Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Налог на имущество организаций
Обстоятельства: Истец указал, что является собственником нежилого здания, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости нежилого здания его рыночной стоимости нарушает права истца, как плательщика налоговых платежей, размер которых исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Московский городской суд в составе
председательствующего судьи Полыги В.А.,
при секретаре Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Акционерного общества "Авилон Автомобильная Группа" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания, установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости,
установил:
ООО "Авилон Капитал" обратилось в Московский городской суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 77:04:0002004:1156, в котором просит установить кадастровую стоимость здания равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2014 года, в размере *** рублей.
В ходе рассмотрения дела судом была произведена замена административного истца ООО "Авилон Капитал" на процессуального правопреемника - Акционерное общество "Авилон Автомобильная Группа" (сокращенное наименование АО "Авилон АГ").
Свои требования АО "Авилон АГ" мотивирует тем, что является собственником нежилого здания, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости нежилого здания его рыночной стоимости нарушает права заявителя как плательщика налоговых платежей, размер которых исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.
Представитель административного истца АО "Авилон АГ" по доверенности Б. в судебном заседании поддержала заявленное требование. Выразила несогласие с результатами проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, ходатайствовала о проведении повторной судебной экспертизы.
Представитель Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы по доверенности Р. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в письменных пояснениях.
Представители Филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Москве, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.
Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, заслушав объяснения эксперта С., исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.
Как установлено судом и следует из материалов дела, АО "Авилон АГ" на праве собственности принадлежит здание с кадастровым номером 77:04:0002004:1156, общей площадью 39 767,7 кв. м, в отношении которого утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2014 года в размере *** рублей 92 копеек, что подтверждается нотариально удостоверенной копией свидетельства о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 217), договором о присоединении ООО "Авилон Капитал" к АО "Авилон АГ", передаточным актом к договору о присоединении (т. 2, л.д. 111 - 121), кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 15).
Заявитель в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Поскольку результаты определения кадастровой стоимости нежилого здания затрагивают права и обязанности АО "Авилон АГ" как налогоплательщика, общество в порядке, установленном ст. 24.18 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В обоснование своих требований правопредшественник АО "Авилон АГ" - ООО "Авилон Капитал" представило в комиссию отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания от 12 ноября 2015 года N Н-1511031, выполненный ООО "***", в котором рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 01 января 2014 года определена в размере *** рублей (т. 1, л.д. 21 - 173).
Согласно положительному экспертному заключению от 27 ноября 2015 года N 3261/С-15, подготовленному некоммерческим партнерством саморегулируемой организацией "***", отчет об оценке соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" а также требованиям Федеральных стандартов оценки (т. 1, л.д. 174 - 195).
10 декабря 2015 года решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости заявление ООО "Авилон Капитал" (правопредшественник административного истца), поступившее на рассмотрение комиссии 30 ноября 2015 года, о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания было отклонено (т. 1, л.д. 18 - 20), в связи с чем общество обратилось с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания в суд.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
Возражая против удовлетворения заявленных требований, Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы представили письменный отзыв на административное исковое заявление (т. 1, л.д. 255 - 257).
Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости для проверки доводов административных ответчиков и в целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета по ходатайству представителя административного истца определением Московского городского суда по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "***".
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 16 мая 2016 года отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 77:04:0002004:1156 по состоянию на 01 января 2014 года по результатам судебной экспертизы составляет *** рублей.
Оценивая заключение судебной экспертизы от 16 мая 2016 года, а также представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение возникшие сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "***" и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.
Так, статьями 12, 15 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12).
В свою очередь выводы эксперта позволяют утверждать, что допущенные оценщиком ошибки существенным образом влияют на итоговое определение рыночной стоимости нежилого здания.
Так, эксперт указал, что оценщик в нарушение п. 11 ФСО N 7 не привел в отчете сведения о ценах сделок и (или) предложений с аналогичными объектами недвижимости; оценщик при расчете рыночной стоимости объекта необоснованно отказался от применения сравнительного подхода, несмотря на наличие возможности к его применению; оценщик в рамках затратного подхода использовал данные о минимальных значениях прибыли предпринимателя, хотя рынок купли-продажи коммерческой недвижимости является развитым. Использованные оценщиком сведения о ценах на жилую недвижимость в г. Москве не соответствуют сегменту рынка оценки. Оценщиком не использована необоснованная ставка капитализации.
Административным истцом выводы эксперта относительно недостоверности представленного в материалы дела отчета, подготовленного ООО "***", не оспаривались.
Вместе с тем представителем административного истца выражено несогласие с заключением эксперта в части определения рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером 77:04:0002004:1156.
В связи с возникшими у административного истца дополнительными вопросами относительно процедуры определения экспертом рыночной стоимости спорного нежилого здания судом в порядке ст. 82 КАС РФ в суд был вызван и опрошен эксперт ООО "***" С.
Эксперт пояснил, что оцениваемое здание состоит из торгово-сервисной части и гаражно-складской части. Указанные выводы были сделаны на основании осмотра объекта оценки, изучении технической документации в отношении здания. С учетом того, что в подобранных объектах-аналогах отсутствовала гаражно-складская часть, экспертом была применена соответствующая корректировка к объектам-аналогам.
Эксперт также указал, что корректировка на дату предложения для подобранного в доходном подходе объекта-аналога N 2 не требовалась, поскольку срок экспозиции аналога составил 7 месяцев, что соответствует среднему сроку экспозиции для объектов, аналогичных объекту оценки, в течение которого его цена не изменяется. Кроме того, не требуется введение корректировки на курс доллара, поскольку цена предложения объекта-аналога выражена в рублях.
В ходе судебного заседания экспертом даны ответы и на иные поставленные перед ним вопросы, а также в материалы дела представлены письменные пояснения эксперта на замечания административного истца, в которых эксперт подтвердил все выводы судебной экспертизы.
Допрошенный в судебном заседании эксперт С. был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, в своих пояснениях ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы с приведением обоснований своих выводов. Оснований сомневаться в правильности и обоснованности таких ответов а также выводов и суждений эксперта у суда не имеется.
Напротив, суд находит, что суждения эксперта С. основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.
Таким образом, позиция административного истца о неверном определении результатов рыночной стоимости нежилого здания в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.
Оценивая экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ суд также отмечает, что все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом и ее производство поручалось выбранному судом экспертному учреждению; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт С. имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности.
В свою очередь сведений о наличии соответствующих специальных познаний у административного истца и его представителя не имеется.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 01 января 2014 года.
Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы по правилам ст. 83 КАС РФ, о чем было заявлено представителем административного истца.
Судом отклоняются изложенные в письменных пояснениях доводы представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества г. Москвы о том, что АО "Авилон АГ" не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости со ссылкой на то обстоятельство, что такое обращение имеет своей целью уменьшение императивно установленного налогового платежа. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.
Согласно разъяснениям, данным в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером 77:04:0002004:1156 должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на 01 января 2014 года, а именно в размере 1 254 822 157 рублей.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости. С учетом того, что административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 30 ноября 2015 года, принимая во внимание положения ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 01 января 2015 года.
Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 77:04:0002004:1156 равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2014 года, в размере *** рублей.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 30 ноября 2015 года. Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января 2015 года до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 07.06.2016 ПО ДЕЛУ N 3А-469/2016
Требование: Об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания, установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости.Разделы:
Налог на имущество организаций
Обстоятельства: Истец указал, что является собственником нежилого здания, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости нежилого здания его рыночной стоимости нарушает права истца, как плательщика налоговых платежей, размер которых исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 7 июня 2016 г. по делу N 3А-469/2016
Московский городской суд в составе
председательствующего судьи Полыги В.А.,
при секретаре Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Акционерного общества "Авилон Автомобильная Группа" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания, установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости,
установил:
ООО "Авилон Капитал" обратилось в Московский городской суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 77:04:0002004:1156, в котором просит установить кадастровую стоимость здания равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2014 года, в размере *** рублей.
В ходе рассмотрения дела судом была произведена замена административного истца ООО "Авилон Капитал" на процессуального правопреемника - Акционерное общество "Авилон Автомобильная Группа" (сокращенное наименование АО "Авилон АГ").
Свои требования АО "Авилон АГ" мотивирует тем, что является собственником нежилого здания, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости нежилого здания его рыночной стоимости нарушает права заявителя как плательщика налоговых платежей, размер которых исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.
Представитель административного истца АО "Авилон АГ" по доверенности Б. в судебном заседании поддержала заявленное требование. Выразила несогласие с результатами проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, ходатайствовала о проведении повторной судебной экспертизы.
Представитель Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы по доверенности Р. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в письменных пояснениях.
Представители Филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Москве, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.
Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, заслушав объяснения эксперта С., исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.
Как установлено судом и следует из материалов дела, АО "Авилон АГ" на праве собственности принадлежит здание с кадастровым номером 77:04:0002004:1156, общей площадью 39 767,7 кв. м, в отношении которого утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2014 года в размере *** рублей 92 копеек, что подтверждается нотариально удостоверенной копией свидетельства о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 217), договором о присоединении ООО "Авилон Капитал" к АО "Авилон АГ", передаточным актом к договору о присоединении (т. 2, л.д. 111 - 121), кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 15).
Заявитель в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Поскольку результаты определения кадастровой стоимости нежилого здания затрагивают права и обязанности АО "Авилон АГ" как налогоплательщика, общество в порядке, установленном ст. 24.18 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В обоснование своих требований правопредшественник АО "Авилон АГ" - ООО "Авилон Капитал" представило в комиссию отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания от 12 ноября 2015 года N Н-1511031, выполненный ООО "***", в котором рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 01 января 2014 года определена в размере *** рублей (т. 1, л.д. 21 - 173).
Согласно положительному экспертному заключению от 27 ноября 2015 года N 3261/С-15, подготовленному некоммерческим партнерством саморегулируемой организацией "***", отчет об оценке соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" а также требованиям Федеральных стандартов оценки (т. 1, л.д. 174 - 195).
10 декабря 2015 года решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости заявление ООО "Авилон Капитал" (правопредшественник административного истца), поступившее на рассмотрение комиссии 30 ноября 2015 года, о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания было отклонено (т. 1, л.д. 18 - 20), в связи с чем общество обратилось с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания в суд.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
Возражая против удовлетворения заявленных требований, Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы представили письменный отзыв на административное исковое заявление (т. 1, л.д. 255 - 257).
Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости для проверки доводов административных ответчиков и в целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета по ходатайству представителя административного истца определением Московского городского суда по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "***".
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 16 мая 2016 года отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 77:04:0002004:1156 по состоянию на 01 января 2014 года по результатам судебной экспертизы составляет *** рублей.
Оценивая заключение судебной экспертизы от 16 мая 2016 года, а также представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение возникшие сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "***" и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.
Так, статьями 12, 15 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12).
В свою очередь выводы эксперта позволяют утверждать, что допущенные оценщиком ошибки существенным образом влияют на итоговое определение рыночной стоимости нежилого здания.
Так, эксперт указал, что оценщик в нарушение п. 11 ФСО N 7 не привел в отчете сведения о ценах сделок и (или) предложений с аналогичными объектами недвижимости; оценщик при расчете рыночной стоимости объекта необоснованно отказался от применения сравнительного подхода, несмотря на наличие возможности к его применению; оценщик в рамках затратного подхода использовал данные о минимальных значениях прибыли предпринимателя, хотя рынок купли-продажи коммерческой недвижимости является развитым. Использованные оценщиком сведения о ценах на жилую недвижимость в г. Москве не соответствуют сегменту рынка оценки. Оценщиком не использована необоснованная ставка капитализации.
Административным истцом выводы эксперта относительно недостоверности представленного в материалы дела отчета, подготовленного ООО "***", не оспаривались.
Вместе с тем представителем административного истца выражено несогласие с заключением эксперта в части определения рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером 77:04:0002004:1156.
В связи с возникшими у административного истца дополнительными вопросами относительно процедуры определения экспертом рыночной стоимости спорного нежилого здания судом в порядке ст. 82 КАС РФ в суд был вызван и опрошен эксперт ООО "***" С.
Эксперт пояснил, что оцениваемое здание состоит из торгово-сервисной части и гаражно-складской части. Указанные выводы были сделаны на основании осмотра объекта оценки, изучении технической документации в отношении здания. С учетом того, что в подобранных объектах-аналогах отсутствовала гаражно-складская часть, экспертом была применена соответствующая корректировка к объектам-аналогам.
Эксперт также указал, что корректировка на дату предложения для подобранного в доходном подходе объекта-аналога N 2 не требовалась, поскольку срок экспозиции аналога составил 7 месяцев, что соответствует среднему сроку экспозиции для объектов, аналогичных объекту оценки, в течение которого его цена не изменяется. Кроме того, не требуется введение корректировки на курс доллара, поскольку цена предложения объекта-аналога выражена в рублях.
В ходе судебного заседания экспертом даны ответы и на иные поставленные перед ним вопросы, а также в материалы дела представлены письменные пояснения эксперта на замечания административного истца, в которых эксперт подтвердил все выводы судебной экспертизы.
Допрошенный в судебном заседании эксперт С. был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, в своих пояснениях ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы с приведением обоснований своих выводов. Оснований сомневаться в правильности и обоснованности таких ответов а также выводов и суждений эксперта у суда не имеется.
Напротив, суд находит, что суждения эксперта С. основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.
Таким образом, позиция административного истца о неверном определении результатов рыночной стоимости нежилого здания в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.
Оценивая экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ суд также отмечает, что все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом и ее производство поручалось выбранному судом экспертному учреждению; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт С. имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности.
В свою очередь сведений о наличии соответствующих специальных познаний у административного истца и его представителя не имеется.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 01 января 2014 года.
Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы по правилам ст. 83 КАС РФ, о чем было заявлено представителем административного истца.
Судом отклоняются изложенные в письменных пояснениях доводы представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества г. Москвы о том, что АО "Авилон АГ" не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости со ссылкой на то обстоятельство, что такое обращение имеет своей целью уменьшение императивно установленного налогового платежа. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.
Согласно разъяснениям, данным в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером 77:04:0002004:1156 должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на 01 января 2014 года, а именно в размере 1 254 822 157 рублей.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости. С учетом того, что административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 30 ноября 2015 года, принимая во внимание положения ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 01 января 2015 года.
Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 77:04:0002004:1156 равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2014 года, в размере *** рублей.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 30 ноября 2015 года. Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января 2015 года до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Судья
Московского городского суда
В.А.ПОЛЫГА
Московского городского суда
В.А.ПОЛЫГА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)