Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Налог на имущество организаций
Обстоятельства: Заявитель указал, что внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость зданий затрагивает права заявителя, кадастровая стоимость зданий является налоговой базой для расчета и уплаты налога, завышенная кадастровая стоимость влечет увеличение для организации налогового бремени.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Московский городской суд в составе
председательствующего судьи Михайловой Р.Б.,
при секретаре К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-129/15 по заявлению Открытого акционерного общества "Научно-производственное предприятие "Салют" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости зданий с кадастровыми номерами 77:05:0006001:1162, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Плеханова, д. 6, корп. 1, 77:05:0006001:1168, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Плеханова, д. 6, корп. 32, 77:05:0006001:1165, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Плеханова, д. 6, корп. 2, 77:05:0006001:1169, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Плеханова, д. 6, корп. 28, 77:05:0006001:1177, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Плеханова, д. 6, корп. 12, 77:05:0006001:1173, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Плеханова, д. 6, корп. 25, установлении кадастровой стоимости зданий, равной их рыночной стоимости, обязании внести изменения в государственный кадастр недвижимости,
установил:
Открытое акционерное общество "Научно-производственное предприятие "Салют" (далее - ОАО "НПП "Салют", заявитель, Общество, собственник) обратилось в Московский городской суд с заявлением о пересмотре утвержденных постановлением Правительства Москвы N 752-ПП от 26 ноября 2013 года "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве" результатов определения кадастровой стоимости зданий с кадастровыми номерами:
- - 77:05:0006001:1162, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Плеханова, д. 6, корп. 1, в размере 684 032 837,01 руб.;
- - 77:05:0006001:1165, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Плеханова, д. 6, корп. 2, в размере 407 007 020,74 руб.;
- - 77:05:0006001:1168, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Плеханова, д. 6, корп. 32, в размере 413 975 328,84 руб.;
- - 77:05:0006001:1169, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Плеханова, д. 6, корп. 28, в размере 426 788 553 руб.;
- - 77:05:0006001:1173, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Плеханова, д. 6, корп. 25, в размере 358 172 434,37 руб.;
- - 77:05:0006001:1177, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Плеханова, д. 6, корп. 12, в размере 791 931 369,06 руб.
В своем заявлении Общество просит признать кадастровую стоимость зданий равной их рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком ООО "ЭсАрДжи-Оценка" в отчетах от 15 августа 2014 года
- N 255-ТИ-ОВ/14-1 (в отношении здания с кадастровым номером 77:05:0006001:1162) в размере 434 172 009 руб.;
- N 255-ТИ-ОВ/14-2 (в отношении здания с кадастровым номером 77:05:0006001:1165) в размере 296 083 930,85 руб.;
- N 255-ТИ-ОВ/14-7 (в отношении здания с кадастровым номером 77:05:0006001:1168) в размере 221 526 599,43 руб.;
- N 255-ТИ-ОВ/14-5 (в отношении здания с кадастровым номером 77:05:0006001:1169) в размере 222 456 909 руб.;
- N 255-ТИ-ОВ/14-4 (в отношении здания с кадастровым номером 77:05:0006001:1173) в размере 259 217 477 руб.;
- N 255-ТИ-ОВ/14-3 (в отношении здания с кадастровым номером 77:05:0006001:1177) в размере 426 501 957 руб.
ОАО "НПП "Салют" также просит установить кадастровую стоимость зданий, равной их рыночной стоимости в указанных выше размерах с ее применением для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2014 года.
Общество также просит обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" внести изменения в Государственный кадастр недвижимости относительно кадастровой стоимости зданий и возместить понесенные судебные расходы.
В обоснование заявленных требований ОАО "НПП "Салют" указало на то, что является собственником зданий, последние включены Правительством Москвы в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база исчисляется как их кадастровая стоимость на 2014 год, утвержденный постановлением Правительства Москвы от 29 ноября 2013 года N 772-ПП, Общество является плательщиком налога на имущество организаций, а потому внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость зданий затрагивает права заявителя, кадастровая стоимость зданий является налоговой базой для расчета и уплаты данного налога; завышенная кадастровая стоимость влечет увеличение для Общества налогового бремени; заявитель просит пересмотреть результаты государственной кадастровой оценки по основанию установления в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости по состоянию на ту же дату, на которую установлена их кадастровая стоимость; рыночная стоимость объектов оценки определена независимым оценщиком и подтверждена положительными экспертными заключениями.
Рассмотрение настоящего дела осуществляется судом по правилам производства по делам, вытекающим из публичных правоотношений, исходя из того, что сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости являются сведениями федерального государственного информационного ресурса (Государственного кадастра недвижимости), носят общедоступный характер и являются основанием для определения налоговых и иных платежей, утверждаются заказчиком работ.
Представитель ОАО "НПП "Салют" по доверенности П.М. в судебное заседание явился, требования поддержал, не отрицал того обстоятельства, что орган кадастрового учета не уклоняется от внесения сведений о возможном изменении кадастровой стоимости зданий в соответствующий государственный информационный ресурс; ссылался на то, что в отношении зданий установлена их рыночная стоимость, отражающая все уникальные и индивидуальные характеристики объектов недвижимости, которая может быть установлена в качестве кадастровой стоимости зданий; полагал, что представленные отчеты, в том числе при наличии на них положительных экспертных заключений, подготовленных экспертом саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчеты, является надлежащим доказательством определения и установления рыночной стоимости зданий, а доводы заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы в этой части - голословными, при этом ходатайствовал о проведении по делу судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объектов оценки.
Представитель привлеченных к участию в деле заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы по доверенностям В., а также представитель Департамента городского имущества города Москвы по доверенности П.В. в судебном заседании возражали против удовлетворения заявления по основаниям, изложенным в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях; указывали на то, что действующее в настоящее время законодательство напрямую не предусматривает возможность установления кадастровой стоимости равной рыночной в отношении объектов капитального строительства (зданий); для целей налогообложения в отличие от кадастровой стоимости рыночная стоимость не устанавливается; настаивали на том, что государственная кадастровая оценка объектов капитального строительства в городе Москве, результаты которой просит пересмотреть заявитель, проведена в точном соответствии с положениями главы III.1 "Государственная кадастровая оценка" Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года), результаты определения кадастровой стоимости зданий были утверждены постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 года N 752-ПП "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве", сведения о кадастровой стоимости зданий были внесены в государственный кадастр недвижимости, незаконными эти действия и нормативный правовой акт не признаны; кроме того, Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы полагали, что заявителем не доказан факт установления в отношении зданий их рыночной стоимости на 01 января 2013 года в указанных выше размерах, поскольку представленные заявителем отчеты о рыночной стоимости объектов недвижимости не соответствуют требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года и Федеральным стандартам оценки, по утверждению заинтересованных лиц, оценщиком в Отчетах некорректно произведен анализ рынка объектов оценки, неправильно определены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости; содержащаяся в отчетах информация не отвечает требованиям достаточности и достоверности, в отчетах нарушены принципы однозначности и обоснованности; введены ошибочные корректировки, и др., недостатки Отчетов существенным образом влияют на определение итоговых величин рыночной стоимости зданий.
Представители привлеченных к участию в деле заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве) и Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своих представителей не направили, об отложении слушания дела не просили; суд в соответствии с правилами статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Управлением Росреестра по Москве представлен отзыв на заявление ОАО "НПП "Салют", в котором заинтересованное лицо просит отказать Обществу в удовлетворении требований, ссылаясь среди прочего на то обстоятельство, что в настоящее время утверждены и внесены в государственный кадастр недвижимости очередные результаты определения кадастровой стоимости зданий (постановление Правительства Москвы от 21 ноября 2014 года N 688-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства в городе Москве"), кадастровая стоимость зданий изменилась, оспариваемая заявителем кадастровая стоимость не является актуальной.
ФГБУ "ФКП Росреестра" возражений на заявление не представило.
Выслушав объяснения представителя заявителя, представителей заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к выводу о том, что требования заявителя не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Вопросы проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости урегулированы положениями главы III.1. "Государственная кадастровая оценка" Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ установлено, что сама кадастровая стоимость представляет собой стоимость, установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.
Порядок пересмотра результатов государственной кадастровой оценки установлен положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, которой определено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При рассмотрении настоящего дела судом установлено, что:
- - здание с кадастровым номером 77:05:0006001:1162 расположено по адресу: г. Москва, ул. Плеханова, д. 6, корп. 1, имеет общую площадь 13 738,7 кв. м (далее - здание 1162);
- - здание с кадастровым номером 77:05:0006001:1165 расположено по адресу: г. Москва, ул. Плеханова, д. 6, корп. 2, имеет общую площадь 8 096,7 кв. м (далее - здание 1165);
- - здание с кадастровым номером 77:05:0006001:1168 расположено по адресу: г. Москва, ул. Плеханова, д. 6, корп. 32, имеет общую площадь 6 937,2 кв. м (далее - здание 1168);
- - здание с кадастровым номером 77:05:0006001:1169 расположено по адресу: г. Москва, ул. Плеханова, д. 6, корп. 28, имеет общую площадь 6 637,2 кв. м (далее - здание 1169);
- - здание с кадастровым номером 77:05:0006001:1173 расположено по адресу: г. Москва, ул. Плеханова, д. 6, корп. 25, имеет общую площадь 7 418 кв. м (далее - здание 1173);
- - здание с кадастровым номером 77:05:0006001:1177 расположено по адресу: г. Москва, ул. Плеханова, д. 6, корп. 12, имеет общую площадь 7 806,5 кв. м (далее - здание 1177).
Здания принадлежат на праве собственности заявителю, что подтверждается представленными в материалы дела нотариально удостоверенными копиями свидетельств о государственной регистрации права (том 1 л.д. 18 - 23).
Здания поставлены на государственный кадастровый учет и сведения о них внесены в Государственный кадастр недвижимости с присвоением им вышеуказанных кадастровых номеров.
Постановлением Правительства Москвы 26 ноября 2013 года N 752-ПП "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве" была утверждена кадастровая стоимость зданий в следующих размерах:
- 684 032 837,01 руб. для здания 1162,
- 407 007 020,74 руб. для здания 1165,
- 413 975 328,84 руб. для здания 1168,
- 426 788 553 руб. для здания 1169,
- 358 172 434,37 руб. для здания 1173,
- 791 931 369,06 руб. для здания 1177.
Сведения о такой кадастровой стоимости зданий были внесены в Государственный кадастр недвижимости.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Москвы N 772-ПП от 29 ноября 2013 года был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год в соответствии с пунктом 1 статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций".
Здания включены Перечень, утвержденный постановлением Правительства Москвы от 29 ноября 2013 года N 772-ПП объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год (пункты 862 - 865, 867 и 868).
Заявитель в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорных объектов недвижимости налоговая база определяется на 2014 год как их кадастровая стоимость.
Решениями Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве, от 31 октября 2014 года заявителю было отказано в удовлетворении заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости данных зданий по основанию установления рыночной стоимости объектов недвижимости.
Возражая против удовлетворения заявления, Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы указывали на то, что действующее в настоящее время законодательство в отношении объектов капитального строительства не предусматривает возможности установления кадастровой стоимости в размере равном их рыночной стоимости.
Суд находит данный довод заинтересованных лиц основанным на ошибочном толковании действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения, в частности, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, в которой, как уже указывалось выше, закреплено право оспаривания результатов определения кадастровой стоимости за лицами, чьи права и обязанности затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости; возможность оспаривания кадастровой стоимости законодателем не поставлена в зависимость от вида объекта недвижимого имущества, наличия либо отсутствия в законодательстве о таких объектах нормы, напрямую закрепляющей в случаях определения рыночной стоимости объекта возможность установления его кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости.
Кроме того, анализ законодательства свидетельствует об отсутствии запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, в отношении объектов капитального строительства, посредством указания его рыночной стоимости.
В настоящем деле судом установлено, что результаты определения кадастровой стоимости зданий затрагивают права и обязанности заявителя; принадлежащие Обществу здания являются объектами налогообложения по налогу на имущество организаций с особенностями определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога; налоговая база определяется как кадастровая стоимость зданий.
Кроме того, суд учитывает, что оспаривание результатов определения кадастровой стоимости зданий по основанию установления в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости, не предполагает проверку достоверности установленных в отношении объектов оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении; эти обстоятельства предметом рассмотрения по настоящему делу не являются, в связи с чем доводы Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о проведении государственной кадастровой оценки в строгом соответствии с требованиями действующего законодательства суд во внимание не принимает, они правового значения для разрешения требований не имеют.
Разрешая требование заявителя об установлении кадастровой стоимости зданий в размере их рыночной стоимости, суд отмечает, что в соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.
Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
В силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.
Оспаривая названную кадастровую стоимость, ОАО НПП "Салют" представило в суд подготовленные независимым оценщиком ООО "ЭсАрДжи-Оценка" (Т.) отчеты об оценке рыночной стоимости зданий от 15 августа 2014 года:
- - N 255-ТИ-ОВ/14-1 (в отношении здания 1162), согласно которому рыночная стоимость на 01 января 2013 года составляет 434 172 009 руб.;
- - N 255-ТИ-ОВ/14-2 (в отношении здания 1165), согласно которому рыночная стоимость на 01 января 2013 года составляет 296 083 930,85 руб.;
- - N 255-ТИ-ОВ/14-7 (в отношении здания 1168), согласно которому рыночная стоимость на 01 января 2013 года составляет 221 526 599,43 руб.;
- - N 255-ТИ-ОВ/14-5 (в отношении здания 1169), согласно которому рыночная стоимость на 01 января 2013 года составляет 222 456 909 руб.;
- - N 255-ТИ-ОВ/14-4 (в отношении здания 1173), согласно которому рыночная стоимость на 01 января 2013 года составляет 259 217 477 руб.;
- - N 255-ТИ-ОВ/14-3 (в отношении здания 1177), согласно которому рыночная стоимость на 01 января 2013 года составляет 426 501 957 руб.
Также заявителем представлены положительные экспертные заключения от 17 сентября 2014 года (N 1775/09/2014, 1776/09/2014, 1781/09/2014, 1779/09/2014, 1778/09/2014, 1777/09/2014), подготовленные Некоммерческим партнерством Саморегулируемая организация оценщиков "Деловой союз оценщиков"; по результатам стоимостных экспертиз Отчеты соответствуют требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности, соответствует заданию на оценку, выводы, сделанные оценщиком о величине рыночной стоимости объектов оценки признаны обоснованными; экспертные заключения сделаны по результатам анализа текстов Отчетов, без личного ознакомления эксперта с объектами оценки и документацией заказчика, без анализа исходных данных, без проведения интервью с заказчиком и оценщиком, без производства каких-либо измерений на местности.
Возражая против удовлетворения заявленных требований Правительством Москвы и Департаментом городского имущества города Москвы представлены письменные замечания к Отчетам об оценке.
Оценив в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного имущества проведена оценщиком ООО "ЭсАрДжи-Оценка" с нарушением требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ, Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254, 255 и 256; приведенные в отчете выводы допускают их неоднозначное толкование, исходные данные и расчеты вводят в заблуждение; профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки не подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, а потому данные отчеты не являются надлежащими доказательствами определения итоговой величины рыночной стоимости спорных зданий.
Так, согласно нормам статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости; отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение; в отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете; отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор; лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, должно отвечать требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам, его ответственность должна быть застрахована, он должен быть включен в реестр и др.).
Согласно части 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254 (далее ФСО N 3) при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).
Первое, что обращает на себя внимание, это то, что рыночная стоимость каждого из зданий определена без учета величины налога на добавленную стоимость. НДС является важным ценообразующим фактором и в подавляющем большинстве случаев включается в цену предложения объектов недвижимости. Согласно определению рыночной стоимости, последняя - это "наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции...", следовательно, в момент возможного совершения сделки по цене, равной рыночной стоимости, цена сделки будет всегда содержать НДС (при условии, что объект сделки подлежит налогообложению).
Таким образом, суд соглашается с доводами заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о том, что полученные оценщиком результаты оценки рыночной стоимости зданий не соответствуют определению рыночной стоимости (пункту 6 ФСО N 2) и занижены на величину налога на добавленную стоимость.
Кроме того, суд находит, что Отчеты об определении рыночной стоимости зданий 1162 и 1169 не соответствуют требованию однозначности, введенному и установленному пунктом 4 ФСО N 3, поскольку:
- - в расчетах средневзвешенной стоимости 1 кв. м здания 1162 допущена арифметическая ошибка - скорректированные цены предложений единицы сравнения в отношении объектов-аналогов с учетом внесенных по отношению к ним весовых коэффициентов (стр. 42 Отчета здания 1162) в сумме не дают 32 583 руб. как средневзвешенную стоимость 1 кв. м (30253 x 0,2 + 34695 x 0,2 + 27312 x 0,2 + 28397 x 0,2 + 25821 x 0,2 = 29296 руб.); далее эта математически неверная средневзвешенная стоимость используется в расчете рыночной стоимости здания 1162 сравнительным подходом (447 652 565 руб.), которая в свою очередь участвует при согласовании результатов, полученных разными подходами (стр. 56 Отчета здания 1162);
- - на странице 41 Отчета здания 1169 по результатам определения стоимости в рамках сравнительного подхода оценщиком указано, что рыночная стоимость здания 1169 составляет 191 614 989 руб., однако, далее при согласовании результатов оценщиком результат сравнительного подхода указан в размере 232 621 554 руб. и именно эта стоимость участвует в дальнейших расчетах оценщика и согласовании полученных разными подходами результатов. В расчетах средневзвешенной стоимости 1 кв. м здания также допущена арифметическая ошибка - скорректированные цены предложений единицы сравнения в отношении объектов-аналогов с учетом внесенных по отношению к ним весовых коэффициентов (стр. 41 Отчета) в сумме не дают 28 870 руб. как средневзвешенную стоимость 1 кв. м (36194 x 0,2 + 41508 x 0,2 + 32675 x 0,2 + 33973 x 0,2 + 30891 x 0,2 = 35048,20).
Указанные обстоятельства вводят пользователя Отчетов в заблуждение как относительно расчетной стоимости здания сравнительным подходом, так и по отношению к итоговой величине рыночной стоимости зданий (стр. 54 - 55 Отчета по зданию 1169).
Также о нарушении принципа однозначности, которому должен соответствовать отчет, свидетельствует и то, что оценщик, несмотря на наличие правоудостоверяющих документов на каждое из зданий, а также приведенное в Отчетах описание объектов оценки (разделы 4.4.1 отчетов) в разделе 7 Отчетов при определении рыночной стоимости зданий сравнительным подходом делает допущение о том, что объектами оценки являются не здания целиком, а нежилые встроенные помещения.
В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256 (далее ФСО N 1) оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Из отчетов видно, что при оценке рыночной стоимости каждого из зданий оценщик использовал сравнительный и доходный подходы, обоснования отказа от использования затратного подхода приведены в отчете, что требованиям пункта 20 ФСО N 1 не противоречит.
Проверяя обоснованность примененной оценщиком в Отчете методологии и последовательности расчетов в рамках сравнительного подхода, судом установлено следующее.
Сравнительный подход в соответствии с пунктом 14 ФСО N 1 представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах.
Для определения рыночной стоимости зданий за исключением здания 1177 оценщиком были выбраны следующие аналоги, данные о которых приведены в Отчетах: здание, площадью 10 958 кв. м по 1-му Котляковскому пер., д. 4а (аналог N 1); здание, площадью 8 559,1 кв. м по шоссе Энтузиастов, д. 5, стр. 2 (аналог N 2); здание, площадью 13 535 кв. м по ул. Складочной, д. 3, стр. 3,7 (аналог N 3), здание, площадью 15 731 кв. м по 2-й ул. Энтузиастов (аналог N 4) и здание, площадь. 6 600 кв. м по ул. Смирновской, д. 25а, стр. 2 (аналог N 5).
Для определения рыночной стоимости здания 1177 оценщиком были выбраны следующие аналоги, данные о которых приведены в Отчете: здание, площадью 7 150 кв. м по ул. Подъемной, д. 14, стр. 37 (аналог N 1); здание, площадью 16 000 кв. м по ул. Нижегородской, д. 1 (аналог N 2); здание, площадью 1 806 кв. м по ул. Нижегородской, д. 32, стр. 5 (аналог N 3), здание, площадью 1 539 по ул. Душинской, д. 3а (аналог N 4).
Суд полагает, что при выборе и использовании объектов-аналогов оценщиком нарушены требования пункта 14 ФСО N 1, согласно которому объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Суть использования для оценки сравнительным подходом объектов-аналогов состоит в выявлении общей закономерности формирования цены сходных объектов. Для этого аналоги должны быть сопоставимыми, т.е. не должны существенно отличаться друг от друга.
Вместе с тем, как усматривается из отчетов, в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал объекты, существенно отличающиеся от оцениваемых, наличие между ними каких-либо сходных признаков не установлено.
Так, как уже указывалось выше, объектами оценки являются здания с общей площадью 13 738,7 кв. м (здание 1162); 8 096,7 кв. м (здание 1165); 6 937,2 кв. м (здание 1168); 6 637,2 кв. м (здание 1169); 7 418 кв. м (здание 1173), 7 806,5 кв. м (здание 1177).
В целях сравнения продаж в качестве их аналогов оценщиком выбраны здания, которые по своей площади значительно отличаются от объектов оценки, в связи с чем у суда имеются сомнения в возможности их использования в качестве аналогов объектам оценки; не исключено, что такие аналоги не относятся к сегменту рынка объекта оценки, даже при условии наличия в каждом из них административно-офисных площадей, а также производственно-складских помещений.
При этом то обстоятельство, что стоимость 1 кв. м площадей указанных зданий находится в сопоставимых пределах, само по себе не свидетельствует о принадлежности объектов аналогов к одному с объектами оценки сегменту рынка и возможности использования сведений о продажах таких зданий в качестве аналогов в целях определения рыночной стоимости объектов оценки. Произведенная оценщиком корректировка на площадь в данном случае не имеет значения, поскольку направлена на корректирование цены несопоставимых объектов.
Далее, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Поскольку датой определения кадастровой стоимости и датой оценки является 01 января 2013 года, следовательно, для сравнения объектов оценки с объектами-аналогами данные аналоги должны предлагаться к участию в сделке на эту же дату 01 января 2013 года.
Между тем, из представленного к отчету о рыночной стоимости здания 1177 объявления о продаже объекта-аналога N 1 данного обстоятельства не следует; напротив, усматривается, что объявление о продаже датировано 12 февраля 2013 года (Отчет N 255-ТИ-ОВ/14-3 стр. 125), то есть этот аналог ни при каких условиях не мог быть использован, поскольку это свидетельствует о нарушении оценщиком пункта 19 ФСО N 1, не допускающего использование в Отчете информации о событиях, произошедших после даты оценки.
Также суд обращает внимание, что во всех отчетах об оценке и приложениях к ним отсутствуют кадастровые номера объектов-аналогов, это исключает их идентификацию и лишает возможности получить информацию об этих объектах из государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно места расположения, зарегистрированных прав на них и совершенных с ними сделок, в том числе в целях проверки достоверности сведений, приведенных в Отчете и суждений (допущений) Оценщика в отношении этих аналогов.
Кроме того, суд не согласен с введенной при проведении оценки рыночной стоимости всех спорных зданий корректировкой (ее размером и обоснованием) по такому ценообразующему фактору как уторговывание; в данном случае оценщик вновь допустил нарушение пункта 19 ФСО N 1, использовал в Отчете информацию после даты оценки, поскольку корректировка на торг в размере 11,5% оценщиком была определена по данным "Справочника расчетных данных для оценки и консалтинга" СРД N 12 под редакцией Яскевича Е.Е., в котором информация представлена по состоянию на май 2013 года; на дату оценки размер указанной корректировки в данном справочнике за N 11 составлял 9,5%. Таким образом, помимо несоответствия Отчетов в этой части требованиям Федеральных стандартов оценки, это также еще и приводит к необоснованному занижению стоимости объектов оценки, рассчитанной с применением такой неверной корректировки.
Оценщиком неверно при определении рыночной стоимости здания 1162 сравнительным подходом произведена корректировка на состав площадей; оценщик неверно определил долю производственно-складских помещений в оцениваемом здании в размере 79%, тогда как в действительности с учетом доли вспомогательных площадей, которые должны быть суммированы с площадями, непосредственно занятыми для конкретного вида деятельности, доля складских помещений в здании составляет 90% (12 352,4 / 13738,7) и соответственно с учетом этого неверно скорректировал цены предложений объектов аналогов по данному ценообразующему фактору, занизив стоимость объекта оценки.
Вместе с тем, именно необходимостью нивелировать те или иные отклоняющиеся признаки объектов-аналогов как между собой, так и с объектом оценки обуславливается применение корректировок и их верность.
Суд считает, что в указанной части Отчеты не соответствуют пункту 22б ФСО N 1, согласно которому, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будет иными. Во всяком случае использование таких аналогов требует введение для них соответствующих корректировок, в частности, на состав площадей и размер корректировки должен быть верным.
Кроме того, суд полагает, что оценщиком использованы аналоги, которые не являются сопоставимыми и по местоположению с объектами оценки; все они значительно удалены от объектов оценки, которые расположены в Восточном административном округе г. Москвы в районе Перово, район характеризуется хорошей транспортной доступностью (проходит вблизи шоссе Энтузиастов, третьего транспортного кольца, осей отвода МЖД Нижегородского и Рязанского направлений), два из пяти объектов-аналогов зданий 1162, 1165, 1168, 1169, 1173 расположены в иных административных округах (в Северном и Южном) на значительном удалении от объектов оценки); два из пяти объектов-аналогов, выбранных оценщиком в целях определениях на их основе рыночной стоимости здания 1177, расположены в отличие от объекта оценки в зоне "Садовое кольцо - Третье транспортное кольцо", объекты аналоги расположены в отличие от объекта оценки на 1-линии, у метро.
Изложенное показывает, что оценщиком использованы аналоги, которые не являются сопоставимыми по местоположению с объектом оценки, все они значительно удалены от объекта оценки и, соответственно, их цены предложения, как минимум, подлежат обязательной корректировке по этому основанию. Необходимость введения корректировки на местоположение в случае различного расположения объектов оценки и объектов-аналогов прямо обусловлена различной стоимостью объектов коммерческого назначения (в данном случае производственно-складского назначения, административного назначения) в зависимости от района расположения на территории города Москвы. Различие в стоимости зданий в городе Москве в зависимости от района местоположения являются достаточно существенными, что не оспаривалось заявителем. Вместе с тем, оценщик отказывается от введения корректировки по данному ценообразующему фактору, определяет ее равной по отношению ко всем объектам аналогам и объектам оценки. Это нельзя признать обоснованным.
Таким образом, ввиду неверного использования корректировок искажаются расчеты оценщика, в связи с чем они не могут быть признаны достоверными.
Оценив по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации отчеты в части определения рыночной стоимости объектов оценки с учетом всего вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что использование тех объектов, которые оценщик счел аналогами объектам оценки, противоречит содержанию пункта 14 ФСО N 1, аналоги не имеют сходных характеристик с объектом оценки; отчет не соответствует пункту 19 ФСО N 1, информация, используемая при проведении оценки, не удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности. Оценщиком нарушены требования пункта 4 ФСО N 3 и установленные им основные принципы при составлении отчета; введены неверные корректировки, допущены математические ошибки, влияющие на определение стоимости и другие отмеченные выше нарушения.
Изложенное позволяет суду усомниться в обоснованности и верности стоимости зданий, рассчитанной сравнительным подходом.
Анализируя применение оценщиком для получения величины рыночной стоимости зданий доходного подхода, суд отмечает, что доходный подход представляет из себя совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки (пункт 13 ФСО N 1); доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы; при применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения; при применении доходного подхода оценщик должен установить период прогнозирования, исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования и сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования; определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки; осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.
В целях выяснения вышеуказанных обстоятельств, оценщиком, в частности, определены потенциальный валовый доход, предполагаемые потери от недоиспользования объектов недвижимости, рассчитаны предполагаемые расходы на содержание и обеспечение их нормального функционирования, определен чистый операционный доход, коэффициент капитализации
Из Отчетов видно, что оценщик оценил предполагаемые потери от недоиспользования объектов недвижимости в размере 13%, что не соответствует проведенному в Отчетах анализу рынка о долях вакантных площадей, составляющих 10 - 11% для соответствующего класса недвижимости (раздел 5.3. Отчетов).
Таким образом, суд считает, что величина потерь не подтверждена анализом рынка, а потому не может быть признана обоснованной; в этой части отчеты вводят в заблуждение, допускают неоднозначное толкование, нарушают принцип обоснованности, что действующим законодательством, регулирующим спорные правоотношения, и Федеральными стандартами оценки не допускается.
Кроме того, при определении величины операционных расходов (разделы 7.2.8 Отчетов), оценщик в нарушение пункта 22 ФСО N 1 попросту сослался на данные "Справочника оценщика недвижимости" под редакцией Л.А. Лейфера, Нижний Новгород, 2012 г., авторство которых принадлежит иному лицу, без проверки их обоснованности и научной ценности; в отчетах не содержится обоснования корректности использования соответствующих данных по состоянию на дату оценки для региона объектов оценки; опубликование какого-либо утверждения само по себе не означает его достоверности.
Таким образом, при составлении отчета в рамках доходного подхода оценщиком нарушен пункт 10 ФСО N 3 "Требования к отчету об оценке", пункт 4 того же ФСО, согласно которому информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности).
Кроме того, нельзя признать корректным и использование для здания 1177, полностью представляющего из себя административно-деловой центр, ставки капитализации (дисконтирования) в размере 11,5%, которая характерна для производственно-складской недвижимости и возможно не исключается для применения и использования по отношению к остальным объектам оценки. Среднее значение указанной ставки для офисной недвижимости по данным заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы из бюллетеня R-way, N 214 составляла на дату оценки 9,33%. Использование неверной ставки капитализации в расчетах занизило стоимость здания 1177.
Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, они влияют на достоверность оценки объектов недвижимости.
Оценив по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные заявителем отчеты, суд признает их ненадлежащими доказательствами.
Пояснения представителя заявителя в судебном заседании не опровергли доводы заинтересованных лиц и установленные судом при рассмотрении настоящего дела факты допущенных оценщиком методологических и арифметических нарушений, повлиявших на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки, и не устранили сомнения суда в обоснованности отчетов об оценке и достоверности определенной этими отчетами рыночной стоимости спорных зданий.
Ссылки на наличие положительных экспертных заключений, полученных на указанные выше отчеты об оценке, подлежат отклонению, поскольку данные заключения являются одним из видов письменных доказательств, и подлежат оценке по правилам, установленным статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд не согласен с представленными положительными экспертными заключениями, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено несоответствие отчетов об оценке требованиям Федерального закона N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки, что опровергает содержащиеся в экспертных заключениях выводы.
Кроме того, из текстов экспертных заключений следует, что экспертом производилась экспертиза на подтверждение стоимости объектов.
Вид такой экспертизы отчета об оценке и возможность ее проведения предусмотрены ФСО N 5 "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения".
В силу пункта 5 указанного ФСО в отношении отчета об оценке может быть проведена нормативно-методическая экспертиза, то есть экспертиза на соответствие требованиям законодательства в области оценочной деятельности, и стоимостная экспертиза, то есть экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, включающая также проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Таким образом, определение стоимостной экспертизы также включает нормативную экспертизу.
Из содержания положительных экспертных заключений усматривается, что эксперт-оценщик не знакомился лично с объектами оценки, не проводил анализ исходных данных, не осуществлял интервью с заказчиком и оценщиком, не производил каких-либо измерений на местности. В тексте заключения указано, что оценщик проводил только экспертизу отчета на предмет соответствия его действующим документам.
По существу экспертом не производилась экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, в тексте положительного заключения не содержится выводов эксперта о том, каким образом он пришел к убеждению, что выводы оценщика о величине рыночной стоимости объектов являются обоснованными, отсутствуют необходимые расчеты и данные, используемые для проверки. Экспертом произведена только нормативно-методическая экспертиза.
Таким образом, экспертом-оценщиком нарушены требования ФСО N 5, поскольку фактически экспертиза на подтверждение стоимости экспертом не производилась, вывод в заключении об обоснованности сведений о величине рыночной стоимости объектов в отчете об оценке является недостоверным.
При таких обстоятельствах, положительные экспертные заключения являются недостоверными доказательствами, суд их в качестве доказательств также принять не может.
Как уже неоднократно указывалось выше, обязанность по доказыванию установления в отношении зданий их рыночной стоимости лежит на заявителе. При рассмотрении настоящего дела надлежащие доказательства в подтверждение того факта, что здания по состоянию на 01 января 2013 года имели рыночную стоимость в вышеприведенных размерах, заявителем не представлены.
У суда не имелось оснований для назначения экспертизы, поскольку достоверно установлено, что отчеты заявителя не соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки; оценка представленных суду доказательств не требует специальных познаний; ходатайствуя о назначении экспертизы заявитель, по существу, просил поставить перед экспертами вопрос не направленный на подтверждение рыночной стоимости зданий по состоянию на 01 января 2013 года в испрашиваемых размерах.
При таких данных, суд считает, что заявленные Обществом требования об установлении кадастровой стоимости зданий, равной их рыночной стоимости в обозначенных выше размерах, подлежат отклонению.
Разрешая требование заявителя об обязании Управления Росреестра по Москве, ФГБУ "ФКП Росреестра" внести изменения в Государственный кадастр недвижимости сведения о новой кадастровой стоимости зданий, суд находит, что оно является производным от просьбы заявителя об установлении кадастровой стоимости зданий в размере, равном их рыночных стоимостей, в удовлетворении которой Обществу отказано.
При таких данных оснований для удовлетворения требований Общества в этой части также не имеется.
Кроме того, суд учитывает, что факт неправомерного уклонения ФГБУ "ФКП Росреестра" (филиала по Москве) от внесения сведений об изменении кадастровой стоимости отсутствует, а на Управление Росреестра по Москве государством не возложены функции по ведению государственного кадастра недвижимости и внесению в него каких-либо изменений; Управление является органом, выполняющим функции по государственной кадастровой оценке.
Таким образом, суд считает, что заявленные Обществом требования подлежат отклонению в полном объеме.
Распределение судебных расходов между сторонами регламентировано главой 7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в частности статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.
Поскольку в удовлетворении требований Обществу отказано, то судебные расходы заявителя по уплате государственной пошлины при подаче в суд заявления возмещению за счет заинтересованных лиц не подлежат.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 193, 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
В удовлетворении заявления Открытого акционерного общества "Научно-производственное предприятие "Салют" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости зданий с кадастровыми номерами 77:05:0006001:1162, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Плеханова, д. 6, корп. 1, 77:05:0006001:1168, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Плеханова, д. 6, корп. 32, 77:05:0006001:1165, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Плеханова, д. 6, корп. 2, 77:05:0006001:1169, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Плеханова, д. 6, корп. 28, 77:05:0006001:1177, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Плеханова, д. 6, корп. 12, 77:05:0006001:1173, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Плеханова, д. 6, корп. 25, установлении кадастровой стоимости зданий, равной их рыночной стоимости, обязании внести изменения в государственный кадастр недвижимости, отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Судья
Московского городского суда
Р.Б.МИХАЙЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 15.05.2015 ПО ДЕЛУ N 3-129/2015
Требование: О пересмотре результатов определения кадастровой стоимости зданий, установлении кадастровой стоимости зданий равной их рыночной стоимости, обязании внести изменения в государственный кадастр недвижимости.Разделы:
Налог на имущество организаций
Обстоятельства: Заявитель указал, что внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость зданий затрагивает права заявителя, кадастровая стоимость зданий является налоговой базой для расчета и уплаты налога, завышенная кадастровая стоимость влечет увеличение для организации налогового бремени.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 15 мая 2015 г. по делу N 3-129/15
Московский городской суд в составе
председательствующего судьи Михайловой Р.Б.,
при секретаре К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-129/15 по заявлению Открытого акционерного общества "Научно-производственное предприятие "Салют" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости зданий с кадастровыми номерами 77:05:0006001:1162, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Плеханова, д. 6, корп. 1, 77:05:0006001:1168, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Плеханова, д. 6, корп. 32, 77:05:0006001:1165, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Плеханова, д. 6, корп. 2, 77:05:0006001:1169, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Плеханова, д. 6, корп. 28, 77:05:0006001:1177, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Плеханова, д. 6, корп. 12, 77:05:0006001:1173, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Плеханова, д. 6, корп. 25, установлении кадастровой стоимости зданий, равной их рыночной стоимости, обязании внести изменения в государственный кадастр недвижимости,
установил:
Открытое акционерное общество "Научно-производственное предприятие "Салют" (далее - ОАО "НПП "Салют", заявитель, Общество, собственник) обратилось в Московский городской суд с заявлением о пересмотре утвержденных постановлением Правительства Москвы N 752-ПП от 26 ноября 2013 года "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве" результатов определения кадастровой стоимости зданий с кадастровыми номерами:
- - 77:05:0006001:1162, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Плеханова, д. 6, корп. 1, в размере 684 032 837,01 руб.;
- - 77:05:0006001:1165, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Плеханова, д. 6, корп. 2, в размере 407 007 020,74 руб.;
- - 77:05:0006001:1168, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Плеханова, д. 6, корп. 32, в размере 413 975 328,84 руб.;
- - 77:05:0006001:1169, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Плеханова, д. 6, корп. 28, в размере 426 788 553 руб.;
- - 77:05:0006001:1173, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Плеханова, д. 6, корп. 25, в размере 358 172 434,37 руб.;
- - 77:05:0006001:1177, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Плеханова, д. 6, корп. 12, в размере 791 931 369,06 руб.
В своем заявлении Общество просит признать кадастровую стоимость зданий равной их рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком ООО "ЭсАрДжи-Оценка" в отчетах от 15 августа 2014 года
- N 255-ТИ-ОВ/14-1 (в отношении здания с кадастровым номером 77:05:0006001:1162) в размере 434 172 009 руб.;
- N 255-ТИ-ОВ/14-2 (в отношении здания с кадастровым номером 77:05:0006001:1165) в размере 296 083 930,85 руб.;
- N 255-ТИ-ОВ/14-7 (в отношении здания с кадастровым номером 77:05:0006001:1168) в размере 221 526 599,43 руб.;
- N 255-ТИ-ОВ/14-5 (в отношении здания с кадастровым номером 77:05:0006001:1169) в размере 222 456 909 руб.;
- N 255-ТИ-ОВ/14-4 (в отношении здания с кадастровым номером 77:05:0006001:1173) в размере 259 217 477 руб.;
- N 255-ТИ-ОВ/14-3 (в отношении здания с кадастровым номером 77:05:0006001:1177) в размере 426 501 957 руб.
ОАО "НПП "Салют" также просит установить кадастровую стоимость зданий, равной их рыночной стоимости в указанных выше размерах с ее применением для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2014 года.
Общество также просит обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" внести изменения в Государственный кадастр недвижимости относительно кадастровой стоимости зданий и возместить понесенные судебные расходы.
В обоснование заявленных требований ОАО "НПП "Салют" указало на то, что является собственником зданий, последние включены Правительством Москвы в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база исчисляется как их кадастровая стоимость на 2014 год, утвержденный постановлением Правительства Москвы от 29 ноября 2013 года N 772-ПП, Общество является плательщиком налога на имущество организаций, а потому внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость зданий затрагивает права заявителя, кадастровая стоимость зданий является налоговой базой для расчета и уплаты данного налога; завышенная кадастровая стоимость влечет увеличение для Общества налогового бремени; заявитель просит пересмотреть результаты государственной кадастровой оценки по основанию установления в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости по состоянию на ту же дату, на которую установлена их кадастровая стоимость; рыночная стоимость объектов оценки определена независимым оценщиком и подтверждена положительными экспертными заключениями.
Рассмотрение настоящего дела осуществляется судом по правилам производства по делам, вытекающим из публичных правоотношений, исходя из того, что сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости являются сведениями федерального государственного информационного ресурса (Государственного кадастра недвижимости), носят общедоступный характер и являются основанием для определения налоговых и иных платежей, утверждаются заказчиком работ.
Представитель ОАО "НПП "Салют" по доверенности П.М. в судебное заседание явился, требования поддержал, не отрицал того обстоятельства, что орган кадастрового учета не уклоняется от внесения сведений о возможном изменении кадастровой стоимости зданий в соответствующий государственный информационный ресурс; ссылался на то, что в отношении зданий установлена их рыночная стоимость, отражающая все уникальные и индивидуальные характеристики объектов недвижимости, которая может быть установлена в качестве кадастровой стоимости зданий; полагал, что представленные отчеты, в том числе при наличии на них положительных экспертных заключений, подготовленных экспертом саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчеты, является надлежащим доказательством определения и установления рыночной стоимости зданий, а доводы заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы в этой части - голословными, при этом ходатайствовал о проведении по делу судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объектов оценки.
Представитель привлеченных к участию в деле заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы по доверенностям В., а также представитель Департамента городского имущества города Москвы по доверенности П.В. в судебном заседании возражали против удовлетворения заявления по основаниям, изложенным в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях; указывали на то, что действующее в настоящее время законодательство напрямую не предусматривает возможность установления кадастровой стоимости равной рыночной в отношении объектов капитального строительства (зданий); для целей налогообложения в отличие от кадастровой стоимости рыночная стоимость не устанавливается; настаивали на том, что государственная кадастровая оценка объектов капитального строительства в городе Москве, результаты которой просит пересмотреть заявитель, проведена в точном соответствии с положениями главы III.1 "Государственная кадастровая оценка" Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года), результаты определения кадастровой стоимости зданий были утверждены постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 года N 752-ПП "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве", сведения о кадастровой стоимости зданий были внесены в государственный кадастр недвижимости, незаконными эти действия и нормативный правовой акт не признаны; кроме того, Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы полагали, что заявителем не доказан факт установления в отношении зданий их рыночной стоимости на 01 января 2013 года в указанных выше размерах, поскольку представленные заявителем отчеты о рыночной стоимости объектов недвижимости не соответствуют требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года и Федеральным стандартам оценки, по утверждению заинтересованных лиц, оценщиком в Отчетах некорректно произведен анализ рынка объектов оценки, неправильно определены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости; содержащаяся в отчетах информация не отвечает требованиям достаточности и достоверности, в отчетах нарушены принципы однозначности и обоснованности; введены ошибочные корректировки, и др., недостатки Отчетов существенным образом влияют на определение итоговых величин рыночной стоимости зданий.
Представители привлеченных к участию в деле заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве) и Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своих представителей не направили, об отложении слушания дела не просили; суд в соответствии с правилами статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Управлением Росреестра по Москве представлен отзыв на заявление ОАО "НПП "Салют", в котором заинтересованное лицо просит отказать Обществу в удовлетворении требований, ссылаясь среди прочего на то обстоятельство, что в настоящее время утверждены и внесены в государственный кадастр недвижимости очередные результаты определения кадастровой стоимости зданий (постановление Правительства Москвы от 21 ноября 2014 года N 688-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства в городе Москве"), кадастровая стоимость зданий изменилась, оспариваемая заявителем кадастровая стоимость не является актуальной.
ФГБУ "ФКП Росреестра" возражений на заявление не представило.
Выслушав объяснения представителя заявителя, представителей заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к выводу о том, что требования заявителя не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Вопросы проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости урегулированы положениями главы III.1. "Государственная кадастровая оценка" Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ установлено, что сама кадастровая стоимость представляет собой стоимость, установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.
Порядок пересмотра результатов государственной кадастровой оценки установлен положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, которой определено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При рассмотрении настоящего дела судом установлено, что:
- - здание с кадастровым номером 77:05:0006001:1162 расположено по адресу: г. Москва, ул. Плеханова, д. 6, корп. 1, имеет общую площадь 13 738,7 кв. м (далее - здание 1162);
- - здание с кадастровым номером 77:05:0006001:1165 расположено по адресу: г. Москва, ул. Плеханова, д. 6, корп. 2, имеет общую площадь 8 096,7 кв. м (далее - здание 1165);
- - здание с кадастровым номером 77:05:0006001:1168 расположено по адресу: г. Москва, ул. Плеханова, д. 6, корп. 32, имеет общую площадь 6 937,2 кв. м (далее - здание 1168);
- - здание с кадастровым номером 77:05:0006001:1169 расположено по адресу: г. Москва, ул. Плеханова, д. 6, корп. 28, имеет общую площадь 6 637,2 кв. м (далее - здание 1169);
- - здание с кадастровым номером 77:05:0006001:1173 расположено по адресу: г. Москва, ул. Плеханова, д. 6, корп. 25, имеет общую площадь 7 418 кв. м (далее - здание 1173);
- - здание с кадастровым номером 77:05:0006001:1177 расположено по адресу: г. Москва, ул. Плеханова, д. 6, корп. 12, имеет общую площадь 7 806,5 кв. м (далее - здание 1177).
Здания принадлежат на праве собственности заявителю, что подтверждается представленными в материалы дела нотариально удостоверенными копиями свидетельств о государственной регистрации права (том 1 л.д. 18 - 23).
Здания поставлены на государственный кадастровый учет и сведения о них внесены в Государственный кадастр недвижимости с присвоением им вышеуказанных кадастровых номеров.
Постановлением Правительства Москвы 26 ноября 2013 года N 752-ПП "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве" была утверждена кадастровая стоимость зданий в следующих размерах:
- 684 032 837,01 руб. для здания 1162,
- 407 007 020,74 руб. для здания 1165,
- 413 975 328,84 руб. для здания 1168,
- 426 788 553 руб. для здания 1169,
- 358 172 434,37 руб. для здания 1173,
- 791 931 369,06 руб. для здания 1177.
Сведения о такой кадастровой стоимости зданий были внесены в Государственный кадастр недвижимости.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Москвы N 772-ПП от 29 ноября 2013 года был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год в соответствии с пунктом 1 статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций".
Здания включены Перечень, утвержденный постановлением Правительства Москвы от 29 ноября 2013 года N 772-ПП объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год (пункты 862 - 865, 867 и 868).
Заявитель в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорных объектов недвижимости налоговая база определяется на 2014 год как их кадастровая стоимость.
Решениями Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве, от 31 октября 2014 года заявителю было отказано в удовлетворении заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости данных зданий по основанию установления рыночной стоимости объектов недвижимости.
Возражая против удовлетворения заявления, Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы указывали на то, что действующее в настоящее время законодательство в отношении объектов капитального строительства не предусматривает возможности установления кадастровой стоимости в размере равном их рыночной стоимости.
Суд находит данный довод заинтересованных лиц основанным на ошибочном толковании действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения, в частности, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, в которой, как уже указывалось выше, закреплено право оспаривания результатов определения кадастровой стоимости за лицами, чьи права и обязанности затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости; возможность оспаривания кадастровой стоимости законодателем не поставлена в зависимость от вида объекта недвижимого имущества, наличия либо отсутствия в законодательстве о таких объектах нормы, напрямую закрепляющей в случаях определения рыночной стоимости объекта возможность установления его кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости.
Кроме того, анализ законодательства свидетельствует об отсутствии запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, в отношении объектов капитального строительства, посредством указания его рыночной стоимости.
В настоящем деле судом установлено, что результаты определения кадастровой стоимости зданий затрагивают права и обязанности заявителя; принадлежащие Обществу здания являются объектами налогообложения по налогу на имущество организаций с особенностями определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога; налоговая база определяется как кадастровая стоимость зданий.
Кроме того, суд учитывает, что оспаривание результатов определения кадастровой стоимости зданий по основанию установления в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости, не предполагает проверку достоверности установленных в отношении объектов оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении; эти обстоятельства предметом рассмотрения по настоящему делу не являются, в связи с чем доводы Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о проведении государственной кадастровой оценки в строгом соответствии с требованиями действующего законодательства суд во внимание не принимает, они правового значения для разрешения требований не имеют.
Разрешая требование заявителя об установлении кадастровой стоимости зданий в размере их рыночной стоимости, суд отмечает, что в соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.
Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
В силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.
Оспаривая названную кадастровую стоимость, ОАО НПП "Салют" представило в суд подготовленные независимым оценщиком ООО "ЭсАрДжи-Оценка" (Т.) отчеты об оценке рыночной стоимости зданий от 15 августа 2014 года:
- - N 255-ТИ-ОВ/14-1 (в отношении здания 1162), согласно которому рыночная стоимость на 01 января 2013 года составляет 434 172 009 руб.;
- - N 255-ТИ-ОВ/14-2 (в отношении здания 1165), согласно которому рыночная стоимость на 01 января 2013 года составляет 296 083 930,85 руб.;
- - N 255-ТИ-ОВ/14-7 (в отношении здания 1168), согласно которому рыночная стоимость на 01 января 2013 года составляет 221 526 599,43 руб.;
- - N 255-ТИ-ОВ/14-5 (в отношении здания 1169), согласно которому рыночная стоимость на 01 января 2013 года составляет 222 456 909 руб.;
- - N 255-ТИ-ОВ/14-4 (в отношении здания 1173), согласно которому рыночная стоимость на 01 января 2013 года составляет 259 217 477 руб.;
- - N 255-ТИ-ОВ/14-3 (в отношении здания 1177), согласно которому рыночная стоимость на 01 января 2013 года составляет 426 501 957 руб.
Также заявителем представлены положительные экспертные заключения от 17 сентября 2014 года (N 1775/09/2014, 1776/09/2014, 1781/09/2014, 1779/09/2014, 1778/09/2014, 1777/09/2014), подготовленные Некоммерческим партнерством Саморегулируемая организация оценщиков "Деловой союз оценщиков"; по результатам стоимостных экспертиз Отчеты соответствуют требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности, соответствует заданию на оценку, выводы, сделанные оценщиком о величине рыночной стоимости объектов оценки признаны обоснованными; экспертные заключения сделаны по результатам анализа текстов Отчетов, без личного ознакомления эксперта с объектами оценки и документацией заказчика, без анализа исходных данных, без проведения интервью с заказчиком и оценщиком, без производства каких-либо измерений на местности.
Возражая против удовлетворения заявленных требований Правительством Москвы и Департаментом городского имущества города Москвы представлены письменные замечания к Отчетам об оценке.
Оценив в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного имущества проведена оценщиком ООО "ЭсАрДжи-Оценка" с нарушением требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ, Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254, 255 и 256; приведенные в отчете выводы допускают их неоднозначное толкование, исходные данные и расчеты вводят в заблуждение; профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки не подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, а потому данные отчеты не являются надлежащими доказательствами определения итоговой величины рыночной стоимости спорных зданий.
Так, согласно нормам статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости; отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение; в отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете; отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор; лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, должно отвечать требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам, его ответственность должна быть застрахована, он должен быть включен в реестр и др.).
Согласно части 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254 (далее ФСО N 3) при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).
Первое, что обращает на себя внимание, это то, что рыночная стоимость каждого из зданий определена без учета величины налога на добавленную стоимость. НДС является важным ценообразующим фактором и в подавляющем большинстве случаев включается в цену предложения объектов недвижимости. Согласно определению рыночной стоимости, последняя - это "наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции...", следовательно, в момент возможного совершения сделки по цене, равной рыночной стоимости, цена сделки будет всегда содержать НДС (при условии, что объект сделки подлежит налогообложению).
Таким образом, суд соглашается с доводами заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о том, что полученные оценщиком результаты оценки рыночной стоимости зданий не соответствуют определению рыночной стоимости (пункту 6 ФСО N 2) и занижены на величину налога на добавленную стоимость.
Кроме того, суд находит, что Отчеты об определении рыночной стоимости зданий 1162 и 1169 не соответствуют требованию однозначности, введенному и установленному пунктом 4 ФСО N 3, поскольку:
- - в расчетах средневзвешенной стоимости 1 кв. м здания 1162 допущена арифметическая ошибка - скорректированные цены предложений единицы сравнения в отношении объектов-аналогов с учетом внесенных по отношению к ним весовых коэффициентов (стр. 42 Отчета здания 1162) в сумме не дают 32 583 руб. как средневзвешенную стоимость 1 кв. м (30253 x 0,2 + 34695 x 0,2 + 27312 x 0,2 + 28397 x 0,2 + 25821 x 0,2 = 29296 руб.); далее эта математически неверная средневзвешенная стоимость используется в расчете рыночной стоимости здания 1162 сравнительным подходом (447 652 565 руб.), которая в свою очередь участвует при согласовании результатов, полученных разными подходами (стр. 56 Отчета здания 1162);
- - на странице 41 Отчета здания 1169 по результатам определения стоимости в рамках сравнительного подхода оценщиком указано, что рыночная стоимость здания 1169 составляет 191 614 989 руб., однако, далее при согласовании результатов оценщиком результат сравнительного подхода указан в размере 232 621 554 руб. и именно эта стоимость участвует в дальнейших расчетах оценщика и согласовании полученных разными подходами результатов. В расчетах средневзвешенной стоимости 1 кв. м здания также допущена арифметическая ошибка - скорректированные цены предложений единицы сравнения в отношении объектов-аналогов с учетом внесенных по отношению к ним весовых коэффициентов (стр. 41 Отчета) в сумме не дают 28 870 руб. как средневзвешенную стоимость 1 кв. м (36194 x 0,2 + 41508 x 0,2 + 32675 x 0,2 + 33973 x 0,2 + 30891 x 0,2 = 35048,20).
Указанные обстоятельства вводят пользователя Отчетов в заблуждение как относительно расчетной стоимости здания сравнительным подходом, так и по отношению к итоговой величине рыночной стоимости зданий (стр. 54 - 55 Отчета по зданию 1169).
Также о нарушении принципа однозначности, которому должен соответствовать отчет, свидетельствует и то, что оценщик, несмотря на наличие правоудостоверяющих документов на каждое из зданий, а также приведенное в Отчетах описание объектов оценки (разделы 4.4.1 отчетов) в разделе 7 Отчетов при определении рыночной стоимости зданий сравнительным подходом делает допущение о том, что объектами оценки являются не здания целиком, а нежилые встроенные помещения.
В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256 (далее ФСО N 1) оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Из отчетов видно, что при оценке рыночной стоимости каждого из зданий оценщик использовал сравнительный и доходный подходы, обоснования отказа от использования затратного подхода приведены в отчете, что требованиям пункта 20 ФСО N 1 не противоречит.
Проверяя обоснованность примененной оценщиком в Отчете методологии и последовательности расчетов в рамках сравнительного подхода, судом установлено следующее.
Сравнительный подход в соответствии с пунктом 14 ФСО N 1 представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах.
Для определения рыночной стоимости зданий за исключением здания 1177 оценщиком были выбраны следующие аналоги, данные о которых приведены в Отчетах: здание, площадью 10 958 кв. м по 1-му Котляковскому пер., д. 4а (аналог N 1); здание, площадью 8 559,1 кв. м по шоссе Энтузиастов, д. 5, стр. 2 (аналог N 2); здание, площадью 13 535 кв. м по ул. Складочной, д. 3, стр. 3,7 (аналог N 3), здание, площадью 15 731 кв. м по 2-й ул. Энтузиастов (аналог N 4) и здание, площадь. 6 600 кв. м по ул. Смирновской, д. 25а, стр. 2 (аналог N 5).
Для определения рыночной стоимости здания 1177 оценщиком были выбраны следующие аналоги, данные о которых приведены в Отчете: здание, площадью 7 150 кв. м по ул. Подъемной, д. 14, стр. 37 (аналог N 1); здание, площадью 16 000 кв. м по ул. Нижегородской, д. 1 (аналог N 2); здание, площадью 1 806 кв. м по ул. Нижегородской, д. 32, стр. 5 (аналог N 3), здание, площадью 1 539 по ул. Душинской, д. 3а (аналог N 4).
Суд полагает, что при выборе и использовании объектов-аналогов оценщиком нарушены требования пункта 14 ФСО N 1, согласно которому объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Суть использования для оценки сравнительным подходом объектов-аналогов состоит в выявлении общей закономерности формирования цены сходных объектов. Для этого аналоги должны быть сопоставимыми, т.е. не должны существенно отличаться друг от друга.
Вместе с тем, как усматривается из отчетов, в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал объекты, существенно отличающиеся от оцениваемых, наличие между ними каких-либо сходных признаков не установлено.
Так, как уже указывалось выше, объектами оценки являются здания с общей площадью 13 738,7 кв. м (здание 1162); 8 096,7 кв. м (здание 1165); 6 937,2 кв. м (здание 1168); 6 637,2 кв. м (здание 1169); 7 418 кв. м (здание 1173), 7 806,5 кв. м (здание 1177).
В целях сравнения продаж в качестве их аналогов оценщиком выбраны здания, которые по своей площади значительно отличаются от объектов оценки, в связи с чем у суда имеются сомнения в возможности их использования в качестве аналогов объектам оценки; не исключено, что такие аналоги не относятся к сегменту рынка объекта оценки, даже при условии наличия в каждом из них административно-офисных площадей, а также производственно-складских помещений.
При этом то обстоятельство, что стоимость 1 кв. м площадей указанных зданий находится в сопоставимых пределах, само по себе не свидетельствует о принадлежности объектов аналогов к одному с объектами оценки сегменту рынка и возможности использования сведений о продажах таких зданий в качестве аналогов в целях определения рыночной стоимости объектов оценки. Произведенная оценщиком корректировка на площадь в данном случае не имеет значения, поскольку направлена на корректирование цены несопоставимых объектов.
Далее, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Поскольку датой определения кадастровой стоимости и датой оценки является 01 января 2013 года, следовательно, для сравнения объектов оценки с объектами-аналогами данные аналоги должны предлагаться к участию в сделке на эту же дату 01 января 2013 года.
Между тем, из представленного к отчету о рыночной стоимости здания 1177 объявления о продаже объекта-аналога N 1 данного обстоятельства не следует; напротив, усматривается, что объявление о продаже датировано 12 февраля 2013 года (Отчет N 255-ТИ-ОВ/14-3 стр. 125), то есть этот аналог ни при каких условиях не мог быть использован, поскольку это свидетельствует о нарушении оценщиком пункта 19 ФСО N 1, не допускающего использование в Отчете информации о событиях, произошедших после даты оценки.
Также суд обращает внимание, что во всех отчетах об оценке и приложениях к ним отсутствуют кадастровые номера объектов-аналогов, это исключает их идентификацию и лишает возможности получить информацию об этих объектах из государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно места расположения, зарегистрированных прав на них и совершенных с ними сделок, в том числе в целях проверки достоверности сведений, приведенных в Отчете и суждений (допущений) Оценщика в отношении этих аналогов.
Кроме того, суд не согласен с введенной при проведении оценки рыночной стоимости всех спорных зданий корректировкой (ее размером и обоснованием) по такому ценообразующему фактору как уторговывание; в данном случае оценщик вновь допустил нарушение пункта 19 ФСО N 1, использовал в Отчете информацию после даты оценки, поскольку корректировка на торг в размере 11,5% оценщиком была определена по данным "Справочника расчетных данных для оценки и консалтинга" СРД N 12 под редакцией Яскевича Е.Е., в котором информация представлена по состоянию на май 2013 года; на дату оценки размер указанной корректировки в данном справочнике за N 11 составлял 9,5%. Таким образом, помимо несоответствия Отчетов в этой части требованиям Федеральных стандартов оценки, это также еще и приводит к необоснованному занижению стоимости объектов оценки, рассчитанной с применением такой неверной корректировки.
Оценщиком неверно при определении рыночной стоимости здания 1162 сравнительным подходом произведена корректировка на состав площадей; оценщик неверно определил долю производственно-складских помещений в оцениваемом здании в размере 79%, тогда как в действительности с учетом доли вспомогательных площадей, которые должны быть суммированы с площадями, непосредственно занятыми для конкретного вида деятельности, доля складских помещений в здании составляет 90% (12 352,4 / 13738,7) и соответственно с учетом этого неверно скорректировал цены предложений объектов аналогов по данному ценообразующему фактору, занизив стоимость объекта оценки.
Вместе с тем, именно необходимостью нивелировать те или иные отклоняющиеся признаки объектов-аналогов как между собой, так и с объектом оценки обуславливается применение корректировок и их верность.
Суд считает, что в указанной части Отчеты не соответствуют пункту 22б ФСО N 1, согласно которому, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будет иными. Во всяком случае использование таких аналогов требует введение для них соответствующих корректировок, в частности, на состав площадей и размер корректировки должен быть верным.
Кроме того, суд полагает, что оценщиком использованы аналоги, которые не являются сопоставимыми и по местоположению с объектами оценки; все они значительно удалены от объектов оценки, которые расположены в Восточном административном округе г. Москвы в районе Перово, район характеризуется хорошей транспортной доступностью (проходит вблизи шоссе Энтузиастов, третьего транспортного кольца, осей отвода МЖД Нижегородского и Рязанского направлений), два из пяти объектов-аналогов зданий 1162, 1165, 1168, 1169, 1173 расположены в иных административных округах (в Северном и Южном) на значительном удалении от объектов оценки); два из пяти объектов-аналогов, выбранных оценщиком в целях определениях на их основе рыночной стоимости здания 1177, расположены в отличие от объекта оценки в зоне "Садовое кольцо - Третье транспортное кольцо", объекты аналоги расположены в отличие от объекта оценки на 1-линии, у метро.
Изложенное показывает, что оценщиком использованы аналоги, которые не являются сопоставимыми по местоположению с объектом оценки, все они значительно удалены от объекта оценки и, соответственно, их цены предложения, как минимум, подлежат обязательной корректировке по этому основанию. Необходимость введения корректировки на местоположение в случае различного расположения объектов оценки и объектов-аналогов прямо обусловлена различной стоимостью объектов коммерческого назначения (в данном случае производственно-складского назначения, административного назначения) в зависимости от района расположения на территории города Москвы. Различие в стоимости зданий в городе Москве в зависимости от района местоположения являются достаточно существенными, что не оспаривалось заявителем. Вместе с тем, оценщик отказывается от введения корректировки по данному ценообразующему фактору, определяет ее равной по отношению ко всем объектам аналогам и объектам оценки. Это нельзя признать обоснованным.
Таким образом, ввиду неверного использования корректировок искажаются расчеты оценщика, в связи с чем они не могут быть признаны достоверными.
Оценив по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации отчеты в части определения рыночной стоимости объектов оценки с учетом всего вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что использование тех объектов, которые оценщик счел аналогами объектам оценки, противоречит содержанию пункта 14 ФСО N 1, аналоги не имеют сходных характеристик с объектом оценки; отчет не соответствует пункту 19 ФСО N 1, информация, используемая при проведении оценки, не удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности. Оценщиком нарушены требования пункта 4 ФСО N 3 и установленные им основные принципы при составлении отчета; введены неверные корректировки, допущены математические ошибки, влияющие на определение стоимости и другие отмеченные выше нарушения.
Изложенное позволяет суду усомниться в обоснованности и верности стоимости зданий, рассчитанной сравнительным подходом.
Анализируя применение оценщиком для получения величины рыночной стоимости зданий доходного подхода, суд отмечает, что доходный подход представляет из себя совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки (пункт 13 ФСО N 1); доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы; при применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения; при применении доходного подхода оценщик должен установить период прогнозирования, исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования и сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования; определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки; осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.
В целях выяснения вышеуказанных обстоятельств, оценщиком, в частности, определены потенциальный валовый доход, предполагаемые потери от недоиспользования объектов недвижимости, рассчитаны предполагаемые расходы на содержание и обеспечение их нормального функционирования, определен чистый операционный доход, коэффициент капитализации
Из Отчетов видно, что оценщик оценил предполагаемые потери от недоиспользования объектов недвижимости в размере 13%, что не соответствует проведенному в Отчетах анализу рынка о долях вакантных площадей, составляющих 10 - 11% для соответствующего класса недвижимости (раздел 5.3. Отчетов).
Таким образом, суд считает, что величина потерь не подтверждена анализом рынка, а потому не может быть признана обоснованной; в этой части отчеты вводят в заблуждение, допускают неоднозначное толкование, нарушают принцип обоснованности, что действующим законодательством, регулирующим спорные правоотношения, и Федеральными стандартами оценки не допускается.
Кроме того, при определении величины операционных расходов (разделы 7.2.8 Отчетов), оценщик в нарушение пункта 22 ФСО N 1 попросту сослался на данные "Справочника оценщика недвижимости" под редакцией Л.А. Лейфера, Нижний Новгород, 2012 г., авторство которых принадлежит иному лицу, без проверки их обоснованности и научной ценности; в отчетах не содержится обоснования корректности использования соответствующих данных по состоянию на дату оценки для региона объектов оценки; опубликование какого-либо утверждения само по себе не означает его достоверности.
Таким образом, при составлении отчета в рамках доходного подхода оценщиком нарушен пункт 10 ФСО N 3 "Требования к отчету об оценке", пункт 4 того же ФСО, согласно которому информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности).
Кроме того, нельзя признать корректным и использование для здания 1177, полностью представляющего из себя административно-деловой центр, ставки капитализации (дисконтирования) в размере 11,5%, которая характерна для производственно-складской недвижимости и возможно не исключается для применения и использования по отношению к остальным объектам оценки. Среднее значение указанной ставки для офисной недвижимости по данным заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы из бюллетеня R-way, N 214 составляла на дату оценки 9,33%. Использование неверной ставки капитализации в расчетах занизило стоимость здания 1177.
Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, они влияют на достоверность оценки объектов недвижимости.
Оценив по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные заявителем отчеты, суд признает их ненадлежащими доказательствами.
Пояснения представителя заявителя в судебном заседании не опровергли доводы заинтересованных лиц и установленные судом при рассмотрении настоящего дела факты допущенных оценщиком методологических и арифметических нарушений, повлиявших на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки, и не устранили сомнения суда в обоснованности отчетов об оценке и достоверности определенной этими отчетами рыночной стоимости спорных зданий.
Ссылки на наличие положительных экспертных заключений, полученных на указанные выше отчеты об оценке, подлежат отклонению, поскольку данные заключения являются одним из видов письменных доказательств, и подлежат оценке по правилам, установленным статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд не согласен с представленными положительными экспертными заключениями, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено несоответствие отчетов об оценке требованиям Федерального закона N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки, что опровергает содержащиеся в экспертных заключениях выводы.
Кроме того, из текстов экспертных заключений следует, что экспертом производилась экспертиза на подтверждение стоимости объектов.
Вид такой экспертизы отчета об оценке и возможность ее проведения предусмотрены ФСО N 5 "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения".
В силу пункта 5 указанного ФСО в отношении отчета об оценке может быть проведена нормативно-методическая экспертиза, то есть экспертиза на соответствие требованиям законодательства в области оценочной деятельности, и стоимостная экспертиза, то есть экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, включающая также проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Таким образом, определение стоимостной экспертизы также включает нормативную экспертизу.
Из содержания положительных экспертных заключений усматривается, что эксперт-оценщик не знакомился лично с объектами оценки, не проводил анализ исходных данных, не осуществлял интервью с заказчиком и оценщиком, не производил каких-либо измерений на местности. В тексте заключения указано, что оценщик проводил только экспертизу отчета на предмет соответствия его действующим документам.
По существу экспертом не производилась экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, в тексте положительного заключения не содержится выводов эксперта о том, каким образом он пришел к убеждению, что выводы оценщика о величине рыночной стоимости объектов являются обоснованными, отсутствуют необходимые расчеты и данные, используемые для проверки. Экспертом произведена только нормативно-методическая экспертиза.
Таким образом, экспертом-оценщиком нарушены требования ФСО N 5, поскольку фактически экспертиза на подтверждение стоимости экспертом не производилась, вывод в заключении об обоснованности сведений о величине рыночной стоимости объектов в отчете об оценке является недостоверным.
При таких обстоятельствах, положительные экспертные заключения являются недостоверными доказательствами, суд их в качестве доказательств также принять не может.
Как уже неоднократно указывалось выше, обязанность по доказыванию установления в отношении зданий их рыночной стоимости лежит на заявителе. При рассмотрении настоящего дела надлежащие доказательства в подтверждение того факта, что здания по состоянию на 01 января 2013 года имели рыночную стоимость в вышеприведенных размерах, заявителем не представлены.
У суда не имелось оснований для назначения экспертизы, поскольку достоверно установлено, что отчеты заявителя не соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки; оценка представленных суду доказательств не требует специальных познаний; ходатайствуя о назначении экспертизы заявитель, по существу, просил поставить перед экспертами вопрос не направленный на подтверждение рыночной стоимости зданий по состоянию на 01 января 2013 года в испрашиваемых размерах.
При таких данных, суд считает, что заявленные Обществом требования об установлении кадастровой стоимости зданий, равной их рыночной стоимости в обозначенных выше размерах, подлежат отклонению.
Разрешая требование заявителя об обязании Управления Росреестра по Москве, ФГБУ "ФКП Росреестра" внести изменения в Государственный кадастр недвижимости сведения о новой кадастровой стоимости зданий, суд находит, что оно является производным от просьбы заявителя об установлении кадастровой стоимости зданий в размере, равном их рыночных стоимостей, в удовлетворении которой Обществу отказано.
При таких данных оснований для удовлетворения требований Общества в этой части также не имеется.
Кроме того, суд учитывает, что факт неправомерного уклонения ФГБУ "ФКП Росреестра" (филиала по Москве) от внесения сведений об изменении кадастровой стоимости отсутствует, а на Управление Росреестра по Москве государством не возложены функции по ведению государственного кадастра недвижимости и внесению в него каких-либо изменений; Управление является органом, выполняющим функции по государственной кадастровой оценке.
Таким образом, суд считает, что заявленные Обществом требования подлежат отклонению в полном объеме.
Распределение судебных расходов между сторонами регламентировано главой 7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в частности статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.
Поскольку в удовлетворении требований Обществу отказано, то судебные расходы заявителя по уплате государственной пошлины при подаче в суд заявления возмещению за счет заинтересованных лиц не подлежат.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 193, 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
В удовлетворении заявления Открытого акционерного общества "Научно-производственное предприятие "Салют" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости зданий с кадастровыми номерами 77:05:0006001:1162, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Плеханова, д. 6, корп. 1, 77:05:0006001:1168, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Плеханова, д. 6, корп. 32, 77:05:0006001:1165, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Плеханова, д. 6, корп. 2, 77:05:0006001:1169, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Плеханова, д. 6, корп. 28, 77:05:0006001:1177, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Плеханова, д. 6, корп. 12, 77:05:0006001:1173, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Плеханова, д. 6, корп. 25, установлении кадастровой стоимости зданий, равной их рыночной стоимости, обязании внести изменения в государственный кадастр недвижимости, отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Судья
Московского городского суда
Р.Б.МИХАЙЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)