Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Налог на имущество организаций
Обстоятельства: Истец указал, что он является собственником части нежилых помещений спорного нежилого здания. Установлена кадастровая стоимость нежилого здания, с которой он не согласен, считает ее завышенной и не соответствующей рыночной стоимости.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Московский городской суд в составе
председательствующего судьи Севастьяновой Н.Ю.,
при секретаре К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-378/2016 по административному исковому заявлению акционерного общества "ЕПК Москва" к Правительству Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об установлении кадастровой стоимости нежилого здания, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 г.,
Акционерное общество "ЕПК Москва" обратилось 30 декабря 2015 г. в Московский городской суд с административным исковым заявлением к Правительству Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об установлении кадастровой стоимости нежилого здания общей площадью 162629,6 кв. м с кадастровым номером * по адресу: *, равной его рыночной стоимости в размере * руб. по состоянию на 1 января 2014 г.
Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником части нежилых помещений общей площадью 78912,8 кв. м указанного спорного нежилого здания, собственником других нежилых помещений площадью 83716,8 кв. м этого здания является заинтересованное лицо общество с ограниченной ответственностью "ЕПК". Постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 г. N 688-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства в городе Москве" установлена кадастровая стоимость нежилого здания в размере * руб. * коп. по состоянию на 1 января 2014 г., с которой не согласен административный истец, считают ее завышенной и не соответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются его права и интересы, как плательщика налога на имущество организаций. Согласно отчету об оценке от 5 августа 2015 г. N 150721-1, подготовленному оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Альпари груп", рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 1 января 2014 г. составляет * руб. На указанный отчет получено положительное экспертное заключение Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации - Некоммерческое партнерство "Общество профессиональных экспертов и оценщиков" от 21 октября 2015 г. N 1227/15-st. Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве от 8 декабря 2015 г. N 51-6711/2015 административному истцу отказано в удовлетворении просьбы о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания по основанию установления рыночной стоимости объекта недвижимости. С учетом изложенного административный истец полагает, что его права могут быть защищены посредством установления кадастровой стоимости нежилого здания, равной его рыночной стоимости (л.д. 2 - 6 том 1, л.д. 83 - 87 том 2).
В ходе рассмотрения дела административный истец акционерное общество "ЕПК Москва" подало дополнительное (уточненное) административное исковое заявление к Правительству Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, в котором просит установить кадастровую стоимость нежилого здания общей площадью 162629,6 кв. м с кадастровым номером * по адресу: *, равной его рыночной стоимости в размере 8308617000 руб. по состоянию на 1 января 2014 года (л.д. 206 том 3).
В судебном заседании представители административного истца акционерного общества "ЕПК Москва" - Б., действующая по доверенности, и адвокат Носова З.И., действующая по ордеру и доверенности, поддержали заявленные административные исковые требования, просили их удовлетворить по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении и дополнении (уточнении) к нему.
Представитель административного ответчика Правительства Москвы и заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы - П., действующая по доверенности, просила отказать в удовлетворении заявленных административных исковых требований, с выводами оценочной судебной экспертизы не согласна в части определения величины рыночной стоимости нежилого здания в размере * руб. по состоянию на 1 января 2014 г.
Представители административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и заинтересованных лиц Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по г. Москве, общества с ограниченной ответственностью "ЕПК" в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства надлежаще извещены. При таких обстоятельствах и на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ неявка представителей указанных административного ответчика и заинтересованных лиц не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.
Выслушав объяснения представителей административных истца и ответчика, заинтересованного лица, исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административных исковых требований по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 12 октября 1992 г. между Фондом имущества г. Москвы и арендным предприятием "Первый государственный подшипниковый завод" заключен договор купли-продажи имущества N 36, по условиям которого предприятие в результате приватизации выкупило государственный имущественный комплекс, находящийся в его арендном пользовании. Согласно приложению N 1 к указанному договору, в состав приватизированного имущественного комплекса вошли, в числе промышленно-производственных фондов, в том числе нежилое строение площадью 161376,3 кв. м (+ лестничные клетки - 1358,7 кв. м) по адресу: * (л.д. 51 - 57 том 1, л.д. 11 - 23 том 2). 28 января 1993 г. на основании решения трудового коллектива арендного предприятия "Первый государственный подшипниковый завод" от 12 ноября 1992 г. создано акционерное общество закрытого типа "Московский подшипник" (л.д. 47 - 49 том 2). В соответствии с Законом РФ "Об акционерных обществах" 23 апреля 1996 г. зарегистрирован в новой редакции устав организации с новым наименованием - закрытое акционерное общество "Московский подшипник" (л.д. 50 - 51 том 2). 5 декабря 1997 г. зарегистрирован в новой редакции устав организации с новым наименованием - открытое акционерное общество "Московский подшипник" (л.д. 52 том 2).
27 января 1999 г. между Специализированным государственным унитарным предприятием по продаже государственного и муниципального имущества г. Москвы и открытым акционерным обществом "*" заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи имущества от 12 октября 1992 г. N 36, по условиям которого в состав приватизированного имущественного комплекса "Первого государственного подшипникового завода" включено, в том числе нежилое строение площадью 161376,3 кв. м (+ лестничные клетки - 1358,7 кв. м) по адресу: * (л.д. 24 - 33 том 2). Открытому акционерному обществу "*" выдано свидетельство о праве собственности от 6 ноября 1992 г. реестр N 6683 (л.д. 51 - 57 том 1).
Часть помещений площадью 84764 кв. м в здании по адресу: *, внесены открытым акционерным обществом "*" в уставной капитал открытого акционерного общества "*" при его учреждении, что подтверждается протоколом N 1 общего собрания учредителей от 31 марта 2003 г.
23 июля 2012 г. на основании решения акционеров общества о переименовании организации, принятом на годовом общем собрании акционеров от 26 июня 2012 г., внесена в Единый государственный реестр юридических лиц запись о переименовании открытого акционерного общества "*" в открытое акционерное общество "ЕПК Москва" (л.д. 36 - 37 том 2). 24 августа 2015 г. на основании решения акционеров общества о переименовании организации, принятом на внеочередном общем собрании акционеров от 7 августа 2015 г., внесена в Единый государственный реестр юридических лиц запись о переименовании открытого акционерного общества "ЕПК Москва" в акционерное общество "ЕПК Москва" (л.д. 38 - 44 том 2).
На момент рассмотрения дела судом часть нежилых помещений площадью 4116 кв. м и площадью 79600,8 кв. м (итого 83716,8 кв. м) в спорном нежилом здании с кадастровым номером * по адресу: *, зарегистрированы на праве собственности за обществом с ограниченной ответственностью "ЕПК", что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 27 сентября 2010 г. серии 77 АМ N 682368, от 30 апреля 2010 г. серии 77-АН 299278 (л.д. 49 - 50 том 1). Оставшаяся часть нежилых помещений площадью 78912,8 кв. м указанного спорного нежилого здания находится в собственности административного истца акционерного общества "ЕПК Москва" на основании свидетельства о праве собственности от 6 ноября 1992 г. реестр N 6683 (л.д. 51 - 57 том 1).
Таким образом, административный истец акционерное общество "ЕПК Москва" и заинтересованное лицо общество с ограниченной ответственностью "ЕПК" являются сособственниками в соответствующих частях нежилых помещений спорного нежилого здания площадью 162629,6 кв. м с кадастровым номером * по адресу: *.
С учетом изложенного и на основании статьи 373 Налогового кодекса РФ административный истец является плательщиком налога на имущество организаций. При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 375 и пунктом 2 статьи 378 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении указанного спорного нежилого здания определяется как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода.
По результатам государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства в городе Москве, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 г. N 688-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства в городе Москве", кадастровая стоимость спорного нежилого здания установлена по состоянию на 1 января 2014 г. в размере * руб. * коп. (л.д. 59 том 1).
Административный истец, будучи плательщиком налога на имущество организаций, не согласилось с результатами определения кадастровой стоимости нежилого здания и оспорило его в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве, путем подачи 27 ноября 2015 г. заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания. Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве от 8 декабря 2015 г. N 51-6711/2015 административному истцу отказано в удовлетворении просьбы о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания по основанию установления рыночной стоимости объекта недвижимости (л.д. 15 - 17 том 1).
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. При этом в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
На основании изложенного суд считает обоснованными доводы административного истца о том, что утвержденные постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 года N 688-ПП результаты определения кадастровой стоимости спорного нежилого здания напрямую затрагивают его права и обязанности, поскольку административный истец, будучи собственником части нежилых помещений в этом здании, является плательщиком налога на имущество организаций в отношении спорного объекта недвижимого имущества, налоговая база которого определяется как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода. При этом суд учитывает Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2014 г. N 1555-О, согласно которому налогоплательщик не лишен права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном ее рыночной стоимости, так же как и права оспаривать в целях защиты своих интересов недостоверные результаты определения кадастровой стоимости недвижимого имущества, ему принадлежащего.
При таких обстоятельствах и на основании статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ, части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ обращение акционерного общества "ЕПК Москва" в суд с настоящим административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания, установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости, является законным. Досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюден. Доводы административного ответчика Правительства Москвы и заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы об отсутствии у акционерного общества "ЕПК Москва" права на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением основаны на неправильном применении и толковании норм права, регулирующих спорные правоотношения.
Разрешая заявленные требования административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 статьи 375 и пунктом 2 статьи 378 Налогового кодекса РФ, статьями 11, 12, 24.18 названного Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ законодатель, при введении государственной кадастровой оценки объекта оценки для целей налогообложения, предусматривает установление кадастровой стоимости объекта оценки, равной его рыночной стоимости.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ для целей оценки под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
В силу статьи 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.
Из приведенных норм права юридически значимым обстоятельством для разрешения настоящего спора является определение величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2014 г. При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости спорного нежилого здания в размере * руб. * коп. по состоянию на 1 января 2014 г., утвержденные постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 г. N 688-ПП, административный истец представил суду отчет об оценке от 5 августа 2015 г. N 150721-1, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Альпари груп", согласно данному отчету рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 1 января 2014 г. составляет * руб. (л.д. 67 - 290 том 1). На указанный отчет получено положительное экспертное заключение Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации - Некоммерческое партнерство "Общество профессиональных экспертов и оценщиков" от 21 октября 2015 г. N 1227/15-st (л.д. 1 - 10 том 2).
В ходе рассмотрения дела административный ответчик Правительство Москвы и заинтересованное лицо Департамент городского имущества города Москвы предоставили суду письменные возражения на заявленные административные исковые требования, в которых указали на несоответствие предоставленного административным истцом отчета об оценке объекта недвижимости от 5 августа 2015 г. N 150721-1, подготовленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Альпари груп", требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Представитель административного истца заявил ходатайство о назначении по административному делу оценочной судебной экспертизы. При таких обстоятельствах и на основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства РФ определением Московского городского суда от 10 марта 2016 г. по административному делу назначена оценочная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту закрытого акционерного общества "Консалтинговая фирма "Джи Ай Си" Л. (л.д. 149 - 150 том 2).
По заключению оценочной судебной экспертизы от 1 июня 2016 г., проведенной экспертом закрытого акционерного общества "Консалтинговая фирма "Джи Ай Си" Л.:
- - отчет от 5 августа 2015 г. N 150721-1 об оценке рыночной стоимости нежилого здания общей площадью 162629,6 кв. м с кадастровым номером * по адресу: *, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Альпари груп", не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и требованиям федеральных стандартов оценки. В рамках доходного подхода были допущены следующие ошибки: нарушена методология расчета рыночной стоимости объекта капитального строительства, из определенной стоимости единого объекта недвижимости без учета НДС вычиталась стоимость земельного участка на праве аренды, включающая в себя НДС; учет резерва на замещение в прогнозном периоде произведен в ценах 2013 г. без индексации, что является ошибкой, так как затраты на ремонт помещений и инженерных систем также подвержены удорожанию с течением времени; база для индексации определена неверно, оценщики используют прогнозные данные Министерства экономического развития, скорректированные после ухудшения экономической ситуации в конце 2014 г., то есть учитывающих события после даты оценки, что противоречит пункту 19 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)". В рамках затратного подхода, при определении индекса пересчета стоимости строительства оценщиком используются значения индексов по строительно-монтажным работам (полученное значение 1,35), не учитывающим изменение стоимости строительных материалов. В сборнике Ко-ИНВЕСТ 86 указываются индексы, рекомендованные к применению составителем сборника, в соответствии с которыми для конструктивной системы исследуемого объекта значение составляет 1,494. Использование не рекомендованных составителем сборника индексов привело к искажению полученного в рамках затратного подхода результата. Приведенные недостатки не позволяют подтвердить рыночную стоимость объекта оценки, определенную в рамках отчета об оценке от 5 августа 2015 г. N 150721-1;
- - рыночная стоимость нежилого здания общей площадью 162629,6 кв. м с кадастровым номером * по адресу: *, по состоянию на 1 января 2014 г. составляет * руб. (л.д. 6 - 192 том 3).
Административный истец согласился с указанными выводами оценочной судебной экспертизы, считает их объективными и достоверными. Вследствие этого, а также учитывая значительное расхождение между кадастровой стоимостью нежилого здания и его рыночной стоимостью, определенной в заключении оценочной судебной экспертизы, акционерное общество "ЕПК Москва" подало дополнительное (уточненное) административное исковое заявление, в котором просит установить кадастровую стоимость нежилого здания, равной его рыночной стоимости в размере * руб. по состоянию на 1 января 2014 года.
Представитель административного ответчика Правительства Москвы и заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы - П. в судебном заседании не оспаривала вывод оценочной судебной экспертизы о том, что предоставленный административным истцом отчет об оценке объекта недвижимости от 5 августа 2015 г. N 150721-1, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Альпари груп", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Однако представитель административного ответчика и заинтересованного лица не согласилась с выводом оценочной судебной экспертизы о величине рыночной стоимости спорного нежилого здания в размере * руб. по состоянию на 1 января 2014 г., считает данный вывод эксперта необоснованным. При этом административные ответчики, заинтересованные лица и их представители не привели суду конкретные обстоятельства, свидетельствующие о несоответствии заключения оценочной судебной экспертизы требованиям действующего законодательства, в том числе требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611. Ходатайство о назначении по делу повторной или дополнительное экспертизы административные ответчики суду не заявили. Вместе с тем, положения части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ возлагают на административных ответчиков бремя представления доказательств, подтверждающих недостоверность сведений о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, в случае возражения административных ответчиков против удовлетворения заявленных административных исковых требований.
Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы от 1 июня 2016 г., подготовленное экспертом закрытого акционерного общества "Консалтинговая фирма "Джи Ай Си" Л., соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого нежилого помещения основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием затратного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Из содержания оценочной судебной экспертизы усматривается, что экспертом производился осмотр объекта исследования, в заключении приведено описание объекта исследования, его основные количественные и качественные характеристики (л.д. 16 - 23 том 3). Расчет рыночной стоимости объекта исследования производился экспертом с использованием затратного и доходного подходов, в частности:
- - в рамках доходного подхода экспертом был выбран метод капитализации дохода, как наиболее полно отвечающий заявленным целям и предполагаемому использованию результатов исследования. В рамках этого метода эксперт определил потенциальный валовый доход, приносимый недвижимостью; действительный валовый доход, приносимый недвижимостью; операционные расходы; чистый операционный доход; коэффициент капитализации. На основе полученных результатов эксперт произвел расчет стоимости спорного нежилого здания. Рыночная стоимость объекта исследования в рамках доходного подхода по состоянию на 1 января 2014 г. составила * руб. (л.д. 52 - 62 том 3);
- - в рамках затратного подхода экспертом определена стоимость объекта исследования путем определения нынешней (текущей) стоимости актива за вычетом различных элементов износа: физического, функционального и экономического. Для чего эксперт произвел расчет оценочной стоимости земельного участка в предположении, что права на него являются предметом оцениваемой сделки; расчет затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки без учета износа; определил величину износа улучшений; расчет остаточной стоимости улучшений. На основе полученных результатов эксперт произвел расчет оценочной стоимости оцениваемого объекта (к полученной величине остаточной стоимости необходимо добавить стоимость земельного участка). Рыночная стоимость объекта исследования в рамках затратного подхода по состоянию на 1 января 2014 г. составила * руб. (л.д. 63 - 68 том 3).
На основании полученных результатов экспертом произведено согласование результатов применения двух подходов и определено итоговое значение величины рыночной стоимости спорного нежилого здания по состоянию на 1 января 2014 г. в размере * руб.
Оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом не допущено нарушений требований пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года N 299, и статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".
По своему содержанию заключение оценочной судебной экспертизы от 1 июня 2016 года соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ. В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.
Полномочия, квалификация эксперта подтверждается приложенными к заключению документами, в частности эксперт является действующим членом общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", включен в реестр членов 24 декабря 2007 г., регистрационный N 002227, что подтверждается свидетельством от 26 декабря 2013 г. N 0016133 и выпиской из реестра саморегулируемой организации оценщиков от 28 августа 2015 г.; прошел профессиональную переподготовку в Финансовой Академии при Правительстве РФ по программе профессиональной переподготовке оценщиков "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)", что подтверждается дипломом о профессиональной переподготовке ПП N 322298 от 8 декабря 2000 г., выданным Финансовой Академией при Правительстве РФ; прошел в период с 15 марта 2011 г. по 25 марта 2011 г. повышение квалификации в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования "Российская академия правосудия" по теме "финансово-экономическая судебная экспертиза", что подтверждается удостоверением, регистрационный N 332-А от 2011 г.; гражданская ответственность застрахована по полису страхования ответственности в САО "ВСК" N 1506HB40R2622 от 19 июня 2015 г., период страхования с 19 июня 2015 г. по 31 декабря 2016 г.; эксперт имеет стаж работы в оценочной деятельности с января 1995 г.; эксперт работает в закрытом акционерном обществе "Консалтинговая фирма "Джи Ай Си" по трудовому договору; гражданская ответственность экспертной организации - закрытого акционерного общества "Консалтинговая фирма "Джи Ай Си" застрахована в САО "ВСК" по полису N 1086ВВ402433Ф-0009 от 14 декабря 2015 г., период страхования с 1 января 2016 г. по 31 декабря 2016 г. (л.д. 8,188-192 том 3).
На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы от 1 июня 2016 г. в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке от 5 августа 2015 г. N 150721-1, подготовленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Альпари груп", требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорного нежилого здания по состоянию на 1 января 2014 г. в размере * руб., и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.
При таких обстоятельствах требование административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилого здания общей площадью 162629,6 кв. м с кадастровым номером * по адресу: *, в размере его рыночной стоимости, равной * руб. и определенной по состоянию на 1 января 2014 г., является законным и подлежит удовлетворению.
Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ предусматривают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Поскольку датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве является 27 ноября 2015 г., следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость нежилого здания для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 1 января 2015 г., но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного нежилого здания, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Сведения об изменении кадастровой стоимости нежилого здания на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
Административное исковое заявление акционерного общества "ЕПК Москва" об установлении кадастровой стоимости нежилого здания, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 г., удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания общей площадью 162629,6 кв. м с кадастровым номером * по адресу: *, в размере его рыночной стоимости, равной * руб. и определенной по состоянию на 1 января 2014 г.
Датой обращения акционерного общества "ЕПК Москва" в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве считать 27 ноября 2015 г.
Применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером * для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2015 г. и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного нежилого здания, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилого здания общей площадью 162629,6 кв. м с кадастровым номером * по адресу: *, в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.
Мотивированное решение суда изготовлено 24 июня 2016 г.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 21.06.2016 ПО ДЕЛУ N 3А-378/2016
Требование: Об установлении кадастровой стоимости нежилого здания.Разделы:
Налог на имущество организаций
Обстоятельства: Истец указал, что он является собственником части нежилых помещений спорного нежилого здания. Установлена кадастровая стоимость нежилого здания, с которой он не согласен, считает ее завышенной и не соответствующей рыночной стоимости.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 21 июня 2016 г. по делу N 3а-378/2016
Московский городской суд в составе
председательствующего судьи Севастьяновой Н.Ю.,
при секретаре К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-378/2016 по административному исковому заявлению акционерного общества "ЕПК Москва" к Правительству Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об установлении кадастровой стоимости нежилого здания, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 г.,
установил:
Акционерное общество "ЕПК Москва" обратилось 30 декабря 2015 г. в Московский городской суд с административным исковым заявлением к Правительству Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об установлении кадастровой стоимости нежилого здания общей площадью 162629,6 кв. м с кадастровым номером * по адресу: *, равной его рыночной стоимости в размере * руб. по состоянию на 1 января 2014 г.
Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником части нежилых помещений общей площадью 78912,8 кв. м указанного спорного нежилого здания, собственником других нежилых помещений площадью 83716,8 кв. м этого здания является заинтересованное лицо общество с ограниченной ответственностью "ЕПК". Постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 г. N 688-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства в городе Москве" установлена кадастровая стоимость нежилого здания в размере * руб. * коп. по состоянию на 1 января 2014 г., с которой не согласен административный истец, считают ее завышенной и не соответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются его права и интересы, как плательщика налога на имущество организаций. Согласно отчету об оценке от 5 августа 2015 г. N 150721-1, подготовленному оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Альпари груп", рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 1 января 2014 г. составляет * руб. На указанный отчет получено положительное экспертное заключение Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации - Некоммерческое партнерство "Общество профессиональных экспертов и оценщиков" от 21 октября 2015 г. N 1227/15-st. Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве от 8 декабря 2015 г. N 51-6711/2015 административному истцу отказано в удовлетворении просьбы о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания по основанию установления рыночной стоимости объекта недвижимости. С учетом изложенного административный истец полагает, что его права могут быть защищены посредством установления кадастровой стоимости нежилого здания, равной его рыночной стоимости (л.д. 2 - 6 том 1, л.д. 83 - 87 том 2).
В ходе рассмотрения дела административный истец акционерное общество "ЕПК Москва" подало дополнительное (уточненное) административное исковое заявление к Правительству Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, в котором просит установить кадастровую стоимость нежилого здания общей площадью 162629,6 кв. м с кадастровым номером * по адресу: *, равной его рыночной стоимости в размере 8308617000 руб. по состоянию на 1 января 2014 года (л.д. 206 том 3).
В судебном заседании представители административного истца акционерного общества "ЕПК Москва" - Б., действующая по доверенности, и адвокат Носова З.И., действующая по ордеру и доверенности, поддержали заявленные административные исковые требования, просили их удовлетворить по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении и дополнении (уточнении) к нему.
Представитель административного ответчика Правительства Москвы и заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы - П., действующая по доверенности, просила отказать в удовлетворении заявленных административных исковых требований, с выводами оценочной судебной экспертизы не согласна в части определения величины рыночной стоимости нежилого здания в размере * руб. по состоянию на 1 января 2014 г.
Представители административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и заинтересованных лиц Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по г. Москве, общества с ограниченной ответственностью "ЕПК" в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства надлежаще извещены. При таких обстоятельствах и на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ неявка представителей указанных административного ответчика и заинтересованных лиц не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.
Выслушав объяснения представителей административных истца и ответчика, заинтересованного лица, исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административных исковых требований по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 12 октября 1992 г. между Фондом имущества г. Москвы и арендным предприятием "Первый государственный подшипниковый завод" заключен договор купли-продажи имущества N 36, по условиям которого предприятие в результате приватизации выкупило государственный имущественный комплекс, находящийся в его арендном пользовании. Согласно приложению N 1 к указанному договору, в состав приватизированного имущественного комплекса вошли, в числе промышленно-производственных фондов, в том числе нежилое строение площадью 161376,3 кв. м (+ лестничные клетки - 1358,7 кв. м) по адресу: * (л.д. 51 - 57 том 1, л.д. 11 - 23 том 2). 28 января 1993 г. на основании решения трудового коллектива арендного предприятия "Первый государственный подшипниковый завод" от 12 ноября 1992 г. создано акционерное общество закрытого типа "Московский подшипник" (л.д. 47 - 49 том 2). В соответствии с Законом РФ "Об акционерных обществах" 23 апреля 1996 г. зарегистрирован в новой редакции устав организации с новым наименованием - закрытое акционерное общество "Московский подшипник" (л.д. 50 - 51 том 2). 5 декабря 1997 г. зарегистрирован в новой редакции устав организации с новым наименованием - открытое акционерное общество "Московский подшипник" (л.д. 52 том 2).
27 января 1999 г. между Специализированным государственным унитарным предприятием по продаже государственного и муниципального имущества г. Москвы и открытым акционерным обществом "*" заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи имущества от 12 октября 1992 г. N 36, по условиям которого в состав приватизированного имущественного комплекса "Первого государственного подшипникового завода" включено, в том числе нежилое строение площадью 161376,3 кв. м (+ лестничные клетки - 1358,7 кв. м) по адресу: * (л.д. 24 - 33 том 2). Открытому акционерному обществу "*" выдано свидетельство о праве собственности от 6 ноября 1992 г. реестр N 6683 (л.д. 51 - 57 том 1).
Часть помещений площадью 84764 кв. м в здании по адресу: *, внесены открытым акционерным обществом "*" в уставной капитал открытого акционерного общества "*" при его учреждении, что подтверждается протоколом N 1 общего собрания учредителей от 31 марта 2003 г.
23 июля 2012 г. на основании решения акционеров общества о переименовании организации, принятом на годовом общем собрании акционеров от 26 июня 2012 г., внесена в Единый государственный реестр юридических лиц запись о переименовании открытого акционерного общества "*" в открытое акционерное общество "ЕПК Москва" (л.д. 36 - 37 том 2). 24 августа 2015 г. на основании решения акционеров общества о переименовании организации, принятом на внеочередном общем собрании акционеров от 7 августа 2015 г., внесена в Единый государственный реестр юридических лиц запись о переименовании открытого акционерного общества "ЕПК Москва" в акционерное общество "ЕПК Москва" (л.д. 38 - 44 том 2).
На момент рассмотрения дела судом часть нежилых помещений площадью 4116 кв. м и площадью 79600,8 кв. м (итого 83716,8 кв. м) в спорном нежилом здании с кадастровым номером * по адресу: *, зарегистрированы на праве собственности за обществом с ограниченной ответственностью "ЕПК", что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 27 сентября 2010 г. серии 77 АМ N 682368, от 30 апреля 2010 г. серии 77-АН 299278 (л.д. 49 - 50 том 1). Оставшаяся часть нежилых помещений площадью 78912,8 кв. м указанного спорного нежилого здания находится в собственности административного истца акционерного общества "ЕПК Москва" на основании свидетельства о праве собственности от 6 ноября 1992 г. реестр N 6683 (л.д. 51 - 57 том 1).
Таким образом, административный истец акционерное общество "ЕПК Москва" и заинтересованное лицо общество с ограниченной ответственностью "ЕПК" являются сособственниками в соответствующих частях нежилых помещений спорного нежилого здания площадью 162629,6 кв. м с кадастровым номером * по адресу: *.
С учетом изложенного и на основании статьи 373 Налогового кодекса РФ административный истец является плательщиком налога на имущество организаций. При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 375 и пунктом 2 статьи 378 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении указанного спорного нежилого здания определяется как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода.
По результатам государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства в городе Москве, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 г. N 688-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства в городе Москве", кадастровая стоимость спорного нежилого здания установлена по состоянию на 1 января 2014 г. в размере * руб. * коп. (л.д. 59 том 1).
Административный истец, будучи плательщиком налога на имущество организаций, не согласилось с результатами определения кадастровой стоимости нежилого здания и оспорило его в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве, путем подачи 27 ноября 2015 г. заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания. Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве от 8 декабря 2015 г. N 51-6711/2015 административному истцу отказано в удовлетворении просьбы о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания по основанию установления рыночной стоимости объекта недвижимости (л.д. 15 - 17 том 1).
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. При этом в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
На основании изложенного суд считает обоснованными доводы административного истца о том, что утвержденные постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 года N 688-ПП результаты определения кадастровой стоимости спорного нежилого здания напрямую затрагивают его права и обязанности, поскольку административный истец, будучи собственником части нежилых помещений в этом здании, является плательщиком налога на имущество организаций в отношении спорного объекта недвижимого имущества, налоговая база которого определяется как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода. При этом суд учитывает Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2014 г. N 1555-О, согласно которому налогоплательщик не лишен права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном ее рыночной стоимости, так же как и права оспаривать в целях защиты своих интересов недостоверные результаты определения кадастровой стоимости недвижимого имущества, ему принадлежащего.
При таких обстоятельствах и на основании статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ, части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ обращение акционерного общества "ЕПК Москва" в суд с настоящим административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания, установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости, является законным. Досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюден. Доводы административного ответчика Правительства Москвы и заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы об отсутствии у акционерного общества "ЕПК Москва" права на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением основаны на неправильном применении и толковании норм права, регулирующих спорные правоотношения.
Разрешая заявленные требования административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 статьи 375 и пунктом 2 статьи 378 Налогового кодекса РФ, статьями 11, 12, 24.18 названного Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ законодатель, при введении государственной кадастровой оценки объекта оценки для целей налогообложения, предусматривает установление кадастровой стоимости объекта оценки, равной его рыночной стоимости.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ для целей оценки под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
В силу статьи 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.
Из приведенных норм права юридически значимым обстоятельством для разрешения настоящего спора является определение величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2014 г. При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости спорного нежилого здания в размере * руб. * коп. по состоянию на 1 января 2014 г., утвержденные постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 г. N 688-ПП, административный истец представил суду отчет об оценке от 5 августа 2015 г. N 150721-1, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Альпари груп", согласно данному отчету рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 1 января 2014 г. составляет * руб. (л.д. 67 - 290 том 1). На указанный отчет получено положительное экспертное заключение Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации - Некоммерческое партнерство "Общество профессиональных экспертов и оценщиков" от 21 октября 2015 г. N 1227/15-st (л.д. 1 - 10 том 2).
В ходе рассмотрения дела административный ответчик Правительство Москвы и заинтересованное лицо Департамент городского имущества города Москвы предоставили суду письменные возражения на заявленные административные исковые требования, в которых указали на несоответствие предоставленного административным истцом отчета об оценке объекта недвижимости от 5 августа 2015 г. N 150721-1, подготовленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Альпари груп", требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Представитель административного истца заявил ходатайство о назначении по административному делу оценочной судебной экспертизы. При таких обстоятельствах и на основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства РФ определением Московского городского суда от 10 марта 2016 г. по административному делу назначена оценочная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту закрытого акционерного общества "Консалтинговая фирма "Джи Ай Си" Л. (л.д. 149 - 150 том 2).
По заключению оценочной судебной экспертизы от 1 июня 2016 г., проведенной экспертом закрытого акционерного общества "Консалтинговая фирма "Джи Ай Си" Л.:
- - отчет от 5 августа 2015 г. N 150721-1 об оценке рыночной стоимости нежилого здания общей площадью 162629,6 кв. м с кадастровым номером * по адресу: *, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Альпари груп", не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и требованиям федеральных стандартов оценки. В рамках доходного подхода были допущены следующие ошибки: нарушена методология расчета рыночной стоимости объекта капитального строительства, из определенной стоимости единого объекта недвижимости без учета НДС вычиталась стоимость земельного участка на праве аренды, включающая в себя НДС; учет резерва на замещение в прогнозном периоде произведен в ценах 2013 г. без индексации, что является ошибкой, так как затраты на ремонт помещений и инженерных систем также подвержены удорожанию с течением времени; база для индексации определена неверно, оценщики используют прогнозные данные Министерства экономического развития, скорректированные после ухудшения экономической ситуации в конце 2014 г., то есть учитывающих события после даты оценки, что противоречит пункту 19 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)". В рамках затратного подхода, при определении индекса пересчета стоимости строительства оценщиком используются значения индексов по строительно-монтажным работам (полученное значение 1,35), не учитывающим изменение стоимости строительных материалов. В сборнике Ко-ИНВЕСТ 86 указываются индексы, рекомендованные к применению составителем сборника, в соответствии с которыми для конструктивной системы исследуемого объекта значение составляет 1,494. Использование не рекомендованных составителем сборника индексов привело к искажению полученного в рамках затратного подхода результата. Приведенные недостатки не позволяют подтвердить рыночную стоимость объекта оценки, определенную в рамках отчета об оценке от 5 августа 2015 г. N 150721-1;
- - рыночная стоимость нежилого здания общей площадью 162629,6 кв. м с кадастровым номером * по адресу: *, по состоянию на 1 января 2014 г. составляет * руб. (л.д. 6 - 192 том 3).
Административный истец согласился с указанными выводами оценочной судебной экспертизы, считает их объективными и достоверными. Вследствие этого, а также учитывая значительное расхождение между кадастровой стоимостью нежилого здания и его рыночной стоимостью, определенной в заключении оценочной судебной экспертизы, акционерное общество "ЕПК Москва" подало дополнительное (уточненное) административное исковое заявление, в котором просит установить кадастровую стоимость нежилого здания, равной его рыночной стоимости в размере * руб. по состоянию на 1 января 2014 года.
Представитель административного ответчика Правительства Москвы и заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы - П. в судебном заседании не оспаривала вывод оценочной судебной экспертизы о том, что предоставленный административным истцом отчет об оценке объекта недвижимости от 5 августа 2015 г. N 150721-1, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Альпари груп", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Однако представитель административного ответчика и заинтересованного лица не согласилась с выводом оценочной судебной экспертизы о величине рыночной стоимости спорного нежилого здания в размере * руб. по состоянию на 1 января 2014 г., считает данный вывод эксперта необоснованным. При этом административные ответчики, заинтересованные лица и их представители не привели суду конкретные обстоятельства, свидетельствующие о несоответствии заключения оценочной судебной экспертизы требованиям действующего законодательства, в том числе требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611. Ходатайство о назначении по делу повторной или дополнительное экспертизы административные ответчики суду не заявили. Вместе с тем, положения части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ возлагают на административных ответчиков бремя представления доказательств, подтверждающих недостоверность сведений о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, в случае возражения административных ответчиков против удовлетворения заявленных административных исковых требований.
Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы от 1 июня 2016 г., подготовленное экспертом закрытого акционерного общества "Консалтинговая фирма "Джи Ай Си" Л., соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого нежилого помещения основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием затратного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Из содержания оценочной судебной экспертизы усматривается, что экспертом производился осмотр объекта исследования, в заключении приведено описание объекта исследования, его основные количественные и качественные характеристики (л.д. 16 - 23 том 3). Расчет рыночной стоимости объекта исследования производился экспертом с использованием затратного и доходного подходов, в частности:
- - в рамках доходного подхода экспертом был выбран метод капитализации дохода, как наиболее полно отвечающий заявленным целям и предполагаемому использованию результатов исследования. В рамках этого метода эксперт определил потенциальный валовый доход, приносимый недвижимостью; действительный валовый доход, приносимый недвижимостью; операционные расходы; чистый операционный доход; коэффициент капитализации. На основе полученных результатов эксперт произвел расчет стоимости спорного нежилого здания. Рыночная стоимость объекта исследования в рамках доходного подхода по состоянию на 1 января 2014 г. составила * руб. (л.д. 52 - 62 том 3);
- - в рамках затратного подхода экспертом определена стоимость объекта исследования путем определения нынешней (текущей) стоимости актива за вычетом различных элементов износа: физического, функционального и экономического. Для чего эксперт произвел расчет оценочной стоимости земельного участка в предположении, что права на него являются предметом оцениваемой сделки; расчет затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки без учета износа; определил величину износа улучшений; расчет остаточной стоимости улучшений. На основе полученных результатов эксперт произвел расчет оценочной стоимости оцениваемого объекта (к полученной величине остаточной стоимости необходимо добавить стоимость земельного участка). Рыночная стоимость объекта исследования в рамках затратного подхода по состоянию на 1 января 2014 г. составила * руб. (л.д. 63 - 68 том 3).
На основании полученных результатов экспертом произведено согласование результатов применения двух подходов и определено итоговое значение величины рыночной стоимости спорного нежилого здания по состоянию на 1 января 2014 г. в размере * руб.
Оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом не допущено нарушений требований пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года N 299, и статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".
По своему содержанию заключение оценочной судебной экспертизы от 1 июня 2016 года соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ. В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.
Полномочия, квалификация эксперта подтверждается приложенными к заключению документами, в частности эксперт является действующим членом общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", включен в реестр членов 24 декабря 2007 г., регистрационный N 002227, что подтверждается свидетельством от 26 декабря 2013 г. N 0016133 и выпиской из реестра саморегулируемой организации оценщиков от 28 августа 2015 г.; прошел профессиональную переподготовку в Финансовой Академии при Правительстве РФ по программе профессиональной переподготовке оценщиков "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)", что подтверждается дипломом о профессиональной переподготовке ПП N 322298 от 8 декабря 2000 г., выданным Финансовой Академией при Правительстве РФ; прошел в период с 15 марта 2011 г. по 25 марта 2011 г. повышение квалификации в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования "Российская академия правосудия" по теме "финансово-экономическая судебная экспертиза", что подтверждается удостоверением, регистрационный N 332-А от 2011 г.; гражданская ответственность застрахована по полису страхования ответственности в САО "ВСК" N 1506HB40R2622 от 19 июня 2015 г., период страхования с 19 июня 2015 г. по 31 декабря 2016 г.; эксперт имеет стаж работы в оценочной деятельности с января 1995 г.; эксперт работает в закрытом акционерном обществе "Консалтинговая фирма "Джи Ай Си" по трудовому договору; гражданская ответственность экспертной организации - закрытого акционерного общества "Консалтинговая фирма "Джи Ай Си" застрахована в САО "ВСК" по полису N 1086ВВ402433Ф-0009 от 14 декабря 2015 г., период страхования с 1 января 2016 г. по 31 декабря 2016 г. (л.д. 8,188-192 том 3).
На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы от 1 июня 2016 г. в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке от 5 августа 2015 г. N 150721-1, подготовленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Альпари груп", требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорного нежилого здания по состоянию на 1 января 2014 г. в размере * руб., и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.
При таких обстоятельствах требование административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилого здания общей площадью 162629,6 кв. м с кадастровым номером * по адресу: *, в размере его рыночной стоимости, равной * руб. и определенной по состоянию на 1 января 2014 г., является законным и подлежит удовлетворению.
Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ предусматривают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Поскольку датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве является 27 ноября 2015 г., следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость нежилого здания для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 1 января 2015 г., но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного нежилого здания, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Сведения об изменении кадастровой стоимости нежилого здания на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление акционерного общества "ЕПК Москва" об установлении кадастровой стоимости нежилого здания, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 г., удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания общей площадью 162629,6 кв. м с кадастровым номером * по адресу: *, в размере его рыночной стоимости, равной * руб. и определенной по состоянию на 1 января 2014 г.
Датой обращения акционерного общества "ЕПК Москва" в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве считать 27 ноября 2015 г.
Применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером * для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2015 г. и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного нежилого здания, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилого здания общей площадью 162629,6 кв. м с кадастровым номером * по адресу: *, в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.
Судья
Московского городского суда
Н.Ю.СЕВАСТЬЯНОВА
Московского городского суда
Н.Ю.СЕВАСТЬЯНОВА
Мотивированное решение суда изготовлено 24 июня 2016 г.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)