Судебные решения, арбитраж
Земельный налог; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 марта 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Авдониной О.Г.,
судей Малыхиной М.Н., Попова А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Даниловым Е.С.,
при участии:
от истца: представителя Подтуркина О.И. по доверенности от 01.01.2016
N 01.04-6Д/2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу публичного акционерного общества "Новороссийское морское пароходство"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 06 ноября 2015 года по делу N А32-11260/2015 (судья Боровик А.М.)
по иску публичного акционерного общества "Новороссийское морское пароходство" (ИНН 2315012204, ОГРН 1022302377800)
к ответчику Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка,
установил:
открытое акционерное общество "Новороссийское морское пароходство" (в настоящее время - публичное акционерное общество "Новороссийское морское пароходство") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее - ответчик, ТУ ФАУГИ в КК, управление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка.
Общество просило изложить пункты 2.1, 2.2, 3.5 в предложенной им редакции: "2.1 Договор аренды заключен на срок 49 лет, исчисляемых со дня вступления договора в силу"; "2.2 Договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (его территориальных органах)"; "3.5 Арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня вступления в силу Договора за каждый день последующего пользования Участком и вносится арендатором ежеквартально, не позднее 10 числа начала каждого квартала. Первый платеж вносится не позднее 30 календарных дней со дня вступления в силу Договора".
Исковые требования мотивированы тем, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.05.2010 по делу N А32-2303/2010 на ТУ ФАУГИ в КК возложена обязанность подготовить и направить в адрес общества проект договора аренды земельного участка площадью 65000 кв. м с кадастровым номером 23:47:0116009:8, расположенного по адресу: г. Новороссийск, урочище "Сухая щель".
Проект договора был получен обществом 09.08.2011 и в связи с несогласием с условиями договора, он был подписан с протоколом разногласий и направлен управлению. Управлением ряд положений протокола разногласий был отклонен, что следовало из направленного в адрес общества проекта договора от 29.03.2012, который был получен обществом 03.05.2012. В частности, у сторон возникли разногласия относительно срока действия договора и распространении его действия на отношения, возникшие с 28.03.2011. В связи с несогласием с предложением о распространении действия договора аренды на ранее возникшие отношения, обществом были приняты меры по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности, в чем обществу было отказано решением арбитражного суда. После этого истец вновь обратился к управлению с просьбой о заключении договора с учетом фактических условий землепользования. Письмом от 02.02.2015 управление сообщило обществу о необходимости подписания истцом договора аренды, подготовленного ранее.
Решением суда от 06 ноября 2015 года обществу в удовлетворении иска отказано.
Суд указал, что в силу пункта 2 статьи 425 ГК РФ наличие в договоре условия о сроках начисления арендной платы не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Истец не привел правового обоснования, в соответствии с которым данное условие подлежит включению в текст договора в обязательном порядке. Отсутствие государственной регистрации договора не свидетельствует о его незаключенности, если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора. Действия истца, связанные с оспариванием условий договора, являются злоупотреблением правом. Вместо подписания договора и принятия необходимых мер для его государственной регистрации и надлежащего исполнения обязанности по внесению арендной платы, истец начал проводить претензионную работу. Несмотря на отсутствие реакции со стороны управления на протокол разногласий, полученный управлением 06.09.2011, общество бездействовало и не приняло меры к судебной защите своего права и не приняло разумных действий к исполнению договора. Вместо внесения арендной платы общество ограничилось внесением земельного налога. Истцом пропущен срок исковой давности для обращения в суд за урегулированием спора с учетом того, что протокол разногласий был оформлен 30.08.2011.
Общество обжаловало решение в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований общества.
Апелляционная жалоба и дополнения к ней мотивированы следующими доводами:
- судом неправильно применены нормы материального права относительно исчисления срока исковой давности. Суд неверно установил начало течения срока исковой давности с 30.08.2011 (направление обществом в адрес управления протокола разногласий). На момент направления протокола разногласий истец не мог знать и предполагать о нарушении своего права, так как не знал, какое решение будет принято по направленному им протоколу разногласий. Срок исковой давности не может исчисляться ранее направления управлением в адрес общества своего решения по направленному в его адрес протоколу разногласий. Ответ управления на протокол разногласий был получен обществом 03.05.2012, что свидетельствует о том, что истцом на момент обращения с иском трехлетний срок исковой давности не был пропущен,
- вывод суда об уклонении истца от оформления своих прав на землепользование не соответствует материалам дела. Распоряжение о предоставлении обществу земельного участка в аренду было издано 28.03.2011, а проект договора был получен лишь 09.08.2011. С соблюдением установленного пунктом 2 статьи 445 ГК РФ тридцатидневного срока общество направило в адрес управления протокол разногласий к договору аренды. Управление ответ о рассмотрении протокола разногласий направило обществу с нарушением установленных законом сроков. Ответ получен обществом спустя 8 месяцев со дня получения протокола разногласий и спустя 2 года со дня принятия Арбитражным судом Краснодарского края решения по делу N А32-2303/2010. За весь указанный период общество добросовестно уплачивало налог на землю, не имея оснований вносить арендную плату,
- вывод суда о злоупотреблении истцом своими правами неверен. Истец не получил выгоду от неуплаты арендной платы в период урегулирования разногласий, так как уплачивал налог на землю, который сопоставим с размером арендной платы. Суд не учел, что управление при заключении публичного договора является более сильной стороной по отношению к истцу. В случаях, когда предложение заключить договор исходит от обязанной стороны, продолжительность срока для передачи разногласий на рассмотрение арбитражным судом не установлена. Истец не ограничен в праве на обращение к ответчику с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, в пределах срока исковой давности.
- заключение договора на условиях управления приведет к обязанности истца внести арендную плату за период с 28.03.2011, тогда как за указанный период истцом производилась уплата земельного налога. Возврат же уплаченного налога за период более трех лет сопряжен с риском отказа налогового органа в возврате соответствующих сумм земельного налога. Подлежащее переоформлению право постоянного (бессрочного) пользования считается прекращенным с момента заключения в установленном порядке договора аренды либо государственной регистрации права собственности на земельный участок,
- в результате отказа судом в удовлетворении иска не достигнута цель обращения в суд, не выполнено требование гражданского законодательства о заключении переданного на рассмотрение суда договора в обязательном порядке, не устранена правовая неопределенность в отношении указанного договора аренды.
В дополнениях к апелляционной жалобе истец указал, что подлежащее переоформлению право постоянного (бессрочного) пользования считается прекращенным с момента заключения в установленном законом порядке договора аренды либо государственной регистрации права собственности на земельный участок. До момента заключения договора аренды фактическое владение и пользование земельным участком осуществляется на прежнем праве. Согласно пункту 9.3 договора аренды в редакции от 29.03.2012 договор имеет силу и значение акта приемки-передачи участка. Договор в редакции от 11.07.2011, в отношении которого ответчиком представлен отзыв, такого пункта не содержит. Таким образом, до момента заключения договора аренды в редакции от 29.03.2012 фактическое пользование участком осуществляется на праве постоянного (бессрочного) пользования. В своей взаимосвязи пункты 2.1 и 2.2 договора аренды от 29.03.2012 в редакции ответчика накладывают на истца обязанность по внесению арендной платы за период с 28.03.2011, то есть до заключения договора аренды от 29.03.2012 и фактической передачи участка в аренду, что нарушает права истца, поскольку истец до указанного момента владеет и пользуется участком на праве постоянного (бессрочного) пользования и уплачивает земельный налог.
В дополнениях к апелляционной жалобе от 08.02.2016 истец указал, что действовавшие на момент подачи иска в суд по данному делу редакция статьи 446 ГК РФ и редакция пункта 2 статьи 445 ГК РФ не предусматривали временных ограничений для реализации права на обращение в суд. Общество обратилось в суд в пределах трехгодичного срока исковой давности. При этом указанный срок необходимо исчислять с 03.05.2012, то есть с даты фактического получения истцом решения ответчика по направленному ему протоколу разногласий к договору аренды. В рамках данного дела истцом заявлено требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка в редакции от 29.03.2012 в части тех условий, по которым между сторонами не было достигнуто соглашение. Поскольку приказом ДИО КК от 03.11.2015 N 1510 была утверждена новая кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2015, указанная в пункте 3.1 договора кадастровая стоимость участка не является актуальной и подлежит уточнению.
В пояснениях к жалобе от 09.03.2016 и 15.03.2016 общество указало, что земельный участок с кадастровым номером 23:47:0116009:8 отнесен к категории земель особо охраняемых территорий и объектов, и ограничен в обороте. В силу пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ арендная плата в отношении указанного земельного участка подлежит определению в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка. Согласно действующей на момент обращения с иском редакцией пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его государственной регистрации, если иное не установлено законом. Формулирование требующей урегулирования редакции пунктов 2.1, 2.2, 3.5 договора аренды с указанием на вступление договора в силу с момента государственной регистрации было продиктовано указанной нормой. В соответствии с действующей в настоящий момент редакцией пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Действующие редакции статей 432 ГК РФ и 433 ГК РФ в своей взаимосвязи устанавливают, что договор считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. С учетом внесения изменений в Гражданский кодекс российской Федерации после обращения истца с иском, а также в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, редакция требующих урегулирования пунктов договора аренды от 29.03.2012 N 7700001647 может быть сформулирована следующим образом: "2.1. Договор аренды заключен на срок 49 (сорок девять) лет, исчисляемых со дня вступления Договора в силу"; "2.2. Договор вступает в силу с даты его заключения и подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (его территориальных органах)"; "3.1. Расчет арендной платы за Участок. Кадастровая стоимость Участка 92 342 900 руб. Процентная ставка 1,5%. 92 342 900 руб. x 1,5% = 1 385 143 руб.
50 коп. Один миллион триста восемьдесят пять тысяч сто сорок три рубля пятьдесят копеек"; "3.5. Арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня вступления в силу Договора за каждый день последующего пользования Участком и вносится арендатором ежеквартально, не позднее 10 числа начала каждого квартала. Первый платеж вносится не позднее 30 календарных дней со дня вступления в силу Договора".
В отзывах на апелляционную жалобу ТУ ФАУГИ в КК указало, что во исполнение решения Арбитражного суда Краснодарского края от 28.05.2010 по делу N А32-2303/2010 управлением было издано распоряжение от 28.03.2011 N 117-р о предоставлении обществу в аренду испрашиваемого земельного участка, в адрес истца письмом от 19.07.2011 был направлен проект договора аренды от 11.07.2011 N 7700001647. Подписанный истцом экземпляр договора в адрес управления не был возвращен. Письмом от 16.12.2014 общество обращалось в управление с просьбой об отмене распоряжения от 28.03.2011 N 117-р. Общество уклонялось от заключения договора аренды, инициировав процедуру оформления спорного участка в собственность. Обществом был инициирован процесс об оспаривании отказа управления в предоставлении земельного участка в собственность. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.04.2014 по делу N А32-24124/2012 обществу в удовлетворении заявления отказано. Оспариваемая обществом редакция пункта 3.5 договора не противоречит нормам действующего законодательства. В силу пункта 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяется к их отношениям, возникшим до заключения договора. Истец фактически владел земельным участком, но уклонился от заключения договора аренды. С 28.03.2011 по 31.01.2015 у истца образовалась задолженность перед федеральным бюджетом за фактическое пользование земельным участком. Отсутствие государственной регистрации договора не свидетельствует о незаключенности договора. Спор относительно расчета арендной платы между сторонами отсутствует, арендная плата подлежит определению в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка. Истцом был пропущен установленный статьей 196 ГК РФ срок исковой давности в три года. Указанный в пункте 2 статьи 445 ГК РФ срок подпадает под определение исковой давности, данное в статье 195 ГК РФ. Истечение срока исковой давности влечет отказ в удовлетворении иска.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней. Просил решение отменить и принять новый судебный акт, урегулировав спорные условия договора с учетом изменения кадастровой стоимости земельного участка и с учетом изменения редакции статьи 433 ГК РФ. Пояснил, что общество за весь период с 2011 года по 2015 год уплачивало налог на землю.
Ответчик явку представителя в судебное заседание не обеспечил, будучи уведомлен о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие ответчика.
В судебном заседании был объявлен перерыв с 09.03.2016 до 15.03.2016.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 23:47:0116009:8 площадью 65000 кв. м, расположенный по адресу г. Новороссийск, урочище "Сухая щель" является собственностью Российской Федерации, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись от 13.12.2007 N 2323/48/051/2007-004.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.05.2010 по делу N А32-2303/2010 Территориальное управление Росимущества в Краснодарском крае обязано подготовить и направить в течение 15 календарных дней в адрес ОАО "Новороссийское морское пароходство" проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:47:0116009:8.
Во исполнение решения арбитражного суда по делу N А32-2303/2010 управлением 28.03.2011 издано распоряжение N 117-р "О предоставлении в аренду ОАО "Новороссийское морское пароходство" земельного участка в г. Новороссийске".
На основании указанного распоряжения управлением подготовлен и направлен в адрес общества за исх. N 09-10/8503 от 19.07.2011 проект договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, N 7700001647 от 11.07.2011 в трех экземплярах с приложениями. Проект договора получен обществом 09.08.2011.
Общество, не согласившись с условиями отдельных пунктов договора, письмом от 31.08.2011 N 01.04-568/1/2011 направило в адрес управления подписанный со своей стороны договор аренды с протоколом разногласий от 20.08.2011 (приложение 6), который получен управлением 06.09.2011.
Направленным обществом в адрес управления протоколом разногласий к договору аренды предложено внести изменения в ряд положений договора, а именно в пункты: 1.2; 3.5; 4.1.4; подпункт 5 пункта 4.1.5; пункты: 5.1.3; 5.2.3; 5.3.1; 5.3.5; 9.2. Обществом предложено исключить пункт 5.2.12 и дополнить договор пунктом 9.3.
Как указывает общество, ряд предложенных изменений носил технический характер (в том числе, в части перечня объектов, расположенных на земельном участке) и значительного влияния на правоотношения сторон не мог оказать. Однако существенными условиями договора аренды, по которым между сторонами возникло разногласие, являлись срок аренды и порядок внесения арендной платы.
С учетом этого обществом в протоколе разногласий от 20.08.2011 было предложено определить исчисление арендной платы с даты вступления договора аренды в силу, определяемой с учетом требований статей 433 ГК РФ и 609 ГК РФ. Соответствующие предложения обществом отражены в пунктах 2.1, 2.2 и 3.5 проекта договора аренды с учетом протокола разногласий.
Ввиду отсутствия со стороны управления ответа по направленному в его адрес протоколу разногласий, в целях урегулирования сложившихся разногласий общество 13.03.2012 направило в адрес управления письмо за исх. N 01.0481/2012 от 13.03.2012 с просьбой известить о результатах рассмотрения протокола разногласий.
В ответ на указанное обращение управлением (за исх. N 09-10/5235 от 19.04.2012) направлен проект договора аренды земельного участка в редакции от 29.03.2012. Управление уведомило общество об отклонении большей части положений протокола разногласий. В частности пункты 2.1 и 3.5 оставлены управлением в редакции первоначального проекта. Проект договора дополнен пунктом 2.2 о распространении действия договора аренды на отношения, возникшие с 28.03.2011.
Проект договора аренды получен обществом 03.05.2012.
Как указывает общество, оно посчитало невозможным согласиться с предложенной управлением редакцией договора аренды, поскольку за весь период с момента подачи заявления о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком осуществляет уплату земельного налога. Заключение договора на условиях, изложенных в пунктах 2.1, 2.2, 3.5 в редакции управления приведет к обязанности общества внести арендную плату за период с 28.03.2011, тогда как за указанный период обществом добросовестно производилась уплата земельного налога.
Общество обратилось в арбитражный суд с требованием к управлению об обязании подготовить и направить в адрес общества проект договора купли-продажи земельного участка.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.04.2014 по делу N А32-24124/2012 обществу в удовлетворении требований отказано по основанию законодательно установленного запрета на передачу земельного участка с кадастровым номером 23:47:0116009:8 в собственность как расположенного в береговой полосе Черного моря.
Письмом N 01.04-401/2014 от 16.12.2014 общество повторно обратилось в адрес управления с заявлением о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности и об отмене распоряжения N 117-р от 28.03.2011.
Письмом N 09/1083 от 02.02.2015 управление уведомило общество о необходимости подписания обществом в этих целях договора аренды земельного участка, подготовленного управлением на основании распоряжения N 117-р от 28.03.2011.
Оценив взаимоотношения сторон по вопросу переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок с кадастровым номером 23:47:0116009:8 в период с 2011 по 2015 годы, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как было изложено, земельный участок с кадастровым номером 23:47:0116009:8 принадлежит обществу на праве постоянного (бессрочного) пользования, что сторонами не оспаривается.
Обязанность переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков либо приобретение земельного участка в собственность для юридических лиц императивно установлена статьей 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Перечень лиц, которым земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование в настоящее время определен в пункте 2 статьи 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации.
Истец по своей организационно-правовой форме не подпадает под перечень лиц, которым земельные участки могут принадлежать на праве постоянного (бессрочного) пользования, следовательно, обязан переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на иной вид пользования. Исходя из состоявшегося судебного решения Арбитражного суда Краснодарского края от 30.04.2014 по делу N А32-24124/2012 обществу недоступно приобретение земельного участка в собственность и единственным возможным вариантом (предусмотренным Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ) является переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.
Управлению обязанность заключить с обществом договор аренды земельного участка установлена вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.05.2010 по делу N А32-2303/2010.
В процессе заключения договора между сторонами возникли разногласия по условиям договора.
Суд первой инстанции, отказывая обществу в иске об урегулировании разногласий по условиям договора, указал на пропуск срока исковой давности, установленного статьей 196 ГК РФ.
При этом суд руководствовался пунктом 1 статьи 445 ГК РФ (в редакции, действовавшей в момент обращения истца с иском).
Между тем, пункт 1 статьи 445 ГК РФ регламентировал процедуру урегулирования преддоговорного спора в случае инициирования процедуры заключения договора стороной, которая в силу закона не является стороной, для которой заключение договора является обязательным в силу закона.
В данном случае оферта поступила от стороны, для которой заключение договора является обязательным - от управления.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ (в редакции, действовавшей в момент обращения истца с иском) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен проект разногласий к проекту договору, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Из буквального толкования пункта 2 статьи 445 ГК РФ (в редакции, действовавшей в момент обращения истца с иском) не усматривается временное ограничение для реализации права на обращение в суд стороной, направившей протокол разногласий стороне, являющейся обязанной на заключение договора.
Суд апелляционной инстанции также принимает во внимание, что обществом протокол разногласий на представленный управлением проект договора аренды (09.08.2011) был направлен в установленные законом сроки (20.08.2011).
Управлением проект разногласий был получен 06.09.2011.
Управление не информировало общество о принятии договора в его редакции либо об отклонении протокола разногласий в установленный пунктом 2 статьи 445 ГК РФ тридцатидневный срок.
Уведомление о рассмотрении протокола разногласий и об отклонении большей части разногласий было направлено управлением в адрес общества лишь 19.04.2012 письмом за исх. N 09-10/5235 после напоминания обществом о результатах рассмотрения протокола разногласий. Одновременно управлением направлен проект договора аренды земельного участка в редакции от 29.03.2012, из содержания которого следует об урегулировании части разногласий и отклонении разногласий по пунктам 2.1, 2.2, 3.5.
Письмо управления от 19.04.2012 за исх. N 09-10/5235 от 19.04.2012 получено обществом 03.05.2012. Общество до получения решения управления по направленному ему протоколу разногласий к договору аренды не могло знать о нарушении своего права.
Уклонение управления от принятия пунктов 2.1, 2.2, 3.5 договора аренды в редакции общества также усматривается из ответа управления от 02.02.2015 N 09/1083, направленного в адрес общества по итогам рассмотрения повторного заявления общества от 17.12.2014 о переоформлении права.
Отказ обществу в рассмотрении в судебном порядке разногласий к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 23:47:0116009:8 в ситуации, когда общество в силу закона обязано переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды, и когда обязанность заключить с обществом договор аренды земельного участка на управление возложена вступившим в законную силу судебным актом, является необоснованным.
Поскольку заключение договора аренды является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.
Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что основания для отказа в рассмотрении преддоговорного срока по мотиву пропуска срока исковой давности у суда первой инстанции отсутствовали.
Как следует из переписки сторон по преддоговорному спору, разногласия сторон возникли исключительно по вопросу определения начала срока действия договора аренды земельного участка и возникновения у арендатора обязанности уплачивать арендную плату. Относительно срока аренды земельного участка на 49 лет разногласия у сторон отсутствуют.
Согласно позиции управления срок аренды земельного участка подлежит установлению с 28.03.2011 по 27.03.2060 (пункт 2.1 проекта договора). Общество полагает, что исчисление арендной платы возможно лишь с даты вступления договора аренды в силу, определяемой с учетом требований статей 433 ГК РФ и 609 ГК РФ.
Пункт 2 статьи 425 ГК РФ позволяет сторонам распространить условия заключенного ими договора к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Вместе с тем, данная норма устанавливает возможность распространения условий договора на ранее возникшие правоотношения в силу согласованной воли сторон, а не в принудительном порядке по воле одной из сторон договора.
Управлением приведен довод о возможности распространения условий договора аренды на предшествующий его заключению период, так как между сторонами в этот период существовали фактические отношения по пользованию земельным участком, истец фактически владел земельным участком, но уклонился от заключения договора аренды.
Данный довод подлежит отклонению по следующим основаниям.
Общество владеет земельным участком с кадастровым номером 23:47:0116009:8 на праве постоянного (бессрочного) пользования. Подлежащее переоформлению право постоянного (бессрочного) пользования считается прекращенным с момента заключения в установленном законом порядке договора аренды либо государственной регистрации права собственности на земельный участок. До момента заключения договора аренды фактическое владение и пользование земельным участком осуществляется на прежнем праве.
Предлагаемые управлением редакции пунктов 2.1 и 2.2 договора аренды от 29.03.2012 в их взаимосвязи накладывают на общество обязанность по внесению арендной платы за период с 28.03.2011, то есть до заключения договора аренды и фактической передачи участка в аренду. Судом установлено, что в период с 28.03.2011 по настоящее время общество уплачивает за пользование земельным участком земельный налог. Возложение на общество обязанности по уплате за одни и те же периоды пользования земельным участком налога на землю и арендной платы не может быть признано правомерным.
В связи с изложенным предложенная управлением редакция пункта 2.1 договора об установлении срока аренды с 28.03.2011 не может быть принята.
Дата вступления договора аренды в силу подлежит определению по правилам, установленным статьями 433 ГК РФ и 609 ГК РФ.
В протоколе разногласий к договору аренды и при обращении с иском общество просило изложить пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Договор аренды заключен на срок 49 лет, исчисляемых со дня вступления договора в силу" и пункт 2.2 договора изложить в следующей редакции: "Договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (его территориальных органах)".
Действующая на момент обращения общества с иском и на момент направления в адрес управления протокола разногласий редакция пункта 3 статьи 433 ГК РФ регламентировала, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с действующей в настоящий момент редакцией пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Действующие редакции статей 432 ГК РФ и 433 ГК РФ в своей взаимосвязи устанавливают, что договор считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.
С учетом внесения изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации после обращения истца с иском, истец просил скорректировать предложенные им редакции требующих урегулирования пунктов 2.1 и 2.2 договора аренды от 29.03.2012 N 7700001647 и изложить их в следующих редакциях: "2.1. Договор аренды заключен на срок 49 (сорок девять) лет, исчисляемых со дня вступления Договора в силу"; "2.2. Договор вступает в силу с даты его заключения и подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (его территориальных органах)".
Условия договора не могут противоречить нормам действующего законодательства.
С учетом изложенного, заявление общества о корректировке ранее предложенной редакции пункта 2.2 договора не ущемляет права управления. Отсутствие государственной регистрации договора не свидетельствует о незаключенности договора и не влияет на момент определения начала срока действия договора. Договор считается заключенным при достижении между сторонами соглашения по всем существенным условиям, а при заключении договора в судебном порядке, с момента вступления судебного акта в законную силу.
Пункты 2.1 и 2.2 договора подлежат принятию в редакции общества.
Между сторонами также возникли разногласия относительно редакции пункта 3.5 договора.
Управлением предложена следующая редакция пункта 3.5 договора: "Арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня фактической передачи участка за каждый день последующего пользования Участком и вносится арендатором ежеквартально, не позднее 10 числа начала каждого квартала. Первый платеж вносится не позднее 30 календарных дней со дня вступления в силу Договора".
Обществом пункт 3.5 предложен в следующей редакции: "Арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня вступления в силу Договора за каждый день последующего пользования Участком и вносится арендатором ежеквартально, не позднее 10 числа начала каждого квартала. Первый платеж вносится не позднее 30 календарных дней со дня вступления в силу Договора".
Разногласия касаются определения даты, с которой у общества возникает обязанность уплаты арендной платы.
Земельный участок находится в фактическом владении и пользовании общества. Обязанность уплачивать арендные платежи у общества не может возникнуть ранее вступления договора аренды в силу, а в силу владения земельным участком такая обязанность у общества возникнет со дня вступления договора в силу независимо от подписания акта приема-передачи земельного участка.
Предложенная обществом редакция пункта 3.5 договора не противоречит закону, является корректной и не ущемляет права собственника земельного участка, поэтому пункт 3.5 договора подлежит принятию в редакции общества.
У сторон при рассмотрении разногласий к договору отсутствовали разногласия относительно пункта 3.1 договора, определяющего расчет арендной платы за земельный участок.
Указанным пунктом договора установлено, что арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка равной 137 255 950 руб. с применением процентной ставки в размере 1,5%.
Земельный участок с кадастровым номером 23:47:0116009:8 отнесен к категории земель особо охраняемых территорий и объектов и ограничен в обороте. В силу пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ арендная плата в отношении указанного земельного участка подлежит определению в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.
Между тем, приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 03.11.2015 N 1510 утверждена новая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:47:0116009:8 по состоянию на 01.01.2015, которая в настоящее время составляет 92 342 900 руб. (л.д. 95-96 том 2).
Указанная в пункте 3.1 договора кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:47:0116009:8 является неактуальной и не может применяться при исчислении арендной платы за пользование земельным участком.
В связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка общество просило уточнить редакцию пункта 3.1 договора, изложив его в следующей редакции: "Расчет арендной платы за Участок. Кадастровая стоимость Участка 92 342 900 руб. Процентная ставка 1,5%. 92 342 900 руб. x 1,5% = 1 385 143 руб.
50 коп. Один миллион триста восемьдесят пять тысяч сто сорок три рубля пятьдесят копеек".
Суд приходит к выводу о наличии оснований для корректировки редакции пункта 3.1 договора для приведения его в соответствие с действующим законодательством. Корректировка редакции пункта 3.1 договора не ущемляет права собственника, так как арендная плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, является регулируемой и должна определяться на момент заключения договора исходя из актуальной кадастровой стоимости.
При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении исковых требований ПАО "Новороссийское морское пароходство".
В связи с принятием управлением ряда положений протокола разногласий общества и направлением в адрес общества проекта договора в редакции от 29.03.2012 (с учетом проекта разногласий), у сторон остались неразрешенными разногласия по пунктам 2.1, 2.2, 3.5 договора в редакции от 29.03.2012.
Соответственно, обществом правомерно заявлено требование об урегулировании разногласий по условиям договора в указанной редакции договора аренды.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06 ноября 2015 года по делу N А32-11260/2015 отменить, принять новый судебный акт.
Урегулировать разногласия, возникшие между публичным акционерным обществом "Новороссийское морское пароходство" и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае при заключении договора аренды земельного участка площадью 65000 кв. м с кадастровым номером 23:47:0116009:8, расположенного по адресу: г. Новороссийск, урочище "Сухая щель".
Обязать Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае заключить с публичным акционерным обществом "Новороссийское морское пароходство" договор аренды N 77000001647 в редакции от 29.03.2012, изложив пункты 2.1, 2.2, 3.1, 3.5 договора в следующей редакции:
"2.1. Договор аренды заключен на 49 (сорок девять) лет, исчисляемых со дня вступления Договора в силу".
"2.2. Договор вступает в силу с даты его заключения и подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (его территориальных органах)".
"3.1. Расчет арендной платы за Участок.
Кадастровая стоимость Участка 92 342 900 руб.
Процентная ставка 1,5%.
92 342 900 руб. x 1,5% = 1 385 143 руб. 50 коп.
Один миллион триста восемьдесят пять тысяч сто сорок три рубля пятьдесят копеек".
"3.5. Арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня вступления в силу Договора за каждый день последующего пользования Участком и вносится арендатором ежеквартально, не позднее 10 числа начала каждого квартала. Первый платеж вносится не позднее 30 календарных дней со дня вступления в силу Договора".
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
О.Г.АВДОНИНА
Судьи
М.Н.МАЛЫХИНА
А.А.ПОПОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.03.2016 N 15АП-20080/2015 ПО ДЕЛУ N А32-11260/2015
Разделы:Земельный налог; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 марта 2016 г. N 15АП-20080/2015
Дело N А32-11260/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 марта 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Авдониной О.Г.,
судей Малыхиной М.Н., Попова А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Даниловым Е.С.,
при участии:
от истца: представителя Подтуркина О.И. по доверенности от 01.01.2016
N 01.04-6Д/2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу публичного акционерного общества "Новороссийское морское пароходство"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 06 ноября 2015 года по делу N А32-11260/2015 (судья Боровик А.М.)
по иску публичного акционерного общества "Новороссийское морское пароходство" (ИНН 2315012204, ОГРН 1022302377800)
к ответчику Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка,
установил:
открытое акционерное общество "Новороссийское морское пароходство" (в настоящее время - публичное акционерное общество "Новороссийское морское пароходство") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее - ответчик, ТУ ФАУГИ в КК, управление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка.
Общество просило изложить пункты 2.1, 2.2, 3.5 в предложенной им редакции: "2.1 Договор аренды заключен на срок 49 лет, исчисляемых со дня вступления договора в силу"; "2.2 Договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (его территориальных органах)"; "3.5 Арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня вступления в силу Договора за каждый день последующего пользования Участком и вносится арендатором ежеквартально, не позднее 10 числа начала каждого квартала. Первый платеж вносится не позднее 30 календарных дней со дня вступления в силу Договора".
Исковые требования мотивированы тем, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.05.2010 по делу N А32-2303/2010 на ТУ ФАУГИ в КК возложена обязанность подготовить и направить в адрес общества проект договора аренды земельного участка площадью 65000 кв. м с кадастровым номером 23:47:0116009:8, расположенного по адресу: г. Новороссийск, урочище "Сухая щель".
Проект договора был получен обществом 09.08.2011 и в связи с несогласием с условиями договора, он был подписан с протоколом разногласий и направлен управлению. Управлением ряд положений протокола разногласий был отклонен, что следовало из направленного в адрес общества проекта договора от 29.03.2012, который был получен обществом 03.05.2012. В частности, у сторон возникли разногласия относительно срока действия договора и распространении его действия на отношения, возникшие с 28.03.2011. В связи с несогласием с предложением о распространении действия договора аренды на ранее возникшие отношения, обществом были приняты меры по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности, в чем обществу было отказано решением арбитражного суда. После этого истец вновь обратился к управлению с просьбой о заключении договора с учетом фактических условий землепользования. Письмом от 02.02.2015 управление сообщило обществу о необходимости подписания истцом договора аренды, подготовленного ранее.
Решением суда от 06 ноября 2015 года обществу в удовлетворении иска отказано.
Суд указал, что в силу пункта 2 статьи 425 ГК РФ наличие в договоре условия о сроках начисления арендной платы не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Истец не привел правового обоснования, в соответствии с которым данное условие подлежит включению в текст договора в обязательном порядке. Отсутствие государственной регистрации договора не свидетельствует о его незаключенности, если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора. Действия истца, связанные с оспариванием условий договора, являются злоупотреблением правом. Вместо подписания договора и принятия необходимых мер для его государственной регистрации и надлежащего исполнения обязанности по внесению арендной платы, истец начал проводить претензионную работу. Несмотря на отсутствие реакции со стороны управления на протокол разногласий, полученный управлением 06.09.2011, общество бездействовало и не приняло меры к судебной защите своего права и не приняло разумных действий к исполнению договора. Вместо внесения арендной платы общество ограничилось внесением земельного налога. Истцом пропущен срок исковой давности для обращения в суд за урегулированием спора с учетом того, что протокол разногласий был оформлен 30.08.2011.
Общество обжаловало решение в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований общества.
Апелляционная жалоба и дополнения к ней мотивированы следующими доводами:
- судом неправильно применены нормы материального права относительно исчисления срока исковой давности. Суд неверно установил начало течения срока исковой давности с 30.08.2011 (направление обществом в адрес управления протокола разногласий). На момент направления протокола разногласий истец не мог знать и предполагать о нарушении своего права, так как не знал, какое решение будет принято по направленному им протоколу разногласий. Срок исковой давности не может исчисляться ранее направления управлением в адрес общества своего решения по направленному в его адрес протоколу разногласий. Ответ управления на протокол разногласий был получен обществом 03.05.2012, что свидетельствует о том, что истцом на момент обращения с иском трехлетний срок исковой давности не был пропущен,
- вывод суда об уклонении истца от оформления своих прав на землепользование не соответствует материалам дела. Распоряжение о предоставлении обществу земельного участка в аренду было издано 28.03.2011, а проект договора был получен лишь 09.08.2011. С соблюдением установленного пунктом 2 статьи 445 ГК РФ тридцатидневного срока общество направило в адрес управления протокол разногласий к договору аренды. Управление ответ о рассмотрении протокола разногласий направило обществу с нарушением установленных законом сроков. Ответ получен обществом спустя 8 месяцев со дня получения протокола разногласий и спустя 2 года со дня принятия Арбитражным судом Краснодарского края решения по делу N А32-2303/2010. За весь указанный период общество добросовестно уплачивало налог на землю, не имея оснований вносить арендную плату,
- вывод суда о злоупотреблении истцом своими правами неверен. Истец не получил выгоду от неуплаты арендной платы в период урегулирования разногласий, так как уплачивал налог на землю, который сопоставим с размером арендной платы. Суд не учел, что управление при заключении публичного договора является более сильной стороной по отношению к истцу. В случаях, когда предложение заключить договор исходит от обязанной стороны, продолжительность срока для передачи разногласий на рассмотрение арбитражным судом не установлена. Истец не ограничен в праве на обращение к ответчику с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, в пределах срока исковой давности.
- заключение договора на условиях управления приведет к обязанности истца внести арендную плату за период с 28.03.2011, тогда как за указанный период истцом производилась уплата земельного налога. Возврат же уплаченного налога за период более трех лет сопряжен с риском отказа налогового органа в возврате соответствующих сумм земельного налога. Подлежащее переоформлению право постоянного (бессрочного) пользования считается прекращенным с момента заключения в установленном порядке договора аренды либо государственной регистрации права собственности на земельный участок,
- в результате отказа судом в удовлетворении иска не достигнута цель обращения в суд, не выполнено требование гражданского законодательства о заключении переданного на рассмотрение суда договора в обязательном порядке, не устранена правовая неопределенность в отношении указанного договора аренды.
В дополнениях к апелляционной жалобе истец указал, что подлежащее переоформлению право постоянного (бессрочного) пользования считается прекращенным с момента заключения в установленном законом порядке договора аренды либо государственной регистрации права собственности на земельный участок. До момента заключения договора аренды фактическое владение и пользование земельным участком осуществляется на прежнем праве. Согласно пункту 9.3 договора аренды в редакции от 29.03.2012 договор имеет силу и значение акта приемки-передачи участка. Договор в редакции от 11.07.2011, в отношении которого ответчиком представлен отзыв, такого пункта не содержит. Таким образом, до момента заключения договора аренды в редакции от 29.03.2012 фактическое пользование участком осуществляется на праве постоянного (бессрочного) пользования. В своей взаимосвязи пункты 2.1 и 2.2 договора аренды от 29.03.2012 в редакции ответчика накладывают на истца обязанность по внесению арендной платы за период с 28.03.2011, то есть до заключения договора аренды от 29.03.2012 и фактической передачи участка в аренду, что нарушает права истца, поскольку истец до указанного момента владеет и пользуется участком на праве постоянного (бессрочного) пользования и уплачивает земельный налог.
В дополнениях к апелляционной жалобе от 08.02.2016 истец указал, что действовавшие на момент подачи иска в суд по данному делу редакция статьи 446 ГК РФ и редакция пункта 2 статьи 445 ГК РФ не предусматривали временных ограничений для реализации права на обращение в суд. Общество обратилось в суд в пределах трехгодичного срока исковой давности. При этом указанный срок необходимо исчислять с 03.05.2012, то есть с даты фактического получения истцом решения ответчика по направленному ему протоколу разногласий к договору аренды. В рамках данного дела истцом заявлено требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка в редакции от 29.03.2012 в части тех условий, по которым между сторонами не было достигнуто соглашение. Поскольку приказом ДИО КК от 03.11.2015 N 1510 была утверждена новая кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2015, указанная в пункте 3.1 договора кадастровая стоимость участка не является актуальной и подлежит уточнению.
В пояснениях к жалобе от 09.03.2016 и 15.03.2016 общество указало, что земельный участок с кадастровым номером 23:47:0116009:8 отнесен к категории земель особо охраняемых территорий и объектов, и ограничен в обороте. В силу пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ арендная плата в отношении указанного земельного участка подлежит определению в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка. Согласно действующей на момент обращения с иском редакцией пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его государственной регистрации, если иное не установлено законом. Формулирование требующей урегулирования редакции пунктов 2.1, 2.2, 3.5 договора аренды с указанием на вступление договора в силу с момента государственной регистрации было продиктовано указанной нормой. В соответствии с действующей в настоящий момент редакцией пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Действующие редакции статей 432 ГК РФ и 433 ГК РФ в своей взаимосвязи устанавливают, что договор считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. С учетом внесения изменений в Гражданский кодекс российской Федерации после обращения истца с иском, а также в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, редакция требующих урегулирования пунктов договора аренды от 29.03.2012 N 7700001647 может быть сформулирована следующим образом: "2.1. Договор аренды заключен на срок 49 (сорок девять) лет, исчисляемых со дня вступления Договора в силу"; "2.2. Договор вступает в силу с даты его заключения и подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (его территориальных органах)"; "3.1. Расчет арендной платы за Участок. Кадастровая стоимость Участка 92 342 900 руб. Процентная ставка 1,5%. 92 342 900 руб. x 1,5% = 1 385 143 руб.
50 коп. Один миллион триста восемьдесят пять тысяч сто сорок три рубля пятьдесят копеек"; "3.5. Арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня вступления в силу Договора за каждый день последующего пользования Участком и вносится арендатором ежеквартально, не позднее 10 числа начала каждого квартала. Первый платеж вносится не позднее 30 календарных дней со дня вступления в силу Договора".
В отзывах на апелляционную жалобу ТУ ФАУГИ в КК указало, что во исполнение решения Арбитражного суда Краснодарского края от 28.05.2010 по делу N А32-2303/2010 управлением было издано распоряжение от 28.03.2011 N 117-р о предоставлении обществу в аренду испрашиваемого земельного участка, в адрес истца письмом от 19.07.2011 был направлен проект договора аренды от 11.07.2011 N 7700001647. Подписанный истцом экземпляр договора в адрес управления не был возвращен. Письмом от 16.12.2014 общество обращалось в управление с просьбой об отмене распоряжения от 28.03.2011 N 117-р. Общество уклонялось от заключения договора аренды, инициировав процедуру оформления спорного участка в собственность. Обществом был инициирован процесс об оспаривании отказа управления в предоставлении земельного участка в собственность. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.04.2014 по делу N А32-24124/2012 обществу в удовлетворении заявления отказано. Оспариваемая обществом редакция пункта 3.5 договора не противоречит нормам действующего законодательства. В силу пункта 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяется к их отношениям, возникшим до заключения договора. Истец фактически владел земельным участком, но уклонился от заключения договора аренды. С 28.03.2011 по 31.01.2015 у истца образовалась задолженность перед федеральным бюджетом за фактическое пользование земельным участком. Отсутствие государственной регистрации договора не свидетельствует о незаключенности договора. Спор относительно расчета арендной платы между сторонами отсутствует, арендная плата подлежит определению в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка. Истцом был пропущен установленный статьей 196 ГК РФ срок исковой давности в три года. Указанный в пункте 2 статьи 445 ГК РФ срок подпадает под определение исковой давности, данное в статье 195 ГК РФ. Истечение срока исковой давности влечет отказ в удовлетворении иска.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней. Просил решение отменить и принять новый судебный акт, урегулировав спорные условия договора с учетом изменения кадастровой стоимости земельного участка и с учетом изменения редакции статьи 433 ГК РФ. Пояснил, что общество за весь период с 2011 года по 2015 год уплачивало налог на землю.
Ответчик явку представителя в судебное заседание не обеспечил, будучи уведомлен о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие ответчика.
В судебном заседании был объявлен перерыв с 09.03.2016 до 15.03.2016.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 23:47:0116009:8 площадью 65000 кв. м, расположенный по адресу г. Новороссийск, урочище "Сухая щель" является собственностью Российской Федерации, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись от 13.12.2007 N 2323/48/051/2007-004.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.05.2010 по делу N А32-2303/2010 Территориальное управление Росимущества в Краснодарском крае обязано подготовить и направить в течение 15 календарных дней в адрес ОАО "Новороссийское морское пароходство" проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:47:0116009:8.
Во исполнение решения арбитражного суда по делу N А32-2303/2010 управлением 28.03.2011 издано распоряжение N 117-р "О предоставлении в аренду ОАО "Новороссийское морское пароходство" земельного участка в г. Новороссийске".
На основании указанного распоряжения управлением подготовлен и направлен в адрес общества за исх. N 09-10/8503 от 19.07.2011 проект договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, N 7700001647 от 11.07.2011 в трех экземплярах с приложениями. Проект договора получен обществом 09.08.2011.
Общество, не согласившись с условиями отдельных пунктов договора, письмом от 31.08.2011 N 01.04-568/1/2011 направило в адрес управления подписанный со своей стороны договор аренды с протоколом разногласий от 20.08.2011 (приложение 6), который получен управлением 06.09.2011.
Направленным обществом в адрес управления протоколом разногласий к договору аренды предложено внести изменения в ряд положений договора, а именно в пункты: 1.2; 3.5; 4.1.4; подпункт 5 пункта 4.1.5; пункты: 5.1.3; 5.2.3; 5.3.1; 5.3.5; 9.2. Обществом предложено исключить пункт 5.2.12 и дополнить договор пунктом 9.3.
Как указывает общество, ряд предложенных изменений носил технический характер (в том числе, в части перечня объектов, расположенных на земельном участке) и значительного влияния на правоотношения сторон не мог оказать. Однако существенными условиями договора аренды, по которым между сторонами возникло разногласие, являлись срок аренды и порядок внесения арендной платы.
С учетом этого обществом в протоколе разногласий от 20.08.2011 было предложено определить исчисление арендной платы с даты вступления договора аренды в силу, определяемой с учетом требований статей 433 ГК РФ и 609 ГК РФ. Соответствующие предложения обществом отражены в пунктах 2.1, 2.2 и 3.5 проекта договора аренды с учетом протокола разногласий.
Ввиду отсутствия со стороны управления ответа по направленному в его адрес протоколу разногласий, в целях урегулирования сложившихся разногласий общество 13.03.2012 направило в адрес управления письмо за исх. N 01.0481/2012 от 13.03.2012 с просьбой известить о результатах рассмотрения протокола разногласий.
В ответ на указанное обращение управлением (за исх. N 09-10/5235 от 19.04.2012) направлен проект договора аренды земельного участка в редакции от 29.03.2012. Управление уведомило общество об отклонении большей части положений протокола разногласий. В частности пункты 2.1 и 3.5 оставлены управлением в редакции первоначального проекта. Проект договора дополнен пунктом 2.2 о распространении действия договора аренды на отношения, возникшие с 28.03.2011.
Проект договора аренды получен обществом 03.05.2012.
Как указывает общество, оно посчитало невозможным согласиться с предложенной управлением редакцией договора аренды, поскольку за весь период с момента подачи заявления о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком осуществляет уплату земельного налога. Заключение договора на условиях, изложенных в пунктах 2.1, 2.2, 3.5 в редакции управления приведет к обязанности общества внести арендную плату за период с 28.03.2011, тогда как за указанный период обществом добросовестно производилась уплата земельного налога.
Общество обратилось в арбитражный суд с требованием к управлению об обязании подготовить и направить в адрес общества проект договора купли-продажи земельного участка.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.04.2014 по делу N А32-24124/2012 обществу в удовлетворении требований отказано по основанию законодательно установленного запрета на передачу земельного участка с кадастровым номером 23:47:0116009:8 в собственность как расположенного в береговой полосе Черного моря.
Письмом N 01.04-401/2014 от 16.12.2014 общество повторно обратилось в адрес управления с заявлением о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности и об отмене распоряжения N 117-р от 28.03.2011.
Письмом N 09/1083 от 02.02.2015 управление уведомило общество о необходимости подписания обществом в этих целях договора аренды земельного участка, подготовленного управлением на основании распоряжения N 117-р от 28.03.2011.
Оценив взаимоотношения сторон по вопросу переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок с кадастровым номером 23:47:0116009:8 в период с 2011 по 2015 годы, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как было изложено, земельный участок с кадастровым номером 23:47:0116009:8 принадлежит обществу на праве постоянного (бессрочного) пользования, что сторонами не оспаривается.
Обязанность переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков либо приобретение земельного участка в собственность для юридических лиц императивно установлена статьей 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Перечень лиц, которым земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование в настоящее время определен в пункте 2 статьи 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации.
Истец по своей организационно-правовой форме не подпадает под перечень лиц, которым земельные участки могут принадлежать на праве постоянного (бессрочного) пользования, следовательно, обязан переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на иной вид пользования. Исходя из состоявшегося судебного решения Арбитражного суда Краснодарского края от 30.04.2014 по делу N А32-24124/2012 обществу недоступно приобретение земельного участка в собственность и единственным возможным вариантом (предусмотренным Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ) является переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.
Управлению обязанность заключить с обществом договор аренды земельного участка установлена вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.05.2010 по делу N А32-2303/2010.
В процессе заключения договора между сторонами возникли разногласия по условиям договора.
Суд первой инстанции, отказывая обществу в иске об урегулировании разногласий по условиям договора, указал на пропуск срока исковой давности, установленного статьей 196 ГК РФ.
При этом суд руководствовался пунктом 1 статьи 445 ГК РФ (в редакции, действовавшей в момент обращения истца с иском).
Между тем, пункт 1 статьи 445 ГК РФ регламентировал процедуру урегулирования преддоговорного спора в случае инициирования процедуры заключения договора стороной, которая в силу закона не является стороной, для которой заключение договора является обязательным в силу закона.
В данном случае оферта поступила от стороны, для которой заключение договора является обязательным - от управления.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ (в редакции, действовавшей в момент обращения истца с иском) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен проект разногласий к проекту договору, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Из буквального толкования пункта 2 статьи 445 ГК РФ (в редакции, действовавшей в момент обращения истца с иском) не усматривается временное ограничение для реализации права на обращение в суд стороной, направившей протокол разногласий стороне, являющейся обязанной на заключение договора.
Суд апелляционной инстанции также принимает во внимание, что обществом протокол разногласий на представленный управлением проект договора аренды (09.08.2011) был направлен в установленные законом сроки (20.08.2011).
Управлением проект разногласий был получен 06.09.2011.
Управление не информировало общество о принятии договора в его редакции либо об отклонении протокола разногласий в установленный пунктом 2 статьи 445 ГК РФ тридцатидневный срок.
Уведомление о рассмотрении протокола разногласий и об отклонении большей части разногласий было направлено управлением в адрес общества лишь 19.04.2012 письмом за исх. N 09-10/5235 после напоминания обществом о результатах рассмотрения протокола разногласий. Одновременно управлением направлен проект договора аренды земельного участка в редакции от 29.03.2012, из содержания которого следует об урегулировании части разногласий и отклонении разногласий по пунктам 2.1, 2.2, 3.5.
Письмо управления от 19.04.2012 за исх. N 09-10/5235 от 19.04.2012 получено обществом 03.05.2012. Общество до получения решения управления по направленному ему протоколу разногласий к договору аренды не могло знать о нарушении своего права.
Уклонение управления от принятия пунктов 2.1, 2.2, 3.5 договора аренды в редакции общества также усматривается из ответа управления от 02.02.2015 N 09/1083, направленного в адрес общества по итогам рассмотрения повторного заявления общества от 17.12.2014 о переоформлении права.
Отказ обществу в рассмотрении в судебном порядке разногласий к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 23:47:0116009:8 в ситуации, когда общество в силу закона обязано переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды, и когда обязанность заключить с обществом договор аренды земельного участка на управление возложена вступившим в законную силу судебным актом, является необоснованным.
Поскольку заключение договора аренды является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.
Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что основания для отказа в рассмотрении преддоговорного срока по мотиву пропуска срока исковой давности у суда первой инстанции отсутствовали.
Как следует из переписки сторон по преддоговорному спору, разногласия сторон возникли исключительно по вопросу определения начала срока действия договора аренды земельного участка и возникновения у арендатора обязанности уплачивать арендную плату. Относительно срока аренды земельного участка на 49 лет разногласия у сторон отсутствуют.
Согласно позиции управления срок аренды земельного участка подлежит установлению с 28.03.2011 по 27.03.2060 (пункт 2.1 проекта договора). Общество полагает, что исчисление арендной платы возможно лишь с даты вступления договора аренды в силу, определяемой с учетом требований статей 433 ГК РФ и 609 ГК РФ.
Пункт 2 статьи 425 ГК РФ позволяет сторонам распространить условия заключенного ими договора к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Вместе с тем, данная норма устанавливает возможность распространения условий договора на ранее возникшие правоотношения в силу согласованной воли сторон, а не в принудительном порядке по воле одной из сторон договора.
Управлением приведен довод о возможности распространения условий договора аренды на предшествующий его заключению период, так как между сторонами в этот период существовали фактические отношения по пользованию земельным участком, истец фактически владел земельным участком, но уклонился от заключения договора аренды.
Данный довод подлежит отклонению по следующим основаниям.
Общество владеет земельным участком с кадастровым номером 23:47:0116009:8 на праве постоянного (бессрочного) пользования. Подлежащее переоформлению право постоянного (бессрочного) пользования считается прекращенным с момента заключения в установленном законом порядке договора аренды либо государственной регистрации права собственности на земельный участок. До момента заключения договора аренды фактическое владение и пользование земельным участком осуществляется на прежнем праве.
Предлагаемые управлением редакции пунктов 2.1 и 2.2 договора аренды от 29.03.2012 в их взаимосвязи накладывают на общество обязанность по внесению арендной платы за период с 28.03.2011, то есть до заключения договора аренды и фактической передачи участка в аренду. Судом установлено, что в период с 28.03.2011 по настоящее время общество уплачивает за пользование земельным участком земельный налог. Возложение на общество обязанности по уплате за одни и те же периоды пользования земельным участком налога на землю и арендной платы не может быть признано правомерным.
В связи с изложенным предложенная управлением редакция пункта 2.1 договора об установлении срока аренды с 28.03.2011 не может быть принята.
Дата вступления договора аренды в силу подлежит определению по правилам, установленным статьями 433 ГК РФ и 609 ГК РФ.
В протоколе разногласий к договору аренды и при обращении с иском общество просило изложить пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Договор аренды заключен на срок 49 лет, исчисляемых со дня вступления договора в силу" и пункт 2.2 договора изложить в следующей редакции: "Договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (его территориальных органах)".
Действующая на момент обращения общества с иском и на момент направления в адрес управления протокола разногласий редакция пункта 3 статьи 433 ГК РФ регламентировала, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с действующей в настоящий момент редакцией пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Действующие редакции статей 432 ГК РФ и 433 ГК РФ в своей взаимосвязи устанавливают, что договор считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.
С учетом внесения изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации после обращения истца с иском, истец просил скорректировать предложенные им редакции требующих урегулирования пунктов 2.1 и 2.2 договора аренды от 29.03.2012 N 7700001647 и изложить их в следующих редакциях: "2.1. Договор аренды заключен на срок 49 (сорок девять) лет, исчисляемых со дня вступления Договора в силу"; "2.2. Договор вступает в силу с даты его заключения и подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (его территориальных органах)".
Условия договора не могут противоречить нормам действующего законодательства.
С учетом изложенного, заявление общества о корректировке ранее предложенной редакции пункта 2.2 договора не ущемляет права управления. Отсутствие государственной регистрации договора не свидетельствует о незаключенности договора и не влияет на момент определения начала срока действия договора. Договор считается заключенным при достижении между сторонами соглашения по всем существенным условиям, а при заключении договора в судебном порядке, с момента вступления судебного акта в законную силу.
Пункты 2.1 и 2.2 договора подлежат принятию в редакции общества.
Между сторонами также возникли разногласия относительно редакции пункта 3.5 договора.
Управлением предложена следующая редакция пункта 3.5 договора: "Арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня фактической передачи участка за каждый день последующего пользования Участком и вносится арендатором ежеквартально, не позднее 10 числа начала каждого квартала. Первый платеж вносится не позднее 30 календарных дней со дня вступления в силу Договора".
Обществом пункт 3.5 предложен в следующей редакции: "Арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня вступления в силу Договора за каждый день последующего пользования Участком и вносится арендатором ежеквартально, не позднее 10 числа начала каждого квартала. Первый платеж вносится не позднее 30 календарных дней со дня вступления в силу Договора".
Разногласия касаются определения даты, с которой у общества возникает обязанность уплаты арендной платы.
Земельный участок находится в фактическом владении и пользовании общества. Обязанность уплачивать арендные платежи у общества не может возникнуть ранее вступления договора аренды в силу, а в силу владения земельным участком такая обязанность у общества возникнет со дня вступления договора в силу независимо от подписания акта приема-передачи земельного участка.
Предложенная обществом редакция пункта 3.5 договора не противоречит закону, является корректной и не ущемляет права собственника земельного участка, поэтому пункт 3.5 договора подлежит принятию в редакции общества.
У сторон при рассмотрении разногласий к договору отсутствовали разногласия относительно пункта 3.1 договора, определяющего расчет арендной платы за земельный участок.
Указанным пунктом договора установлено, что арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка равной 137 255 950 руб. с применением процентной ставки в размере 1,5%.
Земельный участок с кадастровым номером 23:47:0116009:8 отнесен к категории земель особо охраняемых территорий и объектов и ограничен в обороте. В силу пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ арендная плата в отношении указанного земельного участка подлежит определению в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.
Между тем, приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 03.11.2015 N 1510 утверждена новая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:47:0116009:8 по состоянию на 01.01.2015, которая в настоящее время составляет 92 342 900 руб. (л.д. 95-96 том 2).
Указанная в пункте 3.1 договора кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:47:0116009:8 является неактуальной и не может применяться при исчислении арендной платы за пользование земельным участком.
В связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка общество просило уточнить редакцию пункта 3.1 договора, изложив его в следующей редакции: "Расчет арендной платы за Участок. Кадастровая стоимость Участка 92 342 900 руб. Процентная ставка 1,5%. 92 342 900 руб. x 1,5% = 1 385 143 руб.
50 коп. Один миллион триста восемьдесят пять тысяч сто сорок три рубля пятьдесят копеек".
Суд приходит к выводу о наличии оснований для корректировки редакции пункта 3.1 договора для приведения его в соответствие с действующим законодательством. Корректировка редакции пункта 3.1 договора не ущемляет права собственника, так как арендная плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, является регулируемой и должна определяться на момент заключения договора исходя из актуальной кадастровой стоимости.
При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении исковых требований ПАО "Новороссийское морское пароходство".
В связи с принятием управлением ряда положений протокола разногласий общества и направлением в адрес общества проекта договора в редакции от 29.03.2012 (с учетом проекта разногласий), у сторон остались неразрешенными разногласия по пунктам 2.1, 2.2, 3.5 договора в редакции от 29.03.2012.
Соответственно, обществом правомерно заявлено требование об урегулировании разногласий по условиям договора в указанной редакции договора аренды.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06 ноября 2015 года по делу N А32-11260/2015 отменить, принять новый судебный акт.
Урегулировать разногласия, возникшие между публичным акционерным обществом "Новороссийское морское пароходство" и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае при заключении договора аренды земельного участка площадью 65000 кв. м с кадастровым номером 23:47:0116009:8, расположенного по адресу: г. Новороссийск, урочище "Сухая щель".
Обязать Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае заключить с публичным акционерным обществом "Новороссийское морское пароходство" договор аренды N 77000001647 в редакции от 29.03.2012, изложив пункты 2.1, 2.2, 3.1, 3.5 договора в следующей редакции:
"2.1. Договор аренды заключен на 49 (сорок девять) лет, исчисляемых со дня вступления Договора в силу".
"2.2. Договор вступает в силу с даты его заключения и подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (его территориальных органах)".
"3.1. Расчет арендной платы за Участок.
Кадастровая стоимость Участка 92 342 900 руб.
Процентная ставка 1,5%.
92 342 900 руб. x 1,5% = 1 385 143 руб. 50 коп.
Один миллион триста восемьдесят пять тысяч сто сорок три рубля пятьдесят копеек".
"3.5. Арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня вступления в силу Договора за каждый день последующего пользования Участком и вносится арендатором ежеквартально, не позднее 10 числа начала каждого квартала. Первый платеж вносится не позднее 30 календарных дней со дня вступления в силу Договора".
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
О.Г.АВДОНИНА
Судьи
М.Н.МАЛЫХИНА
А.А.ПОПОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)