Судебные решения, арбитраж

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.06.2014 N 18АП-4631/2014 ПО ДЕЛУ N А76-713/2014

Разделы:
Земельный налог; Купля-продажа земли; Сделки с землей

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено



ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 июня 2014 г. N 18АП-4631/2014

Дело N А76-713/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июня 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 10 июня 2014 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.03.2014 по делу N А76-713/2014 (судья Скобелкин А.П.).
В судебном заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью "Центр дорожного сервиса" - Тимакова И.В. (доверенность от 05.10.2012, удостоверение N 797).
Общество с ограниченной ответственностью "Центр дорожного сервиса" (далее - ООО "ЦДС", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - Комитет, ответчик) о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 74:36:0713004:317, расположенного в г. Челябинске, Курчатовский район, перекресток пр. Победы и ул. Салавата Юлаева, площадью 3207 кв. м на условиях направленного обществом проекта договора.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, определением суда от 21.01.2014 привлечены Администрация города Челябинска, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Администрация, Управление Росреестра, третьи лица) (т. 1 л.д. 8-11).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 12.03.2014 (резолютивная часть от 04.03.2014) требования истца удовлетворены. Суд обязал Комитет заключить с обществом "ЦДС" договор купли-продажи участка, изложив в резолютивной части решения полный текст договора купли-продажи N 9512/зем., где пункт 2.1 договора изложен в редакции истца, согласно которой стоимость земельного участка определена в размере 313 175 руб. 00 коп. (т. 2 л.д. 12-36).
Не согласившись с принятым решением, Комитет (далее так же податель жалобы, апеллянт) обратился с апелляционной жалобой, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильное применение норм материального права, указывая следующее.
Вывод суда о правомерности установления выкупной стоимости земельного участка на основании норм, устанавливающих размер земельного налога по состоянию на 23.06.2009 и кадастровой стоимости земельного участка, установленной решением Арбитражного суда Челябинской области от 13.09.2013 по делу А76-15430/2013, не основан на нормах действующего законодательства.
Ссылаясь на положение п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ, апеллянт указывает, что установление судом рыночной стоимости земельного участка является основанием для внесения такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в Государственный кадастр недвижимости, при этом новая кадастровая стоимость, подлежит применению с момента вступления решения суда в законную силу и распространяет свое действие лишь на будущее время. В силу изложенного вывод о том, что в спорных правоотношениях подлежит применению кадастровая стоимость, установленная вышеназванным решением суда, противоречит правилу п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ.
Судом не принято во внимание, что земельный участок, являющийся предметом спора, был поставлен на кадастровый учет только 01.07.2013, а обращение истца с заявлением о выкупе имело место лишь 13.08.2013. При данных обстоятельствах, как полагает апеллянт, применению подлежит порядок определения выкупной цены, действующий на дату обращения истца с заявлением - 13.08.2013.
Ссылку суда на судебные акты по делу А76-1314/2009 апеллянт полагает несостоятельной, т.к. к заявлению общества от 27.12.2006 не был приложен кадастровый паспорт, а поскольку с заявлением об утверждении проекта границ общество обратилось лишь 10.07.2007, у Комитета не имелось возможности совершить до указанной даты какие-либо действия в отношении утверждения проекта границ земельного участка.
На основании изложенного апеллянт просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Участвующие в деле лица о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.
Ответчик и третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц.
Законность и обоснованность оспоренного судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, ООО "ЦДС" является собственником автозаправочной станции европейского типа, расположенной в г. Челябинске, перекресток пр. Победы и ул. Салавата Юлаева на основании договора купли-продажи от 28.11.2006. Переход права собственности на АЗС к истцу зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.12.2006.
Ссылаясь на вступившие в законную силу решения Арбитражного суда Челябинской области по делам с участием ООО "ЦДС", Комитета и Администрации от 09.12.2009 N А76-18677/2009 (л.д. 31-52), от 16.12.2011 N А76-5035/2011, от 09.06.2012 N А76-5210/2012, арбитражный суд первой инстанции установил следующие обстоятельства.
27.12.2006 ООО "ЦДС" обратился в Администрацию г. Челябинска с заявкой на приобретение в собственность земельного участка под АЗС, расположенной в г. Челябинске, перекресток пр.Победы и ул. Салавата Юлаева. Одновременно в Комитет, в порядке п. 7 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации обществом было подано заявление о формировании и утверждении границ земельного участка (т. 1 л.д. 23).
В связи с бездействием муниципальных органов по вопросу утверждения плана (схемы) границ земельного участка под АЗС, истец 23.06.2009 (л.д. 25-26) повторно обратился в Администрацию г. Челябинска и в Комитет с заявлениями об утверждении схемы границ земельного участка под АЗС.
Во исполнение решения Арбитражного суда Челябинской области от 09.12.2009 N А76-18677/2009 распоряжением заместителя Главы города от 22.04.2010 N 1249-М утверждена схема расположения земельного участка под АЗС на кадастровом плане территории площадью 3207 кв. м.
С учетом наличия в государственном кадастре недвижимости сведений о земельных участках с кадастровыми номерами 74:36:0713004:99, 74:36:0713004:121, а так же земельного участка с кадастровым номером 74:36:0713004:268 орган кадастрового учета отказал обществу в постановке на кадастровый учет земельного участка под АЗС со ссылкой на пересечение границ образуемого участка с границами ранее образованных и учтенных земельных участков.
Решениями Арбитражного суда Челябинской области от 09.06.2012 по делу N А76-5210/2012 и от 15.04.2013 по делу N А76-419/2013 удовлетворены требования ООО "ЦДС". На ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" по Челябинской области возложена обязанность снять с кадастрового учета земельные участки с кадастровыми номерами 74:36:0713004:99, 74:36:0713004:268.
Решение суда в части снятия с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 74:36:0713004:99 исполнено Кадастровой платой в августе 2012 года. Постановка на кадастровый учет земельного участка под АЗС площадью 3 207 кв. м, которому присвоен кадастровый номер 74:36:0713004:317, произведена 01.07.2013.
13.08.2013 ООО "ЦДС" вновь обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0713004:317 в собственность, приложив кадастровый паспорт испрашиваемого земельного участка (л.д. 27). Заявление содержало ссылку на ранее поданные заявления от 27.12.2006 и 23.06.2009.
Распоряжением Первого заместителя Главы Администрации города Челябинска от 02.10.2013 N 5934-к принято решение о продаже ООО "Центр дорожного сервиса" земельного участка с кадастровым номером 74:36:0713004:317, расположенного в г. Челябинске, Курчатовский район, перекресток пр. Победы и ул. Салавата Юлаева под принадлежащей заявителю АЗС.
Из материалов дела так же следует, что решением Арбитражного суда Челябинской области от 13.09.2013 по делу А76-15430/2013 (вступившим в законную силу 14.10.2013) кадастровая стоимость выкупаемого земельного участка 74:36:0713004:317 установлена в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.07.2013 в сумме 8 947 851 руб.
04.12.2013 Комитетом в адрес ООО "ЦДС" направлен проект договора N 9512/зем. купли-продажи земельного участка, не подписанный со стороны продавца.
Цена земельного участка согласно п. 2.1. проекта договора определена Комитетом в размере 1 116 086 руб. на основании постановления Правительства Челябинской области от 19.09.2013 N 478-п с учетом кадастровой стоимости участка 18 601 433,33 руб. и налоговой ставки земельного налога 1,2%, действующей по состоянию на 13.08.2013.
Не согласившись с ценой договора, общество направило в адрес Комитета заявление от 03.12.2013 о подписании договора в редакции покупателя, определив выкупную стоимость земельного участка в размере 313 175 руб., с учетом кадастровом стоимости участка в размере 8 947 851 руб. и налоговой ставки земельного налога 1,2%, действующей по состоянию на 27.12.2006 (л.д. 28-29).
Полагая, что договор купли-продажи подлежит заключению на предложенных покупателем условиях, общество обратилось в суд с рассматриваемыми требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что датой подачи заявления о выкупе, по состоянию на которую подлежит определению размер стоимости земельного участка, является дата первичного обращения общества - 27.12.2006.
Приняв во внимание состоявшиеся судебные решения, суд указал, что муниципальные органы фактически ограничивали истцу возможность своевременной постановки участка на кадастровый учет и соответственно ограничивали право на приватизацию земельного участка.
Сославшись на положения законодательства, действовавшего на момент обращения истца с заявкой о выкупе участка, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для применения при расчете цены земельного участка его кадастровой стоимости, установленной по состоянию на момент постановки участка на кадастровый учет - 01.07.2013, и, применив положения п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации, указал на необходимость применения кадастровой стоимости, установленной на момент рассмотрения спора.
Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст. 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выслушав пояснения участвующих лиц, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, полагает судебный акт подлежащим изменению.
В силу п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
В соответствии с п. 5 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 данного Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.
Согласно п. 6 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации в месячный срок со дня поступления указанного в п. 5 данной статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 Земельного кодекса Российской Федерации, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в п. 1 ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 Земельного кодекса Российской Федерации, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
По смыслу названных норм обращение лица, имеющего в собственности, здания, строения, сооружения, о выкупе участка, на котором данные здания расположены, влечет обязанность органа местного самоуправления заключить с заявителем договор купли-продажи земельного участка.
В соответствии с п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора является обязательным, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Существо возникших между сторонами разногласий заключается в определении размера стоимости выкупаемого земельного участка и, соответственно, порядка его исчисления.
Учитывая, что объектом выкупа является земельный участок, находящийся в публичной собственности, суд, руководствуясь положениями ст. 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к правильному выводу о том, что условия договора купли-продажи в данном случае должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам).
При разрешении вопроса о том, на какой момент определяется выкупная цена земельного участка при его приватизации собственником расположенного на нем строения, здания, сооружения (п. 1 ст. 36 ЗК РФ), принимается во внимание следующее.
Исходя из того, что обязанность подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка, содержащий все существенные условия, возникает у уполномоченного органа с момента подачи лицом в этот орган заявления о приобретении прав на землю, соответствующего требованиям закона, выкупную цену земельного участка следует определять по состоянию на дату подачи такого заявления.
Судом первой инстанции верно установлено, что реализация обществом "ЦДС" своего права на выкуп земельного участка, занимаемого автозаправочной станцией европейского типа, осуществляется на основании заявления от 27.12.2006.
Из содержания судебных актов по делам N А76-18677/2009, N А76-5035/2011, N А76-5210/2012, N А76-419/2013 усматривается наличие препятствий со стороны муниципальных органов в постановке на кадастровый учет занимаемого автозаправкой земельного участка и последовательные действия ООО "ЦДС" по устранению данных препятствий в целях реализации права на приобретение участка в собственность, осуществляемые в рамках поданного 27.12.2006 заявления о выкупе.
В силу изложенного к правоотношениям сторон в части определения цены выкупа участка подлежат применению нормы, действовавшие на момент обращения общества с заявлением от 27.12.2006.
По смыслу пунктов 1, 2 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ) при продаже в соответствии с правилами ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений их стоимость определяется субъектом Российской Федерации и устанавливается в населенных пунктах с численностью населения:
от 500 тысяч до 3 миллионов человек в размере от пяти - до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.
Постановлением Губернатора Челябинской области от 5 декабря 2006 года N 351 цена при продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений на территории Челябинской области в муниципальном образовании Челябинский городской округ - установлена в размере пятикратного размера земельного налога.

При этом налоговая база с 01.01.2006 определяется как кадастровая стоимость земельного участка, признаваемого объектом налогообложения.
С учетом изложенного, размер стоимости земельного участка подлежит определению по формуле:
- кадастровая стоимость земельного участка (по состоянию на 01.01.2006) Х дифференцированная налоговая ставка (0,7%) Х 5 (пятикратный размер земельного налога).
Таким образом, в целях определения выкупной стоимости земельного участка на момент первичного обращения истца с заявлением о выкупе участка (27.12.2006) суду необходимо установить размер его кадастровой стоимости, имевший место по состоянию на указанную дату.
Судебная коллегия соглашается с доводом подателя апелляционной жалобы о неприменимости размера кадастровой стоимости спорного участка, установленной на основании решения Арбитражного суда Челябинской области от 13.09.2013 по делу А76-15430/2013.
Исходя из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в постановлении от 28.06.2011 N 913/11, правовым последствием пересмотра кадастровой стоимости в связи с ее несоответствием рыночной стоимости земельного участка является то, что с момента вступления в силу судебного акта у кадастрового органа возникает обязанность внести в государственный кадастр недвижимости установленную судебным актом кадастровую стоимость земельного участка. С этого момента рыночная стоимость получает статус кадастровой и должна применяться в новом, измененном виде. Изменение кадастровой стоимости направлено на будущее время. Во всех правоотношениях, в которых используется кадастровая стоимость, ее новый, определенный судом размер может применяться не ранее вступления в силу решения суда по соответствующему иску.
Поскольку в настоящем случае суд первой инстанции согласился с доводами истца о необходимости применения нормативного регулирования порядка и условий выкупа земельного участка, имевших место на дату первичного обращения истца за его выкупом (27.12.2006), применение кадастровой стоимости, установленной по состоянию на дату оценки, имевшей место 01.01.2010, противоречит данному выводу.
Определяя подлежащую применению цену выкупа земельного участка, судебная коллегия приходит к следующему.
Постановлением Губернатора Челябинской области от 14.07.2003 N 309 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений Челябинской области" утверждены, в частности, удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков по кадастровым кварталам по видам функционального использования земель.
Судебная коллегия соглашается с утверждением Комитета о том, что спорный земельный участок подлежит отнесению к пятому виду функционального использования, установленному вышеназванным постановлением Губернатора Челябинской области как - "земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания", удельный показатель кадастровой стоимости которых составляет 4225,87 руб.
Кадастровая стоимость спорного участка по состоянию на дату первичного обращения истца с заявлением о выкупе участка составит 13 552 365 руб. 09 коп.
Согласно норме п. 3 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" при продаже земельного участка к его стоимости применяется поправочный коэффициент, учитывающий основной вид использования расположенных на земельном участке здания, строения, сооружения. Поправочные коэффициенты, учитывающие основные виды использования, утверждаются Правительством Российской Федерации в размере от 0,7 до 1,3.
Вместе с тем, п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" предусмотрено, что отсутствие поправочных коэффициентов, учитывающих основной вид использования расположенных на земельном участке здания, строения, сооружения, не может служить основанием для отказа в продаже земельного участка.
С учетом изложенного, выкупная стоимость земельного участка при применении данных показателей составит 474 332 руб. 78 коп.
Довод Комитета о том, что кадастровый учет земельного участка был осуществлен только 01.07.2013, обращение истца с заявлением о выкупе имело место 13.08.2013 в силу чего применению подлежит порядок определения выкупной цены, действующий на дату обращения истца с заявлением - 13.08.2013 несостоятелен.
Сроки, в течение которых органом местного самоуправления, обладающим полномочиями по распоряжению земельными участками, должны быть приняты решения и совершены соответствующие распорядительные действия, регламентированы ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Как указано выше, суд первой инстанции пришел к верному выводу о воспрепятствовании истцу в своевременном формировании, постановке на кадастровый учет и выкупе земельного участка со стороны органа местного самоуправления. Обстоятельства, свидетельствующие о наличии препятствий, установлены вступившими в законную силу решениями арбитражного суда. При данных обстоятельствах основания для вывода о наличии у общества обязанности оплачивать выкупную цену земельного участка по иным ставкам, которые не были установлены в момент его первичного обращения с заявлением о выкупе, отсутствуют.
Учитывая изложенное судебная коллегия приходит к выводу о необходимости изменения условия пункта 2.1 договора N 9512/зем купли-продажи земельного участка, в части указания стоимости земельного участка в сумме 474 332 руб. 78 коп., а так же в части исключения из него ссылки на Постановление Правительства Челябинской области от 19.09.2012 N 478-п.
При названных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит изменению на основании п. 1 ч. 2 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (неприменение закона, подлежащего применению).
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, госпошлина за подачу апелляционной жалобы подлежит отнесению на ответчика, который в силу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины освобожден.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.03.2014 г. по делу N А76-713/2014 изменить.
Изложить пункт 2.1 договора N 9512/зем купли-продажи земельного участка в следующей редакции:
"2.1. Стоимость земельного участка составляет:
474 332 (четыреста семьдесят четыре тысячи триста тридцать два) руб. 78 коп., которая перечисляется в течение десяти рабочих дней со дня подписания настоящего договора обеими сторонами (заключения договора купли-продажи) по следующим реквизитам:
Получатель - УФК по Челябинской области (Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска).
Банк получателя - ГРКЦ ГУ Банка России по Челябинской области г. Челябинск.
Номер счета получателя - 40101810400000010801.
БИК 047501001.
ИНН 7421000190.
КПП745101001.
Назначение платежа - выкуп земельного участка.
Код бюджетной классификации 469 1 14 06012 04 0000 430.
Код ОКАТО 75401000000".
В остальной части оставить решение без изменения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)