Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Налог на имущество организаций
Обстоятельства: Заявитель указал, что несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости нежилого здания его рыночной стоимости нарушает его права как плательщика налога.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Московский городской суд в составе
судьи Лопаткиной А.С.,
при секретаре М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-116/2015 по заявлению Открытого акционерного общества "Научно-исследовательский институт технико-экономических исследований" об установлении кадастровой стоимости здания равной его рыночной стоимости,
установил:
Открытое акционерное общество "Научно-исследовательский институт технико-экономических исследований" (ОАО "НИИТЭХИМ") 05 декабря 2014 года обратилось в Московский городской суд с указанным заявлением, в котором, с учетом последующего уточнения, просило об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 77:06:0004011:1023, общей площадью * кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, *, собственником которого оно является, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2013 года в размере * рублей.
Свои требования ОАО "НИИТЭХИМ" мотивирует тем, что несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости нежилого здания его рыночной стоимости нарушает права заявителя как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от его кадастровой стоимости.
При этом права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости нежилого здания его рыночной стоимости, могут быть защищены посредством внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.
Представители заявителя ОАО "НИИТЭХИМ" (по доверенности) С., Б. поддержали заявленное требование.
Представитель Правительства Москвы (по доверенности) Р., представляющий также на основании доверенности интересы Департамента городского имущества города Москвы, представитель Департамента городского имущества города Москвы (по доверенности) И. требования заявителя не признали, считали, что заявителем не представлено достоверных доказательств, которые бы подтверждали его требования, указав, что выводы оценщика, содержащиеся в представленном заявителем отчете, о величине рыночной стоимости объекта оценки не могут быть признаны обоснованными.
Представители Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не явились.
Выслушав объяснения представителей заявителя, заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, Московский городской суд приходит к выводу о том, что требование заявителя удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Порядок производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, регламентирован в подразделе III Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
По смыслу статьи 249 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в соответствии с правилами распределения бремени доказывания по делам, возникающим из публичных правоотношений, на заявителя возложена обязанность по доказыванию нарушений его прав и законных интересов.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ОАО "НИИТЭХИМ" на праве собственности принадлежит здание, с кадастровым номером 77:06:0004011:1023, общей площадью * кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, * (свидетельство 77 АБ N 511363).
Положениями Налогового кодекса Российской Федерации установлен на территории Российской Федерации среди прочих налог на имущество организаций (глава 30), для которого предусмотрено его введение в действие законами субъектов Российской Федерации и обязательность к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации с момента такого введения в действие; при установлении налога федеральным законодателем установлено, что законами субъектов Российской Федерации могут также определяться особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимого имущества в соответствии с положениями главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации, предусматриваться налоговые льготы и основания для их использования налогоплательщиками (абзац 2 пункта 2 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации).
Налогоплательщиками налога на имущество признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации).
Объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса (статья 374 Налогового кодекса Российской Федерации).
Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества (в частности, торговых центов (комплексов)) определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
На территории города Москвы в соответствии с пунктом 1 статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" (в редакции Закона города Москвы от 20 ноября 2013 года N 63) с 1 января 2014 года был введен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 5 000 квадратных метров и помещений в них, если соответствующие здания (строения, сооружения), за исключением многоквартирных домов, расположены на земельных участках, один из видов разрешенного использования которых предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Москвы N 772-ПП от 29 ноября 2013 года "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год" был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год в соответствии с пунктом 1 статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций"; в строке 1259 названного Перечня в качестве объекта недвижимого имущества, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость, на 2014 год, поименовано здание с кадастровым номером 77:06:0004011:1023, расположенное по адресу: г. Москва, *.
Постановлением Правительства Москвы 26 ноября 2013 года N 752-ПП "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве" были утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве (по состоянию на 1 января 2013 года), в частности, по итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта капитального строительства - здания с кадастровым номером 77:06:0004011:1023 по состоянию на 01 января 2013 года составила * рубль; такие сведения о кадастровой стоимости в отношении спорного здания внесены в государственный кадастр недвижимости.
Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Оспаривая названную кадастровую стоимость, ОАО "НИИТЭХИМ" представило отчет об оценке от 07 апреля 2014 года N 2169 (далее отчет N 2169), выполненный ООО "*" по заказу заявителя, в котором рыночная стоимость здания, с кадастровым номером 77:06:0004011:1023, по состоянию на 01 января 2013 года определена в размере * рублей.
Указанный отчет свидетельствуют о том, что кадастровая стоимость существенно (более чем на 30 процентов) превышает рыночную стоимость объекта недвижимости.
Согласно положительному заключению от 16 июня 2014 года N Э-0193/14, подготовленному Некоммерческим партнерством "*", отчет N 2169 соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 09 июля 2014 года N 51-1922/2014 отклонено заявление ОАО "НИИТЭХИМ" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных данным Федеральным законом.
Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность по доказыванию рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возлагается на заявителя.
Оценив в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного объекта недвижимости проведена оценщиком ООО "*" с нарушением норм законодательства об оценочной деятельности, в том числе, федеральных стандартов оценки.
Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ предусмотрено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
Из положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2014 г. N 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 указанного федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254 (далее - ФСО N 3), отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, названным федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256 (далее - ФСО N 1), оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Как усматривается из материалов дела, при оценке здания оценщик применил затратный подход, в рамках которого использовал метод сравнительной единицы, сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж, доходный подход, в рамках которого использовал метод капитализации.
Объектом оценки является отдельно стоящее здание нежилого назначения, расположенное по адресу: г. Москва, *.
Из отчета N 2169 усматривается, что в рамках затратного подхода оценщиком не учитывается прибыль предпринимателя в составе затрат на замещение оцениваемого здания.
Отказ от учета прибыли предпринимателя оценщик в отчете N 2169 обосновывает тем, что определяется рыночная стоимость уже существующего объекта, а не инвестиционного проекта (страница 73).
Согласно пункту 15 ФСО N 1 затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
Согласно методологии определения рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках затратного подхода (Оценка недвижимости/под ред. д.э.н., проф. А.Г. Грязновой, д.э.н., проф. М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2003) стоимость объекта недвижимости определяется в следующей последовательности: расчет стоимости приобретения свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования; расчет восстановительной стоимости нового объекта (с использованием сборников либо при составлении сметной документации на объект, согласно проектным данным); определение прибыли предпринимателя; определение величины накопленного износа объекта; определение итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.
В соответствии с пунктом 24 г Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611, в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:
- определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;
- расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;
- определение прибыли предпринимателя;
- определение износа и устареваний;
- определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;
- определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.
Доводы представителей заявителя о том, что ФСО N 7 не действовал на дату составления отчета N 2169, суд отклоняет.
ФСО N 7 не устанавливает каких-либо новых требований, он разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3 и определяет требования к проведению оценки недвижимости; он развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3.
По данным исследования Л.А. Лейфера, проведенного путем опроса экспертов более чем из 50 городов России в 2012 году, опубликованным в издании Приволжского центра финансового консалтинга и оценки "Справочник оценщика недвижимости. Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты" 2012 г., средняя прибыль предпринимателя при инвестициях в строительство офисно-торговых объектов составляет 23%, диапазон прибыли предпринимателя 10-40%
По данным Яскевича Е.Е., прибыль предпринимателя для объектов офисного назначения класса "В", расположенных на окраине Москвы, оценивается в размере 37% (Справочник расчетных данных СРД 11, 2012 г.).
Таким образом, отсутствие учета такого важного составляющего элемента стоимости объекта оценки, как прибыль предпринимателя, повлекло занижение стоимости оцениваемого здания на 30 - 40%.
При расчете рыночной стоимости права аренды земельного участка в рамках сравнительного подхода корректировка на местоположение рассчитывалась оценщиком в отчете N 2169 на основании показателей кадастровой стоимости кадастровых кварталов без учета локальных факторов местоположения (страница 84).
Оценщик учитывает фактор местоположения, применяя корректировку, полученную как процентное соотношение между средними удельными значениями кадастровой стоимости кадастровых кварталов объекта оценки и объекта-аналога.
Вместе с тем в зависимости от расположения на территории квартала удаленность от таких важных транспортных объектов, как станция метрополитена и транспортная магистраль, может составлять от 50 метров до 2-х и более километров, что существенно влияет на стоимость земельных участков большинства видов разрешенного использования. Кроме того, для таких объектов, как офис, важным ценообразующим фактором является размещение на первой линии застройки. Следовательно, стоимость земельных участков одного и того же вида разрешенного использования в границах квартала может существенно различаться. Данное утверждение, по мнению суда, базируется на общеизвестных фактах и не нуждается в дополнительном обосновании.
Таким образом, оценка рыночной стоимости прав аренды земельных участков осуществлялась без учета локальных факторов местоположения на территории кадастрового квартала (удаленность от основных магистралей, от станций метрополитена, характеристики окружающей застройки и пр.).
Вышеизложенное свидетельствует о том, что оценщиком было нарушено требование пункта 22 б ФСО N 1, согласно которому, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными.
Применяя корректировку на состав передаваемых прав в отношении земельных участков для объектов-аналогов N 1, 2 в размере 1,00, а для объекта-аналога N 3 в размере 0,95, оценщик сослался в отчете N 2169 на "данные аналитиков рынка недвижимости г. Москвы с учетом статьи Е.Е. Яскевича "Характер изменения стоимости земельных участков коммерческого использования в Московской области", опубликованной на сайте www.cpcpa.ru" (страница 82).
Однако обоснование данной поправки на состав передаваемых прав оценщиком некорректно, так как она определена для условий Московской области. Для условий города Москвы в Справочнике расчетных данных СРД N 11, под ред. Е.Е. Яскевича, (таб. 1.3.1) соотношение права аренды к праву собственности для участков под офисными зданиями составляет 0,612.
Используя корректировку на состав передаваемых прав для условий Московской области, оценщик завышает стоимость права аренды земельного участка объекта-аналога N 3, что приводит к занижению стоимости объекта оценки.
Таким образом, при составлении отчета нарушен пункта 22 ФСО N 7, в соответствии с которым в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
В отчете об оценке также должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки (пункт 13 ФСО N 3). Данное требование оценщиком выполнено не было.
При расчете рыночной стоимости единого объекта недвижимости оценщиком в отчете N 2169 не приводится описание расчетов корректировки на общую площадь зданий (страница 92) и земельных участков (страница 93).
Также в отчете N 2169 отсутствует схема определения весовых коэффициентов при итоговом расчете рыночной стоимости объекта оценки, что является нарушением пункта 22 в ФСО N 1, согласно которому, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
На страницах 111, 112 отчета N 2169 оценщик, ссылаясь на то, что оцениваемый объект имеет более низкий класс помещений и расположен в Юго-западном административном округе г. Москвы, рассчитывает коэффициент капитализации методом рыночных экстракций с использованием аналитических данных по офисным помещениям класса В - компании ASTERA, данный коэффициент применен в размере 11, 32%.
В отчете N 2169 не приведен анализ влияния класса объекта оценки на ставку капитализации, а также анализ зависимости коэффициента капитализации от расположения объекта оценки.
Вместе с тем, в этом же разделе отчета N 2169 указано, что по данным рынка офисной недвижимости ставка капитализации находится в диапазоне 9-9,5%.
Таким образом, фактически оценщик не приводит анализа расчета ставки капитализации по проведенному анализу рынка, тогда как согласно пункту 12 ФСО N 3 в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.
Применение коэффициента капитализации, отличного от рыночного показателя, приводит к занижению рыночной стоимости объекта в рамках доходного подхода.
Кроме того, суд отмечает, что итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки определена без учета НДС.
НДС является важным ценообразующим фактором и в подавляющем большинстве случаев включается в цену предложения объектов недвижимости. Согласно определению рыночной стоимости, последняя - это "наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции...", следовательно, в момент возможного совершения сделки по цене, равной рыночной стоимости, цена сделки будет всегда содержать НДС (при условии, что объект сделки подлежит налогообложению).
Таким образом, суд соглашается с доводами заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о том, что полученные оценщиком результаты оценки рыночной стоимости здания не соответствуют определению рыночной стоимости (пункту 6 ФСО N 2) и занижены на величину налога на добавленную стоимость.
Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объекта недвижимости, что указывает на недостоверность и неправильность отчета N 2169.
Такой отчет N 2169 не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта капитального строительства.
Ссылки представителей заявителя на наличие положительного заключения, полученного на указанный выше отчет N 2169, подлежат отклонению, поскольку данное заключение является одним из видов письменных доказательств, которое не является для суда обязательным и подлежит оценке по правилам, установленным статьей 67 ГПК РФ. Эксперт не проводил личное ознакомление с объектом оценки, не проводил анализ на достоверность исходных данных, заявленных оценщиком в отчете N 2169, составив экспертное заключение только на основе анализа отчета об оценке. Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено несоответствие отчета об оценке предъявляемым к нему требованиям, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.
Других доказательств, подтверждающих заявленные требования, ОАО "НИИТЭХИМ" не представлено.
Таким образом, ОАО "НИИТЭХИМ" не представлено достоверных доказательств рыночной стоимости здания по состоянию на 1 января 2013 года, в связи с чем заявленное им требование об установлении кадастровой стоимости здания равной его рыночной подлежит отклонению в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
решил:
В удовлетворении заявления Открытого акционерного общества "Научно-исследовательский институт технико-экономических исследований" об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером 77:06:0004011:1023, общей площадью * кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, *, равной его рыночной стоимости, отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Судья
Московского городского суда
А.С.ЛОПАТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 01.07.2015 ПО ДЕЛУ N 3-116/2015
Требование: Об установлении кадастровой стоимости здания равной его рыночной стоимости.Разделы:
Налог на имущество организаций
Обстоятельства: Заявитель указал, что несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости нежилого здания его рыночной стоимости нарушает его права как плательщика налога.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 1 июля 2015 г. по делу N 3-116/2015
Московский городской суд в составе
судьи Лопаткиной А.С.,
при секретаре М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-116/2015 по заявлению Открытого акционерного общества "Научно-исследовательский институт технико-экономических исследований" об установлении кадастровой стоимости здания равной его рыночной стоимости,
установил:
Открытое акционерное общество "Научно-исследовательский институт технико-экономических исследований" (ОАО "НИИТЭХИМ") 05 декабря 2014 года обратилось в Московский городской суд с указанным заявлением, в котором, с учетом последующего уточнения, просило об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 77:06:0004011:1023, общей площадью * кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, *, собственником которого оно является, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2013 года в размере * рублей.
Свои требования ОАО "НИИТЭХИМ" мотивирует тем, что несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости нежилого здания его рыночной стоимости нарушает права заявителя как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от его кадастровой стоимости.
При этом права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости нежилого здания его рыночной стоимости, могут быть защищены посредством внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.
Представители заявителя ОАО "НИИТЭХИМ" (по доверенности) С., Б. поддержали заявленное требование.
Представитель Правительства Москвы (по доверенности) Р., представляющий также на основании доверенности интересы Департамента городского имущества города Москвы, представитель Департамента городского имущества города Москвы (по доверенности) И. требования заявителя не признали, считали, что заявителем не представлено достоверных доказательств, которые бы подтверждали его требования, указав, что выводы оценщика, содержащиеся в представленном заявителем отчете, о величине рыночной стоимости объекта оценки не могут быть признаны обоснованными.
Представители Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не явились.
Выслушав объяснения представителей заявителя, заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, Московский городской суд приходит к выводу о том, что требование заявителя удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Порядок производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, регламентирован в подразделе III Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
По смыслу статьи 249 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в соответствии с правилами распределения бремени доказывания по делам, возникающим из публичных правоотношений, на заявителя возложена обязанность по доказыванию нарушений его прав и законных интересов.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ОАО "НИИТЭХИМ" на праве собственности принадлежит здание, с кадастровым номером 77:06:0004011:1023, общей площадью * кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, * (свидетельство 77 АБ N 511363).
Положениями Налогового кодекса Российской Федерации установлен на территории Российской Федерации среди прочих налог на имущество организаций (глава 30), для которого предусмотрено его введение в действие законами субъектов Российской Федерации и обязательность к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации с момента такого введения в действие; при установлении налога федеральным законодателем установлено, что законами субъектов Российской Федерации могут также определяться особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимого имущества в соответствии с положениями главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации, предусматриваться налоговые льготы и основания для их использования налогоплательщиками (абзац 2 пункта 2 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации).
Налогоплательщиками налога на имущество признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации).
Объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса (статья 374 Налогового кодекса Российской Федерации).
Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества (в частности, торговых центов (комплексов)) определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
На территории города Москвы в соответствии с пунктом 1 статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" (в редакции Закона города Москвы от 20 ноября 2013 года N 63) с 1 января 2014 года был введен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 5 000 квадратных метров и помещений в них, если соответствующие здания (строения, сооружения), за исключением многоквартирных домов, расположены на земельных участках, один из видов разрешенного использования которых предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Москвы N 772-ПП от 29 ноября 2013 года "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год" был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год в соответствии с пунктом 1 статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций"; в строке 1259 названного Перечня в качестве объекта недвижимого имущества, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость, на 2014 год, поименовано здание с кадастровым номером 77:06:0004011:1023, расположенное по адресу: г. Москва, *.
Постановлением Правительства Москвы 26 ноября 2013 года N 752-ПП "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве" были утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве (по состоянию на 1 января 2013 года), в частности, по итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта капитального строительства - здания с кадастровым номером 77:06:0004011:1023 по состоянию на 01 января 2013 года составила * рубль; такие сведения о кадастровой стоимости в отношении спорного здания внесены в государственный кадастр недвижимости.
Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Оспаривая названную кадастровую стоимость, ОАО "НИИТЭХИМ" представило отчет об оценке от 07 апреля 2014 года N 2169 (далее отчет N 2169), выполненный ООО "*" по заказу заявителя, в котором рыночная стоимость здания, с кадастровым номером 77:06:0004011:1023, по состоянию на 01 января 2013 года определена в размере * рублей.
Указанный отчет свидетельствуют о том, что кадастровая стоимость существенно (более чем на 30 процентов) превышает рыночную стоимость объекта недвижимости.
Согласно положительному заключению от 16 июня 2014 года N Э-0193/14, подготовленному Некоммерческим партнерством "*", отчет N 2169 соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 09 июля 2014 года N 51-1922/2014 отклонено заявление ОАО "НИИТЭХИМ" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных данным Федеральным законом.
Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность по доказыванию рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возлагается на заявителя.
Оценив в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного объекта недвижимости проведена оценщиком ООО "*" с нарушением норм законодательства об оценочной деятельности, в том числе, федеральных стандартов оценки.
Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ предусмотрено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
Из положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2014 г. N 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 указанного федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254 (далее - ФСО N 3), отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, названным федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256 (далее - ФСО N 1), оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Как усматривается из материалов дела, при оценке здания оценщик применил затратный подход, в рамках которого использовал метод сравнительной единицы, сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж, доходный подход, в рамках которого использовал метод капитализации.
Объектом оценки является отдельно стоящее здание нежилого назначения, расположенное по адресу: г. Москва, *.
Из отчета N 2169 усматривается, что в рамках затратного подхода оценщиком не учитывается прибыль предпринимателя в составе затрат на замещение оцениваемого здания.
Отказ от учета прибыли предпринимателя оценщик в отчете N 2169 обосновывает тем, что определяется рыночная стоимость уже существующего объекта, а не инвестиционного проекта (страница 73).
Согласно пункту 15 ФСО N 1 затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
Согласно методологии определения рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках затратного подхода (Оценка недвижимости/под ред. д.э.н., проф. А.Г. Грязновой, д.э.н., проф. М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2003) стоимость объекта недвижимости определяется в следующей последовательности: расчет стоимости приобретения свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования; расчет восстановительной стоимости нового объекта (с использованием сборников либо при составлении сметной документации на объект, согласно проектным данным); определение прибыли предпринимателя; определение величины накопленного износа объекта; определение итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.
В соответствии с пунктом 24 г Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611, в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:
- определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;
- расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;
- определение прибыли предпринимателя;
- определение износа и устареваний;
- определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;
- определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.
Доводы представителей заявителя о том, что ФСО N 7 не действовал на дату составления отчета N 2169, суд отклоняет.
ФСО N 7 не устанавливает каких-либо новых требований, он разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3 и определяет требования к проведению оценки недвижимости; он развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3.
По данным исследования Л.А. Лейфера, проведенного путем опроса экспертов более чем из 50 городов России в 2012 году, опубликованным в издании Приволжского центра финансового консалтинга и оценки "Справочник оценщика недвижимости. Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты" 2012 г., средняя прибыль предпринимателя при инвестициях в строительство офисно-торговых объектов составляет 23%, диапазон прибыли предпринимателя 10-40%
По данным Яскевича Е.Е., прибыль предпринимателя для объектов офисного назначения класса "В", расположенных на окраине Москвы, оценивается в размере 37% (Справочник расчетных данных СРД 11, 2012 г.).
Таким образом, отсутствие учета такого важного составляющего элемента стоимости объекта оценки, как прибыль предпринимателя, повлекло занижение стоимости оцениваемого здания на 30 - 40%.
При расчете рыночной стоимости права аренды земельного участка в рамках сравнительного подхода корректировка на местоположение рассчитывалась оценщиком в отчете N 2169 на основании показателей кадастровой стоимости кадастровых кварталов без учета локальных факторов местоположения (страница 84).
Оценщик учитывает фактор местоположения, применяя корректировку, полученную как процентное соотношение между средними удельными значениями кадастровой стоимости кадастровых кварталов объекта оценки и объекта-аналога.
Вместе с тем в зависимости от расположения на территории квартала удаленность от таких важных транспортных объектов, как станция метрополитена и транспортная магистраль, может составлять от 50 метров до 2-х и более километров, что существенно влияет на стоимость земельных участков большинства видов разрешенного использования. Кроме того, для таких объектов, как офис, важным ценообразующим фактором является размещение на первой линии застройки. Следовательно, стоимость земельных участков одного и того же вида разрешенного использования в границах квартала может существенно различаться. Данное утверждение, по мнению суда, базируется на общеизвестных фактах и не нуждается в дополнительном обосновании.
Таким образом, оценка рыночной стоимости прав аренды земельных участков осуществлялась без учета локальных факторов местоположения на территории кадастрового квартала (удаленность от основных магистралей, от станций метрополитена, характеристики окружающей застройки и пр.).
Вышеизложенное свидетельствует о том, что оценщиком было нарушено требование пункта 22 б ФСО N 1, согласно которому, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными.
Применяя корректировку на состав передаваемых прав в отношении земельных участков для объектов-аналогов N 1, 2 в размере 1,00, а для объекта-аналога N 3 в размере 0,95, оценщик сослался в отчете N 2169 на "данные аналитиков рынка недвижимости г. Москвы с учетом статьи Е.Е. Яскевича "Характер изменения стоимости земельных участков коммерческого использования в Московской области", опубликованной на сайте www.cpcpa.ru" (страница 82).
Однако обоснование данной поправки на состав передаваемых прав оценщиком некорректно, так как она определена для условий Московской области. Для условий города Москвы в Справочнике расчетных данных СРД N 11, под ред. Е.Е. Яскевича, (таб. 1.3.1) соотношение права аренды к праву собственности для участков под офисными зданиями составляет 0,612.
Используя корректировку на состав передаваемых прав для условий Московской области, оценщик завышает стоимость права аренды земельного участка объекта-аналога N 3, что приводит к занижению стоимости объекта оценки.
Таким образом, при составлении отчета нарушен пункта 22 ФСО N 7, в соответствии с которым в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
В отчете об оценке также должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки (пункт 13 ФСО N 3). Данное требование оценщиком выполнено не было.
При расчете рыночной стоимости единого объекта недвижимости оценщиком в отчете N 2169 не приводится описание расчетов корректировки на общую площадь зданий (страница 92) и земельных участков (страница 93).
Также в отчете N 2169 отсутствует схема определения весовых коэффициентов при итоговом расчете рыночной стоимости объекта оценки, что является нарушением пункта 22 в ФСО N 1, согласно которому, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
На страницах 111, 112 отчета N 2169 оценщик, ссылаясь на то, что оцениваемый объект имеет более низкий класс помещений и расположен в Юго-западном административном округе г. Москвы, рассчитывает коэффициент капитализации методом рыночных экстракций с использованием аналитических данных по офисным помещениям класса В - компании ASTERA, данный коэффициент применен в размере 11, 32%.
В отчете N 2169 не приведен анализ влияния класса объекта оценки на ставку капитализации, а также анализ зависимости коэффициента капитализации от расположения объекта оценки.
Вместе с тем, в этом же разделе отчета N 2169 указано, что по данным рынка офисной недвижимости ставка капитализации находится в диапазоне 9-9,5%.
Таким образом, фактически оценщик не приводит анализа расчета ставки капитализации по проведенному анализу рынка, тогда как согласно пункту 12 ФСО N 3 в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.
Применение коэффициента капитализации, отличного от рыночного показателя, приводит к занижению рыночной стоимости объекта в рамках доходного подхода.
Кроме того, суд отмечает, что итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки определена без учета НДС.
НДС является важным ценообразующим фактором и в подавляющем большинстве случаев включается в цену предложения объектов недвижимости. Согласно определению рыночной стоимости, последняя - это "наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции...", следовательно, в момент возможного совершения сделки по цене, равной рыночной стоимости, цена сделки будет всегда содержать НДС (при условии, что объект сделки подлежит налогообложению).
Таким образом, суд соглашается с доводами заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о том, что полученные оценщиком результаты оценки рыночной стоимости здания не соответствуют определению рыночной стоимости (пункту 6 ФСО N 2) и занижены на величину налога на добавленную стоимость.
Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объекта недвижимости, что указывает на недостоверность и неправильность отчета N 2169.
Такой отчет N 2169 не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта капитального строительства.
Ссылки представителей заявителя на наличие положительного заключения, полученного на указанный выше отчет N 2169, подлежат отклонению, поскольку данное заключение является одним из видов письменных доказательств, которое не является для суда обязательным и подлежит оценке по правилам, установленным статьей 67 ГПК РФ. Эксперт не проводил личное ознакомление с объектом оценки, не проводил анализ на достоверность исходных данных, заявленных оценщиком в отчете N 2169, составив экспертное заключение только на основе анализа отчета об оценке. Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено несоответствие отчета об оценке предъявляемым к нему требованиям, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.
Других доказательств, подтверждающих заявленные требования, ОАО "НИИТЭХИМ" не представлено.
Таким образом, ОАО "НИИТЭХИМ" не представлено достоверных доказательств рыночной стоимости здания по состоянию на 1 января 2013 года, в связи с чем заявленное им требование об установлении кадастровой стоимости здания равной его рыночной подлежит отклонению в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
решил:
В удовлетворении заявления Открытого акционерного общества "Научно-исследовательский институт технико-экономических исследований" об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером 77:06:0004011:1023, общей площадью * кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, *, равной его рыночной стоимости, отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Судья
Московского городского суда
А.С.ЛОПАТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)