Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Земельный налог; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истец полагал, что условия оспариваемых пунктов договора в предложенной им редакции дополнительного соглашения противоречат закону.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 ноября 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - закрытого акционерного общества "Строительная компания "Эпрон-8" (ОГРН 1022302714070) - Ажиба А.Г. (доверенность от 01.01.2017), в отсутствие представителей ответчика - межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ОГРН 1102308008330), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.04.2017 (судья Семушин А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2017 (судьи Ковалева Н.В., Маштакова Е.А., Нарышкина Н.В.) по делу N А32-10179/2017, установил следующее.
Закрытое акционерное общество "Строительная компания "Эпрон-8" (далее - общество, строительная компания) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (с учетом реорганизации и уточнения наименования ответчика, далее - территориальное управление), в котором просило:
- признать недействительными пункты 3.1. и 3.3. договора от 01.04.2009 N 7700001211 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402001:1002, площадью 22 026 кв. м, с видом разрешенного использования "для базы отряда", расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Эпроновская, заключенного между территориальным управлением и обществом, в редакции дополнительного соглашения к договору от 19.09.2016,
- признать недействительным пункт 1 дополнительного соглашения от 19.09.2016 к договору аренды земельного участка от 01.04.2009 N 7700001211 в части, касающейся внесения изменений в пункты 3.1. и 3.3. данного договора,
- внести в договор аренды земельного участка от 01.04.2009 года N 7700001211 изменения, изложив пункт 3.1. договора в следующей редакции:
3.1. Расчет арендной платы за земельный участок:
3.1.1. Размер арендной платы за 2012 год за земельный участок составляет 3 168 112,87 рублей исходя из следующего расчета: 316 811 287,95 рублей (кадастровая стоимость земельного участка) х 1% (двукратная ставка земельного налога).
3.1.2. Размер арендной платы за период с 01.01.2013 по 21.02.2013 (52 дня) за земельный участок составляет 451 347,58 рублей исходя из следующего расчета: 316 811 287,95 рублей (кадастровая стоимость земельного участка) х 1% (двукратная ставка земельного налога): 365 дней х 52 дня.
3.1.3. Размер арендной платы за период с 22.02.2013 по 31.12.2013 (313 дней) за земельный участок составляет 2 690 018,95 рублей исходя из следующего расчета: 313 692 306,66 рублей (кадастровая стоимость земельного участка) х 1% (двукратная ставка земельного налога): 365 дней х 313 дней.
3.1.4. Размер арендной платы за период с 01.01.2014 по 10.08.2014 (222 дня) за земельный участок составляет 1 907 936,78 рублей исходя из следующего расчета: 313 692 309,66 рублей (кадастровая стоимость земельного участка) х 1% (двукратная ставка земельного налога): 365 дней х 222 дня.
3.1.5. Размер арендной платы за период с 11.08.2014 по 31.12.2014 (143 дня) за земельный участок составляет 347 331,91 рубль исходя из следующего расчета: 88 654 650 рублей (кадастровая стоимость земельного участка) х 1% (двукратная ставка земельного налога): 365 дней х 143 дня.
3.1.6. Размер арендной платы за 2015 год за земельный участок составляет 886 546,50 рублей исходя из следующего расчета: 88 654 650 рублей (кадастровая стоимость земельного участка) х 1% (двукратная ставка земельного налога).
3.1.7. Размер арендной платы за 2016 год за земельный участок составляет 886 546,50 рублей исходя из следующего расчета: 88 654 650 рублей (кадастровая стоимость земельного участка) х 1% (двукратная ставка земельного налога; уточненные требования, т. 1, л.д. 43-44, 113).
Решением от 24.04.2017, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 11.07.2017, ходатайство истца об уточнении заявленных требований удовлетворено, исковые требования удовлетворены в полном объеме. Суд признал недействительными: пункты 3.1. и 3.3. договора от 01.04.2009 N 7700001211 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402001:1002 в редакции дополнительного соглашения от 16.09.2016; пункт 1 дополнительного соглашения от 16.09.2016 к договору аренды земельного участка от 01.04.2009 N 7700001211 в части, касающейся внесения изменений в пункты 3.1. и 3.3. договора. В договор аренды земельного участка от 01.04.2009 N 7700001211 внесены изменения, пункт 3.1 изложен в редакции, устанавливающей размер арендной платы за 2012 год - 3 168 112,87 рублей, за период с 01.01.2013 по 21.02.2013 (52 дня) - 451 347,58 рублей, за период с 22.02.2013 по 31.12.2013 (313 дней) - 2 690 018,95 рублей, за период с 01.01.2014 по 10.08.2014 (222 дня) - 1 907 936,78 рублей, с 11.08.2014 по 31.12.2014 (143 дня) - 347 331,91 рубля, за 2015 год - 886 546,50 рублей, за 2016 год - 886 546,50 рублей. Суд взыскал с территориального управления в пользу общества 18 тыс. рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, обществу возвращена из федерального бюджета излишне уплаченная пошлина в размере 6 тыс. рублей.
Судебные акты мотивированы следующим. Договор от 01.04.2009 N 7700001211 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, с кадастровым номером 23:49:0402001:2 заключен между территориальным управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) на основании распоряжения территориального управления от 01.04.2009 N 281-р "О переоформлении закрытому акционерному обществу "Строительная компания "Эпрон-8" права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды земельных участков в городе Сочи". Пунктом 3.1 договора расчет арендной платы за календарный год произведен в размере 15 128 718 рублей исходя из кадастровой стоимости земельного участка 756 435 900 рублей и расчетной ставки 2% от кадастровой стоимости. Учитывая состоявшийся раздел исходного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402001:2 площадью 33 тыс. кв. м, сторонами 04.08.2009 подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 01.04.2009 N 7700001211, предметом аренды определен участок с кадастровым номером 23:49:0402001:38 площадью 22 279 кв. м, размер арендного платежа составил 10 213 718,43 рублей, исходя из кадастровой стоимости участка 510 685 921,70 рубля и расчетной ставки 2% от кадастровой стоимости. В связи с изъятием для краевых нужд в целях размещения олимпийского объекта краевого значения путем прекращения права аренды общества земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0402001:1003 (площадью 26 кв. м), 23:49:0402001:1004 (площадью 6 кв. м), 23:49:0402001:1005 (площадью 2 кв. м), образованных при разделе участка с кадастровым номером 23:49:0402001:38, сторонами 11.08.2011 подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 01.04.2009 N 7700001211, предметом аренды определен участок с кадастровым номером 23:49:0402001:1002 площадью 22 245 кв. м, размер арендного платежа составил 10 198 131,27 рубля, исходя из кадастровой стоимости участка 509 906 563,50 рубля и расчетной ставки 2% от кадастровой стоимости. В связи с изъятием для муниципальных нужд в целях размещения олимпийского объекта муниципального значения путем прекращения права аренды общества на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402001:1051 площадью 220 кв. м, образованный при разделе участка с кадастровым номером 23:49:0402001:1002, сторонами 16.09.2016 подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 01.04.2009 N 7700001211, предметом аренды определен участок с кадастровым номером 23:49:0402001:1002 площадью 22 026 кв. м; этим же дополнительным соглашением внесены изменения в пункты 3.1., 3.3. договора аренды, определяющие расчет арендной платы за участок на 2012-2016 годы, оспариваемые истцом в настоящем деле. Направленное обществом в адрес территориального управления 23.01.2017 в досудебном порядке дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 01.04.2009 N 7700001211 в редакции дополнительного соглашения от 16.09.2016, арендодателем не подписано. Фактически, в оспариваемой редакции дополнительного соглашения от 16.09.2016, пункты 3.1., 3.3. договора аренды устанавливают условия о расчете размера годовой арендной платы по договору за 2012, 2013, 2014, 2016 годы с применением коэффициента инфляции. Поскольку участок с кадастровым номером 23:49:0402001:1002 предоставлен обществу в аренду именно в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования в соответствии с требованиями Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ, Вводный закон), юридических оснований для включения в формулу расчета размера арендной платы коэффициента инфляции не имелось. Кроме того, размер платежа за аренду земельного участка должен рассчитываться по ставке 1% от кадастровой стоимости, а не 2%. В данном случае, оспариваемые пункты 3.1., 3.3. договора аренды от 01.04.2009 N 7700001211 в редакции дополнительного соглашения от 16.09.2016, противоречат требованиям закона и нарушают права, экономические интересы истца как арендатора земельного участка, возлагая на него обязанность по внесению платы за его использование в большем размере, чем это установлено законом, не затрагивают при этом публичных интересов и интересов третьих лиц (являются оспоримыми), подлежат признанию недействительными на основании абзаца 2 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса. Предложенные истцом изменения в пункт 3.1 договора аренды земельного участка направлены на приведение условий договора о величине арендной платы в соответствие с действующим законодательством. Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/2009, стороны не лишены права требовать друг от друга внесения в заключенный ими договор аренды изменений, обусловленных изменениями законодательства. При заключении договора от 01.04.2009 N 7700001211 стороны в его пункте 3.1. применили ставку для расчета арендной платы в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка, что соответствует требованиям пункта 2 статьи 3 Вводного закона. Однако с 04.08.2009 в силу вступило постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление N 582, Правила N 582, Основные принципы), согласно которому размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков. Наличие собранных по делу документальных доказательств подтверждает, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402001:1002 предназначен для размещения на нем объектов производственного назначения, используется истцом именно в этих целях, в силу решения Городского собрания Сочи от 11.12.2007 N 231 "Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Сочи" истцом при исчислении земельного налога по данному участку законно применена ставка в размере 0,5% кадастровой стоимости земельного участка. В рассматриваемом случае размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402001:1002 должен быть рассчитан как произведение актуальной кадастровой стоимости земельного участка и двукратной ставки земельного налога (0,5% х 2), составляющей 1%. При определении подлежащей применению для целей исчисления арендной платы кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402001:1002 в период 2012-2016 годов, суд исходил из того, что приказ департамента имущественных отношений Краснодарского края от 22.11.2011 N 1756, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов по состоянию на 01.01.2011, вступил в силу с 01.01.2012, и с этой же даты подлежали применению новые (очередные) результаты государственной кадастровой оценки земель. Однако участок с кадастровым номером 23:49:0402001:1002 площадью 22 245 кв. м образован 03.02.2011 (в результате раздела участка с кадастровым номером 23:49:0402001:38), то есть после 01 января года проведения государственной кадастровой оценки (после 01.01.2011), но до утверждения ее результатов (до 01.01.2012). Земельный участок 23:49:0402001:1002 не мог попасть в перечень оцениваемых участков, по которым приказом департамента от 22.11.2011 N 1756 на территории Краснодарского края утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2011. Когда образование нового земельного участка происходит (произошло) после даты, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость земельных участков при проведении последней государственной кадастровой оценки и до утверждения ее результатов, кадастровая стоимость указанных участков определяется заново после утверждения результатов государственной кадастровой оценки земель на основе данных результатов, путем умножения площади участка на удельный показатель кадастровой стоимости, который, в свою очередь, определяется по таблице приложения к нормативному акту субъекта Российской Федерации, с учетом местоположения земельного участка и вида разрешенного использования (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.09.2010 N 7309/10, от 19.04.2011 N 15932/2010, от 17.06.2014 N 3108/2014). Расчет кадастровой стоимости спорного земельного участка должен производиться с применением удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного приложением N 2 к приказу департамента от 22.11.2011 N 1756 для 9 группы видов разрешенного использования в кадастровом квартале 23:49:0402001, который составляет 14 241,91 рубля за 1 кв. м. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402001:1002 в размере 316 811 287,95 рублей (при ее удельном показателе 14 241,91 рубля) полностью соответствует сведениям, содержащимся в кадастровом паспорте от 12.09.2012. Утверждение истца о том, что с 01.01.2012 для целей исчисления арендной платы за участок с кадастровым номером 23:49:0402001:1002 подлежит применению кадастровая стоимость в размере 316 811 287,95 рублей. С учетом изменения с 22.02.2013 площади земельного участка (с 22 245 кв. м до 22.026 кв. м), с указанной даты кадастровая стоимость должна составлять 313 692 309,66 рублей. 11.02.2014 истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402001:1002 в размере 88 654 650 рублей; вступившим в законную силу (11.08.2014) решением от 16.05.2014 по делу N А32-3750/2014 требование общества удовлетворено. Установленная в судебном порядке кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости, для целей исчисления арендной платы, подлежит применению с даты вступления в законную силу решения арбитражного суда. Применительно к земельному участку с кадастровым номером 23:49:0402001:1002 за период с 01.01.2014 по 10.08.2014 подлежит применению кадастровая стоимость в размере 313 692 309,66 рублей (исчисленная в соответствии с приказом департамента от 22.11.2011 N 1756), а за период с 11.08.2014 по 31.12.2014, за 2015, 2016 годы, - кадастровая стоимость в размере 88 654 650 рублей (установленная решением арбитражного суда от 16.05.2014 по делу N А32-3750/2014). Внесение изменений в действующий договор аренды в данном случае обусловлено правомерным стремлением истца по установлению законного размера арендной платы, связанного с изменением (в сторону уменьшения) с 04.08.2009 на основании постановления N 582 ставки для расчета арендной платы, а также с поэтапным уменьшением (изменением) в период 2012, 2013, 2014, 2015, 2016 годов кадастровой стоимости земельного участка, сначала на основании нормативного правового акта субъекта Российской Федерации (с 2012 года), а потом в соответствии с решением арбитражного суда (с августа 2014 года). Исполнение спорного договора без изменения его условий, в данном конкретном случае повлечет для истца ущерб в виде необходимости уплаты им арендных платежей в необоснованном и не соответствующем закону размере. Истец имеет самостоятельный, защищаемый законом интерес в стабилизации арендных правоотношений с ответчиком путем включения в договор, следующего из закона, однако оспариваемого им условия. Совмещение истцом в одном иске требований о признании недействительными тех условий договора и дополнительного соглашения к нему, которые не соответствуют закону, и требований о внесении изменений в договор, обусловленных изменениями действующего законодательства, не противоречит правовой природе рассматриваемых договорных правоотношений, обеспечивает как соблюдение принципа нормативного изменения размера арендной платы, так и принципа правовой определенности, стабильности арендных отношений между сторонами договора (истцом и ответчиком). Судебные расходы распределены судом по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс), исходя из результатов разрешения спора в пользу истца, и количества заявленных требований неимущественного характера.
В кассационной жалобе территориальное управление просит решение от 24.04.2017 и апелляционное постановление от 11.07.2017 отменить, вынести по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований обществу будет отказано в полном объеме.
По мнению подателя жалобы, суды не применили постановление N 582, подлежащее применению, и признали не соответствующим закону включение в формулу расчета годового размера арендной платы по договору от 01.04.2009 N 7700001211 коэффициента инфляции. В соответствии с пунктом 8 постановления N 582 при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. Вывод судов о том, размер арендной платы за спорный земельный участок должен быть рассчитан как произведение кадастровой стоимости земельного участка и двукратной ставки земельного налога (0,5% х 2), составляющей 1%, не соответствует нормам материального права. При заключении договора аренды от 01.04.2009 N 7700001211, в его пункте 3.1. применена ставка для расчета арендной платы в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка, что соответствует требованиям пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ. На основании пункта 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. По правилам статьи 164 Гражданского кодекса в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. Дополнительное соглашение от 16.09.2016 прошло государственную регистрацию в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. По правилам статьи 310 Гражданского кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.
Обществом представлен письменный отзыв с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы.
В судебном заседании представитель истца просил жалобу территориального управления отклонить.
В соответствии с частями 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав в открытом судебном заседании представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, распоряжением территориального управления от 01.04.2009 N 281-р "О переоформлении ЗАО "Строительная компания "Эпрон-8" права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды земельных участков в г. Сочи", обществу (ранее - арендное предприятие гидротехнических и подводно-технических работ "8-й экспедиционный отряд"), с его согласия, прекращено право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками из земель населенных пунктов, в том числе участком с кадастровым номером 23:49:0402001:2 площадью 33 тыс. кв. м, расположенным в Адлерском районе г. Сочи Краснодарского края, по ул. Эпроновской, дом N 1 (т. 2, л.д. 1-3).
Пунктом 2.1 распоряжения N 281-р земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402001:2 предоставлен обществу на праве аренды сроком на 49 лет.
01.04.2009 территориальное управление (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 7700001211 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору, а арендатор принимает в пользование за плату земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 33 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:49:04 02 001:2, для базы отряда (т. 2, л.д. 4-9).
Срок аренды участка установлен с 01.04.2009 по 01.04.2058 (пункт 2.1. договора). В договоре отражено, что на участке имеются объекты недвижимого имущества нежилого назначения (пункт 1.2).
В силу пунктов 3.1, 3.2 договора расчет арендной платы произведен в соответствии с Законом N 137-ФЗ, как произведение кадастровой стоимости земельного участка (756 435 900 рублей) и ставки в размере 2% от нее.
В процессе исполнения договора аренды от 01.04.2009 N 7700001211 земельный участок площадью 33 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:49:040200162, находящийся в собственности Российской Федерации, был разделен, часть образованных из него земельных участков у арендатора изъята, в связи с чем, в договор неоднократно вносились соответствующие изменения (т. 2, л.д. 11-12, 13-15, 17-18, 19-20, 32-33).
Дополнительным соглашением от 16.09.2016 в договор от 01.04.2009 N 7700001211 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, внесен ряд изменений, в том числе предметом аренды определен земельный участок из земель населенных пунктов с разрешенным использованием "для базы отряда" общей площадью 22 026 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0402001:1002, пунктами 3.1.1 - 3.1.5 (в тексте дважды указан пункт 3.1.4) регламентирован расчет арендной платы за участок на 2012-2016 годы. Соглашение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 2, л.д. 28-31).
Кроме того, пунктом 3.3 договора в редакции дополнительного соглашения от 16.09.2016 предусмотрено, что размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, в дальнейшем изменяется ежегодно путем корректировки на размер уровня инфляции на текущий финансовый год и не чаще одного раза в год; изменение размера арендной платы осуществляется арендодателем в одностороннем порядке с предварительным уведомлением арендатора.
23.01.2017 общество направило в адрес территориального управления дополнительное соглашение, в котором предложило внести в договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 01.04.2009 N 7700001211 изменения, исключив из текста договора пункт 3.3. (в редакции дополнительного соглашения 2016 года), а пункт 3.1. договора, регламентирующий расчет арендной платы в 2012-2016 годах, изложить в новой редакции. В территориальное управление обществом также направлена пояснительная записка по проекту представленного дополнительного соглашения, подробно излагающая правовую позицию арендатора (т. 2, л.д. 39, 40-42, 43-48).
Данное дополнительное соглашение от 23.01.2017 территориальным управлением получено 23.01.2017, однако оставлено без ответа (т. 1, л.д. 28).
Полагая, что условия пунктов 3.1. и 3.3. договора аренды земельного участка от 01.04.2009 N 7700001211 в редакции дополнительного соглашения 2016 года противоречат закону, названный пункт 3.3 подлежит исключению из договора, а пункт 3.1 - изложению в новой редакции, общество обратилось с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.
Согласно части 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки, за исключением случаев, если такая сделка посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, и является ничтожной (пункты 1, 2 статьи 168 Гражданского кодекса).
В силу пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки; оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.
Спорный участок с кадастровым номером 23:49:0402001:1002 относится к публичной (федеральной) собственности, поэтому арендная плата за его использование носит регулируемый характер (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей до 01.03.2015, пункт 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015).
В то же время, поскольку размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - Земельный кодекс), стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями (императивными требованиями) законодательства, в заключенный ими договор аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09).
В случае изменения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора (пункт 3 статьи 453 Гражданского кодекса).
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 12505/11).
Исследовав и оценив представленные сторонами в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, судебные инстанции установили наличие правовых и фактических оснований для признания недействительными пунктов 3.1., 3.3. договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 01.04.2009 N 7700001211 в редакции дополнительного соглашения от 16.09.2016, а равно пункта 1 дополнительного соглашения от 16.09.2016 в части, касающейся внесения изменений в пункты 3.1. и 3.3. договора от 01.04.2009 N 7700001211, урегулировали возникшие между сторонами разногласия относительно содержания пункта 3.1. рассматриваемого договора аренды земельного участка, регламентирующего размер арендной платы за период 2012-2016 годы.
Доводы подателя жалобы о том, что суды не применили постановление N 582, подлежащее применению, пункт 8 утвержденных в котором Правил прямо предусматривает ежегодное изменение арендной платы в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды, окружным судом не принимаются.
На момент заключения договора аренды земельного участка от 01.04.2009 N 77000001211 Правила N 582 не действовали; требования к договору аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, закреплены в пункте 9 Правил N 582; нормы пунктов 8 и 9 Правил N 582 подлежат применению с учетом утвержденного этим же постановлением N 582 принципа недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков.
Ссылаясь на несоответствие нормам материального права вывода судов о том, размер арендной платы за спорный земельный участок должен быть рассчитан как произведение кадастровой стоимости земельного участка и двукратной ставки земельного налога (0,5% х 2), составляющей 1%, территориальное управление указывает на соответствие пункта 3.1 договора аренды от 01.04.2009 N 7700001211 в момент его заключения требованиям пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ. При этом ответчик не учитывает, что постановление N 582 принято Правительством Российской Федерации в рамках его полномочий, предусмотренных пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса, и вступило в силу после заключения договора аренды от 01.04.2009 N 7700001211.
Кроме того, ответчик не доказал, что определенный с применением ограничений, закрепленных в Основных принципах (не более чем двукратный размер земельного налога), размер годовой арендной платы за спорный земельный участок, ранее находящийся (в составе исходного участка с кадастровым номером 23:49:0402001:2) у общества (его правопредшественника) на праве постоянного (бессрочного) пользования, превышает пределы годовой арендной платы, устанавливаемой в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды, предусмотренные пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.
Приведенные в жалобе аргументы о недопустимости одностороннего изменения условий договора и о государственной регистрации дополнительного соглашения от 16.09.2016 к договору аренды от 01.04.2009 N 7700001211, подлежат отклонению. Спорные условия заключенного сторонами договора аренды земельного участка от 01.04.2009 определены в судебном порядке, а не какой-либо одной стороной сделки. Факт государственной регистрации соглашения не препятствует оспариванию в суде его, в целом, или отдельных условий, на что прямо указано в пункте 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в действующей в спорный период редакции), в пункте 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Поскольку договор от 01.04.2009 N 7700001211 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, заключен сторонами в обязательном порядке при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования землей (пункт 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ), и размер арендной платы по такому договору является регулируемым (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса в редакции, действующей до 1 марта 2015 года, статья 39.7 Земельного кодекса в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, пункт 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, постановление N 582, пункты 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"), положения пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса, в совокупности с нормой пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса, не исключали разрешение судом возникших между сторонами арендной сделки разногласий по вопросу о размере арендной платы.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения от 24.04.2017 и апелляционного постановления от 11.07.2017 по доводам кассационной жалобы не имеется. Правильность выводов судов подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебных актов. Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права, изложенные в обжалуемых актах выводы, соответствуют материалам дела. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не входит в полномочия кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса).
Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.
Территориальное управление освобождено от уплаты государственной пошлины при обращении в кассационный суд (пункт 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.04.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2017 по делу N А32-10179/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 27.11.2017 N Ф08-7969/2017 ПО ДЕЛУ N А32-10179/2017
Требование: О признании недействительными пунктов договора аренды земельного участка, пункта дополнительного соглашения к договору в части, касающейся внесения изменений в пункты данного договора, внесении изменений в договор в части определения арендной платы.Разделы:
Земельный налог; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истец полагал, что условия оспариваемых пунктов договора в предложенной им редакции дополнительного соглашения противоречат закону.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 ноября 2017 г. по делу N А32-10179/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 ноября 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - закрытого акционерного общества "Строительная компания "Эпрон-8" (ОГРН 1022302714070) - Ажиба А.Г. (доверенность от 01.01.2017), в отсутствие представителей ответчика - межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ОГРН 1102308008330), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.04.2017 (судья Семушин А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2017 (судьи Ковалева Н.В., Маштакова Е.А., Нарышкина Н.В.) по делу N А32-10179/2017, установил следующее.
Закрытое акционерное общество "Строительная компания "Эпрон-8" (далее - общество, строительная компания) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (с учетом реорганизации и уточнения наименования ответчика, далее - территориальное управление), в котором просило:
- признать недействительными пункты 3.1. и 3.3. договора от 01.04.2009 N 7700001211 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402001:1002, площадью 22 026 кв. м, с видом разрешенного использования "для базы отряда", расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Эпроновская, заключенного между территориальным управлением и обществом, в редакции дополнительного соглашения к договору от 19.09.2016,
- признать недействительным пункт 1 дополнительного соглашения от 19.09.2016 к договору аренды земельного участка от 01.04.2009 N 7700001211 в части, касающейся внесения изменений в пункты 3.1. и 3.3. данного договора,
- внести в договор аренды земельного участка от 01.04.2009 года N 7700001211 изменения, изложив пункт 3.1. договора в следующей редакции:
3.1. Расчет арендной платы за земельный участок:
3.1.1. Размер арендной платы за 2012 год за земельный участок составляет 3 168 112,87 рублей исходя из следующего расчета: 316 811 287,95 рублей (кадастровая стоимость земельного участка) х 1% (двукратная ставка земельного налога).
3.1.2. Размер арендной платы за период с 01.01.2013 по 21.02.2013 (52 дня) за земельный участок составляет 451 347,58 рублей исходя из следующего расчета: 316 811 287,95 рублей (кадастровая стоимость земельного участка) х 1% (двукратная ставка земельного налога): 365 дней х 52 дня.
3.1.3. Размер арендной платы за период с 22.02.2013 по 31.12.2013 (313 дней) за земельный участок составляет 2 690 018,95 рублей исходя из следующего расчета: 313 692 306,66 рублей (кадастровая стоимость земельного участка) х 1% (двукратная ставка земельного налога): 365 дней х 313 дней.
3.1.4. Размер арендной платы за период с 01.01.2014 по 10.08.2014 (222 дня) за земельный участок составляет 1 907 936,78 рублей исходя из следующего расчета: 313 692 309,66 рублей (кадастровая стоимость земельного участка) х 1% (двукратная ставка земельного налога): 365 дней х 222 дня.
3.1.5. Размер арендной платы за период с 11.08.2014 по 31.12.2014 (143 дня) за земельный участок составляет 347 331,91 рубль исходя из следующего расчета: 88 654 650 рублей (кадастровая стоимость земельного участка) х 1% (двукратная ставка земельного налога): 365 дней х 143 дня.
3.1.6. Размер арендной платы за 2015 год за земельный участок составляет 886 546,50 рублей исходя из следующего расчета: 88 654 650 рублей (кадастровая стоимость земельного участка) х 1% (двукратная ставка земельного налога).
3.1.7. Размер арендной платы за 2016 год за земельный участок составляет 886 546,50 рублей исходя из следующего расчета: 88 654 650 рублей (кадастровая стоимость земельного участка) х 1% (двукратная ставка земельного налога; уточненные требования, т. 1, л.д. 43-44, 113).
Решением от 24.04.2017, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 11.07.2017, ходатайство истца об уточнении заявленных требований удовлетворено, исковые требования удовлетворены в полном объеме. Суд признал недействительными: пункты 3.1. и 3.3. договора от 01.04.2009 N 7700001211 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402001:1002 в редакции дополнительного соглашения от 16.09.2016; пункт 1 дополнительного соглашения от 16.09.2016 к договору аренды земельного участка от 01.04.2009 N 7700001211 в части, касающейся внесения изменений в пункты 3.1. и 3.3. договора. В договор аренды земельного участка от 01.04.2009 N 7700001211 внесены изменения, пункт 3.1 изложен в редакции, устанавливающей размер арендной платы за 2012 год - 3 168 112,87 рублей, за период с 01.01.2013 по 21.02.2013 (52 дня) - 451 347,58 рублей, за период с 22.02.2013 по 31.12.2013 (313 дней) - 2 690 018,95 рублей, за период с 01.01.2014 по 10.08.2014 (222 дня) - 1 907 936,78 рублей, с 11.08.2014 по 31.12.2014 (143 дня) - 347 331,91 рубля, за 2015 год - 886 546,50 рублей, за 2016 год - 886 546,50 рублей. Суд взыскал с территориального управления в пользу общества 18 тыс. рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, обществу возвращена из федерального бюджета излишне уплаченная пошлина в размере 6 тыс. рублей.
Судебные акты мотивированы следующим. Договор от 01.04.2009 N 7700001211 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, с кадастровым номером 23:49:0402001:2 заключен между территориальным управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) на основании распоряжения территориального управления от 01.04.2009 N 281-р "О переоформлении закрытому акционерному обществу "Строительная компания "Эпрон-8" права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды земельных участков в городе Сочи". Пунктом 3.1 договора расчет арендной платы за календарный год произведен в размере 15 128 718 рублей исходя из кадастровой стоимости земельного участка 756 435 900 рублей и расчетной ставки 2% от кадастровой стоимости. Учитывая состоявшийся раздел исходного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402001:2 площадью 33 тыс. кв. м, сторонами 04.08.2009 подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 01.04.2009 N 7700001211, предметом аренды определен участок с кадастровым номером 23:49:0402001:38 площадью 22 279 кв. м, размер арендного платежа составил 10 213 718,43 рублей, исходя из кадастровой стоимости участка 510 685 921,70 рубля и расчетной ставки 2% от кадастровой стоимости. В связи с изъятием для краевых нужд в целях размещения олимпийского объекта краевого значения путем прекращения права аренды общества земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0402001:1003 (площадью 26 кв. м), 23:49:0402001:1004 (площадью 6 кв. м), 23:49:0402001:1005 (площадью 2 кв. м), образованных при разделе участка с кадастровым номером 23:49:0402001:38, сторонами 11.08.2011 подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 01.04.2009 N 7700001211, предметом аренды определен участок с кадастровым номером 23:49:0402001:1002 площадью 22 245 кв. м, размер арендного платежа составил 10 198 131,27 рубля, исходя из кадастровой стоимости участка 509 906 563,50 рубля и расчетной ставки 2% от кадастровой стоимости. В связи с изъятием для муниципальных нужд в целях размещения олимпийского объекта муниципального значения путем прекращения права аренды общества на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402001:1051 площадью 220 кв. м, образованный при разделе участка с кадастровым номером 23:49:0402001:1002, сторонами 16.09.2016 подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 01.04.2009 N 7700001211, предметом аренды определен участок с кадастровым номером 23:49:0402001:1002 площадью 22 026 кв. м; этим же дополнительным соглашением внесены изменения в пункты 3.1., 3.3. договора аренды, определяющие расчет арендной платы за участок на 2012-2016 годы, оспариваемые истцом в настоящем деле. Направленное обществом в адрес территориального управления 23.01.2017 в досудебном порядке дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 01.04.2009 N 7700001211 в редакции дополнительного соглашения от 16.09.2016, арендодателем не подписано. Фактически, в оспариваемой редакции дополнительного соглашения от 16.09.2016, пункты 3.1., 3.3. договора аренды устанавливают условия о расчете размера годовой арендной платы по договору за 2012, 2013, 2014, 2016 годы с применением коэффициента инфляции. Поскольку участок с кадастровым номером 23:49:0402001:1002 предоставлен обществу в аренду именно в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования в соответствии с требованиями Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ, Вводный закон), юридических оснований для включения в формулу расчета размера арендной платы коэффициента инфляции не имелось. Кроме того, размер платежа за аренду земельного участка должен рассчитываться по ставке 1% от кадастровой стоимости, а не 2%. В данном случае, оспариваемые пункты 3.1., 3.3. договора аренды от 01.04.2009 N 7700001211 в редакции дополнительного соглашения от 16.09.2016, противоречат требованиям закона и нарушают права, экономические интересы истца как арендатора земельного участка, возлагая на него обязанность по внесению платы за его использование в большем размере, чем это установлено законом, не затрагивают при этом публичных интересов и интересов третьих лиц (являются оспоримыми), подлежат признанию недействительными на основании абзаца 2 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса. Предложенные истцом изменения в пункт 3.1 договора аренды земельного участка направлены на приведение условий договора о величине арендной платы в соответствие с действующим законодательством. Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/2009, стороны не лишены права требовать друг от друга внесения в заключенный ими договор аренды изменений, обусловленных изменениями законодательства. При заключении договора от 01.04.2009 N 7700001211 стороны в его пункте 3.1. применили ставку для расчета арендной платы в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка, что соответствует требованиям пункта 2 статьи 3 Вводного закона. Однако с 04.08.2009 в силу вступило постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление N 582, Правила N 582, Основные принципы), согласно которому размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков. Наличие собранных по делу документальных доказательств подтверждает, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402001:1002 предназначен для размещения на нем объектов производственного назначения, используется истцом именно в этих целях, в силу решения Городского собрания Сочи от 11.12.2007 N 231 "Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Сочи" истцом при исчислении земельного налога по данному участку законно применена ставка в размере 0,5% кадастровой стоимости земельного участка. В рассматриваемом случае размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402001:1002 должен быть рассчитан как произведение актуальной кадастровой стоимости земельного участка и двукратной ставки земельного налога (0,5% х 2), составляющей 1%. При определении подлежащей применению для целей исчисления арендной платы кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402001:1002 в период 2012-2016 годов, суд исходил из того, что приказ департамента имущественных отношений Краснодарского края от 22.11.2011 N 1756, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов по состоянию на 01.01.2011, вступил в силу с 01.01.2012, и с этой же даты подлежали применению новые (очередные) результаты государственной кадастровой оценки земель. Однако участок с кадастровым номером 23:49:0402001:1002 площадью 22 245 кв. м образован 03.02.2011 (в результате раздела участка с кадастровым номером 23:49:0402001:38), то есть после 01 января года проведения государственной кадастровой оценки (после 01.01.2011), но до утверждения ее результатов (до 01.01.2012). Земельный участок 23:49:0402001:1002 не мог попасть в перечень оцениваемых участков, по которым приказом департамента от 22.11.2011 N 1756 на территории Краснодарского края утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2011. Когда образование нового земельного участка происходит (произошло) после даты, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость земельных участков при проведении последней государственной кадастровой оценки и до утверждения ее результатов, кадастровая стоимость указанных участков определяется заново после утверждения результатов государственной кадастровой оценки земель на основе данных результатов, путем умножения площади участка на удельный показатель кадастровой стоимости, который, в свою очередь, определяется по таблице приложения к нормативному акту субъекта Российской Федерации, с учетом местоположения земельного участка и вида разрешенного использования (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.09.2010 N 7309/10, от 19.04.2011 N 15932/2010, от 17.06.2014 N 3108/2014). Расчет кадастровой стоимости спорного земельного участка должен производиться с применением удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного приложением N 2 к приказу департамента от 22.11.2011 N 1756 для 9 группы видов разрешенного использования в кадастровом квартале 23:49:0402001, который составляет 14 241,91 рубля за 1 кв. м. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402001:1002 в размере 316 811 287,95 рублей (при ее удельном показателе 14 241,91 рубля) полностью соответствует сведениям, содержащимся в кадастровом паспорте от 12.09.2012. Утверждение истца о том, что с 01.01.2012 для целей исчисления арендной платы за участок с кадастровым номером 23:49:0402001:1002 подлежит применению кадастровая стоимость в размере 316 811 287,95 рублей. С учетом изменения с 22.02.2013 площади земельного участка (с 22 245 кв. м до 22.026 кв. м), с указанной даты кадастровая стоимость должна составлять 313 692 309,66 рублей. 11.02.2014 истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402001:1002 в размере 88 654 650 рублей; вступившим в законную силу (11.08.2014) решением от 16.05.2014 по делу N А32-3750/2014 требование общества удовлетворено. Установленная в судебном порядке кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости, для целей исчисления арендной платы, подлежит применению с даты вступления в законную силу решения арбитражного суда. Применительно к земельному участку с кадастровым номером 23:49:0402001:1002 за период с 01.01.2014 по 10.08.2014 подлежит применению кадастровая стоимость в размере 313 692 309,66 рублей (исчисленная в соответствии с приказом департамента от 22.11.2011 N 1756), а за период с 11.08.2014 по 31.12.2014, за 2015, 2016 годы, - кадастровая стоимость в размере 88 654 650 рублей (установленная решением арбитражного суда от 16.05.2014 по делу N А32-3750/2014). Внесение изменений в действующий договор аренды в данном случае обусловлено правомерным стремлением истца по установлению законного размера арендной платы, связанного с изменением (в сторону уменьшения) с 04.08.2009 на основании постановления N 582 ставки для расчета арендной платы, а также с поэтапным уменьшением (изменением) в период 2012, 2013, 2014, 2015, 2016 годов кадастровой стоимости земельного участка, сначала на основании нормативного правового акта субъекта Российской Федерации (с 2012 года), а потом в соответствии с решением арбитражного суда (с августа 2014 года). Исполнение спорного договора без изменения его условий, в данном конкретном случае повлечет для истца ущерб в виде необходимости уплаты им арендных платежей в необоснованном и не соответствующем закону размере. Истец имеет самостоятельный, защищаемый законом интерес в стабилизации арендных правоотношений с ответчиком путем включения в договор, следующего из закона, однако оспариваемого им условия. Совмещение истцом в одном иске требований о признании недействительными тех условий договора и дополнительного соглашения к нему, которые не соответствуют закону, и требований о внесении изменений в договор, обусловленных изменениями действующего законодательства, не противоречит правовой природе рассматриваемых договорных правоотношений, обеспечивает как соблюдение принципа нормативного изменения размера арендной платы, так и принципа правовой определенности, стабильности арендных отношений между сторонами договора (истцом и ответчиком). Судебные расходы распределены судом по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс), исходя из результатов разрешения спора в пользу истца, и количества заявленных требований неимущественного характера.
В кассационной жалобе территориальное управление просит решение от 24.04.2017 и апелляционное постановление от 11.07.2017 отменить, вынести по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований обществу будет отказано в полном объеме.
По мнению подателя жалобы, суды не применили постановление N 582, подлежащее применению, и признали не соответствующим закону включение в формулу расчета годового размера арендной платы по договору от 01.04.2009 N 7700001211 коэффициента инфляции. В соответствии с пунктом 8 постановления N 582 при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. Вывод судов о том, размер арендной платы за спорный земельный участок должен быть рассчитан как произведение кадастровой стоимости земельного участка и двукратной ставки земельного налога (0,5% х 2), составляющей 1%, не соответствует нормам материального права. При заключении договора аренды от 01.04.2009 N 7700001211, в его пункте 3.1. применена ставка для расчета арендной платы в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка, что соответствует требованиям пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ. На основании пункта 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. По правилам статьи 164 Гражданского кодекса в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. Дополнительное соглашение от 16.09.2016 прошло государственную регистрацию в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. По правилам статьи 310 Гражданского кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.
Обществом представлен письменный отзыв с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы.
В судебном заседании представитель истца просил жалобу территориального управления отклонить.
В соответствии с частями 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав в открытом судебном заседании представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, распоряжением территориального управления от 01.04.2009 N 281-р "О переоформлении ЗАО "Строительная компания "Эпрон-8" права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды земельных участков в г. Сочи", обществу (ранее - арендное предприятие гидротехнических и подводно-технических работ "8-й экспедиционный отряд"), с его согласия, прекращено право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками из земель населенных пунктов, в том числе участком с кадастровым номером 23:49:0402001:2 площадью 33 тыс. кв. м, расположенным в Адлерском районе г. Сочи Краснодарского края, по ул. Эпроновской, дом N 1 (т. 2, л.д. 1-3).
Пунктом 2.1 распоряжения N 281-р земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402001:2 предоставлен обществу на праве аренды сроком на 49 лет.
01.04.2009 территориальное управление (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 7700001211 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору, а арендатор принимает в пользование за плату земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 33 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:49:04 02 001:2, для базы отряда (т. 2, л.д. 4-9).
Срок аренды участка установлен с 01.04.2009 по 01.04.2058 (пункт 2.1. договора). В договоре отражено, что на участке имеются объекты недвижимого имущества нежилого назначения (пункт 1.2).
В силу пунктов 3.1, 3.2 договора расчет арендной платы произведен в соответствии с Законом N 137-ФЗ, как произведение кадастровой стоимости земельного участка (756 435 900 рублей) и ставки в размере 2% от нее.
В процессе исполнения договора аренды от 01.04.2009 N 7700001211 земельный участок площадью 33 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:49:040200162, находящийся в собственности Российской Федерации, был разделен, часть образованных из него земельных участков у арендатора изъята, в связи с чем, в договор неоднократно вносились соответствующие изменения (т. 2, л.д. 11-12, 13-15, 17-18, 19-20, 32-33).
Дополнительным соглашением от 16.09.2016 в договор от 01.04.2009 N 7700001211 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, внесен ряд изменений, в том числе предметом аренды определен земельный участок из земель населенных пунктов с разрешенным использованием "для базы отряда" общей площадью 22 026 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0402001:1002, пунктами 3.1.1 - 3.1.5 (в тексте дважды указан пункт 3.1.4) регламентирован расчет арендной платы за участок на 2012-2016 годы. Соглашение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 2, л.д. 28-31).
Кроме того, пунктом 3.3 договора в редакции дополнительного соглашения от 16.09.2016 предусмотрено, что размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, в дальнейшем изменяется ежегодно путем корректировки на размер уровня инфляции на текущий финансовый год и не чаще одного раза в год; изменение размера арендной платы осуществляется арендодателем в одностороннем порядке с предварительным уведомлением арендатора.
23.01.2017 общество направило в адрес территориального управления дополнительное соглашение, в котором предложило внести в договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 01.04.2009 N 7700001211 изменения, исключив из текста договора пункт 3.3. (в редакции дополнительного соглашения 2016 года), а пункт 3.1. договора, регламентирующий расчет арендной платы в 2012-2016 годах, изложить в новой редакции. В территориальное управление обществом также направлена пояснительная записка по проекту представленного дополнительного соглашения, подробно излагающая правовую позицию арендатора (т. 2, л.д. 39, 40-42, 43-48).
Данное дополнительное соглашение от 23.01.2017 территориальным управлением получено 23.01.2017, однако оставлено без ответа (т. 1, л.д. 28).
Полагая, что условия пунктов 3.1. и 3.3. договора аренды земельного участка от 01.04.2009 N 7700001211 в редакции дополнительного соглашения 2016 года противоречат закону, названный пункт 3.3 подлежит исключению из договора, а пункт 3.1 - изложению в новой редакции, общество обратилось с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.
Согласно части 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки, за исключением случаев, если такая сделка посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, и является ничтожной (пункты 1, 2 статьи 168 Гражданского кодекса).
В силу пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки; оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.
Спорный участок с кадастровым номером 23:49:0402001:1002 относится к публичной (федеральной) собственности, поэтому арендная плата за его использование носит регулируемый характер (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей до 01.03.2015, пункт 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015).
В то же время, поскольку размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - Земельный кодекс), стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями (императивными требованиями) законодательства, в заключенный ими договор аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09).
В случае изменения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора (пункт 3 статьи 453 Гражданского кодекса).
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 12505/11).
Исследовав и оценив представленные сторонами в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, судебные инстанции установили наличие правовых и фактических оснований для признания недействительными пунктов 3.1., 3.3. договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 01.04.2009 N 7700001211 в редакции дополнительного соглашения от 16.09.2016, а равно пункта 1 дополнительного соглашения от 16.09.2016 в части, касающейся внесения изменений в пункты 3.1. и 3.3. договора от 01.04.2009 N 7700001211, урегулировали возникшие между сторонами разногласия относительно содержания пункта 3.1. рассматриваемого договора аренды земельного участка, регламентирующего размер арендной платы за период 2012-2016 годы.
Доводы подателя жалобы о том, что суды не применили постановление N 582, подлежащее применению, пункт 8 утвержденных в котором Правил прямо предусматривает ежегодное изменение арендной платы в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды, окружным судом не принимаются.
На момент заключения договора аренды земельного участка от 01.04.2009 N 77000001211 Правила N 582 не действовали; требования к договору аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, закреплены в пункте 9 Правил N 582; нормы пунктов 8 и 9 Правил N 582 подлежат применению с учетом утвержденного этим же постановлением N 582 принципа недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков.
Ссылаясь на несоответствие нормам материального права вывода судов о том, размер арендной платы за спорный земельный участок должен быть рассчитан как произведение кадастровой стоимости земельного участка и двукратной ставки земельного налога (0,5% х 2), составляющей 1%, территориальное управление указывает на соответствие пункта 3.1 договора аренды от 01.04.2009 N 7700001211 в момент его заключения требованиям пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ. При этом ответчик не учитывает, что постановление N 582 принято Правительством Российской Федерации в рамках его полномочий, предусмотренных пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса, и вступило в силу после заключения договора аренды от 01.04.2009 N 7700001211.
Кроме того, ответчик не доказал, что определенный с применением ограничений, закрепленных в Основных принципах (не более чем двукратный размер земельного налога), размер годовой арендной платы за спорный земельный участок, ранее находящийся (в составе исходного участка с кадастровым номером 23:49:0402001:2) у общества (его правопредшественника) на праве постоянного (бессрочного) пользования, превышает пределы годовой арендной платы, устанавливаемой в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды, предусмотренные пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.
Приведенные в жалобе аргументы о недопустимости одностороннего изменения условий договора и о государственной регистрации дополнительного соглашения от 16.09.2016 к договору аренды от 01.04.2009 N 7700001211, подлежат отклонению. Спорные условия заключенного сторонами договора аренды земельного участка от 01.04.2009 определены в судебном порядке, а не какой-либо одной стороной сделки. Факт государственной регистрации соглашения не препятствует оспариванию в суде его, в целом, или отдельных условий, на что прямо указано в пункте 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в действующей в спорный период редакции), в пункте 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Поскольку договор от 01.04.2009 N 7700001211 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, заключен сторонами в обязательном порядке при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования землей (пункт 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ), и размер арендной платы по такому договору является регулируемым (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса в редакции, действующей до 1 марта 2015 года, статья 39.7 Земельного кодекса в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, пункт 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, постановление N 582, пункты 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"), положения пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса, в совокупности с нормой пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса, не исключали разрешение судом возникших между сторонами арендной сделки разногласий по вопросу о размере арендной платы.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения от 24.04.2017 и апелляционного постановления от 11.07.2017 по доводам кассационной жалобы не имеется. Правильность выводов судов подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебных актов. Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права, изложенные в обжалуемых актах выводы, соответствуют материалам дела. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не входит в полномочия кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса).
Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.
Территориальное управление освобождено от уплаты государственной пошлины при обращении в кассационный суд (пункт 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.04.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2017 по делу N А32-10179/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
Председательствующий
Н.С.МАЗУРОВА
Н.С.МАЗУРОВА
Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
И.В.СИДОРОВА
В.Е.ЕПИФАНОВ
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)