Судебные решения, арбитраж
Земельный налог; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 июня 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 июля 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мисника Н.Н.,
судей Галова В.В., Фахретдинова Т.Р.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания
Стефанцевой А.В.,
при участии:
от истца: Беседин И.М. - представитель по доверенности от 08.04.2016,
от ответчика: Черноиванов А.Е. - представитель по доверенности от 20.06.2016
N 27627/18,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СК Новый Дом"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 26.04.2016 по делу N А53-33927/2015
по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304)
к обществу с ограниченной ответственностью "СК Новый Дом"
о взыскании задолженности, пени,
принятое судьей Пипник Т.Д.,
установил:
Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СК Новый Дом" (далее - ответчик) о взыскании задолженности в размере 1 280 356 рублей 58 копеек за период с 01.04.2015 по 31.03.2016 и пени 68 788 рублей 96 копеек за период с 21.06.2015 по 20.04.2016 (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (л.д. 80-81)).
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по внесению арендных платежей.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 26.04.2016 по делу N А53-33927/2015 исковые требования удовлетворены.
Решение мотивировано тем, что ответчик как арендатор земельного участка обязан вносить арендные платежи, однако, в период с 01.04.2015 по 31.03.2016 платежи не вносились, в связи с чем у ответчика образовалась задолженность перед истцом в размере 1 280 356,58 руб. Сумма задолженности рассчитана на основании размера арендной платы, установленной в пункте 3.1. договора аренды от 02.07.2013. Применение при определении размера арендной платы ставки 5% от кадастровой стоимости земельного участка соответствует положениями постановления Администрации г. Ростова-на-Дону от 27.05.2014 N 580 "О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования "Город Ростов-на-Дону", и признании утратившими силу некоторых правовых актов Администрации города Ростова-на-Дону", а также постановления Администрации г. Ростова-на-Дону от 09.07.2015 N 576. Расчет истца судом признан верным.
Факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по оплате арендной платы подтверждается материалами дела, а потому требование истца о взыскании неустойки правомерно. Ходатайство ответчика о снижении пени со ссылкой на статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации как несоразмерной последствиям нарушения обязательства суд отклонил, указав, что ставка, взятая за основу расчета неустойки, 1/300 ставки рефинансирования является минимальной, ответчик меньшего размера не обосновал.
Общество с ограниченной ответственностью "СК Новый Дом" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию ответчика с применением при определении размера арендной платы ставки 5% от кадастровой стоимости земельного участка.
Ответчик указал следующее.
К отношениям сторон договора аренды подлежит применению абзац третий пункта 7 Порядка расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, утвержденного постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 27.05.2014 N 580 (далее - Порядок), согласно которому размер годовой арендной платы устанавливается равной двукратной налоговой ставке земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством.
Согласно пункту 2.1 "Положения о земельном налоге на территории города Ростова-на-Дону", утвержденного решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 23.08.2005 N 38 (ред. от 27.11.2014), ставка земельного налога для земельных участков, предназначенных для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки, составляет 0,3% от кадастровой стоимости. Таким образом, при определении размера арендной платы с 01.01.2015 должна применяться ставка 0,6% от кадастровой стоимости в год. Иного порядка определения арендной платы земельным законодательством не установлено. Суду был представлен контррасчет размера исковых требований. Истец правильность контррасчета не оспаривал.
Исходя из правовой конструкции пункта 7 Порядка, абзац шестой данного пункта применяется только одновременно с абзацем четвертым этого же пункта, то есть распространяется только на случаи, предусмотренные пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Пункт 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ содержит регулирование размеров ежегодной арендной платы (аналогичное нормам, содержащимся в абзацах пятом и шестом пункта 7 Порядка) только для земельных участков, предоставленных в аренду в соответствии с этим же пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.
Доказательств того, что земельный участок был предоставлен ООО "СК "Новый дом" либо предшествующему арендатору (Ассоциации экономического взаимодействия субъектов РФ Южного Федерального округа "Северный Кавказ") в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ истец не представил. В материалы дела истцом представлен только договор аренды от 20.03.2007, из содержания которого не следует, что земельный участок был предоставлен в соответствии с вышеприведенными нормами Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, для чего необходимо наличие соглашения, заключенного с Ассоциацией экономического взаимодействия субъектов РФ Южного Федерального округа "Северный Кавказ" до 30.12.2004 и предусматривающего осуществление передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры, и полное выполнение данной Ассоциацией указанных обязательств на момент заключения договора аренды.
В то же время данное обстоятельство - порядок, в котором предоставлялся в аренду земельный участок - имеет в данном деле существенное значение.
В отсутствие доказательств, свидетельствующих о том, что земельный участок был предоставлен в аренду в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, применение судом первой инстанции к правоотношениям сторон абзаца шестого пункта 7 Порядка в соответствии с пунктами 1, 4 части 1 статьи 270 АПК РФ является основанием для изменения или отмены решения суда, поскольку суд неверно истолковал закон, применил норму, не подлежащую применению, а также посчитал установленными обстоятельства, не доказанные в установленном законом порядке.
Правоотношения сторон по аренде земельного участка возникли из договора аренды N 34770 от 02.07.2013, с момента заключения указанного договора аренды трехлетний срок не истек, поэтому применение ставки годовой арендной платы 5% от кадастровой стоимости земельного участка в период с 01.04.2015 по 14.07.2015 неправомерно.
Согласно выписке из ЕГРП на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0000000:469 зарегистрировано право аренды на основании договора N 34770 от 02.07.2013. Сведений о наличии иных заключенных договоров аренды в данной выписке нет.
Ответчик выразил несогласие с выводом суда о том, что трехлетний срок, указанный в абзаце шестом пункта 7 Порядка, может исчисляться не с даты заключения действующего договора аренды, а с даты заключения предшествующих договоров аренды, если таковых было несколько.
Во-первых, когда имеются в виду ранее заключенные договоры аренды, в Порядке это оговорено прямо - абзац 2 пункта 2, пункт 18. То есть, исходя из систематического толкования норм Порядка, в абзаце шестом пункта 7 имеется в виду не ранее заключенный, а именно действующий договор аренды, в отношении которого данным пунктом регулируется размер арендной платы.
Во-вторых, в соответствии с частью 6 статьи 13 АПК РФ рассмотрение дел исходя из общих начал и смысла федеральных законов и иных нормативных правовых актов (аналогия права) допускается только в случае, если спорные отношения прямо не урегулированы федеральным законом и другими нормативными правовыми актами или соглашением сторон, отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, отсутствуют нормы права, регулирующие сходные отношения (аналогия закона).
По мнению ответчика, спорные отношения сторон полностью урегулированы нормами пункта 7 Порядка.
Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 02.07.2013 между ДИЗО города Ростов-на-Дону (арендодатель) и ООО "Строительная компания "Новый дом" (арендатор) заключен договор N 34770 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:469, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Королева, для использования в целях строительства многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения, площадью 5 073 кв. м.
Согласно пункту 2.1 договора срок договора аренды установлен по 01.09.2014.
По истечении срока договора арендатор продолжил пользоваться земельным участком, возражений со стороны арендодателя в этой связи не поступало.
Пунктом 3.1 договора размер арендной платы установлен в сумме 1 965 500 рублей 07 копеек в год. Арендная плата вносится ежеквартально равными частями от общей суммы за один год не позднее 20 числа последнего месяца квартала (пункт 3.2 договора).
По правилам пункта 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору Арендатор выплачивает Арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
В рамках дела N А53-14656/2015 между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону и обществом с ограниченной ответственностью "СК Новый Дом" заключено мировое соглашение по предшествующему периоду, в соответствии с условиями мирового соглашения стороны признали наличие у общества задолженности по арендной плате в размере 603 411,46 рублей - за землю за период с 11.11.2014 по 31.03.2015 по договору аренды земельного участка N 34770 от 02.07.2013, общей площадью 5073 кв. м, кадастровый номер 61:44:0000000:469, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Королева, для использования в целях строительства многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения; а также 20 909,85 рублей пени за период с 21.12.2014 по 11.06.2015.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по оплате арендной платы за период с 01.04.2015 по 31.03.2016 послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Оценив отношения сторон в рамках указанного договора, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что они подлежат регулированию в соответствии с положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По истечении срока действия договора, поскольку арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды возобновлен на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно положениям пункта 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Арендная плата за земли, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами.
Из положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случае, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять иной размер арендной платы.
Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (статья 310 Кодекса).
Суд первой инстанции, установив возникновение у ответчика и неисполнение им обязанности по оплате арендной платы, пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований.
Расчет истца признан судом верным.
При констатации факта ненадлежащего исполнения обязательства по договору, суд счел требование о взыскании неустойки правомерным.
Размер неустойки рассчитан истцом на основании пункта 5.2 договора аренды от 02.07.2013. Согласованная сторонами ставка 1/300 ставки рефинансирования минимальна, в связи с чем суд первой инстанции правомерно отказал в снижении размера неустойки.
Апелляционная жалоба не содержит возражений в отношении факта взыскания неустойки и ее размера.
Вопрос применения истцом в расчете ставки арендной платы равной 5% от кадастровой стоимости земельного участка был предметом исследования суда первой инстанции.
На основании представленных в материалы дела документов, суд установил, что земельный участок является предметом аренды для целей жилищного строительства с 2007 года, в том числе - с 2008 года он находится в аренде у ответчика.
20.03.2007 был заключен договор аренды этого участка на срок до 27.02.2010 с Ассоциацией экономического взаимодействия субъектов РФ Южного Федерального округа "Северный Кавказ".
На основании дополнительного соглашения от 19.03.2008 права арендатора перешли к ответчику.
06.12.2011 с ответчиком был заключен новый договор аренды участка для той же цели на срок до 03.02.2013, а впоследствии - ныне действующий договор от 02.07.2013.
На момент заключения договора от 02.07.2013 действовало Постановление Администрации г. Ростова-на-Дону от 09.04.2012 N 240 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону".
В соответствии с пунктом 8 указанного постановления размер годовой арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, предоставленных для целей жилищного строительства, устанавливается в размере, равном 5 процентам от кадастровой стоимости земельного участка, в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении 3 лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
Это правовое регулирование сохранилось и было конкретизировано в Постановлении Администрации г. Ростова-на-Дону от 09.07.2015 N 576 "О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования "Город Ростов-на-Дону", и признании утратившими силу некоторых правовых актов Администрации города Ростова-на-Дону".
Согласно пункту 8 указанного постановления в случае предоставления земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, а также земельного участка, находящегося в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, в аренду без проведения торгов для целей, указанных в настоящем пункте, размер арендной платы определяется в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в размере 5,0% для земельного участка, предоставленного для строительства и/или организации строительных работ на новый срок.
Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что из буквального содержания приведенного нормативного положения не следует, что 3-летний срок должен исчисляться от момента заключения последнего договора, в случае если их было несколько.
Суд обоснованно исходил из смысла правового регулирования, заложенного в нормативный акт. Приведенные нормы направлены на стимулирование жилищного строительства и пресечение нарушения сроков ввода в эксплуатацию жилья. Застройщик, превысивший 3-летний срок строительства, не может получить преимущество в виде меньшей ставки арендной платы только на том основании, что с ним был заключен новый договор.
Это подтверждается самим фактом установления при заключении договора ставки арендной платы в размере 5% кадастровой стоимости.
В соответствии с абзацем 10 пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
По своей правовой природе абзац 8 пункта 15 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) в целях стимулирования строительства в кратчайшие сроки представляет собой своего рода ответственность (санкцию), которая наступает в случае непредставления доказательств введения объекта в эксплуатацию в установленные законом сроки.
Указание ответчика на то обстоятельство, что истцом не доказано предоставление земельного участка именно на основании пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" несостоятельно.
Размер арендной платы был определен в договоре 2013 года, как и в договоре аренды 2011 года, заключенных между истцом и ответчиком, на основании ставки 5% от кадастровой стоимости земельного участка. Ответчиком не оспаривалось самостоятельно условие договора о размере арендной платы. В период существования отношений по предоставлению земельного участка в аренду с 2008 года ответчик соглашался с таким порядком определения арендной платы.
В соответствии с ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Ответчиком в подтверждение своих доводов не представлено подтверждения предоставления земельного участка на иных основаниях, нежели на основании пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований для применения иной ставки, чем установленной договором и нормативным актом.
Апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.
При принятии апелляционной жалобы к производству заявителю предоставлялась отсрочка оплаты государственной пошлины, в связи с чем государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы в размере 3000 рублей подлежит взысканию в доход федерального бюджета с ответчика.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.04.2016 по делу N А53-33927/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "СК Новый Дом" (ИНН 6165081186, ОГРН 1026103714427) в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 3 000 руб.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.Н.МИСНИК
Судьи
В.В.ГАЛОВ
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.07.2016 N 15АП-8498/2016 ПО ДЕЛУ N А53-33927/2015
Разделы:Земельный налог; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 июля 2016 г. N 15АП-8498/2016
Дело N А53-33927/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 30 июня 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 июля 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мисника Н.Н.,
судей Галова В.В., Фахретдинова Т.Р.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания
Стефанцевой А.В.,
при участии:
от истца: Беседин И.М. - представитель по доверенности от 08.04.2016,
от ответчика: Черноиванов А.Е. - представитель по доверенности от 20.06.2016
N 27627/18,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СК Новый Дом"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 26.04.2016 по делу N А53-33927/2015
по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304)
к обществу с ограниченной ответственностью "СК Новый Дом"
о взыскании задолженности, пени,
принятое судьей Пипник Т.Д.,
установил:
Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СК Новый Дом" (далее - ответчик) о взыскании задолженности в размере 1 280 356 рублей 58 копеек за период с 01.04.2015 по 31.03.2016 и пени 68 788 рублей 96 копеек за период с 21.06.2015 по 20.04.2016 (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (л.д. 80-81)).
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по внесению арендных платежей.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 26.04.2016 по делу N А53-33927/2015 исковые требования удовлетворены.
Решение мотивировано тем, что ответчик как арендатор земельного участка обязан вносить арендные платежи, однако, в период с 01.04.2015 по 31.03.2016 платежи не вносились, в связи с чем у ответчика образовалась задолженность перед истцом в размере 1 280 356,58 руб. Сумма задолженности рассчитана на основании размера арендной платы, установленной в пункте 3.1. договора аренды от 02.07.2013. Применение при определении размера арендной платы ставки 5% от кадастровой стоимости земельного участка соответствует положениями постановления Администрации г. Ростова-на-Дону от 27.05.2014 N 580 "О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования "Город Ростов-на-Дону", и признании утратившими силу некоторых правовых актов Администрации города Ростова-на-Дону", а также постановления Администрации г. Ростова-на-Дону от 09.07.2015 N 576. Расчет истца судом признан верным.
Факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по оплате арендной платы подтверждается материалами дела, а потому требование истца о взыскании неустойки правомерно. Ходатайство ответчика о снижении пени со ссылкой на статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации как несоразмерной последствиям нарушения обязательства суд отклонил, указав, что ставка, взятая за основу расчета неустойки, 1/300 ставки рефинансирования является минимальной, ответчик меньшего размера не обосновал.
Общество с ограниченной ответственностью "СК Новый Дом" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию ответчика с применением при определении размера арендной платы ставки 5% от кадастровой стоимости земельного участка.
Ответчик указал следующее.
К отношениям сторон договора аренды подлежит применению абзац третий пункта 7 Порядка расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, утвержденного постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 27.05.2014 N 580 (далее - Порядок), согласно которому размер годовой арендной платы устанавливается равной двукратной налоговой ставке земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством.
Согласно пункту 2.1 "Положения о земельном налоге на территории города Ростова-на-Дону", утвержденного решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 23.08.2005 N 38 (ред. от 27.11.2014), ставка земельного налога для земельных участков, предназначенных для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки, составляет 0,3% от кадастровой стоимости. Таким образом, при определении размера арендной платы с 01.01.2015 должна применяться ставка 0,6% от кадастровой стоимости в год. Иного порядка определения арендной платы земельным законодательством не установлено. Суду был представлен контррасчет размера исковых требований. Истец правильность контррасчета не оспаривал.
Исходя из правовой конструкции пункта 7 Порядка, абзац шестой данного пункта применяется только одновременно с абзацем четвертым этого же пункта, то есть распространяется только на случаи, предусмотренные пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Пункт 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ содержит регулирование размеров ежегодной арендной платы (аналогичное нормам, содержащимся в абзацах пятом и шестом пункта 7 Порядка) только для земельных участков, предоставленных в аренду в соответствии с этим же пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.
Доказательств того, что земельный участок был предоставлен ООО "СК "Новый дом" либо предшествующему арендатору (Ассоциации экономического взаимодействия субъектов РФ Южного Федерального округа "Северный Кавказ") в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ истец не представил. В материалы дела истцом представлен только договор аренды от 20.03.2007, из содержания которого не следует, что земельный участок был предоставлен в соответствии с вышеприведенными нормами Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, для чего необходимо наличие соглашения, заключенного с Ассоциацией экономического взаимодействия субъектов РФ Южного Федерального округа "Северный Кавказ" до 30.12.2004 и предусматривающего осуществление передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры, и полное выполнение данной Ассоциацией указанных обязательств на момент заключения договора аренды.
В то же время данное обстоятельство - порядок, в котором предоставлялся в аренду земельный участок - имеет в данном деле существенное значение.
В отсутствие доказательств, свидетельствующих о том, что земельный участок был предоставлен в аренду в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, применение судом первой инстанции к правоотношениям сторон абзаца шестого пункта 7 Порядка в соответствии с пунктами 1, 4 части 1 статьи 270 АПК РФ является основанием для изменения или отмены решения суда, поскольку суд неверно истолковал закон, применил норму, не подлежащую применению, а также посчитал установленными обстоятельства, не доказанные в установленном законом порядке.
Правоотношения сторон по аренде земельного участка возникли из договора аренды N 34770 от 02.07.2013, с момента заключения указанного договора аренды трехлетний срок не истек, поэтому применение ставки годовой арендной платы 5% от кадастровой стоимости земельного участка в период с 01.04.2015 по 14.07.2015 неправомерно.
Согласно выписке из ЕГРП на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0000000:469 зарегистрировано право аренды на основании договора N 34770 от 02.07.2013. Сведений о наличии иных заключенных договоров аренды в данной выписке нет.
Ответчик выразил несогласие с выводом суда о том, что трехлетний срок, указанный в абзаце шестом пункта 7 Порядка, может исчисляться не с даты заключения действующего договора аренды, а с даты заключения предшествующих договоров аренды, если таковых было несколько.
Во-первых, когда имеются в виду ранее заключенные договоры аренды, в Порядке это оговорено прямо - абзац 2 пункта 2, пункт 18. То есть, исходя из систематического толкования норм Порядка, в абзаце шестом пункта 7 имеется в виду не ранее заключенный, а именно действующий договор аренды, в отношении которого данным пунктом регулируется размер арендной платы.
Во-вторых, в соответствии с частью 6 статьи 13 АПК РФ рассмотрение дел исходя из общих начал и смысла федеральных законов и иных нормативных правовых актов (аналогия права) допускается только в случае, если спорные отношения прямо не урегулированы федеральным законом и другими нормативными правовыми актами или соглашением сторон, отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, отсутствуют нормы права, регулирующие сходные отношения (аналогия закона).
По мнению ответчика, спорные отношения сторон полностью урегулированы нормами пункта 7 Порядка.
Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 02.07.2013 между ДИЗО города Ростов-на-Дону (арендодатель) и ООО "Строительная компания "Новый дом" (арендатор) заключен договор N 34770 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:469, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Королева, для использования в целях строительства многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения, площадью 5 073 кв. м.
Согласно пункту 2.1 договора срок договора аренды установлен по 01.09.2014.
По истечении срока договора арендатор продолжил пользоваться земельным участком, возражений со стороны арендодателя в этой связи не поступало.
Пунктом 3.1 договора размер арендной платы установлен в сумме 1 965 500 рублей 07 копеек в год. Арендная плата вносится ежеквартально равными частями от общей суммы за один год не позднее 20 числа последнего месяца квартала (пункт 3.2 договора).
По правилам пункта 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору Арендатор выплачивает Арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
В рамках дела N А53-14656/2015 между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону и обществом с ограниченной ответственностью "СК Новый Дом" заключено мировое соглашение по предшествующему периоду, в соответствии с условиями мирового соглашения стороны признали наличие у общества задолженности по арендной плате в размере 603 411,46 рублей - за землю за период с 11.11.2014 по 31.03.2015 по договору аренды земельного участка N 34770 от 02.07.2013, общей площадью 5073 кв. м, кадастровый номер 61:44:0000000:469, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Королева, для использования в целях строительства многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения; а также 20 909,85 рублей пени за период с 21.12.2014 по 11.06.2015.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по оплате арендной платы за период с 01.04.2015 по 31.03.2016 послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Оценив отношения сторон в рамках указанного договора, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что они подлежат регулированию в соответствии с положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По истечении срока действия договора, поскольку арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды возобновлен на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно положениям пункта 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Арендная плата за земли, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами.
Из положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случае, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять иной размер арендной платы.
Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (статья 310 Кодекса).
Суд первой инстанции, установив возникновение у ответчика и неисполнение им обязанности по оплате арендной платы, пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований.
Расчет истца признан судом верным.
При констатации факта ненадлежащего исполнения обязательства по договору, суд счел требование о взыскании неустойки правомерным.
Размер неустойки рассчитан истцом на основании пункта 5.2 договора аренды от 02.07.2013. Согласованная сторонами ставка 1/300 ставки рефинансирования минимальна, в связи с чем суд первой инстанции правомерно отказал в снижении размера неустойки.
Апелляционная жалоба не содержит возражений в отношении факта взыскания неустойки и ее размера.
Вопрос применения истцом в расчете ставки арендной платы равной 5% от кадастровой стоимости земельного участка был предметом исследования суда первой инстанции.
На основании представленных в материалы дела документов, суд установил, что земельный участок является предметом аренды для целей жилищного строительства с 2007 года, в том числе - с 2008 года он находится в аренде у ответчика.
20.03.2007 был заключен договор аренды этого участка на срок до 27.02.2010 с Ассоциацией экономического взаимодействия субъектов РФ Южного Федерального округа "Северный Кавказ".
На основании дополнительного соглашения от 19.03.2008 права арендатора перешли к ответчику.
06.12.2011 с ответчиком был заключен новый договор аренды участка для той же цели на срок до 03.02.2013, а впоследствии - ныне действующий договор от 02.07.2013.
На момент заключения договора от 02.07.2013 действовало Постановление Администрации г. Ростова-на-Дону от 09.04.2012 N 240 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону".
В соответствии с пунктом 8 указанного постановления размер годовой арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, предоставленных для целей жилищного строительства, устанавливается в размере, равном 5 процентам от кадастровой стоимости земельного участка, в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении 3 лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
Это правовое регулирование сохранилось и было конкретизировано в Постановлении Администрации г. Ростова-на-Дону от 09.07.2015 N 576 "О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования "Город Ростов-на-Дону", и признании утратившими силу некоторых правовых актов Администрации города Ростова-на-Дону".
Согласно пункту 8 указанного постановления в случае предоставления земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, а также земельного участка, находящегося в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, в аренду без проведения торгов для целей, указанных в настоящем пункте, размер арендной платы определяется в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в размере 5,0% для земельного участка, предоставленного для строительства и/или организации строительных работ на новый срок.
Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что из буквального содержания приведенного нормативного положения не следует, что 3-летний срок должен исчисляться от момента заключения последнего договора, в случае если их было несколько.
Суд обоснованно исходил из смысла правового регулирования, заложенного в нормативный акт. Приведенные нормы направлены на стимулирование жилищного строительства и пресечение нарушения сроков ввода в эксплуатацию жилья. Застройщик, превысивший 3-летний срок строительства, не может получить преимущество в виде меньшей ставки арендной платы только на том основании, что с ним был заключен новый договор.
Это подтверждается самим фактом установления при заключении договора ставки арендной платы в размере 5% кадастровой стоимости.
В соответствии с абзацем 10 пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
По своей правовой природе абзац 8 пункта 15 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) в целях стимулирования строительства в кратчайшие сроки представляет собой своего рода ответственность (санкцию), которая наступает в случае непредставления доказательств введения объекта в эксплуатацию в установленные законом сроки.
Указание ответчика на то обстоятельство, что истцом не доказано предоставление земельного участка именно на основании пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" несостоятельно.
Размер арендной платы был определен в договоре 2013 года, как и в договоре аренды 2011 года, заключенных между истцом и ответчиком, на основании ставки 5% от кадастровой стоимости земельного участка. Ответчиком не оспаривалось самостоятельно условие договора о размере арендной платы. В период существования отношений по предоставлению земельного участка в аренду с 2008 года ответчик соглашался с таким порядком определения арендной платы.
В соответствии с ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Ответчиком в подтверждение своих доводов не представлено подтверждения предоставления земельного участка на иных основаниях, нежели на основании пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований для применения иной ставки, чем установленной договором и нормативным актом.
Апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.
При принятии апелляционной жалобы к производству заявителю предоставлялась отсрочка оплаты государственной пошлины, в связи с чем государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы в размере 3000 рублей подлежит взысканию в доход федерального бюджета с ответчика.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.04.2016 по делу N А53-33927/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "СК Новый Дом" (ИНН 6165081186, ОГРН 1026103714427) в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 3 000 руб.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.Н.МИСНИК
Судьи
В.В.ГАЛОВ
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)