Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Налог на имущество организаций
Обстоятельства: Заявитель указал, что является собственником здания, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости рыночной стоимости нарушает права заявителя, как плательщика налога на имущество организаций.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Московский городской суд в составе судьи Казакова М.Ю., при секретаре Я., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-0203/2015 по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-Центр на Люсиновской" об установлении кадастровой стоимости здания равной его рыночной стоимости,
установил:
17 декабря 2014 года Общество с ограниченной ответственностью "Бизнес-Центр на Люсиновской" (далее - ООО "Бизнес-Центр на Люсиновской") обратилось в Московский городской суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости здания с кадастровым номером ***, общей площадью *** кв. м, расположенного по адресу: ***. В заявлении ООО "Бизнес-Центр на Люсиновской" просит установить кадастровую стоимость указанного здания равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2013 года в размере *** рублей.
В обоснование своих требований ООО "Бизнес-Центр на Люсиновской" указывает, что является собственником названного здания, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости его кадастровой стоимости рыночной стоимости нарушает права заявителя как плательщика налога на имущество организаций, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта налогообложения.
В настоящем судебном заседании представитель заявителя ООО "Бизнес-Центр на Люсиновской" (по доверенности) Г., заявленные требования поддержала, настаивала на их удовлетворении.
Представитель Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы (по доверенности) В., представитель Департамента городского имущества города Москвы (по доверенности) С. возражали против удовлетворения требования заявителя по основаниям, изложенным в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях, ссылаясь на то, что действующее в настоящее время законодательство напрямую не предусматривает возможность установления кадастровой стоимости равной рыночной в отношении объектов капитального строительства (зданий); для целей налогообложения в отличие от кадастровой стоимости рыночная стоимость не устанавливается; настаивали на том, что государственная кадастровая оценка объектов капитального строительства в городе Москве, результаты которой просит пересмотреть заявитель, проведена в точном соответствии с положениями главы III.1 "Государственная кадастровая оценка" Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года), результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве были утверждены постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 года N 752-ПП "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве", на основании которого сведения о кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости были внесены в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета в установленном законом порядке, незаконными эти действия и нормативные правовые акты не признаны; Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы оспаривали представленный заявителем отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости, указывая на его несоответствие требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года и Федеральным стандартам оценки; также представители заинтересованных лиц обращали внимание на то, что в настоящее время утверждены и внесены в государственный кадастр недвижимости очередные результаты определения кадастровой стоимости (постановление Правительства Москвы от 21 ноября 2014 года N 688-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства в городе Москве"), кадастровая стоимость здания изменилась, оспариваемая заявителем кадастровая стоимость не является актуальной.
Привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве, Управление), Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своих представителей не направили, об отложении слушания дела не просили. От Управления Росреестра по Москве поступил письменный отзыв на заявленные требования, в котором требования ООО "Бизнес-Центр на Люсиновской" не признаются. Управление считает, что является ненадлежащим ответчиком по настоящему делу.
Судом, на основании положений 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, постановлено о рассмотрении дела в отсутствие представителей Управление Росреестра по Москве, ФГБУ "ФКП Росреестра".
Выслушав объяснения представителей заявителя, представителя заинтересованных лиц, допросив свидетеля П., исследовав материалы дела, Московский городской суд приходит к выводу о том, что требования заявителя удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно части 1 статьи 6 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки.
Как установлено судом и следует из материалов дела ООО "Бизнес-Центр на Люсиновской" является собственником здания с кадастровым номером ***, общей площадью ***кв. м, расположенного по адресу: *** (далее здание).
Постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 года N 752-ПП утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве по состоянию на 1 января 2013 года.
По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость здания, по состоянию на 1 января 2013 года, установлена в размере 1 590 874 285,50 рублей.
Положениями Налогового кодекса Российской Федерации установлен на территории Российской Федерации среди прочих налог на имущество организаций (глава 30), для которого предусмотрено его введение в действие законами субъектов Российской Федерации и обязательность к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации с момента введения его в действие; при установлении налога федеральным законодателем установлено, что законами субъектов Российской Федерации могут также определяться особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимого имущества в соответствии с положениями главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации, предусматриваться налоговые льготы и основания для их использования налогоплательщиками (абзац 2 пункта 2 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации).
Налогоплательщиками налога на имущество признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации).
Объектами налогообложения для российских организаций согласно пункту 1 статьи 374 Налогового кодекса Российской Федерации признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.
Пунктами 1 и 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьей; налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 3 статьи 12 и пункту 2 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации субъекту Российской Федерации предоставлено право устанавливать особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимого имущества в соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.
Статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрены особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога в отношении отдельных объектов недвижимого имущества, в частности, установлено, что для отдельных видов недвижимого имущества, перечень которых установлен пунктом 1 настоящей статьи, налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке.
Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
Состав сведений, подлежащих включению в соответствующий перечень, определяется высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в сфере налогов и сборов (пункт 1 статьи 4 Федерального закона от 02 ноября 2013 года N 307-ФЗ).
На территории города Москвы пунктом 1 статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" (в редакции Закона города Москвы от 20 ноября 2013 года N 63) с 1 января 2014 года введен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества.
В соответствии с данной правовой нормой (которая действовала на налоговый период 2014 года) налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества определяется в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 5 000 квадратных метров и помещений в них, если соответствующие здания (строения, сооружения), за исключением многоквартирных домов, расположены на земельных участках, один из видов разрешенного использования которых предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Москвы N 772-ПП от 29 ноября 2013 года "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год" утвержден Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год в соответствии с пунктом 1 статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций"; в строке 537 названного Перечня в качестве объекта недвижимого имущества, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость, на 2014 году, поименовано здание с кадастровым номером 77:01:0006010:1015.
Изложенное свидетельствует о том, что результаты определения кадастровой стоимости здания затрагивают права и обязанности заявителя; принадлежащее Обществу с ограниченной ответственностью "Бизнес-Центр на Люсиновской" здание является объектом налогообложения по налогу на имущество организаций с особенностями определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога; налоговая база определяется как его кадастровая стоимость.
Оспаривая утвержденную постановлением Правительства Москвы N 752-ПП кадастровую стоимость здания, ООО "Бизнес-Центр на Люсиновской" представило отчет об оценке от 24 июня 2014 года N 06-02/14, составленного по заказу заявителя Индивидуальным предпринимателем П., в котором рыночная стоимость здания по состоянию на 1 января 2013 года определена в размере *** рублей (далее отчет N 06-02/14).
Согласно положительному экспертному заключению от 16 октября 2014 года N 1335/07/14 от 16 июля 2014 года, подготовленному Некоммерческим партнерством "Саморегулируемая организация оценщиков "Деловой союз оценщиков", названный отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете, подтверждается.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 24 октября 2014 года N 51-2880/2014 отклонено заявление ООО "Бизнес-Центр на Люсиновской" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости здания.
Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости объектов недвижимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе.
В силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.
Согласно положениям статей 12, 15 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12). Оценщик обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (абзац 3 статьи 15).
Оценив в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного имущества проведена ИП П. с нарушением требований Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Согласно статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отчете должны быть указаны точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки.
В нарушение указанных требований закона в отчете об оценке N 06-02/14 названные сведения о балансовой стоимости объекта оценки отсутствуют.
Пунктом 20 Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256 (далее ФСО N 1) предусмотрено, что оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
В пункте 4 ФСО N 3 раскрыты принципы, которых должен придерживаться оценщик при составлении отчета об оценке. В частности, такими принципами являются принципы обоснованности и однозначности, которые предусматривают, что информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности), содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности).
Из отчета N 06-02/14, его раздела 12.2 "Обоснование (отказ) применения подходов к оценке", следует, что при выборе подхода к оценке оценщиком обоснованы и выбраны: метод сравнительной единицы в рамках затратного подхода; метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.
Описывая доходный подход на странице 36 в разделе 12.2 отчета "Обоснование (отказ) применения подходов к оценке", оценщик не производит никаких выводов о его использовании (отказа) в расчете стоимости объекта оценки.
Вместе с тем, в отчете оценщик производит оценку, в том числе и на основе доходного подхода, что вводит пользователей отчета в заблуждение и является нарушением пункта 4 ФСО N 3 (принцип однозначности).
В этом же разделе, обосновывая применение сравнительного подхода, оценщик ссылается на проведенный им анализ рынка коммерческой недвижимости Московской области, тогда как объект оценки расположен в г. Москве и в разделе 10 "Анализ рынка объекта оценки" оценщиком проводится анализ рынка коммерческой недвижимости г. Москвы, что также вводит пользователей отчета в заблуждение и является нарушением пункта 4 ФСО N 3 (принцип однозначности).
Несмотря на применение в рамках отчета затратного подхода, в дальнейшем оценщик на странице 45 отчета указывает, что результат полученный в рамках затратного подхода в итоговом результате оценки не использовался.
Таким образом, оценщик не отказавшись обосновано, в соответствии с пунктом 20 ФСО N 1, от применения затратного подхода, фактически его применил в отчете и отказался от полученных на его основании результатов оценки здания, что является нарушением приведенного пункта 20 ФСО N 1 и подпункта и пункта 8 ФСО N 3, согласно которому в разделе согласования результатов должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов. При согласовании результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода оценщик должен привести в отчете об оценке описание процедуры соответствующего согласования. Если при согласовании используется взвешивание результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен обосновать выбор использованных весов, присваиваемых результатам, полученным при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода.
В разделе 16 "Согласование результатов и итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки" на странице 65 отчета оценщик, проводя согласование результатов оценки, полученных с использование сравнительного и доходного подхода, приводит формулу, согласно которой переменная V1 является стоимостью, полученной с использованием затратного подхода, переменная Q1 является средневзвешенным значением достоверности затратного подхода.
Это обстоятельство также вводит в заблуждение пользователей отчета, чем нарушается пункт 4 ФСО N 3 (принцип однозначности).
На страницах 42 - 43 отчета при расчете затрат на новое строительство в качестве объекта-аналога оценщиком используется офисное здание этажностью от 5 до 11 этажей. Оцениваемое здание 14-этажное. При этом в отчете оценщиком не приводится никакого обоснования использование данного объекта-аналога. Поскольку в примененном оценщиком справочнике КО-Инвест "Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства в уровне цен 1.01.2011 г." приведены также объекты-аналоги этажностью от 12 до 20 этажей (л.д. 187 - 188), то использование оценщиком объектов-аналогов этажностью от 5 до 11 этажей без соответствующего обоснования является нарушением пункта 4 ФСО N 3 (принцип обоснованности).
На странице 37 отчета оценщик приводит определение стоимости воспроизводства оцениваемого объекта. В приведенном на данной странице отчета перечне затрат, которые включают в себя укрупненные показатели стоимости строительства, отсутствует учет прибыли предпринимателя (застройщика, инвестора). Необходимость учета названной прибыли в стоимости воспроизводства объекта оценки вытекает из анализа положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и пункта 6 ФСО N 1, определяющих понятие рыночной стоимости.
Ссылки на то обстоятельство, что в расчете учтена сметная прибыль, подлежат отклонению поскольку указанная прибыль не включает в себя прибыль инвестора. Так, согласно Методическим указаниям по определению стоимости строительной продукции, утвержденным Постановлением Госстроя Российской Федерации от 26 апреля 1999 года N 31 сметная прибыль это сумма средств, необходимых для покрытия отдельных (общих) расходов строительно-монтажных организаций на развитие производства, социальной сферы и материальное стимулирование. Сметная прибыль является нормативной частью стоимости строительной продукции и не относится на себестоимость работ.
Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объекта недвижимости, что указывает на недостоверность и неправильность отчета.
Такой отчет не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность, указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости здания. Других доказательств в подтверждение своих требований заявителем не представлено.
К показаниям, допрошенного 29 апреля 2015 года и в настоящем судебном заседании в качестве свидетеля, оценщика П., который поддержал выводы, изложенные в составленном им отчете об оценке N 06-02/14, суд относится критически, поскольку обстоятельства сообщенные названным свидетелем, не нашли своего подтверждения в судебном заседании и опровергаются приведенным выше анализом содержания названного отчета.
Ссылки представителя заявителя на наличие положительного экспертного заключения, полученного на указанный выше отчет об оценке, подлежат отклонению, поскольку данное заключение является одним из видов письменных доказательств, которое не является для суда обязательным и подлежит оценке по правилам, установленным статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела, установлено не соответствие отчета об оценке требованиям Федерального закона N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки, что опровергает, содержащиеся в экспертном заключении, выводы.
Таким образом, ООО "Бизнес-Центр на Люсиновской" не представлено достоверных доказательств рыночной стоимости здания, в связи с чем заявленные требования подлежат отклонению в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 55, 56, 67, 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
В удовлетворении требований Общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-Центр на Люсиновской" об установлении кадастровой стоимости здания равной его рыночной стоимости отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 26.05.2015 ПО ДЕЛУ N 3-0203/2015
Требование: Об установлении кадастровой стоимости здания равной его рыночной стоимости.Разделы:
Налог на имущество организаций
Обстоятельства: Заявитель указал, что является собственником здания, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости рыночной стоимости нарушает права заявителя, как плательщика налога на имущество организаций.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 26 мая 2015 г. по делу N 3-0203/2015
Московский городской суд в составе судьи Казакова М.Ю., при секретаре Я., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-0203/2015 по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-Центр на Люсиновской" об установлении кадастровой стоимости здания равной его рыночной стоимости,
установил:
17 декабря 2014 года Общество с ограниченной ответственностью "Бизнес-Центр на Люсиновской" (далее - ООО "Бизнес-Центр на Люсиновской") обратилось в Московский городской суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости здания с кадастровым номером ***, общей площадью *** кв. м, расположенного по адресу: ***. В заявлении ООО "Бизнес-Центр на Люсиновской" просит установить кадастровую стоимость указанного здания равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2013 года в размере *** рублей.
В обоснование своих требований ООО "Бизнес-Центр на Люсиновской" указывает, что является собственником названного здания, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости его кадастровой стоимости рыночной стоимости нарушает права заявителя как плательщика налога на имущество организаций, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта налогообложения.
В настоящем судебном заседании представитель заявителя ООО "Бизнес-Центр на Люсиновской" (по доверенности) Г., заявленные требования поддержала, настаивала на их удовлетворении.
Представитель Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы (по доверенности) В., представитель Департамента городского имущества города Москвы (по доверенности) С. возражали против удовлетворения требования заявителя по основаниям, изложенным в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях, ссылаясь на то, что действующее в настоящее время законодательство напрямую не предусматривает возможность установления кадастровой стоимости равной рыночной в отношении объектов капитального строительства (зданий); для целей налогообложения в отличие от кадастровой стоимости рыночная стоимость не устанавливается; настаивали на том, что государственная кадастровая оценка объектов капитального строительства в городе Москве, результаты которой просит пересмотреть заявитель, проведена в точном соответствии с положениями главы III.1 "Государственная кадастровая оценка" Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года), результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве были утверждены постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 года N 752-ПП "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве", на основании которого сведения о кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости были внесены в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета в установленном законом порядке, незаконными эти действия и нормативные правовые акты не признаны; Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы оспаривали представленный заявителем отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости, указывая на его несоответствие требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года и Федеральным стандартам оценки; также представители заинтересованных лиц обращали внимание на то, что в настоящее время утверждены и внесены в государственный кадастр недвижимости очередные результаты определения кадастровой стоимости (постановление Правительства Москвы от 21 ноября 2014 года N 688-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства в городе Москве"), кадастровая стоимость здания изменилась, оспариваемая заявителем кадастровая стоимость не является актуальной.
Привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве, Управление), Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своих представителей не направили, об отложении слушания дела не просили. От Управления Росреестра по Москве поступил письменный отзыв на заявленные требования, в котором требования ООО "Бизнес-Центр на Люсиновской" не признаются. Управление считает, что является ненадлежащим ответчиком по настоящему делу.
Судом, на основании положений 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, постановлено о рассмотрении дела в отсутствие представителей Управление Росреестра по Москве, ФГБУ "ФКП Росреестра".
Выслушав объяснения представителей заявителя, представителя заинтересованных лиц, допросив свидетеля П., исследовав материалы дела, Московский городской суд приходит к выводу о том, что требования заявителя удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно части 1 статьи 6 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки.
Как установлено судом и следует из материалов дела ООО "Бизнес-Центр на Люсиновской" является собственником здания с кадастровым номером ***, общей площадью ***кв. м, расположенного по адресу: *** (далее здание).
Постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 года N 752-ПП утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве по состоянию на 1 января 2013 года.
По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость здания, по состоянию на 1 января 2013 года, установлена в размере 1 590 874 285,50 рублей.
Положениями Налогового кодекса Российской Федерации установлен на территории Российской Федерации среди прочих налог на имущество организаций (глава 30), для которого предусмотрено его введение в действие законами субъектов Российской Федерации и обязательность к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации с момента введения его в действие; при установлении налога федеральным законодателем установлено, что законами субъектов Российской Федерации могут также определяться особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимого имущества в соответствии с положениями главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации, предусматриваться налоговые льготы и основания для их использования налогоплательщиками (абзац 2 пункта 2 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации).
Налогоплательщиками налога на имущество признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации).
Объектами налогообложения для российских организаций согласно пункту 1 статьи 374 Налогового кодекса Российской Федерации признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.
Пунктами 1 и 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьей; налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 3 статьи 12 и пункту 2 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации субъекту Российской Федерации предоставлено право устанавливать особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимого имущества в соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.
Статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрены особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога в отношении отдельных объектов недвижимого имущества, в частности, установлено, что для отдельных видов недвижимого имущества, перечень которых установлен пунктом 1 настоящей статьи, налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке.
Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
Состав сведений, подлежащих включению в соответствующий перечень, определяется высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в сфере налогов и сборов (пункт 1 статьи 4 Федерального закона от 02 ноября 2013 года N 307-ФЗ).
На территории города Москвы пунктом 1 статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" (в редакции Закона города Москвы от 20 ноября 2013 года N 63) с 1 января 2014 года введен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества.
В соответствии с данной правовой нормой (которая действовала на налоговый период 2014 года) налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества определяется в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 5 000 квадратных метров и помещений в них, если соответствующие здания (строения, сооружения), за исключением многоквартирных домов, расположены на земельных участках, один из видов разрешенного использования которых предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Москвы N 772-ПП от 29 ноября 2013 года "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год" утвержден Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год в соответствии с пунктом 1 статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций"; в строке 537 названного Перечня в качестве объекта недвижимого имущества, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость, на 2014 году, поименовано здание с кадастровым номером 77:01:0006010:1015.
Изложенное свидетельствует о том, что результаты определения кадастровой стоимости здания затрагивают права и обязанности заявителя; принадлежащее Обществу с ограниченной ответственностью "Бизнес-Центр на Люсиновской" здание является объектом налогообложения по налогу на имущество организаций с особенностями определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога; налоговая база определяется как его кадастровая стоимость.
Оспаривая утвержденную постановлением Правительства Москвы N 752-ПП кадастровую стоимость здания, ООО "Бизнес-Центр на Люсиновской" представило отчет об оценке от 24 июня 2014 года N 06-02/14, составленного по заказу заявителя Индивидуальным предпринимателем П., в котором рыночная стоимость здания по состоянию на 1 января 2013 года определена в размере *** рублей (далее отчет N 06-02/14).
Согласно положительному экспертному заключению от 16 октября 2014 года N 1335/07/14 от 16 июля 2014 года, подготовленному Некоммерческим партнерством "Саморегулируемая организация оценщиков "Деловой союз оценщиков", названный отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете, подтверждается.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 24 октября 2014 года N 51-2880/2014 отклонено заявление ООО "Бизнес-Центр на Люсиновской" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости здания.
Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости объектов недвижимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе.
В силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.
Согласно положениям статей 12, 15 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12). Оценщик обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (абзац 3 статьи 15).
Оценив в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного имущества проведена ИП П. с нарушением требований Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Согласно статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отчете должны быть указаны точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки.
В нарушение указанных требований закона в отчете об оценке N 06-02/14 названные сведения о балансовой стоимости объекта оценки отсутствуют.
Пунктом 20 Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256 (далее ФСО N 1) предусмотрено, что оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
В пункте 4 ФСО N 3 раскрыты принципы, которых должен придерживаться оценщик при составлении отчета об оценке. В частности, такими принципами являются принципы обоснованности и однозначности, которые предусматривают, что информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности), содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности).
Из отчета N 06-02/14, его раздела 12.2 "Обоснование (отказ) применения подходов к оценке", следует, что при выборе подхода к оценке оценщиком обоснованы и выбраны: метод сравнительной единицы в рамках затратного подхода; метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.
Описывая доходный подход на странице 36 в разделе 12.2 отчета "Обоснование (отказ) применения подходов к оценке", оценщик не производит никаких выводов о его использовании (отказа) в расчете стоимости объекта оценки.
Вместе с тем, в отчете оценщик производит оценку, в том числе и на основе доходного подхода, что вводит пользователей отчета в заблуждение и является нарушением пункта 4 ФСО N 3 (принцип однозначности).
В этом же разделе, обосновывая применение сравнительного подхода, оценщик ссылается на проведенный им анализ рынка коммерческой недвижимости Московской области, тогда как объект оценки расположен в г. Москве и в разделе 10 "Анализ рынка объекта оценки" оценщиком проводится анализ рынка коммерческой недвижимости г. Москвы, что также вводит пользователей отчета в заблуждение и является нарушением пункта 4 ФСО N 3 (принцип однозначности).
Несмотря на применение в рамках отчета затратного подхода, в дальнейшем оценщик на странице 45 отчета указывает, что результат полученный в рамках затратного подхода в итоговом результате оценки не использовался.
Таким образом, оценщик не отказавшись обосновано, в соответствии с пунктом 20 ФСО N 1, от применения затратного подхода, фактически его применил в отчете и отказался от полученных на его основании результатов оценки здания, что является нарушением приведенного пункта 20 ФСО N 1 и подпункта и пункта 8 ФСО N 3, согласно которому в разделе согласования результатов должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов. При согласовании результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода оценщик должен привести в отчете об оценке описание процедуры соответствующего согласования. Если при согласовании используется взвешивание результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен обосновать выбор использованных весов, присваиваемых результатам, полученным при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода.
В разделе 16 "Согласование результатов и итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки" на странице 65 отчета оценщик, проводя согласование результатов оценки, полученных с использование сравнительного и доходного подхода, приводит формулу, согласно которой переменная V1 является стоимостью, полученной с использованием затратного подхода, переменная Q1 является средневзвешенным значением достоверности затратного подхода.
Это обстоятельство также вводит в заблуждение пользователей отчета, чем нарушается пункт 4 ФСО N 3 (принцип однозначности).
На страницах 42 - 43 отчета при расчете затрат на новое строительство в качестве объекта-аналога оценщиком используется офисное здание этажностью от 5 до 11 этажей. Оцениваемое здание 14-этажное. При этом в отчете оценщиком не приводится никакого обоснования использование данного объекта-аналога. Поскольку в примененном оценщиком справочнике КО-Инвест "Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства в уровне цен 1.01.2011 г." приведены также объекты-аналоги этажностью от 12 до 20 этажей (л.д. 187 - 188), то использование оценщиком объектов-аналогов этажностью от 5 до 11 этажей без соответствующего обоснования является нарушением пункта 4 ФСО N 3 (принцип обоснованности).
На странице 37 отчета оценщик приводит определение стоимости воспроизводства оцениваемого объекта. В приведенном на данной странице отчета перечне затрат, которые включают в себя укрупненные показатели стоимости строительства, отсутствует учет прибыли предпринимателя (застройщика, инвестора). Необходимость учета названной прибыли в стоимости воспроизводства объекта оценки вытекает из анализа положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и пункта 6 ФСО N 1, определяющих понятие рыночной стоимости.
Ссылки на то обстоятельство, что в расчете учтена сметная прибыль, подлежат отклонению поскольку указанная прибыль не включает в себя прибыль инвестора. Так, согласно Методическим указаниям по определению стоимости строительной продукции, утвержденным Постановлением Госстроя Российской Федерации от 26 апреля 1999 года N 31 сметная прибыль это сумма средств, необходимых для покрытия отдельных (общих) расходов строительно-монтажных организаций на развитие производства, социальной сферы и материальное стимулирование. Сметная прибыль является нормативной частью стоимости строительной продукции и не относится на себестоимость работ.
Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объекта недвижимости, что указывает на недостоверность и неправильность отчета.
Такой отчет не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность, указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости здания. Других доказательств в подтверждение своих требований заявителем не представлено.
К показаниям, допрошенного 29 апреля 2015 года и в настоящем судебном заседании в качестве свидетеля, оценщика П., который поддержал выводы, изложенные в составленном им отчете об оценке N 06-02/14, суд относится критически, поскольку обстоятельства сообщенные названным свидетелем, не нашли своего подтверждения в судебном заседании и опровергаются приведенным выше анализом содержания названного отчета.
Ссылки представителя заявителя на наличие положительного экспертного заключения, полученного на указанный выше отчет об оценке, подлежат отклонению, поскольку данное заключение является одним из видов письменных доказательств, которое не является для суда обязательным и подлежит оценке по правилам, установленным статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела, установлено не соответствие отчета об оценке требованиям Федерального закона N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки, что опровергает, содержащиеся в экспертном заключении, выводы.
Таким образом, ООО "Бизнес-Центр на Люсиновской" не представлено достоверных доказательств рыночной стоимости здания, в связи с чем заявленные требования подлежат отклонению в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 55, 56, 67, 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
В удовлетворении требований Общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-Центр на Люсиновской" об установлении кадастровой стоимости здания равной его рыночной стоимости отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Судья
Московского городского суда
М.Ю.КАЗАКОВ
Московского городского суда
М.Ю.КАЗАКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)