Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Упрощенная система налогообложения (УСН); Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указывал на невозможность применения положений спорного отчета, так как в нем рекомендуемая итоговая величина стоимости годовой арендной платы определена до момента истечения срока предыдущего договора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 июня 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Кухаря В.Ф., судей Айбатулина К.К. и Трифоновой Л.А., при участии истца - индивидуального предпринимателя Прозорова Виктора Анатольевича (ИНН 263511998797, ОГРНИП 308263519200055), от ответчиков: федерального государственного унитарного предприятия "Реконструкция" (ИНН 2302001244, ОГРН 1032300668245) - Швец Е.И. (доверенность от 26.07.2016), общества с ограниченной ответственностью "Межрегиональное универсальное предприятие по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-Сервис" (ИНН 2635133504, ОГРН 1102635005440) - Малько Т.В. (доверенность от 09.01.2017), в отсутствие третьего лица - Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае, извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Межрегиональное универсальное предприятие по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-Сервис" и федерального государственного унитарного предприятия "Реконструкция" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 25.10.2016 (судья Безлепко В.В.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2017 (судьи Сулейманов З.М., Луговая Ю.Б., Казакова Г.В.) по делу N А63-2270/2016, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Прозоров В.А. (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд с иском к ФГУП "Реконструкция" (далее - предприятие), ООО "Межрегиональное универсальное предприятие по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-Сервис" (далее - общество) о признании недостоверным отчета об определении стоимости годовой арендной платы за пользование нежилыми помещениями N 36, 38, 39, 40, 41, 132, литера А, общей площадью 144,4 кв. м, расположенными по адресу: г. Ставрополь, проспект К. Маркса, д. 68, а также обязании предприятия в 14-дневный срок с момента вступления решения в законную силу заключить договор аренды названных помещений на условиях проекта договора аренды, изложив пункт 6.1 в следующей редакции: "6.1. Сумма арендной платы составляет 123 943 рубля 33 копейки в месяц, НДС не облагается в связи с применением упрощенной системы налогообложения" (уточненные требования).
Определением от 09.03.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае.
Решением от 25.10.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 21.02.2017, иск удовлетворен частично: отчет от 18.01.2016 N 000003Ю/2016 об определении стоимости годовой арендной платы за пользование нежилыми помещениями N 36, 38, 39, 40, 41, 132, литера А, общей площадью 144,4 кв. м, расположенных по адресу: г. Ставрополь, проспект К. Маркса, д. 68, признан недостоверным; на предприятие возложена обязанность в 14-дневный срок с момента вступления решения в законную силу заключить с предпринимателем договор аренды названных нежилых помещений на условиях проекта договора аренды, изложив пункт 6.1 в следующей редакции: "6.1. Сумма арендной платы составляет 123 943 рубля 33 копейки в месяц, НДС не облагается в связи с применением упрощенной системы налогообложения". В иске к обществу отказано. Суды пришли к выводу о том, что отчет об оценке, выполненный обществом по заказу предприятия, недостоверен. Данный вывод сделан на основании заключения судебной экспертизы, определившей достоверную величину арендной платы 10 300 рублей за 1 кв. м в год. В иске к обществу отказано, поскольку оно определяло размер арендной платы на дату, согласованную с заказчиком, - 13.01.2016.
В кассационных жалобах общество и предприятие просят отменить судебные акты. В жалобе общество указывает, что судебные акты противоречивы, поскольку при отказе в иске к обществу его отчет об оценке признан недостоверным. Принятое судом заключение судебной экспертизы в части определения рыночной стоимости арендной платы, подготовленное экспертом ООО "Северо-Кавказский экспертно-консультативный центр" Суворовой М.А., выполнено с нарушениями законодательства об оценочной деятельности, нормативных документов и методических рекомендаций, федеральных стандартов в области оценки. В нем отсутствует анализ политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе, анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены. Эксперт неправомерно в нарушение пункта 24 ФСО N 7 применил затратный подход, не выполнив при этом большую часть этапов затратного подхода (подпункт "г" пункта 24). Восстановительная стоимость определена экспертом необоснованно. Выводы об износе здания противоречивы и не обоснованы. Не указаны источники информации и дата ее подготовки об объектах-аналогах, используемых при применении доходного подхода. В рамках сравнительного подхода оценщик не применяет корректировок в отношении объектов-аналогов, в том числе корректировку на торг, описание таких объектов отсутствует. Результаты затратного, сравнительного и доходного подходов согласованы с нарушением методологии расчета, что ведет к искажению итоговой стоимости объекта оценки. Противоречивы выводы эксперта о применении ставки капитализации при расчете стоимости объекта доходным подходом и расчете стоимости ежегодного платежа за аренду. В отчете отсутствуют ссылки на источники информации. Вывод суда о том, что уточненные возражения общества эксперту не передавались, не обоснованы. Выводы суда о том, что отчет недостоверен, поскольку составлен на дату, предшествующую сроку истечения действия предыдущего договора аренды, неправомерны, так как противоречат пункту 26 ФСО N 1. В заключении эксперта Суворовой М.А. также указано, что отчет общества, хоть и составлен с нарушением, однако эти нарушения не влияют на величину стоимости арендной платы. В то же время выводы Суворовой М.А. о размере стоимости арендной платы противоречат отчету общества. Суд не оценил возражения общества на судебную экспертизу, не принял во внимание выводы независимой экспертизы, подготовленной некоммерческим партнерством "Деловой союз судебных экспертов".
По мнению предприятия, договор аренды от 07.02.2016 на новой срок подписан предпринимателем без соответствующей отметки об оформлении протокола разногласий, что означает заключение этого договора на указанных в нем условиях. Без такой оговорки приложенный к договору протокол разногласий не имеет юридической силы. Отклоняя в качестве доказательства цены договора аренды спорный отчет об оценке, суды указали, что он составлен на дату, предшествующую сроку истечения прежнего договора, поэтому не отражает реальную рыночную стоимость аренды. Однако согласно законодательству итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, определенная отчетом, является рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки прошло не более шести месяцев. Таким образом, спорный отчет является надлежащим доказательством. В то же время заключение судебной экспертизы, принятое судом, проведено с многочисленными нарушениями законодательства об оценочной деятельности, при этом суд не дали ему должной оценки.
В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить судебные акты без изменения.
Изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что оспариваемые судебные акта подлежат изменению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, предприятие (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор от 11.02.2010 N 5/10 аренды нежилых помещений общей площадью 144,4 кв. м, литера А, N 36, 38, 39, 40, 41, 132 (торговое, складское), расположенных по адресу: г. Ставрополь, проспект К. Маркса, 68. Договор аренды заключен на срок по 05.02.2016 (с учетом дополнительного соглашения от 07.02.2015).
Нежилые помещения принадлежат предприятию на праве хозяйственного ведения (свидетельство о государственной регистрации права 26-АЗ 672538; т. 2, л.д. 46).
Предприниматель обратился к предприятию с заявлением о заключении договора аренды указанных помещений на новый срок в силу части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ).
Предприятие письмом от 04.02.2016 направило предпринимателю проект договора аренды недвижимого имущества на новый срок - 3 года. Пунктом 6.1 проекта договора предусмотрено, что сумма арендной платы составляет 176 053 рубля в месяц, НДС не облагается в связи с применением упрощенной системы налогообложения.
Указанный размер арендной платы определен предприятием на основании отчета общества об определении стоимости годовой арендной платы от 18.01.2016 N 000003Ю/2016 по состоянию на 13.01.2016.
Рассмотрев проект договора аренды, предприниматель сопроводительным письмом от 17.02.2016 направил в адрес ответчика 3 экземпляра договора аренды, протокол разногласий и справку ООО "Ставропольская фондовая корпорация" о средней ставке арендной платы за помещения торгово-складского назначения в центральной части г. Ставрополя, предложив изменить условия пункта 6.1 договора, снизив ежемесячную арендную плату с 176 053 рублей до 104 690 рублей. В качестве основания для внесения изменений в условия проекта договора об арендной плате предприниматель указал на невозможность применения положений названного отчета общества об определении стоимости арендной платы, поскольку в нем рекомендуемая итоговая величина стоимости годовой арендной платы определена по состоянию на 13.01.2016, тогда как срок действия предыдущего договора аренды истек 05.02.2016 и именно на эту дату (на момент истечения срока предыдущего договора аренды) следовало определять стоимость арендной платы.
Письмом от 19.02.2016 N 48 предприятие отклонило представленный предпринимателем протокол разногласий, отметив, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренными Законом N 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В отчете оценщика указывается дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки, которая может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев (пункт 26 ФСО N 1).
Учитывая отказ предприятия от подписания протокола разногласий и полагая, что отчет общества от 18.01.2016 N 000003Ю/2016 недостоверен в части определения стоимости годовой арендной платы на 05.02.2016, предприниматель обратился в суд с иском.
Суд рассмотрел данный спор в качестве преддоговорного исходя из следующего.
В силу пункта 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 (предусматривающих заключение на торгах договора аренды государственного недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения государственным унитарным предприятиям) данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
В пункте 4.3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено следующее. Если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 ГК РФ). Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды.
Положениями статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом, который вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" указано, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица). Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.
Общество в жалобе не возражает против выводов суда о том, что истец в рассматриваемом споре может оспаривать достоверность величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска и что указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом, который вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Предприятие указанный в проекте договора аренды размер арендной платы определило на основании отчета общества об определении стоимости годовой арендной платы от 18.01.2016 N 000003Ю/2016 по состоянию на 13.01.2016.
Учитывая, что у сторон возникли разногласия по размеру арендной платы, суд первой инстанции удовлетворил ходатайство истца и назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО "Северо-Кавказский экспертно-консультативный центр" Суворовой М.А.
На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 1) соответствует ли отчет общества об определении стоимости годовой арендной платы от 18.01.2016 N 00000310/2016 по состоянию 13.01.2016 требованиям ФСО 1-3 и Закона об оценочной деятельности; 2) в случае наличия нарушений, влияют ли они на величину стоимости арендной платы; 3) какова величина рыночной стоимости годовой (ежемесячной) арендной платы за пользование нежилыми помещениями в литере А N 36, 38, 39, 40, 41, 132 (торговое, складское) общей площадью 144,4 кв. м, расположенными по адресу: г. Ставрополь, проспект К. Маркса, 68, по состоянию на 05.02.2016.
По результатам судебной экспертизы представлено заключение N 11/2016, согласно которому отчет общества об определении стоимости годовой арендной платы от 18.01.2016 N 00000310/2016 по состоянию на 13.01.2016 имеет несоответствия требованиям ФСО 1-3 и Закону об оценочной деятельности, однако эти несоответствия касаются только отсутствия обоснования выбора подходов и методов в применяемых подходах оценщиком. Таким образом, имеющиеся нарушения не влияют на величину стоимости арендной платы.
В то же время согласно заключению эксперта N 11/2016 величина рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование нежилыми помещениями по состоянию на 05.02.2016 составляет 10 300 руб. /кв. м/год. Соответственно, ежемесячный платеж арендной платы за спорные помещения составляет: 10 300 руб. /кв. м/год x 144,4 кв. м/12 мес. = 123 943 рубля 33 копейки.
Заключение эксперта N 11/2016 принято судами в качестве достоверного подтверждения рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование спорными помещениями. На предприятие возложена обязанность заключить с предпринимателем договор аренды с условием об арендной плате в размера 123 943 рублей 33 копеек в месяц.
В отношении отчета общества от 18.01.2016 N 000003Ю/2016 суд пришел к выводу о его недостоверности в силу того, что он составлен на дату, которая предшествует сроку истечения действия предыдущего договора аренды, поэтому не отражает реальной рыночной стоимости аренды спорных помещений.
В то же время в иске к обществу отказано, поскольку отчет от 18.01.2016 N 000003Ю/2016 составлен им по состоянию на 13.01.2016 на основании контракта от 13.01.2016 N 3, заключенного с предприятием, то есть на дату, определенную заказчиком.
Общество обжаловало судебные акты, ссылаясь на противоречивость выводов суда о недостоверности отчета общества об оценке от 18.01.2016 N 000003Ю/2016 и одновременно об отказе в иске к обществу.
Несмотря на то, что оспариваемыми судебными актами в иске к обществу отказано, суд сделал выводы о недостоверности отчета общества, подготовленного этим ответчиком в рамках своей профессиональной деятельности и являвшегося основанием для предложения оспариваемой по рассматриваемому иску цены договора аренды вторым ответчиком - предприятием. Данные выводы могут повлечь предъявление предприятием требования к обществу о возмещении убытков, причиненных составлением недостоверного отчета об оценке. При таких обстоятельствах следует признать, что у общества как ответчика имеется интерес в оспаривании выводов суда о недостоверности подготовленного им отчета.
Единственным основанием для признания спорного отчета недостоверным явилось то, что он составлен не на дату истечения срока предыдущего договора аренды (05.02.2016), а на согласованную с заказчиком дату (13.01.2016). По существу содержания отчета суд не сделал никаких выводов о необъективности оценки, допущенных оценщиком нарушениях законодательства при его составлении. Напротив, в заключении судебной экспертизы, принятом судом, указано, что указанный отчет, хотя и имеет несоответствия требованиям ФСО 1-3 и Закона об оценочной деятельности, однако эти несоответствия касаются только отсутствия обоснования выбора подходов и методов в применяемых подходах оценщиком и не влияют на величину стоимости арендной платы.
Таким образом, суд по существу сделал вывод о непригодности отчета общества для целей определения размера арендной платы по пункту 1 части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ в связи с тем, что отчет по решению заказчика (предприятия) составлен на ненадлежащую дату, но не выводы о неправильности, несоответствии содержания отчета и выводов оценщика действующему законодательству об оценке, поэтому основания для выводов о недостоверности отчета у суда отсутствовали.
Доводы общества о допущенных экспертом ошибках и нарушениях при проведении судебной экспертизы не принимаются, так как оценивались судом первой инстанции и не имеют отношения к вопросу о достоверности или недостоверности отчета общества.
Ссылки предприятия на то, что договор аренды от 07.02.2016 на новой срок подписан предпринимателем без соответствующей оговорки, поэтому заключен на указанных в нем условиях, отклоняются, поскольку вместе с подписанным договором ответчику был направлен протокол разногласий относительно цены аренды.
Доводы предприятия о том, что спорный отчет является надлежащим доказательством, в то же время как судебная экспертиза проведена с нарушениями законодательства об оценочной деятельности, также следует отклонить, поскольку предприятие правом на проведение дополнительной или повторной экспертизы не воспользовалось.
При таких обстоятельствах обжалованные судебные акты следует изменить, исключив из них вывод о признании спорного отчета общества недостоверным.
Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 25.10.2016 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2017 по делу N А63-2270/2016 изменить, исключив из резолютивной части решения от 25.10.2016 вывод о признании недостоверным отчета от 18.01.2016 N 000003Ю/2016 об определении стоимости годовой арендной платы за пользование нежилыми помещениями N 36, 38, 39, 40, 41, 132, литера А, общей площадью 144,4 кв. м, расположенных по адресу: г. Ставрополь, проспект К. Маркса, д. 68, в остальной части судебные акты оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 26.06.2017 N Ф08-3042/2017 ПО ДЕЛУ N А63-2270/2016
Требование: О признании недостоверным отчета об определении стоимости годовой арендной платы за пользование нежилыми помещениями, обязании заключить договор аренды помещений.Разделы:
Упрощенная система налогообложения (УСН); Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указывал на невозможность применения положений спорного отчета, так как в нем рекомендуемая итоговая величина стоимости годовой арендной платы определена до момента истечения срока предыдущего договора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 июня 2017 г. по делу N А63-2270/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 июня 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Кухаря В.Ф., судей Айбатулина К.К. и Трифоновой Л.А., при участии истца - индивидуального предпринимателя Прозорова Виктора Анатольевича (ИНН 263511998797, ОГРНИП 308263519200055), от ответчиков: федерального государственного унитарного предприятия "Реконструкция" (ИНН 2302001244, ОГРН 1032300668245) - Швец Е.И. (доверенность от 26.07.2016), общества с ограниченной ответственностью "Межрегиональное универсальное предприятие по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-Сервис" (ИНН 2635133504, ОГРН 1102635005440) - Малько Т.В. (доверенность от 09.01.2017), в отсутствие третьего лица - Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае, извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Межрегиональное универсальное предприятие по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-Сервис" и федерального государственного унитарного предприятия "Реконструкция" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 25.10.2016 (судья Безлепко В.В.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2017 (судьи Сулейманов З.М., Луговая Ю.Б., Казакова Г.В.) по делу N А63-2270/2016, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Прозоров В.А. (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд с иском к ФГУП "Реконструкция" (далее - предприятие), ООО "Межрегиональное универсальное предприятие по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-Сервис" (далее - общество) о признании недостоверным отчета об определении стоимости годовой арендной платы за пользование нежилыми помещениями N 36, 38, 39, 40, 41, 132, литера А, общей площадью 144,4 кв. м, расположенными по адресу: г. Ставрополь, проспект К. Маркса, д. 68, а также обязании предприятия в 14-дневный срок с момента вступления решения в законную силу заключить договор аренды названных помещений на условиях проекта договора аренды, изложив пункт 6.1 в следующей редакции: "6.1. Сумма арендной платы составляет 123 943 рубля 33 копейки в месяц, НДС не облагается в связи с применением упрощенной системы налогообложения" (уточненные требования).
Определением от 09.03.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае.
Решением от 25.10.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 21.02.2017, иск удовлетворен частично: отчет от 18.01.2016 N 000003Ю/2016 об определении стоимости годовой арендной платы за пользование нежилыми помещениями N 36, 38, 39, 40, 41, 132, литера А, общей площадью 144,4 кв. м, расположенных по адресу: г. Ставрополь, проспект К. Маркса, д. 68, признан недостоверным; на предприятие возложена обязанность в 14-дневный срок с момента вступления решения в законную силу заключить с предпринимателем договор аренды названных нежилых помещений на условиях проекта договора аренды, изложив пункт 6.1 в следующей редакции: "6.1. Сумма арендной платы составляет 123 943 рубля 33 копейки в месяц, НДС не облагается в связи с применением упрощенной системы налогообложения". В иске к обществу отказано. Суды пришли к выводу о том, что отчет об оценке, выполненный обществом по заказу предприятия, недостоверен. Данный вывод сделан на основании заключения судебной экспертизы, определившей достоверную величину арендной платы 10 300 рублей за 1 кв. м в год. В иске к обществу отказано, поскольку оно определяло размер арендной платы на дату, согласованную с заказчиком, - 13.01.2016.
В кассационных жалобах общество и предприятие просят отменить судебные акты. В жалобе общество указывает, что судебные акты противоречивы, поскольку при отказе в иске к обществу его отчет об оценке признан недостоверным. Принятое судом заключение судебной экспертизы в части определения рыночной стоимости арендной платы, подготовленное экспертом ООО "Северо-Кавказский экспертно-консультативный центр" Суворовой М.А., выполнено с нарушениями законодательства об оценочной деятельности, нормативных документов и методических рекомендаций, федеральных стандартов в области оценки. В нем отсутствует анализ политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе, анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены. Эксперт неправомерно в нарушение пункта 24 ФСО N 7 применил затратный подход, не выполнив при этом большую часть этапов затратного подхода (подпункт "г" пункта 24). Восстановительная стоимость определена экспертом необоснованно. Выводы об износе здания противоречивы и не обоснованы. Не указаны источники информации и дата ее подготовки об объектах-аналогах, используемых при применении доходного подхода. В рамках сравнительного подхода оценщик не применяет корректировок в отношении объектов-аналогов, в том числе корректировку на торг, описание таких объектов отсутствует. Результаты затратного, сравнительного и доходного подходов согласованы с нарушением методологии расчета, что ведет к искажению итоговой стоимости объекта оценки. Противоречивы выводы эксперта о применении ставки капитализации при расчете стоимости объекта доходным подходом и расчете стоимости ежегодного платежа за аренду. В отчете отсутствуют ссылки на источники информации. Вывод суда о том, что уточненные возражения общества эксперту не передавались, не обоснованы. Выводы суда о том, что отчет недостоверен, поскольку составлен на дату, предшествующую сроку истечения действия предыдущего договора аренды, неправомерны, так как противоречат пункту 26 ФСО N 1. В заключении эксперта Суворовой М.А. также указано, что отчет общества, хоть и составлен с нарушением, однако эти нарушения не влияют на величину стоимости арендной платы. В то же время выводы Суворовой М.А. о размере стоимости арендной платы противоречат отчету общества. Суд не оценил возражения общества на судебную экспертизу, не принял во внимание выводы независимой экспертизы, подготовленной некоммерческим партнерством "Деловой союз судебных экспертов".
По мнению предприятия, договор аренды от 07.02.2016 на новой срок подписан предпринимателем без соответствующей отметки об оформлении протокола разногласий, что означает заключение этого договора на указанных в нем условиях. Без такой оговорки приложенный к договору протокол разногласий не имеет юридической силы. Отклоняя в качестве доказательства цены договора аренды спорный отчет об оценке, суды указали, что он составлен на дату, предшествующую сроку истечения прежнего договора, поэтому не отражает реальную рыночную стоимость аренды. Однако согласно законодательству итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, определенная отчетом, является рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки прошло не более шести месяцев. Таким образом, спорный отчет является надлежащим доказательством. В то же время заключение судебной экспертизы, принятое судом, проведено с многочисленными нарушениями законодательства об оценочной деятельности, при этом суд не дали ему должной оценки.
В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить судебные акты без изменения.
Изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что оспариваемые судебные акта подлежат изменению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, предприятие (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор от 11.02.2010 N 5/10 аренды нежилых помещений общей площадью 144,4 кв. м, литера А, N 36, 38, 39, 40, 41, 132 (торговое, складское), расположенных по адресу: г. Ставрополь, проспект К. Маркса, 68. Договор аренды заключен на срок по 05.02.2016 (с учетом дополнительного соглашения от 07.02.2015).
Нежилые помещения принадлежат предприятию на праве хозяйственного ведения (свидетельство о государственной регистрации права 26-АЗ 672538; т. 2, л.д. 46).
Предприниматель обратился к предприятию с заявлением о заключении договора аренды указанных помещений на новый срок в силу части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ).
Предприятие письмом от 04.02.2016 направило предпринимателю проект договора аренды недвижимого имущества на новый срок - 3 года. Пунктом 6.1 проекта договора предусмотрено, что сумма арендной платы составляет 176 053 рубля в месяц, НДС не облагается в связи с применением упрощенной системы налогообложения.
Указанный размер арендной платы определен предприятием на основании отчета общества об определении стоимости годовой арендной платы от 18.01.2016 N 000003Ю/2016 по состоянию на 13.01.2016.
Рассмотрев проект договора аренды, предприниматель сопроводительным письмом от 17.02.2016 направил в адрес ответчика 3 экземпляра договора аренды, протокол разногласий и справку ООО "Ставропольская фондовая корпорация" о средней ставке арендной платы за помещения торгово-складского назначения в центральной части г. Ставрополя, предложив изменить условия пункта 6.1 договора, снизив ежемесячную арендную плату с 176 053 рублей до 104 690 рублей. В качестве основания для внесения изменений в условия проекта договора об арендной плате предприниматель указал на невозможность применения положений названного отчета общества об определении стоимости арендной платы, поскольку в нем рекомендуемая итоговая величина стоимости годовой арендной платы определена по состоянию на 13.01.2016, тогда как срок действия предыдущего договора аренды истек 05.02.2016 и именно на эту дату (на момент истечения срока предыдущего договора аренды) следовало определять стоимость арендной платы.
Письмом от 19.02.2016 N 48 предприятие отклонило представленный предпринимателем протокол разногласий, отметив, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренными Законом N 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В отчете оценщика указывается дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки, которая может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев (пункт 26 ФСО N 1).
Учитывая отказ предприятия от подписания протокола разногласий и полагая, что отчет общества от 18.01.2016 N 000003Ю/2016 недостоверен в части определения стоимости годовой арендной платы на 05.02.2016, предприниматель обратился в суд с иском.
Суд рассмотрел данный спор в качестве преддоговорного исходя из следующего.
В силу пункта 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 (предусматривающих заключение на торгах договора аренды государственного недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения государственным унитарным предприятиям) данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
В пункте 4.3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено следующее. Если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 ГК РФ). Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды.
Положениями статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом, который вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" указано, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица). Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.
Общество в жалобе не возражает против выводов суда о том, что истец в рассматриваемом споре может оспаривать достоверность величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска и что указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом, который вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Предприятие указанный в проекте договора аренды размер арендной платы определило на основании отчета общества об определении стоимости годовой арендной платы от 18.01.2016 N 000003Ю/2016 по состоянию на 13.01.2016.
Учитывая, что у сторон возникли разногласия по размеру арендной платы, суд первой инстанции удовлетворил ходатайство истца и назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО "Северо-Кавказский экспертно-консультативный центр" Суворовой М.А.
На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 1) соответствует ли отчет общества об определении стоимости годовой арендной платы от 18.01.2016 N 00000310/2016 по состоянию 13.01.2016 требованиям ФСО 1-3 и Закона об оценочной деятельности; 2) в случае наличия нарушений, влияют ли они на величину стоимости арендной платы; 3) какова величина рыночной стоимости годовой (ежемесячной) арендной платы за пользование нежилыми помещениями в литере А N 36, 38, 39, 40, 41, 132 (торговое, складское) общей площадью 144,4 кв. м, расположенными по адресу: г. Ставрополь, проспект К. Маркса, 68, по состоянию на 05.02.2016.
По результатам судебной экспертизы представлено заключение N 11/2016, согласно которому отчет общества об определении стоимости годовой арендной платы от 18.01.2016 N 00000310/2016 по состоянию на 13.01.2016 имеет несоответствия требованиям ФСО 1-3 и Закону об оценочной деятельности, однако эти несоответствия касаются только отсутствия обоснования выбора подходов и методов в применяемых подходах оценщиком. Таким образом, имеющиеся нарушения не влияют на величину стоимости арендной платы.
В то же время согласно заключению эксперта N 11/2016 величина рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование нежилыми помещениями по состоянию на 05.02.2016 составляет 10 300 руб. /кв. м/год. Соответственно, ежемесячный платеж арендной платы за спорные помещения составляет: 10 300 руб. /кв. м/год x 144,4 кв. м/12 мес. = 123 943 рубля 33 копейки.
Заключение эксперта N 11/2016 принято судами в качестве достоверного подтверждения рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование спорными помещениями. На предприятие возложена обязанность заключить с предпринимателем договор аренды с условием об арендной плате в размера 123 943 рублей 33 копеек в месяц.
В отношении отчета общества от 18.01.2016 N 000003Ю/2016 суд пришел к выводу о его недостоверности в силу того, что он составлен на дату, которая предшествует сроку истечения действия предыдущего договора аренды, поэтому не отражает реальной рыночной стоимости аренды спорных помещений.
В то же время в иске к обществу отказано, поскольку отчет от 18.01.2016 N 000003Ю/2016 составлен им по состоянию на 13.01.2016 на основании контракта от 13.01.2016 N 3, заключенного с предприятием, то есть на дату, определенную заказчиком.
Общество обжаловало судебные акты, ссылаясь на противоречивость выводов суда о недостоверности отчета общества об оценке от 18.01.2016 N 000003Ю/2016 и одновременно об отказе в иске к обществу.
Несмотря на то, что оспариваемыми судебными актами в иске к обществу отказано, суд сделал выводы о недостоверности отчета общества, подготовленного этим ответчиком в рамках своей профессиональной деятельности и являвшегося основанием для предложения оспариваемой по рассматриваемому иску цены договора аренды вторым ответчиком - предприятием. Данные выводы могут повлечь предъявление предприятием требования к обществу о возмещении убытков, причиненных составлением недостоверного отчета об оценке. При таких обстоятельствах следует признать, что у общества как ответчика имеется интерес в оспаривании выводов суда о недостоверности подготовленного им отчета.
Единственным основанием для признания спорного отчета недостоверным явилось то, что он составлен не на дату истечения срока предыдущего договора аренды (05.02.2016), а на согласованную с заказчиком дату (13.01.2016). По существу содержания отчета суд не сделал никаких выводов о необъективности оценки, допущенных оценщиком нарушениях законодательства при его составлении. Напротив, в заключении судебной экспертизы, принятом судом, указано, что указанный отчет, хотя и имеет несоответствия требованиям ФСО 1-3 и Закона об оценочной деятельности, однако эти несоответствия касаются только отсутствия обоснования выбора подходов и методов в применяемых подходах оценщиком и не влияют на величину стоимости арендной платы.
Таким образом, суд по существу сделал вывод о непригодности отчета общества для целей определения размера арендной платы по пункту 1 части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ в связи с тем, что отчет по решению заказчика (предприятия) составлен на ненадлежащую дату, но не выводы о неправильности, несоответствии содержания отчета и выводов оценщика действующему законодательству об оценке, поэтому основания для выводов о недостоверности отчета у суда отсутствовали.
Доводы общества о допущенных экспертом ошибках и нарушениях при проведении судебной экспертизы не принимаются, так как оценивались судом первой инстанции и не имеют отношения к вопросу о достоверности или недостоверности отчета общества.
Ссылки предприятия на то, что договор аренды от 07.02.2016 на новой срок подписан предпринимателем без соответствующей оговорки, поэтому заключен на указанных в нем условиях, отклоняются, поскольку вместе с подписанным договором ответчику был направлен протокол разногласий относительно цены аренды.
Доводы предприятия о том, что спорный отчет является надлежащим доказательством, в то же время как судебная экспертиза проведена с нарушениями законодательства об оценочной деятельности, также следует отклонить, поскольку предприятие правом на проведение дополнительной или повторной экспертизы не воспользовалось.
При таких обстоятельствах обжалованные судебные акты следует изменить, исключив из них вывод о признании спорного отчета общества недостоверным.
Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 25.10.2016 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2017 по делу N А63-2270/2016 изменить, исключив из резолютивной части решения от 25.10.2016 вывод о признании недостоверным отчета от 18.01.2016 N 000003Ю/2016 об определении стоимости годовой арендной платы за пользование нежилыми помещениями N 36, 38, 39, 40, 41, 132, литера А, общей площадью 144,4 кв. м, расположенных по адресу: г. Ставрополь, проспект К. Маркса, д. 68, в остальной части судебные акты оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.Ф.КУХАРЬ
В.Ф.КУХАРЬ
Судьи
К.К.АЙБАТУЛИН
Л.А.ТРИФОНОВА
К.К.АЙБАТУЛИН
Л.А.ТРИФОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)