Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Земельный налог
Обстоятельства: Истец указал, что является арендатором спорного земельного участка, по результатам государственной кадастровой оценки установлена кадастровая стоимость арендуемого земельного участка, общество является арендатором участка, несоответствие внесенной в ГКН кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права истца, как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Московский городской суд в составе председательствующего судьи Колосовой С.И., при секретаре К., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-203/2016 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Туристско-гостиничный комплекс "АЛЬФА" об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости,
Общество с ограниченной ответственностью "Туристско-гостиничный комплекс "АЛЬФА" (далее ООО "ТГК "АЛЬФА", Общество) обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором, с учетом уточнения требований, просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:03:0005001:69, общей площадью 13067 кв. м, расположенного по адресу: <...>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2014 года, в размере 385 676 000 рублей.
Свои требования ООО "ТГК "АЛЬФА" мотивирует тем, что является арендатором спорного земельного участка. По результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2014 года установлена кадастровая стоимость арендуемого земельного участка в размере 602 276 846, 48 рублей, что подтверждается справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Поскольку Общество является арендатором указанного земельного участка, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка. Истец полагает, что его права, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, подлежат защите посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка на его рыночную стоимость.
Представитель административного истца ООО "ТГК "АЛЬФА" по доверенности С. в судебное заседание явилась, поддержала заявленные требования с учетом уточнений, полагала, что установленная кадастровая стоимость земельного участка является завышенной и нарушает права истца как арендатора.
Представитель административного ответчика Правительства Москвы по доверенности В., представляющая одновременно на основании доверенности интересы административного ответчика Департамента городского имущества города Москвы, в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований по доводам ранее представленных письменных возражений, полагала, что оснований для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка не имеется, представленный истцом отчет об оценке не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Представители административных ответчиков Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не явились, ходатайств, препятствующих рассмотрению дела по существу, не заявили. Копии заявления об уточнении исковых требований вручены ответчикам заблаговременно.
При таком положении суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, в порядке части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Выслушав объяснения представителей административного истца и административных ответчиков, исследовав материалы дела, Московский городской суд приходит к выводу о том, что требования административного истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Судом по делу установлено, что ООО "ТГК "АЛЬФА" предоставлен в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 77:03:0005001:69, общей площадью 13067 кв. м, расположенный по адресу: <...>, что подтверждается договором долгосрочной аренды от 18 июля 2002 года N М-03-021379, заключенным с Московским комитетом по регистрации прав.
Согласно названному договору земельный участок предоставлен для эксплуатации туристско-гостиничного комплекса.
В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" исчисление арендной платы за пользование земельным участком производится в процентном соотношении к его кадастровой стоимости.
Постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 года N 687-ПП утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель города Москвы по состоянию на 1 января 2014 года.
По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года установлена в размере 602 276 846, 48 рублей.
Приведенные результаты определения кадастровой стоимости земельного участка просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
В силу положений пунктов 1, 2 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с пунктами 1, 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
ООО "ТГК "АЛЬФА", будучи арендатором спорного земельного участка, уплачивает арендную плату, размер которой зависит от кадастровой стоимости объекта недвижимости, следовательно, его обращение в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 г., то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Закон об оценочной деятельности). При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Следовательно, административный истец, являясь арендатором земельного участка, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости этого участка в размере его действительной рыночной стоимости.
Утверждения административных ответчиков о том, что истец, требуя установления рыночной стоимости земельного участка, по существу оспаривает его потенциальную цену продажи и пытается в одностороннем порядке изменить условия договора аренды, не могут являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
Более того, в соответствии с правовой позицией, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2014 N 1555-О, установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости и является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Согласно абзацам 5 и 6 части 16 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются отчет об оценке объекта оценки и положительное экспертное заключение о соответствии этого отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков.
Таким образом, при разрешении дел об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.
Согласно нормам статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости; отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение; в отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете; отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор; лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, должно отвечать требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам, его ответственность должна быть застрахована, он должен быть включен в реестр и др.
Экспертиза отчета об оценке объекта оценки проводится, в том числе в целях проверки отчета на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности (абзац 2 части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ).
Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности (часть 3 статьи 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ).
Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, ООО "ТГК "АЛЬФА" представило заключение N 073-Н-15 от 08 июня 2015 года об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка, выполненное ООО "Независимая экспертиза XXI век", в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2014 года составляет 331 248 000 рублей.
Согласно положительному заключению от 19 июня 2015 года N 2772/2/2015, подготовленному Общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков", заключение N 073-Н-15 от 08 июня 2015 года об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка, выполненное ООО "Независимая экспертиза XXI век", соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в том числе требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.
Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы представили письменные возражения на заключение N 073-Н-15 от 08 июня 2015 года об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка, в которых указали на несоответствие данного отчета требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", на необоснованный отказ оценщика от применения сравнительного подхода.
В силу положений статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
При установлении юридически значимого обстоятельства по делу (установлении величины рыночной стоимости объекта недвижимости) судом исследовался представленный административным истцом отчет об оценке на предмет его соответствия законодательству об оценочной деятельности, в том числе с учетом доводов письменных возражений Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы.
В связи с наличием существенной разницы в оценке спорного земельного участка у суда возникли вопросы, требующие специальных знаний в области оценочной деятельности.
На основании изложенного и с учетом ходатайства административного истца определением суда от 09 февраля 2016 года по настоящему административному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, направленная на установление рыночной стоимости спорного объекта недвижимости и включающая проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, производство которой поручено эксперту ЗАО "Консалтинговая фирма "Джи Ай Си" ***.
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 18 марта 2016 года эксперт по результатам проведенных исследований и расчетов пришел к выводу, что отчет об оценке N 073-Н-15 от 08 июня 2015 года выполнен с нарушениями требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральных стандартов оценки. При определении стоимости земельного участка были допущены различные недостатки, которые в разной степени повлияли на итоговое значение полученной рыночной стоимости: 1) в рамках доходного подхода использованы данные, не соответствующие рыночным значениям, в частности, данные о стоимости номеров и величине ставки капитализации, что искажает стоимость, полученную с применением данного подхода; 2) сравнительный подход необоснованно не использован, несмотря на возможности его применения посредством метода выделения.
В этой связи эксперт заключил, что итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки не подтверждается.
В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы эксперт по результатам проведенных исследований и расчетов пришел к выводу о том, что рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2014 года составила 385 676 000 рублей.
Оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется, поскольку оно полностью отвечает требованиям, предъявляемым к такому виду доказательства как заключение эксперта (статья 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации), следовательно, является относимым и допустимым доказательством по делу. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, само экспертное заключение научно обосновано, исследовательская часть заключения является полной и мотивированной, неясностей заключение эксперта не содержит.
Эксперт ***, подготовившая экспертное заключение, имеет высшее образование, соответствующую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности, является членом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", прошла повышение квалификации в ГОУ ВПО "Российская академия правосудия" по теме "Финансово-экономическая судебная экспертиза". Ответственность эксперта застрахована в СОАО "ВСК", состоит в трудовых отношениях с ЗАО "Консалтинговая фирма "Джи Ай Си".
Анализ экспертного заключения свидетельствует о том, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.
Суд также находит, что экспертное заключение полностью соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.
Представитель административного истца ООО "ТГК "АЛЬФА" выводы экспертного заключения не оспаривала, на основании результатов экспертизы уточнила требования в порядке статьи 46 КАС РФ и просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:03:0005001:69 в размере рыночной 385676 000 рублей.
Административные ответчики обоснованных возражений на заключение судебной оценочной экспертизы, а также доказательств, опровергающих или ставящих под сомнение достоверность выводов судебной оценочной экспертизы, не представили, ходатайств о назначении повторной или дополнительной судебной оценочной экспертизы не заявили.
На отчете об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка от 08 июня 2015 года N 073-Н-15, составленном ООО "Независимая экспертиза XXI век", административный истец свои требования не основывает, кроме того, содержащиеся в нем выводы о величине рыночной стоимости земельного участка опровергаются заключением проведенной судебной оценочной экспертизы, которому суд доверяет.
Доказательств того, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.
При таких обстоятельствах, суд считает возможным положить в основу решения заключение судебной оценочной экспертизы и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:03:0005001:69, общей площадью 13067 кв. м, расположенного по адресу: <...>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2014 года, в размере 385676 000 рублей.
С заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка ООО "ТГК "АЛЬФА" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 29 июня 2015 года.
Поскольку абз. пятым ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, суд считает необходимым указать дату подачи ООО "ТГК "АЛЬФА" в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 29 июня 2015 г. с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость земельных участков.
Следовательно, установленная настоящим решением кадастровая стоимость спорного земельного участка применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2015 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 174 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Туристско-гостиничный комплекс "АЛЬФА" об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:03:0005001:69, общей площадью 13 067 кв. м, расположенного по адресу: <...> вл. 71, корп. 1, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2014 года в размере 385 676 000 (триста восемьдесят пять миллионов шестьсот семьдесят шесть тысяч) рублей.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:03:0005001:69, общей площадью 13 067 кв. м, расположенного по адресу: <...>, в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2015 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости названного земельного участка считать 29 июня 2015 года.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Мотивированное решение изготовлено 04 апреля 2016 года.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 31.03.2016 ПО ДЕЛУ N 3А-203/2016
Требование: Об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.Разделы:
Земельный налог
Обстоятельства: Истец указал, что является арендатором спорного земельного участка, по результатам государственной кадастровой оценки установлена кадастровая стоимость арендуемого земельного участка, общество является арендатором участка, несоответствие внесенной в ГКН кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права истца, как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 31 марта 2016 г. по делу N 3а-203/2016
Московский городской суд в составе председательствующего судьи Колосовой С.И., при секретаре К., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-203/2016 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Туристско-гостиничный комплекс "АЛЬФА" об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Туристско-гостиничный комплекс "АЛЬФА" (далее ООО "ТГК "АЛЬФА", Общество) обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором, с учетом уточнения требований, просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:03:0005001:69, общей площадью 13067 кв. м, расположенного по адресу: <...>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2014 года, в размере 385 676 000 рублей.
Свои требования ООО "ТГК "АЛЬФА" мотивирует тем, что является арендатором спорного земельного участка. По результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2014 года установлена кадастровая стоимость арендуемого земельного участка в размере 602 276 846, 48 рублей, что подтверждается справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Поскольку Общество является арендатором указанного земельного участка, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка. Истец полагает, что его права, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, подлежат защите посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка на его рыночную стоимость.
Представитель административного истца ООО "ТГК "АЛЬФА" по доверенности С. в судебное заседание явилась, поддержала заявленные требования с учетом уточнений, полагала, что установленная кадастровая стоимость земельного участка является завышенной и нарушает права истца как арендатора.
Представитель административного ответчика Правительства Москвы по доверенности В., представляющая одновременно на основании доверенности интересы административного ответчика Департамента городского имущества города Москвы, в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований по доводам ранее представленных письменных возражений, полагала, что оснований для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка не имеется, представленный истцом отчет об оценке не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Представители административных ответчиков Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не явились, ходатайств, препятствующих рассмотрению дела по существу, не заявили. Копии заявления об уточнении исковых требований вручены ответчикам заблаговременно.
При таком положении суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, в порядке части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Выслушав объяснения представителей административного истца и административных ответчиков, исследовав материалы дела, Московский городской суд приходит к выводу о том, что требования административного истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Судом по делу установлено, что ООО "ТГК "АЛЬФА" предоставлен в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 77:03:0005001:69, общей площадью 13067 кв. м, расположенный по адресу: <...>, что подтверждается договором долгосрочной аренды от 18 июля 2002 года N М-03-021379, заключенным с Московским комитетом по регистрации прав.
Согласно названному договору земельный участок предоставлен для эксплуатации туристско-гостиничного комплекса.
В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" исчисление арендной платы за пользование земельным участком производится в процентном соотношении к его кадастровой стоимости.
Постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 года N 687-ПП утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель города Москвы по состоянию на 1 января 2014 года.
По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года установлена в размере 602 276 846, 48 рублей.
Приведенные результаты определения кадастровой стоимости земельного участка просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
В силу положений пунктов 1, 2 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с пунктами 1, 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
ООО "ТГК "АЛЬФА", будучи арендатором спорного земельного участка, уплачивает арендную плату, размер которой зависит от кадастровой стоимости объекта недвижимости, следовательно, его обращение в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 г., то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Закон об оценочной деятельности). При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Следовательно, административный истец, являясь арендатором земельного участка, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости этого участка в размере его действительной рыночной стоимости.
Утверждения административных ответчиков о том, что истец, требуя установления рыночной стоимости земельного участка, по существу оспаривает его потенциальную цену продажи и пытается в одностороннем порядке изменить условия договора аренды, не могут являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
Более того, в соответствии с правовой позицией, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2014 N 1555-О, установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости и является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Согласно абзацам 5 и 6 части 16 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются отчет об оценке объекта оценки и положительное экспертное заключение о соответствии этого отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков.
Таким образом, при разрешении дел об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.
Согласно нормам статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости; отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение; в отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете; отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор; лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, должно отвечать требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам, его ответственность должна быть застрахована, он должен быть включен в реестр и др.
Экспертиза отчета об оценке объекта оценки проводится, в том числе в целях проверки отчета на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности (абзац 2 части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ).
Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности (часть 3 статьи 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ).
Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, ООО "ТГК "АЛЬФА" представило заключение N 073-Н-15 от 08 июня 2015 года об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка, выполненное ООО "Независимая экспертиза XXI век", в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2014 года составляет 331 248 000 рублей.
Согласно положительному заключению от 19 июня 2015 года N 2772/2/2015, подготовленному Общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков", заключение N 073-Н-15 от 08 июня 2015 года об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка, выполненное ООО "Независимая экспертиза XXI век", соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в том числе требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.
Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы представили письменные возражения на заключение N 073-Н-15 от 08 июня 2015 года об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка, в которых указали на несоответствие данного отчета требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", на необоснованный отказ оценщика от применения сравнительного подхода.
В силу положений статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
При установлении юридически значимого обстоятельства по делу (установлении величины рыночной стоимости объекта недвижимости) судом исследовался представленный административным истцом отчет об оценке на предмет его соответствия законодательству об оценочной деятельности, в том числе с учетом доводов письменных возражений Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы.
В связи с наличием существенной разницы в оценке спорного земельного участка у суда возникли вопросы, требующие специальных знаний в области оценочной деятельности.
На основании изложенного и с учетом ходатайства административного истца определением суда от 09 февраля 2016 года по настоящему административному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, направленная на установление рыночной стоимости спорного объекта недвижимости и включающая проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, производство которой поручено эксперту ЗАО "Консалтинговая фирма "Джи Ай Си" ***.
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 18 марта 2016 года эксперт по результатам проведенных исследований и расчетов пришел к выводу, что отчет об оценке N 073-Н-15 от 08 июня 2015 года выполнен с нарушениями требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральных стандартов оценки. При определении стоимости земельного участка были допущены различные недостатки, которые в разной степени повлияли на итоговое значение полученной рыночной стоимости: 1) в рамках доходного подхода использованы данные, не соответствующие рыночным значениям, в частности, данные о стоимости номеров и величине ставки капитализации, что искажает стоимость, полученную с применением данного подхода; 2) сравнительный подход необоснованно не использован, несмотря на возможности его применения посредством метода выделения.
В этой связи эксперт заключил, что итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки не подтверждается.
В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы эксперт по результатам проведенных исследований и расчетов пришел к выводу о том, что рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2014 года составила 385 676 000 рублей.
Оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется, поскольку оно полностью отвечает требованиям, предъявляемым к такому виду доказательства как заключение эксперта (статья 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации), следовательно, является относимым и допустимым доказательством по делу. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, само экспертное заключение научно обосновано, исследовательская часть заключения является полной и мотивированной, неясностей заключение эксперта не содержит.
Эксперт ***, подготовившая экспертное заключение, имеет высшее образование, соответствующую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности, является членом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", прошла повышение квалификации в ГОУ ВПО "Российская академия правосудия" по теме "Финансово-экономическая судебная экспертиза". Ответственность эксперта застрахована в СОАО "ВСК", состоит в трудовых отношениях с ЗАО "Консалтинговая фирма "Джи Ай Си".
Анализ экспертного заключения свидетельствует о том, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.
Суд также находит, что экспертное заключение полностью соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.
Представитель административного истца ООО "ТГК "АЛЬФА" выводы экспертного заключения не оспаривала, на основании результатов экспертизы уточнила требования в порядке статьи 46 КАС РФ и просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:03:0005001:69 в размере рыночной 385676 000 рублей.
Административные ответчики обоснованных возражений на заключение судебной оценочной экспертизы, а также доказательств, опровергающих или ставящих под сомнение достоверность выводов судебной оценочной экспертизы, не представили, ходатайств о назначении повторной или дополнительной судебной оценочной экспертизы не заявили.
На отчете об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка от 08 июня 2015 года N 073-Н-15, составленном ООО "Независимая экспертиза XXI век", административный истец свои требования не основывает, кроме того, содержащиеся в нем выводы о величине рыночной стоимости земельного участка опровергаются заключением проведенной судебной оценочной экспертизы, которому суд доверяет.
Доказательств того, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.
При таких обстоятельствах, суд считает возможным положить в основу решения заключение судебной оценочной экспертизы и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:03:0005001:69, общей площадью 13067 кв. м, расположенного по адресу: <...>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2014 года, в размере 385676 000 рублей.
С заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка ООО "ТГК "АЛЬФА" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 29 июня 2015 года.
Поскольку абз. пятым ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, суд считает необходимым указать дату подачи ООО "ТГК "АЛЬФА" в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 29 июня 2015 г. с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость земельных участков.
Следовательно, установленная настоящим решением кадастровая стоимость спорного земельного участка применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2015 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 174 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Туристско-гостиничный комплекс "АЛЬФА" об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:03:0005001:69, общей площадью 13 067 кв. м, расположенного по адресу: <...> вл. 71, корп. 1, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2014 года в размере 385 676 000 (триста восемьдесят пять миллионов шестьсот семьдесят шесть тысяч) рублей.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:03:0005001:69, общей площадью 13 067 кв. м, расположенного по адресу: <...>, в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2015 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости названного земельного участка считать 29 июня 2015 года.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Судья
Московского городского суда
С.И.КОЛОСОВА
Московского городского суда
С.И.КОЛОСОВА
Мотивированное решение изготовлено 04 апреля 2016 года.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)