Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Земельный налог; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Встречное требование: О признании договора аренды земельного участка недействительным.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе
председательствующего судьи Роговой И.В.,
судей Злобина А.В., Стыцюн С.А.
при секретаре Ч.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе М. на решение Сортавальского городского суда Республики Карелия от 25.02.2016 по иску администрации Сортавальского муниципального района к М. о взыскании задолженности по арендной плате, пени и по встречному исковому заявлению М. к администрации Сортавальского муниципального района о признании договора аренды земельного участка недействительным.
Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия
установила:
администрация Сортавальского муниципального района (далее в т.ч. администрация) обратилась в суд с иском к М. о взыскании задолженности по арендной плате, пени, мотивируя свои требования тем, что <...> сторонами был заключен договор N аренды земельного участка с кадастровым номером <...> площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: <...>, категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - под административными и производственными зданиями. Договором предусмотрен размер годовой арендной платы, который может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с индексацией ставок земельного налога и коэффициента градостроительной деятельности, а также с изменением методики расчета арендной платы. Указывает, что арендная плата вносится единовременно не позднее 15 июня. М. несвоевременно и не в полном объеме вносит арендную плату, в связи с чем образовалась задолженность. Задолженность по арендной плате за период с <...> по <...> рассчитана в соответствии с постановлением Правительства Республики Карелия от 30.06.2008 N 125-П исходя из площади земельного участка и базовой ставки арендной платы - 3,8. Со вступлением в силу Закона Республики Карелия от 10.06.2013 N 1712-ЗРК "О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия" (далее в т.ч. Закон РК N 1712-ЗРК), с учетом Решения Совета Сортавальского муниципального района от 02.07.2013 N 328 "Об установлении размера процентов кадастровой стоимости при расчете арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Сортавальского муниципального района, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" произведен расчет арендной платы за период с <...> по <...> исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере <...> руб., процентной ставки - 2,5. Расчет задолженности за период с <...> по <...> произведен на основании постановления Правительства Республики Карелия от 17.04.2014 N 120-П исходя из кадастровой стоимости земельного участка и двукратной ставки земельного налога согласно решению Совета Сортавальского городского поселения от 22.11.2011 N 202. Ссылаясь на положения статей 309, 329, 330, 408, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее в т.ч. ГК РФ), истец просил взыскать с М. задолженность по договору аренды земельного участка в размере <...> руб., пени за ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы - <...> руб.
Впоследствии истец изменил исковые требования, просил взыскать задолженность по договору аренды в размере <...> руб., пени за период с <...> по <...> - <...> руб.
М. обратился в суд с иском, указывая, что в <...> г. он был намерен заключить договор аренды земельного участка, поскольку признает, что использование земли должно осуществляться за плату. В <...> г. он подписал договор, а также приложение о сумме арендной платы в размере примерно <...> руб. и представлял договор для регистрации. Договор на иных условиях не подписывал. Здания, расположенные на земельном участке, не являются производственными и административными. В <...> г. приобрел территорию бывшего пивзавода. Производственной деятельностью не занимается, предпринимателем не является, вопрос о переводе зданий в жилые не согласовывается. Здания находятся в жилой зоне города. Ссылаясь на ст. 168, п. 1 ст. 181 ГК РФ, с учетом изменения первоначально предъявленных требований, окончательно просил признать договор аренды от <...> недействительным, а ссылаясь на положения ст. ст. 22, 23 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее в т.ч. ЖК РФ), просил о признании нежилых зданий по адресу: <...>, жилыми.
Решением суда исковые требования администрации Сортавальского муниципального района удовлетворены.
Суд взыскал с М. в пользу администрации Сортавальского муниципального района задолженность по арендной плате в размере <...> руб., пени в размере <...> руб., а всего <...> руб. Взыскал с М. в бюджет Сортавальского муниципального района государственную пошлину в размере <...> руб.
В удовлетворении встречного иска М. отказано.
С решением суда не согласен М., в апелляционной жалобе просит его отменить, вынести по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований администрации в полном объеме, удовлетворении его требований. В обоснование доводов жалобы указывает, что судом неправильно оценены обстоятельства, имеющие значение для дела. Суд не принял во внимание, что он не подписывал тот договор, на который ссылается истец, подписывал другой договор. На регистрацию отнес договор, не просмотрев его, лишь обратив внимание, что на последнем листе в расчете арендной платы была указана сумма, о которой договорились стороны и стояла его подпись. Отмечает, что суд не вызвал в судебное заседание свидетеля <...>., с которой обсуждались условия договора. Кроме того, судом было отказано в назначении почерковедческой экспертизы для подтверждения того, что основной договор им не подписывался. Указывает, что договор аренды земельного участка был с ним заключен как с физическим лицом, а нормы для расчета задолженности применены как для юридического лица. Здания, находящиеся на земельном участке, не являются производственными и административными, поскольку в <...>. производство в данных зданиях было прекращено по решению администрации города. Кроме того, здания находятся в жилой зоне города, а не в производственной. Не согласен с применением коэффициента, указанного в п. 9 приложения N 2 к постановлению Правительства Республики Карелия от 30.06.2008 N 125-П, полагает, что расчет должен быть произведен с учетом коэффициента сферы деятельности, указанного в п. 16 приложения N 3 к названному постановлению. Полагает, что администрацией не соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Отмечает, что не был поставлен в известность об изменении размера платежей.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель администрации Н., действующая на основании доверенности, полагала решение суда законным и обоснованным. Указала, что условия договора аренды были известны М., лично им договор представлялся для государственной регистрации и в последующем, в т.ч. <...>., исполнялся. Арендная плата рассчитана в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и в соответствии с действующим в Республики Карелия законодательством. Доводы апелляционной жалобы были предметом рассмотрения в суде, им дана надлежащая оценка. Просила решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции участвующие в рассмотрении дела лица не присутствовали, о рассмотрении дела по жалобе извещены.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Согласно подп. 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее в т.ч. ЗК РФ) использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктами 1, 3 ст. 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
В соответствии с положениями п. п. 1, 5 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно ранее действующему п. 3 (утратил силу с 01.03.2015) указанной статьи порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ в редакции на период спорных правоотношений, до 01.03.2015).
Судом установлено, что М. в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от <...> на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от <...> является собственником объекта - "территория пивзавода, общей площадью <...> кв. м", состав объекта недвижимого имущества: здания пивзавода с пристройками. Согласно представленному в материалы дела договору от <...> администрацией Сортавальского муниципального района М. был передан в аренду из земель населенных пунктов сроком до <...> земельный участок с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: <...>, под административные и производственные здания, складские помещения и прилегающую территорию.
Дав оценку доводам сторон, представленным по делу доказательствам, с учетом положений ст. ст. 10, 168, п. 1 ст. 181, 199 ГК РФ, установленных по делу обстоятельств, в т.ч. относительно исполнения М. условий договора, суд правомерно отказал в удовлетворении встречного иска М. в части требований о признании недействительным указанного договора аренды земельного участка.
Обоснованно, учитывая, что нормами Жилищного кодекса Российской Федерации (ст. ст. 22, 23 ЖК РФ) предусмотрены условия и порядок перевода нежилого помещения в жилое, доказательств соблюдения которого М. не представлено, судом первой инстанции по мотивам, приведенным в решении, оставлены без удовлетворения исковые требования М. о признании нежилых зданий по адресу: <...>, жилыми.
В соответствии со ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно п. 2.1 договора аренды от <...> арендатор обязуется вносить ежегодную арендную плату в соответствии с приложением N 2, в котором указано, что арендная плата должна быть внесена не позднее 15 июня, приведен расчет годовой арендной платы, которая в <...>. составляла <...> руб. в год из расчета площади участка и ставки арендной платы 3,8.
Истцом в суд первой инстанции был представлен расчет недополученной арендной платы, который произведен за период с <...> по <...> и испрашивалась ко взысканию задолженность в сумме <...> руб. Суд, разрешая спор, указал, что расчет истца проверен и названная сумма задолженности взыскана с М. в пользу администрации. Однако судебная коллегия, с учетом приведенного ниже законодательства, не может согласиться с данным расчетом.
Так, за период с <...> по <...> размер арендной платы в соответствии с п. 9 приложения N 2 к Положению об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденному постановлением Правительства Республики Карелия от 30.06.2008 N 125-П "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (утратило силу с 24.06.2013 в связи с изданием постановления Правительства РК от 04.07.2013 N 208-П), условиями договора, составлял <...> руб. из расчета площади участка и базовой ставки 3,8.
В силу п. 2.2 договора аренды от <...> размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с индексацией ставок земельного налога и коэффициента градостроительной ценности, а также с изменением методики расчета.
24.06.2013 вступил в силу Закон Республики Карелия от 10.06.2013 N 1712-ЗРК "О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия" (далее в т.ч. Закон N 1712-ЗРК), которым в т.ч. установлен порядок определения цены расположенных на территории Республики Карелия земельных участков, которые находятся в собственности Республики Карелия или государственная собственность на которые не разграничена, порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, а также порядок, условия и сроки ее внесения (ст. 1 в редакции на период спорных правоотношений).
В ст. 3 Закона N 1712-ЗРК (в редакции до изменений, внесенных Законом РК от 04.03.2014 N 1773-ЗРК) предусмотрено, что размер арендной платы за использование земельных участков в расчете на год определяется уполномоченными органами, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов (конкурсов, аукционов); на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
С учетом положений подп. 5 "г" п. 2 ст. 3 Закона N 1712-ЗРК (в указанной выше редакции), Решения Совета Сортавальского муниципального района XLVIII сессии II созыва от 02.07.2013 N 328 "Об установлении размера процентов кадастровой стоимости при расчете арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Сортавальского муниципального района, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", разрешенного использования земельного участка, арендная плата за период с <...> по <...> составляет <...> руб., за период с <...> по <...> - <...> руб. из расчета кадастровой стоимости земельного участка <...> руб. и процентной ставки - 2,5.
В период с <...> по <...>, с учетом подп. 14 "г" п. 2 ст. 3 Закона 1712-ЗРК (в редакции на период спорных правоотношений), подп."д" п. 2, п. 3 постановления Правительства Республики Карелия от 17.04.2014 N 120-П "Об установлении арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Республики Карелия или государственная собственность на которые не разграничена" (в редакции от 17.04.2014), Решения Совета Сортавальского городского поселения XL сессии II созыва от 22.11.2011 N 202 "Об установлении земельного налога на территории муниципального образования Сортавальское городское поселение", размер арендной платы составляет <...> руб. (арендная плата за земельные участки определяется как выраженный в рублях процент кадастровой стоимости земельного участка, размер которого равен двукратной ставке земельного налога, ставка земельного налога - 1,5).
Постановлением Правительства Республики Карелия N 339-П от 23.10.2015 подп. "д" п. 2 постановления Правительства Республики Карелия от 17.04.2014 N 120-П "Об установлении арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Республики Карелия или государственная собственность на которые не разграничена" признан утратившим силу, а также внесены изменения: п. 1 дополнен подп. "и", установлен процент от кадастровой стоимости для расчета годовой арендной платы в отношении земельных участков, предоставленных для размещения производственных зданий, сооружений и обслуживающих их объектов в размере 2,3%.
Согласно п. 2 постановления Правительства Республики Карелия N 339-П действие настоящего постановления распространяется на правоотношения, возникшие со дня вступления в силу Закона Республики Карелия от 02.07.2014 N 1808-ЗРК "О внесении изменений в статью 3 Закона Республики Карелия "О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия".
Таким образом за период с <...> по <...> размер арендной платы составляет <...> руб.
За <...> г. арендная плата составляет <...> руб. (из расчета кадастровой стоимости земельного участка и указанного выше установленного процента 2,3%).
В счет арендной платы внесено: <...> - <...> руб., <...> - <...> руб., <...> - <...> руб., <...> - <...> руб., <...> - <...> руб., <...> - <...> руб., <...> - <...> руб., <...> - <...> руб.
С учетом внесенных по договору платежей в общей сумме <...> руб. взысканию с М. в пользу администрации подлежит задолженность в размере <...> руб.
Пунктом 2.5 договора установлено, что в случае неуплаты платежей в установленный договором срок арендатор вправе выставить пени в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.
Исходя из представленного в суд первой инстанции к иску расчета общая сумма пени составляет <...> руб., указанная сумма взыскана судом в пользу администрации с М.
Однако, учитывая порядок установления арендной платы по договору согласно приведенному законодательству, установленные обстоятельства, судебная коллегия с представленным расчетом истца и взысканной суммой пени согласиться не может.
Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения требования о взыскания пени в полном объеме, полагает возможным в силу положений ст. 333 ГК РФ уменьшить сумму пени до <...> руб. При этом коллегией в т.ч. учитывается порядок определения размера арендной платы, действующее в спорный период законодательство и даты вступления норм, применяемых к спорным правоотношениям в силу. В материалах дела отсутствуют доказательства об ознакомлении М. с расчетом сумм, подлежащих внесению в счет арендной платы, представлено лишь приложение N 2 к договору о размере арендной платы в <...>. с указанием о получении его ответчиком, вместе с этим, также учитывается, что в данном приложении указано о том, что арендатор обязан ежегодно получать перерасчет арендной платы у арендодателя до 15 марта. Принимая во внимание изложенное, объем исковых требований (ч. 3 ст. 196 ГПК РФ), расчет пени следует произвести следующим образом:
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
С учетом приведенного расчета, указанных выше обстоятельств и в силу ст. 333 ГК РФ с М. в пользу администрации следует взыскать пени в размере <...> руб.
Доводы жалобы об обстоятельствах заключения сторонами договора аренды, назначении объектов недвижимости были предметом исследования и оценки в суде первой инстанции, выводы относительно них, с учетом оценки представленных доказательств с позиции приведенного законодательства, изложены судом, с указанными выводами коллегия соглашается.
Доводы относительно неизвещения об изменении размера арендной платы не могут быть приняты с учетом условий договора, ст. 424 ГК РФ и приведенного выше законодательства.
При таких обстоятельствах, в силу ст. 328, п. п. 2, 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, решение суда подлежит изменению в части взысканных с М. сумм задолженности по арендной плате и пени, а также в части подлежащей взысканию с М. в соответствии с положениями ст. 98 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ госпошлины.
Руководствуясь статьями 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Сортавальского городского суда Республики Карелия от 25.02.2016 по настоящему делу изменить в части взысканных с М. сумм задолженности по арендной плате и пени, госпошлины. Изложить абзацы 1-3 резолютивной части решения в следующей редакции:
"Исковые требования администрации Сортавальского муниципального района удовлетворить частично.
Взыскать с М. в пользу администрации Сортавальского муниципального района задолженность по арендной плате в размере <...> руб., пени в размере <...> руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с М. в бюджет Сортавальского муниципального района государственную пошлину в размере <...> руб.".
В остальной части решение суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ ОТ 10.06.2016 ПО ДЕЛУ N 33-1770/2016
Требование: О взыскании задолженности по арендной плате, пени.Разделы:
Земельный налог; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Встречное требование: О признании договора аренды земельного участка недействительным.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 июня 2016 г. по делу N 33-1770/2016
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе
председательствующего судьи Роговой И.В.,
судей Злобина А.В., Стыцюн С.А.
при секретаре Ч.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе М. на решение Сортавальского городского суда Республики Карелия от 25.02.2016 по иску администрации Сортавальского муниципального района к М. о взыскании задолженности по арендной плате, пени и по встречному исковому заявлению М. к администрации Сортавальского муниципального района о признании договора аренды земельного участка недействительным.
Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия
установила:
администрация Сортавальского муниципального района (далее в т.ч. администрация) обратилась в суд с иском к М. о взыскании задолженности по арендной плате, пени, мотивируя свои требования тем, что <...> сторонами был заключен договор N аренды земельного участка с кадастровым номером <...> площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: <...>, категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - под административными и производственными зданиями. Договором предусмотрен размер годовой арендной платы, который может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с индексацией ставок земельного налога и коэффициента градостроительной деятельности, а также с изменением методики расчета арендной платы. Указывает, что арендная плата вносится единовременно не позднее 15 июня. М. несвоевременно и не в полном объеме вносит арендную плату, в связи с чем образовалась задолженность. Задолженность по арендной плате за период с <...> по <...> рассчитана в соответствии с постановлением Правительства Республики Карелия от 30.06.2008 N 125-П исходя из площади земельного участка и базовой ставки арендной платы - 3,8. Со вступлением в силу Закона Республики Карелия от 10.06.2013 N 1712-ЗРК "О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия" (далее в т.ч. Закон РК N 1712-ЗРК), с учетом Решения Совета Сортавальского муниципального района от 02.07.2013 N 328 "Об установлении размера процентов кадастровой стоимости при расчете арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Сортавальского муниципального района, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" произведен расчет арендной платы за период с <...> по <...> исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере <...> руб., процентной ставки - 2,5. Расчет задолженности за период с <...> по <...> произведен на основании постановления Правительства Республики Карелия от 17.04.2014 N 120-П исходя из кадастровой стоимости земельного участка и двукратной ставки земельного налога согласно решению Совета Сортавальского городского поселения от 22.11.2011 N 202. Ссылаясь на положения статей 309, 329, 330, 408, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее в т.ч. ГК РФ), истец просил взыскать с М. задолженность по договору аренды земельного участка в размере <...> руб., пени за ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы - <...> руб.
Впоследствии истец изменил исковые требования, просил взыскать задолженность по договору аренды в размере <...> руб., пени за период с <...> по <...> - <...> руб.
М. обратился в суд с иском, указывая, что в <...> г. он был намерен заключить договор аренды земельного участка, поскольку признает, что использование земли должно осуществляться за плату. В <...> г. он подписал договор, а также приложение о сумме арендной платы в размере примерно <...> руб. и представлял договор для регистрации. Договор на иных условиях не подписывал. Здания, расположенные на земельном участке, не являются производственными и административными. В <...> г. приобрел территорию бывшего пивзавода. Производственной деятельностью не занимается, предпринимателем не является, вопрос о переводе зданий в жилые не согласовывается. Здания находятся в жилой зоне города. Ссылаясь на ст. 168, п. 1 ст. 181 ГК РФ, с учетом изменения первоначально предъявленных требований, окончательно просил признать договор аренды от <...> недействительным, а ссылаясь на положения ст. ст. 22, 23 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее в т.ч. ЖК РФ), просил о признании нежилых зданий по адресу: <...>, жилыми.
Решением суда исковые требования администрации Сортавальского муниципального района удовлетворены.
Суд взыскал с М. в пользу администрации Сортавальского муниципального района задолженность по арендной плате в размере <...> руб., пени в размере <...> руб., а всего <...> руб. Взыскал с М. в бюджет Сортавальского муниципального района государственную пошлину в размере <...> руб.
В удовлетворении встречного иска М. отказано.
С решением суда не согласен М., в апелляционной жалобе просит его отменить, вынести по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований администрации в полном объеме, удовлетворении его требований. В обоснование доводов жалобы указывает, что судом неправильно оценены обстоятельства, имеющие значение для дела. Суд не принял во внимание, что он не подписывал тот договор, на который ссылается истец, подписывал другой договор. На регистрацию отнес договор, не просмотрев его, лишь обратив внимание, что на последнем листе в расчете арендной платы была указана сумма, о которой договорились стороны и стояла его подпись. Отмечает, что суд не вызвал в судебное заседание свидетеля <...>., с которой обсуждались условия договора. Кроме того, судом было отказано в назначении почерковедческой экспертизы для подтверждения того, что основной договор им не подписывался. Указывает, что договор аренды земельного участка был с ним заключен как с физическим лицом, а нормы для расчета задолженности применены как для юридического лица. Здания, находящиеся на земельном участке, не являются производственными и административными, поскольку в <...>. производство в данных зданиях было прекращено по решению администрации города. Кроме того, здания находятся в жилой зоне города, а не в производственной. Не согласен с применением коэффициента, указанного в п. 9 приложения N 2 к постановлению Правительства Республики Карелия от 30.06.2008 N 125-П, полагает, что расчет должен быть произведен с учетом коэффициента сферы деятельности, указанного в п. 16 приложения N 3 к названному постановлению. Полагает, что администрацией не соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Отмечает, что не был поставлен в известность об изменении размера платежей.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель администрации Н., действующая на основании доверенности, полагала решение суда законным и обоснованным. Указала, что условия договора аренды были известны М., лично им договор представлялся для государственной регистрации и в последующем, в т.ч. <...>., исполнялся. Арендная плата рассчитана в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и в соответствии с действующим в Республики Карелия законодательством. Доводы апелляционной жалобы были предметом рассмотрения в суде, им дана надлежащая оценка. Просила решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции участвующие в рассмотрении дела лица не присутствовали, о рассмотрении дела по жалобе извещены.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Согласно подп. 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее в т.ч. ЗК РФ) использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктами 1, 3 ст. 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
В соответствии с положениями п. п. 1, 5 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно ранее действующему п. 3 (утратил силу с 01.03.2015) указанной статьи порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ в редакции на период спорных правоотношений, до 01.03.2015).
Судом установлено, что М. в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от <...> на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от <...> является собственником объекта - "территория пивзавода, общей площадью <...> кв. м", состав объекта недвижимого имущества: здания пивзавода с пристройками. Согласно представленному в материалы дела договору от <...> администрацией Сортавальского муниципального района М. был передан в аренду из земель населенных пунктов сроком до <...> земельный участок с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: <...>, под административные и производственные здания, складские помещения и прилегающую территорию.
Дав оценку доводам сторон, представленным по делу доказательствам, с учетом положений ст. ст. 10, 168, п. 1 ст. 181, 199 ГК РФ, установленных по делу обстоятельств, в т.ч. относительно исполнения М. условий договора, суд правомерно отказал в удовлетворении встречного иска М. в части требований о признании недействительным указанного договора аренды земельного участка.
Обоснованно, учитывая, что нормами Жилищного кодекса Российской Федерации (ст. ст. 22, 23 ЖК РФ) предусмотрены условия и порядок перевода нежилого помещения в жилое, доказательств соблюдения которого М. не представлено, судом первой инстанции по мотивам, приведенным в решении, оставлены без удовлетворения исковые требования М. о признании нежилых зданий по адресу: <...>, жилыми.
В соответствии со ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно п. 2.1 договора аренды от <...> арендатор обязуется вносить ежегодную арендную плату в соответствии с приложением N 2, в котором указано, что арендная плата должна быть внесена не позднее 15 июня, приведен расчет годовой арендной платы, которая в <...>. составляла <...> руб. в год из расчета площади участка и ставки арендной платы 3,8.
Истцом в суд первой инстанции был представлен расчет недополученной арендной платы, который произведен за период с <...> по <...> и испрашивалась ко взысканию задолженность в сумме <...> руб. Суд, разрешая спор, указал, что расчет истца проверен и названная сумма задолженности взыскана с М. в пользу администрации. Однако судебная коллегия, с учетом приведенного ниже законодательства, не может согласиться с данным расчетом.
Так, за период с <...> по <...> размер арендной платы в соответствии с п. 9 приложения N 2 к Положению об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденному постановлением Правительства Республики Карелия от 30.06.2008 N 125-П "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (утратило силу с 24.06.2013 в связи с изданием постановления Правительства РК от 04.07.2013 N 208-П), условиями договора, составлял <...> руб. из расчета площади участка и базовой ставки 3,8.
В силу п. 2.2 договора аренды от <...> размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с индексацией ставок земельного налога и коэффициента градостроительной ценности, а также с изменением методики расчета.
24.06.2013 вступил в силу Закон Республики Карелия от 10.06.2013 N 1712-ЗРК "О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия" (далее в т.ч. Закон N 1712-ЗРК), которым в т.ч. установлен порядок определения цены расположенных на территории Республики Карелия земельных участков, которые находятся в собственности Республики Карелия или государственная собственность на которые не разграничена, порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, а также порядок, условия и сроки ее внесения (ст. 1 в редакции на период спорных правоотношений).
В ст. 3 Закона N 1712-ЗРК (в редакции до изменений, внесенных Законом РК от 04.03.2014 N 1773-ЗРК) предусмотрено, что размер арендной платы за использование земельных участков в расчете на год определяется уполномоченными органами, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов (конкурсов, аукционов); на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
С учетом положений подп. 5 "г" п. 2 ст. 3 Закона N 1712-ЗРК (в указанной выше редакции), Решения Совета Сортавальского муниципального района XLVIII сессии II созыва от 02.07.2013 N 328 "Об установлении размера процентов кадастровой стоимости при расчете арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Сортавальского муниципального района, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", разрешенного использования земельного участка, арендная плата за период с <...> по <...> составляет <...> руб., за период с <...> по <...> - <...> руб. из расчета кадастровой стоимости земельного участка <...> руб. и процентной ставки - 2,5.
В период с <...> по <...>, с учетом подп. 14 "г" п. 2 ст. 3 Закона 1712-ЗРК (в редакции на период спорных правоотношений), подп."д" п. 2, п. 3 постановления Правительства Республики Карелия от 17.04.2014 N 120-П "Об установлении арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Республики Карелия или государственная собственность на которые не разграничена" (в редакции от 17.04.2014), Решения Совета Сортавальского городского поселения XL сессии II созыва от 22.11.2011 N 202 "Об установлении земельного налога на территории муниципального образования Сортавальское городское поселение", размер арендной платы составляет <...> руб. (арендная плата за земельные участки определяется как выраженный в рублях процент кадастровой стоимости земельного участка, размер которого равен двукратной ставке земельного налога, ставка земельного налога - 1,5).
Постановлением Правительства Республики Карелия N 339-П от 23.10.2015 подп. "д" п. 2 постановления Правительства Республики Карелия от 17.04.2014 N 120-П "Об установлении арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Республики Карелия или государственная собственность на которые не разграничена" признан утратившим силу, а также внесены изменения: п. 1 дополнен подп. "и", установлен процент от кадастровой стоимости для расчета годовой арендной платы в отношении земельных участков, предоставленных для размещения производственных зданий, сооружений и обслуживающих их объектов в размере 2,3%.
Согласно п. 2 постановления Правительства Республики Карелия N 339-П действие настоящего постановления распространяется на правоотношения, возникшие со дня вступления в силу Закона Республики Карелия от 02.07.2014 N 1808-ЗРК "О внесении изменений в статью 3 Закона Республики Карелия "О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия".
Таким образом за период с <...> по <...> размер арендной платы составляет <...> руб.
За <...> г. арендная плата составляет <...> руб. (из расчета кадастровой стоимости земельного участка и указанного выше установленного процента 2,3%).
В счет арендной платы внесено: <...> - <...> руб., <...> - <...> руб., <...> - <...> руб., <...> - <...> руб., <...> - <...> руб., <...> - <...> руб., <...> - <...> руб., <...> - <...> руб.
С учетом внесенных по договору платежей в общей сумме <...> руб. взысканию с М. в пользу администрации подлежит задолженность в размере <...> руб.
Пунктом 2.5 договора установлено, что в случае неуплаты платежей в установленный договором срок арендатор вправе выставить пени в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.
Исходя из представленного в суд первой инстанции к иску расчета общая сумма пени составляет <...> руб., указанная сумма взыскана судом в пользу администрации с М.
Однако, учитывая порядок установления арендной платы по договору согласно приведенному законодательству, установленные обстоятельства, судебная коллегия с представленным расчетом истца и взысканной суммой пени согласиться не может.
Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения требования о взыскания пени в полном объеме, полагает возможным в силу положений ст. 333 ГК РФ уменьшить сумму пени до <...> руб. При этом коллегией в т.ч. учитывается порядок определения размера арендной платы, действующее в спорный период законодательство и даты вступления норм, применяемых к спорным правоотношениям в силу. В материалах дела отсутствуют доказательства об ознакомлении М. с расчетом сумм, подлежащих внесению в счет арендной платы, представлено лишь приложение N 2 к договору о размере арендной платы в <...>. с указанием о получении его ответчиком, вместе с этим, также учитывается, что в данном приложении указано о том, что арендатор обязан ежегодно получать перерасчет арендной платы у арендодателя до 15 марта. Принимая во внимание изложенное, объем исковых требований (ч. 3 ст. 196 ГПК РФ), расчет пени следует произвести следующим образом:
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
С учетом приведенного расчета, указанных выше обстоятельств и в силу ст. 333 ГК РФ с М. в пользу администрации следует взыскать пени в размере <...> руб.
Доводы жалобы об обстоятельствах заключения сторонами договора аренды, назначении объектов недвижимости были предметом исследования и оценки в суде первой инстанции, выводы относительно них, с учетом оценки представленных доказательств с позиции приведенного законодательства, изложены судом, с указанными выводами коллегия соглашается.
Доводы относительно неизвещения об изменении размера арендной платы не могут быть приняты с учетом условий договора, ст. 424 ГК РФ и приведенного выше законодательства.
При таких обстоятельствах, в силу ст. 328, п. п. 2, 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, решение суда подлежит изменению в части взысканных с М. сумм задолженности по арендной плате и пени, а также в части подлежащей взысканию с М. в соответствии с положениями ст. 98 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ госпошлины.
Руководствуясь статьями 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Сортавальского городского суда Республики Карелия от 25.02.2016 по настоящему делу изменить в части взысканных с М. сумм задолженности по арендной плате и пени, госпошлины. Изложить абзацы 1-3 резолютивной части решения в следующей редакции:
"Исковые требования администрации Сортавальского муниципального района удовлетворить частично.
Взыскать с М. в пользу администрации Сортавальского муниципального района задолженность по арендной плате в размере <...> руб., пени в размере <...> руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с М. в бюджет Сортавальского муниципального района государственную пошлину в размере <...> руб.".
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Председательствующий
Судьи
Судьи
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)