Судебные решения, арбитраж
Земельный налог; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 июня 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Барановой Ю.И.
судей Ереминой О.А., Новик В.Л.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Конозовой Е.В.
при участии:
- от истца - Денисенко Н.С. по доверенности N 3-Ю от 23.11.2016, паспорт;
- от ответчиков: от администрации МО город-курорт Геленджик - Кондратенко Е.С. по доверенности N 110-15-23/17-39-01 от 09.01.2017, паспорт;
- от управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик - не явился, извещен.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации МО город-курорт Геленджик
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 17.01.2017 по делу N А32-1010/2016 по иску общества с ограниченной ответственностью Фирма "РУСЬ-57"
к ответчикам: администрации МО город-курорт Геленджик и управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик
о взыскании задолженности,
принятое в составе судьи Данько М.М.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью Фирма "Русь-57" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации МО город-курорт Геленджик и управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик о взыскании 1 043 610 рублей 46 копеек, в том числе: 1 032 554 рубля 75 копеек - задолженность по излишне полученной арендной плате; 11 055 рублей 71 копейка - задолженности по излишне полученной пене (уточненные требования).
Решением суда с муниципального образования город-курорт Геленджик в лице администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, г. Геленджик (ИНН 2304026276 ОГРН 1022300777840) за счет средств казны муниципального образования город-курорт Геленджик в пользу общества с ограниченной ответственностью Фирма "Русь-57" (ИНН: 2304025113 ОГРН: 1112304004262) взыскано 1 032 553, 66 руб. переплаты по арендной плате, 11 028, 12 руб. переплаты по неустойке и 23 435, 53 руб. в возмещение расходов по государственной пошлине. В остальной части иска отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, администрация МО город-курорт Геленджик обжаловала его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции полностью и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что суд первой инстанции произвел расчет неосновательного обогащения, исходя из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:40:0401022:3 в размере 2 051 руб. 28 коп. Однако, администрация МО город-курорт Геленджик об изменении кадастровой стоимости арендуемого ООО фирма "Русь-57" земельного участка не знала. Заявитель указал, что в письме администрации от 21.01.2016 N 110-15-540/16-45-10 законные основания для перерасчета арендной платы по договору от 25.12.2012 N 4000004528 у администрации отсутствовали, так как не представлено доказательств изменения кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, а также основания таких изменений, дополнительное соглашение к договору аренды сторонами не заключалось. Ответчик считает, что администрация не должна нести ответственность за бездействие органа кадастрового учета, связанное с ненадлежащим исполнением своих обязанностей в части не уведомления сторон договора аренды земельного участка от 25.12.2012 N 4000004528.
В судебное заседание стороны явились, поддержали занимаемые позиции по делу.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда подлежит изменению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 15.11.2012 по делу N А32-21879/2012 администрацией муниципального образования города-курорта Геленджик и ООО фирма "Русь-57" 25.12.2012 подписан договор N 4000004528 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:0401022:3 площадью 2849 кв. м из земель населенных пунктов с разрешенным использованием: для санитарно-охранной зоны скважины минеральной воды N 64-м, 94-м, сроком действия 49 лет. Спорный участок относится к землям особо охраняемых территорий и объектов.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 15.01.2013, что подтверждает отметка регистрирующего органа на первом листе договора.
Согласно приложению к договору расчет арендной платы выполнен на момент его подписания исходя из кадастровой стоимости земельного участка 17 798 928,07 руб. по ставке арендной платы 1,5%. Ее размер составляет 345 567, 80 руб. в год.
В соответствии с пунктом 2.2 договора, размер ежегодной арендной платы, установленный на день подписания данного договора, в дальнейшем может пересматриваться в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и соответствующих муниципальных образований.
Судом установлено, что в решении Арбитражного суда Краснодарского края от 15.11.2012 по делу N А32-21879/2012 указано, что постановлением главы администрации г. Геленджик от 06.07.1995 N 1184 ООО фирме "Русь-57" предоставлен в бессрочное (постоянное) пользование земельный участок площадью 2849 кв. м для санитарно-охранной зоны скважины минеральной воды N 64-М, 94-М, выдан государственный акт серии КК-2 N 40000326. На основании постановления главы администрации г. Геленджика от 5.05.1999 N 708 "Об упорядочивании землепользования физических и юридических лиц на территории города-курорта Геленджик" государственный акт отменен, принято решение о предоставлении участка в аренду сроком на 49 лет. Впоследствии постановлением от 16.05.2012 N 1336 постановление от 5.05.1999 N 708 было отменено. Суд решением от 15.11.2012 признал постановление от 16.05.2012 N 1336 недействительным, признал незаконным отказ в направлении обществу проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0401022:3, обязал администрацию направить обществу договор аренды указанного участка.
Решение суда основано на положениях статьи 3 Федерального закона от 25.10.01 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в соответствии с которыми юридические лица обязаны переоформить право постоянного бессрочного пользования земельными участками на право аренды или приобрести земельный участок в собственность в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, обществом заключен договор аренды спорного земельного участка ввиду переоформления права бессрочного пользования.
Между сторонами возник спор о размере арендных платежей.
Согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах: двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.
В абзаце 5 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением N 582, указан принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков.
Постановлением N 50 от 27.01.2011 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственной собственности, которая не разграничена на территории Краснодарского края.
В пункте 2 Правил рекомендовано органам местного самоуправления муниципальных образований Краснодарского края не позднее 1 марта 2011 года привести в соответствие с настоящим постановлением свои нормативные правовые акты, а также ранее заключенные договоры аренды земельных участков в установленном законодательством порядке.
При определении размера годовой арендной платы следует руководствоваться положениями Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности муниципального образования город-курорт Геленджик, утвержденных постановлением администрации Муниципального образования город-курорт Геленджик N 1126 от 20.05.2011.
Этим постановлением установлена ставка арендной платы в размере 1,5 процента от кадастровой стоимости за земельные участки, ограниченные в обороте, право на которые переоформлено с права постоянного (бессрочного) пользования в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации, находящиеся в собственности муниципального образования город-курорт Геленджик. Указанная ставка применена сторонами при заключении договора аренды.
В пункте 1.3 Правил указано, что при переоформлении в установленном порядке права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды размер арендной платы не может превышать более чем в 2 раза размер земельного налога.
Земельный налог рассчитывается в соответствии с требованиями главы 31 Налогового Кодекса Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления на основании кадастровой стоимости земельного участка.
В соответствии с Положением о земельном налоге на территории муниципального образования город-курорт Геленджик (утв. решением Думы муниципального образования город-курорт Геленджик от 22 апреля 2008 г. N 68) ставка земельного налога за земли особо охраняемых территорий и объектов, к которым относится спорный земельный участок, составляет 0,1%.
На основании изложенного, двойной размер земельного налога (2ЗН) за арендованный истцом земельный участок и, как следствие, размер годовой арендной платы на момент заключения договора аренды составлял 35 597,86 руб. = 17 798 928,07 x 0,1% x 2.
Также, суд первой инстанции указал, что с 17.08.2013 разрешенное использование спорного земельного участка на основании заявления общества изменено на "земельные участки, имеющие особое природоохранное значение (парки, городские сады)", в результате чего кадастровая стоимость земельного участка изменилась и стала составлять 2 051,28 руб., о чем указано в справке органа кадастрового учета, имеющейся в деле.
В соответствии с порядком расчета арендной платы размер двукратного земельного налога и, как следствие, размер годовой арендной платы с 17.08.2013 составил 4,10 руб. = 2051,28 x 0,1% x 2.
На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу, что истец, с учетом произведенных платежей, переплатил по договору аренды за период с 15.01.2013 по 31.12.2015 в части арендной платы 1 032 553, 66 руб.
В соответствии с пунктом 5.2 за нарушение установленных договором сроков внесения арендной платы, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.
Согласно сведениям ЦБ РФ ставка рефинансирования, в 2013 году составляла 8,25%.
Размер излишне уплаченной пени составил 11 028,12 руб., в данной части требования также удовлетворены судом.
Между тем, суд первой инстанции не учел следующее.
Суд апелляционной инстанции, соглашаясь с выводом суда первой инстанции в отношении применяемой формулы при исчислении арендной платы исходя из кадастровой стоимости участка и двойной ставки налога с учетом переоформления права бессрочного пользования на арендное обязательство и отнесения участка к землям особо охраняемых территорий и объектов, считает ошибочным вывод суда первой инстанции о применении с 17.08.2013 г. в расчете кадастровой стоимости участка в размере 2051 руб. 28 коп. в связи с изменением разрешенного пользования земельного участка кадастровой службой по заявлению общества.
Суд первой инстанции исходил из того, что пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.
Суд указал, что статья 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации позволяет обществу изменять вид разрешенного использования в соответствии с градостроительным регламентом без дополнительных разрешений и согласований при условии соблюдения требований технических регламентов.
Между тем, суд первой инстанции не учел следующее.
Как усматривается из материалов дела, спорный земельный участок был предоставлен в аренду обществу с видом разрешенного пользования "для санитарно-охранной зоны скважины минеральной воды N 64-м, 94-м."
Общество 25.06.2013 г. обратилось в Федеральную кадастровую палату Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка на "земельные участки, имеющие особое природоохранное значение (парки, городские сады)". Заявление общества удовлетворено, установлена кадастровая стоимость участка, которая составляет 2 051 руб. 28 коп.
С заявлением к арендодателю об изменении вида разрешенного пользования, общество не обращалось.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13 изложена следующая позиция.
"Выводы судов о том, что общество как арендатор земельного участка имеет право на выбор любого вида разрешенного использования земельного участка, предусмотренного градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны, основаны на неправильном применении норм действующего законодательства.
Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако, названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.
Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.
В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Общество как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать комитет, выступающий арендодателем по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.
Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.
В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 ГК РФ предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Следовательно, в рассматриваемом случае у комитета как у арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке.
Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.
В то же время арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования."
Указанное также разъяснено судом апелляционной инстанции в рамках рассмотрения дела N А32-43395/2013, между теми же сторонами.
Доводы истца, о том, что в рассматриваемом случае цели использования участка в договоре определены не были, что позволяет изменять разрешенное пользование участка в отсутствие согласования с арендодателем, судом отклоняются, поскольку договором предусмотрено его предоставление для санитарно-охранной зоны скважины минеральной воды N 64-м и 94-м.
Фактическое использование участка также в иных целях истцом, не дает права арендатору в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, без согласования с арендодателем. Основания для исчисления арендной платы исходя из кадастровой стоимости участка и измененным видом разрешенного пользования в спорный период для определения размера неосновательного обогащения, отсутствуют.
При таких обстоятельствах, арендная плата должна начисляться исходя из кадастровой стоимости земельного участка 17 798 928,07 коп.
На основании изложенного, за спорный период с 15.01.2013 г. до 31.12.2015 г., размер арендной платы, подлежащий оплате исходя из кадастровой стоимости 17 798 928,07 коп., двойной ставки налога 0,2% с учетом уровня ежегодной инфляции, составила 110 946,18 руб. (34 134 руб. 91 коп. за 2013 г. (неполный год), 37 377 руб. 75 коп. за 2014 г., 39 433 руб. 52 коп. за 2015 г.)
С учетом произведенных обществом платежей в сумме 1 053 338 руб., что признано обеими сторонами в судебном заседании, размер неосновательного обогащения составил 942 391 руб. 82 коп. и подлежит взысканию на основании ст. 1102 ГК РФ.
Выводы суда первой инстанции о взыскании излишне уплаченной обществом пени в размере 11 028,12 руб. обоснованны, поскольку уплата неустойки произведена в период до обращения обществом с заявлением об изменении вида разрешенного пользования, и произведена с учетом размера арендных платежей в соответствии с двойной ставкой налога.
В остальной части иска надлежит отказать.
Также правомерны выводу суда первой инстанции о взыскании присужденных сумм с муниципального образования в лице администрации за счет казны муниципального образования, как с лица, куда поступают арендные платежи от использования муниципального имущества.
В части требования к Управлению имущественных отношений Администрации г. Геленджика обоснованно отказано.
В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Расходы по госпошлине по иску и апелляционной жалобе возлагаются на сторон пропорционально удовлетворенным и отказанным требованиям в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.01.2017 г. по делу N А32-1010/2016 изменить.
Абзац 1 резолютивной части решения изложить в следующей редакции:
"Взыскать с муниципального образования город-курорт Геленджик в лице администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, г. Геленджик (ИНН 2304026276 ОГРН 1022300777840) за счет средств казны муниципального образования город-курорт Геленджик в пользу общества с ограниченной ответственностью Фирма "Русь-57" (ИНН: 2304025113 ОГРН: 1112304004262) 942 391, 82 руб. переплаты по арендной плате, 11 028, 12 руб. переплаты по неустойке и 21 411 руб. в возмещение расходов по государственной пошлине."
В остальной части решение суда оставить без изменения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.06.2017 N 15АП-3551/2017 ПО ДЕЛУ N А32-1010/2016
Разделы:Земельный налог; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 июня 2017 г. N 15АП-3551/2017
Дело N А32-1010/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 июня 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Барановой Ю.И.
судей Ереминой О.А., Новик В.Л.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Конозовой Е.В.
при участии:
- от истца - Денисенко Н.С. по доверенности N 3-Ю от 23.11.2016, паспорт;
- от ответчиков: от администрации МО город-курорт Геленджик - Кондратенко Е.С. по доверенности N 110-15-23/17-39-01 от 09.01.2017, паспорт;
- от управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик - не явился, извещен.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации МО город-курорт Геленджик
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 17.01.2017 по делу N А32-1010/2016 по иску общества с ограниченной ответственностью Фирма "РУСЬ-57"
к ответчикам: администрации МО город-курорт Геленджик и управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик
о взыскании задолженности,
принятое в составе судьи Данько М.М.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью Фирма "Русь-57" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации МО город-курорт Геленджик и управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик о взыскании 1 043 610 рублей 46 копеек, в том числе: 1 032 554 рубля 75 копеек - задолженность по излишне полученной арендной плате; 11 055 рублей 71 копейка - задолженности по излишне полученной пене (уточненные требования).
Решением суда с муниципального образования город-курорт Геленджик в лице администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, г. Геленджик (ИНН 2304026276 ОГРН 1022300777840) за счет средств казны муниципального образования город-курорт Геленджик в пользу общества с ограниченной ответственностью Фирма "Русь-57" (ИНН: 2304025113 ОГРН: 1112304004262) взыскано 1 032 553, 66 руб. переплаты по арендной плате, 11 028, 12 руб. переплаты по неустойке и 23 435, 53 руб. в возмещение расходов по государственной пошлине. В остальной части иска отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, администрация МО город-курорт Геленджик обжаловала его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции полностью и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что суд первой инстанции произвел расчет неосновательного обогащения, исходя из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:40:0401022:3 в размере 2 051 руб. 28 коп. Однако, администрация МО город-курорт Геленджик об изменении кадастровой стоимости арендуемого ООО фирма "Русь-57" земельного участка не знала. Заявитель указал, что в письме администрации от 21.01.2016 N 110-15-540/16-45-10 законные основания для перерасчета арендной платы по договору от 25.12.2012 N 4000004528 у администрации отсутствовали, так как не представлено доказательств изменения кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, а также основания таких изменений, дополнительное соглашение к договору аренды сторонами не заключалось. Ответчик считает, что администрация не должна нести ответственность за бездействие органа кадастрового учета, связанное с ненадлежащим исполнением своих обязанностей в части не уведомления сторон договора аренды земельного участка от 25.12.2012 N 4000004528.
В судебное заседание стороны явились, поддержали занимаемые позиции по делу.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда подлежит изменению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 15.11.2012 по делу N А32-21879/2012 администрацией муниципального образования города-курорта Геленджик и ООО фирма "Русь-57" 25.12.2012 подписан договор N 4000004528 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:0401022:3 площадью 2849 кв. м из земель населенных пунктов с разрешенным использованием: для санитарно-охранной зоны скважины минеральной воды N 64-м, 94-м, сроком действия 49 лет. Спорный участок относится к землям особо охраняемых территорий и объектов.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 15.01.2013, что подтверждает отметка регистрирующего органа на первом листе договора.
Согласно приложению к договору расчет арендной платы выполнен на момент его подписания исходя из кадастровой стоимости земельного участка 17 798 928,07 руб. по ставке арендной платы 1,5%. Ее размер составляет 345 567, 80 руб. в год.
В соответствии с пунктом 2.2 договора, размер ежегодной арендной платы, установленный на день подписания данного договора, в дальнейшем может пересматриваться в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и соответствующих муниципальных образований.
Судом установлено, что в решении Арбитражного суда Краснодарского края от 15.11.2012 по делу N А32-21879/2012 указано, что постановлением главы администрации г. Геленджик от 06.07.1995 N 1184 ООО фирме "Русь-57" предоставлен в бессрочное (постоянное) пользование земельный участок площадью 2849 кв. м для санитарно-охранной зоны скважины минеральной воды N 64-М, 94-М, выдан государственный акт серии КК-2 N 40000326. На основании постановления главы администрации г. Геленджика от 5.05.1999 N 708 "Об упорядочивании землепользования физических и юридических лиц на территории города-курорта Геленджик" государственный акт отменен, принято решение о предоставлении участка в аренду сроком на 49 лет. Впоследствии постановлением от 16.05.2012 N 1336 постановление от 5.05.1999 N 708 было отменено. Суд решением от 15.11.2012 признал постановление от 16.05.2012 N 1336 недействительным, признал незаконным отказ в направлении обществу проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0401022:3, обязал администрацию направить обществу договор аренды указанного участка.
Решение суда основано на положениях статьи 3 Федерального закона от 25.10.01 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в соответствии с которыми юридические лица обязаны переоформить право постоянного бессрочного пользования земельными участками на право аренды или приобрести земельный участок в собственность в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, обществом заключен договор аренды спорного земельного участка ввиду переоформления права бессрочного пользования.
Между сторонами возник спор о размере арендных платежей.
Согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах: двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.
В абзаце 5 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением N 582, указан принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков.
Постановлением N 50 от 27.01.2011 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственной собственности, которая не разграничена на территории Краснодарского края.
В пункте 2 Правил рекомендовано органам местного самоуправления муниципальных образований Краснодарского края не позднее 1 марта 2011 года привести в соответствие с настоящим постановлением свои нормативные правовые акты, а также ранее заключенные договоры аренды земельных участков в установленном законодательством порядке.
При определении размера годовой арендной платы следует руководствоваться положениями Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности муниципального образования город-курорт Геленджик, утвержденных постановлением администрации Муниципального образования город-курорт Геленджик N 1126 от 20.05.2011.
Этим постановлением установлена ставка арендной платы в размере 1,5 процента от кадастровой стоимости за земельные участки, ограниченные в обороте, право на которые переоформлено с права постоянного (бессрочного) пользования в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации, находящиеся в собственности муниципального образования город-курорт Геленджик. Указанная ставка применена сторонами при заключении договора аренды.
В пункте 1.3 Правил указано, что при переоформлении в установленном порядке права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды размер арендной платы не может превышать более чем в 2 раза размер земельного налога.
Земельный налог рассчитывается в соответствии с требованиями главы 31 Налогового Кодекса Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления на основании кадастровой стоимости земельного участка.
В соответствии с Положением о земельном налоге на территории муниципального образования город-курорт Геленджик (утв. решением Думы муниципального образования город-курорт Геленджик от 22 апреля 2008 г. N 68) ставка земельного налога за земли особо охраняемых территорий и объектов, к которым относится спорный земельный участок, составляет 0,1%.
На основании изложенного, двойной размер земельного налога (2ЗН) за арендованный истцом земельный участок и, как следствие, размер годовой арендной платы на момент заключения договора аренды составлял 35 597,86 руб. = 17 798 928,07 x 0,1% x 2.
Также, суд первой инстанции указал, что с 17.08.2013 разрешенное использование спорного земельного участка на основании заявления общества изменено на "земельные участки, имеющие особое природоохранное значение (парки, городские сады)", в результате чего кадастровая стоимость земельного участка изменилась и стала составлять 2 051,28 руб., о чем указано в справке органа кадастрового учета, имеющейся в деле.
В соответствии с порядком расчета арендной платы размер двукратного земельного налога и, как следствие, размер годовой арендной платы с 17.08.2013 составил 4,10 руб. = 2051,28 x 0,1% x 2.
На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу, что истец, с учетом произведенных платежей, переплатил по договору аренды за период с 15.01.2013 по 31.12.2015 в части арендной платы 1 032 553, 66 руб.
В соответствии с пунктом 5.2 за нарушение установленных договором сроков внесения арендной платы, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.
Согласно сведениям ЦБ РФ ставка рефинансирования, в 2013 году составляла 8,25%.
Размер излишне уплаченной пени составил 11 028,12 руб., в данной части требования также удовлетворены судом.
Между тем, суд первой инстанции не учел следующее.
Суд апелляционной инстанции, соглашаясь с выводом суда первой инстанции в отношении применяемой формулы при исчислении арендной платы исходя из кадастровой стоимости участка и двойной ставки налога с учетом переоформления права бессрочного пользования на арендное обязательство и отнесения участка к землям особо охраняемых территорий и объектов, считает ошибочным вывод суда первой инстанции о применении с 17.08.2013 г. в расчете кадастровой стоимости участка в размере 2051 руб. 28 коп. в связи с изменением разрешенного пользования земельного участка кадастровой службой по заявлению общества.
Суд первой инстанции исходил из того, что пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.
Суд указал, что статья 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации позволяет обществу изменять вид разрешенного использования в соответствии с градостроительным регламентом без дополнительных разрешений и согласований при условии соблюдения требований технических регламентов.
Между тем, суд первой инстанции не учел следующее.
Как усматривается из материалов дела, спорный земельный участок был предоставлен в аренду обществу с видом разрешенного пользования "для санитарно-охранной зоны скважины минеральной воды N 64-м, 94-м."
Общество 25.06.2013 г. обратилось в Федеральную кадастровую палату Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка на "земельные участки, имеющие особое природоохранное значение (парки, городские сады)". Заявление общества удовлетворено, установлена кадастровая стоимость участка, которая составляет 2 051 руб. 28 коп.
С заявлением к арендодателю об изменении вида разрешенного пользования, общество не обращалось.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13 изложена следующая позиция.
"Выводы судов о том, что общество как арендатор земельного участка имеет право на выбор любого вида разрешенного использования земельного участка, предусмотренного градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны, основаны на неправильном применении норм действующего законодательства.
Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако, названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.
Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.
В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Общество как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать комитет, выступающий арендодателем по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.
Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.
В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 ГК РФ предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Следовательно, в рассматриваемом случае у комитета как у арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке.
Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.
В то же время арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования."
Указанное также разъяснено судом апелляционной инстанции в рамках рассмотрения дела N А32-43395/2013, между теми же сторонами.
Доводы истца, о том, что в рассматриваемом случае цели использования участка в договоре определены не были, что позволяет изменять разрешенное пользование участка в отсутствие согласования с арендодателем, судом отклоняются, поскольку договором предусмотрено его предоставление для санитарно-охранной зоны скважины минеральной воды N 64-м и 94-м.
Фактическое использование участка также в иных целях истцом, не дает права арендатору в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, без согласования с арендодателем. Основания для исчисления арендной платы исходя из кадастровой стоимости участка и измененным видом разрешенного пользования в спорный период для определения размера неосновательного обогащения, отсутствуют.
При таких обстоятельствах, арендная плата должна начисляться исходя из кадастровой стоимости земельного участка 17 798 928,07 коп.
На основании изложенного, за спорный период с 15.01.2013 г. до 31.12.2015 г., размер арендной платы, подлежащий оплате исходя из кадастровой стоимости 17 798 928,07 коп., двойной ставки налога 0,2% с учетом уровня ежегодной инфляции, составила 110 946,18 руб. (34 134 руб. 91 коп. за 2013 г. (неполный год), 37 377 руб. 75 коп. за 2014 г., 39 433 руб. 52 коп. за 2015 г.)
С учетом произведенных обществом платежей в сумме 1 053 338 руб., что признано обеими сторонами в судебном заседании, размер неосновательного обогащения составил 942 391 руб. 82 коп. и подлежит взысканию на основании ст. 1102 ГК РФ.
Выводы суда первой инстанции о взыскании излишне уплаченной обществом пени в размере 11 028,12 руб. обоснованны, поскольку уплата неустойки произведена в период до обращения обществом с заявлением об изменении вида разрешенного пользования, и произведена с учетом размера арендных платежей в соответствии с двойной ставкой налога.
В остальной части иска надлежит отказать.
Также правомерны выводу суда первой инстанции о взыскании присужденных сумм с муниципального образования в лице администрации за счет казны муниципального образования, как с лица, куда поступают арендные платежи от использования муниципального имущества.
В части требования к Управлению имущественных отношений Администрации г. Геленджика обоснованно отказано.
В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Расходы по госпошлине по иску и апелляционной жалобе возлагаются на сторон пропорционально удовлетворенным и отказанным требованиям в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.01.2017 г. по делу N А32-1010/2016 изменить.
Абзац 1 резолютивной части решения изложить в следующей редакции:
"Взыскать с муниципального образования город-курорт Геленджик в лице администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, г. Геленджик (ИНН 2304026276 ОГРН 1022300777840) за счет средств казны муниципального образования город-курорт Геленджик в пользу общества с ограниченной ответственностью Фирма "Русь-57" (ИНН: 2304025113 ОГРН: 1112304004262) 942 391, 82 руб. переплаты по арендной плате, 11 028, 12 руб. переплаты по неустойке и 21 411 руб. в возмещение расходов по государственной пошлине."
В остальной части решение суда оставить без изменения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Ю.И.БАРАНОВА
Судьи
О.А.ЕРЕМИНА
В.Л.НОВИК
Ю.И.БАРАНОВА
Судьи
О.А.ЕРЕМИНА
В.Л.НОВИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)