Судебные решения, арбитраж
Акцизы; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 11 марта 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Гарипова В.С.,
судей: Лялиной Т.А., Крыловой А.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Гусейновым А.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ООО "ГрантПлюс"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 01 декабря 2015 года
по делу N А40-131651/2014, принятое судьей Никоновой О.И.,
по иску ООО "ГрантПлюс" (ОГРН 1057747912276, ИНН 7709626104, дата регистрации 22.08.2005 г., 105064, г. Москва, ул. Земляной вал, 2/50, стр. 3)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674, дата регистрации 15.11.1991 г., 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, 20)
к ОАО "Мосстройвозрождение" (ОГРН 1067746687580, ИНН 7719593458, дата регистрации 08.06.2006 г., 109012, г. Москва, ул. Ильинка, 45),
третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Департамент культурного наследия города Москвы,
о признании недействительной (ничтожной) сделки - Договора УКД- 770/13 купли-продажи акций ОАО "Мосстройвозрождение" от 22.03.2013 г., заключенного между ОАО "Мосстройвозрождение" и городом Москвой в лице Департамента городского имущества города Москвы, в части абзаца 6 пункта 3 Договора, определяющего в качестве оплаты Акций передачу Приобретателем в собственность Эмитента следующего недвижимого имущества: Нежилое здание, общей площадью 199,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Покровский бульвар, д. 16/10, стр. 7,
- о применении последствия недействительной сделки: признать право ОАО "Мосстройвозрождение" на нежилое здание площадью 199, 6 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Покровский бульвар, д. 16/10, стр. 7, запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 12.08.2013 г. N 77-77-12/032/2013-649, отсутствующим;
- по встречному иску о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости (нежилого здания и земельного участка) от 19.09.2013 N 10-122, заключенного между Департаментом городского имущества города Москвы и обществом с ограниченной ответственностью "ГрантПлюс"
при участии в судебном заседании:
от истца - Кручинина Т.Л. по доверенности от 07.08.2015, Беспалов С.А. по доверенности от 07.04.2015, Кузнецова И.В. по доверенности от 19.05.2015,
Талызина Н.В. по доверенности от 07.04.2015,
от ответчиков:
от Департамента городского имущества города Москвы - Соболь Л.Я. по доверенности от 07.12.2015,
от ОАО "Мосстройвозрождение" - Музыка М.Г. по доверенности от 10.10.2014,
Дондоков А.И. по доверенности от 18.01.2016,
от третьих лиц - не явились, извещены
установил:
ООО "ГРАНТПЛЮС" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы, ОАО "МОССТРОЙВОЗРОЖДЕНИЕ" (далее - ответчик) о признании недействительной (ничтожной) сделки - Договора УКД-770/13 купли-продажи акций ОАО "Мосстройвозрождение" от 22.03.2013 г., заключенного между ОАО "Мосстройвозрождение" и городом Москвой в лице Департамента городского имущества города Москвы, в части абзаца 6 пункта 3 Договора, определяющего в качестве оплаты Акций передачу Приобретателем в собственность Эмитента следующего недвижимого имущества:
Нежилое здание общей площадью 199,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Покровский бульвар, д. 16/10, стр. 7.
ООО "ГРАНТПЛЮС" просит также применить последствия недействительной сделки - признать право ОАО "Мосстройвозрождение" на нежилое здание площадью 199,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Покровский бульвар, д. 16/10, стр. 7, запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 12.08.2013 г. N 77-77-12/032/2013-649, отсутствующим.
Исковые требования заявлены со ссылкой на ст. 167 ГК РФ и абзац 4 п. 52 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Постановления Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г.
ОАО "МОССТРОЙВОЗРОЖДЕНИЕ" заявило встречный иск о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи недвижимости (нежилого здания и земельного участка) от 19.09.2013 N 10-122, заключенного между Департаментом городского имущества города Москвы и обществом с ограниченной ответственностью "ГрантПлюс".
Арбитражный суд города Москвы решением от 01 декабря 2015 года иск Общества с ограниченной ответственностью "ГРАНТПЛЮС" отклонил; встречный иск удовлетворил, признав недействительным (ничтожным) договор купли-продажи недвижимости нежилого здания и земельного участка от 19.09.2013 N 10-122, заключенный между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью "ГРАНТПЛЮС".
Не согласившись с принятым решением, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование своей позиции истец указывает, что ООО "ГрантПлюс" еще 16.11.2011 обратилось в Департамент имущества г. Москвы за реализацией своего преимущественного права на приобретение арендуемого им здания как субъекта малого и среднего предпринимательства.
Преимущественное право на выкуп арендуемого спорного здания существовало у ООО "ГрантПлюс" и без заключенного между ним и Департаментом имущества города Москвы договора купли-продажи здания и земельного участка от 19.09.2013, поскольку такое право гарантировано ему действующим законодательством (ФЗ-159).
Истцу представляется некорректной формулировка встречного иска о признании недействительным договора N 10-122 купли-продажи здания и земельного участка от 19.09.2013, поскольку этот договор не был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве.
На момент 01.07.2013 задолженности по арендной плате ООО "ГрантПлюс" не имело и владело (и пользовалось) зданием с 10.10.2005.
ООО ЧОП "Ареал-3", с которым ОАО "Мосстройвозрождение" заключило договор на охрану здания, не находится по месту своей регистрации, и корреспонденция к последнему не доходит.
В материалах дела имеются доказательства того, что после истечения срока действия договора аренды от 22.04.2003 г. N 01-00294/02 ООО "Грант Плюс" продолжало пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны Департамента. Более того, Департамент подготовил и подписал договор купли-продажи с Обществом.
В действиях истца не усматривается злоупотребление правом ввиду исполнения со своей стороны всех условий Договора. Задолженности по арендной плате не имеется. ООО "ГрантПлюс" обладало и обладает правом владение спорного здания, т.к. договор аренды от 22.04.2003 г. N 01-00394/02 является действующим.
В соответствии со ст. 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие третьих лиц, надлежащим образом извещенных в порядке статей 121 - 123 АПК РФ о времени и месте судебного заседания.
В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представители истца поддержали доводы и требования апелляционной жалобы, представители департамента и ответчика возражали против ее удовлетворения.
Законность и обоснованность принятого решения проверены по доводам жалобы в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, считает, что оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы не имеется.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью "ГрантПлюс" заключен договор купли-продажи здания с земельным участком N 10-122 от 19.09.2013 г., расположенные по адресу: г. Москва, Покровский бульвар, д. 16/10, стр. 7, площадь здания 199,6 кв. м (кадастровый номер 77:01:0001023:1015), земельный участок на котором расположено здание, площадью 137 кв. м (кадастровый номер 77:01:0001023:1894).
Данный договор купли-продажи заключен в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
01.11.2013 г. ООО "ГрантПлюс" представило свой комплект документов на государственную регистрацию перехода права собственности на основании вышеуказанного договора купли-продажи здания с земельным участком N 10-122 от 19.09.2013 г.
При подаче документов сотрудники регистрирующего органа отметили, что здание не принадлежит продавцу, т.к. 12.08.2013 г. был зарегистрирован переход права собственности на это здание, регистрационная запись 77-77-12/032/2013-649, на ОАО "Мосстройвозрождение".
Согласно Выписке из ЕГРП N 19/045/2013-3485 от 06.11.2013 г. 12.08.2013 г. зарегистрирован переход права собственности на здание, расположенное по адресу: г. Москва, Покровский бульвар, д. 16/10, стр. 7, площадь здания 199,6 кв. м (кадастровый номер 77:01:0001023:1015) на нового собственника Открытое акционерное общество "Мосстройвозрождение", ИНН 7719593458, ОГРН 1067746687580, регистрационная запись N 77-77-12/032/2013-649 от 27.08.2013 г.
Кроме того, как следует из материалов дела, между Департаментом городского имущества города Москвы (приобретатель) и ОАО "Мосстройвозрождение" (эмитент) 22.03.2013 заключен договор купли-продажи акций ОАО "Мосстройвозрождение" N УКД-770/13.
Согласно условиям договора Департамент приобретает в собственность обыкновенные именные акции, а в качестве оплаты акций приобретатель передает в собственность эмитента недвижимое имущество, в том числе спорный объект по адресу: г. Москва, Покровский бульвар, д. 16/10, стр. 7.
Таким образом, договор купли-продажи акций ОАО "Мосстройвозрождение" N УКД-770/13 заключен 22.03.2013, тогда как между ООО "ГрантПлюс" и Департаментом городского имущества города Москва заключен договор купли-продажи здания с земельным участком N 10-122 от 19.09.2013 г.
Департаментом городского имущества города Москвы 10.01.2014 принято распоряжение "О предоставлении открытому акционерному обществу "Мосстройвозрождение" в аренду земельного участка по адресу: г. Москва, Покровский бульвар, вл. 16/10, стр. 7 (Центральный административный округ города Москвы)".
23.01.2014 между Департаментом и ОАО "Мосстройвозрождение" заключен договор аренды земельного участка. Указанный договор прошел государственную регистрацию.
Департамент городского имущества города Москва дважды распорядился одним и тем же имуществом.
Руководствуясь ст. ст. 8, 10, 12, 167, 168, 209, 213, 218, 223, 549, 551, 606, 621 ГК РФ, Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, суд первой инстанции удовлетворил встречное исковое требование, отказав истцу, исходя из следующего.
ОАО "Мосстройвозрождение" являлось законным владельцем спорного имущества и имеет право на защиту своего владения с момента заключения договора до регистрации перехода права собственности (12.08.2013) и далее уже как собственник имущества.
Департамент городского имущества города Москва не вправе был распоряжаться спорным имуществом после его отчуждения согласно договору от 22.03.2013.
Департамент городского имущества города Москва дважды распорядился одним и тем же имуществом, что недопустимо.
Суд первой инстанции критически оценил доводы ООО "ГрантПлюс" о нарушении его преимущественного права на выкуп спорного имущества в порядке Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Согласно ст. 3 указанного закона субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.
ООО "ГрантПлюс" могло реализовать преимущественное право только при условии, если на 01.07.2013 (на момент принятия Департаментом распоряжения от 01.07.2013 N 5414 о приватизации здания):
(1) здание непрерывно находилось во владении/пользовании общества "ГрантПлюс" в течение двух и более лет и
(2) Договор аренды являлся действующим.
Между тем из составленных Департаментом актов осмотра здания от 29.03.2011 N 01-00244/11 и от 04.05.2011 N 01-00372/11 следует, что уже в 2011 году здание не использовалось обществом "ГрантПлюс", поскольку в них указано, что здание закрыто, к нему нет доступа и за обществом "ГрантПлюс" числится задолженность по арендной плате. При этом в акте осмотра здания от 29.03.2011 N 01-00244/11 прямо указано на то, что здание не используется обществом "ГрантПлюс".
В акте осмотра здания от 15.10.2013 N 00-04298/13 отмечено, что здание свободно, не используется, находится под охраной ООО ЧОП "АРЕАЛ-3", и в качестве контактного лица указан сотрудник ГУП "Московское имущество".
В письме ООО ЧОП "АРЕАЛ-3" от 14.04.2014 N 42 сообщено, что ООО ЧОП "АРЕАЛ-3" охраняло здание с 01.10.2012 по 18.10.2013 на основании дополнительного соглашения от 01.10.2012 N 5 к договору на оказание охранных услуг от 29.12.2009 N 43, заключенному с ГУП "Московское Имущество"; здание находилось в аварийном состоянии; инженерные коммуникации в здании отсутствовали; за период оказания охранных услуг здание никем не эксплуатировалось; только с августа 2013 года здание стали посещать представители общества "Мосстройвозрождение", до этого иные лица здание не посещали; ООО ЧОП "АРЕАЛ-3" ничего не известно об обществе "ГрантПлюс" как арендаторе здания.
Согласно письму ООО Охранное предприятие "ГАЛС" от 16.04.2014 N 31 с 15 октября 2013 года здание находится под его охраной; за все время охраны в здании не обнаружено посторонних лиц (то есть общество "ГрантПлюс" не находилось в здании); здание постоянно закрыто на замки, принадлежащие обществу "МСВ"; на здании висит вывеска общества "МСВ".
Суд первой инстанции указывает, что данные доказательства свидетельствуют, что с 01.10.2012 ООО "ГрантПлюс" не использовало здание.
Утверждение общества "ГрантПлюс" о том, что оно использовало здание, признано судом первой инстанции безосновательным, поскольку оно не могло использовать "под офис" (п. 1.1 Договора аренды) здание, которое находилось в аварийном состоянии, и в котором отсутствовали инженерные коммуникации.
Аварийное состояние здания и отсутствие в нем инженерных коммуникаций подтверждается письмом ООО ЧОП "АРЕАЛ-3" от 14.04.2014 N 42, отчетом ООО "Коллиерз Интернешнл" от 25.09.2012 N 03.09.2012 и фотографиями.
Ссылки общества "ГрантПлюс" на то, что оно планировало проводить ремонт здания, документально не подтверждены, с 01.10.2005 и в течение последующих более чем 6 лет (до 30.07.2012, когда истек срок Договора аренды) оно не предприняло никаких реальных мер к проведению ремонта здания.
Более того, подтвержденные в письме ООО ЧОП "АРЕАЛ-3" от 14.04.2014 N 42 факты того, что расходы по охране здания, по восстановлению его сломанных дверных проемов и по заделыванию его оконных проемов ООО "ГрантПлюс" не несло (в силу п. 2 ст. 616 ГК РФ именно арендатор несет расходы на содержание арендованного имущества). Доказательства обратного суду не представлены. Здание являлось фактически брошенным и никем не использовалось.
Само по себе внесение обществом "ГрантПлюс" арендной платы за здание не признано судом как свидетельство о фактическом использовании здания.
Согласно представленному Департаментом списку платежных поручений, общество "ГрантПлюс" оплачивало арендную плату только до 13.02.2009, потом в течение более 2-х лет (до 05.05.2011) оно не платило арендную плату, а в последующем арендную плату за него платили иные лица (ООО "Маросейка", ООО "Альфа - Содружество офицеров запаса", ЗАО "ЦПТИ АСУТ", ООО "ЮМТЕКС", ООО "ИнтерМастер").
Суд первой инстанции также указывает, что срок Договора аренды истек 30.07.2012; что в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о ведении ООО "ГрантПлюс" предпринимательской деятельности в указанных помещениях как субъект малого и среднего предпринимательства; указанные обстоятельства Департамент городского имущества города Москвы не оспорил.
Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610).
При этом для целей применения п. 2 ст. 621 ГК РФ (возобновление договора аренды на неопределенный срок) уплата арендной платы не имеет правового значения, поскольку необходим именно факт продолжения пользования арендованным имуществом, а не формальное исполнение отдельных обязанностей по договору аренды.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что, таким образом, после истечения срока аренды (после 30.07.2012) Договор аренды не был возобновлен на неопределенный срок и потому прекратил свое действие.
В соответствии с п. 1 ст. 3 Закона и п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 134 общество "ГрантПлюс" не могло воспользоваться преимущественным правом.
До принятия Департаментом распоряжения от 01.07.2013 N 5414 о приватизации здания обществом "ГрантПлюс" Департамент передал здание обществу "МСВ" по акту приема-передачи от 22.03.2013 во исполнение распоряжения Правительства Москвы от 07.02.2013 N 67-РП, распоряжения Департамента от 22.03.2013 N 1670 и Договора купли-продажи акций.
Факт нахождения в здании именно общества "МСВ" подтверждается письмами ООО ЧОП "АРЕАЛ-3" от 14.04.2014 N 42 и ООО Охранное предприятие "ГАЛС" от 31.03.2014 N 31, в которых, в частности, подтверждено, что здание постоянно закрыто на замки, принадлежащие ОАО "МСВ", на здании висит вывеска ОАО "МСВ" (фотографии прилагаются к встречному иску), и привлеченные ОАО "МСВ" организации проводили осмотр здания, работы по его обследованию и замеру, монтажу фасадной сетки по фасаду здания.
Общество "МСВ" несет расходы на содержание здания - заключило с ООО Охранное предприятие "ГАЛС" договоры на оказание услуг по охране здания от 15.10.2013 N 3 и от 16.04.2014 N 1-314 и регулярно оплачивает такие услуги (платежные поручения от 07.11.2013 N 42, от 03.12.2013 N 62, от 15.01.2014 N 5, от 04.02.2014 N 20, от 06.03.2014 N 55, от 31.03.2014 N 81, от 12.05.2014 N 137, от 10.06.2014 N 164, от 11.07.2014 N 201, от 06.08.2014 N 246, от 08.09.2014 N 278 и от 09.10.2014 N 341).
Общество "МСВ" приступило к реконструкции здания - заключило договор на выполнение работ по проведению обследования технического состояния конструкций здания от 15.10.2013 N 2, договор на выполнение концепции ремонта и реконструктивных работ на фасаде здания от 01.10.2013 и договор на выполнение работ по монтажу фасадной сетки по фасаду здания от 03.02.2014 N 05/2014, а также произвело оплату этих работ (платежные поручения от 11.12.2013 N 76, от 04.02.2014 N 29 и от 17.02.2014 N 39).
На основании изложенного суд первой инстанции установил, что действия общества "ГрантПлюс", направленные исключительно на искусственное создание условий для приобретения здания в льготном порядке, являются недобросовестными (ст. 10 ГК РФ) и потому не могут свидетельствовать о наличии преимущественного права.
Ссылка общества "ГрантПлюс" на то, что распоряжение Департамента от 01.07.2013 N 5414 о приватизации обществом здания не отменено и не оспорено, не принято судом первой инстанции как не имеющее значения для настоящего дела, поскольку не требуется оспаривания данного распоряжения Департамента в самостоятельном порядке, так как в силу абз. 12 ст. 12 ГК РФ при рассмотрении настоящего дела арбитражный суд вправе использовать другой способ защиты - не применить акт государственного органа, противоречащий Закону.
Суд первой инстанции оценил действия ООО "ГрантПлюс" как не соответствующие целям Федерального закона N 159-ФЗ, направленным на поддержку развития субъектов малого и среднего предпринимательства.
Согласно ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.
Суд отказывает в силу ст. 10 АПК РФ ООО "ГрантПлюс" в защите права, учитывая лишь формальную ссылку на договор аренды и оплату арендных платежей при отсутствии фактического пользования помещениями и ведения предпринимательской деятельности.
Кроме того, суд первой инстанции указывает, что, как следует из материалов дела, цена спорного имущества:
- - отдельно стоящее здание, расположенное по адресу: г. Москва, Покровские бульвар, д. 16/10, стр. 7, общей площадью 199,6 кв. м, (далее - Объект 1);
- - земельный участок, расположенный по адресу: г. Москва, Покровский бульвар, вл. 16/10, стр. 7, общей площадью 137 кв. м, кадастровый номер 77:01:0001023:1894 категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: участие смешанного размещения производственных объектов различного вида, в договоре установлена в размере 14 343 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого здания (в том числе земельного участка) от 22 мая 2013 г. N 11-К/2013/122, выполненном ООО "Пенни Лэйн Коммерц". Оценка имущества произведена по состоянию на 17.05.2013.
Вместе с тем, как следует из текста распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 01.07.2013 N 5414, ООО "ГрантПлюс" обращалось с заявлением о выкупе спорного имущества 25.04.2013.
Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Данная правовая позиция согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12.
Поскольку из отчета ООО "Пенни Лэйн Коммерц" об оценке спорного имущества следует, что рыночная стоимость определялась не на дату поступления в уполномоченный орган заявления предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в этом отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.
Таким образом, суд первой инстанции полагает, что требования Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в отношении определения цены объектов недвижимости не соблюдены, что также свидетельствует о ничтожности договора купли-продажи N 10-122 от 19.09.2013.
При изложенных обстоятельствах исковые требования ООО "ГрантПлюс" оставлены судом без удовлетворения, а встречный иск ОАО "Мосстройвозрождение" - обоснованным.
Апелляционный суд не находит оснований для отмены решения, полгая обоснованными и правомерными выводы суда первой инстанции о заявлении исковых требований в нарушение положений ст. 10 ГК РФ, поскольку истец фактически не осуществляет деятельность, но под формальной видимостью субъекта малого предпринимательства преследует цель воспользоваться предоставляемыми только таким субъектам преимуществами, искусственно создавая видимость соблюдения условий для приобретения здания в льготном порядке.
Как обоснованно указал суд первой инстанции, формальная ссылка на договор аренды и оплату арендных платежей не заменяет необходимость ведения субъектом малого предпринимательства предпринимательской деятельности с фактическим пользованием помещения.
Поэтому апелляционный суд находит обоснованным вывод суда первой инстанции в части необоснованности ссылок истца на наличие у него преимущественного права, поскольку действия ООО "ГрантПлюс" не соответствуют целям Федерального закона N 159-ФЗ, направленным на поддержку развития субъектов малого и среднего предпринимательства.
Истец с 2007 года сдавал налоговые декларации с нулевыми показателями (т. 5, л. д. 87-102; т. 6, л.д. 60-65), то есть не получал никаких доходов и не производил никаких расходов.
Среднесписочная численность работников общества "ГрантПлюс" с 2007 по 2014 год составляла 1 человек (только генеральный директор), при этом в 2008 году численность работников составляла 0 человек, а в 1 квартале 2010 года - 2 человека (налоговые декларации ООО "ГрантПлюс" и справка филиала N 8 Московского регионального отделения ФСС России от 13.03.2015 N 02-07/06/1064; т. 6, л.д. 13, 14).
В 2009 году ООО "ГрантПлюс" представило нулевую (без начисленных сумм страховых взносов) ведомость уплаты страховых взносов и в последующем не представляло сведений в Пенсионный Фонд Российской Федерации (письмо Главного управления Пенсионного Фонда Российской Федерации N 10 по г. Москве и Московской области от 10.03.2015 N 210-ПУ2-И-04/1300; т. 6, л.д. 4, 5).
Заработная плата ООО "ГрантПлюс" не выплачивалась.
ООО "ГрантПлюс" подало в ИФНС уточненные налоговые декларации и уточненные бухгалтерские отчетности за 2012 и 2013 годы, в которых отражены новые показатели, а также налоговую декларацию и бухгалтерскую отчетность за 2014 год, в которой отражены скорректированные показатели (т. 7, л.д. 45-71) лишь в связи с тем, что ответчик указал на отмеченные выше обстоятельства.
При этом суд считает, что ООО "ГрантПлюс" стало корректировать показатели только для создания видимости ведения ранее деятельности, и даже не стало корректировать нулевые налоговую декларацию и бухгалтерскую отчетность за 2011 год и ранее.
Истец также не представил документы, подтверждающие сдачу в налоговый орган уточненной налоговой декларации за 2012 год (отсутствует отметка налогового органа о принятии и не приложены почтовые квитанции, подтверждающие ее направление в налоговый орган по почте).
Генеральные директора и участники ООО "ГрантПлюс" являются "массовыми" учредителями и генеральными директорами (т. 6, л.д. 36-45). Так, например, Щукин К.А. являлся учредителем и (или) генеральным директором 39 организаций'.
Лишь после того как ответчик обратил внимание суда первой инстанции на "массовость" Щукина К.А., была произведена его замена на других лиц: Кузнецову И.В. (единственный участник) и Труханова И.Н. (генеральный директор). Однако для разрешения настоящего спора имеет значение то, каким обществом фактически являлся истец в период, указанный в ст. 3 Закона N 159-ФЗ (с 01.07.2011 по 01.07.2013), но никак не последующие действия во исправление допущенных нарушений.
Платежи и операции, совершенные ООО "ГрантПлюс" в период с 01.07.2011 по 01.07.2013 (выписка по расчетному счету общества, т. 7, л.д. 72-84; уточненные налоговые декларации и бухгалтерские отчетности ООО "ГрантПлюс", т. 7, л.д. 45-71) не подтверждают осуществление обществом какой-либо хозяйственной (производственной) деятельности, связанной с использованием здания.
В судебном заседании ООО "ГрантПлюс" не смогло пояснить, какую именно хозяйственную деятельность, связанную с использованием здания, оно осуществляло.
ООО "ГрантПлюс" получало финансирование от третьих лиц (ООО "НИПИГЕОПРОЕКТ", ООО "Техноманьяки", ООО "Сезон Туре", ООО "Арт Вет", ООО "Лазертек"), ООО "Столичная фотошкола", ООО "Инициатива+", ООО "РЛ-Техника" и др.) на его поддержание в период реализации преимущественного права и на выкуп здания в льготном порядке. Самостоятельных источников дохода общество истец не имел.
Истец уплачивал арендную плату только до 13.02.2009, потом в течение более двух лет (до 05.05.2011) он не платил арендную плату. В последующем арендную плату за здание, а также выкупную цену за здание и земельный участок вносили третьи лица: ООО "ЭЛЕНИЯ", ООО "Предприятие "СКИФ", ООО "Китай-город", ООО "Маросейка", ООО "Лескомплект", Коммандитное товарищество "Лига мастеров", ООО "Альфа - Содружество офицеров запаса", ЗАО "ЦПТИ АСУТ", ООО "ЮМТЕКС", ООО "ИнтерМастер" (список платежных поручений, т. 2, л.д. 42-47; платежные поручения общества "ГрантПлюс", т. 6, л.д. 15-35, 81-89).
В соответствии со ст. 3 Закона N ФЗ-159 ООО "ГрантПлюс" должно было представить документы, подтверждающие осуществление хозяйственной деятельности, связанной с использованием здания, за период с 01.07.2011 по 01.07.2013. Однако общество представило выписку по расчетному счету за иной период - с 06.02.2014 по 27.04.2015.
Из выписки по расчетному счету, представленной ООО "ГрантПлюс" (т. 7, л.д. 72-84), следует, что денежные средства поступали от третьих лиц по определенной системе - за несколько дней до даты очередного платежа по выкупу здания и земельного участка.
Таким образом, денежные средства поступали истцу не в связи с осуществлением какой-либо хозяйственной деятельности (выручка от реализации товаров, выполнения работ, оказания услуг или др.), а являлись займами или иными средствами финансирования, направленными на предоставление ему денежных средств для выкупа здания и земельного участка.
В налоговых декларациях задолженность истца перед третьими лицами не отражена, как и взаимозачеты. Напротив, в налоговых декларациях истца указано, что у него отсутствовали какие-либо расходы.
Истец стал самостоятельно перечислять выкупную цену за здание и земельный участок лишь с 27.02.2014, то есть после того как ответчики стали оспаривать его преимущественное право и ссылаться на то, что оно используется третьими лицами для приобретения здания в льготном порядке.
В 2011 году произошла смена учредителей общества "ГрантПлюс" (выписка из ЕГРЮЛ от 13.08.2014 N 489248А/2014). Тогда же общество впервые обратилось в департамент с заявлением о реализации преимущественного права.
Таким образом, после смены учредителей ООО "ГрантПлюс" уплата арендной платы за здание возобновилась, и был инициирован выкуп здания в льготном порядке.
При этом единственным имуществом, которым общество могло рассчитаться с финансирующими его третьими лицами, являлось спорное здание.
В соответствии со ст. 3 Закона N 159-ФЗ условием возникновения преимущественного права у субъекта малого и среднего предпринимательства является факт реального владения и (или) пользования арендованным имуществом.
Целью принятия этого Закона является поддержка частных предпринимателей и способствование развитию малого бизнеса на местах.
Однако истец не осуществляет какой-либо хозяйственной деятельности, и он используется лишь с целью приобретения здания в льготном порядке путем обеспечения формального соответствия общества условиям для возникновения преимущественного права.
Истец ссылается на то, что договор купли-продажи здания с ним не был зарегистрирован в Росреестре и потому не мог быть признан недействительным.
Однако в данном деле заявлено иное основание для признания договора недействительным - ст. 10 ГК РФ, что само по себе не влечет отказа во встречном иске (ст. 551 ГК РФ).
В силу ст. 25 данного Закона Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" внесение государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы акционерных обществ осуществляется без проведения торгов - по решению Правительства Российской Федерации, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления и при соблюдении определенных данным Законом условий.
Кроме того, следует отметить, что требование истца о признании права ОАО "Мосстройвозрождение" на нежилое здание площадью 199, 6 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Покровский бульвар, д. 16/10, стр. 7, запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 12.08.2013 г. N 77-77-12/032/2013-649, отсутствующим является в данном случае ненадлежащим способом защиты права, а тем более в порядке применения последствий недействительной сделки (то есть в порядке реституции).
Таким образом, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Нарушений судом первой инстанции норм процессуального права не установлено.
Расходы по уплате госпошлины по апелляционной жалобе распределяются в соответствии со статьей 110 АПК РФ.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266 - 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 01 декабря 2015 года по делу N А40-131651/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
В.С.ГАРИПОВ
Судьи
Т.А.ЛЯЛИНА
А.Н.КРЫЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.03.2016 N 09АП-2544/2016 ПО ДЕЛУ N А40-131651/2014
Разделы:Акцизы; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 марта 2016 г. N 09АП-2544/2016
Дело N А40-131651/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 11 марта 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Гарипова В.С.,
судей: Лялиной Т.А., Крыловой А.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Гусейновым А.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ООО "ГрантПлюс"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 01 декабря 2015 года
по делу N А40-131651/2014, принятое судьей Никоновой О.И.,
по иску ООО "ГрантПлюс" (ОГРН 1057747912276, ИНН 7709626104, дата регистрации 22.08.2005 г., 105064, г. Москва, ул. Земляной вал, 2/50, стр. 3)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674, дата регистрации 15.11.1991 г., 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, 20)
к ОАО "Мосстройвозрождение" (ОГРН 1067746687580, ИНН 7719593458, дата регистрации 08.06.2006 г., 109012, г. Москва, ул. Ильинка, 45),
третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Департамент культурного наследия города Москвы,
о признании недействительной (ничтожной) сделки - Договора УКД- 770/13 купли-продажи акций ОАО "Мосстройвозрождение" от 22.03.2013 г., заключенного между ОАО "Мосстройвозрождение" и городом Москвой в лице Департамента городского имущества города Москвы, в части абзаца 6 пункта 3 Договора, определяющего в качестве оплаты Акций передачу Приобретателем в собственность Эмитента следующего недвижимого имущества: Нежилое здание, общей площадью 199,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Покровский бульвар, д. 16/10, стр. 7,
- о применении последствия недействительной сделки: признать право ОАО "Мосстройвозрождение" на нежилое здание площадью 199, 6 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Покровский бульвар, д. 16/10, стр. 7, запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 12.08.2013 г. N 77-77-12/032/2013-649, отсутствующим;
- по встречному иску о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости (нежилого здания и земельного участка) от 19.09.2013 N 10-122, заключенного между Департаментом городского имущества города Москвы и обществом с ограниченной ответственностью "ГрантПлюс"
при участии в судебном заседании:
от истца - Кручинина Т.Л. по доверенности от 07.08.2015, Беспалов С.А. по доверенности от 07.04.2015, Кузнецова И.В. по доверенности от 19.05.2015,
Талызина Н.В. по доверенности от 07.04.2015,
от ответчиков:
от Департамента городского имущества города Москвы - Соболь Л.Я. по доверенности от 07.12.2015,
от ОАО "Мосстройвозрождение" - Музыка М.Г. по доверенности от 10.10.2014,
Дондоков А.И. по доверенности от 18.01.2016,
от третьих лиц - не явились, извещены
установил:
ООО "ГРАНТПЛЮС" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы, ОАО "МОССТРОЙВОЗРОЖДЕНИЕ" (далее - ответчик) о признании недействительной (ничтожной) сделки - Договора УКД-770/13 купли-продажи акций ОАО "Мосстройвозрождение" от 22.03.2013 г., заключенного между ОАО "Мосстройвозрождение" и городом Москвой в лице Департамента городского имущества города Москвы, в части абзаца 6 пункта 3 Договора, определяющего в качестве оплаты Акций передачу Приобретателем в собственность Эмитента следующего недвижимого имущества:
Нежилое здание общей площадью 199,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Покровский бульвар, д. 16/10, стр. 7.
ООО "ГРАНТПЛЮС" просит также применить последствия недействительной сделки - признать право ОАО "Мосстройвозрождение" на нежилое здание площадью 199,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Покровский бульвар, д. 16/10, стр. 7, запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 12.08.2013 г. N 77-77-12/032/2013-649, отсутствующим.
Исковые требования заявлены со ссылкой на ст. 167 ГК РФ и абзац 4 п. 52 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Постановления Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г.
ОАО "МОССТРОЙВОЗРОЖДЕНИЕ" заявило встречный иск о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи недвижимости (нежилого здания и земельного участка) от 19.09.2013 N 10-122, заключенного между Департаментом городского имущества города Москвы и обществом с ограниченной ответственностью "ГрантПлюс".
Арбитражный суд города Москвы решением от 01 декабря 2015 года иск Общества с ограниченной ответственностью "ГРАНТПЛЮС" отклонил; встречный иск удовлетворил, признав недействительным (ничтожным) договор купли-продажи недвижимости нежилого здания и земельного участка от 19.09.2013 N 10-122, заключенный между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью "ГРАНТПЛЮС".
Не согласившись с принятым решением, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование своей позиции истец указывает, что ООО "ГрантПлюс" еще 16.11.2011 обратилось в Департамент имущества г. Москвы за реализацией своего преимущественного права на приобретение арендуемого им здания как субъекта малого и среднего предпринимательства.
Преимущественное право на выкуп арендуемого спорного здания существовало у ООО "ГрантПлюс" и без заключенного между ним и Департаментом имущества города Москвы договора купли-продажи здания и земельного участка от 19.09.2013, поскольку такое право гарантировано ему действующим законодательством (ФЗ-159).
Истцу представляется некорректной формулировка встречного иска о признании недействительным договора N 10-122 купли-продажи здания и земельного участка от 19.09.2013, поскольку этот договор не был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве.
На момент 01.07.2013 задолженности по арендной плате ООО "ГрантПлюс" не имело и владело (и пользовалось) зданием с 10.10.2005.
ООО ЧОП "Ареал-3", с которым ОАО "Мосстройвозрождение" заключило договор на охрану здания, не находится по месту своей регистрации, и корреспонденция к последнему не доходит.
В материалах дела имеются доказательства того, что после истечения срока действия договора аренды от 22.04.2003 г. N 01-00294/02 ООО "Грант Плюс" продолжало пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны Департамента. Более того, Департамент подготовил и подписал договор купли-продажи с Обществом.
В действиях истца не усматривается злоупотребление правом ввиду исполнения со своей стороны всех условий Договора. Задолженности по арендной плате не имеется. ООО "ГрантПлюс" обладало и обладает правом владение спорного здания, т.к. договор аренды от 22.04.2003 г. N 01-00394/02 является действующим.
В соответствии со ст. 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие третьих лиц, надлежащим образом извещенных в порядке статей 121 - 123 АПК РФ о времени и месте судебного заседания.
В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представители истца поддержали доводы и требования апелляционной жалобы, представители департамента и ответчика возражали против ее удовлетворения.
Законность и обоснованность принятого решения проверены по доводам жалобы в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, считает, что оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы не имеется.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью "ГрантПлюс" заключен договор купли-продажи здания с земельным участком N 10-122 от 19.09.2013 г., расположенные по адресу: г. Москва, Покровский бульвар, д. 16/10, стр. 7, площадь здания 199,6 кв. м (кадастровый номер 77:01:0001023:1015), земельный участок на котором расположено здание, площадью 137 кв. м (кадастровый номер 77:01:0001023:1894).
Данный договор купли-продажи заключен в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
01.11.2013 г. ООО "ГрантПлюс" представило свой комплект документов на государственную регистрацию перехода права собственности на основании вышеуказанного договора купли-продажи здания с земельным участком N 10-122 от 19.09.2013 г.
При подаче документов сотрудники регистрирующего органа отметили, что здание не принадлежит продавцу, т.к. 12.08.2013 г. был зарегистрирован переход права собственности на это здание, регистрационная запись 77-77-12/032/2013-649, на ОАО "Мосстройвозрождение".
Согласно Выписке из ЕГРП N 19/045/2013-3485 от 06.11.2013 г. 12.08.2013 г. зарегистрирован переход права собственности на здание, расположенное по адресу: г. Москва, Покровский бульвар, д. 16/10, стр. 7, площадь здания 199,6 кв. м (кадастровый номер 77:01:0001023:1015) на нового собственника Открытое акционерное общество "Мосстройвозрождение", ИНН 7719593458, ОГРН 1067746687580, регистрационная запись N 77-77-12/032/2013-649 от 27.08.2013 г.
Кроме того, как следует из материалов дела, между Департаментом городского имущества города Москвы (приобретатель) и ОАО "Мосстройвозрождение" (эмитент) 22.03.2013 заключен договор купли-продажи акций ОАО "Мосстройвозрождение" N УКД-770/13.
Согласно условиям договора Департамент приобретает в собственность обыкновенные именные акции, а в качестве оплаты акций приобретатель передает в собственность эмитента недвижимое имущество, в том числе спорный объект по адресу: г. Москва, Покровский бульвар, д. 16/10, стр. 7.
Таким образом, договор купли-продажи акций ОАО "Мосстройвозрождение" N УКД-770/13 заключен 22.03.2013, тогда как между ООО "ГрантПлюс" и Департаментом городского имущества города Москва заключен договор купли-продажи здания с земельным участком N 10-122 от 19.09.2013 г.
Департаментом городского имущества города Москвы 10.01.2014 принято распоряжение "О предоставлении открытому акционерному обществу "Мосстройвозрождение" в аренду земельного участка по адресу: г. Москва, Покровский бульвар, вл. 16/10, стр. 7 (Центральный административный округ города Москвы)".
23.01.2014 между Департаментом и ОАО "Мосстройвозрождение" заключен договор аренды земельного участка. Указанный договор прошел государственную регистрацию.
Департамент городского имущества города Москва дважды распорядился одним и тем же имуществом.
Руководствуясь ст. ст. 8, 10, 12, 167, 168, 209, 213, 218, 223, 549, 551, 606, 621 ГК РФ, Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, суд первой инстанции удовлетворил встречное исковое требование, отказав истцу, исходя из следующего.
ОАО "Мосстройвозрождение" являлось законным владельцем спорного имущества и имеет право на защиту своего владения с момента заключения договора до регистрации перехода права собственности (12.08.2013) и далее уже как собственник имущества.
Департамент городского имущества города Москва не вправе был распоряжаться спорным имуществом после его отчуждения согласно договору от 22.03.2013.
Департамент городского имущества города Москва дважды распорядился одним и тем же имуществом, что недопустимо.
Суд первой инстанции критически оценил доводы ООО "ГрантПлюс" о нарушении его преимущественного права на выкуп спорного имущества в порядке Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Согласно ст. 3 указанного закона субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.
ООО "ГрантПлюс" могло реализовать преимущественное право только при условии, если на 01.07.2013 (на момент принятия Департаментом распоряжения от 01.07.2013 N 5414 о приватизации здания):
(1) здание непрерывно находилось во владении/пользовании общества "ГрантПлюс" в течение двух и более лет и
(2) Договор аренды являлся действующим.
Между тем из составленных Департаментом актов осмотра здания от 29.03.2011 N 01-00244/11 и от 04.05.2011 N 01-00372/11 следует, что уже в 2011 году здание не использовалось обществом "ГрантПлюс", поскольку в них указано, что здание закрыто, к нему нет доступа и за обществом "ГрантПлюс" числится задолженность по арендной плате. При этом в акте осмотра здания от 29.03.2011 N 01-00244/11 прямо указано на то, что здание не используется обществом "ГрантПлюс".
В акте осмотра здания от 15.10.2013 N 00-04298/13 отмечено, что здание свободно, не используется, находится под охраной ООО ЧОП "АРЕАЛ-3", и в качестве контактного лица указан сотрудник ГУП "Московское имущество".
В письме ООО ЧОП "АРЕАЛ-3" от 14.04.2014 N 42 сообщено, что ООО ЧОП "АРЕАЛ-3" охраняло здание с 01.10.2012 по 18.10.2013 на основании дополнительного соглашения от 01.10.2012 N 5 к договору на оказание охранных услуг от 29.12.2009 N 43, заключенному с ГУП "Московское Имущество"; здание находилось в аварийном состоянии; инженерные коммуникации в здании отсутствовали; за период оказания охранных услуг здание никем не эксплуатировалось; только с августа 2013 года здание стали посещать представители общества "Мосстройвозрождение", до этого иные лица здание не посещали; ООО ЧОП "АРЕАЛ-3" ничего не известно об обществе "ГрантПлюс" как арендаторе здания.
Согласно письму ООО Охранное предприятие "ГАЛС" от 16.04.2014 N 31 с 15 октября 2013 года здание находится под его охраной; за все время охраны в здании не обнаружено посторонних лиц (то есть общество "ГрантПлюс" не находилось в здании); здание постоянно закрыто на замки, принадлежащие обществу "МСВ"; на здании висит вывеска общества "МСВ".
Суд первой инстанции указывает, что данные доказательства свидетельствуют, что с 01.10.2012 ООО "ГрантПлюс" не использовало здание.
Утверждение общества "ГрантПлюс" о том, что оно использовало здание, признано судом первой инстанции безосновательным, поскольку оно не могло использовать "под офис" (п. 1.1 Договора аренды) здание, которое находилось в аварийном состоянии, и в котором отсутствовали инженерные коммуникации.
Аварийное состояние здания и отсутствие в нем инженерных коммуникаций подтверждается письмом ООО ЧОП "АРЕАЛ-3" от 14.04.2014 N 42, отчетом ООО "Коллиерз Интернешнл" от 25.09.2012 N 03.09.2012 и фотографиями.
Ссылки общества "ГрантПлюс" на то, что оно планировало проводить ремонт здания, документально не подтверждены, с 01.10.2005 и в течение последующих более чем 6 лет (до 30.07.2012, когда истек срок Договора аренды) оно не предприняло никаких реальных мер к проведению ремонта здания.
Более того, подтвержденные в письме ООО ЧОП "АРЕАЛ-3" от 14.04.2014 N 42 факты того, что расходы по охране здания, по восстановлению его сломанных дверных проемов и по заделыванию его оконных проемов ООО "ГрантПлюс" не несло (в силу п. 2 ст. 616 ГК РФ именно арендатор несет расходы на содержание арендованного имущества). Доказательства обратного суду не представлены. Здание являлось фактически брошенным и никем не использовалось.
Само по себе внесение обществом "ГрантПлюс" арендной платы за здание не признано судом как свидетельство о фактическом использовании здания.
Согласно представленному Департаментом списку платежных поручений, общество "ГрантПлюс" оплачивало арендную плату только до 13.02.2009, потом в течение более 2-х лет (до 05.05.2011) оно не платило арендную плату, а в последующем арендную плату за него платили иные лица (ООО "Маросейка", ООО "Альфа - Содружество офицеров запаса", ЗАО "ЦПТИ АСУТ", ООО "ЮМТЕКС", ООО "ИнтерМастер").
Суд первой инстанции также указывает, что срок Договора аренды истек 30.07.2012; что в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о ведении ООО "ГрантПлюс" предпринимательской деятельности в указанных помещениях как субъект малого и среднего предпринимательства; указанные обстоятельства Департамент городского имущества города Москвы не оспорил.
Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610).
При этом для целей применения п. 2 ст. 621 ГК РФ (возобновление договора аренды на неопределенный срок) уплата арендной платы не имеет правового значения, поскольку необходим именно факт продолжения пользования арендованным имуществом, а не формальное исполнение отдельных обязанностей по договору аренды.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что, таким образом, после истечения срока аренды (после 30.07.2012) Договор аренды не был возобновлен на неопределенный срок и потому прекратил свое действие.
В соответствии с п. 1 ст. 3 Закона и п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 134 общество "ГрантПлюс" не могло воспользоваться преимущественным правом.
До принятия Департаментом распоряжения от 01.07.2013 N 5414 о приватизации здания обществом "ГрантПлюс" Департамент передал здание обществу "МСВ" по акту приема-передачи от 22.03.2013 во исполнение распоряжения Правительства Москвы от 07.02.2013 N 67-РП, распоряжения Департамента от 22.03.2013 N 1670 и Договора купли-продажи акций.
Факт нахождения в здании именно общества "МСВ" подтверждается письмами ООО ЧОП "АРЕАЛ-3" от 14.04.2014 N 42 и ООО Охранное предприятие "ГАЛС" от 31.03.2014 N 31, в которых, в частности, подтверждено, что здание постоянно закрыто на замки, принадлежащие ОАО "МСВ", на здании висит вывеска ОАО "МСВ" (фотографии прилагаются к встречному иску), и привлеченные ОАО "МСВ" организации проводили осмотр здания, работы по его обследованию и замеру, монтажу фасадной сетки по фасаду здания.
Общество "МСВ" несет расходы на содержание здания - заключило с ООО Охранное предприятие "ГАЛС" договоры на оказание услуг по охране здания от 15.10.2013 N 3 и от 16.04.2014 N 1-314 и регулярно оплачивает такие услуги (платежные поручения от 07.11.2013 N 42, от 03.12.2013 N 62, от 15.01.2014 N 5, от 04.02.2014 N 20, от 06.03.2014 N 55, от 31.03.2014 N 81, от 12.05.2014 N 137, от 10.06.2014 N 164, от 11.07.2014 N 201, от 06.08.2014 N 246, от 08.09.2014 N 278 и от 09.10.2014 N 341).
Общество "МСВ" приступило к реконструкции здания - заключило договор на выполнение работ по проведению обследования технического состояния конструкций здания от 15.10.2013 N 2, договор на выполнение концепции ремонта и реконструктивных работ на фасаде здания от 01.10.2013 и договор на выполнение работ по монтажу фасадной сетки по фасаду здания от 03.02.2014 N 05/2014, а также произвело оплату этих работ (платежные поручения от 11.12.2013 N 76, от 04.02.2014 N 29 и от 17.02.2014 N 39).
На основании изложенного суд первой инстанции установил, что действия общества "ГрантПлюс", направленные исключительно на искусственное создание условий для приобретения здания в льготном порядке, являются недобросовестными (ст. 10 ГК РФ) и потому не могут свидетельствовать о наличии преимущественного права.
Ссылка общества "ГрантПлюс" на то, что распоряжение Департамента от 01.07.2013 N 5414 о приватизации обществом здания не отменено и не оспорено, не принято судом первой инстанции как не имеющее значения для настоящего дела, поскольку не требуется оспаривания данного распоряжения Департамента в самостоятельном порядке, так как в силу абз. 12 ст. 12 ГК РФ при рассмотрении настоящего дела арбитражный суд вправе использовать другой способ защиты - не применить акт государственного органа, противоречащий Закону.
Суд первой инстанции оценил действия ООО "ГрантПлюс" как не соответствующие целям Федерального закона N 159-ФЗ, направленным на поддержку развития субъектов малого и среднего предпринимательства.
Согласно ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.
Суд отказывает в силу ст. 10 АПК РФ ООО "ГрантПлюс" в защите права, учитывая лишь формальную ссылку на договор аренды и оплату арендных платежей при отсутствии фактического пользования помещениями и ведения предпринимательской деятельности.
Кроме того, суд первой инстанции указывает, что, как следует из материалов дела, цена спорного имущества:
- - отдельно стоящее здание, расположенное по адресу: г. Москва, Покровские бульвар, д. 16/10, стр. 7, общей площадью 199,6 кв. м, (далее - Объект 1);
- - земельный участок, расположенный по адресу: г. Москва, Покровский бульвар, вл. 16/10, стр. 7, общей площадью 137 кв. м, кадастровый номер 77:01:0001023:1894 категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: участие смешанного размещения производственных объектов различного вида, в договоре установлена в размере 14 343 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого здания (в том числе земельного участка) от 22 мая 2013 г. N 11-К/2013/122, выполненном ООО "Пенни Лэйн Коммерц". Оценка имущества произведена по состоянию на 17.05.2013.
Вместе с тем, как следует из текста распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 01.07.2013 N 5414, ООО "ГрантПлюс" обращалось с заявлением о выкупе спорного имущества 25.04.2013.
Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Данная правовая позиция согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12.
Поскольку из отчета ООО "Пенни Лэйн Коммерц" об оценке спорного имущества следует, что рыночная стоимость определялась не на дату поступления в уполномоченный орган заявления предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в этом отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.
Таким образом, суд первой инстанции полагает, что требования Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в отношении определения цены объектов недвижимости не соблюдены, что также свидетельствует о ничтожности договора купли-продажи N 10-122 от 19.09.2013.
При изложенных обстоятельствах исковые требования ООО "ГрантПлюс" оставлены судом без удовлетворения, а встречный иск ОАО "Мосстройвозрождение" - обоснованным.
Апелляционный суд не находит оснований для отмены решения, полгая обоснованными и правомерными выводы суда первой инстанции о заявлении исковых требований в нарушение положений ст. 10 ГК РФ, поскольку истец фактически не осуществляет деятельность, но под формальной видимостью субъекта малого предпринимательства преследует цель воспользоваться предоставляемыми только таким субъектам преимуществами, искусственно создавая видимость соблюдения условий для приобретения здания в льготном порядке.
Как обоснованно указал суд первой инстанции, формальная ссылка на договор аренды и оплату арендных платежей не заменяет необходимость ведения субъектом малого предпринимательства предпринимательской деятельности с фактическим пользованием помещения.
Поэтому апелляционный суд находит обоснованным вывод суда первой инстанции в части необоснованности ссылок истца на наличие у него преимущественного права, поскольку действия ООО "ГрантПлюс" не соответствуют целям Федерального закона N 159-ФЗ, направленным на поддержку развития субъектов малого и среднего предпринимательства.
Истец с 2007 года сдавал налоговые декларации с нулевыми показателями (т. 5, л. д. 87-102; т. 6, л.д. 60-65), то есть не получал никаких доходов и не производил никаких расходов.
Среднесписочная численность работников общества "ГрантПлюс" с 2007 по 2014 год составляла 1 человек (только генеральный директор), при этом в 2008 году численность работников составляла 0 человек, а в 1 квартале 2010 года - 2 человека (налоговые декларации ООО "ГрантПлюс" и справка филиала N 8 Московского регионального отделения ФСС России от 13.03.2015 N 02-07/06/1064; т. 6, л.д. 13, 14).
В 2009 году ООО "ГрантПлюс" представило нулевую (без начисленных сумм страховых взносов) ведомость уплаты страховых взносов и в последующем не представляло сведений в Пенсионный Фонд Российской Федерации (письмо Главного управления Пенсионного Фонда Российской Федерации N 10 по г. Москве и Московской области от 10.03.2015 N 210-ПУ2-И-04/1300; т. 6, л.д. 4, 5).
Заработная плата ООО "ГрантПлюс" не выплачивалась.
ООО "ГрантПлюс" подало в ИФНС уточненные налоговые декларации и уточненные бухгалтерские отчетности за 2012 и 2013 годы, в которых отражены новые показатели, а также налоговую декларацию и бухгалтерскую отчетность за 2014 год, в которой отражены скорректированные показатели (т. 7, л.д. 45-71) лишь в связи с тем, что ответчик указал на отмеченные выше обстоятельства.
При этом суд считает, что ООО "ГрантПлюс" стало корректировать показатели только для создания видимости ведения ранее деятельности, и даже не стало корректировать нулевые налоговую декларацию и бухгалтерскую отчетность за 2011 год и ранее.
Истец также не представил документы, подтверждающие сдачу в налоговый орган уточненной налоговой декларации за 2012 год (отсутствует отметка налогового органа о принятии и не приложены почтовые квитанции, подтверждающие ее направление в налоговый орган по почте).
Генеральные директора и участники ООО "ГрантПлюс" являются "массовыми" учредителями и генеральными директорами (т. 6, л.д. 36-45). Так, например, Щукин К.А. являлся учредителем и (или) генеральным директором 39 организаций'.
Лишь после того как ответчик обратил внимание суда первой инстанции на "массовость" Щукина К.А., была произведена его замена на других лиц: Кузнецову И.В. (единственный участник) и Труханова И.Н. (генеральный директор). Однако для разрешения настоящего спора имеет значение то, каким обществом фактически являлся истец в период, указанный в ст. 3 Закона N 159-ФЗ (с 01.07.2011 по 01.07.2013), но никак не последующие действия во исправление допущенных нарушений.
Платежи и операции, совершенные ООО "ГрантПлюс" в период с 01.07.2011 по 01.07.2013 (выписка по расчетному счету общества, т. 7, л.д. 72-84; уточненные налоговые декларации и бухгалтерские отчетности ООО "ГрантПлюс", т. 7, л.д. 45-71) не подтверждают осуществление обществом какой-либо хозяйственной (производственной) деятельности, связанной с использованием здания.
В судебном заседании ООО "ГрантПлюс" не смогло пояснить, какую именно хозяйственную деятельность, связанную с использованием здания, оно осуществляло.
ООО "ГрантПлюс" получало финансирование от третьих лиц (ООО "НИПИГЕОПРОЕКТ", ООО "Техноманьяки", ООО "Сезон Туре", ООО "Арт Вет", ООО "Лазертек"), ООО "Столичная фотошкола", ООО "Инициатива+", ООО "РЛ-Техника" и др.) на его поддержание в период реализации преимущественного права и на выкуп здания в льготном порядке. Самостоятельных источников дохода общество истец не имел.
Истец уплачивал арендную плату только до 13.02.2009, потом в течение более двух лет (до 05.05.2011) он не платил арендную плату. В последующем арендную плату за здание, а также выкупную цену за здание и земельный участок вносили третьи лица: ООО "ЭЛЕНИЯ", ООО "Предприятие "СКИФ", ООО "Китай-город", ООО "Маросейка", ООО "Лескомплект", Коммандитное товарищество "Лига мастеров", ООО "Альфа - Содружество офицеров запаса", ЗАО "ЦПТИ АСУТ", ООО "ЮМТЕКС", ООО "ИнтерМастер" (список платежных поручений, т. 2, л.д. 42-47; платежные поручения общества "ГрантПлюс", т. 6, л.д. 15-35, 81-89).
В соответствии со ст. 3 Закона N ФЗ-159 ООО "ГрантПлюс" должно было представить документы, подтверждающие осуществление хозяйственной деятельности, связанной с использованием здания, за период с 01.07.2011 по 01.07.2013. Однако общество представило выписку по расчетному счету за иной период - с 06.02.2014 по 27.04.2015.
Из выписки по расчетному счету, представленной ООО "ГрантПлюс" (т. 7, л.д. 72-84), следует, что денежные средства поступали от третьих лиц по определенной системе - за несколько дней до даты очередного платежа по выкупу здания и земельного участка.
Таким образом, денежные средства поступали истцу не в связи с осуществлением какой-либо хозяйственной деятельности (выручка от реализации товаров, выполнения работ, оказания услуг или др.), а являлись займами или иными средствами финансирования, направленными на предоставление ему денежных средств для выкупа здания и земельного участка.
В налоговых декларациях задолженность истца перед третьими лицами не отражена, как и взаимозачеты. Напротив, в налоговых декларациях истца указано, что у него отсутствовали какие-либо расходы.
Истец стал самостоятельно перечислять выкупную цену за здание и земельный участок лишь с 27.02.2014, то есть после того как ответчики стали оспаривать его преимущественное право и ссылаться на то, что оно используется третьими лицами для приобретения здания в льготном порядке.
В 2011 году произошла смена учредителей общества "ГрантПлюс" (выписка из ЕГРЮЛ от 13.08.2014 N 489248А/2014). Тогда же общество впервые обратилось в департамент с заявлением о реализации преимущественного права.
Таким образом, после смены учредителей ООО "ГрантПлюс" уплата арендной платы за здание возобновилась, и был инициирован выкуп здания в льготном порядке.
При этом единственным имуществом, которым общество могло рассчитаться с финансирующими его третьими лицами, являлось спорное здание.
В соответствии со ст. 3 Закона N 159-ФЗ условием возникновения преимущественного права у субъекта малого и среднего предпринимательства является факт реального владения и (или) пользования арендованным имуществом.
Целью принятия этого Закона является поддержка частных предпринимателей и способствование развитию малого бизнеса на местах.
Однако истец не осуществляет какой-либо хозяйственной деятельности, и он используется лишь с целью приобретения здания в льготном порядке путем обеспечения формального соответствия общества условиям для возникновения преимущественного права.
Истец ссылается на то, что договор купли-продажи здания с ним не был зарегистрирован в Росреестре и потому не мог быть признан недействительным.
Однако в данном деле заявлено иное основание для признания договора недействительным - ст. 10 ГК РФ, что само по себе не влечет отказа во встречном иске (ст. 551 ГК РФ).
В силу ст. 25 данного Закона Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" внесение государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы акционерных обществ осуществляется без проведения торгов - по решению Правительства Российской Федерации, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления и при соблюдении определенных данным Законом условий.
Кроме того, следует отметить, что требование истца о признании права ОАО "Мосстройвозрождение" на нежилое здание площадью 199, 6 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Покровский бульвар, д. 16/10, стр. 7, запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 12.08.2013 г. N 77-77-12/032/2013-649, отсутствующим является в данном случае ненадлежащим способом защиты права, а тем более в порядке применения последствий недействительной сделки (то есть в порядке реституции).
Таким образом, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Нарушений судом первой инстанции норм процессуального права не установлено.
Расходы по уплате госпошлины по апелляционной жалобе распределяются в соответствии со статьей 110 АПК РФ.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266 - 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 01 декабря 2015 года по делу N А40-131651/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
В.С.ГАРИПОВ
Судьи
Т.А.ЛЯЛИНА
А.Н.КРЫЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)