Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Налог на имущество организаций
Обстоятельства: Административный истец указал на то, что является собственником нежилого здания, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки установлена. Поскольку административный истец является собственником нежилого здания, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости нежилого здания его рыночной стоимости нарушает его права как плательщика налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Московский городской суд в составе
председательствующего судьи Полыги В.А.,
при секретаре Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Закрытого акционерного общества КОММЕРЧЕСКО-ФИНАНСОВАЯ КОМПАНИЯ "ТАМП" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания,
Закрытое акционерное общество КОММЕРЧЕСКО-ФИНАНСОВАЯ КОМПАНИЯ "ТАМП" (сокращенное наименование ЗАО КФК "ТАМП") обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 77:04:0005002:3190.
В административном исковом заявлении общество просит установить кадастровую стоимость нежилого здания в размере, равном его рыночной стоимости, определенной по результатам оценки, проведенной ООО "***", по состоянию на 01 января 2014 года в размере 462 547 000 рублей.
В обоснование заявленных требований истец указал на то, что является собственником нежилого здания с кадастровым номером 77:04:0005002:3190, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2014 года установлена в размере 881 399 357 рублей 91 копейка, что подтверждается справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Поскольку общество является собственником нежилого здания, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости нежилого здания его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Представитель ЗАО КФК "ТАМП" по доверенности А. в судебном заседании требование о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания уточнил, просил установить кадастровую стоимость нежилого здания в размере, равном его рыночной стоимости, определенном по результатам судебной оценочной экспертизы, а именно в размере 772 592 000 рублей.
Представитель административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы по доверенностям П. в судебном заседании возражал против удовлетворения административного искового заявления.
Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.
Выслушав объяснения представителей административного истца, представителя административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.
Судом установлено, что административному истцу на праве собственности принадлежит здание с кадастровым номером 77:04:0005002:3190, общей площадью 7 739,7 кв. м, расположенное по адресу: "адрес", в отношении которого утверждена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 01 января 2014 года в размере 881 399 357 рублей 91 копейка, что подтверждается нотариально удостоверенной копией свидетельства о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 14) и кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 13).
Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.
Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного нежилого здания влияют на права и обязанности ЗАО КФК "ТАМП" как плательщика налога.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Судом также установлено, что истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания и обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве.
29 сентября 2015 года решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве, административному истцу было отказано в удовлетворении поступившего в комиссию 14 сентября 2015 года заявления о пересмотре результатов определения вышепоименованной кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 10 - 12), в связи с чем ЗАО КФК "ТАМП" обратилось в суд с настоящим административным иском.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
ЗАО КФК "ТАМП" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания, установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере равном его рыночной стоимости были представлены: отчет N 01/175 от 26 июня 2015 года, подготовленный по заданию заявителя независимым оценщиком ООО "***" (т. 1, л.д. 38 - 267), положительное экспертное заключение Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" N 3728/2015 от 28 июля 2015 года на данный отчет (т. 1, л.д. 268 - 281).
Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости и в целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета по ходатайству представителя административного истца определением Московского городского суда от 18 февраля 2016 года по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "***".
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 24 марта 2016 года отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером 77:04:0005002:3190, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 77:04:0005002:3190 по состоянию на 01 января 2014 года по результатам судебной экспертизы составляет 772 592 000 рублей.
Оценивая заключение судебной экспертизы от 24 марта 2016 года, а также представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорного нежилого здания от 26 июня 2015 года, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "***", и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.
Факт наличия в отчете недостатков, отмеченных экспертом, был подтвержден в судебном заседании оценщиком Б., которая указала, что в отчете действительно использован неверный размер корректировки на дату предложения: вместо верного 1,204 использован ошибочный размер 1,055. Доводы оценщика о том, что исправление указанной ошибки влечет за собой снижение стоимости оцениваемого здания, в связи с чем ее наличие не приводит к недостоверным результатам определения рыночной стоимости, не являются обоснованными.
Так, согласно ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Таким образом, для целей приведенного закона недостоверной признается рыночная стоимость, которая не отвечает требованиям наиболее вероятной цены, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, независимо от того является такая стоимость ниже или выше цены отчуждения на открытом рынке.
Оценщик также подтвердил факт того, что стоимость ставок аренды, выраженная в долларах США, переводилась в рубли по курсу не на дату оценки, а на дату выставления объявления, что, по указанию эксперта, является ошибкой.
Суд также полагает ошибочным указание оценщика на то, что ставка аренды в долларах США на дату оценки по сравнению с датой выставления объявления не изменялась, в связи с чем использование курса валют на дату оценки не является обязательным. Так, именно в связи с неизменностью ставки аренды в валюте ее значение в рублях на дату выставления объявления и на дату оценки разнится в связи с колебанием курса. Поскольку оценка рыночной стоимости объекта оценки производится в рублях, постольку для получения достоверного результата оценки необходимо использовать сведения о стоимости аренды в рублях именно на дату оценки, то есть использовать информацию о курах валют на соответствующую дату.
У суда не имеется оснований не доверять выводам эксперта о наличии иных допущенных оценщиком нарушений, повлиявших на достоверность определения рыночной стоимости здания. При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности (стр. 4 - 5 заключения эксперта).
Представитель административного истца, после исследования судом всех представленных в материалы административного дела доказательств, также выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривал, напротив, административный истец, согласившись с заключением судебной оценочной экспертизы, уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость нежилого здания в размере рыночной, определенной не по результатам оценки ООО "***", а по результатам судебной экспертизы.
Оценивая экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ, суд также отмечает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 01 января 2014 года. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.
Суд также отмечает, что все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний. Таким образом, ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется. В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого нежилого здания сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
Судом отклонятся изложенные в ходе судебного заседания доводы представителя административного истца о том, что эксперт при проведении исследования в части определения рыночной стоимости нежилого здания необоснованно использовал ФСО N 1, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297 и вступивший в законную силу 29 сентября 2015 года.
Так, согласно п. 1 ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Учитывая, что экспертное исследование проводилось на основании определения суда от 18 февраля 2016 года, то к возникшим отношениям по определению рыночной стоимости объекта недвижимого имущества подлежат применению действующие на момент проведения экспертизы Федеральные стандарты оценки, независимо от того, что дата оценки - 01 января 2014 года.
В судебном заседании эксперт С. также пояснила, что отказ от использования затратного подхода является обоснованным, поскольку указанный подход рекомендуется применять только при низкой активности рынка, когда недостаточно данных для применения сравнительного и доходного подхода. В настоящем случае применение двух указанных подходов возможно, в то время как результаты, полученные в рамках затратного подхода не будут отражать достоверную рыночную стоимость объекта оценки по той причине, что данный подход не учитывает такой ценообразующий фактор как местоположение объекта оценки. Эксперт также указал, что с учетом отказа от затратного подхода он ей не использовался, а использование в рамках иных подходов элементов затратного подхода с учетом методологии их проведения требования действующего законодательства не нарушает.
Не принимаются во внимание доводы представителя административного истца и о том, что экспертом необоснованно не учтена площадь земельного участка при расчете его стоимости в рамках единого объекта недвижимого имущества (ЕОН). Так, согласно пояснениям эксперта, при определении стоимости земельного участка для последующего его вычитания из стоимости ЕОН и получения итоговой стоимости здания, им было установлено, что на земельном участке помимо непосредственно объекта оценки находятся иные строения, в связи с чем не представляется возможным утверждать, что весь земельный участок используется под спорное здание. В указанной ситуации экспертом для расчета стоимости земельного участка был использован метод остатка, методология которого предполагает получение стоимости земельного участка, непосредственно используемого под спорным объектом, независимо от его площади. При этом эксперт пояснил, что независимо от того, существовал ли иной объект на земельном участке на дату оценки, был ли он введен в эксплуатацию или находился на стадии незавершенного строительства, использование метода остатка приводит к достоверным результатам определения рыночной стоимости.
Не являются обоснованными и доводы представителя административного истца о том, что экспертом при определении стоимости здания в рамках доходного подхода были взяты аналоги не соответствующие по площади объекту оценки. Как пояснил в судебном заседании эксперт, доходных подход предполагает расчет дохода, приносимого объектом оценки, от сдачи в аренду площадей. В указанной ситуации, с учетом того, что оцениваемое здание не сдается в аренду единовременно, а арендаторам в пользование передаются помещения различных площадей, использование сведений об арендных ставках помещений также различных площадей является обоснованным. Использование сведений о цене аренды как минимальных так и максимальных по площади помещений позволяет получить данные о средней стоимости приносимого оцениваемым зданием дохода.
Что касается иных доводов административного истца, в том числе о необоснованном использовании различных справочников оценщика, необходимости учета НДС, обоснованности приведенной в объявлениях о продаже объектов-аналогов информации, экспертом также даны ответы на поставленные перед ним в судебном заседании вопросы. Экспертом также приобщены к материалам дела письменные пояснения, в которых дана подробная мотивировка на выраженные замечания.
Суд отмечает, что представителем административного истца каких-либо доводов, свидетельствующих о том, что подготовленное экспертом заключение не соответствует требованиям действующего законодательства, а также ссылок на положения нарушаемых нормативных правовых актов, не приведено. Все пояснения административного истца сводятся к субъективному толкованию норм действующего законодательства об оценочной деятельности, в то время как сведений о соответствующих специальных познаниях у представителя административного истца суду не представлено.
Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы по правилам ст. 83 КАС РФ, о чем было заявлено представителем административного истца.
Более того, как было указано выше, по результатам исследования всех представленных в дело доказательств в их совокупности, административным истцом заявлено требование об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.
Судом отклоняются изложенные в письменных пояснениях доводы представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества г. Москвы о том, что ЗАО КФК "ТАМП" не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости со ссылкой на то обстоятельство, что такое обращение имеет своей целью уменьшение императивно установленного налогового платежа. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.
С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером 77:04:0005002:3190 должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на 01 января 2014 года, а именно в размере 772 592 000 рублей.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости. С учетом того, что административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 14 сентября 2015 года, принимая во внимание положения ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 01 января 2015 года.
Решая вопрос о распределении расходов по оплате судебной экспертизы, суд приходит к следующему.
В силу предписаний ч. 3 ст. 108 КАС РФ эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.
Принимая во внимание, что по результатам проведенной судебной экспертизы подтвердилась недостоверность определенной в отчете рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, в связи с чем изначально представленные ЗАО КФК "ТАМП" доказательства (отчет, подготовленный ООО "***" и положительное экспертное заключение на него) не могут быть положены в основу решения суда; учитывая, что изменение административным истцом требований было обусловлено проведением по делу судебной оценочной экспертизы, признавшей представленный в материалы дела отчет недостоверным, а услуги по составлению экспертного заключения оказаны во исполнение обязанности административного истца по представлению доказательств в связи с реализацией права на уточнение кадастровой стоимости объекта недвижимости, при этом экспертиза по делу была назначена по ходатайству административного истца, а обязанность по ее оплате определением суда, которое сторонами по делу не оспаривалось, была возложена на ЗАО КФК "ТАМП"; кроме того, административный ответчик каких-либо доводов, свидетельствующих о несогласии с экспертным заключением не привел, ссылаясь лишь на отсутствие у административного истца права на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о том, что данные расходы подлежат возложению на ЗАО КФК "ТАМП".
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 77:04:0005002:3190, равной его рыночной стоимости определенной по состоянию на 01 января 2014 года, в размере 772 592 000 рублей.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания считать 14 сентября 2015 года. Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 01 января 2015 года.
Возложить на Закрытое акционерное общество КОММЕРЧЕСКО-ФИНАНСОВАЯ КОМПАНИЯ "ТАМП" обязанность по оплате судебной оценочной экспертизы, проведенной ООО "***", по счету N 92 от 25 февраля 2016 года в сумме 100 000 рублей.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 12.04.2016 ПО ДЕЛУ N 3А-269/2016
Требование: Об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере, равном его рыночной стоимости.Разделы:
Налог на имущество организаций
Обстоятельства: Административный истец указал на то, что является собственником нежилого здания, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки установлена. Поскольку административный истец является собственником нежилого здания, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости нежилого здания его рыночной стоимости нарушает его права как плательщика налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 12 апреля 2016 г. по делу N 3А-269/2016
Московский городской суд в составе
председательствующего судьи Полыги В.А.,
при секретаре Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Закрытого акционерного общества КОММЕРЧЕСКО-ФИНАНСОВАЯ КОМПАНИЯ "ТАМП" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания,
установил:
Закрытое акционерное общество КОММЕРЧЕСКО-ФИНАНСОВАЯ КОМПАНИЯ "ТАМП" (сокращенное наименование ЗАО КФК "ТАМП") обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 77:04:0005002:3190.
В административном исковом заявлении общество просит установить кадастровую стоимость нежилого здания в размере, равном его рыночной стоимости, определенной по результатам оценки, проведенной ООО "***", по состоянию на 01 января 2014 года в размере 462 547 000 рублей.
В обоснование заявленных требований истец указал на то, что является собственником нежилого здания с кадастровым номером 77:04:0005002:3190, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2014 года установлена в размере 881 399 357 рублей 91 копейка, что подтверждается справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Поскольку общество является собственником нежилого здания, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости нежилого здания его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Представитель ЗАО КФК "ТАМП" по доверенности А. в судебном заседании требование о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания уточнил, просил установить кадастровую стоимость нежилого здания в размере, равном его рыночной стоимости, определенном по результатам судебной оценочной экспертизы, а именно в размере 772 592 000 рублей.
Представитель административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы по доверенностям П. в судебном заседании возражал против удовлетворения административного искового заявления.
Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.
Выслушав объяснения представителей административного истца, представителя административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.
Судом установлено, что административному истцу на праве собственности принадлежит здание с кадастровым номером 77:04:0005002:3190, общей площадью 7 739,7 кв. м, расположенное по адресу: "адрес", в отношении которого утверждена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 01 января 2014 года в размере 881 399 357 рублей 91 копейка, что подтверждается нотариально удостоверенной копией свидетельства о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 14) и кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 13).
Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.
Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного нежилого здания влияют на права и обязанности ЗАО КФК "ТАМП" как плательщика налога.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Судом также установлено, что истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания и обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве.
29 сентября 2015 года решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве, административному истцу было отказано в удовлетворении поступившего в комиссию 14 сентября 2015 года заявления о пересмотре результатов определения вышепоименованной кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 10 - 12), в связи с чем ЗАО КФК "ТАМП" обратилось в суд с настоящим административным иском.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
ЗАО КФК "ТАМП" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания, установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере равном его рыночной стоимости были представлены: отчет N 01/175 от 26 июня 2015 года, подготовленный по заданию заявителя независимым оценщиком ООО "***" (т. 1, л.д. 38 - 267), положительное экспертное заключение Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" N 3728/2015 от 28 июля 2015 года на данный отчет (т. 1, л.д. 268 - 281).
Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости и в целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета по ходатайству представителя административного истца определением Московского городского суда от 18 февраля 2016 года по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "***".
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 24 марта 2016 года отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером 77:04:0005002:3190, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 77:04:0005002:3190 по состоянию на 01 января 2014 года по результатам судебной экспертизы составляет 772 592 000 рублей.
Оценивая заключение судебной экспертизы от 24 марта 2016 года, а также представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорного нежилого здания от 26 июня 2015 года, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "***", и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.
Факт наличия в отчете недостатков, отмеченных экспертом, был подтвержден в судебном заседании оценщиком Б., которая указала, что в отчете действительно использован неверный размер корректировки на дату предложения: вместо верного 1,204 использован ошибочный размер 1,055. Доводы оценщика о том, что исправление указанной ошибки влечет за собой снижение стоимости оцениваемого здания, в связи с чем ее наличие не приводит к недостоверным результатам определения рыночной стоимости, не являются обоснованными.
Так, согласно ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Таким образом, для целей приведенного закона недостоверной признается рыночная стоимость, которая не отвечает требованиям наиболее вероятной цены, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, независимо от того является такая стоимость ниже или выше цены отчуждения на открытом рынке.
Оценщик также подтвердил факт того, что стоимость ставок аренды, выраженная в долларах США, переводилась в рубли по курсу не на дату оценки, а на дату выставления объявления, что, по указанию эксперта, является ошибкой.
Суд также полагает ошибочным указание оценщика на то, что ставка аренды в долларах США на дату оценки по сравнению с датой выставления объявления не изменялась, в связи с чем использование курса валют на дату оценки не является обязательным. Так, именно в связи с неизменностью ставки аренды в валюте ее значение в рублях на дату выставления объявления и на дату оценки разнится в связи с колебанием курса. Поскольку оценка рыночной стоимости объекта оценки производится в рублях, постольку для получения достоверного результата оценки необходимо использовать сведения о стоимости аренды в рублях именно на дату оценки, то есть использовать информацию о курах валют на соответствующую дату.
У суда не имеется оснований не доверять выводам эксперта о наличии иных допущенных оценщиком нарушений, повлиявших на достоверность определения рыночной стоимости здания. При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности (стр. 4 - 5 заключения эксперта).
Представитель административного истца, после исследования судом всех представленных в материалы административного дела доказательств, также выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривал, напротив, административный истец, согласившись с заключением судебной оценочной экспертизы, уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость нежилого здания в размере рыночной, определенной не по результатам оценки ООО "***", а по результатам судебной экспертизы.
Оценивая экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ, суд также отмечает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 01 января 2014 года. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.
Суд также отмечает, что все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний. Таким образом, ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется. В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого нежилого здания сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
Судом отклонятся изложенные в ходе судебного заседания доводы представителя административного истца о том, что эксперт при проведении исследования в части определения рыночной стоимости нежилого здания необоснованно использовал ФСО N 1, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297 и вступивший в законную силу 29 сентября 2015 года.
Так, согласно п. 1 ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Учитывая, что экспертное исследование проводилось на основании определения суда от 18 февраля 2016 года, то к возникшим отношениям по определению рыночной стоимости объекта недвижимого имущества подлежат применению действующие на момент проведения экспертизы Федеральные стандарты оценки, независимо от того, что дата оценки - 01 января 2014 года.
В судебном заседании эксперт С. также пояснила, что отказ от использования затратного подхода является обоснованным, поскольку указанный подход рекомендуется применять только при низкой активности рынка, когда недостаточно данных для применения сравнительного и доходного подхода. В настоящем случае применение двух указанных подходов возможно, в то время как результаты, полученные в рамках затратного подхода не будут отражать достоверную рыночную стоимость объекта оценки по той причине, что данный подход не учитывает такой ценообразующий фактор как местоположение объекта оценки. Эксперт также указал, что с учетом отказа от затратного подхода он ей не использовался, а использование в рамках иных подходов элементов затратного подхода с учетом методологии их проведения требования действующего законодательства не нарушает.
Не принимаются во внимание доводы представителя административного истца и о том, что экспертом необоснованно не учтена площадь земельного участка при расчете его стоимости в рамках единого объекта недвижимого имущества (ЕОН). Так, согласно пояснениям эксперта, при определении стоимости земельного участка для последующего его вычитания из стоимости ЕОН и получения итоговой стоимости здания, им было установлено, что на земельном участке помимо непосредственно объекта оценки находятся иные строения, в связи с чем не представляется возможным утверждать, что весь земельный участок используется под спорное здание. В указанной ситуации экспертом для расчета стоимости земельного участка был использован метод остатка, методология которого предполагает получение стоимости земельного участка, непосредственно используемого под спорным объектом, независимо от его площади. При этом эксперт пояснил, что независимо от того, существовал ли иной объект на земельном участке на дату оценки, был ли он введен в эксплуатацию или находился на стадии незавершенного строительства, использование метода остатка приводит к достоверным результатам определения рыночной стоимости.
Не являются обоснованными и доводы представителя административного истца о том, что экспертом при определении стоимости здания в рамках доходного подхода были взяты аналоги не соответствующие по площади объекту оценки. Как пояснил в судебном заседании эксперт, доходных подход предполагает расчет дохода, приносимого объектом оценки, от сдачи в аренду площадей. В указанной ситуации, с учетом того, что оцениваемое здание не сдается в аренду единовременно, а арендаторам в пользование передаются помещения различных площадей, использование сведений об арендных ставках помещений также различных площадей является обоснованным. Использование сведений о цене аренды как минимальных так и максимальных по площади помещений позволяет получить данные о средней стоимости приносимого оцениваемым зданием дохода.
Что касается иных доводов административного истца, в том числе о необоснованном использовании различных справочников оценщика, необходимости учета НДС, обоснованности приведенной в объявлениях о продаже объектов-аналогов информации, экспертом также даны ответы на поставленные перед ним в судебном заседании вопросы. Экспертом также приобщены к материалам дела письменные пояснения, в которых дана подробная мотивировка на выраженные замечания.
Суд отмечает, что представителем административного истца каких-либо доводов, свидетельствующих о том, что подготовленное экспертом заключение не соответствует требованиям действующего законодательства, а также ссылок на положения нарушаемых нормативных правовых актов, не приведено. Все пояснения административного истца сводятся к субъективному толкованию норм действующего законодательства об оценочной деятельности, в то время как сведений о соответствующих специальных познаниях у представителя административного истца суду не представлено.
Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы по правилам ст. 83 КАС РФ, о чем было заявлено представителем административного истца.
Более того, как было указано выше, по результатам исследования всех представленных в дело доказательств в их совокупности, административным истцом заявлено требование об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.
Судом отклоняются изложенные в письменных пояснениях доводы представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества г. Москвы о том, что ЗАО КФК "ТАМП" не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости со ссылкой на то обстоятельство, что такое обращение имеет своей целью уменьшение императивно установленного налогового платежа. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.
С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером 77:04:0005002:3190 должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на 01 января 2014 года, а именно в размере 772 592 000 рублей.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости. С учетом того, что административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 14 сентября 2015 года, принимая во внимание положения ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 01 января 2015 года.
Решая вопрос о распределении расходов по оплате судебной экспертизы, суд приходит к следующему.
В силу предписаний ч. 3 ст. 108 КАС РФ эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.
Принимая во внимание, что по результатам проведенной судебной экспертизы подтвердилась недостоверность определенной в отчете рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, в связи с чем изначально представленные ЗАО КФК "ТАМП" доказательства (отчет, подготовленный ООО "***" и положительное экспертное заключение на него) не могут быть положены в основу решения суда; учитывая, что изменение административным истцом требований было обусловлено проведением по делу судебной оценочной экспертизы, признавшей представленный в материалы дела отчет недостоверным, а услуги по составлению экспертного заключения оказаны во исполнение обязанности административного истца по представлению доказательств в связи с реализацией права на уточнение кадастровой стоимости объекта недвижимости, при этом экспертиза по делу была назначена по ходатайству административного истца, а обязанность по ее оплате определением суда, которое сторонами по делу не оспаривалось, была возложена на ЗАО КФК "ТАМП"; кроме того, административный ответчик каких-либо доводов, свидетельствующих о несогласии с экспертным заключением не привел, ссылаясь лишь на отсутствие у административного истца права на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о том, что данные расходы подлежат возложению на ЗАО КФК "ТАМП".
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 77:04:0005002:3190, равной его рыночной стоимости определенной по состоянию на 01 января 2014 года, в размере 772 592 000 рублей.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания считать 14 сентября 2015 года. Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 01 января 2015 года.
Возложить на Закрытое акционерное общество КОММЕРЧЕСКО-ФИНАНСОВАЯ КОМПАНИЯ "ТАМП" обязанность по оплате судебной оценочной экспертизы, проведенной ООО "***", по счету N 92 от 25 февраля 2016 года в сумме 100 000 рублей.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Судья
Московского городского суда
В.А.ПОЛЫГА
Московского городского суда
В.А.ПОЛЫГА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)