Судебные решения, арбитраж
Земельный налог; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 06 июля 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 июля 2017 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.Б. Култышева,
судей Д.А. Глебова, С.М. Синицыной,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Э.В. Гуляевой,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края,
апелляционное производство N 05АП-4324/2017
на решение от 02.05.2017
судьи Е.А. Левченко
по делу N А51-28133/2016 Арбитражного суда Приморского края
по иску Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края (ИНН 2538111008, ОГРН 1072540005724)
к обществу с ограниченной ответственностью "ЗЕВС" (ИНН 2502050560, ОГРН 1142502002917),
третье лицо: индивидуальный предприниматель Восканян Апрес Гвидонович,
о взыскании задолженности по договору аренды
при участии:
- от истца: Н.В. Верхотина, по доверенности от 29.12.2016, сроком действия по 31.12.2017, паспорт;
- от ответчика: Н.В. Муравьев, по доверенности от 20.03.2017, сроком действия на 1 год, паспорт;
- от третьего лица: представитель не явился
Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (далее - департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ЗЕВС" (далее - общество, ответчик) о взыскании 49 981 362 рублей 55 копеек основного долга по договору аренды от 07.08.2000 N 003121 за период с 09.03.2011 по 17.09.2016, 81 629 139 рублей 58 копеек неустойки за период с 16.02.2007 по 23.08.2016.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен Восканян Апрес Гвидонович.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 02.05.2017 в удовлетворении искового требования отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, департамент обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 02.05.2017 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что по смыслу договора стороны связали изменение арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Отмечает, что при рассмотрении других дел о взыскании задолженности по договорам с аналогичным условием, арбитражные суды признавали размер арендной платы регулируемым (дело N А51-1029/2016), указал на признание судом общей юрисдикции спорного договора отвечающего критериям применения регулируемых цен за пользование земельным участком.
В канцелярию Пятого арбитражного апелляционного суда от общества поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела.
В судебном заседании представитель департамента поддержал доводы апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Представитель общества по доводам апелляционной жалобы возразил, обжалуемое решение считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.
На основании постановления Главы администрации г. Владивостока N 614 от 10.04.2000, между администрацией г. Владивостока (арендодатель) и закрытым акционерным обществом "ЗЕВС", преобразованным в последующем в ООО "ЗЕВС" (арендатор), заключен договор аренды земли N 003121 в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:050306:06 площадью 27957 кв. м, расположенного в районе шахты "Подгородненская" пос. Трудовое, сроком на 25 лет для завершения строительства торгово-промышленного комплекса.
В соответствии с пунктом 2 договора величина арендной платы устанавливается с коэффициентом 1,5 по отношению к ставке арендной платы.
Согласно пункту 3 договора в случае изменения законодательством РФ установленных ставок земельного налога, порядка, размеров долей и сроков внесения платы за землю, арендная плата пересчитывается и перечисляется арендатором самостоятельно без внесения изменений в договор.
Договор зарегистрирован 29.08.2000 за номером 227.
В соответствии с соглашением о внесении изменений величина арендной платы устанавливается с коэффициентом 1 по отношении к ставке арендной платы.
По соглашению о передаче прав и обязанностей от 03.09.2014 права и обязанности по договору от 07.08.2000 N 003121 переданы Восканяну А.Г.
Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.09.2014 внесена соответствующая запись.
В последующем земельному участку был присвоен кадастровый номер 25:28:050077:10, адрес (местоположение) объекта: участок находится примерно в 270 м по направлению на юго-восток от ориентира нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. Клары Цеткин, д. 31.
Как следует из письма Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 03.10.2014 N 20/04/02-06/32794, адресованному ответчику, Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края принял к сведению уведомление о передаче прав и обязанностей по договору от 07.08.2000 N 003121, сообщил, что на 23.09.2014 по указанному договору аренды задолженность отсутствует, с приложением справки о расчетах по договору об отсутствии задолженности.
Согласно письму департамента от 29.08.2016 N 20/04/07-12/29893 за истцом имеется задолженность по указанному договору в размере 48 981 362 рубля 25 копеек основного долга за период с 14.02.2011 по 16.09.2014, 81 629 139 рублей 58 копеек пени за период с 15.02.2007 по 23.08.2016.
Поскольку ответчик задолженность не погасил, истец обратился с рассматриваемым исковым заявлением.
Рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции в удовлетворении требований отказал, сочтя, что к правоотношениям сторон не применяется регулируемая арендная плата, а обязательство по внесению арендной платы исполнялось в размере установленном договором аренды надлежащим образом, дополнительно учитывая письмо департамента, согласно которому задолженность по договору аренды отсутствует.
Исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы в силу следующего.
При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как арендные, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы главы 34 ГК РФ.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).
Согласно части 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
При этом, согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
В силу пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальной собственности устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ, введенного в действие с 30 октября 2001 года, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимых в соответствии с действующим законодательством ставок арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Согласно разъяснений пункта 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.11.2011 N 73, в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса РФ), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.
Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" не распространил действие статьи 65 ЗК РФ на правоотношения, возникшие до его вступления в силу. Следовательно, единый подход к применению регулируемой арендной платы в отношении договоров, заключенных до и после введения его в действие, недопустим.
Поскольку договор аренды земельного участка от 07.08.2000 N 003121 заключен до даты вступления в силу Земельного кодекса РФ, возможность применения к правоотношениям сторон регулируемой арендной платы должна определяться в зависимости от наличия в условиях договора связи изменения размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям.
Суд первой инстанции верно счел, что условия указанного договора аренды не предусматривают право арендодателя на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы. Пункт 3 договора связывает изменение арендной платы лишь с изменением ставок земельного налога, порядка, размеров долей и сроков внесения платы.
При этом, на момент заключения спорного договора аренды размер арендной платы за пользование спорным участком определялся в соответствии с Постановлением администрации г. Владивостока от 11.02.2000 N 193 "Об установлении ставок земельного налога и арендной платы за землю на 2000 год", и не зависел от величины земельного налога.
Апелляционная коллегия исходит из того, что в соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Коллегия отмечает, что департамент является правопреемником администрации г. Владивостока в спорном правоотношении и его позиция относительно воли сторон, выраженной в договоре, носит производный характер от позиции правопредшественика, каковым выступает заключившая договор Администрация г. Владивостока. При этом толкование условий пункта 3 договора департаментом как предполагающего применение к договору регулируемой арендной платы носит произвольный характер и не соответствует буквальному значению содержащихся в нем слов и выражений.
Кроме того, согласно пункту 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 ГК РФ), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, являющееся профессионалом в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.).
При таких обстоятельствах департамент, являющийся правопреемником Администрации г. Владивостока в правоотношениях по спорному договору, формуляр которого составлялся именно Администрацией, надлежит рассматривать в качестве сильной стороны договора, в силу чего неоднозначные условия договора подлежат толкованию в пользу арендатора.
Дополнительно, из сложившихся в течение длительного времени (более семи лет) правоотношений арендатора и арендодателя (администрации) усматривается, что о применении регулируемой арендной платы арендодатель не заявлял, в том числе и после правопреемства и замены арендодателя в отношении на департамент, что непосредственно подтверждается письмом от 03.10.2014 N 20/04/02-06/32794.
Довод апеллянта о том, что по делу N А51-1029/2016 к договору с аналогичными условиями применена регулируемая арендная плата отклоняется, поскольку в указанном деле спор был связан с порядком определения коэффициента функционального использования земельного участка, при этом арендатор по договору как ответчик самостоятельно избрал подход защиты своих процессуальных интересов путем фактического признания иска при одновременном заявлении о применении срока исковой давности, не затрагивая в своей позиции аспекта обоснованности применения к отношениям сторон регулируемой арендной платы.
Таким образом, исходя из содержания пункта 3 договора в совокупности с поведением арендодателя (как первоначального, так и его правопреемника) в период с 2000 по 2014 годы (оцениваемый коллегией как достаточный для выявления характера отношений сторон относительно вопроса регулируемости либо не регулируемости арендной платы), вплоть до уступки права аренды новому арендатору, в рассматриваемых отношениях арендодатель исходил из того, что начисление арендной платы производится в размере, определенном условиями договора.
При этом, изучив представленный департаментом расчет задолженности, апелляционная коллегия установила, что обязательство по внесению арендной платы исполнялось арендатором в спорный период ежемесячно в размере соответствующем условиям договора аренды, что признается департаментом.
В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права.
Основания для отмены судебного акта не установлены, доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Приморского края от 02.05.2017 по делу N А51-28133/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.07.2017 N 05АП-4324/2017 ПО ДЕЛУ N А51-28133/2016
Разделы:Земельный налог; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 июля 2017 г. по делу N А51-28133/2016
Резолютивная часть постановления оглашена 06 июля 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 июля 2017 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.Б. Култышева,
судей Д.А. Глебова, С.М. Синицыной,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Э.В. Гуляевой,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края,
апелляционное производство N 05АП-4324/2017
на решение от 02.05.2017
судьи Е.А. Левченко
по делу N А51-28133/2016 Арбитражного суда Приморского края
по иску Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края (ИНН 2538111008, ОГРН 1072540005724)
к обществу с ограниченной ответственностью "ЗЕВС" (ИНН 2502050560, ОГРН 1142502002917),
третье лицо: индивидуальный предприниматель Восканян Апрес Гвидонович,
о взыскании задолженности по договору аренды
при участии:
- от истца: Н.В. Верхотина, по доверенности от 29.12.2016, сроком действия по 31.12.2017, паспорт;
- от ответчика: Н.В. Муравьев, по доверенности от 20.03.2017, сроком действия на 1 год, паспорт;
- от третьего лица: представитель не явился
установил:
Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (далее - департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ЗЕВС" (далее - общество, ответчик) о взыскании 49 981 362 рублей 55 копеек основного долга по договору аренды от 07.08.2000 N 003121 за период с 09.03.2011 по 17.09.2016, 81 629 139 рублей 58 копеек неустойки за период с 16.02.2007 по 23.08.2016.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен Восканян Апрес Гвидонович.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 02.05.2017 в удовлетворении искового требования отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, департамент обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 02.05.2017 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что по смыслу договора стороны связали изменение арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Отмечает, что при рассмотрении других дел о взыскании задолженности по договорам с аналогичным условием, арбитражные суды признавали размер арендной платы регулируемым (дело N А51-1029/2016), указал на признание судом общей юрисдикции спорного договора отвечающего критериям применения регулируемых цен за пользование земельным участком.
В канцелярию Пятого арбитражного апелляционного суда от общества поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела.
В судебном заседании представитель департамента поддержал доводы апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Представитель общества по доводам апелляционной жалобы возразил, обжалуемое решение считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.
На основании постановления Главы администрации г. Владивостока N 614 от 10.04.2000, между администрацией г. Владивостока (арендодатель) и закрытым акционерным обществом "ЗЕВС", преобразованным в последующем в ООО "ЗЕВС" (арендатор), заключен договор аренды земли N 003121 в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:050306:06 площадью 27957 кв. м, расположенного в районе шахты "Подгородненская" пос. Трудовое, сроком на 25 лет для завершения строительства торгово-промышленного комплекса.
В соответствии с пунктом 2 договора величина арендной платы устанавливается с коэффициентом 1,5 по отношению к ставке арендной платы.
Согласно пункту 3 договора в случае изменения законодательством РФ установленных ставок земельного налога, порядка, размеров долей и сроков внесения платы за землю, арендная плата пересчитывается и перечисляется арендатором самостоятельно без внесения изменений в договор.
Договор зарегистрирован 29.08.2000 за номером 227.
В соответствии с соглашением о внесении изменений величина арендной платы устанавливается с коэффициентом 1 по отношении к ставке арендной платы.
По соглашению о передаче прав и обязанностей от 03.09.2014 права и обязанности по договору от 07.08.2000 N 003121 переданы Восканяну А.Г.
Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.09.2014 внесена соответствующая запись.
В последующем земельному участку был присвоен кадастровый номер 25:28:050077:10, адрес (местоположение) объекта: участок находится примерно в 270 м по направлению на юго-восток от ориентира нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. Клары Цеткин, д. 31.
Как следует из письма Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 03.10.2014 N 20/04/02-06/32794, адресованному ответчику, Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края принял к сведению уведомление о передаче прав и обязанностей по договору от 07.08.2000 N 003121, сообщил, что на 23.09.2014 по указанному договору аренды задолженность отсутствует, с приложением справки о расчетах по договору об отсутствии задолженности.
Согласно письму департамента от 29.08.2016 N 20/04/07-12/29893 за истцом имеется задолженность по указанному договору в размере 48 981 362 рубля 25 копеек основного долга за период с 14.02.2011 по 16.09.2014, 81 629 139 рублей 58 копеек пени за период с 15.02.2007 по 23.08.2016.
Поскольку ответчик задолженность не погасил, истец обратился с рассматриваемым исковым заявлением.
Рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции в удовлетворении требований отказал, сочтя, что к правоотношениям сторон не применяется регулируемая арендная плата, а обязательство по внесению арендной платы исполнялось в размере установленном договором аренды надлежащим образом, дополнительно учитывая письмо департамента, согласно которому задолженность по договору аренды отсутствует.
Исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы в силу следующего.
При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как арендные, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы главы 34 ГК РФ.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).
Согласно части 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
При этом, согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
В силу пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальной собственности устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ, введенного в действие с 30 октября 2001 года, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимых в соответствии с действующим законодательством ставок арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Согласно разъяснений пункта 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.11.2011 N 73, в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса РФ), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.
Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" не распространил действие статьи 65 ЗК РФ на правоотношения, возникшие до его вступления в силу. Следовательно, единый подход к применению регулируемой арендной платы в отношении договоров, заключенных до и после введения его в действие, недопустим.
Поскольку договор аренды земельного участка от 07.08.2000 N 003121 заключен до даты вступления в силу Земельного кодекса РФ, возможность применения к правоотношениям сторон регулируемой арендной платы должна определяться в зависимости от наличия в условиях договора связи изменения размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям.
Суд первой инстанции верно счел, что условия указанного договора аренды не предусматривают право арендодателя на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы. Пункт 3 договора связывает изменение арендной платы лишь с изменением ставок земельного налога, порядка, размеров долей и сроков внесения платы.
При этом, на момент заключения спорного договора аренды размер арендной платы за пользование спорным участком определялся в соответствии с Постановлением администрации г. Владивостока от 11.02.2000 N 193 "Об установлении ставок земельного налога и арендной платы за землю на 2000 год", и не зависел от величины земельного налога.
Апелляционная коллегия исходит из того, что в соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Коллегия отмечает, что департамент является правопреемником администрации г. Владивостока в спорном правоотношении и его позиция относительно воли сторон, выраженной в договоре, носит производный характер от позиции правопредшественика, каковым выступает заключившая договор Администрация г. Владивостока. При этом толкование условий пункта 3 договора департаментом как предполагающего применение к договору регулируемой арендной платы носит произвольный характер и не соответствует буквальному значению содержащихся в нем слов и выражений.
Кроме того, согласно пункту 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 ГК РФ), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, являющееся профессионалом в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.).
При таких обстоятельствах департамент, являющийся правопреемником Администрации г. Владивостока в правоотношениях по спорному договору, формуляр которого составлялся именно Администрацией, надлежит рассматривать в качестве сильной стороны договора, в силу чего неоднозначные условия договора подлежат толкованию в пользу арендатора.
Дополнительно, из сложившихся в течение длительного времени (более семи лет) правоотношений арендатора и арендодателя (администрации) усматривается, что о применении регулируемой арендной платы арендодатель не заявлял, в том числе и после правопреемства и замены арендодателя в отношении на департамент, что непосредственно подтверждается письмом от 03.10.2014 N 20/04/02-06/32794.
Довод апеллянта о том, что по делу N А51-1029/2016 к договору с аналогичными условиями применена регулируемая арендная плата отклоняется, поскольку в указанном деле спор был связан с порядком определения коэффициента функционального использования земельного участка, при этом арендатор по договору как ответчик самостоятельно избрал подход защиты своих процессуальных интересов путем фактического признания иска при одновременном заявлении о применении срока исковой давности, не затрагивая в своей позиции аспекта обоснованности применения к отношениям сторон регулируемой арендной платы.
Таким образом, исходя из содержания пункта 3 договора в совокупности с поведением арендодателя (как первоначального, так и его правопреемника) в период с 2000 по 2014 годы (оцениваемый коллегией как достаточный для выявления характера отношений сторон относительно вопроса регулируемости либо не регулируемости арендной платы), вплоть до уступки права аренды новому арендатору, в рассматриваемых отношениях арендодатель исходил из того, что начисление арендной платы производится в размере, определенном условиями договора.
При этом, изучив представленный департаментом расчет задолженности, апелляционная коллегия установила, что обязательство по внесению арендной платы исполнялось арендатором в спорный период ежемесячно в размере соответствующем условиям договора аренды, что признается департаментом.
В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права.
Основания для отмены судебного акта не установлены, доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 02.05.2017 по делу N А51-28133/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
С.Б.КУЛТЫШЕВ
С.Б.КУЛТЫШЕВ
Судьи
Д.А.ГЛЕБОВ
С.М.СИНИЦЫНА
Д.А.ГЛЕБОВ
С.М.СИНИЦЫНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)