Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Налог на имущество организаций
Обстоятельства: В обоснование требований административный истец указал на то, что является собственником нежилого здания, поскольку общество является собственником нежилого здания, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости нежилого здания его рыночной стоимости нарушает права истца как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Московский городской суд в составе
председательствующего судьи Сибул Ж.А.
при секретаре В.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "Инвестресурс" об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 77:05:0007003:2744, равной его рыночной стоимости,
установил:
ООО "Инвестресурс" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания площадью 11 962,6 кв. м с кадастровым номером 77:05:0007003:2744, расположенного по адресу: <...>.
В своем заявлении общество просит установить кадастровую стоимость указанного нежилого здания по состоянию на 01 января 2014 года в размере, равном его рыночной стоимости, определенной на основании отчета от 16 декабря 2015 года N 506/1-э, составленного ООО "Научно-производственный центр "СОЮЗОЦЕНКА", что составляет 306 700 000 руб.
В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является собственником нежилого здания с кадастровым номером 77:05:0007003:2744, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2014 года установлена в размере 457 351 252,18 руб. Поскольку общество является собственником нежилого здания, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости нежилого здания его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Представитель ООО "Инвестресурс" А. в судебном заседании требование о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания поддержал в полном объеме.
Представитель административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы В.К. возражала против удовлетворения административного иска об установлении кадастровой стоимости спорного нежилого здания на основании отчета от 16 декабря 2015 года N 506/1-э, составленного ООО "Научно-производственный центр "СОЮЗОЦЕНКА". Согласилась с заключением судебной экспертизы от 16 июня 2016 года, согласно которому представленный административным истцом отчет требованиям законодательства об оценочной деятельности не соответствует, в связи с чем полагала, что он не может быть положен в основу решения.
Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении слушания дела не просили.
Выслушав объяснения представителей административного истца и ответчиков, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, в том числе, заключение судебной экспертизы, допросив эксперта Ч., суд приходит к следующему выводу.
Судом установлено, что административному истцу на праве собственности принадлежит нежилое здание - объект незавершенного строительства площадью 11 962,6 кв. м с кадастровым номером 77:05:0007003:2744, расположенный по адресу: <...>, в отношении которого утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2014 года в размере 457 351 252,18 руб., что подтверждается нотариально удостоверенной копией свидетельства о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 14), кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 12).
Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.
Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного нежилого здания влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
При таких данных суд находит, что обращение ООО "Инвестресурс" в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, которой закреплено право оспаривания результатов определения кадастровой стоимости за лицами, чьи права и обязанности затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости.
При этом суд учитывает, что указанной нормой возможность оспаривания кадастровой стоимости не поставлена в зависимость от вида объекта недвижимого имущества, наличия либо отсутствия в законодательстве о таких объектах нормы, напрямую закрепляющей в случаях определения рыночной стоимости объекта возможность установления его кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости.
Законодательный запрет на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости в отношении объектов капитального строительства, посредством указания их рыночной стоимости, отсутствует.
Кроме того, право на обращение в суд с указанными требованиями также подтверждено в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03 июля 2014 года N 1555-О, из которого следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки.
Судом также установлено, что истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания и обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве.
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве, от 09 февраля 2016 года ООО "Инвестресурс" было отказано в удовлетворении заявления о пересмотре результатов определения вышепоименованной кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 16 - 18), в связи с чем ООО "Инвестресурс" обратилось в суд с настоящим административным иском.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
ООО "Инвестресурс" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания, установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере, равном его рыночной стоимости, были представлены: отчет от 16 декабря 2015 года N 506/1-э об оценке рыночной стоимости нежилого здания площадью 11 962,6 кв. м с кадастровым номером 77:05:0007003:2744, расположенного по адресу: <...>, составленный ООО "Научно-производственный центр "СОЮЗОЦЕНКА" (т. 1, л.д. 44 - 222), положительное экспертное заключение Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" N 343/2015/Москва от 28 декабря 2015 года на данный отчет (т. 1, л.д. 223 - 244).
Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.
В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в целях устранения возникших сомнений по ходатайству представителя административного истца определением Московского городского суда от 11 мая 2016 года по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "Московский кадастровый центр".
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 16 июня 2016 года отчет от 16 декабря 2015 года N 506/1-э, составленный ООО "Научно-производственный центр "СОЮЗОЦЕНКА", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.
Мотивы, по которым представленный административным истцом отчет об оценке признан не соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, подробно приведены экспертом в заключении (стр. 4 - 6).
Как указано в заключении эксперта, оценщик на стр. 54 Отчета в качестве аналогов использует комплексы зданий, тогда как объект оценки представляет собой отдельно стоящее здание. Нарушается п. 22б ФСО N 7, утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 N 611, о том, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
Кроме того, оценщик на стр. 55 Отчета применяет корректировку на торг на минимальном уровне. Тогда как на основании "Справочника оценщика недвижимости. Том 1. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода" издание третье, актуализированное и расширенное, Нижний Новгород, под редакцией Л., 2014 г. данная корректировка на среднем уровне составляет 11%. Нарушен п. 5 ФСО N 3, утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 N 298, согласно которому при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Оценщик на стр. 55 Отчета при определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода вычитает из стоимости объектов-аналогов (единых объектов недвижимости) кадастровую стоимость земельных участков, на которых расположены данные объекты-аналоги, при этом необоснованно учитывая кадастровую стоимость указанных участков в качестве рыночной стоимости. В Отчете отсутствует проверка величины кадастровой стоимости земельных участков на соответствие рыночным значениям. Нарушен п. 5 ФСО N 3, утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 N 298.
Оценщик на стр. 56 и 65 Отчета необоснованно не применяет корректировку на местоположение для объектов аналогов, которые располагаются в отличных по стоимости районах от объекта оценки. Тем самым, нарушается п. 22д ФСО N 7, утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 N 611, не корректируется удельный показатель стоимости по выявленному различию.
Указанные выше нарушения существенно повлияли на рыночную стоимость оцениваемого объекта капитально строительства.
Представитель административных ответчиков с заключением судебной оценочной экспертизы в этой части согласился, указав, что отчет от 16 декабря 2015 года N 506/1-э, составленный ООО "Научно-производственный центр "СОЮЗОЦЕНКА", не может быть принят судом и положен в основу судебного решения.
Рыночная стоимость нежилого здания площадью 11 962,6 кв. м с кадастровым номером 77:05:0007003:2744, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 01 января 2014 года по результатам судебной экспертизы составляет 325 088 000 рублей.
Административный истец выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки оспаривал.
Судом для проверки доводов административного истца, представившего письменные возражения на заключение судебной экспертизы, вызвана в судебное заседание и допрошена эксперт Ч., которая выводы судебной экспертизы подтвердила, представила суду письменные пояснения.
Дополнительно пояснила, что несмотря на то, что подобранные оценщиком ООО "Научно-производственный центр "СОЮЗОЦЕНКА" аналоги относятся к рынку производственно-складской недвижимости, подобранные аналоги не сопоставимы по типу объекта. Объект судебной оценочной экспертизы представляет собой отдельно стоящее здание. Тогда как подобранные аналоги имеют в составе 2 и более зданий. При этом в отчете корректировка по данному параметру отсутствует.
По замечанию N 2 пояснила, что оценщик не обосновывает свой выбор корректировки на торг на минимальном уровне.
Относительно замечания на отчет оценщика N 3 указала, что вычитание из стоимости единого объекта недвижимости кадастровой стоимости земельного участка является грубым нарушением. Кадастровая стоимость - это рыночная стоимость, определенная методами массовой оценки, при которой не учитываются индивидуальные характеристики объектов: такие, как, например, площадь земельного участка.
По замечанию N 4 на отчет отметила следующее. Оценщик указывает, что объект оценки и объекты-аналоги располагаются в промзоне и имеют схожее расположение относительно крупных транспортных магистралей. Однако объекты располагаются на различном удалении от крупных транспортных магистралей (объект оценки располагается на расстоянии 186 м от Варшавского шоссе, в зоне промышленной и административной застройки, аналог N 1 - 3 км до Ярославского шоссе и располагается в окружении лесополосы; аналог N 2 - 4,4 км до Мичуринского проспекта, 3,2 км до МКАД, в зоне промышленной застройки; аналог N 3 - 4 км до Люблинской ул., 10 км до Каширского шоссе, в зоне промышленной и жилой застройки).
На практике существуют точные подтверждения влияния на стоимость и аренду производственно-складских объектов такого ценообразующего параметра как местоположение (представлена карта из информационно-аналитического бюллетеня RWAY N 224, 2013 г. "Базовые показатели рынка коммерческой недвижимости г. Москвы", из которой видно, что стоимостные показатели отличаются между собой значительно).
Таким образом, ссылки административного истца, приведенные в письменных возражениях, суд не может принять во внимание, поскольку они основаны на субъективном толковании норм законодательства об оценочной деятельности и опровергаются пояснениями эксперта, данными в судебном заседании.
Доводы административного истца, не согласившегося с экспертным заключением, о том, что оно не может достоверно подтвердить рыночную стоимость объекта оценки, суд также не может признать состоятельными.
Так, выводы эксперта ООО "Московский кадастровый центр" Ч. мотивированы, научно обоснованы. Экспертиза назначалась непосредственно судом и ее производство поручалось выбранному им экспертному учреждению. Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающими правом на проведение подобного рода исследования. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.
Составленное экспертное заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного нежилого здания.
В соответствии с частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса.
Согласно частям 1 - 4, 8 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в своем решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.
Проанализировав экспертное заключение, оценив пояснения эксперта, допрошенного в судебном заседании, в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд считает, что правильность изложенных в нем выводов административным истцом не опровергнута, расценивает его как надлежащее доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, которое может быть положено в основу решения.
Определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в городе Москве в районах, идентичных району расположения объекта оценки; экспертом произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 01 января 2014 года.
Доводы административного истца о допущении экспертом иных нарушений, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, ссылки на неправильный выбор аналогов, неверное определение факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, суд не может принять во внимание, поскольку указанные доводы не обоснованы научными данными и ссылками на нормативные акты, регламентирующие порядок осуществления оценочной деятельности. Более того, административным истцом не указано, каким образом таковые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта, соответствующие расчеты не приведены, в связи с чем суд указанные доводы отклоняет как основанные на предположениях.
Кроме того, суд отмечает, что все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний. В свою очередь суду не представлено сведений о наличии соответствующих познаний у представителя административного истца А., представившего суду свои возражения относительно заключения судебной экспертизы.
О повторной экспертизе стороны суд не просили, соответствующих ходатайств не заявляли.
С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость спорного нежилого здания с кадастровым номером 77:05:0007003:2744 должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на 01 января 2014 года, что составляет 325 088 000 рублей.
Из материалов дела следует, что с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости Общество обратилось в Комиссию 12 января 2016 года.
Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, устанавливают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
При таких данных, установленная настоящим решением кадастровая стоимость здания применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2016 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.
Решая вопрос о распределении судебных расходов по делу, суд руководствуется ч. 3 ст. 108 КАС РФ, в силу предписаний которой эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.
Принимая во внимание, что по результатам проведенной судебной экспертизы подтвердилась обоснованность сомнений против определенной в отчете рыночной стоимости спорного объекта, учитывая, что услуги по составлению экспертного заключения оказаны во исполнение обязанности административного истца по представлению доказательств в связи с реализацией права на уточнение кадастровой стоимости объекта недвижимости, а также исходя из того, что до настоящего момента проведение экспертного исследования, положенного в основу решения суда, административным истцом по делу, на которого такая обязанность была возложена судом при назначении экспертизы, не оплачено, суд взыскивает с административного истца расходы по оплате судебной оценочной экспертизы, проведенной ООО "Московский кадастровый центр", по счету N 270 от 13 мая 2016 года в сумме 100 000 руб.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость нежилого здания площадью 11 962,6 кв. м с кадастровым номером 77:05:0007003:2744, расположенного по адресу: <...>, в размере его рыночной стоимости, равной 325 088 000 руб. и определенной по состоянию на 01 января 2014 года на период с 1 января 2016 г. и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 77:05:0007003:2744, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный кадастр недвижимости.
Датой обращения с заявлением считать 12 января 2016 года.
Взыскать с ООО "Инвестресурс" в пользу ООО "Московский кадастровый центр" расходы на проведение судебной экспертизы в сумме 100 000 рублей (счет на оплату N 270 от 13 мая 2016 года).
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Судья
Московского городского суда
Ж.А.СИБУЛ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 18.07.2016 ПО ДЕЛУ N 3А-707/2016
Требование: Об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости.Разделы:
Налог на имущество организаций
Обстоятельства: В обоснование требований административный истец указал на то, что является собственником нежилого здания, поскольку общество является собственником нежилого здания, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости нежилого здания его рыночной стоимости нарушает права истца как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 18 июля 2016 г. по делу N 3А-707/2016
Московский городской суд в составе
председательствующего судьи Сибул Ж.А.
при секретаре В.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "Инвестресурс" об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 77:05:0007003:2744, равной его рыночной стоимости,
установил:
ООО "Инвестресурс" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания площадью 11 962,6 кв. м с кадастровым номером 77:05:0007003:2744, расположенного по адресу: <...>.
В своем заявлении общество просит установить кадастровую стоимость указанного нежилого здания по состоянию на 01 января 2014 года в размере, равном его рыночной стоимости, определенной на основании отчета от 16 декабря 2015 года N 506/1-э, составленного ООО "Научно-производственный центр "СОЮЗОЦЕНКА", что составляет 306 700 000 руб.
В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является собственником нежилого здания с кадастровым номером 77:05:0007003:2744, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2014 года установлена в размере 457 351 252,18 руб. Поскольку общество является собственником нежилого здания, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости нежилого здания его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Представитель ООО "Инвестресурс" А. в судебном заседании требование о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания поддержал в полном объеме.
Представитель административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы В.К. возражала против удовлетворения административного иска об установлении кадастровой стоимости спорного нежилого здания на основании отчета от 16 декабря 2015 года N 506/1-э, составленного ООО "Научно-производственный центр "СОЮЗОЦЕНКА". Согласилась с заключением судебной экспертизы от 16 июня 2016 года, согласно которому представленный административным истцом отчет требованиям законодательства об оценочной деятельности не соответствует, в связи с чем полагала, что он не может быть положен в основу решения.
Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении слушания дела не просили.
Выслушав объяснения представителей административного истца и ответчиков, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, в том числе, заключение судебной экспертизы, допросив эксперта Ч., суд приходит к следующему выводу.
Судом установлено, что административному истцу на праве собственности принадлежит нежилое здание - объект незавершенного строительства площадью 11 962,6 кв. м с кадастровым номером 77:05:0007003:2744, расположенный по адресу: <...>, в отношении которого утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2014 года в размере 457 351 252,18 руб., что подтверждается нотариально удостоверенной копией свидетельства о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 14), кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 12).
Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.
Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного нежилого здания влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
При таких данных суд находит, что обращение ООО "Инвестресурс" в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, которой закреплено право оспаривания результатов определения кадастровой стоимости за лицами, чьи права и обязанности затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости.
При этом суд учитывает, что указанной нормой возможность оспаривания кадастровой стоимости не поставлена в зависимость от вида объекта недвижимого имущества, наличия либо отсутствия в законодательстве о таких объектах нормы, напрямую закрепляющей в случаях определения рыночной стоимости объекта возможность установления его кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости.
Законодательный запрет на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости в отношении объектов капитального строительства, посредством указания их рыночной стоимости, отсутствует.
Кроме того, право на обращение в суд с указанными требованиями также подтверждено в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03 июля 2014 года N 1555-О, из которого следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки.
Судом также установлено, что истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания и обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве.
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве, от 09 февраля 2016 года ООО "Инвестресурс" было отказано в удовлетворении заявления о пересмотре результатов определения вышепоименованной кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 16 - 18), в связи с чем ООО "Инвестресурс" обратилось в суд с настоящим административным иском.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
ООО "Инвестресурс" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания, установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере, равном его рыночной стоимости, были представлены: отчет от 16 декабря 2015 года N 506/1-э об оценке рыночной стоимости нежилого здания площадью 11 962,6 кв. м с кадастровым номером 77:05:0007003:2744, расположенного по адресу: <...>, составленный ООО "Научно-производственный центр "СОЮЗОЦЕНКА" (т. 1, л.д. 44 - 222), положительное экспертное заключение Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" N 343/2015/Москва от 28 декабря 2015 года на данный отчет (т. 1, л.д. 223 - 244).
Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.
В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в целях устранения возникших сомнений по ходатайству представителя административного истца определением Московского городского суда от 11 мая 2016 года по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "Московский кадастровый центр".
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 16 июня 2016 года отчет от 16 декабря 2015 года N 506/1-э, составленный ООО "Научно-производственный центр "СОЮЗОЦЕНКА", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.
Мотивы, по которым представленный административным истцом отчет об оценке признан не соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, подробно приведены экспертом в заключении (стр. 4 - 6).
Как указано в заключении эксперта, оценщик на стр. 54 Отчета в качестве аналогов использует комплексы зданий, тогда как объект оценки представляет собой отдельно стоящее здание. Нарушается п. 22б ФСО N 7, утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 N 611, о том, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
Кроме того, оценщик на стр. 55 Отчета применяет корректировку на торг на минимальном уровне. Тогда как на основании "Справочника оценщика недвижимости. Том 1. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода" издание третье, актуализированное и расширенное, Нижний Новгород, под редакцией Л., 2014 г. данная корректировка на среднем уровне составляет 11%. Нарушен п. 5 ФСО N 3, утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 N 298, согласно которому при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Оценщик на стр. 55 Отчета при определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода вычитает из стоимости объектов-аналогов (единых объектов недвижимости) кадастровую стоимость земельных участков, на которых расположены данные объекты-аналоги, при этом необоснованно учитывая кадастровую стоимость указанных участков в качестве рыночной стоимости. В Отчете отсутствует проверка величины кадастровой стоимости земельных участков на соответствие рыночным значениям. Нарушен п. 5 ФСО N 3, утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 N 298.
Оценщик на стр. 56 и 65 Отчета необоснованно не применяет корректировку на местоположение для объектов аналогов, которые располагаются в отличных по стоимости районах от объекта оценки. Тем самым, нарушается п. 22д ФСО N 7, утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 N 611, не корректируется удельный показатель стоимости по выявленному различию.
Указанные выше нарушения существенно повлияли на рыночную стоимость оцениваемого объекта капитально строительства.
Представитель административных ответчиков с заключением судебной оценочной экспертизы в этой части согласился, указав, что отчет от 16 декабря 2015 года N 506/1-э, составленный ООО "Научно-производственный центр "СОЮЗОЦЕНКА", не может быть принят судом и положен в основу судебного решения.
Рыночная стоимость нежилого здания площадью 11 962,6 кв. м с кадастровым номером 77:05:0007003:2744, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 01 января 2014 года по результатам судебной экспертизы составляет 325 088 000 рублей.
Административный истец выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки оспаривал.
Судом для проверки доводов административного истца, представившего письменные возражения на заключение судебной экспертизы, вызвана в судебное заседание и допрошена эксперт Ч., которая выводы судебной экспертизы подтвердила, представила суду письменные пояснения.
Дополнительно пояснила, что несмотря на то, что подобранные оценщиком ООО "Научно-производственный центр "СОЮЗОЦЕНКА" аналоги относятся к рынку производственно-складской недвижимости, подобранные аналоги не сопоставимы по типу объекта. Объект судебной оценочной экспертизы представляет собой отдельно стоящее здание. Тогда как подобранные аналоги имеют в составе 2 и более зданий. При этом в отчете корректировка по данному параметру отсутствует.
По замечанию N 2 пояснила, что оценщик не обосновывает свой выбор корректировки на торг на минимальном уровне.
Относительно замечания на отчет оценщика N 3 указала, что вычитание из стоимости единого объекта недвижимости кадастровой стоимости земельного участка является грубым нарушением. Кадастровая стоимость - это рыночная стоимость, определенная методами массовой оценки, при которой не учитываются индивидуальные характеристики объектов: такие, как, например, площадь земельного участка.
По замечанию N 4 на отчет отметила следующее. Оценщик указывает, что объект оценки и объекты-аналоги располагаются в промзоне и имеют схожее расположение относительно крупных транспортных магистралей. Однако объекты располагаются на различном удалении от крупных транспортных магистралей (объект оценки располагается на расстоянии 186 м от Варшавского шоссе, в зоне промышленной и административной застройки, аналог N 1 - 3 км до Ярославского шоссе и располагается в окружении лесополосы; аналог N 2 - 4,4 км до Мичуринского проспекта, 3,2 км до МКАД, в зоне промышленной застройки; аналог N 3 - 4 км до Люблинской ул., 10 км до Каширского шоссе, в зоне промышленной и жилой застройки).
На практике существуют точные подтверждения влияния на стоимость и аренду производственно-складских объектов такого ценообразующего параметра как местоположение (представлена карта из информационно-аналитического бюллетеня RWAY N 224, 2013 г. "Базовые показатели рынка коммерческой недвижимости г. Москвы", из которой видно, что стоимостные показатели отличаются между собой значительно).
Таким образом, ссылки административного истца, приведенные в письменных возражениях, суд не может принять во внимание, поскольку они основаны на субъективном толковании норм законодательства об оценочной деятельности и опровергаются пояснениями эксперта, данными в судебном заседании.
Доводы административного истца, не согласившегося с экспертным заключением, о том, что оно не может достоверно подтвердить рыночную стоимость объекта оценки, суд также не может признать состоятельными.
Так, выводы эксперта ООО "Московский кадастровый центр" Ч. мотивированы, научно обоснованы. Экспертиза назначалась непосредственно судом и ее производство поручалось выбранному им экспертному учреждению. Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающими правом на проведение подобного рода исследования. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.
Составленное экспертное заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного нежилого здания.
В соответствии с частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса.
Согласно частям 1 - 4, 8 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в своем решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.
Проанализировав экспертное заключение, оценив пояснения эксперта, допрошенного в судебном заседании, в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд считает, что правильность изложенных в нем выводов административным истцом не опровергнута, расценивает его как надлежащее доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, которое может быть положено в основу решения.
Определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в городе Москве в районах, идентичных району расположения объекта оценки; экспертом произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 01 января 2014 года.
Доводы административного истца о допущении экспертом иных нарушений, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, ссылки на неправильный выбор аналогов, неверное определение факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, суд не может принять во внимание, поскольку указанные доводы не обоснованы научными данными и ссылками на нормативные акты, регламентирующие порядок осуществления оценочной деятельности. Более того, административным истцом не указано, каким образом таковые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта, соответствующие расчеты не приведены, в связи с чем суд указанные доводы отклоняет как основанные на предположениях.
Кроме того, суд отмечает, что все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний. В свою очередь суду не представлено сведений о наличии соответствующих познаний у представителя административного истца А., представившего суду свои возражения относительно заключения судебной экспертизы.
О повторной экспертизе стороны суд не просили, соответствующих ходатайств не заявляли.
С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость спорного нежилого здания с кадастровым номером 77:05:0007003:2744 должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на 01 января 2014 года, что составляет 325 088 000 рублей.
Из материалов дела следует, что с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости Общество обратилось в Комиссию 12 января 2016 года.
Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, устанавливают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
При таких данных, установленная настоящим решением кадастровая стоимость здания применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2016 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.
Решая вопрос о распределении судебных расходов по делу, суд руководствуется ч. 3 ст. 108 КАС РФ, в силу предписаний которой эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.
Принимая во внимание, что по результатам проведенной судебной экспертизы подтвердилась обоснованность сомнений против определенной в отчете рыночной стоимости спорного объекта, учитывая, что услуги по составлению экспертного заключения оказаны во исполнение обязанности административного истца по представлению доказательств в связи с реализацией права на уточнение кадастровой стоимости объекта недвижимости, а также исходя из того, что до настоящего момента проведение экспертного исследования, положенного в основу решения суда, административным истцом по делу, на которого такая обязанность была возложена судом при назначении экспертизы, не оплачено, суд взыскивает с административного истца расходы по оплате судебной оценочной экспертизы, проведенной ООО "Московский кадастровый центр", по счету N 270 от 13 мая 2016 года в сумме 100 000 руб.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость нежилого здания площадью 11 962,6 кв. м с кадастровым номером 77:05:0007003:2744, расположенного по адресу: <...>, в размере его рыночной стоимости, равной 325 088 000 руб. и определенной по состоянию на 01 января 2014 года на период с 1 января 2016 г. и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 77:05:0007003:2744, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный кадастр недвижимости.
Датой обращения с заявлением считать 12 января 2016 года.
Взыскать с ООО "Инвестресурс" в пользу ООО "Московский кадастровый центр" расходы на проведение судебной экспертизы в сумме 100 000 рублей (счет на оплату N 270 от 13 мая 2016 года).
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Судья
Московского городского суда
Ж.А.СИБУЛ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)