Судебные решения, арбитраж
Земельный налог
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 31 октября 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мисника Н.Н.,
судей Ильиной М.В., Фахретдинова Т.Р.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания
Стефанцевой А.В.,
при участии:
- от истца: Шалимова А.В. - представитель по доверенности от 16.06.2014, паспорт;
- от ответчика: Нецветаева Л.Г. - представитель по доверенности от 18.12.2013, удостоверение N 10,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Соколовой Елены Анатольевны
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 11.08.2014 по делу N А53-10183/2014
по иску Комитета по управлению имуществом города Волгодонска
к индивидуальному предпринимателю Соколовой Елене Анатольевне
о взыскании задолженности по арендной плате, пени,
принятое судьей Великородовой И.А.,
установил:
Комитет по управлению имуществом города Волгодонска (далее - истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Соколовой Елене Анатольевне (далее - ответчик, предприниматель) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 14.05.2013 по 19.09.2013 в размере 1 509 282, 57 руб., пени за период с 21.04.2013 по 23.10.2013 в размере 34 606, 77 руб.
Исковые требования мотивированы неисполнением ответчиком обязанности по оплате арендной платы за землю.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 11.08.2014 исковые требования удовлетворены. Суд взыскал с индивидуального предпринимателя Соколовой Елены Анатольевны (ИНН 616709846566, ОГРНИП 304616713700099) в пользу Комитета по управлению имуществом города Волгодонска (ОГРН 1026101938961, ИНН 6143009250) задолженность в размере 1 509 282,57 руб., неустойку в размере 34 606,77 руб., всего взыскано 1 543 889,34 руб. Суд взыскал также с индивидуального предпринимателя Соколовой Елены Анатольевны в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 28 438,89 руб.
Суд отклонил доводы ответчика о том, что право арендодателя по изменению арендной платы в случае изменения разрешенного использования земельного участка ограничено требованиями федерального закона, а также условиями договора и могло быть осуществлено только путем заключения сторонами договора дополнительного соглашения об изменении арендной платы. Условия договора не содержат указание на порядок и особенности изменения размера арендной платы путем заключения дополнительного соглашения. Суд также принял во внимание положения параграфа 3 договора, согласно положениям которого стороны установили целый ряд оснований изменения арендной платы в одностороннем порядке по инициативе арендодателя. Изменение размера арендной платы обусловлено изменением цели использования земельного участка - эксплуатация магазина, что явилось следствием окончания строительства объекта, вводом его в эксплуатацию, государственной регистрацией права собственности. Указанные обстоятельства ответчиком не оспаривались и не опровергались. Кроме того, суд указал, что при заключении договора аренды стороны согласовали методику исчисления арендной платы по определенной формуле, изменение методики, требующей двустороннего согласования судом не установлено. Иного порядка изменения условий договора стороны не предусмотрели. Исходя из вышеизложенного, принимая во внимание условия договора, нормативный порядок формирования размера арендной платы, суд отклонил доводы ответчика как необоснованные.
Проверив правильность и обоснованность проведенных истцом расчетов, суд пришел к выводу о том, что требования истца о взыскании с ответчика задолженности в указанном размере основаны на положениях статей 307, 309, 424, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерны и подлежат удовлетворению. При этом суд принял во внимание платеж, произведенный арендатором в мае 2013 года в размере 59 753,64 руб.
Проверив правильность и обоснованность проведенных истцом расчетов договорной неустойки, суд пришел к выводу о том, что требования истца о взыскании с ответчика неустойки в размере 34 606,77 руб. за период с 21.04.2013 по 23.10.2013 правомерны и подлежат удовлетворению в заявленной сумме.
Соколова Елена Анатольевна обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.08.2014 по делу N А53-10183/2014 изменить и принять по делу новый судебный акт с учетом контррасчета задолженности по арендной плате и пени, произведенного ответчиком.
Ответчик считает, что действующим законодательством РФ и условиями договора закреплено право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы только в случае внесения изменений в нормативно-правовые акты, регулирующие порядок определения размера арендной платы. Однако, в период действия договора изменения в нормативно правовые акты, регулирующие порядок определения размера арендной платы, не вносились, в связи с чем у арендодателя отсутствовало законное право на одностороннее изменение арендной платы по договору. Суд неправильно истолковал закон, подлежащий применению, что является основанием для изменения принятого по делу решения.
Ответчик указывает, что пунктом 3.6. договора установлено, что размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства РФ. Из п. 6.1. договора следует, что изменения и дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме, за исключением условий предусмотренных п. 3.4. договора. Стороны дополнительное соглашение к договору не заключали, в связи с чем к отношениям сторон подлежит применению размер арендной платы установленный договором.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал позицию, изложенную в апелляционной жалобе.
Представитель истца просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 03.04.2013 между комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору земельный участок, имеющий кадастровый номер 61:48:0040218:23, расположенный: город Волгодонск, проспект Курчатова, 50, общей площадью 9 998 кв. м для строительства магазина промышленных товаров.
Вид разрешенного использования земельного участка - специализированные промтоварные магазины. Земельный участок предоставлен для строительства магазина (л.д. 11-12).
Во исполнение условий договора земельный участок передан арендатору на основании акта приема-передачи от 03.04.2013 (л.д. 13).
В соответствии с пунктом 2.1. договора срок аренды определяется с 03.04.2013 по 03.03.2014.
Согласно пункту 3.1. договора размер годовой арендной платы за использование земельного участка составляет 735 171,24 руб. При этом размер арендной платы за период с 03.04.2013 по 31.12.2013 составляет 549 867,80 руб.
Расчет арендной платы представлен сторонами в виде приложения N 2 к заключенному договору, из приложения следует, что кадастровая стоимость земельного участка составляет 33 719 954,66 руб. (л.д. 13).
В приложении указано, что размер арендной платы определяется в соответствии с Постановлением Администрации города Волгодонска от 25.07.2012 N 2096 (редакция от 28.12.2012) "Об утверждении Положения об определении размера арендной платы, расчета, условий и сроков оплаты за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования "Город Волгодонск" (далее - постановление N 2096).
В соответствии с пунктом 3.2. договора арендная плата вносится ежемесячно в размере 1/12 годового размера арендной платы, не позднее 20 числа отчетного месяца.
Как следует из положений пунктов 3.3 - 3.5. договора изменение размера арендной платы по инициативе арендодателя, в одностороннем порядке возможно, путем ежегодной индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, как следствие в связи с изменением ставок арендной платы и (или) кадастровой стоимости земельного участка. При этом размер арендной платы считается измененным с момента вступления в силу соответствующих нормативно-правовых актов. Размер арендной платы может быть изменен в связи с принятием органами государственной власти Ростовской области решения относительно порядка определения размера арендной платы. Размер арендной платы изменяется путем направления арендатору соответствующего уведомления. При изменении в течение финансового года коэффициента инфляции арендная плата индексируется с момента вступления в силу федерального закона, дополнительное уведомление при этом арендатору не направляется.
Согласно сведениям из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.06.2013 зарегистрировано право собственности Соколовой Елены Анатольевны на здание, расположенное на земельном участке по адресу: город Волгодонск, проспект Курчатова, 50 и выдано свидетельство о государственной регистрации права 61-АЗ N 712840 (л.д. 55).
20.09.2013 за ответчиком зарегистрировано право собственности на земельный участок из земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 61:48:0040218:23, расположенный: город Волгодонск, проспект Курчатова, 50, общей площадью 9 998 кв. м. Вид разрешенного использования земельного участка - специализированные промтоварные магазины (л.д. 56).
С указанного момента договор аренды прекращен.
Как следует из положений пункта 3.6. договора размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.
31.07.2013 истцом в адрес ответчика направлено уведомление N 1486 о перерасчете арендной платы (л.д. 57). В пояснениях (л.д. 50) комитет указал, что уведомление направлено в связи с тем, что с 07.06.2013 земельный участок используется ответчиком не с целью строительства магазина, а с целью его размещения, поэтому комитетом произведено изменение арендной платы, а именно применен пункт 5.2 приложения N 2 к постановлению N 2096, которым установлен коэффициент кратности к ставке земельного налога, применимый к земельным участкам для размещения объектов оптовой и розничной торговли и равный 17.
18.10.2013 истец направил в адрес ответчика претензионное письмо N 374 с требованием о погашении задолженности, образовавшейся вследствие ненадлежащего исполнения обязанности по уплате арендной платы и пени, указав на необходимость исполнить ее в семидневный срок с момента получения претензионного письма (л.д. 15). Требование истца осталось без удовлетворения.
Пунктом 5.2. договора предусмотрена ответственность арендатора в случае невнесения арендной платы в сроки, установленные настоящим договором, в виде пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый календарный день просрочки исчисленной от размера невнесенной арендной платы.
Ответчиком обязательства по оплате арендной платы исполнены не были, вследствие чего образовалась задолженность по арендной плате с 14.05.2013 по 19.09.2013 в размере 1 509 282,57 руб., в связи с чем, начислена пеня за период с 21.04.2013 по 23.10.2013 в размере 34 606,77 руб.
Неисполнение ответчиком принятой на себя по договору обязанности послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
На момент заключения договора размер арендной платы определялся в порядке, установленном постановлением N 2096.
Согласно положениям указанного постановления размер арендной платы на год за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования "Город Волгодонск", определяется как произведение кадастровой стоимости земельного участка на ставку земельного налога, установленную по видам использования земель решением Волгодонской городской Думы от 11.10.2012 N 88 "Об установлении земельного налога", на коэффициент кратности к ставке земельного налога. При определении размера годовой арендной платы индексация размера арендной платы проводится путем последовательного перемножения индексов прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным (областным) законом о федеральном (об областном) бюджете на очередной финансовый год и плановый период, начиная с года, в котором изменилась кадастровая стоимость земельного участка.
Размер годовой арендной платы за земельный участок в соответствии с указанным выше Постановлением определяется из расчета: кадастровая стоимость х (ставка земельного налога) х (коэффициент кратности) х коэффициент инфляции 2009 года х коэффициент инфляции 2010 года х коэффициент инфляции 2011 года х коэффициент инфляции 2012 года х коэффициент инфляции 2013 года/количество месяцев х период просрочки.
Принимая во внимание условия заключенного между сторонами договора, период образования задолженности с 14.05.2013 по 19.09.2013, расчет задолженности произведен следующим образом:
За период с 03.04.2013 по 06.06.2013: 33 719 954,66 х 1,5% х 1,13 х 1,08 х 1,065 х 1,06 х 1,055 / 365 х 65 = 130 920,91 руб.
За период с 07.06.2013 по 19.09.2013: 33 719 954,66 х 10,2% х 1,13 х 1,08 х 1,065 х 1,06 х 1,055 / 365 х 105 = 1 438 115,34 руб.
В мае 2013 года арендатором был осуществлен платеж в размере 59 753,64 руб.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к оспариванию возможности изменения арендной платы ввиду фактического изменения разрешенного использования земельного участка на основе уведомления арендодателя без заключения дополнительного соглашения к договору.
В соответствии со статьями 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за предоставленное в пользование имущество.
Земельный кодекс Российской Федерации (далее Земельный кодекс) устанавливает принцип платности землепользования (пункт 7 части 1 статьи 1, статья 65) и определяет, что размер арендной платы устанавливается договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22).
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса и пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее Закон N 137-ФЗ) стоимость аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе определять (изменять) ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование участком.
В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09).
Суд первой инстанции также верно сослался на правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.12.2011 N 9069/11, согласно которой публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения. В силу такого властного полномочия публичное образование фактически обладает возможностью в одностороннем порядке изменять условие о размере арендной платы в ранее заключенных им договорах аренды, в том числе даже тогда, когда условия договора вообще не предусматривают его одностороннего изменения.
Заявитель жалобы верно указывает, что изменений в нормативно-правовые акты, регулирующие порядок определения размера арендной платы, в период действия договора аренды не произошло.
Однако указанное обстоятельство не означает, что нормативное регулирование сложившихся арендных отношений не изменилось.
С приобретением права собственности арендатора на здание магазина изменилась цель использования арендатором земельного участка: со строительства магазина на его размещение. Земельный участок стал использоваться по другому назначению, что повлекло фактическое изменение его разрешенного использования, влекущего, в свою очередь, изменение применяемого к установлению арендной платы нормативно установленного коэффициента кратности земельного налога.
В силу того, что регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке, изменение нормативного регулирования сложившихся арендных отношений, даже если оно произошло не в порядке принятия уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, а в силу юридических фактов (административного акта, сделки и т.д.), изменившего характеристику предмета аренды, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты, когда имел место этот юридический факт.
Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
При таких обстоятельствах положенный в основу обжалованного решения вывод суда первой инстанции о возможности применения новой ставки размера арендной платы по спорному договору, предусмотренной нормативным правовым актом органа местного самоуправления, в отсутствие соответствующего соглашения сторон, следует признать верным.
Аналогичный вывод содержится в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 06.05.2013 по делу N А53-20786/2012.
Кроме того, апелляционный суд учитывает, что сам истец с момента изменения фактического разрешенного использования земельного участка за заключением дополнительного соглашения к ответчику не обращался, о разделе или выделении земельного участка меньшей площади не заявлял. Со слов представителя ответчика ответчик проявлял заинтересованность в аренде всего земельного участка с целью его последующего выкупа.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу об обоснованности заявленных требований. Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном понимании норм материального права заявителем. Апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.08.2014 по делу N А53-10183/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.Н.МИСНИК
Судьи
М.В.ИЛЬИНА
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.10.2014 N 15АП-17451/2014 ПО ДЕЛУ N А53-10183/2014
Разделы:Земельный налог
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 октября 2014 г. N 15АП-17451/2014
Дело N А53-10183/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 31 октября 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мисника Н.Н.,
судей Ильиной М.В., Фахретдинова Т.Р.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания
Стефанцевой А.В.,
при участии:
- от истца: Шалимова А.В. - представитель по доверенности от 16.06.2014, паспорт;
- от ответчика: Нецветаева Л.Г. - представитель по доверенности от 18.12.2013, удостоверение N 10,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Соколовой Елены Анатольевны
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 11.08.2014 по делу N А53-10183/2014
по иску Комитета по управлению имуществом города Волгодонска
к индивидуальному предпринимателю Соколовой Елене Анатольевне
о взыскании задолженности по арендной плате, пени,
принятое судьей Великородовой И.А.,
установил:
Комитет по управлению имуществом города Волгодонска (далее - истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Соколовой Елене Анатольевне (далее - ответчик, предприниматель) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 14.05.2013 по 19.09.2013 в размере 1 509 282, 57 руб., пени за период с 21.04.2013 по 23.10.2013 в размере 34 606, 77 руб.
Исковые требования мотивированы неисполнением ответчиком обязанности по оплате арендной платы за землю.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 11.08.2014 исковые требования удовлетворены. Суд взыскал с индивидуального предпринимателя Соколовой Елены Анатольевны (ИНН 616709846566, ОГРНИП 304616713700099) в пользу Комитета по управлению имуществом города Волгодонска (ОГРН 1026101938961, ИНН 6143009250) задолженность в размере 1 509 282,57 руб., неустойку в размере 34 606,77 руб., всего взыскано 1 543 889,34 руб. Суд взыскал также с индивидуального предпринимателя Соколовой Елены Анатольевны в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 28 438,89 руб.
Суд отклонил доводы ответчика о том, что право арендодателя по изменению арендной платы в случае изменения разрешенного использования земельного участка ограничено требованиями федерального закона, а также условиями договора и могло быть осуществлено только путем заключения сторонами договора дополнительного соглашения об изменении арендной платы. Условия договора не содержат указание на порядок и особенности изменения размера арендной платы путем заключения дополнительного соглашения. Суд также принял во внимание положения параграфа 3 договора, согласно положениям которого стороны установили целый ряд оснований изменения арендной платы в одностороннем порядке по инициативе арендодателя. Изменение размера арендной платы обусловлено изменением цели использования земельного участка - эксплуатация магазина, что явилось следствием окончания строительства объекта, вводом его в эксплуатацию, государственной регистрацией права собственности. Указанные обстоятельства ответчиком не оспаривались и не опровергались. Кроме того, суд указал, что при заключении договора аренды стороны согласовали методику исчисления арендной платы по определенной формуле, изменение методики, требующей двустороннего согласования судом не установлено. Иного порядка изменения условий договора стороны не предусмотрели. Исходя из вышеизложенного, принимая во внимание условия договора, нормативный порядок формирования размера арендной платы, суд отклонил доводы ответчика как необоснованные.
Проверив правильность и обоснованность проведенных истцом расчетов, суд пришел к выводу о том, что требования истца о взыскании с ответчика задолженности в указанном размере основаны на положениях статей 307, 309, 424, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерны и подлежат удовлетворению. При этом суд принял во внимание платеж, произведенный арендатором в мае 2013 года в размере 59 753,64 руб.
Проверив правильность и обоснованность проведенных истцом расчетов договорной неустойки, суд пришел к выводу о том, что требования истца о взыскании с ответчика неустойки в размере 34 606,77 руб. за период с 21.04.2013 по 23.10.2013 правомерны и подлежат удовлетворению в заявленной сумме.
Соколова Елена Анатольевна обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.08.2014 по делу N А53-10183/2014 изменить и принять по делу новый судебный акт с учетом контррасчета задолженности по арендной плате и пени, произведенного ответчиком.
Ответчик считает, что действующим законодательством РФ и условиями договора закреплено право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы только в случае внесения изменений в нормативно-правовые акты, регулирующие порядок определения размера арендной платы. Однако, в период действия договора изменения в нормативно правовые акты, регулирующие порядок определения размера арендной платы, не вносились, в связи с чем у арендодателя отсутствовало законное право на одностороннее изменение арендной платы по договору. Суд неправильно истолковал закон, подлежащий применению, что является основанием для изменения принятого по делу решения.
Ответчик указывает, что пунктом 3.6. договора установлено, что размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства РФ. Из п. 6.1. договора следует, что изменения и дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме, за исключением условий предусмотренных п. 3.4. договора. Стороны дополнительное соглашение к договору не заключали, в связи с чем к отношениям сторон подлежит применению размер арендной платы установленный договором.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал позицию, изложенную в апелляционной жалобе.
Представитель истца просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 03.04.2013 между комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору земельный участок, имеющий кадастровый номер 61:48:0040218:23, расположенный: город Волгодонск, проспект Курчатова, 50, общей площадью 9 998 кв. м для строительства магазина промышленных товаров.
Вид разрешенного использования земельного участка - специализированные промтоварные магазины. Земельный участок предоставлен для строительства магазина (л.д. 11-12).
Во исполнение условий договора земельный участок передан арендатору на основании акта приема-передачи от 03.04.2013 (л.д. 13).
В соответствии с пунктом 2.1. договора срок аренды определяется с 03.04.2013 по 03.03.2014.
Согласно пункту 3.1. договора размер годовой арендной платы за использование земельного участка составляет 735 171,24 руб. При этом размер арендной платы за период с 03.04.2013 по 31.12.2013 составляет 549 867,80 руб.
Расчет арендной платы представлен сторонами в виде приложения N 2 к заключенному договору, из приложения следует, что кадастровая стоимость земельного участка составляет 33 719 954,66 руб. (л.д. 13).
В приложении указано, что размер арендной платы определяется в соответствии с Постановлением Администрации города Волгодонска от 25.07.2012 N 2096 (редакция от 28.12.2012) "Об утверждении Положения об определении размера арендной платы, расчета, условий и сроков оплаты за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования "Город Волгодонск" (далее - постановление N 2096).
В соответствии с пунктом 3.2. договора арендная плата вносится ежемесячно в размере 1/12 годового размера арендной платы, не позднее 20 числа отчетного месяца.
Как следует из положений пунктов 3.3 - 3.5. договора изменение размера арендной платы по инициативе арендодателя, в одностороннем порядке возможно, путем ежегодной индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, как следствие в связи с изменением ставок арендной платы и (или) кадастровой стоимости земельного участка. При этом размер арендной платы считается измененным с момента вступления в силу соответствующих нормативно-правовых актов. Размер арендной платы может быть изменен в связи с принятием органами государственной власти Ростовской области решения относительно порядка определения размера арендной платы. Размер арендной платы изменяется путем направления арендатору соответствующего уведомления. При изменении в течение финансового года коэффициента инфляции арендная плата индексируется с момента вступления в силу федерального закона, дополнительное уведомление при этом арендатору не направляется.
Согласно сведениям из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.06.2013 зарегистрировано право собственности Соколовой Елены Анатольевны на здание, расположенное на земельном участке по адресу: город Волгодонск, проспект Курчатова, 50 и выдано свидетельство о государственной регистрации права 61-АЗ N 712840 (л.д. 55).
20.09.2013 за ответчиком зарегистрировано право собственности на земельный участок из земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 61:48:0040218:23, расположенный: город Волгодонск, проспект Курчатова, 50, общей площадью 9 998 кв. м. Вид разрешенного использования земельного участка - специализированные промтоварные магазины (л.д. 56).
С указанного момента договор аренды прекращен.
Как следует из положений пункта 3.6. договора размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.
31.07.2013 истцом в адрес ответчика направлено уведомление N 1486 о перерасчете арендной платы (л.д. 57). В пояснениях (л.д. 50) комитет указал, что уведомление направлено в связи с тем, что с 07.06.2013 земельный участок используется ответчиком не с целью строительства магазина, а с целью его размещения, поэтому комитетом произведено изменение арендной платы, а именно применен пункт 5.2 приложения N 2 к постановлению N 2096, которым установлен коэффициент кратности к ставке земельного налога, применимый к земельным участкам для размещения объектов оптовой и розничной торговли и равный 17.
18.10.2013 истец направил в адрес ответчика претензионное письмо N 374 с требованием о погашении задолженности, образовавшейся вследствие ненадлежащего исполнения обязанности по уплате арендной платы и пени, указав на необходимость исполнить ее в семидневный срок с момента получения претензионного письма (л.д. 15). Требование истца осталось без удовлетворения.
Пунктом 5.2. договора предусмотрена ответственность арендатора в случае невнесения арендной платы в сроки, установленные настоящим договором, в виде пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый календарный день просрочки исчисленной от размера невнесенной арендной платы.
Ответчиком обязательства по оплате арендной платы исполнены не были, вследствие чего образовалась задолженность по арендной плате с 14.05.2013 по 19.09.2013 в размере 1 509 282,57 руб., в связи с чем, начислена пеня за период с 21.04.2013 по 23.10.2013 в размере 34 606,77 руб.
Неисполнение ответчиком принятой на себя по договору обязанности послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
На момент заключения договора размер арендной платы определялся в порядке, установленном постановлением N 2096.
Согласно положениям указанного постановления размер арендной платы на год за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования "Город Волгодонск", определяется как произведение кадастровой стоимости земельного участка на ставку земельного налога, установленную по видам использования земель решением Волгодонской городской Думы от 11.10.2012 N 88 "Об установлении земельного налога", на коэффициент кратности к ставке земельного налога. При определении размера годовой арендной платы индексация размера арендной платы проводится путем последовательного перемножения индексов прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным (областным) законом о федеральном (об областном) бюджете на очередной финансовый год и плановый период, начиная с года, в котором изменилась кадастровая стоимость земельного участка.
Размер годовой арендной платы за земельный участок в соответствии с указанным выше Постановлением определяется из расчета: кадастровая стоимость х (ставка земельного налога) х (коэффициент кратности) х коэффициент инфляции 2009 года х коэффициент инфляции 2010 года х коэффициент инфляции 2011 года х коэффициент инфляции 2012 года х коэффициент инфляции 2013 года/количество месяцев х период просрочки.
Принимая во внимание условия заключенного между сторонами договора, период образования задолженности с 14.05.2013 по 19.09.2013, расчет задолженности произведен следующим образом:
За период с 03.04.2013 по 06.06.2013: 33 719 954,66 х 1,5% х 1,13 х 1,08 х 1,065 х 1,06 х 1,055 / 365 х 65 = 130 920,91 руб.
За период с 07.06.2013 по 19.09.2013: 33 719 954,66 х 10,2% х 1,13 х 1,08 х 1,065 х 1,06 х 1,055 / 365 х 105 = 1 438 115,34 руб.
В мае 2013 года арендатором был осуществлен платеж в размере 59 753,64 руб.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к оспариванию возможности изменения арендной платы ввиду фактического изменения разрешенного использования земельного участка на основе уведомления арендодателя без заключения дополнительного соглашения к договору.
В соответствии со статьями 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за предоставленное в пользование имущество.
Земельный кодекс Российской Федерации (далее Земельный кодекс) устанавливает принцип платности землепользования (пункт 7 части 1 статьи 1, статья 65) и определяет, что размер арендной платы устанавливается договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22).
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса и пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее Закон N 137-ФЗ) стоимость аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе определять (изменять) ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование участком.
В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09).
Суд первой инстанции также верно сослался на правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.12.2011 N 9069/11, согласно которой публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения. В силу такого властного полномочия публичное образование фактически обладает возможностью в одностороннем порядке изменять условие о размере арендной платы в ранее заключенных им договорах аренды, в том числе даже тогда, когда условия договора вообще не предусматривают его одностороннего изменения.
Заявитель жалобы верно указывает, что изменений в нормативно-правовые акты, регулирующие порядок определения размера арендной платы, в период действия договора аренды не произошло.
Однако указанное обстоятельство не означает, что нормативное регулирование сложившихся арендных отношений не изменилось.
С приобретением права собственности арендатора на здание магазина изменилась цель использования арендатором земельного участка: со строительства магазина на его размещение. Земельный участок стал использоваться по другому назначению, что повлекло фактическое изменение его разрешенного использования, влекущего, в свою очередь, изменение применяемого к установлению арендной платы нормативно установленного коэффициента кратности земельного налога.
В силу того, что регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке, изменение нормативного регулирования сложившихся арендных отношений, даже если оно произошло не в порядке принятия уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, а в силу юридических фактов (административного акта, сделки и т.д.), изменившего характеристику предмета аренды, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты, когда имел место этот юридический факт.
Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
При таких обстоятельствах положенный в основу обжалованного решения вывод суда первой инстанции о возможности применения новой ставки размера арендной платы по спорному договору, предусмотренной нормативным правовым актом органа местного самоуправления, в отсутствие соответствующего соглашения сторон, следует признать верным.
Аналогичный вывод содержится в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 06.05.2013 по делу N А53-20786/2012.
Кроме того, апелляционный суд учитывает, что сам истец с момента изменения фактического разрешенного использования земельного участка за заключением дополнительного соглашения к ответчику не обращался, о разделе или выделении земельного участка меньшей площади не заявлял. Со слов представителя ответчика ответчик проявлял заинтересованность в аренде всего земельного участка с целью его последующего выкупа.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу об обоснованности заявленных требований. Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном понимании норм материального права заявителем. Апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.08.2014 по делу N А53-10183/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.Н.МИСНИК
Судьи
М.В.ИЛЬИНА
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)