Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Налог на имущество организаций
Обстоятельства: Истец указал, что является собственником нежилого помещения, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости нежилого помещения его рыночной стоимости нарушает права истца, как плательщика налога.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Московский городской суд в составе
председательствующего судьи Сибул Ж.А.
при секретаре В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ОАО "Первый хладокомбинат" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения, установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере рыночной,
установил:
ОАО "Первый хладокомбинат" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости помещения площадью телефон,3 кв. м с кадастровым номером 77:01:телефон:3072, расположенного по адресу адрес.
В своем заявлении общество просит установить кадастровую стоимость указанного нежилого здания по состоянию на 01 января 2014 года в размере, равном его рыночной стоимости, определенной на основании отчета от 03 сентября 2015 года N 1440/15-Н об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, составленного Компанией GBA (Гросс-Консалт), что составляет сумма.
В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:телефон:3072, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2014 года установлена в размере телефон1,77 руб., что подтверждается справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Поскольку общество является собственником нежилого помещения, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости нежилого помещения его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Представитель ОАО "Первый хладокомбинат" П. в судебном заседании требование о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения поддержал в полном объеме.
Представитель административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы фио возражал против удовлетворения административного иска об установлении кадастровой стоимости спорного нежилого помещения на основании отчета от 03 сентября 2015 года N 1440/15-Н об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, составленного Компанией GBA (Гросс-Консалт). Согласился с заключением судебной экспертизы от 01 марта 2016 года в части выводов о том, что представленный административным истцом отчет требованиям законодательства об оценочной деятельности не соответствует, в связи с чем полагал, что он не может быть положен в основу решения.
Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении слушания дела не просили.
Выслушав объяснения представителей административного истца и ответчиков, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, в том числе, заключение судебной экспертизы, допросив эксперта фио, суд приходит к следующему выводу.
Судом установлено, что административному истцу на праве собственности принадлежит помещение площадью телефон,3 кв. м с кадастровым номером 77:01:телефон:3072, расположенное по адресу адрес, в отношении которого утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2014 года в размере телефон1,77 руб., что подтверждается нотариально удостоверенной копией свидетельства о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 10), кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 11).
Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.
Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного нежилого помещения влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Изложенное свидетельствует о том, что результаты определения кадастровой стоимости помещения затрагивают права и обязанности административного истца; принадлежащее Обществу помещение является объектом налогообложения по налогу на имущество организаций с особенностями определения налоговой базы как кадастровая стоимость спорного объекта.
При таких данных суд находит, что обращение ОАО "Первый хладокомбинат" в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, которой закреплено право оспаривания результатов определения кадастровой стоимости за лицами, чьи права и обязанности затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости.
При этом суд учитывает, что указанной нормой возможность оспаривания кадастровой стоимости не поставлена в зависимость от вида объекта недвижимого имущества, наличия либо отсутствия в законодательстве о таких объектах нормы, напрямую закрепляющей в случаях определения рыночной стоимости объекта возможность установления его кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости.
Законодательный запрет на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости в отношении объектов капитального строительства, посредством указания их рыночной стоимости, отсутствует.
Кроме того, право на обращение в суд с указанными требованиями также подтверждено в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03 июля 2014 года N 1555-О, из которого следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки.
Судом также установлено, что истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения и обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве.
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве, от 03 ноября 2015 года ОАО "Первый хладокомбинат" было отказано в удовлетворении заявления о пересмотре результатов определения вышепоименованной кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 13 - 14), в связи с чем ОАО "Первый хладокомбинат" обратилось в суд с настоящим административным иском.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
ОАО "Первый хладокомбинат" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения, установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере, равном его рыночной стоимости, были представлены: отчет от 03 сентября 2015 года N 1440/15-Н об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, составленный Компанией GBA (Гросс-Консалт) (т. 1, л.д. 47 - 114), положительное экспертное заключение Общероссийской наименование организации N 4488/2015 от 11 сентября 2015 года на данный отчет (т. 1, л.д. 26 - 39).
Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.
В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в целях устранения возникших сомнений по ходатайству представителя административного истца определением Московского городского суда от 03 февраля 2016 года по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам наименование организации.
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 01 марта 2016 года отчет от 03 сентября 2015 года N 1440/15-Н об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:телефон:3072, расположенного по адресу: адрес, составленный Компанией GBA (Гросс-Консалт), не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.
Как указано в заключении, оценщик на стр. 70 отчета при определении величины арендной ставки для якорных арендаторов опирается только на данные о величине арендных ставок обзора рынка торговой недвижимости. Оценщик не исследует предложения по аренде торговых помещений, представленные на открытом рынке, и не приводит самостоятельный расчет арендных ставок. В обзоре рынка на стр. 46 отчета N 1440/15-Н представлены усредненные показатели по величине арендных ставок торговых объектов без учета ценообразующих факторов, таких как местоположение, этаж расположения, наличие отдельного входа и др.
Таким образом, нарушен п. 4 ФСО N 3, утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254, в соответствии с которым информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности).
Кроме того, оценщик на стр. 73 отчета использует корректировку на этаж из "Справочника оценщика недвижимости. Том 1. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода (издание третье, актуализированное и расширенное) Нижний Новгород, 2014", подписанного к печати 01.02.2014 г., тогда как дата оценки 01.01.2014 г.
Нарушается п. 19 ФСО N 1, согласно которому оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.
Оценщик на стр. 77 - 78 отчета при расчете величины арендной ставки для операторов галереи не приводит для подобранных объектов аналогов корректировку на местоположение, тогда как аналоги N 1 - 3 располагаются в разных районах г. Москвы. В свою очередь, в обзоре рынка на стр. 51 оценщик приводит карту из информационно-аналитического бюллетеня RWAY N 224, 2013 г. "Базовые показатели рынка коммерческой недвижимости г. Москвы", на которой видно, что подобранные аналоги N 1 - 3 располагаются в районах, отличных по стоимости от района расположения объекта. Нарушается п. 22 д ФСО N 7, не корректируется удельный показатель стоимости по выявленному различию.
Указанные выше нарушения существенно повлияли на рыночную стоимость оцениваемого земельного участка.
Представитель административных ответчиков с заключением судебной оценочной экспертизы в этой части согласился, указав, что отчет от 03 сентября 2015 года N 1440/15-Н об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:телефон:3072, расположенного по адресу: адрес, составленный Компанией GBA (Гросс-Консалт), не может быть принят судом и положен в основу судебного решения.
Административный истец выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки оспаривал.
Судом для проверки доводов административного истца, представившего письменные возражения на заключение судебной экспертизы, вызвана в судебное заседание и допрошена эксперт фио, которая выводы судебной экспертизы в этой части подтвердила.
По поставленным вопросам пояснила, что замечания административного истца ничем не подтверждаются, являются его субъективным мнением. Дополнительно указала, что существуют точные подтверждения влияния на стоимость и аренду торговых объектов такого ценообразующего параметра, как местоположение (представлена карта из информационно-аналитического бюллетеня RWAY N 224, 2013 г. "Базовые показатели рынка коммерческой недвижимости г. Москвы", где явно видно, что стоимостные показатели отличаются между собой значительно).
Кроме того, якорные арендаторы занимают большую площадь в торговом центре и предлагают широкий ассортимент товаров. На рынке имеется достаточное количество предложений по аренде крупных площадей в торговых центрах.
Поэтому если оценщик в представленном административным истцом отчете принял решение о расчете арендной ставки по отдельности для якорного арендатора и торговой галерее, он должен был произвести расчет арендной ставки конкретно для оцениваемого объекта с учетом его количественно-качественных характеристик, а не брать усредненные показатели по всей Москве.
Доводы административного истца, не согласившегося с экспертным заключением, о том, что оно не может достоверно подтвердить рыночную стоимость объекта оценки, суд также не может признать состоятельными.
Так, выводы эксперта наименование организации фио мотивированы, научно обоснованы. Экспертиза назначалась непосредственно судом и ее производство поручалось выбранному им экспертному учреждению. Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающими правом на проведение подобного рода исследования. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.
Составленное экспертное заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного нежилого помещения.
Довод административного истца о том, что эксперт необоснованно завысил арендопригодную площадь, не может быть признан состоятельным.
Допрошенный судом эксперт фио в этой части суду пояснила, что технологическая планировка торгового объекта - это совокупность всех помещений торгового объекта в определенной взаимосвязи, позволяющей обеспечить рациональную организацию оперативных процессов.
Общая арендопригодная площадь торговых помещений определялась экспертом следующим образом: 36 003,2 кв. м + 7 398,3 кв. м телефон,2 кв. м + 5 808,2 кв. м = 59 612,9 кв. м, где 36 003,2 кв. м - площадь торгового назначения, входящая в состав объекта судебной оценочной экспертизы; 7 398,3 кв. м - площади подсобного назначения (экспертом было принято решение включить подсобные помещения в арендопригодную торговую площадь, так как данные площади не сдаются в отдельности от доходоприносящих площадей, а входят в их состав и используются для складирования готовой продукции, оборудования и т.д.); 10 403,2 кв. м - торговая площадь, не входящая в состав объекта судебной оценочной экспертизы. По имеющимся в деле данным указанную площадь занимает торговый арендатор "Leroy Merlin"; 5 808,2 кв. м - площади офисного назначения (офисные помещения включены в арендопригодную торговую площадь, так как данные площади входят в ее состав и используются для размещения персонала, бухгалтерии и т.д.). Решение о включении подсобных помещений в состав арендопригодной площади основывалось на требованиях, предъявляемых к планировке торгового объекта (Проектирование предприятий розничной торговли. Справочное пособие к СНиП 2.08.02-89 "Общественные здания и сооружения" от 01.01.1990 г., дата актуализации текста 01.01.2009 г., пункт 3.50). Торговые залы должны быть технологически связаны с помещениями для подготовки товаров к продаже, наличие помещений для хранения товара, то есть при сдачи торгового помещения в аренду неотъемлемой составляющей данного объекта будет являться наличие подсобных помещений, где осуществляется подготовка товара к продаже).
Кроме того, эксперт указала, что неиспользование помещений площадью 1 793 кв. м, расположенных в подземном паркинге, говорит о неэффективности использования площадей собственником.
Относительно правомерности использования Справочника, составленного Омским межотраслевым советом экспертов рынка недвижимости, эксперт пояснила, что в разработке данного издания принимали участие члены московских СРО "Российское общество оценщиков", "Экспертный совет". Кроме того, в справочнике указано, что представленные в отчете материалы позволяют определить корректирующие коэффициенты для различных параметров объекта недвижимости (торговой, офисной, производственно-складской недвижимости и земельных участков), удобны для использования при расчете рыночной стоимости" (без уточнения региона применения). Общераспространенный "Справочник оценщика недвижимости. Том 1. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода" под редакцией Л. также разрабатывается специалистами из г. Нижнего Новгорода, однако широко применяется при оценке недвижимости в различных городах.
Кроме того, на основании имеющейся аналитики, средний срок экспозиции торговой недвижимости конкретно для Москвы составляет: 2 - 7 месяцев. Источник: "Справочник расчетных корректировок для оценки и консалтинга", СРК N 14, под редакцией к. т.н. фио, наименование организации, М. 2014 г. Источник: http://www.malls.ru/rus/analytics/94631.shtml. Следовательно, применение корректировки на дату предложения обосновано и не требуется.
Эксперт также пояснил, что им не применяется корректировка на общую площадь на стр. 72 ввиду того, что предполагается сдача объекта как небольшими помещениями, так и крупными блоками с установлением легковозводимых перегородок.
Обосновывается это тем, что рассчитать максимально возможный доход в зависимости от архитектурно-планировочного решения объекта достаточно трудно. При этом наличие небольших помещений не является отрицательной характеристикой объекта и не причисляет его к низкоклассной торговой недвижимости (пример - ТЦ "Атриум", ТЦ "Европейский). Поэтому экспертом для определения арендной ставки были подобраны аналоги как большие, так и маленькие по площади для того, чтобы определить средневзвешенную величину арендной ставки, которая впоследствии и была использована экспертом в расчетах. Расчет через средневзвешенную ставку позволяет избежать необходимости расчета ставок с учетом различных площадей.
Вместе с тем, эксперт согласился с доводом административного истца о том, что при расчете корректировки на этаж расположения на стр. 72 - 73, и, следовательно, при определении итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, допущена техническая ошибка.
Подробный расчет рыночной стоимости объекта судебной оценочной экспертизы с учетом исправленной технической ошибки приведен экспертом в письменных дополнениях к экспертному заключению, согласно которым рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:телефон:3072, расположенного по адресу: адрес, по состоянию на 01 января 2014 года составляет сумма.
В соответствии с частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса.
Согласно частям 1 - 4, 8 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в своем решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.
Проанализировав экспертное заключение с учетом дополнений, в которых экспертом, предупрежденным судом об уголовной ответственности, исправлена техническая ошибка, оценив пояснения эксперта, допрошенного в судебном заседании, в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд считает, что правильность изложенных в нем выводов административным истцом не опровергнута, расценивает его как надлежащее доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, которое может быть положено в основу решения.
Определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в городе Москве в районах, идентичных району расположения объекта оценки; экспертом произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 01 января 2014 года.
Кроме того, суд отмечает, что все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний. В свою очередь, суду не представлено сведений о наличии соответствующих познаний у представителя административных ответчиков фио, а также административного истца П., представившего суду свои возражения относительно заключения судебной экспертизы.
По приведенным выше мотивам у суда не имелось оснований для удовлетворения ходатайства представителя административного истца о повторной экспертизе.
С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость спорного нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:телефон:3072, расположенного по адресу адрес, должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта с учетом дополнений по состоянию на 01 января 2014 года, что составляет сумма.
Из материалов дела следует, что с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости Общество обратилось в Комиссию 14 октября 2015 года.
Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, устанавливают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
При таких данных, установленная настоящим решением кадастровая стоимость помещения применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2015 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения площадью телефон,3 кв. м с кадастровым номером 77:01:телефон:3072, расположенного по адресу адрес, в размере его рыночной стоимости, равной сумма и определенной по состоянию на 01 января 2014 года.
Датой обращения с заявлением считать 14 октября 2015 года, в связи с чем применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2015 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 13.04.2016 ПО ДЕЛУ N 3А-130/2016
Требование: О пересмотре результатов определения кадастровой стоимости помещения.Разделы:
Налог на имущество организаций
Обстоятельства: Истец указал, что является собственником нежилого помещения, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости нежилого помещения его рыночной стоимости нарушает права истца, как плательщика налога.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 13 апреля 2016 г. по делу N 3А-130/2016
Московский городской суд в составе
председательствующего судьи Сибул Ж.А.
при секретаре В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ОАО "Первый хладокомбинат" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения, установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере рыночной,
установил:
ОАО "Первый хладокомбинат" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости помещения площадью телефон,3 кв. м с кадастровым номером 77:01:телефон:3072, расположенного по адресу адрес.
В своем заявлении общество просит установить кадастровую стоимость указанного нежилого здания по состоянию на 01 января 2014 года в размере, равном его рыночной стоимости, определенной на основании отчета от 03 сентября 2015 года N 1440/15-Н об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, составленного Компанией GBA (Гросс-Консалт), что составляет сумма.
В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:телефон:3072, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2014 года установлена в размере телефон1,77 руб., что подтверждается справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Поскольку общество является собственником нежилого помещения, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости нежилого помещения его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Представитель ОАО "Первый хладокомбинат" П. в судебном заседании требование о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения поддержал в полном объеме.
Представитель административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы фио возражал против удовлетворения административного иска об установлении кадастровой стоимости спорного нежилого помещения на основании отчета от 03 сентября 2015 года N 1440/15-Н об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, составленного Компанией GBA (Гросс-Консалт). Согласился с заключением судебной экспертизы от 01 марта 2016 года в части выводов о том, что представленный административным истцом отчет требованиям законодательства об оценочной деятельности не соответствует, в связи с чем полагал, что он не может быть положен в основу решения.
Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении слушания дела не просили.
Выслушав объяснения представителей административного истца и ответчиков, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, в том числе, заключение судебной экспертизы, допросив эксперта фио, суд приходит к следующему выводу.
Судом установлено, что административному истцу на праве собственности принадлежит помещение площадью телефон,3 кв. м с кадастровым номером 77:01:телефон:3072, расположенное по адресу адрес, в отношении которого утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2014 года в размере телефон1,77 руб., что подтверждается нотариально удостоверенной копией свидетельства о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 10), кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 11).
Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.
Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного нежилого помещения влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Изложенное свидетельствует о том, что результаты определения кадастровой стоимости помещения затрагивают права и обязанности административного истца; принадлежащее Обществу помещение является объектом налогообложения по налогу на имущество организаций с особенностями определения налоговой базы как кадастровая стоимость спорного объекта.
При таких данных суд находит, что обращение ОАО "Первый хладокомбинат" в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, которой закреплено право оспаривания результатов определения кадастровой стоимости за лицами, чьи права и обязанности затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости.
При этом суд учитывает, что указанной нормой возможность оспаривания кадастровой стоимости не поставлена в зависимость от вида объекта недвижимого имущества, наличия либо отсутствия в законодательстве о таких объектах нормы, напрямую закрепляющей в случаях определения рыночной стоимости объекта возможность установления его кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости.
Законодательный запрет на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости в отношении объектов капитального строительства, посредством указания их рыночной стоимости, отсутствует.
Кроме того, право на обращение в суд с указанными требованиями также подтверждено в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03 июля 2014 года N 1555-О, из которого следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки.
Судом также установлено, что истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения и обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве.
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве, от 03 ноября 2015 года ОАО "Первый хладокомбинат" было отказано в удовлетворении заявления о пересмотре результатов определения вышепоименованной кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 13 - 14), в связи с чем ОАО "Первый хладокомбинат" обратилось в суд с настоящим административным иском.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
ОАО "Первый хладокомбинат" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения, установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере, равном его рыночной стоимости, были представлены: отчет от 03 сентября 2015 года N 1440/15-Н об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, составленный Компанией GBA (Гросс-Консалт) (т. 1, л.д. 47 - 114), положительное экспертное заключение Общероссийской наименование организации N 4488/2015 от 11 сентября 2015 года на данный отчет (т. 1, л.д. 26 - 39).
Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.
В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в целях устранения возникших сомнений по ходатайству представителя административного истца определением Московского городского суда от 03 февраля 2016 года по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам наименование организации.
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 01 марта 2016 года отчет от 03 сентября 2015 года N 1440/15-Н об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:телефон:3072, расположенного по адресу: адрес, составленный Компанией GBA (Гросс-Консалт), не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.
Как указано в заключении, оценщик на стр. 70 отчета при определении величины арендной ставки для якорных арендаторов опирается только на данные о величине арендных ставок обзора рынка торговой недвижимости. Оценщик не исследует предложения по аренде торговых помещений, представленные на открытом рынке, и не приводит самостоятельный расчет арендных ставок. В обзоре рынка на стр. 46 отчета N 1440/15-Н представлены усредненные показатели по величине арендных ставок торговых объектов без учета ценообразующих факторов, таких как местоположение, этаж расположения, наличие отдельного входа и др.
Таким образом, нарушен п. 4 ФСО N 3, утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254, в соответствии с которым информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности).
Кроме того, оценщик на стр. 73 отчета использует корректировку на этаж из "Справочника оценщика недвижимости. Том 1. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода (издание третье, актуализированное и расширенное) Нижний Новгород, 2014", подписанного к печати 01.02.2014 г., тогда как дата оценки 01.01.2014 г.
Нарушается п. 19 ФСО N 1, согласно которому оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.
Оценщик на стр. 77 - 78 отчета при расчете величины арендной ставки для операторов галереи не приводит для подобранных объектов аналогов корректировку на местоположение, тогда как аналоги N 1 - 3 располагаются в разных районах г. Москвы. В свою очередь, в обзоре рынка на стр. 51 оценщик приводит карту из информационно-аналитического бюллетеня RWAY N 224, 2013 г. "Базовые показатели рынка коммерческой недвижимости г. Москвы", на которой видно, что подобранные аналоги N 1 - 3 располагаются в районах, отличных по стоимости от района расположения объекта. Нарушается п. 22 д ФСО N 7, не корректируется удельный показатель стоимости по выявленному различию.
Указанные выше нарушения существенно повлияли на рыночную стоимость оцениваемого земельного участка.
Представитель административных ответчиков с заключением судебной оценочной экспертизы в этой части согласился, указав, что отчет от 03 сентября 2015 года N 1440/15-Н об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:телефон:3072, расположенного по адресу: адрес, составленный Компанией GBA (Гросс-Консалт), не может быть принят судом и положен в основу судебного решения.
Административный истец выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки оспаривал.
Судом для проверки доводов административного истца, представившего письменные возражения на заключение судебной экспертизы, вызвана в судебное заседание и допрошена эксперт фио, которая выводы судебной экспертизы в этой части подтвердила.
По поставленным вопросам пояснила, что замечания административного истца ничем не подтверждаются, являются его субъективным мнением. Дополнительно указала, что существуют точные подтверждения влияния на стоимость и аренду торговых объектов такого ценообразующего параметра, как местоположение (представлена карта из информационно-аналитического бюллетеня RWAY N 224, 2013 г. "Базовые показатели рынка коммерческой недвижимости г. Москвы", где явно видно, что стоимостные показатели отличаются между собой значительно).
Кроме того, якорные арендаторы занимают большую площадь в торговом центре и предлагают широкий ассортимент товаров. На рынке имеется достаточное количество предложений по аренде крупных площадей в торговых центрах.
Поэтому если оценщик в представленном административным истцом отчете принял решение о расчете арендной ставки по отдельности для якорного арендатора и торговой галерее, он должен был произвести расчет арендной ставки конкретно для оцениваемого объекта с учетом его количественно-качественных характеристик, а не брать усредненные показатели по всей Москве.
Доводы административного истца, не согласившегося с экспертным заключением, о том, что оно не может достоверно подтвердить рыночную стоимость объекта оценки, суд также не может признать состоятельными.
Так, выводы эксперта наименование организации фио мотивированы, научно обоснованы. Экспертиза назначалась непосредственно судом и ее производство поручалось выбранному им экспертному учреждению. Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающими правом на проведение подобного рода исследования. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.
Составленное экспертное заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного нежилого помещения.
Довод административного истца о том, что эксперт необоснованно завысил арендопригодную площадь, не может быть признан состоятельным.
Допрошенный судом эксперт фио в этой части суду пояснила, что технологическая планировка торгового объекта - это совокупность всех помещений торгового объекта в определенной взаимосвязи, позволяющей обеспечить рациональную организацию оперативных процессов.
Общая арендопригодная площадь торговых помещений определялась экспертом следующим образом: 36 003,2 кв. м + 7 398,3 кв. м телефон,2 кв. м + 5 808,2 кв. м = 59 612,9 кв. м, где 36 003,2 кв. м - площадь торгового назначения, входящая в состав объекта судебной оценочной экспертизы; 7 398,3 кв. м - площади подсобного назначения (экспертом было принято решение включить подсобные помещения в арендопригодную торговую площадь, так как данные площади не сдаются в отдельности от доходоприносящих площадей, а входят в их состав и используются для складирования готовой продукции, оборудования и т.д.); 10 403,2 кв. м - торговая площадь, не входящая в состав объекта судебной оценочной экспертизы. По имеющимся в деле данным указанную площадь занимает торговый арендатор "Leroy Merlin"; 5 808,2 кв. м - площади офисного назначения (офисные помещения включены в арендопригодную торговую площадь, так как данные площади входят в ее состав и используются для размещения персонала, бухгалтерии и т.д.). Решение о включении подсобных помещений в состав арендопригодной площади основывалось на требованиях, предъявляемых к планировке торгового объекта (Проектирование предприятий розничной торговли. Справочное пособие к СНиП 2.08.02-89 "Общественные здания и сооружения" от 01.01.1990 г., дата актуализации текста 01.01.2009 г., пункт 3.50). Торговые залы должны быть технологически связаны с помещениями для подготовки товаров к продаже, наличие помещений для хранения товара, то есть при сдачи торгового помещения в аренду неотъемлемой составляющей данного объекта будет являться наличие подсобных помещений, где осуществляется подготовка товара к продаже).
Кроме того, эксперт указала, что неиспользование помещений площадью 1 793 кв. м, расположенных в подземном паркинге, говорит о неэффективности использования площадей собственником.
Относительно правомерности использования Справочника, составленного Омским межотраслевым советом экспертов рынка недвижимости, эксперт пояснила, что в разработке данного издания принимали участие члены московских СРО "Российское общество оценщиков", "Экспертный совет". Кроме того, в справочнике указано, что представленные в отчете материалы позволяют определить корректирующие коэффициенты для различных параметров объекта недвижимости (торговой, офисной, производственно-складской недвижимости и земельных участков), удобны для использования при расчете рыночной стоимости" (без уточнения региона применения). Общераспространенный "Справочник оценщика недвижимости. Том 1. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода" под редакцией Л. также разрабатывается специалистами из г. Нижнего Новгорода, однако широко применяется при оценке недвижимости в различных городах.
Кроме того, на основании имеющейся аналитики, средний срок экспозиции торговой недвижимости конкретно для Москвы составляет: 2 - 7 месяцев. Источник: "Справочник расчетных корректировок для оценки и консалтинга", СРК N 14, под редакцией к. т.н. фио, наименование организации, М. 2014 г. Источник: http://www.malls.ru/rus/analytics/94631.shtml. Следовательно, применение корректировки на дату предложения обосновано и не требуется.
Эксперт также пояснил, что им не применяется корректировка на общую площадь на стр. 72 ввиду того, что предполагается сдача объекта как небольшими помещениями, так и крупными блоками с установлением легковозводимых перегородок.
Обосновывается это тем, что рассчитать максимально возможный доход в зависимости от архитектурно-планировочного решения объекта достаточно трудно. При этом наличие небольших помещений не является отрицательной характеристикой объекта и не причисляет его к низкоклассной торговой недвижимости (пример - ТЦ "Атриум", ТЦ "Европейский). Поэтому экспертом для определения арендной ставки были подобраны аналоги как большие, так и маленькие по площади для того, чтобы определить средневзвешенную величину арендной ставки, которая впоследствии и была использована экспертом в расчетах. Расчет через средневзвешенную ставку позволяет избежать необходимости расчета ставок с учетом различных площадей.
Вместе с тем, эксперт согласился с доводом административного истца о том, что при расчете корректировки на этаж расположения на стр. 72 - 73, и, следовательно, при определении итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, допущена техническая ошибка.
Подробный расчет рыночной стоимости объекта судебной оценочной экспертизы с учетом исправленной технической ошибки приведен экспертом в письменных дополнениях к экспертному заключению, согласно которым рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:телефон:3072, расположенного по адресу: адрес, по состоянию на 01 января 2014 года составляет сумма.
В соответствии с частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса.
Согласно частям 1 - 4, 8 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в своем решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.
Проанализировав экспертное заключение с учетом дополнений, в которых экспертом, предупрежденным судом об уголовной ответственности, исправлена техническая ошибка, оценив пояснения эксперта, допрошенного в судебном заседании, в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд считает, что правильность изложенных в нем выводов административным истцом не опровергнута, расценивает его как надлежащее доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, которое может быть положено в основу решения.
Определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в городе Москве в районах, идентичных району расположения объекта оценки; экспертом произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 01 января 2014 года.
Кроме того, суд отмечает, что все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний. В свою очередь, суду не представлено сведений о наличии соответствующих познаний у представителя административных ответчиков фио, а также административного истца П., представившего суду свои возражения относительно заключения судебной экспертизы.
По приведенным выше мотивам у суда не имелось оснований для удовлетворения ходатайства представителя административного истца о повторной экспертизе.
С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость спорного нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:телефон:3072, расположенного по адресу адрес, должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта с учетом дополнений по состоянию на 01 января 2014 года, что составляет сумма.
Из материалов дела следует, что с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости Общество обратилось в Комиссию 14 октября 2015 года.
Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, устанавливают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
При таких данных, установленная настоящим решением кадастровая стоимость помещения применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2015 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения площадью телефон,3 кв. м с кадастровым номером 77:01:телефон:3072, расположенного по адресу адрес, в размере его рыночной стоимости, равной сумма и определенной по состоянию на 01 января 2014 года.
Датой обращения с заявлением считать 14 октября 2015 года, в связи с чем применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2015 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Судья
Московского городского суда
Ж.А.СИБУЛ
Московского городского суда
Ж.А.СИБУЛ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)