Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Земельный налог
Обстоятельства: Заявитель указал, что является собственником доли в праве собственности на земельный участок.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Московский городской суд в составе
председательствующего судьи Полыги В.А.,
при секретаре Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Легион" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:03:0003013:75, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Легион" (далее - ООО "Легион") обратилось в Московский городской суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:03:0003013:75, общей площадью 3 435 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", в котором просит установить кадастровую стоимость указанного земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2014 года в размере 56 571 261 рублей.
Свои требования ООО "Легион" мотивирует тем, что является собственником 6 560/10 000 доли в праве собственности на указанный земельный участок, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права заявителя как плательщика земельного налога, налоговая база в отношении которого определяется как кадастровая стоимость земельного участка, признаваемого объектом налогообложения.
Представитель заявителя ООО "Легион" по доверенности Ц. в судебном заседании поддержала заявленное требование.
Представитель Правительства Москвы Л., представляющий также на основании доверенности интересы Департамента городского имущества города Москвы, требования заявителя не признал.
Представитель Департамента городского имущества города Москвы по доверенности З. против удовлетворения заявленных требований возражал, полагая, что представленный ООО "Легион" отчет об оценке противоречит требованиям Федеральных стандартов оценки, в связи с чем не может быть принят в качестве достоверного.
Представители Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.
Заинтересованные лица ООО "***", И.А., являющиеся сособственниками земельного участка с кадастровым номером 77:03:0003013:75, в судебное заседание не явились, извещались по известным суду адресам.
Суд в соответствии с правилами статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц. Указанные заинтересованные лица возражений на заявление не представили.
Выслушав объяснения представителя заявителя, представителя заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требование ООО "Легион" удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.
В свою очередь пунктом 3 приведенной нормы установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Участник долевой собственности самостоятельно участвует в налоговых правоотношениях и может реализовать свое право на пересмотр кадастровой стоимости независимо от согласия других сособственников, в связи с чем лицо, являющееся долевым собственником, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости всего объекта недвижимого имущества, находящегося в общей собственности.
Указанное подтверждается и позицией, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".
Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО "Легион" является собственником 6 560/10 000 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 77:03:0003013:75, общей площадью 3 435 кв. м, расположенный по адресу: "адрес", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 12), выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 2, л.д. 58 - 61). Иными собственниками названного земельного участка являются ООО "***", И.
В соответствии с положениями п. 1 ст. 338 НК РФ организации и физические лица, обладающие на праве собственности земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса (то есть земельные участки, расположенные в пределах города федерального значения Москвы, на территории которого введен налог), являются плательщиками земельного налога.
Согласно ст. 390 НК РФ налоговая база в отношении объекта налогообложения по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 года N 687-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 01 января 2014 года.
По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:03:0003013:75 по состоянию на 01 января 2014 года составила 212 860 251 рубль 75 копеек, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 89).
Оспаривая названную кадастровую стоимость, ООО "Легион" в порядке, установленном ст. 24.18 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В обоснование своих требований ООО "Легион" представило в комиссию отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 20 марта 2015 года N 112Р-03.2015 (далее - отчет об оценке), выполненный ООО "Судебная экспертиза и оценка", в котором рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2014 года определена в размере 56 571 261 рублей (т. 1, л.д. 45).
Согласно положительному экспертному заключению от 26 марта 2015 года N 41/05-15, подготовленному саморегулируемой организацией оценщиков "НП "Межрегиональный союз оценщиков", отчет N 112Р-03.2015 об оценке рыночной стоимости земельного участка соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" а также требованиям Федеральных стандартов оценки (т. 1, л.д. 197 - 220).
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 14 мая 2015 года N 51-1257/2015 заявление ООО "Легион" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка было отклонено, в связи с чем общество обратилось с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в суд (т. 1, л.д. 40 - 42).
Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе.
В силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки.
Статьями 12, 15 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12). Оценщик обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (абзац 3 статьи 15).
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Оценив в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного имущества проведена оценщиком ООО "Судебная экспертиза и оценка" с нарушением требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки.
В соответствии с положениями статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отчете, в том числе, должно быть указано точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки.
В нарушение названных требований Федерального закона в отчете об оценке от 20 марта 2015 года N 112Р-03.2015 сведения о балансовой стоимости объекта оценки отсутствуют со ссылкой на то обстоятельство, что данные о балансовой стоимости не представлены заказчиком (стр. 20 Отчета).
В пункте 4 ФСО N 3, утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 года N 254, раскрыты принципы, которых должен придерживаться оценщик при составлении отчета об оценке. В частности, такими принципами являются принципы обоснованности и однозначности, которые предусматривают, что информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности), содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности), состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).
Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Министерства имущества Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р, установлено, что наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются местоположение и окружение; транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.) земельных участков.
К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся: изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.
На аналогичные факторы, влияющие на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости ссылается оценщик в разделе 7.9 Отчета об оценке (стр. 80 Отчета, т. 1, л.д. 83, оборот).
При этом оценщик указывает, что ценам на земельные участки свойственен принцип изменения, согласно которому стоимость обычно не остается постоянной и меняется с течением времени (стр. 81 Отчета, т. 1, л.д. 84).
Из описания выбранных оценщиком объектов-аналогов (стр. 92 Отчета, т. 1, л.д. 89, оборот) следует, что сведения о цене предложения в отношении аналога N 1 представлены по состоянию на 21 сентября 2010 года, в отношении аналога N 2 - по состоянию на 12 января 2012 года, аналога N 3 - по состоянию на 21 февраля 2011 года, аналога N 4 - по состоянию на 26 июня 2012 года, то есть за период от 1,5 до более чем 3 лет до даты, на которую проводилась оценка, в связи с чем цены предложения должны подвергаться корректировке.
Вместе с тем, вводя такой элемент сравнения как условия рынка (изменение цен за период между датами сделки и оценки) на странице 92 Отчета (т. 1, л.д. 90, оборот) в разделе "Введение и обоснование шкалы корректировок" оценщик указывает, что, так как значения единицы сравнения объекта оценки и объекта-аналога сопоставимы, корректировка не требуется. Допрошенный в судебном заседании оценщик Г. пояснила, что ей не вводилась корректировка на названный элемент сравнения, так как цены предложения на земельные участки в течение 1,5 - 3 лет существенно не изменились.
Однако каких-либо объективных данных (статистические исследования, аналитические исследования рынка, справочники и т.п.), свидетельствующих об отсутствии изменения цен за период между датами предложений к продаже объектов-аналогов и объекта оценки, оценщиком ни в судебном заседании, ни в разделе отчете (стр. 80 - 82, 94 - 95) не приведено. Напротив, как было указано выше, в отчете оценщик сослался на имеющуюся тенденцию изменения цен на земельные участки в течение определенного промежутка времени.
Доводы, приведенные оценщиком в пояснениях к отчету об оценке N 112Р-03.2015 от 20 марта 2015 года, о том, что согласно справочнику Л. в период с 2007 года по 2014 год наблюдается слабо выраженный повышательный тренд, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку не опровергают самого факта роста цен на земельные участки в спорный период, о чем свидетельствует и таблица из названного справочника, скриншот которой приобщен оценщиком к пояснениям.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что в названном случае оценщиком допущено нарушение требований пункта 4 ФСО N 3 (принципы проверяемости и обоснованности).
Также к наиболее важным факторам стоимости земельного участка отнесено его местоположение. При этом в силу пункта 19 ФСО N 1, утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 года N 256, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
Вводя корректировку на местоположение земельного участка, оценщик ссылается на то, что наиболее достоверно и однозначно отражает зависимость стоимости земельных участков от их местоположения соотношение удельных показателей кадастровой стоимости, которые определены в результате метода массовой оценки и утверждены Постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 года N 687-ПП. В названной ситуации оценщик ввел корректировку на местоположение объектов-аналогов, исходя лишь из их расположения в различных административных округах города Москвы.
В судебном заседании оценщик также пояснил, что такая корректировка является достаточной, поскольку цены на объекты недвижимости, находящиеся в одном административном округе, при прочих равных условиях, корректировке не подлежат, независимо от того, в какой части административного округа находятся такие объекты.
Однако является общеизвестным, что цены на рынке земельных участков в городе Москве сильно дифференцированы в зависимости от удаленности от центра (Кремля). На стоимость участков влияет и удаление от основной магистрали: участки, расположенные в непосредственной близости от нее, могут продаваться по цене выше, чем более удаленные.
В такой ситуации описание местоположения оцениваемого объекта недвижимости, а также выбор наиболее приближенных к нему объектов-аналогов, а при невозможности выбора таких аналогов применение к ним соответствующих корректировок, является необходимым условием достоверности отчета об оценке.
Ограничиваясь введением корректировки на местоположение, исходя лишь из удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков применительно к административным округам города Москвы, которые, во-первых, являются усредненными, во-вторых, отражают лишь зависимость цен на земельные участки по отношению к участкам расположенным в ином округе, при том, что даже в одном административном округе города Москвы цены на аналогичные по площади и назначению участки могут существенно отличаться в зависимости от их локального местоположения (например, в зависимости от приближенности к центру либо к МКАД), оценщик нарушает принципы обоснованности, однозначности и достаточности.
Как следует из анализа местоположения объектов-аналогов, содержащегося в письменных возражениях заинтересованного лица (т. 2, л.д. 37 - 38), они расположены не только в различных районах города Москвы, но и на достаточно удаленном расстоянии от оцениваемого объекта; местоположение объектов-аналогов характеризуется непосредственной близостью к МКАД, в то время как оцениваемый объект приближен по своему месторасположению к ТТК, что уже не может являться равным условием при определении рыночной стоимости объекта.
Аналогичная ситуация имеет место и при выборе объектов-аналогов в рамках доходного подхода.
При этом, выводя зависимость арендной платы от местоположения объекта в рамках доходного подхода (ставки арендной платы по офисно-торговым объектам), оценщик ссылается на сравнение стоимости аренды квартир (стр. 84 Отчета, т. 1, л.д. 85, оборот).
Между тем в силу пунктов 13 - 15 ФСО N 1 под доходным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Следовательно, в рамках доходного подхода, анализируя зависимость цены объекта оценки от какого-либо фактора, оценщик должен исходить из конъюнктуры рынка, применимой к такому объекту оценки (в данном случае к коммерческой недвижимости, расположенной на земельном участке), либо обосновать возможность применения аналитических данных в отношении иного вида недвижимого имущества к оцениваемому объекту.
Оценщиком возможность применения аналитических данных об изменении цен на квартиры в зависимости от их места расположения а также достоверность таких данных по отношению к офисным объектам не обоснована. При этом представляется возможным утверждать, что на цены указанных видов недвижимого имущества влияют различные факторы: наличие социальной инфраструктуры, рекреационных объектов - в отношении жилых помещений; транспортная доступность, наличие в ближайшем окружении объектов деловой активности - в отношении объектов офисного назначения.
Соответственно, исходя из необоснованных и недостаточных корректировок при сравнении местоположения объекта оценки и объектов-аналогов, отчет в приведенной части не соответствует статье 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", так как делает невозможным установление наиболее вероятной цены, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции и которая должна быть типичной именно для аналогичных объектов оценки.
Допущенные при оценке перечисленные выше нарушения являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объекта недвижимости, что указывает на недостоверность и неправильность отчета.
Такой отчет не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.
К объяснениям оценщика ООО "Судебная экспертиза и оценка", в которых, по существу, поддерживаются выводы, изложенные в отчете об оценке, суд относится критически, поскольку обстоятельства, изложенные в этих пояснениях, не нашли своего объективного подтверждения в судебном заседании и опровергаются приведенным выше анализом содержания названного отчета.
Ссылки представителя заявителя на наличие положительного экспертного заключения, полученного на указанный выше отчет об оценке, подлежат отклонению, поскольку данное заключение является одним из видов письменных доказательств, которое не является для суда обязательным и подлежит оценке по правилам, установленным статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено не соответствие отчета об оценке требованиям Федерального закона N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.
Таким образом, ООО "Легион" не представлено достоверных доказательств рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года, в связи с чем заявленные требования подлежат отклонению в полном объеме.
Поскольку в удовлетворении требований обществу отказано, то судебные расходы заявителя по уплате государственной пошлины при подаче в суд заявления по правилам ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации возмещению за счет заинтересованных лиц не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью "Легион" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:03:0003013:75, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 05.08.2015 ПО ДЕЛУ N 3-415/2015
Требование: Об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.Разделы:
Земельный налог
Обстоятельства: Заявитель указал, что является собственником доли в праве собственности на земельный участок.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 5 августа 2015 г. по делу N 3-415/2015
Московский городской суд в составе
председательствующего судьи Полыги В.А.,
при секретаре Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Легион" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:03:0003013:75, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Легион" (далее - ООО "Легион") обратилось в Московский городской суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:03:0003013:75, общей площадью 3 435 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", в котором просит установить кадастровую стоимость указанного земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2014 года в размере 56 571 261 рублей.
Свои требования ООО "Легион" мотивирует тем, что является собственником 6 560/10 000 доли в праве собственности на указанный земельный участок, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права заявителя как плательщика земельного налога, налоговая база в отношении которого определяется как кадастровая стоимость земельного участка, признаваемого объектом налогообложения.
Представитель заявителя ООО "Легион" по доверенности Ц. в судебном заседании поддержала заявленное требование.
Представитель Правительства Москвы Л., представляющий также на основании доверенности интересы Департамента городского имущества города Москвы, требования заявителя не признал.
Представитель Департамента городского имущества города Москвы по доверенности З. против удовлетворения заявленных требований возражал, полагая, что представленный ООО "Легион" отчет об оценке противоречит требованиям Федеральных стандартов оценки, в связи с чем не может быть принят в качестве достоверного.
Представители Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.
Заинтересованные лица ООО "***", И.А., являющиеся сособственниками земельного участка с кадастровым номером 77:03:0003013:75, в судебное заседание не явились, извещались по известным суду адресам.
Суд в соответствии с правилами статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц. Указанные заинтересованные лица возражений на заявление не представили.
Выслушав объяснения представителя заявителя, представителя заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требование ООО "Легион" удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.
В свою очередь пунктом 3 приведенной нормы установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Участник долевой собственности самостоятельно участвует в налоговых правоотношениях и может реализовать свое право на пересмотр кадастровой стоимости независимо от согласия других сособственников, в связи с чем лицо, являющееся долевым собственником, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости всего объекта недвижимого имущества, находящегося в общей собственности.
Указанное подтверждается и позицией, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".
Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО "Легион" является собственником 6 560/10 000 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 77:03:0003013:75, общей площадью 3 435 кв. м, расположенный по адресу: "адрес", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 12), выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 2, л.д. 58 - 61). Иными собственниками названного земельного участка являются ООО "***", И.
В соответствии с положениями п. 1 ст. 338 НК РФ организации и физические лица, обладающие на праве собственности земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса (то есть земельные участки, расположенные в пределах города федерального значения Москвы, на территории которого введен налог), являются плательщиками земельного налога.
Согласно ст. 390 НК РФ налоговая база в отношении объекта налогообложения по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 года N 687-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 01 января 2014 года.
По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:03:0003013:75 по состоянию на 01 января 2014 года составила 212 860 251 рубль 75 копеек, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 89).
Оспаривая названную кадастровую стоимость, ООО "Легион" в порядке, установленном ст. 24.18 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В обоснование своих требований ООО "Легион" представило в комиссию отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 20 марта 2015 года N 112Р-03.2015 (далее - отчет об оценке), выполненный ООО "Судебная экспертиза и оценка", в котором рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2014 года определена в размере 56 571 261 рублей (т. 1, л.д. 45).
Согласно положительному экспертному заключению от 26 марта 2015 года N 41/05-15, подготовленному саморегулируемой организацией оценщиков "НП "Межрегиональный союз оценщиков", отчет N 112Р-03.2015 об оценке рыночной стоимости земельного участка соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" а также требованиям Федеральных стандартов оценки (т. 1, л.д. 197 - 220).
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 14 мая 2015 года N 51-1257/2015 заявление ООО "Легион" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка было отклонено, в связи с чем общество обратилось с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в суд (т. 1, л.д. 40 - 42).
Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе.
В силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки.
Статьями 12, 15 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12). Оценщик обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (абзац 3 статьи 15).
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Оценив в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного имущества проведена оценщиком ООО "Судебная экспертиза и оценка" с нарушением требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки.
В соответствии с положениями статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отчете, в том числе, должно быть указано точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки.
В нарушение названных требований Федерального закона в отчете об оценке от 20 марта 2015 года N 112Р-03.2015 сведения о балансовой стоимости объекта оценки отсутствуют со ссылкой на то обстоятельство, что данные о балансовой стоимости не представлены заказчиком (стр. 20 Отчета).
В пункте 4 ФСО N 3, утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 года N 254, раскрыты принципы, которых должен придерживаться оценщик при составлении отчета об оценке. В частности, такими принципами являются принципы обоснованности и однозначности, которые предусматривают, что информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности), содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности), состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).
Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Министерства имущества Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р, установлено, что наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются местоположение и окружение; транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.) земельных участков.
К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся: изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.
На аналогичные факторы, влияющие на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости ссылается оценщик в разделе 7.9 Отчета об оценке (стр. 80 Отчета, т. 1, л.д. 83, оборот).
При этом оценщик указывает, что ценам на земельные участки свойственен принцип изменения, согласно которому стоимость обычно не остается постоянной и меняется с течением времени (стр. 81 Отчета, т. 1, л.д. 84).
Из описания выбранных оценщиком объектов-аналогов (стр. 92 Отчета, т. 1, л.д. 89, оборот) следует, что сведения о цене предложения в отношении аналога N 1 представлены по состоянию на 21 сентября 2010 года, в отношении аналога N 2 - по состоянию на 12 января 2012 года, аналога N 3 - по состоянию на 21 февраля 2011 года, аналога N 4 - по состоянию на 26 июня 2012 года, то есть за период от 1,5 до более чем 3 лет до даты, на которую проводилась оценка, в связи с чем цены предложения должны подвергаться корректировке.
Вместе с тем, вводя такой элемент сравнения как условия рынка (изменение цен за период между датами сделки и оценки) на странице 92 Отчета (т. 1, л.д. 90, оборот) в разделе "Введение и обоснование шкалы корректировок" оценщик указывает, что, так как значения единицы сравнения объекта оценки и объекта-аналога сопоставимы, корректировка не требуется. Допрошенный в судебном заседании оценщик Г. пояснила, что ей не вводилась корректировка на названный элемент сравнения, так как цены предложения на земельные участки в течение 1,5 - 3 лет существенно не изменились.
Однако каких-либо объективных данных (статистические исследования, аналитические исследования рынка, справочники и т.п.), свидетельствующих об отсутствии изменения цен за период между датами предложений к продаже объектов-аналогов и объекта оценки, оценщиком ни в судебном заседании, ни в разделе отчете (стр. 80 - 82, 94 - 95) не приведено. Напротив, как было указано выше, в отчете оценщик сослался на имеющуюся тенденцию изменения цен на земельные участки в течение определенного промежутка времени.
Доводы, приведенные оценщиком в пояснениях к отчету об оценке N 112Р-03.2015 от 20 марта 2015 года, о том, что согласно справочнику Л. в период с 2007 года по 2014 год наблюдается слабо выраженный повышательный тренд, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку не опровергают самого факта роста цен на земельные участки в спорный период, о чем свидетельствует и таблица из названного справочника, скриншот которой приобщен оценщиком к пояснениям.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что в названном случае оценщиком допущено нарушение требований пункта 4 ФСО N 3 (принципы проверяемости и обоснованности).
Также к наиболее важным факторам стоимости земельного участка отнесено его местоположение. При этом в силу пункта 19 ФСО N 1, утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 года N 256, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
Вводя корректировку на местоположение земельного участка, оценщик ссылается на то, что наиболее достоверно и однозначно отражает зависимость стоимости земельных участков от их местоположения соотношение удельных показателей кадастровой стоимости, которые определены в результате метода массовой оценки и утверждены Постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 года N 687-ПП. В названной ситуации оценщик ввел корректировку на местоположение объектов-аналогов, исходя лишь из их расположения в различных административных округах города Москвы.
В судебном заседании оценщик также пояснил, что такая корректировка является достаточной, поскольку цены на объекты недвижимости, находящиеся в одном административном округе, при прочих равных условиях, корректировке не подлежат, независимо от того, в какой части административного округа находятся такие объекты.
Однако является общеизвестным, что цены на рынке земельных участков в городе Москве сильно дифференцированы в зависимости от удаленности от центра (Кремля). На стоимость участков влияет и удаление от основной магистрали: участки, расположенные в непосредственной близости от нее, могут продаваться по цене выше, чем более удаленные.
В такой ситуации описание местоположения оцениваемого объекта недвижимости, а также выбор наиболее приближенных к нему объектов-аналогов, а при невозможности выбора таких аналогов применение к ним соответствующих корректировок, является необходимым условием достоверности отчета об оценке.
Ограничиваясь введением корректировки на местоположение, исходя лишь из удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков применительно к административным округам города Москвы, которые, во-первых, являются усредненными, во-вторых, отражают лишь зависимость цен на земельные участки по отношению к участкам расположенным в ином округе, при том, что даже в одном административном округе города Москвы цены на аналогичные по площади и назначению участки могут существенно отличаться в зависимости от их локального местоположения (например, в зависимости от приближенности к центру либо к МКАД), оценщик нарушает принципы обоснованности, однозначности и достаточности.
Как следует из анализа местоположения объектов-аналогов, содержащегося в письменных возражениях заинтересованного лица (т. 2, л.д. 37 - 38), они расположены не только в различных районах города Москвы, но и на достаточно удаленном расстоянии от оцениваемого объекта; местоположение объектов-аналогов характеризуется непосредственной близостью к МКАД, в то время как оцениваемый объект приближен по своему месторасположению к ТТК, что уже не может являться равным условием при определении рыночной стоимости объекта.
Аналогичная ситуация имеет место и при выборе объектов-аналогов в рамках доходного подхода.
При этом, выводя зависимость арендной платы от местоположения объекта в рамках доходного подхода (ставки арендной платы по офисно-торговым объектам), оценщик ссылается на сравнение стоимости аренды квартир (стр. 84 Отчета, т. 1, л.д. 85, оборот).
Между тем в силу пунктов 13 - 15 ФСО N 1 под доходным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Следовательно, в рамках доходного подхода, анализируя зависимость цены объекта оценки от какого-либо фактора, оценщик должен исходить из конъюнктуры рынка, применимой к такому объекту оценки (в данном случае к коммерческой недвижимости, расположенной на земельном участке), либо обосновать возможность применения аналитических данных в отношении иного вида недвижимого имущества к оцениваемому объекту.
Оценщиком возможность применения аналитических данных об изменении цен на квартиры в зависимости от их места расположения а также достоверность таких данных по отношению к офисным объектам не обоснована. При этом представляется возможным утверждать, что на цены указанных видов недвижимого имущества влияют различные факторы: наличие социальной инфраструктуры, рекреационных объектов - в отношении жилых помещений; транспортная доступность, наличие в ближайшем окружении объектов деловой активности - в отношении объектов офисного назначения.
Соответственно, исходя из необоснованных и недостаточных корректировок при сравнении местоположения объекта оценки и объектов-аналогов, отчет в приведенной части не соответствует статье 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", так как делает невозможным установление наиболее вероятной цены, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции и которая должна быть типичной именно для аналогичных объектов оценки.
Допущенные при оценке перечисленные выше нарушения являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объекта недвижимости, что указывает на недостоверность и неправильность отчета.
Такой отчет не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.
К объяснениям оценщика ООО "Судебная экспертиза и оценка", в которых, по существу, поддерживаются выводы, изложенные в отчете об оценке, суд относится критически, поскольку обстоятельства, изложенные в этих пояснениях, не нашли своего объективного подтверждения в судебном заседании и опровергаются приведенным выше анализом содержания названного отчета.
Ссылки представителя заявителя на наличие положительного экспертного заключения, полученного на указанный выше отчет об оценке, подлежат отклонению, поскольку данное заключение является одним из видов письменных доказательств, которое не является для суда обязательным и подлежит оценке по правилам, установленным статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено не соответствие отчета об оценке требованиям Федерального закона N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.
Таким образом, ООО "Легион" не представлено достоверных доказательств рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года, в связи с чем заявленные требования подлежат отклонению в полном объеме.
Поскольку в удовлетворении требований обществу отказано, то судебные расходы заявителя по уплате государственной пошлины при подаче в суд заявления по правилам ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации возмещению за счет заинтересованных лиц не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью "Легион" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:03:0003013:75, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Судья
Московского городского суда
В.А.ПОЛЫГА
Московского городского суда
В.А.ПОЛЫГА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)