается (пункт 4 статьи 9 Закона г. Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы").
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04 сентября 2013 года N 04/203/2013-409 спорный объект, общей площадью 16,4 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Большая Никитская, д. 21/18, стр. 4, принадлежит на праве собственности городу Москве и поставлен на государственный кадастровый учет как здание.
Нежилые помещения общей площадью 16,4 кв. м расположены в выявленном объекте культурного наследия (ансамбле) "Городская усадьба Е.И. Маркова, 1823 - 1875 гг.: - Главный дом, 1823 - 1875 гг.; - Отрада, 1872 г.", согласно выписке из Городского реестра недвижимости культурного наследия (т. 4, л.д. 16) указано, что выявленным объектом культурного наследия является ансамбль по адресу: Москва, Большая Никитская, д. 21/18, стр. 1, в материалы дела также представлены сведения об объектах, подлежащих регистрации в городском реестре недвижимого культурного наследия и расположенных в границах фрагмента историко-культурного опорного плана г. Москвы, из которого следует местонахождение выявленного объекта культурного наследия, зарегистрированного или учтенного в Городском реестре на основе данных государственного учета: ул. Большая Никитская, д. 21/28, стр. 1, стр. 4, в примечании указано: Городская усадьба Е.И. Маркова, 1823 - 1875 гг.: 1) Главный дом, 1823 - 1875 гг. (стр. 1, стр. 4); 2) Ограда, 1872 г." (распоряжение Департамента культурного наследия города Москвы N 760 от 07.08.2012 г.).
При новом рассмотрении дела, истец уточнил представленный им проект договор относительно п. 5.4 договора, в соответствии с которым покупатель обязан выполнять требования, установленные пунктами 1 - 3 статьи 47.3 Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" по содержанию и использованию предмета настоящего договора - объекта культурного наследия. Данное условие договора считается существенным".
Вышеуказанное здание поставлено на кадастровый учет, о чем свидетельствует выписка из кадастрового паспорта от 15.11.2013 N 77/501/13-566725, кадастровый номер 77:01:0001045:2944, номер кадастрового квартала 77:01:0001045.
Таким образом, в материалах дела отсутствуют доказательства нарушения пункта 4 статьи 9 Закона г. Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы", поскольку в данном случае приватизации подлежит полностью здание как единый объект недвижимости, его отнесение к выявленному объекту культурного наследия "Городская усадьба Е.И. Маркова, 1823 - 1875 гг.: - Главный дом, 1823 - 1875 гг.; - Отрада, 1872 г." препятствием к выкупу спорного объекта не является.
Довод апелляционной жалобы ответчика о том, что отчуждение отдельно стоящего здания общей площадью 16,4 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Большая Никитская, д. 21/18, стр. 4 возможно только с учетом отчуждения земельного участка, на котором расположено здание, не может быть принят в качестве основания для отмены решения суда.
Как следует из материалов дела, границы данного участка, необходимого для эксплуатации находящегося в споре здания, не установлены, в связи с чем, участок является не сформированным и не может выступать объектом гражданско-правовых сделок.
Федеральным законом N 159-ФЗ обстоятельство, что земельный участок, необходимый для эксплуатации нежилого здания не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, в качестве основания для отказа в реализации преимущественного права на приобретение расположенного на нем здания не предусмотрено.
В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
На основании пункта 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.
Абзац 5 пункта 4 статьи 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05 ноября 2009 года N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", разъяснено, что действие данного Закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.
Статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации установлен порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения.
Таким образом, отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о земельном участке в данном случае не является препятствием для отчуждения здания, и, следовательно не может быть основанием для отказа в реализации права общества на приобретение арендуемого здания.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств решение суда первой инстанции соответствует обстоятельствам дела и закону, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции апелляционный суд не находит, решение отмене не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 176, 265, пунктом 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 29 июля 2016 года по делу N А40-95839/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Т.Я.СУМАРОКОВА
Судьи
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
И.С.ЛЯЩЕВСКИЙ
Т.Я.СУМАРОКОВА
Судьи
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
И.С.ЛЯЩЕВСКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)