Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Налог на имущество организаций
Обстоятельства: Заявитель указал на то, что ему на праве собственности принадлежат спорные нежилые помещения. Существенная разница кадастровой и рыночной стоимости нежилых помещений нарушает права собственника при налогообложении.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Московский городской суд в составе
председательствующего судьи Михайловой Р.Б.,
при секретаре К.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-75/2015 по заявлениям Открытого акционерного общества "ЛУБЯНКА ДЕВЕЛОПМЕНТ" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства - нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, пр. Театральный, д. 5, стр. 1, с кадастровыми номерами 77:01:0001039:1773, 77:01:0001039:1774, 77:01:0001039:1775, 77:01:0001039:1788, установлении кадастровой стоимости нежилых помещений, равной их рыночной стоимости,
установил:
Открытое акционерное общество "ЛУБЯНКА ДЕВЕЛОПМЕНТ" (далее - ОАО "ЛУБЯНКА ДЕВЕЛОПМЕНТ", Общество, собственник, заявитель) обратилось в Московский городской суд с двенадцатью самостоятельными заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства - нежилых помещений с кадастровыми номерами 77:01:0001039:1773, 77:01:0001039:1774, 77:01:0001039:1775, 77:01:0001039:1788 (далее по тексту - спорные нежилые помещения, объекты оценки), расположенных в здании по адресу: г. Москва, пр. Театральный, д. 5, стр. 1 (далее - здание).
С учетом неоднократного изменения требований в порядке части 1 статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ОАО "ЛУБЯНКА ДЕВЕЛОПМЕНТ" просило об установлении кадастровой стоимости спорных нежилых помещений, равной их рыночной стоимости, с применением установленной решением суда кадастровой стоимости нежилых помещений для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2014 года.
В частности, ОАО "ЛУБЯНКА ДЕВЕЛОПМЕНТ" просило:
- установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001039:1773 равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 26 декабря 2013 года в размере 26 193 500 рублей,
- установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001039:1774 равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 26 декабря 2013 года в размере 5 702 100 рублей,
- установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001039:1775 равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 26 декабря 2013 года в размере 160 982 300 рублей,
- установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001039:1788 равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 26 декабря 2013 года в размере 4 230 868 700 рублей.
Также, Обществом заявлены требования об установлении кадастровой стоимости указанных нежилых помещений равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2013 года и 01 января 2014 года.
В обоснование требований Общество указало на то, что ему на праве собственности принадлежат названные нежилые помещения, кадастровая стоимость которых является налоговой базой для расчета и уплаты налога на имущество организаций, плательщиком которого является заявитель. Существенная разница кадастровой и рыночной стоимости нежилых помещений нарушает права собственника при налогообложении.
Решениями Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве, от 02 декабря 2014 года заявителю было отказано в удовлетворении просьбы о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений по основанию установления рыночной стоимости объектов недвижимости.
Определениями Московского городского суда от 11 февраля, 20 и 26 марта 2015 года, а также 23 апреля 2015 года гражданские дела по заявлениям ОАО "ЛУБЯНКА ДЕВЕЛОПМЕНТ" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорных нежилых помещений были соединены в одно производство для их совместного рассмотрения и разрешения.
Рассмотрение настоящего дела осуществляется судом по правилам производства по делам, вытекающим из публичных правоотношений в связи с тем, что сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости являются сведениями федерального государственного информационного ресурса (Государственного кадастра недвижимости), носят общедоступный характер и являются основанием для определения налоговых и иных платежей, утверждаются заказчиком работ.
Представители заявителя по доверенностям З., К.М., О. в судебное заседание явились, требования поддержали, пояснили, что спорные нежилые помещения были поставлены на кадастровый учет 26 декабря 2013 года, согласно проведенной по делу судебной экспертизе от 15 июля 2015 года (на основании определения Московского городского суда от 26 мая 2015 года) рыночная стоимость нежилых помещений на 26 декабря 2013 года составляет 26 193 500 рублей - для нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001039:1773; 5 702 100 рублей - для нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001039:1774; 160 982 300 рублей - для нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001039:1775, 4 230 868 700 рублей - для нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001039:1788; указанное экспертное заключение подготовлено лицами, обладающими правом на проведение подобного рода исследований, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; заинтересованными лицами заключение судебной экспертизы надлежащими доказательствами не оспорено.
Представитель заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы по доверенности В. в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения требований заявителя по основаниям приобщенных к материалам дела письменных возражений и пояснений; ссылалась на то, что действующее в настоящее время законодательство напрямую не предусматривает возможность установления кадастровой стоимости равной рыночной в отношении объектов капитального строительства (нежилых помещений); для целей налогообложения в отличие от кадастровой стоимости рыночная стоимость не устанавливается; настаивала на том, что государственная кадастровая оценка объектов капитального строительства в городе Москве, результаты которой просит пересмотреть заявитель, проведена в точном соответствии с положениями главы III.1 "Государственная кадастровая оценка" Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года), сведения о кадастровой стоимости спорных объектов были внесены в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета в установленном законом порядке, незаконными эти действия и нормативный правовой акт об утверждении результатов государственной кадастровой оценки не признаны; выражала несогласие с итоговым суждением экспертов о рыночной стоимости оцениваемых нежилых помещений по состоянию на 26 декабря 2013 года, также оспаривала представленные заявителем отчеты о рыночной стоимости объектов недвижимости на 01 января 2013 года и 01 января 2014 года, указывая на их несоответствие требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года и Федеральным стандартам оценки, а также ссылаясь на то, что в этих отчетах рыночная стоимость определена не на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость нежилых помещений; обращала внимание на то, что в настоящее время утверждены и внесены в государственный кадастр недвижимости очередные результаты определения кадастровой стоимости (постановление Правительства Москвы от 21 ноября 2014 года N 688-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства в городе Москве"), кадастровая стоимость нежилых помещений изменилась, оспариваемая заявителем кадастровая стоимость не является актуальной.
Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве), Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Москве (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Москве, филиал), будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своих представителей не направили, об отложении слушания дела не просили; суду представлены письменные отзывы Управления Росреестра по Москве на заявления ОАО "ЛУБЯНКА ДЕВЕЛОПМЕНТ", в которых заинтересованное лицо возражает против удовлетворения требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорных нежилых помещений; филиал возражений на заявления не представил.
Представитель привлеченного в участию в деле в качестве заинтересованного лица Государственного унитарного предприятия города Москвы "Московское имущество" в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, просил о проведении судебного разбирательства в свое отсутствие.
На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судом постановлено о рассмотрении дела в отсутствие представителей Управления Росреестра по Москве, ФГБУ "ФКП Росреестра" и ГУП города Москвы "Московское имущество".
Выслушав объяснения представителей заявителя, представителя заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, допросив в судебном заседании экспертов *** и ***, суд приходит к выводу о том, что требования ОАО "ЛУБЯНКА ДЕВЕЛОПМЕНТ" подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Москвы N 772-ПП от 29 ноября 2013 года "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год" был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год в соответствии с пунктом 1 статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций".
В строке 116 названного Перечня в качестве объекта недвижимого имущества, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость, на 2014 год, поименовано здание с кадастровым номером 77:01:0001039:1005, расположенное по адресу: город Москва, Театральный проезд, д. 5, стр. 1.
Материалами дела, в которых представлены нотариально удостоверенные копии свидетельств о государственной регистрации права, подтверждается, что заявителю на праве собственности принадлежат четыре нежилых помещения в этом здании: с кадастровым номером 77:01:0001039:1773, общей площадью 457,5 кв. м, с кадастровым номером 77:01:0001039:1774, общей площадью 73,7 кв. м, с кадастровым номером 77:01:0001039:1775, общей площадью 2 810,8 кв. м, с кадастровым номером 77:01:0001039:1788. общей площадью 54 269,2 кв. м.
Заявитель в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорных объектов недвижимости налоговая база определяется на 2014 год как их кадастровая стоимость.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Возражая против удовлетворения заявления Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы указывали на то, что действующее в настоящее время законодательство в отношении объектов капитального строительства не предусматривает возможности установления кадастровой стоимости в размере, равном их рыночной стоимости.
Суд находит данный довод заинтересованных лиц основанным на ошибочном толковании действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения; как уже указывалось выше, в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ закреплено право оспаривания результатов определения кадастровой стоимости за лицами, чьи права и обязанности затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости; возможность оспаривания кадастровой стоимости законодателем не поставлена в зависимость от вида объекта недвижимого имущества, наличия либо отсутствия в законодательстве о таких объектах нормы, напрямую закрепляющей в случаях определения рыночной стоимости объекта возможность установления его кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости.
Кроме того, анализ приведенных положений действующего законодательства, регулирующего и подлежащего применению к возникшим правоотношениям, свидетельствует об отсутствии запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости в отношении объектов капитального строительства, посредством указания его рыночной стоимости.
В настоящем деле судом установлено, что результаты определения кадастровой стоимости нежилых помещений затрагивают права и обязанности заявителя; принадлежащие Обществу нежилые помещения являются объектами налогообложения по налогу на имущество организаций с особенностями определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога; налоговая база определяется как кадастровая стоимость спорных объектов.
Поэтому обращение ОАО "ЛУБЯНКА ДЕВЕЛОПМЕНТ" в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений в полной мере согласуется с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ.
Суд также не принимает во внимание доводы заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о законности государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства в городе Москве, результаты которой в части просит пересмотреть заявитель.
Эти доводы правового значения для разрешения требований Общества не имеют, поскольку проверка достоверности установленной в отношении объектов оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Далее, суд отмечает, что объектами оценки при определении кадастровой стоимости являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости.
При рассмотрении дела судом установлено, что спорные нежилые помещения поставлены на кадастровый учет 26 декабря 2013 года и их кадастровая стоимость определена на основании положений статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ с применением утвержденного постановлением Правительства Москвы N 752-ПП от 26 ноября 2013 года "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" соответствующего удельного показателя кадастровой стоимости объектов капитального строительства на основании Приказа Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 18 марта 2011 года N 113 "Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости".
Кадастровая стоимость спорных нежилых помещений определена на основании актов б/н от 31 декабря 2013 года и составила:
- для нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001039:1773 - 254 674 917,97 руб.,
- для нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001039:1774 - 41 026 320,12 руб.,
- для нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001039:1775 - 1 564 678 162,7 руб.,
- для нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001039:1788 - 30 440 638 861,96 руб.
Именно эти результаты государственной кадастровой оценки просит пересмотреть ОАО "ЛУБЯНКА ДЕВЕЛОПМЕНТ" в соответствии с правилами статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, ссылаясь на то, что решениями Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве, в их пересмотре было отказано.
В соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
В силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки, а также экспертное заключение.
В соответствии с правилами статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оценка всех представленных по делу доказательств осуществляется судом, который оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы; суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
ОАО "ЛУБЯНКА ДЕВЕЛОПМЕНТ" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений, установлении кадастровой стоимости в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2013 года и 01 января 2014 года, были представлены восемь отчетов независимого оценщика ОАО "НЭО центр" об оценке рыночной стоимости спорных объектов недвижимости и восемь положительных экспертных заключений Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный Совет" о соответствии названных отчетов требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки, стандартам и правилам оценочной деятельности НП СОО "Экспертный совет", заданию на оценку, содержащих также выводы эксперта о подтверждении величин рыночной стоимости объектов оценки, определенных оценщиком в отчетах, как наиболее вероятной цены, по которой объекты оценки могут быть отчуждены на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства в рамках вида проводимой экспертизы.
Вместе с тем, оценивая данные представленные заявителем доказательства, суд находит, что они не отражают действительную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости на дату определения их кадастровой стоимости.
Так, при проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее - Перечень), сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (абзац второй статьи 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ).
В случае определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, учтенного в государственном кадастре недвижимости на дату проведения государственной кадастровой оценки, но не вошедшего в Перечень, датой определения кадастровой стоимости является дата формирования Перечня (абзац первый статьи 24.13 и абзац первый статьи 24.17 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ).
В силу положений статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Изложенное свидетельствует о том, что датой установления рыночной стоимости объекта недвижимости, поименованного в статье 24.19 (в том числе вновь образованного либо того, в отношении которого изменились качественные характеристики, влекущие за собой изменение их кадастровой стоимости), является дата, с которой закон связывает необходимость внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об объекте недвижимости, а также об изменениях, повлекших за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с названной статьей, в частности, дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости. По смыслу абзаца первого статьи 24.17 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ дата утверждения удельных показателей, использованных при определении кадастровой стоимости отдельных объектов, указанных в статье 24.19 данного Закона, не является датой определения кадастровой стоимости таких объектов.
В данном случае датой определения кадастровой стоимости спорных нежилых помещений является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об этих объектах - 26 декабря 2013 года - и именно на эту дату, по убеждению суда, должна быть определена и рыночная стоимость спорных нежилых помещений, несмотря на то, что для целей определения их кадастровой стоимости были применены удельные показатели кадастровой стоимости, установленные при проведении государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства в городе Москве по состоянию на 01 января 2013 года.
Что касается определенной в Отчетах рыночной стоимости нежилых помещений по состоянию на 01 января 2014 года, то суд полагает, что она к оспариваемым результатам государственной кадастровой оценки отношения не имеет, поскольку на эту дату проводилась очередная государственная кадастровая оценка, результаты которой предметом пересмотра по настоящему делу не являются; в связи с изложенным, такие Отчеты также не отражают действительную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости на дату определения оспариваемых результатов определения их кадастровой стоимости.
С учетом изложенного, отчеты, представленные заявителем, которыми независимым оценщиком определена рыночная стоимость спорных нежилых помещений по состоянию на 01 января 2013 года и 01 января 2014 года, равно как и положительные экспертные заключения на данные отчеты, не являются надлежащими доказательствами, подтверждающими достоверность указанных в них итоговых величин рыночной стоимости нежилых помещений на дату, по состоянию, на которую в соответствии с вышеприведенными положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ в настоящем деле определяется кадастровая стоимость объектов недвижимости.
Таким образом, законных оснований для удовлетворения требований заявителя об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2013 года и 01 января 2014 года, не имеется.
Далее, оспаривая приведенную выше кадастровую стоимость спорных нежилых помещений и требуя установить кадастровую стоимость нежилых помещений в размере, равном их рыночной стоимости, заявителем также были представлены суду:
- - отчет ОАО "НЭО Центр" N ОА-АХ-1183/14 от 05 ноября 2014 года, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001039:1773 на 26 декабря 2013 года составляла 17 099 802 руб.; верность такой рыночной стоимости подтверждена положительным экспертным заключением N ЭП-201014/1 от 10 ноября 2014 года Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет";
- - отчет ОАО "НЭО Центр" N ОА-АХ-1182/14 от 05 ноября 2014 года, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001039:1774 на 26 декабря 2013 года составляла 2 754 657 руб., верность такой рыночной стоимости подтверждена положительным экспертным заключением N ЭП-201014/2 от 10 ноября 2014 года Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет";
- - отчет ОАО "НЭО Центр" N ОА-АХ-1181/14 от 05 ноября 2014 года, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001039:1775 на 26 декабря 2013 года составляла 105 058 196 руб., верность такой рыночной стоимости подтверждена положительным экспертным заключением N ЭП-201014/3 от 10 ноября 2014 года Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет";
- - отчет ОАО "НЭО Центр" N ОА-АХ-1169/14 от 05 ноября 2014 года, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001039:1788 на 26 декабря 2013 года составляла 2 043 895 462 руб., верность такой рыночной стоимости подтверждена положительным экспертным заключением N ЭП-201014/4 от 10 ноября 2014 года Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет".
Как уже указывалось выше, исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе; при этом, исходя из части 1 статьи 249 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по настоящему делу, вытекающему из публичных правоотношений, обязанность по доказыванию несоответствия заявленной ОАО "ЛУБЯНКА ДЕВЕЛОПМЕНТ" рыночной стоимости нежилых помещений лежит на заинтересованных лицах, которые обязаны доказать недостоверность представленных заявителем сведений о величине рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Возражая против удовлетворения заявленных требований Правительством Москвы и Департаментом городского имущества города Москвы были представлены письменные замечания на указанные отчеты об оценке от 05 ноября 2014 года, в которых заинтересованные лица выразили сомнения в обоснованности и достоверности определенных в них величинах рыночной стоимости принадлежащих заявителю объектов недвижимости в виду несоответствия отчетов требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года и Федеральным стандартам оценки.
В силу предписаний статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Для проверки доводов заинтересованных лиц по ходатайству заявителя определением Московского городского суда от 26 мая 2015 года по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено Закрытому акционерному обществу "Консалтинговая фирма "Джи Ай Си"; перед экспертами суд поставил следующие вопросы:
1. Соответствуют ли отчеты об оценке N ОА-АХ-1182/14 от 05.11.2014 г., N ОА-АХ-1183/14 от 05.11.2014 г., N ОА-АХ-1181/14 от 05.11.2014 г., N ОА-АХ-1169/14 от 05.11.2014 г. требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчеты. Соблюдены ли оценщиком в отчетах об оценке N ОА-АХ-1182/14 от 05.11.2014 г., N ОА-АХ-1183/14 от 05.11.2014 г., N ОА-АХ-1181/14 от 05.11.2014 г., N ОА-АХ-1169/14 от 05.11.2014 г. требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к форме и содержанию отчетов, к описанию объектов оценки, к методам расчета рыночной стоимости объектов оценки; обоснован ли отказ от использования подходов в оценке; допущены ли оценщиком нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки, правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной и проверяемой?
2. Подтверждается ли итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки, определенная оценщиком в отчетах об оценке N ОА-АХ-1182/14 от 05.11.2014 г., N ОА-АХ-1183/14 от 05.11.2014 г., N ОА-АХ-1181/14 от 05.11.2014 г., N ОА-АХ-1169/14 от 05.11 2014 г., в том числе с учетом содержащейся в отчетах в разделе описание объекта оценки сведений об их балансовой стоимости?
3. Какова рыночная стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами 77:01:0001039:1773, 77:01:0001039:1774, 77:01:0001039:1775 и 77:01:0001039:1788 по состоянию на 26 декабря 2013 года?
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 15 июля 2015 года отчеты об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений от 05 ноября 2014 года, представленные заявителем, хотя, в целом и соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчеты, а также в отчетах в целом соблюдены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к форме и содержанию отчетов, к описанию объектов оценки, к методам расчета рыночной стоимости объектов оценки; отказ от использования сравнительного и затратного подходов в оценке обоснован; факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, определены верно; ошибки при выполнении математических действий не допускались; информация, использованная оценщиком, является достоверной, достаточной и проверяемой; методология расчетов в целом верна; тем не менее, по заключению экспертов, в отчетах допущены недостатки, которые повлияли на итоговые значения полученных величин рыночной стоимости. В частности, экспертами сделан вывод о том, что в процессе составлении отчетов Оценщики опирались на материалы, опубликованные после даты оценки (например, исследование Knight Frank 2014, RWAY N 226); арендный план (торговый план ЦДМ), разработанный компанией Colliers, а также Отчет по объекту реконструкции торговый комплекс "Детский мир", подготовленный компанией ООО "КомСтрим" и представленные в Приложении к отчетам, не подписаны; описание помещений приводится по экспликациям 1983 года (последнее обследование), на дату оценки функционал оцениваемых помещений другой; в расчетах отсутствуют доходы от подземного паркинга; значение ставки дисконтирования составляет 17,5%, при этом ставка капитализации - 9,5% т.е. существенно меньше, что противоречит теории оценки; эксперты не согласны с применением модели Гордона к расчетам недвижимости в терминальном периоде; при расчете стоимости земельного участка под объектами оценки в качестве объектов аналогов для торговых объектов выбраны офисные и административные здания; в тексте объявлений отсутствуют данные о правах на земельные участки под объектами-аналогами; стоимость здания определяется как разница стоимости единого объекта недвижимости и земельного участка, при этом рассчитанная стоимость права аренды земельного участка превышает его кадастровую стоимость в два раза, что приводит к снижению стоимости здания в составе единого объекта недвижимости; расчет стоимости помещений выполнен от доли помещения в сумме площадей оцениваемых помещений, а не от доли в оцениваемом здании; удельная стоимость помещений разного функционала (торговая, вспомогательная, подземная) рассчитана как одинаковая, что является неверным. Рыночная стоимость нежилых помещений по состоянию на 26 декабря 2013 года определена экспертами в размере 26 193 500 рублей для нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001039:1773; 5 702 100 рублей - для нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001039:1774; 160 982 300 рублей - для нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001039:1775, 4 230 868 700 рублей - для нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001039:1788.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 июня 2008 года N 13 "О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции", заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.
В целях разъяснения или дополнения заключения суд может вызвать эксперта для допроса. При наличии в деле нескольких противоречивых заключений могут быть вызваны эксперты, проводившие как первичную, так и повторную экспертизу.
Оценив по правилам статей 67 и 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение судебной экспертизы от 15 июля 2015 года, а также представленные заявителем отчеты об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений от 05 ноября 2014 года, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение выраженные заинтересованными лицами сомнения в обоснованности отчетов ОАО "НЭО Центр" и достоверности определенной в них рыночной стоимости объектов оценки на 26 декабря 2013 года, поскольку оценщиком ОАО "НЭО Центр" были допущены вышеперечисленные нарушения, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости нежилых помещений. При этом, суд находит, что эксперты ясно и недвусмысленно ответили на поставленные перед ними вопросы, оснований сомневаться в правильности и обоснованности таких ответов (вывод и суждений экспертов), в том числе в установленной экспертами рыночной стоимости спорных нежилых помещений, суд не находит; выводы экспертов ЗАО "Консалтинговая фирма "Джи Ай Си" *** и *** мотивированы, научно обоснованы. Экспертиза назначалась непосредственно судом и ее производство поручалось выбранному им экспертному учреждению. Указанное экспертное заключение подготовлено лицами, обладающими правом на проведение подобного рода исследования. Эксперты предупреждались об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, их выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у экспертов соответствующей специальности. Эксперты *** и *** имеют высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности; составленное ими заключение соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", частям 1 и 2 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных нежилых помещений. Суд также находит, что экспертное заключение полностью соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; судом установлено, что при определении действительной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости эксперты использовали доходный подход к оценке рыночной стоимости спорных объектов недвижимости и, в частности, метод дисконтирования денежных потоков; что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки; в рамках проведенного исследования, экспертами был определен потенциальный валовый доход, рассчитаны операционные расходы и резервы на замещение, определен чистый операционный доход, затраты на завершение строительства, коэффициент дисконтирования; по результатам расчетов рыночная стоимость спорных объектов недвижимости определена путем их выделения из общей стоимости здания с учетом категории спорных помещений, их функционального назначения, непосредственного участия в генерировании дохода, связанного с основным функционированием здания; суд считает, что приведенные в заключении сведения дают надлежащее представление о рынке коммерческой недвижимости города Москвы на дату оценки и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость, о местоположении нежилых помещений, их количественных и качественных характеристиках, экспертами произведен качественный анализ доходов, которые объекты оценки способны приносить, и верно определены связанные с объектами оценки расходы; проанализированы затраты на замещение здания с учетом всех необходимых факторов физического и морального устаревания; расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными.
Таким образом, ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется. Доводы заинтересованных лиц о несоответствии заключения судебной экспертизы требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и недостоверности определенной экспертом рыночной стоимости объектов недвижимости, объективными данными не подтверждены. Правильность заключения экспертизы, отвечающего требованиям статей 79, 84 - 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, заинтересованными лицами не опровергнута; эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, доводы заинтересованных лиц о том, что экспертное заключение не может достоверно подтвердить рыночную стоимость объектов оценки, основаны на предположениях, не подтверждаются относимыми и допустимыми доказательствами.
Суждения экспертов *** и *** основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных ими исследований и высказанных суждений является понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы гражданского дела доказательствами.
Кроме того, эксперты *** и *** были допрошены в настоящем судебном заседании, отвечали на вопросы, поставленные как стороной заявителя, так и заинтересованными лицами, давали полные и подробные пояснения по существу проведенных исследований и подтвердили свои выводы, изложенные в заключении, пояснив, что оценка производилась на основании представленной в их распоряжение документации, материалов гражданского дела (с использованием кадастровых паспортов нежилых помещений, свидетельств о государственной регистрации права, градостроительного плана земельного участка, копии договора аренды земельного участка под зданием, копии положительного заключения государственной экспертизы объекта капитального строительства (приспособление торгового комплекса к современному использованию с реставрацией фасадов), копии разрешения на строительство, выданного Департаментом культурного наследия города Москвы, экспликации на здание и др., содержащими количественные и качественные характеристики оцениваемых объектов).
Таким образом, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых нежилых помещений сделано экспертами на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей с использованием доходного подхода, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
Во всяком случае, доказательств об иной рыночной стоимости спорных объектов капитального строительства, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность экспертного заключения от 15 июля 2015 года, Правительством Москвы и Департаментом городского имущества города Москвы не представлено, вопреки положениям части 1 статьи 56 и части 1 статьи 249 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации; ходатайств о повторной экспертизе заинтересованными лицами не заявлено.
Поскольку предметом доказывания по данному делу является определение действительной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, то суд, проанализировав названное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает возможным установить кадастровую стоимость спорных нежилых помещений в размере их рыночной стоимости по состоянию на 26 декабря 2013 года, определенной в экспертном заключении от 15 июля 2015 года, расценивая последнее как надлежащее доказательство, подтверждающее достоверность указанных в нем итоговых величин рыночной стоимости объектов оценки, которое может быть положено в основу решения; основания для отказа в удовлетворении требований в данной части у суда отсутствуют.
Таким образом, суд считает, что заявление ОАО "ЛУБЯНКА ДЕВЕЛОПМЕНТ" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, установлении кадастровой стоимости нежилых помещений, равной их рыночной стоимости, подлежит частичному удовлетворению по вышеприведенным мотивам.
Поскольку заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 22 декабря 2014 года (в Комиссию - 12 ноября 2014 года), то в соответствии с правилами статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания - то есть с 01 января 2014 года.
То обстоятельство, что рыночная стоимость объектов недвижимости устанавливается решением суда на дату определения кадастровой стоимости этих объектов, не влияет на определение момента, с которого установленная вступившим в законную силу судебным актом рыночная стоимость применяется в качестве кадастровой стоимости.
Доводы заинтересованных лиц о том, что оспариваемая заявителем кадастровая стоимость объектов капитального строительства в настоящее время пересмотрена применительно к следующему налоговому периоду постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 года N 688-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства в городе Москве", которым утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки спорных нежилых помещений по состоянию на 1 января 2014 года, правового значения не имеют и на вывод о пересмотре результатов определения предыдущей кадастровой стоимости не влияют.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 настоящего Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
В соответствии с пунктом 7 статьи 4 Федерального закона N 221-ФЗ от 24 июля 2007 года "О государственном кадастре недвижимости" при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (далее - архивные сведения).
Как уже указывалось выше, заявление подано в суд 22 декабря 2014 года (обращение в Комиссию имело место быть 12 ноября 2014 года) и в них Общество просило пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, то есть заявление подано в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
При таких данных, сведения о кадастровой стоимости нежилых помещений, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2014 года.
Постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 года N 688-ПП утверждены результаты очередной государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства в городе Москве (по состоянию на 1 января 2014 года; установленная этим нормативным правовым актом кадастровая стоимость применяется к отношениям, возникающим с 1 января 2015 года, что указывает на то, что определенная судом в настоящем решении кадастровая стоимость спорных нежилых помещений действует до указанной даты.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 193 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Заявления Открытого акционерного общества "ЛУБЯНКА ДЕВЕЛОПМЕНТ" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства - нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, пр. Театральный, д. 5, стр. 1, с кадастровыми номерами 77:01:0001039:1773, 77:01:0001039:1774, 77:01:0001039:1775, 77:01:0001039:1788, установлении кадастровой стоимости нежилых помещений, равной их рыночной стоимости, удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001039:1773, общей площадью 457,5 кв. метров, расположенного по адресу: г. Москва, пр. Театральный, д. 5, стр. 1, в размере его рыночной стоимости, равной 26 193 500 рублей и определенной по состоянию на 26 декабря 2013 года.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001039:1774, общей площадью 73,7 кв. метров, расположенного по адресу: г. Москва, пр. Театральный, д. 5, стр. 1, в размере его рыночной стоимости, равной 5 702 100 рублей и определенной по состоянию на 26 декабря 2013 года.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001039:1775, общей площадью 2 810,8 кв. метров, расположенного по адресу: г. Москва, пр. Театральный, д. 5, стр. 1, в размере его рыночной стоимости, равной 160 928 300 рублей и определенной по состоянию на 26 декабря 2013 года.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001039:1788, общей площадью 54 683,8 кв. метров, расположенного по адресу: г. Москва, пр. Театральный, д. 5, стр. 1, в размере его рыночной стоимости, равной 4 230 868 700 рублей и определенной по состоянию на 26 декабря 2013 года.
Датой обращения Открытого акционерного общества "ЛУБЯНКА ДЕВЕЛОПМЕНТ" с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать даты обращения в Комиссию - 14 ноября 2014 года.
Применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость нежилых помещений для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2014 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, и по 31 декабря 2014 года включительно.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
В удовлетворении остальной части требований отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Судья
Московского городского суда
Р.Б.МИХАЙЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 25.08.2015 ПО ДЕЛУ N 3-75/2015
Требование: О пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства - нежилых помещений, установлении кадастровой стоимости нежилых помещений равной их рыночной стоимости.Разделы:
Налог на имущество организаций
Обстоятельства: Заявитель указал на то, что ему на праве собственности принадлежат спорные нежилые помещения. Существенная разница кадастровой и рыночной стоимости нежилых помещений нарушает права собственника при налогообложении.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 25 августа 2015 г. по делу N 3-75/2015
Московский городской суд в составе
председательствующего судьи Михайловой Р.Б.,
при секретаре К.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-75/2015 по заявлениям Открытого акционерного общества "ЛУБЯНКА ДЕВЕЛОПМЕНТ" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства - нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, пр. Театральный, д. 5, стр. 1, с кадастровыми номерами 77:01:0001039:1773, 77:01:0001039:1774, 77:01:0001039:1775, 77:01:0001039:1788, установлении кадастровой стоимости нежилых помещений, равной их рыночной стоимости,
установил:
Открытое акционерное общество "ЛУБЯНКА ДЕВЕЛОПМЕНТ" (далее - ОАО "ЛУБЯНКА ДЕВЕЛОПМЕНТ", Общество, собственник, заявитель) обратилось в Московский городской суд с двенадцатью самостоятельными заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства - нежилых помещений с кадастровыми номерами 77:01:0001039:1773, 77:01:0001039:1774, 77:01:0001039:1775, 77:01:0001039:1788 (далее по тексту - спорные нежилые помещения, объекты оценки), расположенных в здании по адресу: г. Москва, пр. Театральный, д. 5, стр. 1 (далее - здание).
С учетом неоднократного изменения требований в порядке части 1 статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ОАО "ЛУБЯНКА ДЕВЕЛОПМЕНТ" просило об установлении кадастровой стоимости спорных нежилых помещений, равной их рыночной стоимости, с применением установленной решением суда кадастровой стоимости нежилых помещений для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2014 года.
В частности, ОАО "ЛУБЯНКА ДЕВЕЛОПМЕНТ" просило:
- установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001039:1773 равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 26 декабря 2013 года в размере 26 193 500 рублей,
- установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001039:1774 равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 26 декабря 2013 года в размере 5 702 100 рублей,
- установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001039:1775 равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 26 декабря 2013 года в размере 160 982 300 рублей,
- установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001039:1788 равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 26 декабря 2013 года в размере 4 230 868 700 рублей.
Также, Обществом заявлены требования об установлении кадастровой стоимости указанных нежилых помещений равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2013 года и 01 января 2014 года.
В обоснование требований Общество указало на то, что ему на праве собственности принадлежат названные нежилые помещения, кадастровая стоимость которых является налоговой базой для расчета и уплаты налога на имущество организаций, плательщиком которого является заявитель. Существенная разница кадастровой и рыночной стоимости нежилых помещений нарушает права собственника при налогообложении.
Решениями Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве, от 02 декабря 2014 года заявителю было отказано в удовлетворении просьбы о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений по основанию установления рыночной стоимости объектов недвижимости.
Определениями Московского городского суда от 11 февраля, 20 и 26 марта 2015 года, а также 23 апреля 2015 года гражданские дела по заявлениям ОАО "ЛУБЯНКА ДЕВЕЛОПМЕНТ" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорных нежилых помещений были соединены в одно производство для их совместного рассмотрения и разрешения.
Рассмотрение настоящего дела осуществляется судом по правилам производства по делам, вытекающим из публичных правоотношений в связи с тем, что сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости являются сведениями федерального государственного информационного ресурса (Государственного кадастра недвижимости), носят общедоступный характер и являются основанием для определения налоговых и иных платежей, утверждаются заказчиком работ.
Представители заявителя по доверенностям З., К.М., О. в судебное заседание явились, требования поддержали, пояснили, что спорные нежилые помещения были поставлены на кадастровый учет 26 декабря 2013 года, согласно проведенной по делу судебной экспертизе от 15 июля 2015 года (на основании определения Московского городского суда от 26 мая 2015 года) рыночная стоимость нежилых помещений на 26 декабря 2013 года составляет 26 193 500 рублей - для нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001039:1773; 5 702 100 рублей - для нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001039:1774; 160 982 300 рублей - для нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001039:1775, 4 230 868 700 рублей - для нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001039:1788; указанное экспертное заключение подготовлено лицами, обладающими правом на проведение подобного рода исследований, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; заинтересованными лицами заключение судебной экспертизы надлежащими доказательствами не оспорено.
Представитель заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы по доверенности В. в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения требований заявителя по основаниям приобщенных к материалам дела письменных возражений и пояснений; ссылалась на то, что действующее в настоящее время законодательство напрямую не предусматривает возможность установления кадастровой стоимости равной рыночной в отношении объектов капитального строительства (нежилых помещений); для целей налогообложения в отличие от кадастровой стоимости рыночная стоимость не устанавливается; настаивала на том, что государственная кадастровая оценка объектов капитального строительства в городе Москве, результаты которой просит пересмотреть заявитель, проведена в точном соответствии с положениями главы III.1 "Государственная кадастровая оценка" Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года), сведения о кадастровой стоимости спорных объектов были внесены в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета в установленном законом порядке, незаконными эти действия и нормативный правовой акт об утверждении результатов государственной кадастровой оценки не признаны; выражала несогласие с итоговым суждением экспертов о рыночной стоимости оцениваемых нежилых помещений по состоянию на 26 декабря 2013 года, также оспаривала представленные заявителем отчеты о рыночной стоимости объектов недвижимости на 01 января 2013 года и 01 января 2014 года, указывая на их несоответствие требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года и Федеральным стандартам оценки, а также ссылаясь на то, что в этих отчетах рыночная стоимость определена не на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость нежилых помещений; обращала внимание на то, что в настоящее время утверждены и внесены в государственный кадастр недвижимости очередные результаты определения кадастровой стоимости (постановление Правительства Москвы от 21 ноября 2014 года N 688-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства в городе Москве"), кадастровая стоимость нежилых помещений изменилась, оспариваемая заявителем кадастровая стоимость не является актуальной.
Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве), Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Москве (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Москве, филиал), будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своих представителей не направили, об отложении слушания дела не просили; суду представлены письменные отзывы Управления Росреестра по Москве на заявления ОАО "ЛУБЯНКА ДЕВЕЛОПМЕНТ", в которых заинтересованное лицо возражает против удовлетворения требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорных нежилых помещений; филиал возражений на заявления не представил.
Представитель привлеченного в участию в деле в качестве заинтересованного лица Государственного унитарного предприятия города Москвы "Московское имущество" в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, просил о проведении судебного разбирательства в свое отсутствие.
На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судом постановлено о рассмотрении дела в отсутствие представителей Управления Росреестра по Москве, ФГБУ "ФКП Росреестра" и ГУП города Москвы "Московское имущество".
Выслушав объяснения представителей заявителя, представителя заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, допросив в судебном заседании экспертов *** и ***, суд приходит к выводу о том, что требования ОАО "ЛУБЯНКА ДЕВЕЛОПМЕНТ" подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Москвы N 772-ПП от 29 ноября 2013 года "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год" был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год в соответствии с пунктом 1 статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций".
В строке 116 названного Перечня в качестве объекта недвижимого имущества, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость, на 2014 год, поименовано здание с кадастровым номером 77:01:0001039:1005, расположенное по адресу: город Москва, Театральный проезд, д. 5, стр. 1.
Материалами дела, в которых представлены нотариально удостоверенные копии свидетельств о государственной регистрации права, подтверждается, что заявителю на праве собственности принадлежат четыре нежилых помещения в этом здании: с кадастровым номером 77:01:0001039:1773, общей площадью 457,5 кв. м, с кадастровым номером 77:01:0001039:1774, общей площадью 73,7 кв. м, с кадастровым номером 77:01:0001039:1775, общей площадью 2 810,8 кв. м, с кадастровым номером 77:01:0001039:1788. общей площадью 54 269,2 кв. м.
Заявитель в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорных объектов недвижимости налоговая база определяется на 2014 год как их кадастровая стоимость.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Возражая против удовлетворения заявления Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы указывали на то, что действующее в настоящее время законодательство в отношении объектов капитального строительства не предусматривает возможности установления кадастровой стоимости в размере, равном их рыночной стоимости.
Суд находит данный довод заинтересованных лиц основанным на ошибочном толковании действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения; как уже указывалось выше, в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ закреплено право оспаривания результатов определения кадастровой стоимости за лицами, чьи права и обязанности затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости; возможность оспаривания кадастровой стоимости законодателем не поставлена в зависимость от вида объекта недвижимого имущества, наличия либо отсутствия в законодательстве о таких объектах нормы, напрямую закрепляющей в случаях определения рыночной стоимости объекта возможность установления его кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости.
Кроме того, анализ приведенных положений действующего законодательства, регулирующего и подлежащего применению к возникшим правоотношениям, свидетельствует об отсутствии запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости в отношении объектов капитального строительства, посредством указания его рыночной стоимости.
В настоящем деле судом установлено, что результаты определения кадастровой стоимости нежилых помещений затрагивают права и обязанности заявителя; принадлежащие Обществу нежилые помещения являются объектами налогообложения по налогу на имущество организаций с особенностями определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога; налоговая база определяется как кадастровая стоимость спорных объектов.
Поэтому обращение ОАО "ЛУБЯНКА ДЕВЕЛОПМЕНТ" в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений в полной мере согласуется с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ.
Суд также не принимает во внимание доводы заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о законности государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства в городе Москве, результаты которой в части просит пересмотреть заявитель.
Эти доводы правового значения для разрешения требований Общества не имеют, поскольку проверка достоверности установленной в отношении объектов оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Далее, суд отмечает, что объектами оценки при определении кадастровой стоимости являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости.
При рассмотрении дела судом установлено, что спорные нежилые помещения поставлены на кадастровый учет 26 декабря 2013 года и их кадастровая стоимость определена на основании положений статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ с применением утвержденного постановлением Правительства Москвы N 752-ПП от 26 ноября 2013 года "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" соответствующего удельного показателя кадастровой стоимости объектов капитального строительства на основании Приказа Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 18 марта 2011 года N 113 "Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости".
Кадастровая стоимость спорных нежилых помещений определена на основании актов б/н от 31 декабря 2013 года и составила:
- для нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001039:1773 - 254 674 917,97 руб.,
- для нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001039:1774 - 41 026 320,12 руб.,
- для нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001039:1775 - 1 564 678 162,7 руб.,
- для нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001039:1788 - 30 440 638 861,96 руб.
Именно эти результаты государственной кадастровой оценки просит пересмотреть ОАО "ЛУБЯНКА ДЕВЕЛОПМЕНТ" в соответствии с правилами статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, ссылаясь на то, что решениями Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве, в их пересмотре было отказано.
В соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
В силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки, а также экспертное заключение.
В соответствии с правилами статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оценка всех представленных по делу доказательств осуществляется судом, который оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы; суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
ОАО "ЛУБЯНКА ДЕВЕЛОПМЕНТ" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений, установлении кадастровой стоимости в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2013 года и 01 января 2014 года, были представлены восемь отчетов независимого оценщика ОАО "НЭО центр" об оценке рыночной стоимости спорных объектов недвижимости и восемь положительных экспертных заключений Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный Совет" о соответствии названных отчетов требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки, стандартам и правилам оценочной деятельности НП СОО "Экспертный совет", заданию на оценку, содержащих также выводы эксперта о подтверждении величин рыночной стоимости объектов оценки, определенных оценщиком в отчетах, как наиболее вероятной цены, по которой объекты оценки могут быть отчуждены на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства в рамках вида проводимой экспертизы.
Вместе с тем, оценивая данные представленные заявителем доказательства, суд находит, что они не отражают действительную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости на дату определения их кадастровой стоимости.
Так, при проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее - Перечень), сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (абзац второй статьи 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ).
В случае определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, учтенного в государственном кадастре недвижимости на дату проведения государственной кадастровой оценки, но не вошедшего в Перечень, датой определения кадастровой стоимости является дата формирования Перечня (абзац первый статьи 24.13 и абзац первый статьи 24.17 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ).
В силу положений статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Изложенное свидетельствует о том, что датой установления рыночной стоимости объекта недвижимости, поименованного в статье 24.19 (в том числе вновь образованного либо того, в отношении которого изменились качественные характеристики, влекущие за собой изменение их кадастровой стоимости), является дата, с которой закон связывает необходимость внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об объекте недвижимости, а также об изменениях, повлекших за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с названной статьей, в частности, дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости. По смыслу абзаца первого статьи 24.17 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ дата утверждения удельных показателей, использованных при определении кадастровой стоимости отдельных объектов, указанных в статье 24.19 данного Закона, не является датой определения кадастровой стоимости таких объектов.
В данном случае датой определения кадастровой стоимости спорных нежилых помещений является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об этих объектах - 26 декабря 2013 года - и именно на эту дату, по убеждению суда, должна быть определена и рыночная стоимость спорных нежилых помещений, несмотря на то, что для целей определения их кадастровой стоимости были применены удельные показатели кадастровой стоимости, установленные при проведении государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства в городе Москве по состоянию на 01 января 2013 года.
Что касается определенной в Отчетах рыночной стоимости нежилых помещений по состоянию на 01 января 2014 года, то суд полагает, что она к оспариваемым результатам государственной кадастровой оценки отношения не имеет, поскольку на эту дату проводилась очередная государственная кадастровая оценка, результаты которой предметом пересмотра по настоящему делу не являются; в связи с изложенным, такие Отчеты также не отражают действительную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости на дату определения оспариваемых результатов определения их кадастровой стоимости.
С учетом изложенного, отчеты, представленные заявителем, которыми независимым оценщиком определена рыночная стоимость спорных нежилых помещений по состоянию на 01 января 2013 года и 01 января 2014 года, равно как и положительные экспертные заключения на данные отчеты, не являются надлежащими доказательствами, подтверждающими достоверность указанных в них итоговых величин рыночной стоимости нежилых помещений на дату, по состоянию, на которую в соответствии с вышеприведенными положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ в настоящем деле определяется кадастровая стоимость объектов недвижимости.
Таким образом, законных оснований для удовлетворения требований заявителя об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2013 года и 01 января 2014 года, не имеется.
Далее, оспаривая приведенную выше кадастровую стоимость спорных нежилых помещений и требуя установить кадастровую стоимость нежилых помещений в размере, равном их рыночной стоимости, заявителем также были представлены суду:
- - отчет ОАО "НЭО Центр" N ОА-АХ-1183/14 от 05 ноября 2014 года, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001039:1773 на 26 декабря 2013 года составляла 17 099 802 руб.; верность такой рыночной стоимости подтверждена положительным экспертным заключением N ЭП-201014/1 от 10 ноября 2014 года Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет";
- - отчет ОАО "НЭО Центр" N ОА-АХ-1182/14 от 05 ноября 2014 года, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001039:1774 на 26 декабря 2013 года составляла 2 754 657 руб., верность такой рыночной стоимости подтверждена положительным экспертным заключением N ЭП-201014/2 от 10 ноября 2014 года Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет";
- - отчет ОАО "НЭО Центр" N ОА-АХ-1181/14 от 05 ноября 2014 года, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001039:1775 на 26 декабря 2013 года составляла 105 058 196 руб., верность такой рыночной стоимости подтверждена положительным экспертным заключением N ЭП-201014/3 от 10 ноября 2014 года Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет";
- - отчет ОАО "НЭО Центр" N ОА-АХ-1169/14 от 05 ноября 2014 года, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001039:1788 на 26 декабря 2013 года составляла 2 043 895 462 руб., верность такой рыночной стоимости подтверждена положительным экспертным заключением N ЭП-201014/4 от 10 ноября 2014 года Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет".
Как уже указывалось выше, исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе; при этом, исходя из части 1 статьи 249 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по настоящему делу, вытекающему из публичных правоотношений, обязанность по доказыванию несоответствия заявленной ОАО "ЛУБЯНКА ДЕВЕЛОПМЕНТ" рыночной стоимости нежилых помещений лежит на заинтересованных лицах, которые обязаны доказать недостоверность представленных заявителем сведений о величине рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Возражая против удовлетворения заявленных требований Правительством Москвы и Департаментом городского имущества города Москвы были представлены письменные замечания на указанные отчеты об оценке от 05 ноября 2014 года, в которых заинтересованные лица выразили сомнения в обоснованности и достоверности определенных в них величинах рыночной стоимости принадлежащих заявителю объектов недвижимости в виду несоответствия отчетов требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года и Федеральным стандартам оценки.
В силу предписаний статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Для проверки доводов заинтересованных лиц по ходатайству заявителя определением Московского городского суда от 26 мая 2015 года по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено Закрытому акционерному обществу "Консалтинговая фирма "Джи Ай Си"; перед экспертами суд поставил следующие вопросы:
1. Соответствуют ли отчеты об оценке N ОА-АХ-1182/14 от 05.11.2014 г., N ОА-АХ-1183/14 от 05.11.2014 г., N ОА-АХ-1181/14 от 05.11.2014 г., N ОА-АХ-1169/14 от 05.11.2014 г. требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчеты. Соблюдены ли оценщиком в отчетах об оценке N ОА-АХ-1182/14 от 05.11.2014 г., N ОА-АХ-1183/14 от 05.11.2014 г., N ОА-АХ-1181/14 от 05.11.2014 г., N ОА-АХ-1169/14 от 05.11.2014 г. требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к форме и содержанию отчетов, к описанию объектов оценки, к методам расчета рыночной стоимости объектов оценки; обоснован ли отказ от использования подходов в оценке; допущены ли оценщиком нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки, правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной и проверяемой?
2. Подтверждается ли итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки, определенная оценщиком в отчетах об оценке N ОА-АХ-1182/14 от 05.11.2014 г., N ОА-АХ-1183/14 от 05.11.2014 г., N ОА-АХ-1181/14 от 05.11.2014 г., N ОА-АХ-1169/14 от 05.11 2014 г., в том числе с учетом содержащейся в отчетах в разделе описание объекта оценки сведений об их балансовой стоимости?
3. Какова рыночная стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами 77:01:0001039:1773, 77:01:0001039:1774, 77:01:0001039:1775 и 77:01:0001039:1788 по состоянию на 26 декабря 2013 года?
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 15 июля 2015 года отчеты об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений от 05 ноября 2014 года, представленные заявителем, хотя, в целом и соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчеты, а также в отчетах в целом соблюдены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к форме и содержанию отчетов, к описанию объектов оценки, к методам расчета рыночной стоимости объектов оценки; отказ от использования сравнительного и затратного подходов в оценке обоснован; факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, определены верно; ошибки при выполнении математических действий не допускались; информация, использованная оценщиком, является достоверной, достаточной и проверяемой; методология расчетов в целом верна; тем не менее, по заключению экспертов, в отчетах допущены недостатки, которые повлияли на итоговые значения полученных величин рыночной стоимости. В частности, экспертами сделан вывод о том, что в процессе составлении отчетов Оценщики опирались на материалы, опубликованные после даты оценки (например, исследование Knight Frank 2014, RWAY N 226); арендный план (торговый план ЦДМ), разработанный компанией Colliers, а также Отчет по объекту реконструкции торговый комплекс "Детский мир", подготовленный компанией ООО "КомСтрим" и представленные в Приложении к отчетам, не подписаны; описание помещений приводится по экспликациям 1983 года (последнее обследование), на дату оценки функционал оцениваемых помещений другой; в расчетах отсутствуют доходы от подземного паркинга; значение ставки дисконтирования составляет 17,5%, при этом ставка капитализации - 9,5% т.е. существенно меньше, что противоречит теории оценки; эксперты не согласны с применением модели Гордона к расчетам недвижимости в терминальном периоде; при расчете стоимости земельного участка под объектами оценки в качестве объектов аналогов для торговых объектов выбраны офисные и административные здания; в тексте объявлений отсутствуют данные о правах на земельные участки под объектами-аналогами; стоимость здания определяется как разница стоимости единого объекта недвижимости и земельного участка, при этом рассчитанная стоимость права аренды земельного участка превышает его кадастровую стоимость в два раза, что приводит к снижению стоимости здания в составе единого объекта недвижимости; расчет стоимости помещений выполнен от доли помещения в сумме площадей оцениваемых помещений, а не от доли в оцениваемом здании; удельная стоимость помещений разного функционала (торговая, вспомогательная, подземная) рассчитана как одинаковая, что является неверным. Рыночная стоимость нежилых помещений по состоянию на 26 декабря 2013 года определена экспертами в размере 26 193 500 рублей для нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001039:1773; 5 702 100 рублей - для нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001039:1774; 160 982 300 рублей - для нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001039:1775, 4 230 868 700 рублей - для нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001039:1788.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 июня 2008 года N 13 "О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции", заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.
В целях разъяснения или дополнения заключения суд может вызвать эксперта для допроса. При наличии в деле нескольких противоречивых заключений могут быть вызваны эксперты, проводившие как первичную, так и повторную экспертизу.
Оценив по правилам статей 67 и 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение судебной экспертизы от 15 июля 2015 года, а также представленные заявителем отчеты об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений от 05 ноября 2014 года, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение выраженные заинтересованными лицами сомнения в обоснованности отчетов ОАО "НЭО Центр" и достоверности определенной в них рыночной стоимости объектов оценки на 26 декабря 2013 года, поскольку оценщиком ОАО "НЭО Центр" были допущены вышеперечисленные нарушения, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости нежилых помещений. При этом, суд находит, что эксперты ясно и недвусмысленно ответили на поставленные перед ними вопросы, оснований сомневаться в правильности и обоснованности таких ответов (вывод и суждений экспертов), в том числе в установленной экспертами рыночной стоимости спорных нежилых помещений, суд не находит; выводы экспертов ЗАО "Консалтинговая фирма "Джи Ай Си" *** и *** мотивированы, научно обоснованы. Экспертиза назначалась непосредственно судом и ее производство поручалось выбранному им экспертному учреждению. Указанное экспертное заключение подготовлено лицами, обладающими правом на проведение подобного рода исследования. Эксперты предупреждались об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, их выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у экспертов соответствующей специальности. Эксперты *** и *** имеют высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности; составленное ими заключение соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", частям 1 и 2 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных нежилых помещений. Суд также находит, что экспертное заключение полностью соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; судом установлено, что при определении действительной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости эксперты использовали доходный подход к оценке рыночной стоимости спорных объектов недвижимости и, в частности, метод дисконтирования денежных потоков; что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки; в рамках проведенного исследования, экспертами был определен потенциальный валовый доход, рассчитаны операционные расходы и резервы на замещение, определен чистый операционный доход, затраты на завершение строительства, коэффициент дисконтирования; по результатам расчетов рыночная стоимость спорных объектов недвижимости определена путем их выделения из общей стоимости здания с учетом категории спорных помещений, их функционального назначения, непосредственного участия в генерировании дохода, связанного с основным функционированием здания; суд считает, что приведенные в заключении сведения дают надлежащее представление о рынке коммерческой недвижимости города Москвы на дату оценки и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость, о местоположении нежилых помещений, их количественных и качественных характеристиках, экспертами произведен качественный анализ доходов, которые объекты оценки способны приносить, и верно определены связанные с объектами оценки расходы; проанализированы затраты на замещение здания с учетом всех необходимых факторов физического и морального устаревания; расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными.
Таким образом, ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется. Доводы заинтересованных лиц о несоответствии заключения судебной экспертизы требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и недостоверности определенной экспертом рыночной стоимости объектов недвижимости, объективными данными не подтверждены. Правильность заключения экспертизы, отвечающего требованиям статей 79, 84 - 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, заинтересованными лицами не опровергнута; эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, доводы заинтересованных лиц о том, что экспертное заключение не может достоверно подтвердить рыночную стоимость объектов оценки, основаны на предположениях, не подтверждаются относимыми и допустимыми доказательствами.
Суждения экспертов *** и *** основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных ими исследований и высказанных суждений является понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы гражданского дела доказательствами.
Кроме того, эксперты *** и *** были допрошены в настоящем судебном заседании, отвечали на вопросы, поставленные как стороной заявителя, так и заинтересованными лицами, давали полные и подробные пояснения по существу проведенных исследований и подтвердили свои выводы, изложенные в заключении, пояснив, что оценка производилась на основании представленной в их распоряжение документации, материалов гражданского дела (с использованием кадастровых паспортов нежилых помещений, свидетельств о государственной регистрации права, градостроительного плана земельного участка, копии договора аренды земельного участка под зданием, копии положительного заключения государственной экспертизы объекта капитального строительства (приспособление торгового комплекса к современному использованию с реставрацией фасадов), копии разрешения на строительство, выданного Департаментом культурного наследия города Москвы, экспликации на здание и др., содержащими количественные и качественные характеристики оцениваемых объектов).
Таким образом, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых нежилых помещений сделано экспертами на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей с использованием доходного подхода, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
Во всяком случае, доказательств об иной рыночной стоимости спорных объектов капитального строительства, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность экспертного заключения от 15 июля 2015 года, Правительством Москвы и Департаментом городского имущества города Москвы не представлено, вопреки положениям части 1 статьи 56 и части 1 статьи 249 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации; ходатайств о повторной экспертизе заинтересованными лицами не заявлено.
Поскольку предметом доказывания по данному делу является определение действительной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, то суд, проанализировав названное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает возможным установить кадастровую стоимость спорных нежилых помещений в размере их рыночной стоимости по состоянию на 26 декабря 2013 года, определенной в экспертном заключении от 15 июля 2015 года, расценивая последнее как надлежащее доказательство, подтверждающее достоверность указанных в нем итоговых величин рыночной стоимости объектов оценки, которое может быть положено в основу решения; основания для отказа в удовлетворении требований в данной части у суда отсутствуют.
Таким образом, суд считает, что заявление ОАО "ЛУБЯНКА ДЕВЕЛОПМЕНТ" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, установлении кадастровой стоимости нежилых помещений, равной их рыночной стоимости, подлежит частичному удовлетворению по вышеприведенным мотивам.
Поскольку заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 22 декабря 2014 года (в Комиссию - 12 ноября 2014 года), то в соответствии с правилами статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания - то есть с 01 января 2014 года.
То обстоятельство, что рыночная стоимость объектов недвижимости устанавливается решением суда на дату определения кадастровой стоимости этих объектов, не влияет на определение момента, с которого установленная вступившим в законную силу судебным актом рыночная стоимость применяется в качестве кадастровой стоимости.
Доводы заинтересованных лиц о том, что оспариваемая заявителем кадастровая стоимость объектов капитального строительства в настоящее время пересмотрена применительно к следующему налоговому периоду постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 года N 688-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства в городе Москве", которым утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки спорных нежилых помещений по состоянию на 1 января 2014 года, правового значения не имеют и на вывод о пересмотре результатов определения предыдущей кадастровой стоимости не влияют.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 настоящего Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
В соответствии с пунктом 7 статьи 4 Федерального закона N 221-ФЗ от 24 июля 2007 года "О государственном кадастре недвижимости" при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (далее - архивные сведения).
Как уже указывалось выше, заявление подано в суд 22 декабря 2014 года (обращение в Комиссию имело место быть 12 ноября 2014 года) и в них Общество просило пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, то есть заявление подано в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
При таких данных, сведения о кадастровой стоимости нежилых помещений, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2014 года.
Постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 года N 688-ПП утверждены результаты очередной государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства в городе Москве (по состоянию на 1 января 2014 года; установленная этим нормативным правовым актом кадастровая стоимость применяется к отношениям, возникающим с 1 января 2015 года, что указывает на то, что определенная судом в настоящем решении кадастровая стоимость спорных нежилых помещений действует до указанной даты.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 193 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Заявления Открытого акционерного общества "ЛУБЯНКА ДЕВЕЛОПМЕНТ" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства - нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, пр. Театральный, д. 5, стр. 1, с кадастровыми номерами 77:01:0001039:1773, 77:01:0001039:1774, 77:01:0001039:1775, 77:01:0001039:1788, установлении кадастровой стоимости нежилых помещений, равной их рыночной стоимости, удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001039:1773, общей площадью 457,5 кв. метров, расположенного по адресу: г. Москва, пр. Театральный, д. 5, стр. 1, в размере его рыночной стоимости, равной 26 193 500 рублей и определенной по состоянию на 26 декабря 2013 года.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001039:1774, общей площадью 73,7 кв. метров, расположенного по адресу: г. Москва, пр. Театральный, д. 5, стр. 1, в размере его рыночной стоимости, равной 5 702 100 рублей и определенной по состоянию на 26 декабря 2013 года.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001039:1775, общей площадью 2 810,8 кв. метров, расположенного по адресу: г. Москва, пр. Театральный, д. 5, стр. 1, в размере его рыночной стоимости, равной 160 928 300 рублей и определенной по состоянию на 26 декабря 2013 года.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001039:1788, общей площадью 54 683,8 кв. метров, расположенного по адресу: г. Москва, пр. Театральный, д. 5, стр. 1, в размере его рыночной стоимости, равной 4 230 868 700 рублей и определенной по состоянию на 26 декабря 2013 года.
Датой обращения Открытого акционерного общества "ЛУБЯНКА ДЕВЕЛОПМЕНТ" с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать даты обращения в Комиссию - 14 ноября 2014 года.
Применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость нежилых помещений для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2014 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, и по 31 декабря 2014 года включительно.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
В удовлетворении остальной части требований отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Судья
Московского городского суда
Р.Б.МИХАЙЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)