Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Налог на имущество организаций
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что является собственником здания, считает, что кадастровая стоимость здания определена неверно, что затрагивает его права и обязанности, так как он является плательщиком налога на имущество физических лиц, который рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Московский городской суд в составе
председательствующего судьи Михалевой Т.Д.,
при секретаре Х.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-387/2015 по заявлению Р. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2014 года,
установил:
Р. * года обратился в Московский городской суд с заявлением, просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - административного здания общей площадью * кв. м с кадастровым номером *, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 1 января 2014 года в размере его рыночной стоимости - * рублей на основании Отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества N * от * года, подготовленного ООО "*", на который получено Положительное экспертное заключение N * от * в *.
В обоснование требований Р. ссылается на то, что является собственником указанного здания. Считает, что кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2014 г. в размере * руб. * коп. определена неверно, что затрагивает его права и обязанности, поскольку он является плательщиком налога на имущество физических лиц, который рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В судебное заседание заявитель Р. не явился, о времени и месте рассмотрения заявления извещен надлежащим образом. Его представитель по доверенности Б. заявление поддержал в полном объеме, сославшись на правильность выводов, изложенных в отчете об оценке рыночной стоимости здания.
Представитель заинтересованных лиц Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы по доверенности Л., просил в удовлетворении требований об установлении кадастровой стоимости, соответствующей рыночной, отказать, поддержал письменные пояснения, указав, что выводы оценщика, содержащиеся в представленном заявителем отчете о величине рыночной стоимости объектов оценки, не могут быть признаны обоснованными, поскольку отчет составлен с нарушением федеральных стандартов оценки.
Представитель Департамента городского имущества по доверенности С. также поддержал письменные возражения, просил обратить внимание суда на два недостатка представленного заявителем отчета, которые повлияли на рыночную стоимость оцениваемого объекта недвижимости: так на стр. 49 отчета оценщик необоснованно применяет понижающие поправки на наличие парковки в размере 10,6%, приводящие к некорректно заниженному результату, а также рыночную стоимость определяет с учетом прав на земельный участок, в результате чего она увеличивается.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и представитель Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание не явились. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в адрес суда направлен отзыв на исковое заявление с просьбой отказать в удовлетворении заявленных требований.
С учетом надлежащего извещения заинтересованных лиц о времени и месте судебного заседания, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей указанных сторон.
Для разрешения возникших вопросов в судебном заседании суда в качестве свидетеля опрошена оценщик Ш., подготовившая отчет, подробно изложившая свои возражения относительно замечаний Департамента городского имущества города Москвы.
Выслушав объяснения представителя заявителя, представителей заинтересованных лиц, а также оценщика, исследовав письменные материалы дела, Московский городской суд приходит к выводу о том, что требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суд или комиссию.
Право на обращение в суд с указанными требованиями также подтверждено в Определении Конституционного Суда РФ от 03.07.2014 г. N 1555-О из которого следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки.
Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации Постановлением Правительства Москвы N 772-ПП от 29 ноября 2013 года "Об определении Перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год" определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год в соответствии с пунктом 1 статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности, в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Пунктом 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданские дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости отнесены к подсудности верховного суда республики и равных ему судов.
Следовательно, требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, вне зависимости от формы обращения лица в суд рассматриваются в рамках гражданского дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, с учетом особенностей, предусмотренных главой 23 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
По смыслу статьи 249 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в соответствии с правилами распределения бремени доказывания по делам, возникающим из публичных правоотношений, на заявителя возложена обязанность по доказыванию нарушений его прав и законных интересов.
Таким образом, распределяя бремя доказывания между сторонами, суд считает, что обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе, а заинтересованными лицами должно быть доказано неправильное определение рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Согласно статье 3 Закона "Об оценочной деятельности" для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
Судом установлено и следует из материалов дела, что Р. является собственником административного здания общей площадью * кв. м с кадастровым номером *, расположенного по адресу: *.
Постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 года N 688-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства в городе Москве" утверждены результаты государственной кадастровой оценки зданий города Москвы по состоянию на 1 января 2014 года, согласно которому кадастровая стоимость вышеуказанного здания по состоянию на 1 января 2014 года составила * руб. * коп.
Согласно положениям статей 24.15 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, в силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
В пункте 3 ст. 424 ГК РФ дано понятие рыночной цены - это цена, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
Согласно Закона "Об оценочной деятельности") для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
Согласно пункту 6 Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 255 (далее ФСО N 2), при определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Оспаривая указанную кадастровую стоимость, Р. представил Отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества N * от * года, подготовленный ООО "*", на который получено Положительное экспертное заключение N * от * "*".
Рыночная стоимость здания в соответствии с отчетом по состоянию на 1 января 2014 года составила * рублей.
Отчет об оценке подготовлен экспертом Ш., являющейся членом Некоммерческого партнерства СРО "Деловой Союз Оценщиков", имеющей диплом о профессиональной переподготовке и застраховавшей свою ответственность в ОСАО "Ингосстрах", ОАО "АльфаСтрахование".
Оценив в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, суд считает, что оценка спорного имущества проведена оценщиком с соблюдением норм действующего законодательства об оценочной деятельности, нарушений требований Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации, которые позволяли ли бы суду сделать вывод о недостоверности и неправильности результатов отчета, оценщиком не допущено.
Представленный отчет содержит 17 разделов, включающих всю необходимую информацию, которая использовалась оценщиком при определении рыночной стоимости здания, расположенного по адресу: г. Москва, что соответствует п. 8 Федеральных стандартов оценки "Требования к отчету оценке (ФСО N 3)", утвержденных Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254 (далее ФСО N 3), согласно которому вне зависимости от вида объекта оценки, в отчете об оценке должна содержаться следующая информация, включая а) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки; б) применяемые стандарты оценки; в) принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; г) сведения о заказчике оценки и об оценщике (оценщиках), подписавшем (подписавших) отчет об оценке (в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков), а также о юридическом лице, с которым оценщик (оценщики) заключил (заключили) трудовой договор; д) информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки; е) основные факты и выводы.
В разделе основных фактов и выводов должны содержаться: основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; общая информация, идентифицирующая объект оценки; результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке; итоговая величина стоимости объекта оценки; ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости; описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - также реквизиты юридического лица (в том числе полное и (в случае, если имеется) сокращенное наименование, дата государственной регистрации, основной государственный регистрационный номер) и балансовая стоимость данного объекта оценки (при наличии); анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке.
В отчете должно быть описано также обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки; описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам, а также при использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, с целью определения итоговой величины стоимости, либо признание в качестве итоговой величины стоимости результата одного из подходов.
Основным фактам и выводам посвящен раздел 1 Отчета об оценке, в котором подробно описаны основания для проведения оценки, приведена общая информация, идентифицирующая объект оценки, а также указана итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки.
Описанию задания на оценку, сведениям о заказчике и оценщике посвящены разделы 2-4 Отчета.
В разделе 5 описаны допущения и ограничивающие условия, использованные оценщиком при проведении оценки, разделе 6 применяемые стандарты оценочной деятельности и обоснование их применения, разделе 7 дано определение рыночной стоимости в соответствии со ст. 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности" и подробно раскрыто содержание, которое вкладывает законодатель в понятие "рыночная стоимость".
При проведении оценки оценщиком был проведен ряд работ, включая осмотр объекта оценки, сбор информации о качественных и количественных характеристиках, текущем использовании объекта оценки, получено интервью с представителями заказчика и т.д., что отражено в разделе 8 отчета.
Оценщиком при проведении оценки в разделе 9 составлено точное описание объекта оценки, приведены качественные и количественные характеристики оцениваемого нежилого здания, в частности его площадь, вид разрешенного использования, дана информация о текущем использовании объекта оценки, имеется подробное описание технического состояния здания, а также дан анализ местоположения объекта, указана величина физического износа, приведены другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.
Так подробное описание технического состояния здания приведено в таблице 9.1 (описание конструкций, состояние инженерных сетей и вывод по состоянию здания), в пункте 9.3.4 Отчета, на стр. 54 - 64 представлены фотографии объекта оценки, указан год постройки - 1969 г.
В этой связи доводы Департамента городского имущества г. Москвы об отсутствии подробного описания объекта оценки являются несостоятельными.
Анализу рынка объекта оценки посвящен раздел 10 отчета "Анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость", в котором подробно описана ситуация, сложившаяся на рынке недвижимости, в том числе, экономическая конъюнктура на 01.01.2014 г., влияние макроэкономических показателей на рынок коммерческой недвижимости, определен сегмент рынка, к которому относится оцениваемый объект, приведена классификация офисных зданий, а также приведен анализ рынка офисной недвижимости Москвы и основных ценообразующих факторов на рынке офисной недвижимости г. Москвы.
Процесс оценки, расчет стоимости доходным и сравнительным подходом подробно описан в разделах 12 - 14 отчета.
Основываясь на пункт 20 Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256 (далее ФСО N 1), оценщиком в рамках проведенной оценки дана полная информация о возможных подходах оценки и методах оценки и в рамках данной оценки применено два подхода - сравнительный и доходный, приведено обоснование применения методов оценки, а также изложено обоснование отказа от затратного подхода.
Объекты, отобранные в качестве аналогов в рамках сравнительного подхода, являются сопоставимыми по качественным и количественным характеристикам, предложены к продаже до даты оценки, являлись актуальными на дату оценки.
Утверждения представителей Правительства Москвы и Департамента городского имущества о том, что в отчете не указана дата и сроки проведения оценки являются необоснованными, противоречат содержанию отчета, в таблице 1.3 которого на стр. 7 указаны сроки обследования объекта, дата подписания договора и дата составления отчета.
Суд не может согласиться с возражениями Департамента городского имущества г. Москвы относительно нарушений, допущенных оценщиком при составлении отчета в части применения понижающей корректировки на отсутствие парковки, поскольку как следует из представленного отчета, а также пояснений заявителя, расположенные рядом с оцениваемым зданием парковки, не имеют никакого отношения к оцениваемому объекту, и являются парковками для общего пользования.
Что касается определения рыночной стоимости объекта оценки и включения в эту величину и стоимости прав на земельный участок, то по указанным основаниям суд не может признать представленный заявителем отчет недостоверным. Как пояснила в судебном заседании оценщик Ш., и с этим согласился представитель Департамента городского имущества г. Москвы, при включении в стоимость единого объекта оценки - стоимости здания и земельного участка не приведет к уменьшению рыночной стоимости объекта оценки и соответственно не приведет и к уменьшению его кадастровой стоимости.
Доказательств того, что другие нарушения Федеральных стандартов оценки, на которые в своих пояснениях ссылается Департамент городского имущества города Москвы, являются существенными и могли каким-либо образом повлиять на итоговую рыночную стоимость объекта оценки, суду заинтересованными лицами не представлено.
Таким образом, с учетом изложенного выше, суд приходит к выводу о том, что представленный заявителем отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, проведен соответствующий анализ рынка и подбор объектов-аналогов. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. При этом в отчете приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости. Определяя рыночную стоимость объекта недвижимости, оценщик правомерно использовал сравнительный и доходный подход, при этом отказ от затратного подхода в отчете обоснован и сомнений не вызывает, также приведено обоснование методов оценки в рамках указанных подходов. Вполне понятна последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведенные расчеты, что позволяет пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов объекту оценки, определяемому виду стоимости (рыночной) и предполагаемому использованию результатов оценки. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
Соответствие представленного заявителем отчета об оценке требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности подтверждено положительным экспертным заключением N 803 от 29.04.2015 г. в Некоммерческом партнерстве Саморегулируемая организация оценщиков "Деловой союз оценщиков".
Указанное экспертное заключение является документом, подтверждающим возможность использования отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости в качестве надлежащего доказательства по делу, в связи с чем, оснований для вывода о недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка у суда не имеется.
Таким образом, исходя из правил распределения бремени доказывания, вытекающих из содержания статьи 249 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что заявителем возложенная на него обязанность по определению рыночной стоимости земельного участка выполнена, а заинтересованными лицами не доказано, что выявленные ими недостатки отчета являются существенными и могли повлиять на результаты итоговой величины оцениваемого объекта недвижимости, а также принимая во внимание, что данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, которые действительно могли бы поставить под сомнение достоверность отчета N * ООО "*" от * года, отсутствуют, ходатайство о назначении судебной экспертизы не заявлялось, суд приходит к выводу, что итоговая величина рыночной стоимости здания общей площадью * кв. м с кадастровым номером *, расположенного по адресу: * по состоянию на 1 января 2014 года в размере * рублей подлежит признанию достоверной для установления кадастровой стоимости.
руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Заявление Р. об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2014 года удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания общей площадью * кв. м с кадастровым номером *, расположенного по адресу: * равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2014 года в размере * руб.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через суд, принявший решение.
Судья
Московского городского суда
Т.Д.МИХАЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 14.09.2015 ПО ДЕЛУ N 3-387/2015
Требование: Об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости.Разделы:
Налог на имущество организаций
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что является собственником здания, считает, что кадастровая стоимость здания определена неверно, что затрагивает его права и обязанности, так как он является плательщиком налога на имущество физических лиц, который рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 14 сентября 2015 г. по делу N 3-387/2015
Московский городской суд в составе
председательствующего судьи Михалевой Т.Д.,
при секретаре Х.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-387/2015 по заявлению Р. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2014 года,
установил:
Р. * года обратился в Московский городской суд с заявлением, просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - административного здания общей площадью * кв. м с кадастровым номером *, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 1 января 2014 года в размере его рыночной стоимости - * рублей на основании Отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества N * от * года, подготовленного ООО "*", на который получено Положительное экспертное заключение N * от * в *.
В обоснование требований Р. ссылается на то, что является собственником указанного здания. Считает, что кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2014 г. в размере * руб. * коп. определена неверно, что затрагивает его права и обязанности, поскольку он является плательщиком налога на имущество физических лиц, который рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В судебное заседание заявитель Р. не явился, о времени и месте рассмотрения заявления извещен надлежащим образом. Его представитель по доверенности Б. заявление поддержал в полном объеме, сославшись на правильность выводов, изложенных в отчете об оценке рыночной стоимости здания.
Представитель заинтересованных лиц Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы по доверенности Л., просил в удовлетворении требований об установлении кадастровой стоимости, соответствующей рыночной, отказать, поддержал письменные пояснения, указав, что выводы оценщика, содержащиеся в представленном заявителем отчете о величине рыночной стоимости объектов оценки, не могут быть признаны обоснованными, поскольку отчет составлен с нарушением федеральных стандартов оценки.
Представитель Департамента городского имущества по доверенности С. также поддержал письменные возражения, просил обратить внимание суда на два недостатка представленного заявителем отчета, которые повлияли на рыночную стоимость оцениваемого объекта недвижимости: так на стр. 49 отчета оценщик необоснованно применяет понижающие поправки на наличие парковки в размере 10,6%, приводящие к некорректно заниженному результату, а также рыночную стоимость определяет с учетом прав на земельный участок, в результате чего она увеличивается.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и представитель Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание не явились. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в адрес суда направлен отзыв на исковое заявление с просьбой отказать в удовлетворении заявленных требований.
С учетом надлежащего извещения заинтересованных лиц о времени и месте судебного заседания, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей указанных сторон.
Для разрешения возникших вопросов в судебном заседании суда в качестве свидетеля опрошена оценщик Ш., подготовившая отчет, подробно изложившая свои возражения относительно замечаний Департамента городского имущества города Москвы.
Выслушав объяснения представителя заявителя, представителей заинтересованных лиц, а также оценщика, исследовав письменные материалы дела, Московский городской суд приходит к выводу о том, что требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суд или комиссию.
Право на обращение в суд с указанными требованиями также подтверждено в Определении Конституционного Суда РФ от 03.07.2014 г. N 1555-О из которого следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки.
Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации Постановлением Правительства Москвы N 772-ПП от 29 ноября 2013 года "Об определении Перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год" определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год в соответствии с пунктом 1 статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности, в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Пунктом 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданские дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости отнесены к подсудности верховного суда республики и равных ему судов.
Следовательно, требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, вне зависимости от формы обращения лица в суд рассматриваются в рамках гражданского дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, с учетом особенностей, предусмотренных главой 23 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
По смыслу статьи 249 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в соответствии с правилами распределения бремени доказывания по делам, возникающим из публичных правоотношений, на заявителя возложена обязанность по доказыванию нарушений его прав и законных интересов.
Таким образом, распределяя бремя доказывания между сторонами, суд считает, что обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе, а заинтересованными лицами должно быть доказано неправильное определение рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Согласно статье 3 Закона "Об оценочной деятельности" для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
Судом установлено и следует из материалов дела, что Р. является собственником административного здания общей площадью * кв. м с кадастровым номером *, расположенного по адресу: *.
Постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 года N 688-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства в городе Москве" утверждены результаты государственной кадастровой оценки зданий города Москвы по состоянию на 1 января 2014 года, согласно которому кадастровая стоимость вышеуказанного здания по состоянию на 1 января 2014 года составила * руб. * коп.
Согласно положениям статей 24.15 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, в силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
В пункте 3 ст. 424 ГК РФ дано понятие рыночной цены - это цена, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
Согласно Закона "Об оценочной деятельности") для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
Согласно пункту 6 Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 255 (далее ФСО N 2), при определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Оспаривая указанную кадастровую стоимость, Р. представил Отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества N * от * года, подготовленный ООО "*", на который получено Положительное экспертное заключение N * от * "*".
Рыночная стоимость здания в соответствии с отчетом по состоянию на 1 января 2014 года составила * рублей.
Отчет об оценке подготовлен экспертом Ш., являющейся членом Некоммерческого партнерства СРО "Деловой Союз Оценщиков", имеющей диплом о профессиональной переподготовке и застраховавшей свою ответственность в ОСАО "Ингосстрах", ОАО "АльфаСтрахование".
Оценив в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, суд считает, что оценка спорного имущества проведена оценщиком с соблюдением норм действующего законодательства об оценочной деятельности, нарушений требований Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации, которые позволяли ли бы суду сделать вывод о недостоверности и неправильности результатов отчета, оценщиком не допущено.
Представленный отчет содержит 17 разделов, включающих всю необходимую информацию, которая использовалась оценщиком при определении рыночной стоимости здания, расположенного по адресу: г. Москва, что соответствует п. 8 Федеральных стандартов оценки "Требования к отчету оценке (ФСО N 3)", утвержденных Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254 (далее ФСО N 3), согласно которому вне зависимости от вида объекта оценки, в отчете об оценке должна содержаться следующая информация, включая а) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки; б) применяемые стандарты оценки; в) принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; г) сведения о заказчике оценки и об оценщике (оценщиках), подписавшем (подписавших) отчет об оценке (в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков), а также о юридическом лице, с которым оценщик (оценщики) заключил (заключили) трудовой договор; д) информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки; е) основные факты и выводы.
В разделе основных фактов и выводов должны содержаться: основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; общая информация, идентифицирующая объект оценки; результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке; итоговая величина стоимости объекта оценки; ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости; описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - также реквизиты юридического лица (в том числе полное и (в случае, если имеется) сокращенное наименование, дата государственной регистрации, основной государственный регистрационный номер) и балансовая стоимость данного объекта оценки (при наличии); анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке.
В отчете должно быть описано также обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки; описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам, а также при использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, с целью определения итоговой величины стоимости, либо признание в качестве итоговой величины стоимости результата одного из подходов.
Основным фактам и выводам посвящен раздел 1 Отчета об оценке, в котором подробно описаны основания для проведения оценки, приведена общая информация, идентифицирующая объект оценки, а также указана итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки.
Описанию задания на оценку, сведениям о заказчике и оценщике посвящены разделы 2-4 Отчета.
В разделе 5 описаны допущения и ограничивающие условия, использованные оценщиком при проведении оценки, разделе 6 применяемые стандарты оценочной деятельности и обоснование их применения, разделе 7 дано определение рыночной стоимости в соответствии со ст. 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности" и подробно раскрыто содержание, которое вкладывает законодатель в понятие "рыночная стоимость".
При проведении оценки оценщиком был проведен ряд работ, включая осмотр объекта оценки, сбор информации о качественных и количественных характеристиках, текущем использовании объекта оценки, получено интервью с представителями заказчика и т.д., что отражено в разделе 8 отчета.
Оценщиком при проведении оценки в разделе 9 составлено точное описание объекта оценки, приведены качественные и количественные характеристики оцениваемого нежилого здания, в частности его площадь, вид разрешенного использования, дана информация о текущем использовании объекта оценки, имеется подробное описание технического состояния здания, а также дан анализ местоположения объекта, указана величина физического износа, приведены другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.
Так подробное описание технического состояния здания приведено в таблице 9.1 (описание конструкций, состояние инженерных сетей и вывод по состоянию здания), в пункте 9.3.4 Отчета, на стр. 54 - 64 представлены фотографии объекта оценки, указан год постройки - 1969 г.
В этой связи доводы Департамента городского имущества г. Москвы об отсутствии подробного описания объекта оценки являются несостоятельными.
Анализу рынка объекта оценки посвящен раздел 10 отчета "Анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость", в котором подробно описана ситуация, сложившаяся на рынке недвижимости, в том числе, экономическая конъюнктура на 01.01.2014 г., влияние макроэкономических показателей на рынок коммерческой недвижимости, определен сегмент рынка, к которому относится оцениваемый объект, приведена классификация офисных зданий, а также приведен анализ рынка офисной недвижимости Москвы и основных ценообразующих факторов на рынке офисной недвижимости г. Москвы.
Процесс оценки, расчет стоимости доходным и сравнительным подходом подробно описан в разделах 12 - 14 отчета.
Основываясь на пункт 20 Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256 (далее ФСО N 1), оценщиком в рамках проведенной оценки дана полная информация о возможных подходах оценки и методах оценки и в рамках данной оценки применено два подхода - сравнительный и доходный, приведено обоснование применения методов оценки, а также изложено обоснование отказа от затратного подхода.
Объекты, отобранные в качестве аналогов в рамках сравнительного подхода, являются сопоставимыми по качественным и количественным характеристикам, предложены к продаже до даты оценки, являлись актуальными на дату оценки.
Утверждения представителей Правительства Москвы и Департамента городского имущества о том, что в отчете не указана дата и сроки проведения оценки являются необоснованными, противоречат содержанию отчета, в таблице 1.3 которого на стр. 7 указаны сроки обследования объекта, дата подписания договора и дата составления отчета.
Суд не может согласиться с возражениями Департамента городского имущества г. Москвы относительно нарушений, допущенных оценщиком при составлении отчета в части применения понижающей корректировки на отсутствие парковки, поскольку как следует из представленного отчета, а также пояснений заявителя, расположенные рядом с оцениваемым зданием парковки, не имеют никакого отношения к оцениваемому объекту, и являются парковками для общего пользования.
Что касается определения рыночной стоимости объекта оценки и включения в эту величину и стоимости прав на земельный участок, то по указанным основаниям суд не может признать представленный заявителем отчет недостоверным. Как пояснила в судебном заседании оценщик Ш., и с этим согласился представитель Департамента городского имущества г. Москвы, при включении в стоимость единого объекта оценки - стоимости здания и земельного участка не приведет к уменьшению рыночной стоимости объекта оценки и соответственно не приведет и к уменьшению его кадастровой стоимости.
Доказательств того, что другие нарушения Федеральных стандартов оценки, на которые в своих пояснениях ссылается Департамент городского имущества города Москвы, являются существенными и могли каким-либо образом повлиять на итоговую рыночную стоимость объекта оценки, суду заинтересованными лицами не представлено.
Таким образом, с учетом изложенного выше, суд приходит к выводу о том, что представленный заявителем отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, проведен соответствующий анализ рынка и подбор объектов-аналогов. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. При этом в отчете приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости. Определяя рыночную стоимость объекта недвижимости, оценщик правомерно использовал сравнительный и доходный подход, при этом отказ от затратного подхода в отчете обоснован и сомнений не вызывает, также приведено обоснование методов оценки в рамках указанных подходов. Вполне понятна последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведенные расчеты, что позволяет пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов объекту оценки, определяемому виду стоимости (рыночной) и предполагаемому использованию результатов оценки. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
Соответствие представленного заявителем отчета об оценке требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности подтверждено положительным экспертным заключением N 803 от 29.04.2015 г. в Некоммерческом партнерстве Саморегулируемая организация оценщиков "Деловой союз оценщиков".
Указанное экспертное заключение является документом, подтверждающим возможность использования отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости в качестве надлежащего доказательства по делу, в связи с чем, оснований для вывода о недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка у суда не имеется.
Таким образом, исходя из правил распределения бремени доказывания, вытекающих из содержания статьи 249 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что заявителем возложенная на него обязанность по определению рыночной стоимости земельного участка выполнена, а заинтересованными лицами не доказано, что выявленные ими недостатки отчета являются существенными и могли повлиять на результаты итоговой величины оцениваемого объекта недвижимости, а также принимая во внимание, что данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, которые действительно могли бы поставить под сомнение достоверность отчета N * ООО "*" от * года, отсутствуют, ходатайство о назначении судебной экспертизы не заявлялось, суд приходит к выводу, что итоговая величина рыночной стоимости здания общей площадью * кв. м с кадастровым номером *, расположенного по адресу: * по состоянию на 1 января 2014 года в размере * рублей подлежит признанию достоверной для установления кадастровой стоимости.
руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Заявление Р. об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2014 года удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания общей площадью * кв. м с кадастровым номером *, расположенного по адресу: * равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2014 года в размере * руб.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через суд, принявший решение.
Судья
Московского городского суда
Т.Д.МИХАЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)