Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Налог на имущество организаций
Обстоятельства: Заявитель указал, что кадастровая стоимость участка не соответствует его рыночной стоимости, что затрагивает его права, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости стоимости нарушает права заявителя, как плательщика налога на имущество.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Московский городской суд в составе судьи Казакова М.Ю., при секретаре Я., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-0090/2015 по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Малая площадь" об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений равной рыночной стоимости,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Малая площадь" (далее ООО "Малая площадь") 8 декабря 2014 года обратилось в Московский городской суд с названным заявлением и просит установить по состоянию на 1 января 2013 года кадастровую стоимость нежилых помещений с кадастровым номером ***, общей площадью *** кв. метров, расположенных по адресу: *** в размере *** рублей.
Свои требования ООО "Малая площадь" мотивирует тем, что является собственником названных нежилых помещений, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости их кадастровой стоимости рыночной нарушает права заявителя, как плательщика налога на имущество.
В настоящем судебном заседании представители заявителя ООО "Малая площадь", действующий на основании Устава генеральный директор ООО "Малая площадь" Б.Н., (по доверенности) Б.В. заявленные требования поддержали, настаивали на их удовлетворении.
Представитель заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы (по доверенности) П. требования не признал, считал, что заявителем не представлено достоверных доказательств, которые бы подтверждали его требования, указав, что выводы оценщика, содержащиеся в представленном заявителем отчете об оценке рыночной стоимости нежилых помещений, не могут быть признаны обоснованными.
Представитель Правительства Москвы, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и представитель Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не явились.
Выслушав объяснения представителей заявителя, представителя заинтересованного лица, допросив свидетеля Б.А., исследовав материалы дела, Московский городской суд приходит к выводу о том, что требования заявителя удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно части 1 статьи 6 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки.
Как установлено судом и следует из материалов дела ООО "Малая площадь" является собственником нежилых помещений с кадастровым номером ***, общей площадью *** кв. метров, расположенных по адресу: *** (далее нежилые помещения).
Постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 года N 752-ПП утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве по состоянию на 1 января 2013 года.
По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость нежилых помещений, по состоянию на 1 января 2013 года, установлена в размере 1 038 363 842, 91 рублей.
Положениями Налогового кодекса Российской Федерации установлен на территории Российской Федерации среди прочих налог на имущество организаций (глава 30), для которого предусмотрено его введение в действие законами субъектов Российской Федерации и обязательность к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации с момента введения его в действие; при установлении налога федеральным законодателем установлено, что законами субъектов Российской Федерации могут также определяться особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимого имущества в соответствии с положениями главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации, предусматриваться налоговые льготы и основания для их использования налогоплательщиками (абзац 2 пункта 2 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации).
Налогоплательщиками налога на имущество признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации).
Объектами налогообложения для российских организаций согласно пункту 1 статьи 374 Налогового кодекса Российской Федерации признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.
Пунктами 1 и 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьей; налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 3 статьи 12 и пункту 2 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации субъекту Российской Федерации предоставлено право устанавливать особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимого имущества в соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.
Статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрены особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога в отношении отдельных объектов недвижимого имущества, в частности, установлено, что для отдельных видов недвижимого имущества, перечень которых установлен пунктом 1 настоящей статьи, налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке.
Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
Состав сведений, подлежащих включению в соответствующий перечень, определяется высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в сфере налогов и сборов (пункт 1 статьи 4 Федерального закона от 02 ноября 2013 года N 307-ФЗ).
На территории города Москвы пунктом 1 статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" (в редакции Закона города Москвы от 20 ноября 2013 года N 63) с 1 января 2014 года введен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества.
В соответствии с данной правовой нормой (которая действовала на налоговый период 2014 года) налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества определяется в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 5 000 квадратных метров и помещений в них, если соответствующие здания (строения, сооружения), за исключением многоквартирных домов, расположены на земельных участках, один из видов разрешенного использования которых предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Москвы N 772-ПП от 29 ноября 2013 года "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год" утвержден Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год в соответствии с пунктом 1 статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций"; в строке 147 названного Перечня в качестве объекта недвижимого имущества, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость, на 2014 году, поименовано здание с кадастровым номером ***, в котором расположены принадлежащие заявителю нежилые помещения.
Изложенное свидетельствует о том, что результаты определения кадастровой стоимости нежилых помещений затрагивают права и обязанности заявителя; принадлежащие Обществу с ограниченной ответственностью "Малая площадь" нежилые помещения являются объектом налогообложения по налогу на имущество организаций с особенностями определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога; налоговая база определяется как их кадастровая стоимость.
Оспаривая утвержденную постановлением Правительства Москвы N 752-ПП кадастровую стоимость нежилых помещений, ООО "Малая площадь" представило отчет об оценке от 22 сентября 2014 года N 465136-Н, составленного по заказу заявителя Обществом с ограниченной ответственностью ***, в котором рыночная стоимость нежилых помещений по состоянию на 1 января 2013 года определена в размере *** рублей (далее отчет N 465136-Н).
Согласно положительному экспертному заключению от 16 октября 2014 года N Э-250914-3/3 от 16 октября 2014 года, подготовленному ***, названный отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 11 ноября 2014 года N 51-3017/2014 отклонено заявление ООО "Малая площадь" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений.
Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости объектов недвижимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе.
В силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.
Согласно положениям статей 12, 15 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12). Оценщик обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (абзац 3 статьи 15).
Оценив в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного имущества проведена оценщиком ООО "Московская экспертиза независимая" с нарушением требований Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Как усматривается из материалов дела, при оценке земельных участков оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость - пункт 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256 (далее - ФСО N 1).
В нарушение указанных требований Федеральных стандартов оценки, в отчете используется объект-аналог N 4 относящийся к другому сегменту рынка, так как является отдельно стоящим одноэтажным зданием, тогда как объектом оценки являются помещения подземного паркинга в составе многоэтажного бизнес-центра. Указанный аналог отличается и по условиям продажи от остальных объектов-аналогов, так как является предложением первичного рынка, выставлен на аукцион ГУП города Москвы "Дирекция гаражного строительства" для продажи нежилых помещений физическим лицам.
При определении доли стоимости земли в стоимости единого объекта недвижимости, в состав которого входит объект оценки, оценщиком также в нарушение требований пункта 14 ФСО N 1, используются объекты-аналоги не сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим факторам.
Так из отчета усматривается, что в качестве объектов-аналогов оценщиком выбраны три особняка, представляющие собой отдельно стоящие, малоэтажные здания без подземной парковки (стр. 48 отчета), тогда как объектом оценки являются помещения подземного паркинга в составе многоэтажного бизнес-центра. Объект оценки и объекты-аналоги не сопоставимы по площади. При этом площадь земельных участков в объявлениях о продаже объектов-аналогов не приведена. Вместе с тем, сам оценщик на странице 42 отчета указывает, что главным отличием встроенных помещений от отдельно стоящих здании будет то, что у встроенных помещений право на земельный участок будет общедолевым и площадь земельного участка будет пропорциональна площади встроенного помещения, принадлежащего каждому собственнику. Исходя из изложенного, основным фактором определяющим долю стоимости земли в стоимости единого объекта недвижимости является плотность застройки, то есть чем больше плотность застройки, тем меньше доля стоимости земли в стоимости единого объекта недвижимости. Таким образом, выбранные объекты не могут использоваться в качестве аналогов для объекта оценки, так как имеют значительно меньшую площадь застройки, следовательно, доля стоимости земли в их стоимости как единых объектов недвижимости завышена. Соответствующих корректировок на площадь застройки оценщиком в отчете не применено, что привело к занижению стоимости объекта оценки.
Далее из объявления о продаже объекта-аналога N 1 видно, что земельный участок находится в собственности, у объекта оценки земельный участок в аренде. Несмотря на указанные разные существенные ценообразующие факторы оценщиком не применена корректировка на вид передаваемого права.
В пункте 4 Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254 (далее ФСО N 3) раскрыты принципы, которых должен придерживаться оценщик при составлении отчета об оценке. В частности, такими принципами являются принципы обоснованности и однозначности, которые предусматривают, что информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности), содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности).
В отчете, при расчете рыночной стоимости улучшений объектов-аналогов, оценщиком прибыль предпринимателя принята в размере 16,92% - 21,15%. Вместе с тем, методика определения названной величины оценщиком в отчете не приведена, что является нарушением пункта 4 ФСО N 3 (принцип обоснованности).
Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объектов недвижимости, что указывает на недостоверность и неправильность отчета.
Такой отчет не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность, указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости нежилых помещений. Других доказательств в подтверждение своих требований заявителем не представлено.
К показаниям, допрошенного в настоящем судебном заседании в качестве свидетеля, оценщика Б.А., которая поддержала выводы, изложенные в составленном ею отчете об оценке N 465136-Н, суд относится критически, поскольку обстоятельства сообщенные названным свидетелем, не нашли своего подтверждения в судебном заседании и опровергаются приведенным выше анализом содержания названного отчета.
Ссылки представителей заявителя на наличие положительного экспертного заключения, полученного на указанный выше отчет об оценке, подлежат отклонению, поскольку данное заключение является одним из видов письменных доказательств, которое не является для суда обязательным и подлежит оценке по правилам, установленным статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела, установлено не соответствие отчета об оценке требованиям Федерального закона N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки, что опровергает, содержащиеся в экспертном заключении, выводы.
Таким образом, ООО "Малая площадь" не представлено достоверных доказательств рыночной стоимости земельного участка, в связи с чем заявленные требования подлежат отклонению в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 55, 56, 67, 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
В удовлетворении требований Общества с ограниченной ответственностью "Малая площадь" об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений равной рыночной стоимости отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 18.05.2015 ПО ДЕЛУ N 3-0090/2015
Требование: Об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.Разделы:
Налог на имущество организаций
Обстоятельства: Заявитель указал, что кадастровая стоимость участка не соответствует его рыночной стоимости, что затрагивает его права, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости стоимости нарушает права заявителя, как плательщика налога на имущество.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 18 мая 2015 г. по делу N 3-0090/2015
Московский городской суд в составе судьи Казакова М.Ю., при секретаре Я., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-0090/2015 по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Малая площадь" об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений равной рыночной стоимости,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Малая площадь" (далее ООО "Малая площадь") 8 декабря 2014 года обратилось в Московский городской суд с названным заявлением и просит установить по состоянию на 1 января 2013 года кадастровую стоимость нежилых помещений с кадастровым номером ***, общей площадью *** кв. метров, расположенных по адресу: *** в размере *** рублей.
Свои требования ООО "Малая площадь" мотивирует тем, что является собственником названных нежилых помещений, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости их кадастровой стоимости рыночной нарушает права заявителя, как плательщика налога на имущество.
В настоящем судебном заседании представители заявителя ООО "Малая площадь", действующий на основании Устава генеральный директор ООО "Малая площадь" Б.Н., (по доверенности) Б.В. заявленные требования поддержали, настаивали на их удовлетворении.
Представитель заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы (по доверенности) П. требования не признал, считал, что заявителем не представлено достоверных доказательств, которые бы подтверждали его требования, указав, что выводы оценщика, содержащиеся в представленном заявителем отчете об оценке рыночной стоимости нежилых помещений, не могут быть признаны обоснованными.
Представитель Правительства Москвы, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и представитель Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не явились.
Выслушав объяснения представителей заявителя, представителя заинтересованного лица, допросив свидетеля Б.А., исследовав материалы дела, Московский городской суд приходит к выводу о том, что требования заявителя удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно части 1 статьи 6 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки.
Как установлено судом и следует из материалов дела ООО "Малая площадь" является собственником нежилых помещений с кадастровым номером ***, общей площадью *** кв. метров, расположенных по адресу: *** (далее нежилые помещения).
Постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 года N 752-ПП утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве по состоянию на 1 января 2013 года.
По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость нежилых помещений, по состоянию на 1 января 2013 года, установлена в размере 1 038 363 842, 91 рублей.
Положениями Налогового кодекса Российской Федерации установлен на территории Российской Федерации среди прочих налог на имущество организаций (глава 30), для которого предусмотрено его введение в действие законами субъектов Российской Федерации и обязательность к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации с момента введения его в действие; при установлении налога федеральным законодателем установлено, что законами субъектов Российской Федерации могут также определяться особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимого имущества в соответствии с положениями главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации, предусматриваться налоговые льготы и основания для их использования налогоплательщиками (абзац 2 пункта 2 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации).
Налогоплательщиками налога на имущество признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации).
Объектами налогообложения для российских организаций согласно пункту 1 статьи 374 Налогового кодекса Российской Федерации признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.
Пунктами 1 и 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьей; налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 3 статьи 12 и пункту 2 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации субъекту Российской Федерации предоставлено право устанавливать особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимого имущества в соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.
Статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрены особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога в отношении отдельных объектов недвижимого имущества, в частности, установлено, что для отдельных видов недвижимого имущества, перечень которых установлен пунктом 1 настоящей статьи, налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке.
Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
Состав сведений, подлежащих включению в соответствующий перечень, определяется высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в сфере налогов и сборов (пункт 1 статьи 4 Федерального закона от 02 ноября 2013 года N 307-ФЗ).
На территории города Москвы пунктом 1 статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" (в редакции Закона города Москвы от 20 ноября 2013 года N 63) с 1 января 2014 года введен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества.
В соответствии с данной правовой нормой (которая действовала на налоговый период 2014 года) налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества определяется в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 5 000 квадратных метров и помещений в них, если соответствующие здания (строения, сооружения), за исключением многоквартирных домов, расположены на земельных участках, один из видов разрешенного использования которых предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Москвы N 772-ПП от 29 ноября 2013 года "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год" утвержден Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год в соответствии с пунктом 1 статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций"; в строке 147 названного Перечня в качестве объекта недвижимого имущества, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость, на 2014 году, поименовано здание с кадастровым номером ***, в котором расположены принадлежащие заявителю нежилые помещения.
Изложенное свидетельствует о том, что результаты определения кадастровой стоимости нежилых помещений затрагивают права и обязанности заявителя; принадлежащие Обществу с ограниченной ответственностью "Малая площадь" нежилые помещения являются объектом налогообложения по налогу на имущество организаций с особенностями определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога; налоговая база определяется как их кадастровая стоимость.
Оспаривая утвержденную постановлением Правительства Москвы N 752-ПП кадастровую стоимость нежилых помещений, ООО "Малая площадь" представило отчет об оценке от 22 сентября 2014 года N 465136-Н, составленного по заказу заявителя Обществом с ограниченной ответственностью ***, в котором рыночная стоимость нежилых помещений по состоянию на 1 января 2013 года определена в размере *** рублей (далее отчет N 465136-Н).
Согласно положительному экспертному заключению от 16 октября 2014 года N Э-250914-3/3 от 16 октября 2014 года, подготовленному ***, названный отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 11 ноября 2014 года N 51-3017/2014 отклонено заявление ООО "Малая площадь" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений.
Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости объектов недвижимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе.
В силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.
Согласно положениям статей 12, 15 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12). Оценщик обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (абзац 3 статьи 15).
Оценив в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного имущества проведена оценщиком ООО "Московская экспертиза независимая" с нарушением требований Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Как усматривается из материалов дела, при оценке земельных участков оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость - пункт 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256 (далее - ФСО N 1).
В нарушение указанных требований Федеральных стандартов оценки, в отчете используется объект-аналог N 4 относящийся к другому сегменту рынка, так как является отдельно стоящим одноэтажным зданием, тогда как объектом оценки являются помещения подземного паркинга в составе многоэтажного бизнес-центра. Указанный аналог отличается и по условиям продажи от остальных объектов-аналогов, так как является предложением первичного рынка, выставлен на аукцион ГУП города Москвы "Дирекция гаражного строительства" для продажи нежилых помещений физическим лицам.
При определении доли стоимости земли в стоимости единого объекта недвижимости, в состав которого входит объект оценки, оценщиком также в нарушение требований пункта 14 ФСО N 1, используются объекты-аналоги не сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим факторам.
Так из отчета усматривается, что в качестве объектов-аналогов оценщиком выбраны три особняка, представляющие собой отдельно стоящие, малоэтажные здания без подземной парковки (стр. 48 отчета), тогда как объектом оценки являются помещения подземного паркинга в составе многоэтажного бизнес-центра. Объект оценки и объекты-аналоги не сопоставимы по площади. При этом площадь земельных участков в объявлениях о продаже объектов-аналогов не приведена. Вместе с тем, сам оценщик на странице 42 отчета указывает, что главным отличием встроенных помещений от отдельно стоящих здании будет то, что у встроенных помещений право на земельный участок будет общедолевым и площадь земельного участка будет пропорциональна площади встроенного помещения, принадлежащего каждому собственнику. Исходя из изложенного, основным фактором определяющим долю стоимости земли в стоимости единого объекта недвижимости является плотность застройки, то есть чем больше плотность застройки, тем меньше доля стоимости земли в стоимости единого объекта недвижимости. Таким образом, выбранные объекты не могут использоваться в качестве аналогов для объекта оценки, так как имеют значительно меньшую площадь застройки, следовательно, доля стоимости земли в их стоимости как единых объектов недвижимости завышена. Соответствующих корректировок на площадь застройки оценщиком в отчете не применено, что привело к занижению стоимости объекта оценки.
Далее из объявления о продаже объекта-аналога N 1 видно, что земельный участок находится в собственности, у объекта оценки земельный участок в аренде. Несмотря на указанные разные существенные ценообразующие факторы оценщиком не применена корректировка на вид передаваемого права.
В пункте 4 Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254 (далее ФСО N 3) раскрыты принципы, которых должен придерживаться оценщик при составлении отчета об оценке. В частности, такими принципами являются принципы обоснованности и однозначности, которые предусматривают, что информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности), содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности).
В отчете, при расчете рыночной стоимости улучшений объектов-аналогов, оценщиком прибыль предпринимателя принята в размере 16,92% - 21,15%. Вместе с тем, методика определения названной величины оценщиком в отчете не приведена, что является нарушением пункта 4 ФСО N 3 (принцип обоснованности).
Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объектов недвижимости, что указывает на недостоверность и неправильность отчета.
Такой отчет не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность, указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости нежилых помещений. Других доказательств в подтверждение своих требований заявителем не представлено.
К показаниям, допрошенного в настоящем судебном заседании в качестве свидетеля, оценщика Б.А., которая поддержала выводы, изложенные в составленном ею отчете об оценке N 465136-Н, суд относится критически, поскольку обстоятельства сообщенные названным свидетелем, не нашли своего подтверждения в судебном заседании и опровергаются приведенным выше анализом содержания названного отчета.
Ссылки представителей заявителя на наличие положительного экспертного заключения, полученного на указанный выше отчет об оценке, подлежат отклонению, поскольку данное заключение является одним из видов письменных доказательств, которое не является для суда обязательным и подлежит оценке по правилам, установленным статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела, установлено не соответствие отчета об оценке требованиям Федерального закона N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки, что опровергает, содержащиеся в экспертном заключении, выводы.
Таким образом, ООО "Малая площадь" не представлено достоверных доказательств рыночной стоимости земельного участка, в связи с чем заявленные требования подлежат отклонению в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 55, 56, 67, 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
В удовлетворении требований Общества с ограниченной ответственностью "Малая площадь" об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений равной рыночной стоимости отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Судья
Московского городского суда
М.Ю.КАЗАКОВ
Московского городского суда
М.Ю.КАЗАКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)