Судебные решения, арбитраж
Земельный налог; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 27 января 2016 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Величко М.Г.
судей Барановой Ю.И., Пономаревой И.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Конозовой Е.В.
при участии:
от истца: представитель Барышева Л.В. по доверенности N 69 от 23.09.2015, паспорт, представитель Мазур Л.В. по доверенности N 2 от 18.01.2016, паспорт
от ответчика: представитель Мануилова Н.В. по доверенности от 18.01.2016, паспорт
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Оздоровительный центр "Кубань"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 15.10.2015 по делу N А32-13257/2015 (судья Левченко О.С.)
по иску исполнительно-распорядительного органа муниципального образования - администрации муниципального образования Туапсинский район (ИНН 2355006983, ОГРН 1032330758910)
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Оздоровительный центр "Кубань" (ИНН 2355003125, ОГРН 1022304922001)
о взыскании задолженности по арендной плате, пени,
установил:
исполнительно-распорядительный орган муниципального образования - администрация муниципального образования Туапсинский район (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Оздоровительный центр "Кубань" (далее - ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013 по 23.03.2015 в размере 10 275 021,27 рублей, пени за период с 10.01.2013 по 23.03.2015 в размере 1 648 874,39 рублей (уточненные требования в порядке ст. 49 АПК РФ, л.д. 118-119, т. 1).
Решением от 15.10.2015 иск удовлетворен.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 15.10.2015 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает, что расчет арендной платы, представленный истцом, неверен, не соответствует требованиям законодательства. По мнению заявителя жалобы, истец и суд первой инстанции неверно применили ставку арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, предоставленного для строительства и эксплуатации коттеджного поселка и гостиниц, в то время как должны были использовать ставку в размере 0,04% как отношении земельного участка, предоставленного для жилищного строительства. С учетом неправильного применения ставки, судом соответственно необоснованно не учтена переплата по арендным платежам исходя из надлежащей ставки арендной платы. Ответчик считает, что истец не учел требования п. 1.3. Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной штаты за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края (приложение N 1 к постановлению главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50), который предусматривает, что при переоформлении в установленном порядке права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды, размер арендной платы не может превышать более чем в два раза размер земельного налога. Суд не учел, что при продаже ответчику спорного земельного участка муниципалитет не предъявлял никаких финансовых претензий по арендной плате на момент выкупа земельного участка.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержала доводы апелляционной жалобы, просила решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. Представила суду на обозрение оригинал акта сверки.
Представители истца возражали против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просили решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, представили суду на обозрение оригинал договора купли-продажи с приложением выписок из ЕГРП.
Законность и обоснованность судебного акта проверяется в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 28 марта 2008 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения N 3300003568 (далее - договор аренды), согласно которому, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 120 666 кв. м, расположенный по адресу: 352840, Российская Федерация, Краснодарский край, Туапсинский район, с. Ольгинка, о/ц "Кубань" с кадастровым номером 23:33:0107003:0057, в целях эксплуатации оздоровительного центра "Кубань".
Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.03.2015 N 23/013/022/2015-869.
В соответствии с пунктом 2.4. договора аренды, арендная плата исчисляется со дня вступления в силу постановления главы муниципального образования Туапсинский район, указанного в пункте 1.3 настоящего договора и вносится арендатором с момента подписания настоящего договора ежеквартально, не позднее 10 числа начала каждого квартала.
В случае не внесения арендной платы в установленный договором срок, арендатором начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора аренды).
Согласно представленного в материалы дела свидетельства от 24.03.2015 серии 23-АН N 752133, на основании договора купли-продажи земельного участка, находящегося в муниципальной собственности N 2821 от 27.02.2015, за обществом зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером N 23:33:0107003:0057.
Неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей по указанному договору аренды за период 01.01.2013 по 23.03.2015 явилось причиной обращения истца с иском в арбитражный суд в защиту нарушенного права.
В соответствии с подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за землю являются арендная плата и земельный налог.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. В связи, с чем независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09 по делу N А58-2302/2008).
В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса каждое лицо, участвующее в деле, обязано доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Расчет суммы задолженности по арендной плате, представленный истцом, рассчитан с учетом Постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края", которым был установлен переходный период на 2011-2013 годы, в соответствии с которым изменение размера годовой арендной платы за земельный участок (в большую или меньшую сторону) не может превышать 30 процентов на очередной год.
Судом установлено, что при расчете арендной платы истцом применяется кадастровая стоимость, установленная решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.05.2014 по делу N А32-37829/2013, в размере 297 973 827 рублей.
Представленный в материалы дела расчет судом проверен и признан верным, в связи с чем, исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013 по 23.03.2015 в размере 10 275 021,27 рублей удовлетворены судом.
Судом отклонен довод ответчика о том, что обязанность по внесению арендной платы у общества прекращается с 27.02.2015 (дата заключения договора купли-продажи земельного участка) по следующим основаниям.
В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с абзацем первым пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В пункте 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
По смыслу приведенных норм факт заключения договора купли-продажи недвижимости сам по себе (без государственной регистрации перехода права) не порождает у покупателя права собственности на это имущество, а потому до момента регистрации права собственности на спорный земельный участок арендатор (пользователь) должен вносить плату в размере стоимости аренды соответствующего участка.
Кроме того, соответствующие разъяснения даны в пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.
Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.
Также ответчик указывает на то, что поскольку право аренды земельного участка с кадастровым номером 23:33:0107003:0057 было переоформлено в установленном порядке из права постоянного (бессрочного) пользования, ранее общество платило земельный налог.
В соответствии с пунктом 1.3. Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края (Приложение N 1 к Постановлению главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 января 2011 года N 50) при переоформлении в установленном порядке права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды размер арендной платы не может превышать более чем в 2 раза размер земельного налога.
Согласно Решению Совета Новомихайловского городского поселения Туапсинского района от 20.11.2009 N 21 "Об установлении земельного налога на территории Новомихайловского городского поселения Туапсинского района" ставка земельного налога в % к кадастровой стоимости земельного участка с видом разрешенного использования "земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц" составляет 1%.
По мнению суда, в целях исчисления земельного налога именно указанный вид разрешенного использования подлежит применению, так как в кадастровом паспорте от 10.08.2015 земельного участка с кадастровым номером 23:33:0107003:0057 указан вид разрешенного использования "для строительства и эксплуатации коттеджного поселка и гостиниц.
Кроме того, в пункте 1.1 дополнительного соглашения от 25.11.2009 (л.д. 22, т. 1) стороны указали, что спорный земельный участок предоставлен в целях строительства и эксплуатации коттеджного поселка и гостиниц.
Таким образом, размер земельного налога для спорного земельного участка составляет 2 979 738,27 рублей.
Ставка арендной платы в соответствии с Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 равна 1,5% от кадастровой стоимости, то есть размер годовой арендной платы 297 973 827,00 рублей х 1,5% = 4 469 607,40 рублей, в связи, с чем размер арендной платы не превышает размер земельного налога в 2 раза.
Довод заявителя жалобы о том, что суд первой инстанции неверно применил ставку арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, предоставленного для строительства и эксплуатации коттеджного поселка и гостиниц, в то время как должен был использовать ставку в размере 0,04% как в отношении земельного участка, предоставленного для жилищного строительства, не может быть принят судом, так как согласно договора купли-продажи земельного участка N 2821 от 27.02.2015 года и приложенных к нему выписок из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 24.02.2015 г. следует, что на земельном участке отсутствуют жилые строения, строительство жилья не велось, в то время как он фактически эксплуатировался для гостиничного бизнеса с использованием на нем расположенных нежилых помещений, в том числе рабочей столовой площадью 116,9 кв. м, дома для отдыха (назначение нежилое) площадью 260,1 кв. м, дома для отдыха (назначение нежилое) площадью 682,2 кв. м, дома для отдыха (назначение нежилое) площадью 449,8 кв. м, нежилое здание площадью 703,1 кв. м, нежилое здание (магазин) площадью 72,9 кв. м, медицинский корпус (назначение нежилое) площадью 135,4 кв. м, магазин-бар площадью 130 кв. м, административное здание площадью 334,9 кв. м.
В связи ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей истцом заявлено о взыскании пени за период с 10.01.2013 по 23.03.2015 в размере 1 648 874,39 рублей.
В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В соответствии с пунктом 2.4. договора аренды, арендная плата исчисляется со дня вступления в силу постановления главы муниципального образования Туапсинский район, указанного в пункте 1.3 настоящего договора и вносится арендатором с момента подписания настоящего договора ежеквартально, не позднее 10 числа начала каждого квартала.
В случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендатором начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора аренды).
Согласно расчету, начисление пени истцом производится с 11.01.2013, что соответствует положениям пункта 2.4 договора.
Представленный расчет судом признан верным.
Доказательств оплаты ответчиком пени суду не представлено.
Таким образом, исковые требования в части взыскания неустойки за период 10.01.2013 по 23.03.2015 в сумме 1 648 874,39 рублей удовлетворены судом.
Судом отклонен довод ответчика о том, что у истца отсутствовали полномочия на заключение договора аренды по следующим основаниям.
В пункте 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) закреплено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Абзацами 2, 5 пункта 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, переданы органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, а по установлению порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование названных земельных участков - органам государственной власти субъектов Российской Федерации.
Спорный земельный участок находится в распоряжении органов местного самоуправления.
Довод заявителя жалобы о том, что на момент предоставления в собственность земельного участка, муниципалитет не высказывал претензий в отношении наличия задолженности по арендной плате, не может быть принят как основание для освобождения арендатора от арендных платежей за период до перехода права собственности и его регистрации в реестре прав на имя бывшего арендатора.
Довод заявителя жалобы о том, что судом не учтен акт сверки по состоянию на 13.03.2013 не принимается апелляционным судом, так как администрацией составлен развернутый расчет платежей (л.д. 121-122, т. 1) за период с 25.07.2008 по 01.01.2015, в котором учтены все платежи ответчика с учетом применения корректной ставки арендной платы, первоначально заявленная сумма за иной период с 01.01.2012 по 31.03.2015 составляла долг в размере 12 631 558 руб. 40 коп., в дальнейшем истцом правомерно был откорректирован период взыскания с 01.01.2013 по 23.03.2015 года с уменьшением суммы иска на 2 020 773 руб. 83 коп.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.10.2015 по делу N А32-13257/2015 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Г.ВЕЛИЧКО
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.01.2016 N 15АП-20498/2015 ПО ДЕЛУ N А32-13257/2015
Разделы:Земельный налог; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 января 2016 г. N 15АП-20498/2015
Дело N А32-13257/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 27 января 2016 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Величко М.Г.
судей Барановой Ю.И., Пономаревой И.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Конозовой Е.В.
при участии:
от истца: представитель Барышева Л.В. по доверенности N 69 от 23.09.2015, паспорт, представитель Мазур Л.В. по доверенности N 2 от 18.01.2016, паспорт
от ответчика: представитель Мануилова Н.В. по доверенности от 18.01.2016, паспорт
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Оздоровительный центр "Кубань"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 15.10.2015 по делу N А32-13257/2015 (судья Левченко О.С.)
по иску исполнительно-распорядительного органа муниципального образования - администрации муниципального образования Туапсинский район (ИНН 2355006983, ОГРН 1032330758910)
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Оздоровительный центр "Кубань" (ИНН 2355003125, ОГРН 1022304922001)
о взыскании задолженности по арендной плате, пени,
установил:
исполнительно-распорядительный орган муниципального образования - администрация муниципального образования Туапсинский район (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Оздоровительный центр "Кубань" (далее - ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013 по 23.03.2015 в размере 10 275 021,27 рублей, пени за период с 10.01.2013 по 23.03.2015 в размере 1 648 874,39 рублей (уточненные требования в порядке ст. 49 АПК РФ, л.д. 118-119, т. 1).
Решением от 15.10.2015 иск удовлетворен.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 15.10.2015 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает, что расчет арендной платы, представленный истцом, неверен, не соответствует требованиям законодательства. По мнению заявителя жалобы, истец и суд первой инстанции неверно применили ставку арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, предоставленного для строительства и эксплуатации коттеджного поселка и гостиниц, в то время как должны были использовать ставку в размере 0,04% как отношении земельного участка, предоставленного для жилищного строительства. С учетом неправильного применения ставки, судом соответственно необоснованно не учтена переплата по арендным платежам исходя из надлежащей ставки арендной платы. Ответчик считает, что истец не учел требования п. 1.3. Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной штаты за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края (приложение N 1 к постановлению главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50), который предусматривает, что при переоформлении в установленном порядке права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды, размер арендной платы не может превышать более чем в два раза размер земельного налога. Суд не учел, что при продаже ответчику спорного земельного участка муниципалитет не предъявлял никаких финансовых претензий по арендной плате на момент выкупа земельного участка.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержала доводы апелляционной жалобы, просила решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. Представила суду на обозрение оригинал акта сверки.
Представители истца возражали против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просили решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, представили суду на обозрение оригинал договора купли-продажи с приложением выписок из ЕГРП.
Законность и обоснованность судебного акта проверяется в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 28 марта 2008 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения N 3300003568 (далее - договор аренды), согласно которому, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 120 666 кв. м, расположенный по адресу: 352840, Российская Федерация, Краснодарский край, Туапсинский район, с. Ольгинка, о/ц "Кубань" с кадастровым номером 23:33:0107003:0057, в целях эксплуатации оздоровительного центра "Кубань".
Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.03.2015 N 23/013/022/2015-869.
В соответствии с пунктом 2.4. договора аренды, арендная плата исчисляется со дня вступления в силу постановления главы муниципального образования Туапсинский район, указанного в пункте 1.3 настоящего договора и вносится арендатором с момента подписания настоящего договора ежеквартально, не позднее 10 числа начала каждого квартала.
В случае не внесения арендной платы в установленный договором срок, арендатором начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора аренды).
Согласно представленного в материалы дела свидетельства от 24.03.2015 серии 23-АН N 752133, на основании договора купли-продажи земельного участка, находящегося в муниципальной собственности N 2821 от 27.02.2015, за обществом зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером N 23:33:0107003:0057.
Неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей по указанному договору аренды за период 01.01.2013 по 23.03.2015 явилось причиной обращения истца с иском в арбитражный суд в защиту нарушенного права.
В соответствии с подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за землю являются арендная плата и земельный налог.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. В связи, с чем независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09 по делу N А58-2302/2008).
В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса каждое лицо, участвующее в деле, обязано доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Расчет суммы задолженности по арендной плате, представленный истцом, рассчитан с учетом Постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края", которым был установлен переходный период на 2011-2013 годы, в соответствии с которым изменение размера годовой арендной платы за земельный участок (в большую или меньшую сторону) не может превышать 30 процентов на очередной год.
Судом установлено, что при расчете арендной платы истцом применяется кадастровая стоимость, установленная решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.05.2014 по делу N А32-37829/2013, в размере 297 973 827 рублей.
Представленный в материалы дела расчет судом проверен и признан верным, в связи с чем, исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013 по 23.03.2015 в размере 10 275 021,27 рублей удовлетворены судом.
Судом отклонен довод ответчика о том, что обязанность по внесению арендной платы у общества прекращается с 27.02.2015 (дата заключения договора купли-продажи земельного участка) по следующим основаниям.
В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с абзацем первым пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В пункте 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
По смыслу приведенных норм факт заключения договора купли-продажи недвижимости сам по себе (без государственной регистрации перехода права) не порождает у покупателя права собственности на это имущество, а потому до момента регистрации права собственности на спорный земельный участок арендатор (пользователь) должен вносить плату в размере стоимости аренды соответствующего участка.
Кроме того, соответствующие разъяснения даны в пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.
Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.
Также ответчик указывает на то, что поскольку право аренды земельного участка с кадастровым номером 23:33:0107003:0057 было переоформлено в установленном порядке из права постоянного (бессрочного) пользования, ранее общество платило земельный налог.
В соответствии с пунктом 1.3. Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края (Приложение N 1 к Постановлению главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 января 2011 года N 50) при переоформлении в установленном порядке права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды размер арендной платы не может превышать более чем в 2 раза размер земельного налога.
Согласно Решению Совета Новомихайловского городского поселения Туапсинского района от 20.11.2009 N 21 "Об установлении земельного налога на территории Новомихайловского городского поселения Туапсинского района" ставка земельного налога в % к кадастровой стоимости земельного участка с видом разрешенного использования "земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц" составляет 1%.
По мнению суда, в целях исчисления земельного налога именно указанный вид разрешенного использования подлежит применению, так как в кадастровом паспорте от 10.08.2015 земельного участка с кадастровым номером 23:33:0107003:0057 указан вид разрешенного использования "для строительства и эксплуатации коттеджного поселка и гостиниц.
Кроме того, в пункте 1.1 дополнительного соглашения от 25.11.2009 (л.д. 22, т. 1) стороны указали, что спорный земельный участок предоставлен в целях строительства и эксплуатации коттеджного поселка и гостиниц.
Таким образом, размер земельного налога для спорного земельного участка составляет 2 979 738,27 рублей.
Ставка арендной платы в соответствии с Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 равна 1,5% от кадастровой стоимости, то есть размер годовой арендной платы 297 973 827,00 рублей х 1,5% = 4 469 607,40 рублей, в связи, с чем размер арендной платы не превышает размер земельного налога в 2 раза.
Довод заявителя жалобы о том, что суд первой инстанции неверно применил ставку арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, предоставленного для строительства и эксплуатации коттеджного поселка и гостиниц, в то время как должен был использовать ставку в размере 0,04% как в отношении земельного участка, предоставленного для жилищного строительства, не может быть принят судом, так как согласно договора купли-продажи земельного участка N 2821 от 27.02.2015 года и приложенных к нему выписок из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 24.02.2015 г. следует, что на земельном участке отсутствуют жилые строения, строительство жилья не велось, в то время как он фактически эксплуатировался для гостиничного бизнеса с использованием на нем расположенных нежилых помещений, в том числе рабочей столовой площадью 116,9 кв. м, дома для отдыха (назначение нежилое) площадью 260,1 кв. м, дома для отдыха (назначение нежилое) площадью 682,2 кв. м, дома для отдыха (назначение нежилое) площадью 449,8 кв. м, нежилое здание площадью 703,1 кв. м, нежилое здание (магазин) площадью 72,9 кв. м, медицинский корпус (назначение нежилое) площадью 135,4 кв. м, магазин-бар площадью 130 кв. м, административное здание площадью 334,9 кв. м.
В связи ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей истцом заявлено о взыскании пени за период с 10.01.2013 по 23.03.2015 в размере 1 648 874,39 рублей.
В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В соответствии с пунктом 2.4. договора аренды, арендная плата исчисляется со дня вступления в силу постановления главы муниципального образования Туапсинский район, указанного в пункте 1.3 настоящего договора и вносится арендатором с момента подписания настоящего договора ежеквартально, не позднее 10 числа начала каждого квартала.
В случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендатором начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора аренды).
Согласно расчету, начисление пени истцом производится с 11.01.2013, что соответствует положениям пункта 2.4 договора.
Представленный расчет судом признан верным.
Доказательств оплаты ответчиком пени суду не представлено.
Таким образом, исковые требования в части взыскания неустойки за период 10.01.2013 по 23.03.2015 в сумме 1 648 874,39 рублей удовлетворены судом.
Судом отклонен довод ответчика о том, что у истца отсутствовали полномочия на заключение договора аренды по следующим основаниям.
В пункте 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) закреплено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Абзацами 2, 5 пункта 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, переданы органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, а по установлению порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование названных земельных участков - органам государственной власти субъектов Российской Федерации.
Спорный земельный участок находится в распоряжении органов местного самоуправления.
Довод заявителя жалобы о том, что на момент предоставления в собственность земельного участка, муниципалитет не высказывал претензий в отношении наличия задолженности по арендной плате, не может быть принят как основание для освобождения арендатора от арендных платежей за период до перехода права собственности и его регистрации в реестре прав на имя бывшего арендатора.
Довод заявителя жалобы о том, что судом не учтен акт сверки по состоянию на 13.03.2013 не принимается апелляционным судом, так как администрацией составлен развернутый расчет платежей (л.д. 121-122, т. 1) за период с 25.07.2008 по 01.01.2015, в котором учтены все платежи ответчика с учетом применения корректной ставки арендной платы, первоначально заявленная сумма за иной период с 01.01.2012 по 31.03.2015 составляла долг в размере 12 631 558 руб. 40 коп., в дальнейшем истцом правомерно был откорректирован период взыскания с 01.01.2013 по 23.03.2015 года с уменьшением суммы иска на 2 020 773 руб. 83 коп.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.10.2015 по делу N А32-13257/2015 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Г.ВЕЛИЧКО
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)