Судебные решения, арбитраж
Земельный налог
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 сентября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 октября 2014 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.
Судей: Лесненко С.Ю., Новиковой С.Н.
при участии
от участвующих в деле лиц представители не явились
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Завитинского района Амурской области
на постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2014
по делу N А04-8984/2013 Арбитражного суда Амурской области
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Курмачев Д.В., в апелляционном суде судьи Иноземцев И.В., Волкова М.О., Гричановская Е.В.
По иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Завитинского района Амурской области
к сельскохозяйственному производственному кооперативу "Движение"
о взыскании 98 660 руб. 11 коп.
Комитет по управлению муниципальным имуществом Завитинского района по Амурской области (ОГРН 1022801062954, ИНН 2814000564, место нахождения: 676870, Амурская область, г. Завитинск, ул. Куйбышева, 44; далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Амурской области с иском к сельскохозяйственному производственному кооперативу "Движение" (ОГРН 1082813000764, ИНН 2814003727, место нахождения: 676885, Амурская область, Завитинский район, с. Подоловка, ул. Чкалова, 36; далее - СПК "Движение", кооператив) о взыскании 84 105 руб. 20 коп., составляющих плату за фактическое пользование земельным участком площадью 6 100 кв. м, расположенным по адресу: Амурская область, Завитинский район, с. Подоловка, ул. Новая, 4, под зданием общежития, принадлежащим ответчику на праве собственности (с учетом уточнения размера иска в порядке статьи 49 АПК РФ).
Решением суда от 23.05.2014 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2014 названное решение от 23.05.2014 изменено: с СПК "Движение" в пользу Комитета взыскано 5 545 руб. 15 коп., в остальной части иска отказано.
В кассационной жалобе Комитет указывает на несоответствие выводов апелляционного суда фактическим обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам, указывает на неправильное применение судом норм материального права и нарушение норм процессуального права, в связи с чем просит принятое по делу постановление от 25.07.2014 отменить и оставить в силе ранее состоявшееся решение от 23.05.2014.
Заявитель жалобы в обоснование своей позиции приводит довод о том, что при продаже ответчику объекта недвижимости - бывшего здания школы он располагался на земельном участке общей площадью 7 280 кв. м, право пользования которым перешло к покупателю в силу норм статьи 35 Земельного кодекса РФ. Следовательно, расчет апелляционного суда платы за пользование таким участком за период с 18.04.2012 по 2013 год исходя из площади в размере 365,4 кв. м является необоснованным. Также заявитель не согласен с применением апелляционным судом при расчете взыскиваемой платы ставки 0,01% от земельного налога, установленной для вида разрешенного использования земельных участков "под жилой дом", тогда как на спорном в настоящее время участке расположено здание "общежитие".
Кооператив в отзыве на кассационную жалобу опровергает приведенные в ней доводы истца и считает, что они не подлежат проверке, поскольку не приводились в судах первой и апелляционной инстанций. Помимо этого, ответчик выражает мнение о том, что апелляционный суд не в полной мере исследовал фактические обстоятельства спора и не указал все основания для отмены принятого по настоящему делу решения. Так, кооператив полагает, что при продаже объекта недвижимости, расположенного на спорном участке, Комитетом грубо нарушены нормы действующего законодательства, поскольку этой участок подлежал одновременно передаче в собственность покупателя, а не в аренду как того требовал истец. Считает, что факт использования участка площадью 6 100 кв. м не подтвержден надлежащими доказательствами, а ответчик в действительности пользовался участком в размере лишь 350 кв. м, необходимым для эксплуатации расположенного на нем здания общежития. На основании этого, предлагает изменить обжалуемое постановление апелляционного суда от 25.07.2014 и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт.
В судебное заседание кассационной инстанции представители истца и ответчика, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, не явились, от кооператива поступило ходатайство о рассмотрении дела без его участия.
Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 АПК РФ законность принятого апелляционным судом постановления с учетом доводов кассационной жалобы и поступивших возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оно подлежит отмене в силу следующих обстоятельств.
Как усматривается из материалов дела, СПК "Движение" на основании заключенного по итогам открытого аукциона с Комитетом договора купли-продажи от 18.04.2012 N 1 приобрел право собственности на недвижимое муниципальное имущество - здание бывшей школы, площадью 257,7 кв. м, расположенное по адресу: Амурская область, Завитинский район, Куприяновский с/с, с. Подоловка, ул. Новая, 4. В тот же день объект продажи передан покупателю по акту приема-передачи.
Переход права собственности зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в установленном законом порядке, что подтверждается выданным свидетельством о регистрации от 24.05.2012 серии 28АА N 665467 (запись о регистрации N 28-28-04/005/2012-549).
На момент приобретения указанного объекта недвижимости он располагался на земельном участке площадью 7 280 кв. м с кадастровым номером 28:12:011210:0008 местоположение: Амурский район, Завитинский район, с. Подоловка, Куприяновский с/с, ул. Новая, 4, находящемся в собственности муниципального образования Завитинского района Амурской области (свидетельство о государственной регистрации права от 02.03.2009 серия 28АА N 286574, кадастровая выписка о земельном участке от 21.11.2012 N 28/12-98133). Данное обстоятельство сторонами не опровергается.
Впоследствии в результате проведенной кооперативом реконструкции здания бывшей школы, оно переведено из нежилого в состав жилых объектов на основании акта от 10.07.2012 N 1, утвержденного муниципальной Комиссией по рассмотрению вопросов переустройства и перевода жилых (нежилых) помещений в нежилые (жилые) на территории Завитинского района.
Согласно техническому паспорту по состоянию на 14.09.2012, реконструированное ответчиком здание имеет назначение - общежитие и его площадь составляет 339,9 кв. м, по наружному обмеру - 365,4 кв. м. В кадастровом паспорте на это же здание от 22.01.2013 его общая площадь указана в размере 328,9 кв. м
24.01.2013 СПК "Движение" получено повторное свидетельство серии 28АА N 651405 о государственной регистрации права собственности на здание: назначение жилое, площадью 328,9 кв. м, расположенное по адресу: Амурская область, Завитинский район, Куприяновский с/с, с. Подоловка, ул. Новая, 4.
Согласно решению Комитета от 04.12.2012 N 299 в аренду СПК "Движение" подлежит передаче земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 28:12:021210:0008, расположенный по тому же адресу в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, общей площадью 7 280 кв. м
Вместе с тем, между Комитетом и кооперативом не было достигнуто согласия по условиям договора аренды спорного земельного участка, заключить который предлагал истец.
Поскольку с момента приобретения указанного здания в апреле 2012 года ответчик документально не оформил свои права на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимости, и не вносил плату за фактическое использование этого участка, Комитет обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (принцип платности использования земли).
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ).
Вместе с тем, в случае использования земельного участка без надлежащего оформления прав на него, подлежат применению общие положения статей 1102, 1105, 1107 ГК РФ, регулирующие обязательства из неосновательного обогащения и предусматривающие, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Указанные правила применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
В силу прямого указания пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Как разъяснено в пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.
Исследовав значимые для правильного разрешения спора фактические обстоятельства и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ все имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что с момента перехода права собственности на объект недвижимости кооператив приобрел право пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации здания бывшей школы, и обязан вносить за это соответствующую плату. Оснований считать ответчика плательщиком земельного налога судом не выявлено.
При этом апелляционный суд в целом поддержал указанные выводы суда первой инстанции о возникновении на стороне ответчика обязанности оплачивать фактическое землепользование в спорный период. Возражения ответчика относительно периода начисления платы с момента регистрации перехода права собственности на спорное здание обоснованно отклонены судами обеих инстанций как несостоятельные.
Однако судебные инстанции по-разному определили площадь используемого ответчиком участка в спорный период (с 18.04.2012 по 31.12.2013) и применили отличные друга от друга ставки, используемые в расчете арендной платы.
В данном случае суд первой инстанции согласился с представленным истцом расчетом взыскиваемой платы исходя из площади спорного земельного участка в размере 6 100 кв. м, принимая во внимание уточнение Комитетом заявленных требований с учетом волеизъявления кооператива о формировании границ участка указанной площадью, необходимой для эксплуатации здания общежития. Кроме того, суд счел обоснованным применение в расчете платы за фактическое использование данного земельного участка ставки в размере 1,0% земельного налога, установленной для участков, предназначенных для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии. В данном случае назначение принадлежащего ответчику здания в качестве общежития отражено в представленном в материалы дела техническом паспорте по состоянию на 14.09.2012 и кооперативом не опровергнуто.
С учетом установленного суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности предъявленных Комитетом требований в связи с чем взыскал с кооператива 84 105 руб. 20 коп. в качестве платы за фактическое использование спорного участка, предварительно проверив расчет иска и признав его арифметически верным, а также нормативно обоснованным.
Апелляционный суд, изменяя принятое по делу решение и уменьшая сумму взыскиваемой платы до 5 545 руб. 15 коп., руководствовался статьями 11.1, 33, 35, 36 Земельного кодекса РФ, и пришел к выводу о том, что до настоящего времени земельный участок заявленной площадью 6 100 кв. м в установленном законом порядке не сформирован, поэтому с учетом подтверждения ответчиком факта пользования спорным участком в указанном размере с начала 2013 года, признал, что до этого момента плату следует исчислять исходя из площади застройки - 365,4 кв. м, отраженной в техническом паспорте на здание общежития.
Определяя подлежащую применению в расчетах ставку арендной платы, апелляционный суд исходил из того, что согласно пункту 2 Решения Куприяновского сельского совета народных депутатов от 02.06.2008 N 11, к территории муниципального образования которого относится спорный участок, к земельным участкам, предназначенным для размещения домов индивидуальной жилой застройки (разрешенное использование под жилой дом) применяется ставка земельного налога 0,01%; а в отношении земельных участков, предназначенных для размещения административных зданий, в том числе школ, общежитий, установлена ставка земельного налога 1,0% (пункт 7 указанного Решения).
Помимо этого в данном случае апелляционный суд со ссылкой на нормы статьи 19 и 92 Жилищного кодекса РФ указал на отсутствие в материалах дела доказательств отнесения принадлежащего кооперативу здания общежития к специализированному жилищному фонды, поэтому счел, что применение судом первой инстанции ставки в размере 1,0% земельного налога в расчете взыскиваемой платы за период после перевода спорного здания в состав жилых объектов является необоснованным. Таким образом, по мнению апелляционного суда, с 24.01.2013 расчет платы следует исчислять исходя из ставки, установленной в отношении участков, предназначенных для размещения домов индивидуальной жилой застройки (разрешенное использование под жилой дом).
С учетом изложенного апелляционный суд самостоятельно произвел перерасчет взыскиваемой платы: с 18.05.2012 по 31.12.2012 (площадь 365,4 кв. м, кадастровая стоимость 236 512,46 руб., налоговая ставка 1%) в размере 1 838 руб. 84 коп.; с 01.01.2013 по 24.01.2013 (до государственной регистрации изменений характеристик объекта недвижимости - площадь 6100 кв. м, налоговая ставка 1%, кадастровая стоимость 3 948 347 руб.) в размере 3 245 руб. 22 коп.; с 25.01.2013 по 31.12.2013 (площадь земельного участка 6 100 кв. м, налоговая ставка 0,01%, кадастровая стоимость 3 948 347 руб.) в размере 461 руб. 09 коп., и на основании этого взыскал с ответчика в пользу истца всего 5 545 руб. 15 коп.
Между тем, указанные выводы апелляционного суда, положенные в основу обжалуемого постановления, не соответствуют фактическим обстоятельствам спора и противоречат подлежащим применению нормам материального права.
Апелляционным судом не учтено, что по смыслу статьи 552 ГК РФ, статьи 35 Земельного кодекса РФ и разъяснений пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель объекта недвижимости одновременно с переходом права собственности приобретает не только право использования соответствующей частью земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением, но и право пользования участком, необходимым для их эксплуатации.
Как установлено судами и подтверждается материалами дела на момент приобретения кооперативом объекта недвижимости - здания бывшей школы он располагался на земельном участке площадью 7 280 кв. м с кадастровым номером 28:12:011210:0008, сформированном в размерах, необходимых для эксплуатации этого здания.
В соответствии с абзацем 2 пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса РФ, на основании которой кооператив впоследствии просил сформировать спорный земельный участок общей площадью 6 100,0 кв. м для эксплуатации здания общежития, размеры земельного участка должны определяться с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.
Из содержания указанной нормы права также следует, что предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.
При этом площадь используемого земельного участка формируется из двух составляющих: площади участка, соответствующей площади здания или сооружения, и площади участка, прилегающей к объекту по его периметру, размеры которого определяются утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации (пункт 3 статьи 33 Земельного кодекса РФ).
Поскольку в рассматриваемой ситуации земельный участок с кадастровым номером 28:12:011210:0008 общей площадью 7 280 кв. м первоначально был сформирован непосредственно для размещения и эксплуатации приобретенного кооперативом объекта - здания бывшей школы, и впоследствии площадь этого участка уточнена по заявлению землепользователя путем ее уменьшения до 6 100 кв. м с учетом проведенной реконструкции указанного здания и изменения его назначения на общежитие, вывод суда первой инстанции в той части, что ответчик в спорный период должен был вносить плату за пользование всей указанной площадью участка (принимая во внимание уточнение Комитетом предъявленного иска), следует признать законным и обоснованным.
Утверждение апелляционного суда о необходимости расчета платы до 2013 года исходя из площади застройки - 365,4 кв. м, отраженной в техническом паспорте на здание общежития, признается судом кассационной инстанции ошибочным, поскольку данная площадь объективно не позволяет эксплуатировать приобретенное ответчиком здание, в том числе в целях проведения ремонтных работ, связанным с его реконструкцией. Кроме того, такой подход прямо противоречит положениям пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ, в силу которого при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В данном случае как уже было отмечено ранее, приобретенное кооперативом здание на момент его продажи располагалось на сформированном земельном участке общей площадью 7 280 кв. м. Доказательств того, что на данном участке расположены иные объекты недвижимости, не принадлежащие ответчику, в материалах дела не имеется. Кооператив также не предпринял мер к надлежащему оформлению своих прав на спорный участок, от подписания предложенного Комитетом проекта договора аренды отказался, хотя и имел возможность на этом этапе согласовать необходимую для эксплуатации приобретенного здания площадь участка, что им сделано лишь в 2014 году. Таким образом, размер платы, подлежащей взысканию с ответчика, правомерно определен судом первой инстанции исходя из площади 6 100 кв. м, что соотноситься и с волеизъявлением землепользователя, выраженным им при уточнении (формировании) границ спорного участка, необходимого для эксплуатации расположенного на нем здания общежития. Тот факт, что такое уточнение осуществлено за пределами спорного периода, не подтверждает использование ранее ответчиком участка меньшей площадью.
Возражения кооператива, приведенные в отзыве на кассационную жалобу, в части того, что Комитетом при продаже объекта недвижимости, расположенного на спорном участке грубо нарушены нормы действующего законодательства, судом кассационной инстанции не принимаются, поскольку они не влияют на установленную законом (статьи 1, 65 Земельного кодекса РФ) обязанность собственника объекта недвижимости вносить плату за использование земельного участка под этим объектом.
Доводы ответчика о том, что он в действительности пользовался участком в размере лишь 350 кв. м, необходимым для эксплуатации расположенного на нем здания общежития, также не подтверждены документально. Указание в техническом паспорте на площадь застройки всего здания таким доказательством не является, поскольку в границы земельного участка должны входить не только часть, которая занята непосредственно объектом недвижимости, но и часть, необходимая для его эксплуатации.
Кроме того, суд кассационной инстанции не может согласиться с применением апелляционным судом в расчетах платы за фактическое землепользование ставки в размере 0,1% земельного налога, установленной в отношении участков, предназначенных для размещения домов индивидуальной жилой застройки (разрешенное использование под жилой дом).
Ссылки суда апелляционной инстанции на положения статей 19, 92 Жилищного кодекса РФ несостоятельны, поскольку в данном случае принадлежащий ответчику объект недвижимости - общежитие является частной собственностью и поэтому не может относиться к специализированному государственному (или муниципальному) жилищному фонду. В любом случае, такое общежитие не является объектом индивидуальной жилой застройки, в связи с чем применение апелляционным судом льготной ставки 0,1% земельного налога при расчете взыскиваемой платы следует признать неправомерным. Напротив, использование Комитетом и судом первой инстанции в своих расчетах удовлетворенных исковых требований ставки в размере 1,0% земельного налога, установленной непосредственно в отношении земельных участков, предназначенных для размещения общежитий, соответствует пункту 7 Решения Куприяновского сельского совета народных депутатов от 02.06.2008 N 11.
При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции об удовлетворении иска Комитета в уточненном размере следует признать соответствующим фактическим обстоятельствам спора, имеющимся в деле доказательствам и подлежащим применению нормам материального права, поэтому оснований для его изменения у апелляционного суда не имелось.
С учетом изложенного, обжалуемое постановление апелляционного суда от 25.07.2014 подлежит отмене на основании пункта 5 части 1 статьи 287 и частей 1, 2 статьи 288 АПК РФ подлежит отмене, а ранее принятое по настоящему делу решение от 23.05.2014 - оставлению в силе.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2014 по делу N А04-8984/2013 Арбитражного суда Амурской области отменить, решение суда от 23.05.2014 по тому же делу оставить в силе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
С.И.ГРЕБЕНЩИКОВ
Судьи
С.Ю.ЛЕСНЕНКО
С.Н.НОВИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 07.10.2014 N Ф03-4195/2014 ПО ДЕЛУ N А04-8984/2013
Разделы:Земельный налог
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 октября 2014 г. N Ф03-4195/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 30 сентября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 октября 2014 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.
Судей: Лесненко С.Ю., Новиковой С.Н.
при участии
от участвующих в деле лиц представители не явились
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Завитинского района Амурской области
на постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2014
по делу N А04-8984/2013 Арбитражного суда Амурской области
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Курмачев Д.В., в апелляционном суде судьи Иноземцев И.В., Волкова М.О., Гричановская Е.В.
По иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Завитинского района Амурской области
к сельскохозяйственному производственному кооперативу "Движение"
о взыскании 98 660 руб. 11 коп.
Комитет по управлению муниципальным имуществом Завитинского района по Амурской области (ОГРН 1022801062954, ИНН 2814000564, место нахождения: 676870, Амурская область, г. Завитинск, ул. Куйбышева, 44; далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Амурской области с иском к сельскохозяйственному производственному кооперативу "Движение" (ОГРН 1082813000764, ИНН 2814003727, место нахождения: 676885, Амурская область, Завитинский район, с. Подоловка, ул. Чкалова, 36; далее - СПК "Движение", кооператив) о взыскании 84 105 руб. 20 коп., составляющих плату за фактическое пользование земельным участком площадью 6 100 кв. м, расположенным по адресу: Амурская область, Завитинский район, с. Подоловка, ул. Новая, 4, под зданием общежития, принадлежащим ответчику на праве собственности (с учетом уточнения размера иска в порядке статьи 49 АПК РФ).
Решением суда от 23.05.2014 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2014 названное решение от 23.05.2014 изменено: с СПК "Движение" в пользу Комитета взыскано 5 545 руб. 15 коп., в остальной части иска отказано.
В кассационной жалобе Комитет указывает на несоответствие выводов апелляционного суда фактическим обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам, указывает на неправильное применение судом норм материального права и нарушение норм процессуального права, в связи с чем просит принятое по делу постановление от 25.07.2014 отменить и оставить в силе ранее состоявшееся решение от 23.05.2014.
Заявитель жалобы в обоснование своей позиции приводит довод о том, что при продаже ответчику объекта недвижимости - бывшего здания школы он располагался на земельном участке общей площадью 7 280 кв. м, право пользования которым перешло к покупателю в силу норм статьи 35 Земельного кодекса РФ. Следовательно, расчет апелляционного суда платы за пользование таким участком за период с 18.04.2012 по 2013 год исходя из площади в размере 365,4 кв. м является необоснованным. Также заявитель не согласен с применением апелляционным судом при расчете взыскиваемой платы ставки 0,01% от земельного налога, установленной для вида разрешенного использования земельных участков "под жилой дом", тогда как на спорном в настоящее время участке расположено здание "общежитие".
Кооператив в отзыве на кассационную жалобу опровергает приведенные в ней доводы истца и считает, что они не подлежат проверке, поскольку не приводились в судах первой и апелляционной инстанций. Помимо этого, ответчик выражает мнение о том, что апелляционный суд не в полной мере исследовал фактические обстоятельства спора и не указал все основания для отмены принятого по настоящему делу решения. Так, кооператив полагает, что при продаже объекта недвижимости, расположенного на спорном участке, Комитетом грубо нарушены нормы действующего законодательства, поскольку этой участок подлежал одновременно передаче в собственность покупателя, а не в аренду как того требовал истец. Считает, что факт использования участка площадью 6 100 кв. м не подтвержден надлежащими доказательствами, а ответчик в действительности пользовался участком в размере лишь 350 кв. м, необходимым для эксплуатации расположенного на нем здания общежития. На основании этого, предлагает изменить обжалуемое постановление апелляционного суда от 25.07.2014 и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт.
В судебное заседание кассационной инстанции представители истца и ответчика, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, не явились, от кооператива поступило ходатайство о рассмотрении дела без его участия.
Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 АПК РФ законность принятого апелляционным судом постановления с учетом доводов кассационной жалобы и поступивших возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оно подлежит отмене в силу следующих обстоятельств.
Как усматривается из материалов дела, СПК "Движение" на основании заключенного по итогам открытого аукциона с Комитетом договора купли-продажи от 18.04.2012 N 1 приобрел право собственности на недвижимое муниципальное имущество - здание бывшей школы, площадью 257,7 кв. м, расположенное по адресу: Амурская область, Завитинский район, Куприяновский с/с, с. Подоловка, ул. Новая, 4. В тот же день объект продажи передан покупателю по акту приема-передачи.
Переход права собственности зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в установленном законом порядке, что подтверждается выданным свидетельством о регистрации от 24.05.2012 серии 28АА N 665467 (запись о регистрации N 28-28-04/005/2012-549).
На момент приобретения указанного объекта недвижимости он располагался на земельном участке площадью 7 280 кв. м с кадастровым номером 28:12:011210:0008 местоположение: Амурский район, Завитинский район, с. Подоловка, Куприяновский с/с, ул. Новая, 4, находящемся в собственности муниципального образования Завитинского района Амурской области (свидетельство о государственной регистрации права от 02.03.2009 серия 28АА N 286574, кадастровая выписка о земельном участке от 21.11.2012 N 28/12-98133). Данное обстоятельство сторонами не опровергается.
Впоследствии в результате проведенной кооперативом реконструкции здания бывшей школы, оно переведено из нежилого в состав жилых объектов на основании акта от 10.07.2012 N 1, утвержденного муниципальной Комиссией по рассмотрению вопросов переустройства и перевода жилых (нежилых) помещений в нежилые (жилые) на территории Завитинского района.
Согласно техническому паспорту по состоянию на 14.09.2012, реконструированное ответчиком здание имеет назначение - общежитие и его площадь составляет 339,9 кв. м, по наружному обмеру - 365,4 кв. м. В кадастровом паспорте на это же здание от 22.01.2013 его общая площадь указана в размере 328,9 кв. м
24.01.2013 СПК "Движение" получено повторное свидетельство серии 28АА N 651405 о государственной регистрации права собственности на здание: назначение жилое, площадью 328,9 кв. м, расположенное по адресу: Амурская область, Завитинский район, Куприяновский с/с, с. Подоловка, ул. Новая, 4.
Согласно решению Комитета от 04.12.2012 N 299 в аренду СПК "Движение" подлежит передаче земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 28:12:021210:0008, расположенный по тому же адресу в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, общей площадью 7 280 кв. м
Вместе с тем, между Комитетом и кооперативом не было достигнуто согласия по условиям договора аренды спорного земельного участка, заключить который предлагал истец.
Поскольку с момента приобретения указанного здания в апреле 2012 года ответчик документально не оформил свои права на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимости, и не вносил плату за фактическое использование этого участка, Комитет обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (принцип платности использования земли).
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ).
Вместе с тем, в случае использования земельного участка без надлежащего оформления прав на него, подлежат применению общие положения статей 1102, 1105, 1107 ГК РФ, регулирующие обязательства из неосновательного обогащения и предусматривающие, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Указанные правила применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
В силу прямого указания пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Как разъяснено в пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.
Исследовав значимые для правильного разрешения спора фактические обстоятельства и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ все имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что с момента перехода права собственности на объект недвижимости кооператив приобрел право пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации здания бывшей школы, и обязан вносить за это соответствующую плату. Оснований считать ответчика плательщиком земельного налога судом не выявлено.
При этом апелляционный суд в целом поддержал указанные выводы суда первой инстанции о возникновении на стороне ответчика обязанности оплачивать фактическое землепользование в спорный период. Возражения ответчика относительно периода начисления платы с момента регистрации перехода права собственности на спорное здание обоснованно отклонены судами обеих инстанций как несостоятельные.
Однако судебные инстанции по-разному определили площадь используемого ответчиком участка в спорный период (с 18.04.2012 по 31.12.2013) и применили отличные друга от друга ставки, используемые в расчете арендной платы.
В данном случае суд первой инстанции согласился с представленным истцом расчетом взыскиваемой платы исходя из площади спорного земельного участка в размере 6 100 кв. м, принимая во внимание уточнение Комитетом заявленных требований с учетом волеизъявления кооператива о формировании границ участка указанной площадью, необходимой для эксплуатации здания общежития. Кроме того, суд счел обоснованным применение в расчете платы за фактическое использование данного земельного участка ставки в размере 1,0% земельного налога, установленной для участков, предназначенных для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии. В данном случае назначение принадлежащего ответчику здания в качестве общежития отражено в представленном в материалы дела техническом паспорте по состоянию на 14.09.2012 и кооперативом не опровергнуто.
С учетом установленного суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности предъявленных Комитетом требований в связи с чем взыскал с кооператива 84 105 руб. 20 коп. в качестве платы за фактическое использование спорного участка, предварительно проверив расчет иска и признав его арифметически верным, а также нормативно обоснованным.
Апелляционный суд, изменяя принятое по делу решение и уменьшая сумму взыскиваемой платы до 5 545 руб. 15 коп., руководствовался статьями 11.1, 33, 35, 36 Земельного кодекса РФ, и пришел к выводу о том, что до настоящего времени земельный участок заявленной площадью 6 100 кв. м в установленном законом порядке не сформирован, поэтому с учетом подтверждения ответчиком факта пользования спорным участком в указанном размере с начала 2013 года, признал, что до этого момента плату следует исчислять исходя из площади застройки - 365,4 кв. м, отраженной в техническом паспорте на здание общежития.
Определяя подлежащую применению в расчетах ставку арендной платы, апелляционный суд исходил из того, что согласно пункту 2 Решения Куприяновского сельского совета народных депутатов от 02.06.2008 N 11, к территории муниципального образования которого относится спорный участок, к земельным участкам, предназначенным для размещения домов индивидуальной жилой застройки (разрешенное использование под жилой дом) применяется ставка земельного налога 0,01%; а в отношении земельных участков, предназначенных для размещения административных зданий, в том числе школ, общежитий, установлена ставка земельного налога 1,0% (пункт 7 указанного Решения).
Помимо этого в данном случае апелляционный суд со ссылкой на нормы статьи 19 и 92 Жилищного кодекса РФ указал на отсутствие в материалах дела доказательств отнесения принадлежащего кооперативу здания общежития к специализированному жилищному фонды, поэтому счел, что применение судом первой инстанции ставки в размере 1,0% земельного налога в расчете взыскиваемой платы за период после перевода спорного здания в состав жилых объектов является необоснованным. Таким образом, по мнению апелляционного суда, с 24.01.2013 расчет платы следует исчислять исходя из ставки, установленной в отношении участков, предназначенных для размещения домов индивидуальной жилой застройки (разрешенное использование под жилой дом).
С учетом изложенного апелляционный суд самостоятельно произвел перерасчет взыскиваемой платы: с 18.05.2012 по 31.12.2012 (площадь 365,4 кв. м, кадастровая стоимость 236 512,46 руб., налоговая ставка 1%) в размере 1 838 руб. 84 коп.; с 01.01.2013 по 24.01.2013 (до государственной регистрации изменений характеристик объекта недвижимости - площадь 6100 кв. м, налоговая ставка 1%, кадастровая стоимость 3 948 347 руб.) в размере 3 245 руб. 22 коп.; с 25.01.2013 по 31.12.2013 (площадь земельного участка 6 100 кв. м, налоговая ставка 0,01%, кадастровая стоимость 3 948 347 руб.) в размере 461 руб. 09 коп., и на основании этого взыскал с ответчика в пользу истца всего 5 545 руб. 15 коп.
Между тем, указанные выводы апелляционного суда, положенные в основу обжалуемого постановления, не соответствуют фактическим обстоятельствам спора и противоречат подлежащим применению нормам материального права.
Апелляционным судом не учтено, что по смыслу статьи 552 ГК РФ, статьи 35 Земельного кодекса РФ и разъяснений пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель объекта недвижимости одновременно с переходом права собственности приобретает не только право использования соответствующей частью земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением, но и право пользования участком, необходимым для их эксплуатации.
Как установлено судами и подтверждается материалами дела на момент приобретения кооперативом объекта недвижимости - здания бывшей школы он располагался на земельном участке площадью 7 280 кв. м с кадастровым номером 28:12:011210:0008, сформированном в размерах, необходимых для эксплуатации этого здания.
В соответствии с абзацем 2 пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса РФ, на основании которой кооператив впоследствии просил сформировать спорный земельный участок общей площадью 6 100,0 кв. м для эксплуатации здания общежития, размеры земельного участка должны определяться с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.
Из содержания указанной нормы права также следует, что предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.
При этом площадь используемого земельного участка формируется из двух составляющих: площади участка, соответствующей площади здания или сооружения, и площади участка, прилегающей к объекту по его периметру, размеры которого определяются утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации (пункт 3 статьи 33 Земельного кодекса РФ).
Поскольку в рассматриваемой ситуации земельный участок с кадастровым номером 28:12:011210:0008 общей площадью 7 280 кв. м первоначально был сформирован непосредственно для размещения и эксплуатации приобретенного кооперативом объекта - здания бывшей школы, и впоследствии площадь этого участка уточнена по заявлению землепользователя путем ее уменьшения до 6 100 кв. м с учетом проведенной реконструкции указанного здания и изменения его назначения на общежитие, вывод суда первой инстанции в той части, что ответчик в спорный период должен был вносить плату за пользование всей указанной площадью участка (принимая во внимание уточнение Комитетом предъявленного иска), следует признать законным и обоснованным.
Утверждение апелляционного суда о необходимости расчета платы до 2013 года исходя из площади застройки - 365,4 кв. м, отраженной в техническом паспорте на здание общежития, признается судом кассационной инстанции ошибочным, поскольку данная площадь объективно не позволяет эксплуатировать приобретенное ответчиком здание, в том числе в целях проведения ремонтных работ, связанным с его реконструкцией. Кроме того, такой подход прямо противоречит положениям пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ, в силу которого при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В данном случае как уже было отмечено ранее, приобретенное кооперативом здание на момент его продажи располагалось на сформированном земельном участке общей площадью 7 280 кв. м. Доказательств того, что на данном участке расположены иные объекты недвижимости, не принадлежащие ответчику, в материалах дела не имеется. Кооператив также не предпринял мер к надлежащему оформлению своих прав на спорный участок, от подписания предложенного Комитетом проекта договора аренды отказался, хотя и имел возможность на этом этапе согласовать необходимую для эксплуатации приобретенного здания площадь участка, что им сделано лишь в 2014 году. Таким образом, размер платы, подлежащей взысканию с ответчика, правомерно определен судом первой инстанции исходя из площади 6 100 кв. м, что соотноситься и с волеизъявлением землепользователя, выраженным им при уточнении (формировании) границ спорного участка, необходимого для эксплуатации расположенного на нем здания общежития. Тот факт, что такое уточнение осуществлено за пределами спорного периода, не подтверждает использование ранее ответчиком участка меньшей площадью.
Возражения кооператива, приведенные в отзыве на кассационную жалобу, в части того, что Комитетом при продаже объекта недвижимости, расположенного на спорном участке грубо нарушены нормы действующего законодательства, судом кассационной инстанции не принимаются, поскольку они не влияют на установленную законом (статьи 1, 65 Земельного кодекса РФ) обязанность собственника объекта недвижимости вносить плату за использование земельного участка под этим объектом.
Доводы ответчика о том, что он в действительности пользовался участком в размере лишь 350 кв. м, необходимым для эксплуатации расположенного на нем здания общежития, также не подтверждены документально. Указание в техническом паспорте на площадь застройки всего здания таким доказательством не является, поскольку в границы земельного участка должны входить не только часть, которая занята непосредственно объектом недвижимости, но и часть, необходимая для его эксплуатации.
Кроме того, суд кассационной инстанции не может согласиться с применением апелляционным судом в расчетах платы за фактическое землепользование ставки в размере 0,1% земельного налога, установленной в отношении участков, предназначенных для размещения домов индивидуальной жилой застройки (разрешенное использование под жилой дом).
Ссылки суда апелляционной инстанции на положения статей 19, 92 Жилищного кодекса РФ несостоятельны, поскольку в данном случае принадлежащий ответчику объект недвижимости - общежитие является частной собственностью и поэтому не может относиться к специализированному государственному (или муниципальному) жилищному фонду. В любом случае, такое общежитие не является объектом индивидуальной жилой застройки, в связи с чем применение апелляционным судом льготной ставки 0,1% земельного налога при расчете взыскиваемой платы следует признать неправомерным. Напротив, использование Комитетом и судом первой инстанции в своих расчетах удовлетворенных исковых требований ставки в размере 1,0% земельного налога, установленной непосредственно в отношении земельных участков, предназначенных для размещения общежитий, соответствует пункту 7 Решения Куприяновского сельского совета народных депутатов от 02.06.2008 N 11.
При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции об удовлетворении иска Комитета в уточненном размере следует признать соответствующим фактическим обстоятельствам спора, имеющимся в деле доказательствам и подлежащим применению нормам материального права, поэтому оснований для его изменения у апелляционного суда не имелось.
С учетом изложенного, обжалуемое постановление апелляционного суда от 25.07.2014 подлежит отмене на основании пункта 5 части 1 статьи 287 и частей 1, 2 статьи 288 АПК РФ подлежит отмене, а ранее принятое по настоящему делу решение от 23.05.2014 - оставлению в силе.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2014 по делу N А04-8984/2013 Арбитражного суда Амурской области отменить, решение суда от 23.05.2014 по тому же делу оставить в силе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
С.И.ГРЕБЕНЩИКОВ
Судьи
С.Ю.ЛЕСНЕНКО
С.Н.НОВИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)