Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Земельный налог
Обстоятельства: Размер кадастровой стоимости напрямую влияет на размер уплачиваемого налога, установление кадастровой стоимости в размере выше рыночной имеет для заявителей негативные финансовые и экономические последствия.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Московский городской суд в составе судьи Казакова М.Ю., при секретаре Я., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-0367/2015 по заявлению В.Е., В.С. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
установил:
В.Е., В.С. обратились в Московский городской суд с названным заявлением и просят: признать кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, общей площадью *** кв. м, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года, составляющую *** рублей, внести соответствующую запись в Федеральный государственный кадастр недвижимости.
Свои требования заявители мотивирует тем, что названный земельный участок принадлежит им на праве общей долевой собственности, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости его кадастровой стоимости рыночной нарушает права заявителей как плательщиков земельного налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта налогообложения. Таким образом, размер кадастровой стоимости земельного участка напрямую влияет на размер уплачиваемого заявителями земельного налога и установление кадастровой стоимости в размере выше рыночной имеет для заявителей негативные финансовые и экономические последствия.
В настоящем судебном заседании представитель заявителей (по доверенности) Б., заявленные требования поддержал, настаивал на их удовлетворении.
Представитель заинтересованного лица Правительства Москвы (по доверенности) В.К., представляющий также на основании доверенности интересы заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы, представитель заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы (по доверенности) П. требования не признали, считали, что заявителем не представлено достоверных доказательств, которые бы подтверждали его требования, указав, что выводы оценщика, содержащиеся в представленном заявителем отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка, не могут быть признаны обоснованными.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и представитель Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не явились.
Выслушав объяснения представителя заявителей, представителей заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, Московский городской суд приходит к выводу о том, что требования заявителя удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предписано, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде. При этом данная статья в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
Как установлено судом и следует из материалов дела В.С., В.Е. на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером ***, общей площадью *** кв. м, расположенный по адресу: *** (далее земельный участок).
Постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 года N 687-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель города Москвы по состоянию на 1 января 2014 года.
По итогам названной государственной кадастровой оценки установлена кадастровая стоимость земельного участка в размере *** рублей (л.д. 19).
Оспаривая кадастровую стоимость, заявители представили отчет об оценке от 19 января 2015 года N 7-15, составленный по их заказу ***, в котором рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года определена в размере *** рублей (далее отчет 7-15).
Согласно положительному экспертному заключению от 6 февраля 2015 года N 67/02-15, подготовленному ***, названный отчет соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности.
Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе.
В силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.
Статьями 12, 15 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12). Оценщик обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (абзац 3 статьи 15).
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Оценив в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного имущества проведена оценщиком *** с нарушением требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки.
Пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256 (далее - ФСО N 1) оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Как усматривается из материалов дела, при оценке земельного участка оценщик применил доходный подход, в рамках которого применил метод остатка. От применения сравнительного подхода методом выделения оценщик отказался мотивируя это затруднением определить строительные объемы улучшений земельных участков объектов-аналогов (таблица 5.1 страница 42 отчета). Однако, на страницах 47-60 отчета в рамках доходного подхода такой расчет стоимости строительства улучшений оценщиком приведен. Таким образом, отказ оценщика от применения сравнительного подхода методом выделения, в нарушение требований пункта 20 ФСО N 1 не обоснован.
В пункте 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254 (далее ФСО N 3) раскрыты принципы, которых должен придерживаться оценщик при составлении отчета об оценке. В частности, такими принципами являются принципы обоснованности, однозначности, проверяемости, которые предусматривают, что информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности), содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности), состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).
На страницах 56 - 59 отчета оценщик проводит описание и расчет износа улучшения объекта оценки. При этом оценщик указывает, что в качестве исходных данных им принимаются степени и объемы повреждения конструктивных элементов, выявленных в результате технического освидетельствования. Однако отчет, в нарушение пункта 4 ФСО N 3 (принципы обоснованности и проверяемости) не содержит материалов зафиксировавших результаты технического освидетельствования.
При расчете арендной ставки для офисных помещений, оценщиком использовались четыре объекта-аналога. При этом арендная ставка объектов-аналогов N 1 и 4, как следует из приложенных к отчету объявлений (страницы 80 - 83 отчета), не включает в себя расходы на оплату электроэнергии. Данное обстоятельство оценщиком не учтено и в дальнейшем соответствующие корректировки не проведены.
Приведенные обстоятельства являются нарушением пункта 19 ФСО N 1, согласно которому информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
В таблице 6.7 на странице 65 отчета оценщик применяет корректировку на торг в размере 3%. При этом обосновывая величину этой корректировки оценщик указывает, что скидка на торг должна составить на уровне среднего значения 4,5%. Данное обстоятельство, в нарушение требований пункта 4 ФСО N 3 (принцип однозначности), вводит пользователей отчета в заблуждение.
Из отчета (страница 66) следует, что оценщиком корректировка на локальное местоположение не проводилась, в обоснование этого оценщик, на странице 65 отчета, указывает, что корректировка на местоположение не проводится поскольку все аналоги имеют сопоставимые локальные характеристики местоположения. Вместе с тем, исходя из объявлений, приложенных к отчету, и схемы места расположения объекта оценки и объектов-аналогов, следует, что последние расположены более удаленно от станции метро (объект оценки в пределах 5 минут пешей доступности, объекты-аналоги 10 - 14 минут). Отсутствие корректировки по этому показателю оценщиком в отчете в нарушение пункта 4 ФСО N 3 (принцип обоснованности) никак не обосновано.
Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объектов недвижимости, что указывает на недостоверность и неправильность отчета.
Такой отчет не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность, указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.
К показаниям допрошенного в настоящем судебном заседании свидетеля Р., являющегося оценщиком, составившим отчет об оценке земельного участка, в которых по существу поддерживаются выводы, изложенные в отчете об оценке, суд относится критически, поскольку обстоятельства, изложенные в этих показаниях, не нашли своего объективного подтверждения в судебном заседании и опровергаются приведенным выше анализом содержания названного отчета.
Ссылки представителя заявителя на наличие положительного экспертного заключения, полученного на указанный выше отчет об оценке, подлежат отклонению, поскольку данное заключение является одним из видов письменных доказательств, которое не является для суда обязательным и подлежит оценке по правилам, установленным статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела, установлено не соответствие отчета об оценке требованиям Федерального закона N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки, что опровергает, содержащиеся в экспертном заключении, выводы.
Других доказательств, подтверждающих заявленные требования, заявителями не представило, участвующий в рассмотрении дела представитель заявителей от проведения судебной оценочной экспертизы отказался.
Таким образом, заявителями не представлено достоверных доказательств рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года, в связи с чем заявленные требования подлежат отклонению в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 55, 56, 67, 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
В удовлетворении требований В.Е., В.С. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 12.08.2015 ПО ДЕЛУ N 3-0367/2015
Требование: Об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.Разделы:
Земельный налог
Обстоятельства: Размер кадастровой стоимости напрямую влияет на размер уплачиваемого налога, установление кадастровой стоимости в размере выше рыночной имеет для заявителей негативные финансовые и экономические последствия.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 12 августа 2015 г. по делу N 3-0367/2015
Московский городской суд в составе судьи Казакова М.Ю., при секретаре Я., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-0367/2015 по заявлению В.Е., В.С. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
установил:
В.Е., В.С. обратились в Московский городской суд с названным заявлением и просят: признать кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, общей площадью *** кв. м, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года, составляющую *** рублей, внести соответствующую запись в Федеральный государственный кадастр недвижимости.
Свои требования заявители мотивирует тем, что названный земельный участок принадлежит им на праве общей долевой собственности, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости его кадастровой стоимости рыночной нарушает права заявителей как плательщиков земельного налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта налогообложения. Таким образом, размер кадастровой стоимости земельного участка напрямую влияет на размер уплачиваемого заявителями земельного налога и установление кадастровой стоимости в размере выше рыночной имеет для заявителей негативные финансовые и экономические последствия.
В настоящем судебном заседании представитель заявителей (по доверенности) Б., заявленные требования поддержал, настаивал на их удовлетворении.
Представитель заинтересованного лица Правительства Москвы (по доверенности) В.К., представляющий также на основании доверенности интересы заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы, представитель заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы (по доверенности) П. требования не признали, считали, что заявителем не представлено достоверных доказательств, которые бы подтверждали его требования, указав, что выводы оценщика, содержащиеся в представленном заявителем отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка, не могут быть признаны обоснованными.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и представитель Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не явились.
Выслушав объяснения представителя заявителей, представителей заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, Московский городской суд приходит к выводу о том, что требования заявителя удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предписано, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде. При этом данная статья в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
Как установлено судом и следует из материалов дела В.С., В.Е. на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером ***, общей площадью *** кв. м, расположенный по адресу: *** (далее земельный участок).
Постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 года N 687-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель города Москвы по состоянию на 1 января 2014 года.
По итогам названной государственной кадастровой оценки установлена кадастровая стоимость земельного участка в размере *** рублей (л.д. 19).
Оспаривая кадастровую стоимость, заявители представили отчет об оценке от 19 января 2015 года N 7-15, составленный по их заказу ***, в котором рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года определена в размере *** рублей (далее отчет 7-15).
Согласно положительному экспертному заключению от 6 февраля 2015 года N 67/02-15, подготовленному ***, названный отчет соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности.
Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе.
В силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.
Статьями 12, 15 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12). Оценщик обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (абзац 3 статьи 15).
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Оценив в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного имущества проведена оценщиком *** с нарушением требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки.
Пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256 (далее - ФСО N 1) оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Как усматривается из материалов дела, при оценке земельного участка оценщик применил доходный подход, в рамках которого применил метод остатка. От применения сравнительного подхода методом выделения оценщик отказался мотивируя это затруднением определить строительные объемы улучшений земельных участков объектов-аналогов (таблица 5.1 страница 42 отчета). Однако, на страницах 47-60 отчета в рамках доходного подхода такой расчет стоимости строительства улучшений оценщиком приведен. Таким образом, отказ оценщика от применения сравнительного подхода методом выделения, в нарушение требований пункта 20 ФСО N 1 не обоснован.
В пункте 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254 (далее ФСО N 3) раскрыты принципы, которых должен придерживаться оценщик при составлении отчета об оценке. В частности, такими принципами являются принципы обоснованности, однозначности, проверяемости, которые предусматривают, что информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности), содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности), состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).
На страницах 56 - 59 отчета оценщик проводит описание и расчет износа улучшения объекта оценки. При этом оценщик указывает, что в качестве исходных данных им принимаются степени и объемы повреждения конструктивных элементов, выявленных в результате технического освидетельствования. Однако отчет, в нарушение пункта 4 ФСО N 3 (принципы обоснованности и проверяемости) не содержит материалов зафиксировавших результаты технического освидетельствования.
При расчете арендной ставки для офисных помещений, оценщиком использовались четыре объекта-аналога. При этом арендная ставка объектов-аналогов N 1 и 4, как следует из приложенных к отчету объявлений (страницы 80 - 83 отчета), не включает в себя расходы на оплату электроэнергии. Данное обстоятельство оценщиком не учтено и в дальнейшем соответствующие корректировки не проведены.
Приведенные обстоятельства являются нарушением пункта 19 ФСО N 1, согласно которому информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
В таблице 6.7 на странице 65 отчета оценщик применяет корректировку на торг в размере 3%. При этом обосновывая величину этой корректировки оценщик указывает, что скидка на торг должна составить на уровне среднего значения 4,5%. Данное обстоятельство, в нарушение требований пункта 4 ФСО N 3 (принцип однозначности), вводит пользователей отчета в заблуждение.
Из отчета (страница 66) следует, что оценщиком корректировка на локальное местоположение не проводилась, в обоснование этого оценщик, на странице 65 отчета, указывает, что корректировка на местоположение не проводится поскольку все аналоги имеют сопоставимые локальные характеристики местоположения. Вместе с тем, исходя из объявлений, приложенных к отчету, и схемы места расположения объекта оценки и объектов-аналогов, следует, что последние расположены более удаленно от станции метро (объект оценки в пределах 5 минут пешей доступности, объекты-аналоги 10 - 14 минут). Отсутствие корректировки по этому показателю оценщиком в отчете в нарушение пункта 4 ФСО N 3 (принцип обоснованности) никак не обосновано.
Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объектов недвижимости, что указывает на недостоверность и неправильность отчета.
Такой отчет не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность, указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.
К показаниям допрошенного в настоящем судебном заседании свидетеля Р., являющегося оценщиком, составившим отчет об оценке земельного участка, в которых по существу поддерживаются выводы, изложенные в отчете об оценке, суд относится критически, поскольку обстоятельства, изложенные в этих показаниях, не нашли своего объективного подтверждения в судебном заседании и опровергаются приведенным выше анализом содержания названного отчета.
Ссылки представителя заявителя на наличие положительного экспертного заключения, полученного на указанный выше отчет об оценке, подлежат отклонению, поскольку данное заключение является одним из видов письменных доказательств, которое не является для суда обязательным и подлежит оценке по правилам, установленным статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела, установлено не соответствие отчета об оценке требованиям Федерального закона N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки, что опровергает, содержащиеся в экспертном заключении, выводы.
Других доказательств, подтверждающих заявленные требования, заявителями не представило, участвующий в рассмотрении дела представитель заявителей от проведения судебной оценочной экспертизы отказался.
Таким образом, заявителями не представлено достоверных доказательств рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года, в связи с чем заявленные требования подлежат отклонению в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 55, 56, 67, 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
В удовлетворении требований В.Е., В.С. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Судья
Московского городского суда
М.Ю.КАЗАКОВ
Московского городского суда
М.Ю.КАЗАКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)