Судебные решения, арбитраж
Упрощенная система налогообложения (УСН)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2017 года
В полном объеме постановление изготовлено 29 сентября 2017 года
Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Евдокимова И.В., судей Тарасенко А.А., Сикорской Н.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Мамбетовым А.Д.,
при участии:
от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - Каюмова Н.Н., по доверенности N 10 от 10.01.2017,
от Общества с ограниченной ответственностью "Восход": Шевчук О.Б. по доверенности N б/н от 19.08.2017,
от Изейдиновой Усние Геннадьевны - Сапон А.А. по доверенности N б/н от 10.11.2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Восход" на решение Арбитражного суда города Севастополя от 12 мая 2017 года по делу N А84-3602/2016 (судья Смолякова А.Ю.)
по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ул. Ленина, 2, г. Севастополь, 299011)
к Обществу с ограниченной ответственностью "Восход" (ул. Хрусталева, 173, кв. 13, г. Севастополь, 299055)
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора:
Изейдинова Усние Геннадьевна (ул. Чадир-Кермен д. 8, г. Белогорск, Республика Крым, 297600)
о взыскании задолженности (с учетом уточненных требований),
установил:
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд города Севастополя к Обществу с ограниченной ответственностью "Восход" (далее - общество) с исковым заявлением (с учетом заявления об уточнении исковых требований) о взыскании 502 997,05 руб. задолженности за период с 01.08.2014 по 22.09.2015, из которых: 472 917,19 руб. основной долг, 13 033,01 руб., пени, 17 046,93 руб., 3% годовых за ненадлежащее выполнение обязательств.
Исковые требования обоснованы ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора аренды земельного участка от 18.04.2012 в части внесения арендных платежей.
Решением Арбитражного суда города Севастополя от 12 мая 2017 года по делу N А84-3602/2016 иск удовлетворен частично.
Взыскано с Общества с ограниченной ответственностью "Восход",
ОГРН 1149204018248, ИНН 9204009248, дата государственной регистрации до 01.07.2002: 21.08.1996, место нахождения: ул. Хрусталева, 173, г. Севастополь, 299055, в пользу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя,
ОГРН 1149204004025, ИНН 9204002115, дата государственной регистрации: 02.06.2014, адрес: ул. Ленина, 2, г. Севастополь, 299011, 472 917 рублей 19 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.08.2014 по 22.09.2015.
В удовлетворении иска в остальной части отказано.
Взыскано с Общества с ограниченной ответственностью "Восход",
ОГРН 1149204018248, ИНН 9204009248, дата государственной регистрации до 01.07.2002: 21.08.1996, место нахождения: ул. Хрусталева, 173, г. Севастополь, 299055, в доход федерального бюджета 12 458 рублей государственной пошлины.
Не согласившись с решением суда, Общество с ограниченной ответственностью "Восход", обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что в период с 01.08.2014 по 22.09.2015 год, за который истец требует уплаты арендной платы, спорный земельный участок не мог использоваться ООО "Восход", поскольку был передан собственником иному лицу и весь указанный период находился в пользовании и владении Изейдиновой У.Г.
Согласно решению Арбитражного суда города Севастополя от 23.06.2015, оставленного без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2015 по делу N А84-685/2015, суд установил, что Изейдинова У.Г. приобрела право на спорный земельный участок, заключив 14.03.2014 договор аренды указанного земельного участка с Севастопольским городским Советом. Сторонами договора 14.03.2014 подписан акт приема-передачи земельного участка (кадастровый номер 8536600000:02:011:0096) площадью 0,1243.
В судебном заседании 25.09.2017 представитель Общества с ограниченной ответственностью "Восход", поддержал апелляционную жалобу, просит ее удовлетворить, решение суда первой инстанции отменить по мотивам, изложенным в ней. Возражая против удовлетворения иска, представитель ответчика ссылается на факт отчуждения прав на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, Изейдиновой У.Г., в связи с чем оснований для начисления арендной платы не имеется.
Представитель ответчика предоставил информационную справку из Государственного реестра имущественных прав на недвижимое имущество и Реестра прав собственности на недвижимое имущество, Государственного реестра ипотек, Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества относительно субъекта от 22.09.2017, согласно сведениям из Государственного реестра имущественных прав на недвижимое имущество, право собственности у Изейдиновой У.Г. на незавершенный строительством кафе-магазин, который находится по адресу: г. Севастополь, улица Хрусталева, N 177-А, возникло на основании договора купли-продажи от 25.06.2013 объекта незавершенного строительства и зарегистрировано 25.06.2013 в Государственном реестре имущественных прав на недвижимое имущество.
Представители Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и третьего лица возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, просили в ее удовлетворении отказать и оставить решение суда первой инстанции без изменений.
Исследовав материалы дела, судебная коллегия установила следующие обстоятельства.
18.04.2012 между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Восход" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка (т. 1, л. 32-45)
Согласно пункту 1.1. договора, арендодатель в соответствии с решением Севастопольского городского Совета от 20.12.2011 N 2269 передает, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для завершения строительства пристроенного магазина с кафе, с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки, который находится по адресу: г. Севастополь, ул. Хрусталева, 177-А.
В соответствии с пунктом 2.1. договора, в аренду передается земельный участок площадью 0,1243 га.
В соответствии с кадастровым планом на земельном участке размещено капитальное строение на площади 0,0502 га, под проездами, проходами и площадками - 0,0741 га. (пункт 2.2. договора).
Нормативная денежная оценка земельного участка составляет: 1510431,45 грн., что подтверждается выпиской из технической документации по нормативной денежной оценке земельного участка N 669-3.1/5, выданной 08.02.2012 (пункты 2.3 договора).
Согласно пункту 3.1 договора последний заключен на 25 лет.
Годовая арендная плата за пользование земельным участком с 01.01.2014 устанавливается в соответствии с Методикой установления размеров арендной платы за земельные участки в административных границах города Севастополя, утвержденной решением городского Совета от 21.05.2013 N 5534, в размере 8% от нормативной денежной оценки земельного участка (пункт 4.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 05.02.2014 о внесении изменений в договор аренды от 18.04.2012).
Расчет размера арендной платы за земельный участок осуществляется с учетом его целевого использования и коэффициентов индексации, определенных законодательством, по утвержденным Кабинетом Министров Украины формам, которые заполняются во время заключения (возобновления) или изменения условий договора аренды (пункт 4.2 договора).
Величина годовой арендной платы за пользование земельным участком согласно расчету составляет: 1510431,45 x 0,08 = 120834,52 грн. (пункт 4.3 договора в редакции дополнительного соглашения от 05.02.2014 о внесении изменений в договор аренды от 18.04.2012).
За несвоевременное внесение арендной платы взимается пеня в размере ставки пени за несвоевременную уплату земельного налога в соответствии с законодательством Украины (пункт 4.11 договора).
В пункте 5.5 договора указано, что право на аренду земельного участка не может быть отчуждено арендатором другим лицам, внесено в уставный фонд, передано в залог.
Согласно пункту 7.1 договора после прекращения действия договора арендатор в месячный срок возвращает арендодателю земельный участок в состоянии не хуже того, в котором он получил его в аренду (данное правило вменено в обязанность арендатора также в подпункте "и" пункта 9.2.2 договора).
В соответствии с подпунктом "к" пункта 9.2.2 договора, арендатор обязан в случае перехода права собственности на расположенный на земельном участке объект недвижимого имущества к другому лицу, в 30-дневный срок предоставить арендодателю копию договора купли-продажи и в кратчайший срок принять меры к оформлению перехода права пользования земельным участок приобретателю объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке.
- Действие договора прекращается в случае: окончания срока, на который он был заключен; приобретения арендатором земельного участка в собственность; ликвидации юридического лица - арендатора; в других случаях, предусмотренных законом. Действие договора прекращается путем его расторжения по взаимному согласию сторон;
- по решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязательств, предусмотренных договором, и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует его использованию; по другим основаниям, определенным законом (пункты 12.2, 12.3 договора).
Договор вступает в силу после подписания сторонами и его государственной регистрации (пункт 14.1 договора).
Как следует из отметки на договоре, его государственная регистрация осуществлена 12.09.2012.
По акту приема-передачи земельного участка от 18.04.2012 (приложение к договору аренды от 18.04.2012) арендодатель передал арендатору земельный участок площадью 0,1243 га, расположенный по адресу: г. Севастополь, ул. Хрусталева, 177-А (т. 1, л. 46).
25.06.2013 между обществом с ограниченной ответственностью "Восход" (продавец) и Изейдиновой Усние Геннадиевной (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства (т. 1, л. 67-71).
В соответствии с разделом 1 договора, продавец передает, а покупатель принимает в собственность объект недвижимого имущества - незавершенный строительством кафе-магазин, расположенный по адресу: г. Севастополь, ул. Хрусталева, 177-А.
Недвижимое имущество, которое отчуждается по договору, принадлежит продавцу на праве собственности на основании решения Хозяйственного суда города Севастополя от 15.06.2006 по делу N 20-12/097, вступившего в законную силу 01.07.2006.
Право собственности зарегистрировано коммунальным предприятием "Бюро технической инвентаризации и государственной регистрации объектов недвижимого имущества" Севастопольского городского Совета 12.09.2006 под реестровым N 31 в реестровую книгу 1, нж. нст. стр. 37, и в Государственном реестре прав на недвижимое имущество 25.06.2013 под N 1417425, регистрационный номер объекта недвижимого имущества 90264785000, что подтверждается извлечением о регистрации права собственности, выданным Гейда Ю.Ю., государственным регистратором-частным нотариусом Севастопольского городского нотариального округа, 25.06.2013 под N 5308415.
Недвижимое имущество расположено на земельном участке площадью 0,1243 га с целевым назначением - для завершения строительства пристроенного магазина с кафе, кадастровый номер 8536600000:02:011:0096, который находится в пользовании общества с ограниченной ответственностью "Восход" на основании договора аренды земельного участка, заключенного в соответствии с решением Севастопольского городского Совета от 20.12.2011 N 2269 между Севастопольским городским Советом и обществом с ограниченной ответственностью "Восход" сроком до 18.04.2037, зарегистрированного в Главном управлении Госкомзема в г. Севастополе 12.09.2012 под N 853660004000254, что подтверждается извлечением из Государственного земельного кадастра о земельном участке, выданным 10.06.2013 под номером НВ-8500037712013 государственным кадастровым регистратором Главного управления Госземагентства в г. Севастополе Вялковой Т.Е.
На основании этого договора в собственность Изейдиновой Усние Геннадьевны переходит объект недвижимого имущества - незавершенный строительством кафе-магазин, который находится по адресу: город Севастополь, улица Хрусталева, N 177-А (раздел 6 договора).
Решением XIV сессии Севастопольского городского Совета от 28.01.2014 N 6746 "О прекращении договора аренды земельного участка от 18.04.2012, зарегистрированный 12.09.2012 под номером 853660004000254, площадью 0,1243 га по ул. Хрусталева, 177-А и передаче в аренду сроком на 25 лет предпринимателю Изейдиновой У.Г. земельного участка (кадастровый номер 8536600000:02:011:0096) площадью 0,1243 га для завершения строительства пристроенного магазина кафе по ул. Хрусталева, 177-А", принято решение прекратить действие договора аренды земельного участка от 18.04.2012 зарегистрированного 12.09.2012 под номером 853660004000254, площадью 0,1243 га расположенного по ул. Хрусталева, 177-А, заключенного Севастопольским городским Советом с ООО "Восход", в связи с продажей объекта недвижимого имущества.
Передано предпринимателю Изейдиновой У.Г. в аренду сроком на 25 лет земельный участок площадью 0,1243 га, расположенный по адресу: ул. Хрусталева, 177-А для завершения строительства пристроенного магазина с кафе, с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки (пункт 2 решения).
Однако, после принятия указанного решения Севастопольский городской Совет и общество заключили дополнительное соглашение от 05.02.2014 о внесении изменений и дополнений в договор аренды земли, которым изменили заключенного условия договора аренды в части порядка определения арендной платы (т. 2, л.92-93).
В пункте 2 дополнительного соглашения указано, что остальные пункты договора аренды, остаются без изменений и стороны подтверждают свои обязательства по ним.
Как следует из отметки на соглашении, государственная регистрация дополнительного соглашения осуществлена 27.03.2014.
14.03.2014 между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Восход" (арендатор) заключено соглашение о прекращении договора аренды земли от 18.04.2012, зарегистрированного Главным управлением Госкомзема в г. Севастополе в книге регистрации земель 12.09.2012 под N 853660004000254, земельного участка (кадастровый номер 8536600000:02:011:0096) общей площадью 0,1243 га, расположенного по ул. Хрусталева, 177-А, предоставленного для завершения строительства пристроенного магазина с кафе, заключенный между Севастопольским городским Советом и ООО "Восход", и прекращено право пользования (аренды) на указанный земельный участок по обоюдному согласию сторон (т. 2, л. 9-10), В пункте 2 соглашения указано, что соглашение подлежит государственной регистрации.
14.03.2014 между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и предпринимателем Изейдиновой Усние Геннадиевной (арендатор) заключен договор аренды земельного участка (т. 2, л. 12-20).
В соответствии с пунктом 1.1 договора, арендодатель в соответствии с решением Севастопольского городского Совета от 28.01.2014 N 6746 передает, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для завершения строительства пристроенного магазина с кафе, с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки, который находится по адресу:
г. Севастополь, ул. Хрусталева, 177-А.
Согласно пункту 2.1. договора в аренду передается земельный участок (кадастровый номер 8536600000:02:011:0096) площадью 0,1243.
В соответствии с кадастровым планом на земельном участке расположено капитальное строение площадью 0,0500 га, под проездами, проходами и площадками - 0,0743 га (пункт 2.2 договора).
В пункте 3.1 договора определен срок его действия - 25 лет.
Согласно пункта 4.1 договора, годовая арендная плата за пользование земельным участком с 01.01.2014 устанавливается в соответствии с Методикой установления размеров арендной платы за земельные участки в административных границах города Севастополя, утвержденной решением городского Совета от 21.05.2013 N 5534, в размере: 5% от нормативной денежной оценки земельного участка.
Подпунктом "з" пункта 9.2.2 договора установлено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в соответствии с разделом 4 договора и ежегодно до 20 января представлять арендодателю справку о платежах по арендной плате за истекший год, заверенную налоговой инспекцией.
Сообщением от 25.03.2015 N 91/001/009/2015-220 Севреестр отказал Изейдиновой У.Г. в государственной регистрации аренды земельного участка по адресу: г. Севастополь, ул. Хрусталева, 177-А, кадастровый номер 91:03:002011:6, на основании абзацев 4, 6, 8, 9, 10, 14 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"(т. 1, л. 114-115).
Решением Арбитражного суда города Севастополя от 23.06.2015, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2015 по делу N А84-685/2015 по заявлению индивидуального предпринимателя Изейдиновой Усние Геннадьевны к управлению государственной регистрации права и кадастра Севастополя о признании незаконным отказа в государственной регистрации права на недвижимое имущество от 25.03.2015 N 91/001/009/215-220, признано недействительным сообщение Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя от 25.03.2015 N 91/001/009/2015-220 об отказе в государственной регистрации. Обязано Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя устранить допущенные нарушения прав и законных интересов индивидуального предпринимателя Изейдиновой Усние Геннадьевны (т. 3, л.43-54).
Согласно уведомлению о проведенной государственной регистрации ограничения (обременения) права Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя от 23.09.2015 N 91/0014/068/2015-461, 23.09.2015 произведена государственная регистрация договора аренды земельного участка от 14.03.2014, заключенного между Севастопольским городским Советом и предпринимателем Изейдиновой Усние Геннадиевной, на объект недвижимого имущества; г. Севастополь, ул. Хрусталева, 177-А, кадастровый номер 91:03:002011:6 (т. 2, л. 25).
07.04.2016 Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя направил в адрес общества с ограниченной ответственностью "Восход" требование о погашении задолженности по арендной плате.
Истец считает, что за период пользования переданным в аренду земельным участком с 01.08.2014 по 22.09.2015 образовалась задолженность по арендной плате. Согласно расчету истца (с учетом уточненных требований) размер задолженности за указанный период в рублевом выражении составляет 472 917,19 руб. основного долга, 13 033,01 руб. пени и 17 046,93 руб. - 3% годовых.
В связи с уклонением ответчика от погашения задолженности истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя частично заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что соглашение о прекращении договора аренды земли от 14.03.2014, заключенного между Севастопольским городским Советом и обществом с ограниченной ответственностью "Восход", не было зарегистрировано в установленном порядке и не было исполнено сторонами - земельный участок не был возвращен арендодателю в порядке, установленном пунктами 7.1 и подпунктом "и" пункта 9.2.2 договора аренды. Доводы о возникновении права аренды в 2014 году у Изейдиновой У.Г. не подтверждены документами о передаче земельного участка в аренду третьему лицу - доказательства составления акта приема-передачи по договору аренды от 14.03.2014, зарегистрированному в сентябре 2015 года, в материалы дела не представлены.
Однако с данными выводами судебная коллегия не может согласиться по следующим основаниям.
18.03.2014 между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя", ратифицированный 21.03.2014.
Частью 1 статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 года N 6-ФКЗ предусмотрено, что законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.
Нормами части 9 статьи 1211 ГК РФ установлено, что если из закона, условий или существа договора, либо совокупности обстоятельств дела явно вытекает, что договор более тесно связан с правом иной страны, чем та, которая указана в пунктах 1 - 8 настоящей статьи, подлежит применению право страны, с которой договор более тесно связан.
Таким образом, учитывая то, что условия заключенных договоров аренды земли, тесно связаны с правом Украины, так как они были заключены на момент нахождения Республики Крым в ее составе и в соответствии с требованиями законодательства Украины, применению к спорным взаимоотношениям подлежат как нормы материального права Российской Федерации, так и нормы материального права Украины в части, не противоречащей нормам законодательства Российской Федерации.
В соответствии со статьей 11 Гражданского кодекса Украины гражданские права и обязанности возникают из действий лиц, предусмотренных актами гражданского законодательства, а также из действий лиц, которые не предусмотрены этими актами, но по аналогии порождают гражданские права и обязанности. Основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей, в частности, являются договоры и другие сделки.
Статьей 626 Гражданского кодекса Украины установлено, что договором признается соглашение двух или более сторон, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Договор, в соответствии со статьей 629 ГК Украины, является обязательным к исполнению.
В соответствии со статьей 509 Гражданского кодекса Украины обязательством является правоотношение, в котором одна сторона (должник) обязана совершить в пользу второй стороны (кредитора) определенное действие (передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, уплатить деньги и т.п.) либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Согласно статье 193 Хозяйственного кодекса Украины и статьям 525, 526 Гражданского кодекса Украины обязательство должно выполняться надлежащим образом согласно условиям договора и требованиям этого Кодекса, других актов гражданского законодательства, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или других требований, которые обычно относятся. Односторонний отказ от обязательства или одностороннее изменение его условий не допускается, если иное не установлено договором или законом.
Если в обязательстве установлен срок его выполнения, то оно подлежит исполнению в этот срок (статья 530 Гражданский кодекс Украины).
В соответствии со статьей 629 Гражданского кодекса Украины договор является обязательным для исполнения сторонами.
Из положений статьи 610 Гражданского кодекса Украины следует, что нарушением обязательства является его невыполнение или выполнение с нарушением условий, определенных содержанием обязательства (ненадлежащее выполнение).
Аналогичные нормы содержатся в статьях 8, 307, 309, 310, 314, 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие основания возникновения гражданских прав и обязанностей, понятие обязательства и основания его возникновения, общие положения, недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства, срок исполнения обязательства, действие договора.
Согласно части 1 статьи 759 Гражданского кодекса Украины по договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок.
Частью 1 статьи 762 Гражданского кодекса Украины за пользование имуществом с нанимателя взимается плата, размер которой устанавливается договором найма.
Согласно положениям статьи 283 Хозяйственного кодекса Украины по договору аренды одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендодателю) за плату на определенный срок в пользование имущество для осуществления хозяйственной деятельности, к отношениям аренды применяются соответствующие положения Гражданского кодекса Украины с учетом особенностей, предусмотренных этим Кодексом.
Положения приведенной нормы согласуются с нормами права Российской Федерации, а именно пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Частью 3 статьи 18 Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества" на арендатора возложена обязанность вносить арендную плату своевременно и в полном объеме.
При этом, по смыслу статьи 19 Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества", арендатор за пользование объектом аренды вносит арендную плату независимо от результатов хозяйственной деятельности.
Статья 31 Закона Украины N 161-XIV Закона Украины "Об аренде земли" от 06.10.1998 N 161-XIV (далее - Закон Украины "Об аренде земли") предусматривает, что договор аренды земли прекращается в случае: окончания срока, на который он был заключен; выкупа земельного участка для общественных нужд и принудительного отчуждения земельного участка по мотивам общественной необходимости в порядке, установленном законом; сочетание в одном лице собственника земельного участка и арендатора; смерти физического лица - арендатора, осуждения его к лишения свободы и отказа лиц, указанных в статье 7 настоящего Закона, от выполнения заключенного договора аренды земельного участка; ликвидации юридического лица арендатора; отчуждения права аренды земельного участка залогодержателем; приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на арендованном другим лицом земельном области; прекращения действия договора, заключенного в рамках государственно-частного партнерства (по договорам аренды земли, заключенных в рамках такого партнерства).
Договор аренды земли прекращается также в других случаях, предусмотренных законом.
Договор аренды земли может быть расторгнут по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор аренды может быть досрочно расторгнут по решению суда в порядке, установленном законом.
Расторжение договора аренды земли в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или настоящим договором.
В соответствии со статьей 141 Земельного кодекса Украины, основаниями прекращения права пользования земельным участком является, в частности, добровольный отказ от права пользования земельным участком.
Согласно частям 3, 4 статьи 142 ЗК Украины прекращение права постоянного пользования земельным участком в случае добровольного отказа землепользователя осуществляется по его заявлению к собственнику земельного участка. Владелец земельного участка на основании заявления землепользователя принимает решение о прекращении права пользования земельным участком, о чем уведомляет органы государственной регистрации.
В пункте 1 статьи 614 ГК РФ также предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с частью 6 статьи 762 ГК Украины, арендатор освобождается от платы за все время, на протяжении которого имущество не могло быть использовано им из-за обстоятельств, за которые он не отвечает.
Как следует из представленных в материалы дела доказательств, между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и предпринимателем Изейдиновой Усние Геннадиевной (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 14.03.2014. Согласно подпункта "з" пункта 9.2.2 договора, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в соответствии с разделом 4 договора и ежегодно до 20 января представлять арендодателю справку о платежах по арендной плате за истекший год, заверенную налоговой инспекцией.
Решением Арбитражного суда города Севастополя от 23.06.2015, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2015 по делу N А84-685/2015 по заявлению индивидуального предпринимателя Изейдиновой Усние Геннадьевны к управлению государственной регистрации права и кадастра Севастополя о признании незаконным отказа в государственной регистрации права на недвижимое имущество от 25.03.2015 N 91/001/009/215-220, признано недействительным сообщение Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя от 25.03.2015 N 91/001/009/2015-220 об отказе в государственной регистрации. Обязано Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя устранить допущенные нарушения прав и законных интересов индивидуального предпринимателя Изейдиновой Усние Геннадьевны.
Согласно данному решению суд установил, что Изейдинова У.Г. приобрела право на спорный земельный участок, заключив 14.03.2014 договор аренды указанного земельного участка с Севастопольским городским Советом. Сторонами договора 14.03.2014 подписан акт приема-передачи земельного участка (кадастровый номер 8536600000:02:011:0096) площадью 0,1243.
Следовательно, у ИП Изейдиновой У.Г. возникли и обязанности по уплате арендной платы по указанному договору с 14.03.2014.
Частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусмотрено, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
При вынесении обжалуемого решения, в нарушение статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции не принял во внимание, что обстоятельства владения спорным земельным участком Изейдиновой У.Г., в том числе, в период с 01.08.2014 г. по 22.09.2015 г., были установлены вступившими в законную силу судебными актами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью для ее использования.
В соответствии с положениями статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Согласно части 1 статьи 35 ЗК РФ во взаимосвязи с частью 3 статьи 552 ГК РФ, при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
С отчуждением объектов недвижимости, находящихся на чужом земельном участке, пользование этим земельным участком у отчуждателя прекращается, следовательно, прекращается и его обязательство по уплате арендной платы собственнику земельного участка.
В материалах дела находится уведомление о проведенной государственной регистрации ограничения (обременения) права Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя от 23.09.2015 N 91/0014/068/2015-461, согласно которому 23.09.2015 произведена государственная регистрация договора аренды земельного участка от 14.03.2014, заключенного между Севастопольским городским Советом и предпринимателем Изейдиновой Усние Геннадиевной, на объект недвижимого имущества; г. Севастополь, ул. Хрусталева, 177-А, кадастровый номер 91:03:002011:6 (т. 2, л. 25).
Как следует из сведений из Государственного реестра имущественных прав на недвижимое имущество, право собственности у Изейдиновой У.Г. на незавершенный строительством кафе-магазин, который находится по адресу: г. Севастополь, улица Хрусталева, N 177-А, возникло на основании договора купли-продажи от 25.06.2013 объекта незавершенного строительства и зарегистрировано 25.06.2013 в Государственном реестра имущественных прав на недвижимое имущество.
Таким образом, с момента регистрации за Изейдиновой У.Г. права собственности на объект недвижимости к ней перешло не только право пользования земельным участком с кадастровым номером 91:03:002011:6, но и обязанность по уплате арендных платежей по договору аренды земельного участка от 14.03.2014.
Таким образом, выводы суда первой инстанции, о том, что расположенный на земельном участке объект незавершенного строительства не является объектом недвижимого имущества, порождающим права на земельный участок, в связи с чем, сам по себе факт отчуждения этого объекта не влечет прекращения арендных правоотношений с ответчиком, является не состоятельным.
На основании вышеизложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что в период с 01.08.2014 по 22.09.2015 год, за который истец требует уплаты арендной платы, пени и 3% годовых за ненадлежащее выполнение обязательств, спорный земельный участок не мог использоваться ООО "Восход", поскольку был передан собственником иному лицу и весь указанный период находился в пользовании и владении Изейдиновой У.Г.
Таким образом, исковые требования Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя о взыскании 502 997,05 руб. задолженности за период с 01.08.2014 по 22.09.2015, из которых: 472 917,19 руб. основной долг, 13 033,01 руб., пени, 17 046,93 руб., 3% годовых за ненадлежащее выполнение обязательств, удовлетворению не подлежат.
Судебная коллегия считает, что судом первой инстанции при принятии решения были неправильно применены нормы материального права, в связи с чем данное решение подлежит отмене.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного решения, судебной коллегией не установлено.
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
Часть 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.
В соответствии с частью 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей.
Таким образом, подлежат взысканию с Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Восход" в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 3000,00 руб.
Руководствуясь статьями 266, 268 пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
решение Арбитражного суда города Севастополя от 12 мая 2017 года по делу N А84-3602/2016 отменить полностью, апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Восход" - удовлетворить.
Принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении исковых требований Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя отказать полностью.
Взыскать с Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (299011, город Севастополь, улица Советская, дом 9; ОГРН 1149204004025, ИНН 9204002115) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Восход" (299055, город Севастополь, улица Хрусталева, дом 173, квартира 13; ОГРН 1149204018248, ИНН 9204009248, КПП 920401001) 3000,00 руб., судебных расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТЬ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.09.2017 N 21АП-1260/2017 ПО ДЕЛУ N А84-3602/2016
Разделы:Упрощенная система налогообложения (УСН)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 сентября 2017 г. по делу N А84-3602/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2017 года
В полном объеме постановление изготовлено 29 сентября 2017 года
Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Евдокимова И.В., судей Тарасенко А.А., Сикорской Н.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Мамбетовым А.Д.,
при участии:
от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - Каюмова Н.Н., по доверенности N 10 от 10.01.2017,
от Общества с ограниченной ответственностью "Восход": Шевчук О.Б. по доверенности N б/н от 19.08.2017,
от Изейдиновой Усние Геннадьевны - Сапон А.А. по доверенности N б/н от 10.11.2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Восход" на решение Арбитражного суда города Севастополя от 12 мая 2017 года по делу N А84-3602/2016 (судья Смолякова А.Ю.)
по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ул. Ленина, 2, г. Севастополь, 299011)
к Обществу с ограниченной ответственностью "Восход" (ул. Хрусталева, 173, кв. 13, г. Севастополь, 299055)
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора:
Изейдинова Усние Геннадьевна (ул. Чадир-Кермен д. 8, г. Белогорск, Республика Крым, 297600)
о взыскании задолженности (с учетом уточненных требований),
установил:
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд города Севастополя к Обществу с ограниченной ответственностью "Восход" (далее - общество) с исковым заявлением (с учетом заявления об уточнении исковых требований) о взыскании 502 997,05 руб. задолженности за период с 01.08.2014 по 22.09.2015, из которых: 472 917,19 руб. основной долг, 13 033,01 руб., пени, 17 046,93 руб., 3% годовых за ненадлежащее выполнение обязательств.
Исковые требования обоснованы ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора аренды земельного участка от 18.04.2012 в части внесения арендных платежей.
Решением Арбитражного суда города Севастополя от 12 мая 2017 года по делу N А84-3602/2016 иск удовлетворен частично.
Взыскано с Общества с ограниченной ответственностью "Восход",
ОГРН 1149204018248, ИНН 9204009248, дата государственной регистрации до 01.07.2002: 21.08.1996, место нахождения: ул. Хрусталева, 173, г. Севастополь, 299055, в пользу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя,
ОГРН 1149204004025, ИНН 9204002115, дата государственной регистрации: 02.06.2014, адрес: ул. Ленина, 2, г. Севастополь, 299011, 472 917 рублей 19 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.08.2014 по 22.09.2015.
В удовлетворении иска в остальной части отказано.
Взыскано с Общества с ограниченной ответственностью "Восход",
ОГРН 1149204018248, ИНН 9204009248, дата государственной регистрации до 01.07.2002: 21.08.1996, место нахождения: ул. Хрусталева, 173, г. Севастополь, 299055, в доход федерального бюджета 12 458 рублей государственной пошлины.
Не согласившись с решением суда, Общество с ограниченной ответственностью "Восход", обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что в период с 01.08.2014 по 22.09.2015 год, за который истец требует уплаты арендной платы, спорный земельный участок не мог использоваться ООО "Восход", поскольку был передан собственником иному лицу и весь указанный период находился в пользовании и владении Изейдиновой У.Г.
Согласно решению Арбитражного суда города Севастополя от 23.06.2015, оставленного без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2015 по делу N А84-685/2015, суд установил, что Изейдинова У.Г. приобрела право на спорный земельный участок, заключив 14.03.2014 договор аренды указанного земельного участка с Севастопольским городским Советом. Сторонами договора 14.03.2014 подписан акт приема-передачи земельного участка (кадастровый номер 8536600000:02:011:0096) площадью 0,1243.
В судебном заседании 25.09.2017 представитель Общества с ограниченной ответственностью "Восход", поддержал апелляционную жалобу, просит ее удовлетворить, решение суда первой инстанции отменить по мотивам, изложенным в ней. Возражая против удовлетворения иска, представитель ответчика ссылается на факт отчуждения прав на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, Изейдиновой У.Г., в связи с чем оснований для начисления арендной платы не имеется.
Представитель ответчика предоставил информационную справку из Государственного реестра имущественных прав на недвижимое имущество и Реестра прав собственности на недвижимое имущество, Государственного реестра ипотек, Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества относительно субъекта от 22.09.2017, согласно сведениям из Государственного реестра имущественных прав на недвижимое имущество, право собственности у Изейдиновой У.Г. на незавершенный строительством кафе-магазин, который находится по адресу: г. Севастополь, улица Хрусталева, N 177-А, возникло на основании договора купли-продажи от 25.06.2013 объекта незавершенного строительства и зарегистрировано 25.06.2013 в Государственном реестре имущественных прав на недвижимое имущество.
Представители Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и третьего лица возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, просили в ее удовлетворении отказать и оставить решение суда первой инстанции без изменений.
Исследовав материалы дела, судебная коллегия установила следующие обстоятельства.
18.04.2012 между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Восход" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка (т. 1, л. 32-45)
Согласно пункту 1.1. договора, арендодатель в соответствии с решением Севастопольского городского Совета от 20.12.2011 N 2269 передает, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для завершения строительства пристроенного магазина с кафе, с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки, который находится по адресу: г. Севастополь, ул. Хрусталева, 177-А.
В соответствии с пунктом 2.1. договора, в аренду передается земельный участок площадью 0,1243 га.
В соответствии с кадастровым планом на земельном участке размещено капитальное строение на площади 0,0502 га, под проездами, проходами и площадками - 0,0741 га. (пункт 2.2. договора).
Нормативная денежная оценка земельного участка составляет: 1510431,45 грн., что подтверждается выпиской из технической документации по нормативной денежной оценке земельного участка N 669-3.1/5, выданной 08.02.2012 (пункты 2.3 договора).
Согласно пункту 3.1 договора последний заключен на 25 лет.
Годовая арендная плата за пользование земельным участком с 01.01.2014 устанавливается в соответствии с Методикой установления размеров арендной платы за земельные участки в административных границах города Севастополя, утвержденной решением городского Совета от 21.05.2013 N 5534, в размере 8% от нормативной денежной оценки земельного участка (пункт 4.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 05.02.2014 о внесении изменений в договор аренды от 18.04.2012).
Расчет размера арендной платы за земельный участок осуществляется с учетом его целевого использования и коэффициентов индексации, определенных законодательством, по утвержденным Кабинетом Министров Украины формам, которые заполняются во время заключения (возобновления) или изменения условий договора аренды (пункт 4.2 договора).
Величина годовой арендной платы за пользование земельным участком согласно расчету составляет: 1510431,45 x 0,08 = 120834,52 грн. (пункт 4.3 договора в редакции дополнительного соглашения от 05.02.2014 о внесении изменений в договор аренды от 18.04.2012).
За несвоевременное внесение арендной платы взимается пеня в размере ставки пени за несвоевременную уплату земельного налога в соответствии с законодательством Украины (пункт 4.11 договора).
В пункте 5.5 договора указано, что право на аренду земельного участка не может быть отчуждено арендатором другим лицам, внесено в уставный фонд, передано в залог.
Согласно пункту 7.1 договора после прекращения действия договора арендатор в месячный срок возвращает арендодателю земельный участок в состоянии не хуже того, в котором он получил его в аренду (данное правило вменено в обязанность арендатора также в подпункте "и" пункта 9.2.2 договора).
В соответствии с подпунктом "к" пункта 9.2.2 договора, арендатор обязан в случае перехода права собственности на расположенный на земельном участке объект недвижимого имущества к другому лицу, в 30-дневный срок предоставить арендодателю копию договора купли-продажи и в кратчайший срок принять меры к оформлению перехода права пользования земельным участок приобретателю объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке.
- Действие договора прекращается в случае: окончания срока, на который он был заключен; приобретения арендатором земельного участка в собственность; ликвидации юридического лица - арендатора; в других случаях, предусмотренных законом. Действие договора прекращается путем его расторжения по взаимному согласию сторон;
- по решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязательств, предусмотренных договором, и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует его использованию; по другим основаниям, определенным законом (пункты 12.2, 12.3 договора).
Договор вступает в силу после подписания сторонами и его государственной регистрации (пункт 14.1 договора).
Как следует из отметки на договоре, его государственная регистрация осуществлена 12.09.2012.
По акту приема-передачи земельного участка от 18.04.2012 (приложение к договору аренды от 18.04.2012) арендодатель передал арендатору земельный участок площадью 0,1243 га, расположенный по адресу: г. Севастополь, ул. Хрусталева, 177-А (т. 1, л. 46).
25.06.2013 между обществом с ограниченной ответственностью "Восход" (продавец) и Изейдиновой Усние Геннадиевной (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства (т. 1, л. 67-71).
В соответствии с разделом 1 договора, продавец передает, а покупатель принимает в собственность объект недвижимого имущества - незавершенный строительством кафе-магазин, расположенный по адресу: г. Севастополь, ул. Хрусталева, 177-А.
Недвижимое имущество, которое отчуждается по договору, принадлежит продавцу на праве собственности на основании решения Хозяйственного суда города Севастополя от 15.06.2006 по делу N 20-12/097, вступившего в законную силу 01.07.2006.
Право собственности зарегистрировано коммунальным предприятием "Бюро технической инвентаризации и государственной регистрации объектов недвижимого имущества" Севастопольского городского Совета 12.09.2006 под реестровым N 31 в реестровую книгу 1, нж. нст. стр. 37, и в Государственном реестре прав на недвижимое имущество 25.06.2013 под N 1417425, регистрационный номер объекта недвижимого имущества 90264785000, что подтверждается извлечением о регистрации права собственности, выданным Гейда Ю.Ю., государственным регистратором-частным нотариусом Севастопольского городского нотариального округа, 25.06.2013 под N 5308415.
Недвижимое имущество расположено на земельном участке площадью 0,1243 га с целевым назначением - для завершения строительства пристроенного магазина с кафе, кадастровый номер 8536600000:02:011:0096, который находится в пользовании общества с ограниченной ответственностью "Восход" на основании договора аренды земельного участка, заключенного в соответствии с решением Севастопольского городского Совета от 20.12.2011 N 2269 между Севастопольским городским Советом и обществом с ограниченной ответственностью "Восход" сроком до 18.04.2037, зарегистрированного в Главном управлении Госкомзема в г. Севастополе 12.09.2012 под N 853660004000254, что подтверждается извлечением из Государственного земельного кадастра о земельном участке, выданным 10.06.2013 под номером НВ-8500037712013 государственным кадастровым регистратором Главного управления Госземагентства в г. Севастополе Вялковой Т.Е.
На основании этого договора в собственность Изейдиновой Усние Геннадьевны переходит объект недвижимого имущества - незавершенный строительством кафе-магазин, который находится по адресу: город Севастополь, улица Хрусталева, N 177-А (раздел 6 договора).
Решением XIV сессии Севастопольского городского Совета от 28.01.2014 N 6746 "О прекращении договора аренды земельного участка от 18.04.2012, зарегистрированный 12.09.2012 под номером 853660004000254, площадью 0,1243 га по ул. Хрусталева, 177-А и передаче в аренду сроком на 25 лет предпринимателю Изейдиновой У.Г. земельного участка (кадастровый номер 8536600000:02:011:0096) площадью 0,1243 га для завершения строительства пристроенного магазина кафе по ул. Хрусталева, 177-А", принято решение прекратить действие договора аренды земельного участка от 18.04.2012 зарегистрированного 12.09.2012 под номером 853660004000254, площадью 0,1243 га расположенного по ул. Хрусталева, 177-А, заключенного Севастопольским городским Советом с ООО "Восход", в связи с продажей объекта недвижимого имущества.
Передано предпринимателю Изейдиновой У.Г. в аренду сроком на 25 лет земельный участок площадью 0,1243 га, расположенный по адресу: ул. Хрусталева, 177-А для завершения строительства пристроенного магазина с кафе, с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки (пункт 2 решения).
Однако, после принятия указанного решения Севастопольский городской Совет и общество заключили дополнительное соглашение от 05.02.2014 о внесении изменений и дополнений в договор аренды земли, которым изменили заключенного условия договора аренды в части порядка определения арендной платы (т. 2, л.92-93).
В пункте 2 дополнительного соглашения указано, что остальные пункты договора аренды, остаются без изменений и стороны подтверждают свои обязательства по ним.
Как следует из отметки на соглашении, государственная регистрация дополнительного соглашения осуществлена 27.03.2014.
14.03.2014 между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Восход" (арендатор) заключено соглашение о прекращении договора аренды земли от 18.04.2012, зарегистрированного Главным управлением Госкомзема в г. Севастополе в книге регистрации земель 12.09.2012 под N 853660004000254, земельного участка (кадастровый номер 8536600000:02:011:0096) общей площадью 0,1243 га, расположенного по ул. Хрусталева, 177-А, предоставленного для завершения строительства пристроенного магазина с кафе, заключенный между Севастопольским городским Советом и ООО "Восход", и прекращено право пользования (аренды) на указанный земельный участок по обоюдному согласию сторон (т. 2, л. 9-10), В пункте 2 соглашения указано, что соглашение подлежит государственной регистрации.
14.03.2014 между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и предпринимателем Изейдиновой Усние Геннадиевной (арендатор) заключен договор аренды земельного участка (т. 2, л. 12-20).
В соответствии с пунктом 1.1 договора, арендодатель в соответствии с решением Севастопольского городского Совета от 28.01.2014 N 6746 передает, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для завершения строительства пристроенного магазина с кафе, с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки, который находится по адресу:
г. Севастополь, ул. Хрусталева, 177-А.
Согласно пункту 2.1. договора в аренду передается земельный участок (кадастровый номер 8536600000:02:011:0096) площадью 0,1243.
В соответствии с кадастровым планом на земельном участке расположено капитальное строение площадью 0,0500 га, под проездами, проходами и площадками - 0,0743 га (пункт 2.2 договора).
В пункте 3.1 договора определен срок его действия - 25 лет.
Согласно пункта 4.1 договора, годовая арендная плата за пользование земельным участком с 01.01.2014 устанавливается в соответствии с Методикой установления размеров арендной платы за земельные участки в административных границах города Севастополя, утвержденной решением городского Совета от 21.05.2013 N 5534, в размере: 5% от нормативной денежной оценки земельного участка.
Подпунктом "з" пункта 9.2.2 договора установлено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в соответствии с разделом 4 договора и ежегодно до 20 января представлять арендодателю справку о платежах по арендной плате за истекший год, заверенную налоговой инспекцией.
Сообщением от 25.03.2015 N 91/001/009/2015-220 Севреестр отказал Изейдиновой У.Г. в государственной регистрации аренды земельного участка по адресу: г. Севастополь, ул. Хрусталева, 177-А, кадастровый номер 91:03:002011:6, на основании абзацев 4, 6, 8, 9, 10, 14 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"(т. 1, л. 114-115).
Решением Арбитражного суда города Севастополя от 23.06.2015, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2015 по делу N А84-685/2015 по заявлению индивидуального предпринимателя Изейдиновой Усние Геннадьевны к управлению государственной регистрации права и кадастра Севастополя о признании незаконным отказа в государственной регистрации права на недвижимое имущество от 25.03.2015 N 91/001/009/215-220, признано недействительным сообщение Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя от 25.03.2015 N 91/001/009/2015-220 об отказе в государственной регистрации. Обязано Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя устранить допущенные нарушения прав и законных интересов индивидуального предпринимателя Изейдиновой Усние Геннадьевны (т. 3, л.43-54).
Согласно уведомлению о проведенной государственной регистрации ограничения (обременения) права Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя от 23.09.2015 N 91/0014/068/2015-461, 23.09.2015 произведена государственная регистрация договора аренды земельного участка от 14.03.2014, заключенного между Севастопольским городским Советом и предпринимателем Изейдиновой Усние Геннадиевной, на объект недвижимого имущества; г. Севастополь, ул. Хрусталева, 177-А, кадастровый номер 91:03:002011:6 (т. 2, л. 25).
07.04.2016 Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя направил в адрес общества с ограниченной ответственностью "Восход" требование о погашении задолженности по арендной плате.
Истец считает, что за период пользования переданным в аренду земельным участком с 01.08.2014 по 22.09.2015 образовалась задолженность по арендной плате. Согласно расчету истца (с учетом уточненных требований) размер задолженности за указанный период в рублевом выражении составляет 472 917,19 руб. основного долга, 13 033,01 руб. пени и 17 046,93 руб. - 3% годовых.
В связи с уклонением ответчика от погашения задолженности истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя частично заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что соглашение о прекращении договора аренды земли от 14.03.2014, заключенного между Севастопольским городским Советом и обществом с ограниченной ответственностью "Восход", не было зарегистрировано в установленном порядке и не было исполнено сторонами - земельный участок не был возвращен арендодателю в порядке, установленном пунктами 7.1 и подпунктом "и" пункта 9.2.2 договора аренды. Доводы о возникновении права аренды в 2014 году у Изейдиновой У.Г. не подтверждены документами о передаче земельного участка в аренду третьему лицу - доказательства составления акта приема-передачи по договору аренды от 14.03.2014, зарегистрированному в сентябре 2015 года, в материалы дела не представлены.
Однако с данными выводами судебная коллегия не может согласиться по следующим основаниям.
18.03.2014 между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя", ратифицированный 21.03.2014.
Частью 1 статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 года N 6-ФКЗ предусмотрено, что законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.
Нормами части 9 статьи 1211 ГК РФ установлено, что если из закона, условий или существа договора, либо совокупности обстоятельств дела явно вытекает, что договор более тесно связан с правом иной страны, чем та, которая указана в пунктах 1 - 8 настоящей статьи, подлежит применению право страны, с которой договор более тесно связан.
Таким образом, учитывая то, что условия заключенных договоров аренды земли, тесно связаны с правом Украины, так как они были заключены на момент нахождения Республики Крым в ее составе и в соответствии с требованиями законодательства Украины, применению к спорным взаимоотношениям подлежат как нормы материального права Российской Федерации, так и нормы материального права Украины в части, не противоречащей нормам законодательства Российской Федерации.
В соответствии со статьей 11 Гражданского кодекса Украины гражданские права и обязанности возникают из действий лиц, предусмотренных актами гражданского законодательства, а также из действий лиц, которые не предусмотрены этими актами, но по аналогии порождают гражданские права и обязанности. Основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей, в частности, являются договоры и другие сделки.
Статьей 626 Гражданского кодекса Украины установлено, что договором признается соглашение двух или более сторон, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Договор, в соответствии со статьей 629 ГК Украины, является обязательным к исполнению.
В соответствии со статьей 509 Гражданского кодекса Украины обязательством является правоотношение, в котором одна сторона (должник) обязана совершить в пользу второй стороны (кредитора) определенное действие (передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, уплатить деньги и т.п.) либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Согласно статье 193 Хозяйственного кодекса Украины и статьям 525, 526 Гражданского кодекса Украины обязательство должно выполняться надлежащим образом согласно условиям договора и требованиям этого Кодекса, других актов гражданского законодательства, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или других требований, которые обычно относятся. Односторонний отказ от обязательства или одностороннее изменение его условий не допускается, если иное не установлено договором или законом.
Если в обязательстве установлен срок его выполнения, то оно подлежит исполнению в этот срок (статья 530 Гражданский кодекс Украины).
В соответствии со статьей 629 Гражданского кодекса Украины договор является обязательным для исполнения сторонами.
Из положений статьи 610 Гражданского кодекса Украины следует, что нарушением обязательства является его невыполнение или выполнение с нарушением условий, определенных содержанием обязательства (ненадлежащее выполнение).
Аналогичные нормы содержатся в статьях 8, 307, 309, 310, 314, 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие основания возникновения гражданских прав и обязанностей, понятие обязательства и основания его возникновения, общие положения, недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства, срок исполнения обязательства, действие договора.
Согласно части 1 статьи 759 Гражданского кодекса Украины по договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок.
Частью 1 статьи 762 Гражданского кодекса Украины за пользование имуществом с нанимателя взимается плата, размер которой устанавливается договором найма.
Согласно положениям статьи 283 Хозяйственного кодекса Украины по договору аренды одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендодателю) за плату на определенный срок в пользование имущество для осуществления хозяйственной деятельности, к отношениям аренды применяются соответствующие положения Гражданского кодекса Украины с учетом особенностей, предусмотренных этим Кодексом.
Положения приведенной нормы согласуются с нормами права Российской Федерации, а именно пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Частью 3 статьи 18 Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества" на арендатора возложена обязанность вносить арендную плату своевременно и в полном объеме.
При этом, по смыслу статьи 19 Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества", арендатор за пользование объектом аренды вносит арендную плату независимо от результатов хозяйственной деятельности.
Статья 31 Закона Украины N 161-XIV Закона Украины "Об аренде земли" от 06.10.1998 N 161-XIV (далее - Закон Украины "Об аренде земли") предусматривает, что договор аренды земли прекращается в случае: окончания срока, на который он был заключен; выкупа земельного участка для общественных нужд и принудительного отчуждения земельного участка по мотивам общественной необходимости в порядке, установленном законом; сочетание в одном лице собственника земельного участка и арендатора; смерти физического лица - арендатора, осуждения его к лишения свободы и отказа лиц, указанных в статье 7 настоящего Закона, от выполнения заключенного договора аренды земельного участка; ликвидации юридического лица арендатора; отчуждения права аренды земельного участка залогодержателем; приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на арендованном другим лицом земельном области; прекращения действия договора, заключенного в рамках государственно-частного партнерства (по договорам аренды земли, заключенных в рамках такого партнерства).
Договор аренды земли прекращается также в других случаях, предусмотренных законом.
Договор аренды земли может быть расторгнут по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор аренды может быть досрочно расторгнут по решению суда в порядке, установленном законом.
Расторжение договора аренды земли в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или настоящим договором.
В соответствии со статьей 141 Земельного кодекса Украины, основаниями прекращения права пользования земельным участком является, в частности, добровольный отказ от права пользования земельным участком.
Согласно частям 3, 4 статьи 142 ЗК Украины прекращение права постоянного пользования земельным участком в случае добровольного отказа землепользователя осуществляется по его заявлению к собственнику земельного участка. Владелец земельного участка на основании заявления землепользователя принимает решение о прекращении права пользования земельным участком, о чем уведомляет органы государственной регистрации.
В пункте 1 статьи 614 ГК РФ также предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с частью 6 статьи 762 ГК Украины, арендатор освобождается от платы за все время, на протяжении которого имущество не могло быть использовано им из-за обстоятельств, за которые он не отвечает.
Как следует из представленных в материалы дела доказательств, между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и предпринимателем Изейдиновой Усние Геннадиевной (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 14.03.2014. Согласно подпункта "з" пункта 9.2.2 договора, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в соответствии с разделом 4 договора и ежегодно до 20 января представлять арендодателю справку о платежах по арендной плате за истекший год, заверенную налоговой инспекцией.
Решением Арбитражного суда города Севастополя от 23.06.2015, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2015 по делу N А84-685/2015 по заявлению индивидуального предпринимателя Изейдиновой Усние Геннадьевны к управлению государственной регистрации права и кадастра Севастополя о признании незаконным отказа в государственной регистрации права на недвижимое имущество от 25.03.2015 N 91/001/009/215-220, признано недействительным сообщение Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя от 25.03.2015 N 91/001/009/2015-220 об отказе в государственной регистрации. Обязано Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя устранить допущенные нарушения прав и законных интересов индивидуального предпринимателя Изейдиновой Усние Геннадьевны.
Согласно данному решению суд установил, что Изейдинова У.Г. приобрела право на спорный земельный участок, заключив 14.03.2014 договор аренды указанного земельного участка с Севастопольским городским Советом. Сторонами договора 14.03.2014 подписан акт приема-передачи земельного участка (кадастровый номер 8536600000:02:011:0096) площадью 0,1243.
Следовательно, у ИП Изейдиновой У.Г. возникли и обязанности по уплате арендной платы по указанному договору с 14.03.2014.
Частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусмотрено, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
При вынесении обжалуемого решения, в нарушение статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции не принял во внимание, что обстоятельства владения спорным земельным участком Изейдиновой У.Г., в том числе, в период с 01.08.2014 г. по 22.09.2015 г., были установлены вступившими в законную силу судебными актами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью для ее использования.
В соответствии с положениями статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Согласно части 1 статьи 35 ЗК РФ во взаимосвязи с частью 3 статьи 552 ГК РФ, при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
С отчуждением объектов недвижимости, находящихся на чужом земельном участке, пользование этим земельным участком у отчуждателя прекращается, следовательно, прекращается и его обязательство по уплате арендной платы собственнику земельного участка.
В материалах дела находится уведомление о проведенной государственной регистрации ограничения (обременения) права Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя от 23.09.2015 N 91/0014/068/2015-461, согласно которому 23.09.2015 произведена государственная регистрация договора аренды земельного участка от 14.03.2014, заключенного между Севастопольским городским Советом и предпринимателем Изейдиновой Усние Геннадиевной, на объект недвижимого имущества; г. Севастополь, ул. Хрусталева, 177-А, кадастровый номер 91:03:002011:6 (т. 2, л. 25).
Как следует из сведений из Государственного реестра имущественных прав на недвижимое имущество, право собственности у Изейдиновой У.Г. на незавершенный строительством кафе-магазин, который находится по адресу: г. Севастополь, улица Хрусталева, N 177-А, возникло на основании договора купли-продажи от 25.06.2013 объекта незавершенного строительства и зарегистрировано 25.06.2013 в Государственном реестра имущественных прав на недвижимое имущество.
Таким образом, с момента регистрации за Изейдиновой У.Г. права собственности на объект недвижимости к ней перешло не только право пользования земельным участком с кадастровым номером 91:03:002011:6, но и обязанность по уплате арендных платежей по договору аренды земельного участка от 14.03.2014.
Таким образом, выводы суда первой инстанции, о том, что расположенный на земельном участке объект незавершенного строительства не является объектом недвижимого имущества, порождающим права на земельный участок, в связи с чем, сам по себе факт отчуждения этого объекта не влечет прекращения арендных правоотношений с ответчиком, является не состоятельным.
На основании вышеизложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что в период с 01.08.2014 по 22.09.2015 год, за который истец требует уплаты арендной платы, пени и 3% годовых за ненадлежащее выполнение обязательств, спорный земельный участок не мог использоваться ООО "Восход", поскольку был передан собственником иному лицу и весь указанный период находился в пользовании и владении Изейдиновой У.Г.
Таким образом, исковые требования Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя о взыскании 502 997,05 руб. задолженности за период с 01.08.2014 по 22.09.2015, из которых: 472 917,19 руб. основной долг, 13 033,01 руб., пени, 17 046,93 руб., 3% годовых за ненадлежащее выполнение обязательств, удовлетворению не подлежат.
Судебная коллегия считает, что судом первой инстанции при принятии решения были неправильно применены нормы материального права, в связи с чем данное решение подлежит отмене.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного решения, судебной коллегией не установлено.
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
Часть 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.
В соответствии с частью 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей.
Таким образом, подлежат взысканию с Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Восход" в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 3000,00 руб.
Руководствуясь статьями 266, 268 пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
решение Арбитражного суда города Севастополя от 12 мая 2017 года по делу N А84-3602/2016 отменить полностью, апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Восход" - удовлетворить.
Принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении исковых требований Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя отказать полностью.
Взыскать с Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (299011, город Севастополь, улица Советская, дом 9; ОГРН 1149204004025, ИНН 9204002115) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Восход" (299055, город Севастополь, улица Хрусталева, дом 173, квартира 13; ОГРН 1149204018248, ИНН 9204009248, КПП 920401001) 3000,00 руб., судебных расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
И.В.ЕВДОКИМОВ
Судьи
Н.И.СИКОРСКАЯ
А.А.ТАРАСЕНКО
И.В.ЕВДОКИМОВ
Судьи
Н.И.СИКОРСКАЯ
А.А.ТАРАСЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)