Судебные решения, арбитраж
Земельный налог; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Богдановской Г.Н. рассмотрел апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ВЕКТОР-ИНВЕСТ" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.05.2017 (мотивированное решение изготовлено 02.06.2017) по делу N А07-7848/2017 (судья Кузнецов Д.П.), рассмотренному в порядке упрощенного производства.
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан (далее - ТУ Росимущества) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ВЕКТОР-ИНВЕСТ" (далее - ООО "ВЕКТОР-ИНВЕСТ", ответчик) о взыскании суммы задолженности по арендной плате по договору аренды N 16/2015 от 20.07.2015 в размере 37 878 руб. 50 коп., пени в размере 1 891,69 руб.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.05.2017 (мотивированное решение изготовлено 02.06.2017) исковые требования удовлетворены в полном объеме, с ответчика в пользу истца взыскано 37 878 руб. 50 коп. задолженности по арендной платы за период с 01.01.2015 по 31.12.2016, пени за просрочку исполнения обязательства по оплате арендной плате в размере 1 891 руб. 69 коп. за период с 27.01.2015 по 26.12.2016.
С указанным решением суда не согласилось общество "ВЕКТОР-ИНВЕСТ" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела и неправильное применение норм материального права.
Ссылается на неправильный расчет арендной платы, поскольку в нарушение условий договора и нормы п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) истцом заявлен повышенный размер арендной платы с применением поправочного коэффициента иного, нежели согласовано в договоре, а изменение арендной платы имело место более одного раза за год. Таким образом, арендодателем в одностороннем порядке внесены изменения в договор аренды в части размера арендной платы. С учетом изложенного, поскольку требования истца не носят бесспорный характер и оспариваются ответчиком, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для рассмотрения дела в порядке упрощенного производства.
Истец в представленном в апелляционный суд отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, ссылаясь на наличие у него оснований для повышения установленного договором размера арендной платы на индекс инфляции, начиная с 2015 года, поскольку отчет об оценке рыночной стоимости арендной платы был подготовлен по состоянию на 2014 год.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела, между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан (арендодатель) и открытым акционерным обществом "Институт технологии и организации производства" (Арендатор А), обществом с ограниченной ответственностью "Вектор-Инвест" (Арендатор Б), индивидуальным предпринимателем Султанов Альбертом Миниянович (Арендатор В) оформлен договор аренды N 16/2015 от 20.07.2015, в соответствии с условиями которого арендаторы приняли в аренду земельный участок, пропорционально площадям используемых объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке, из категории: земли населенных пунктов с кадастровым номером: 02:55:020112:11, местоположение: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, пр-кт Октября, д. 69/3, для размещения производственной базы, общей площадью 12577 кв. м.
По акту приема-передачи вышеуказанный участок передан арендаторам (л.д. 14).
Пунктом 3.1 предусмотрено, что договор аренды заключен на 10 лет.
Условия настоящего договора распространяются на отношения сторон, фактически возникшие с 01.01.2015 (п. 3.2. договора).
Согласно п. 5.1 договора размер арендной платы определен в приложении N 2 к договору, которое является неотъемлемой частью договора.
Согласно п. 5.2 договора арендная плата начисляется с 01.01.2015 на основании отчета об оценке выполненного независимым оценщиком в соответствии с федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размере арендной платы, а также порядка, условий, сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации"
В пункте 5.4 стороны предусмотрели, что размер арендной платы пересматривается, при изменении ставок земельного налога в соответствии с законодательством Российской Федерации (в случае определения арендной платы исходя из ставок земельного налога, установленного за такие земельные участки в соответствии с законодательством РФ о налогах и сборах); при изменении рыночной стоимости земельных участков или рыночной арендной платы за земельные участки, но не чаще одного раза в год (в случае определения арендной платы исходя из рыночной стоимости земельных участков).
Арендаторы перечисляют арендную плату ежемесячно в срок до 25 числа каждого месяца (п. 5.5 договора).
Согласно п. 8.2. договора аренды в случаен несвоевременного внесения арендаторами арендной платы на невнесенную сумму начисляются проценты (пени) в размере 0,01% от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.
Истцом в адрес ответчика направлена претензия исх. 05/8219 от 09.11.2016 с требованием уплаты задолженности (л.д. 24).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате арендной платы, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что наличие задолженности ответчика перед истцом подтверждается материалами дела.
Повторно рассмотрев дело и оценив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд приходит к следующим выводам.
На основании п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
На основании п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.
В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из материалов дела следует, что ответчик является арендатором земельного участка с кадастровым номером: 02:55:020112:11, местоположение: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, пр-кт Октября, д. 69/3, для размещения производственной базы, общей площадью 12577 кв. м (пропорционально площадям используемых объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке), на основании договора аренды N 16/2015 от 20.07.2015, оформленного между истцом, ответчиком, а также на стороне арендаторов - обществом с ограниченной ответственностью "ВЕКТОР-ИНВЕСТ" и индивидуальным предпринимателем Султановым А.М. (л.д. 11).
Сторонами согласованы все существенные условия, необходимые для данного вида договоров, в том числе, размер арендной платы и порядок ее уплаты определен в разделе 5 договора. Действительность и заключенность договора аренды сторонами не оспаривается (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ).
Так, согласно п. 5.1 договора размер арендной платы определен в приложении N 2 к договору, которое является неотъемлемой частью договора.
В соответствии с приложением N 2 к договору аренды расчет арендной платы для общества с ограниченной ответственностью "ВЕКТОР-ИНВЕСТ" за период с 01.01.2015 по 31.12.2015 составил 31 729, 6 рублей (л.д. 15).
В материалы дела также представлен не подписанный арендатором расчет арендной платы за период с 01.01.2016 по 31.12.2016, итоговая сумма которой за указанный период составляет 37 878, 46 рублей, и расчет произведен истцом с применением поправочных коэффициентов на 2015 год в размере 1,122 и на 2016 год в размере 1, 064 со ссылкой на Федеральный закон от 01.12.2014 N 359-ФЗ и Федеральный закон от 14.12.2015 N 359-ФЗ соответственно.
В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.
В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (п. 1 ст. 424 ГК РФ).
В силу п. 3 ст. 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 16 постановления Пленума ВАС РФ N 73 к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В пункте 19 постановления Пленума ВАС РФ N 73 также указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Поскольку в данном случае земельный участок является федеральной собственностью, расчет арендной платы обоснованно произведен истцом на основании пункта 6 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление Правительства N 582), согласно которой арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Согласно п. 5.2 договора арендная плата начисляется с 01.01.2015 на основании отчета об оценке выполненного независимым оценщиком в соответствии с федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размере арендной платы, а также порядка, условий, сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".
Согласно пункту 8 Постановления Правительства N 582 при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком.
Согласно пункту 5.4. договора аренды, размер арендной платы пересматривается при изменении ставок земельного налога в соответствии с законодательством Российской Федерации (в случае определения арендной платы исходя из ставок земельного налога, установленного за такие земельные участки в соответствии с законодательством РФ о налогах и сборах); при изменении рыночной стоимости земельных участков или рыночной арендной платы за земельные участки, но не чаще одного раза в год (в случае определения арендной платы исходя из рыночной стоимости земельных участков).
Согласно пункту 8 Постановления Правительства N 582 арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период.
В соответствии с пунктом 10 того же Постановления при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. В случае изменения рыночной стоимости земельного участка размер уровня инфляции, указанный в пункте 8 настоящих Правил, не применяется.
В данном случае из материалов дела не следует, что размер рыночной стоимости земельного участка, арендатором которого является ответчик, была изменена в 2016 году. Из расчетов арендной платы с 01.01.2015 по 31.12.2015 и с 01.01.2016 по 31.12.2016 следует, что рыночная стоимость участка определена на основании отчета об оценке N 171-14/1 от 24.12.2014 (л.д. 15, 16).
Таким образом, при неизменности рыночной стоимости земельного участка в соответствии с нормами пункта 8 Постановления Правительства N 582 арендная плата подлежит изменению на последующие период путем применения коэффициента инфляции.
Между тем согласно указанной норме коэффициент инфляции применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.
Однако истцом, как следует из расчета арендной платы с 01.01.2016 по 31.12.2016, размер арендной платы изменен путем применения коэффициента не только за период с 01.01.2016, как это предусмотрено нормой пункта 8 Постановления Правительства N 582, но и за период с 01.01.2015 (коэффициент в размере 1, 122).
Тогда как договор аренды подписан сторонами 20.07.2015, что исключает исчисление арендной платы за текущий год с применением коэффициента инфляции, а указанный коэффициент подлежит применению только с 01.01.2016.
Указанное также свидетельствует об отсутствии у ответчика задолженности по арендной плате за 2015 год с учетом произведенных платежей (л.д. 21).
Доводы ТУ Росимущества, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу о наличии оснований для применения коэффициента инфляции с 01.01.2015, поскольку отчет об оценке рыночной стоимости арендной платы был подготовлен в 2014 году, отклоняются как противоречащие пункту 8 Постановления Правительства N 582, по смыслу которого определяющим моментом применения поправочного коэффициента является заключение договора аренды.
Кроме того, согласно п. 5.2 договора арендная плата в размере ее рыночной стоимости начисляется с 01.01.2015, а пунктом 3.2. договора стороны распространили его действие на фактически возникшие с 01.01.2015 отношения, в силу чего определенная отчетом об оценке от 24.12.2014 N 171-14/1 рыночная стоимости арендной платы в силу норм абз. 2 ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" являлась актуальной на момент начала ее применения для целей оплаты арендной платы по договору (01.01.2015).
Таким образом, в силу названных условий договора возможность применения повышенного коэффициента инфляции с 01.01.2015 исключается.
С учетом изложенного, размер арендной платы, подлежащей уплате ответчиком за период с 01.01.2016 по 31.12.2016, составляет 33 760 руб. 29 коп. (31 729,6 руб. х 1,064), в связи с чем, требования истца подлежат частичному удовлетворению, а выводы суда первой инстанции основаны на неправильном применении норм материального права.
Доводы апеллянта об отсутствии оснований для применения коэффициента инфляции за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 подлежат отклонению, поскольку ставки арендной платы в данном случае являются регулируемыми, в силу чего с учетом изложенных норм и разъяснений изменение арендной платы независимо от дополнительного согласования в договоре происходит в порядке, установленном нормативным актом, утверждающим порядок определения и ставки арендной платы.
В данном случае изменение арендной платы производится в порядке, установленном п. п. 8 - 10 Постановления Правительства N 582 с применением коэффициента инфляции на последующий после заключения договора аренды год.
Ссылки ответчика на то, что договор аренды был подписан Управлением Росимущества 15.04.2016, а регистрация произведена 13.05.2016, что следует из его письма в адрес Управления (л.д. 18), отклоняются, поскольку по смыслу норм п. 8 Постановления Правительства N 582 в их нормативном единстве с принципом платности землепользования (ст. 1, ст. 65 ЗК РФ) следует считать, что обязанность по оплате арендной платы в установленном размере наступает у арендатора с момента подписания договора аренды.
Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В соответствии со ст. 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства; несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.
Согласно п. 8.2. договора аренды в случаен несвоевременного внесения арендаторами арендной платы на невнесенную сумму начисляются проценты (пени) в размере 0,01% от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.
С учетом частичного удовлетворения требований о взыскании суммы основного долга, требования истца о взыскании неустойки также подлежат частичному удовлетворению. Сумма неустойки, по расчетам суда, составляет 669 руб. 82 коп.
Поскольку доводам ответчика судом апелляционной инстанции дана оценка, оснований для дополнительного исследования обстоятельств, имеющих значение для дела и истребования дополнительных доказательств, не имеется, апелляционный суд не усматривает оснований для перехода к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.
С учетом изложенных мотивов решение суда подлежит изменению.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.05.2017 (мотивированное решение изготовлено 02.06.2017) по делу N А07-7848/2017 изменить.
Исковые требования Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ВЕКТОР-ИНВЕСТ" в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан задолженность по арендной плате по договору аренды N 16/2015 от 20.07.2015 за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 в размере 33 760 руб. 29 коп. и неустойку за период с 25.01.2016 по 26.12.2016 в размере 669 руб. 82 коп.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ВЕКТОР-ИНВЕСТ" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 2000 рублей.
Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан в пользу общества с ограниченной ответственностью "ВЕКТОР-ИНВЕСТ" судебные расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в сумме 3000 рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.07.2017 N 18АП-7233/2017 ПО ДЕЛУ N А07-7848/2017
Разделы:Земельный налог; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 июля 2017 г. N 18АП-7233/2017
Дело N А07-7848/2017
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Богдановской Г.Н. рассмотрел апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ВЕКТОР-ИНВЕСТ" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.05.2017 (мотивированное решение изготовлено 02.06.2017) по делу N А07-7848/2017 (судья Кузнецов Д.П.), рассмотренному в порядке упрощенного производства.
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан (далее - ТУ Росимущества) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ВЕКТОР-ИНВЕСТ" (далее - ООО "ВЕКТОР-ИНВЕСТ", ответчик) о взыскании суммы задолженности по арендной плате по договору аренды N 16/2015 от 20.07.2015 в размере 37 878 руб. 50 коп., пени в размере 1 891,69 руб.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.05.2017 (мотивированное решение изготовлено 02.06.2017) исковые требования удовлетворены в полном объеме, с ответчика в пользу истца взыскано 37 878 руб. 50 коп. задолженности по арендной платы за период с 01.01.2015 по 31.12.2016, пени за просрочку исполнения обязательства по оплате арендной плате в размере 1 891 руб. 69 коп. за период с 27.01.2015 по 26.12.2016.
С указанным решением суда не согласилось общество "ВЕКТОР-ИНВЕСТ" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела и неправильное применение норм материального права.
Ссылается на неправильный расчет арендной платы, поскольку в нарушение условий договора и нормы п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) истцом заявлен повышенный размер арендной платы с применением поправочного коэффициента иного, нежели согласовано в договоре, а изменение арендной платы имело место более одного раза за год. Таким образом, арендодателем в одностороннем порядке внесены изменения в договор аренды в части размера арендной платы. С учетом изложенного, поскольку требования истца не носят бесспорный характер и оспариваются ответчиком, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для рассмотрения дела в порядке упрощенного производства.
Истец в представленном в апелляционный суд отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, ссылаясь на наличие у него оснований для повышения установленного договором размера арендной платы на индекс инфляции, начиная с 2015 года, поскольку отчет об оценке рыночной стоимости арендной платы был подготовлен по состоянию на 2014 год.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела, между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан (арендодатель) и открытым акционерным обществом "Институт технологии и организации производства" (Арендатор А), обществом с ограниченной ответственностью "Вектор-Инвест" (Арендатор Б), индивидуальным предпринимателем Султанов Альбертом Миниянович (Арендатор В) оформлен договор аренды N 16/2015 от 20.07.2015, в соответствии с условиями которого арендаторы приняли в аренду земельный участок, пропорционально площадям используемых объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке, из категории: земли населенных пунктов с кадастровым номером: 02:55:020112:11, местоположение: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, пр-кт Октября, д. 69/3, для размещения производственной базы, общей площадью 12577 кв. м.
По акту приема-передачи вышеуказанный участок передан арендаторам (л.д. 14).
Пунктом 3.1 предусмотрено, что договор аренды заключен на 10 лет.
Условия настоящего договора распространяются на отношения сторон, фактически возникшие с 01.01.2015 (п. 3.2. договора).
Согласно п. 5.1 договора размер арендной платы определен в приложении N 2 к договору, которое является неотъемлемой частью договора.
Согласно п. 5.2 договора арендная плата начисляется с 01.01.2015 на основании отчета об оценке выполненного независимым оценщиком в соответствии с федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размере арендной платы, а также порядка, условий, сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации"
В пункте 5.4 стороны предусмотрели, что размер арендной платы пересматривается, при изменении ставок земельного налога в соответствии с законодательством Российской Федерации (в случае определения арендной платы исходя из ставок земельного налога, установленного за такие земельные участки в соответствии с законодательством РФ о налогах и сборах); при изменении рыночной стоимости земельных участков или рыночной арендной платы за земельные участки, но не чаще одного раза в год (в случае определения арендной платы исходя из рыночной стоимости земельных участков).
Арендаторы перечисляют арендную плату ежемесячно в срок до 25 числа каждого месяца (п. 5.5 договора).
Согласно п. 8.2. договора аренды в случаен несвоевременного внесения арендаторами арендной платы на невнесенную сумму начисляются проценты (пени) в размере 0,01% от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.
Истцом в адрес ответчика направлена претензия исх. 05/8219 от 09.11.2016 с требованием уплаты задолженности (л.д. 24).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате арендной платы, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что наличие задолженности ответчика перед истцом подтверждается материалами дела.
Повторно рассмотрев дело и оценив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд приходит к следующим выводам.
На основании п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
На основании п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.
В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из материалов дела следует, что ответчик является арендатором земельного участка с кадастровым номером: 02:55:020112:11, местоположение: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, пр-кт Октября, д. 69/3, для размещения производственной базы, общей площадью 12577 кв. м (пропорционально площадям используемых объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке), на основании договора аренды N 16/2015 от 20.07.2015, оформленного между истцом, ответчиком, а также на стороне арендаторов - обществом с ограниченной ответственностью "ВЕКТОР-ИНВЕСТ" и индивидуальным предпринимателем Султановым А.М. (л.д. 11).
Сторонами согласованы все существенные условия, необходимые для данного вида договоров, в том числе, размер арендной платы и порядок ее уплаты определен в разделе 5 договора. Действительность и заключенность договора аренды сторонами не оспаривается (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ).
Так, согласно п. 5.1 договора размер арендной платы определен в приложении N 2 к договору, которое является неотъемлемой частью договора.
В соответствии с приложением N 2 к договору аренды расчет арендной платы для общества с ограниченной ответственностью "ВЕКТОР-ИНВЕСТ" за период с 01.01.2015 по 31.12.2015 составил 31 729, 6 рублей (л.д. 15).
В материалы дела также представлен не подписанный арендатором расчет арендной платы за период с 01.01.2016 по 31.12.2016, итоговая сумма которой за указанный период составляет 37 878, 46 рублей, и расчет произведен истцом с применением поправочных коэффициентов на 2015 год в размере 1,122 и на 2016 год в размере 1, 064 со ссылкой на Федеральный закон от 01.12.2014 N 359-ФЗ и Федеральный закон от 14.12.2015 N 359-ФЗ соответственно.
В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.
В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (п. 1 ст. 424 ГК РФ).
В силу п. 3 ст. 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 16 постановления Пленума ВАС РФ N 73 к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В пункте 19 постановления Пленума ВАС РФ N 73 также указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Поскольку в данном случае земельный участок является федеральной собственностью, расчет арендной платы обоснованно произведен истцом на основании пункта 6 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление Правительства N 582), согласно которой арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Согласно п. 5.2 договора арендная плата начисляется с 01.01.2015 на основании отчета об оценке выполненного независимым оценщиком в соответствии с федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размере арендной платы, а также порядка, условий, сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".
Согласно пункту 8 Постановления Правительства N 582 при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком.
Согласно пункту 5.4. договора аренды, размер арендной платы пересматривается при изменении ставок земельного налога в соответствии с законодательством Российской Федерации (в случае определения арендной платы исходя из ставок земельного налога, установленного за такие земельные участки в соответствии с законодательством РФ о налогах и сборах); при изменении рыночной стоимости земельных участков или рыночной арендной платы за земельные участки, но не чаще одного раза в год (в случае определения арендной платы исходя из рыночной стоимости земельных участков).
Согласно пункту 8 Постановления Правительства N 582 арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период.
В соответствии с пунктом 10 того же Постановления при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. В случае изменения рыночной стоимости земельного участка размер уровня инфляции, указанный в пункте 8 настоящих Правил, не применяется.
В данном случае из материалов дела не следует, что размер рыночной стоимости земельного участка, арендатором которого является ответчик, была изменена в 2016 году. Из расчетов арендной платы с 01.01.2015 по 31.12.2015 и с 01.01.2016 по 31.12.2016 следует, что рыночная стоимость участка определена на основании отчета об оценке N 171-14/1 от 24.12.2014 (л.д. 15, 16).
Таким образом, при неизменности рыночной стоимости земельного участка в соответствии с нормами пункта 8 Постановления Правительства N 582 арендная плата подлежит изменению на последующие период путем применения коэффициента инфляции.
Между тем согласно указанной норме коэффициент инфляции применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.
Однако истцом, как следует из расчета арендной платы с 01.01.2016 по 31.12.2016, размер арендной платы изменен путем применения коэффициента не только за период с 01.01.2016, как это предусмотрено нормой пункта 8 Постановления Правительства N 582, но и за период с 01.01.2015 (коэффициент в размере 1, 122).
Тогда как договор аренды подписан сторонами 20.07.2015, что исключает исчисление арендной платы за текущий год с применением коэффициента инфляции, а указанный коэффициент подлежит применению только с 01.01.2016.
Указанное также свидетельствует об отсутствии у ответчика задолженности по арендной плате за 2015 год с учетом произведенных платежей (л.д. 21).
Доводы ТУ Росимущества, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу о наличии оснований для применения коэффициента инфляции с 01.01.2015, поскольку отчет об оценке рыночной стоимости арендной платы был подготовлен в 2014 году, отклоняются как противоречащие пункту 8 Постановления Правительства N 582, по смыслу которого определяющим моментом применения поправочного коэффициента является заключение договора аренды.
Кроме того, согласно п. 5.2 договора арендная плата в размере ее рыночной стоимости начисляется с 01.01.2015, а пунктом 3.2. договора стороны распространили его действие на фактически возникшие с 01.01.2015 отношения, в силу чего определенная отчетом об оценке от 24.12.2014 N 171-14/1 рыночная стоимости арендной платы в силу норм абз. 2 ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" являлась актуальной на момент начала ее применения для целей оплаты арендной платы по договору (01.01.2015).
Таким образом, в силу названных условий договора возможность применения повышенного коэффициента инфляции с 01.01.2015 исключается.
С учетом изложенного, размер арендной платы, подлежащей уплате ответчиком за период с 01.01.2016 по 31.12.2016, составляет 33 760 руб. 29 коп. (31 729,6 руб. х 1,064), в связи с чем, требования истца подлежат частичному удовлетворению, а выводы суда первой инстанции основаны на неправильном применении норм материального права.
Доводы апеллянта об отсутствии оснований для применения коэффициента инфляции за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 подлежат отклонению, поскольку ставки арендной платы в данном случае являются регулируемыми, в силу чего с учетом изложенных норм и разъяснений изменение арендной платы независимо от дополнительного согласования в договоре происходит в порядке, установленном нормативным актом, утверждающим порядок определения и ставки арендной платы.
В данном случае изменение арендной платы производится в порядке, установленном п. п. 8 - 10 Постановления Правительства N 582 с применением коэффициента инфляции на последующий после заключения договора аренды год.
Ссылки ответчика на то, что договор аренды был подписан Управлением Росимущества 15.04.2016, а регистрация произведена 13.05.2016, что следует из его письма в адрес Управления (л.д. 18), отклоняются, поскольку по смыслу норм п. 8 Постановления Правительства N 582 в их нормативном единстве с принципом платности землепользования (ст. 1, ст. 65 ЗК РФ) следует считать, что обязанность по оплате арендной платы в установленном размере наступает у арендатора с момента подписания договора аренды.
Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В соответствии со ст. 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства; несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.
Согласно п. 8.2. договора аренды в случаен несвоевременного внесения арендаторами арендной платы на невнесенную сумму начисляются проценты (пени) в размере 0,01% от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.
С учетом частичного удовлетворения требований о взыскании суммы основного долга, требования истца о взыскании неустойки также подлежат частичному удовлетворению. Сумма неустойки, по расчетам суда, составляет 669 руб. 82 коп.
Поскольку доводам ответчика судом апелляционной инстанции дана оценка, оснований для дополнительного исследования обстоятельств, имеющих значение для дела и истребования дополнительных доказательств, не имеется, апелляционный суд не усматривает оснований для перехода к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.
С учетом изложенных мотивов решение суда подлежит изменению.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.05.2017 (мотивированное решение изготовлено 02.06.2017) по делу N А07-7848/2017 изменить.
Исковые требования Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ВЕКТОР-ИНВЕСТ" в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан задолженность по арендной плате по договору аренды N 16/2015 от 20.07.2015 за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 в размере 33 760 руб. 29 коп. и неустойку за период с 25.01.2016 по 26.12.2016 в размере 669 руб. 82 коп.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ВЕКТОР-ИНВЕСТ" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 2000 рублей.
Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан в пользу общества с ограниченной ответственностью "ВЕКТОР-ИНВЕСТ" судебные расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в сумме 3000 рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)