Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Налог на имущество организаций
Обстоятельства: Несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости нежилого здания его рыночной стоимости нарушает права заявителя как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Московский городской суд в составе
судьи Лопаткиной А.С.,
при секретаре М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-111/2015 по заявлению Частной компании с ограниченной ответственностью "ГАРДЕНЗ КОРПОРЕЙШН Б.В." об установлении кадастровой стоимости здания равной его рыночной стоимости,
Частная компания с ограниченной ответственностью "ГАРДЕНЗ КОРПОРЕЙШН Б.В." (далее - Компания) 19 декабря 2014 года обратилась в Московский городской суд с указанным заявлением, в котором просила об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 77:01:0003050:1058, общей площадью * кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, *, собственником которого оно является, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2013 года в размере * рублей.
Свои требования Компания мотивирует тем, что несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости нежилого здания его рыночной стоимости нарушает права заявителя как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от его кадастровой стоимости.
При этом права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости нежилого здания его рыночной стоимости, могут быть защищены посредством внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.
Представитель заявителя Компании (по доверенности) Д. поддержал заявленное требование.
Представитель Правительства Москвы (по доверенности) Л.Д., представляющий также на основании доверенности интересы Департамента городского имущества города Москвы, представитель Департамента городского имущества города Москвы (по доверенности) П. требования заявителя не признали, считали, что заявителем не представлено достоверных доказательств, которые бы подтверждали его требования, указав, что выводы оценщика, содержащиеся в представленном заявителем отчете, о величине рыночной стоимости объекта оценки не могут быть признаны обоснованными.
Представители Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не явились.
Выслушав объяснения представителей заявителя, заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, Московский городской суд приходит к выводу о том, что требования заявителя удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
Порядок производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, регламентирован в подразделе III Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
По смыслу статьи 249 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в соответствии с правилами распределения бремени доказывания по делам, возникающим из публичных правоотношений, на заявителя возложена обязанность по доказыванию нарушений его прав и законных интересов.
Как установлено судом и следует из материалов дела, Компании на праве собственности принадлежит здание, с кадастровым номером 77:01:0003050:1058, общей площадью * кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, *, что подтверждается свидетельством от 30 августа 2013 года серия 77-АО N 714508.
Положениями Налогового кодекса Российской Федерации установлен на территории Российской Федерации среди прочих налог на имущество организаций (глава 30), для которого предусмотрено его введение в действие законами субъектов Российской Федерации и обязательность к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации с момента такого введения в действие; при установлении налога федеральным законодателем установлено, что законами субъектов Российской Федерации могут также определяться особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимого имущества в соответствии с положениями главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации, предусматриваться налоговые льготы и основания для их использования налогоплательщиками (абзац 2 пункта 2 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации).
Налогоплательщиками налога на имущество признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации).
Объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса (статья 374 Налогового кодекса Российской Федерации).
Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества (в частности, торговых центов (комплексов)) определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
На территории города Москвы пунктом 1 статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" (в редакции Закона города Москвы от 20 ноября 2013 года N 63) с 1 января 2014 года был введен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества.
В соответствии с данной правовой нормой (которая действовала на налоговый период 2014 года) налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества определяется в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 5 000 квадратных метров и помещений в них, если соответствующие здания (строения, сооружения), за исключением многоквартирных домов, расположены на земельных участках, один из видов разрешенного использования которых предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Москвы N 772-ПП от 29 ноября 2013 года "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год" был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год в соответствии с пунктом 1 статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций"; в строке 393 названного Перечня в качестве объекта недвижимого имущества, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость, на 2014 год, поименовано здание с кадастровым номером 77:01:0003050:1058, расположенное по адресу: г. Москва, *.
Постановлением Правительства Москвы 26 ноября 2013 года N 752-ПП "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве" были утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве (по состоянию на 1 января 2013 года), в частности, по итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта капитального строительства - здания с кадастровым номером 77:01:0003050:1058 по состоянию на 01 января 2013 года составила * рубля; такие сведения о кадастровой стоимости в отношении спорного здания внесены в государственный кадастр недвижимости.
Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Оспаривая названную кадастровую стоимость, Компания представила отчет об оценке от 19 марта 2014 года N 01/46/1402 (далее отчет N 01/46/1402), выполненный ООО "*", в котором рыночная стоимость здания, с кадастровым номером 77:01:0003050:1058, по состоянию на 01 января 2013 года определена в размере 1 772 138 000 рублей.
Указанный отчет свидетельствует о том, что кадастровая стоимость существенно (более чем на 30 процентов) превышает рыночную стоимость объекта недвижимости.
Согласно положительному заключению от 19 мая 2014 года N 1312/2014, подготовленному Общероссийской общественной организацией "*", отчет N 01/46/1402 соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 30 июня 2014 года N 51-1255/2014 отклонено заявление Компании о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных данным Федеральным законом.
Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность по доказыванию рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возлагается на заявителя.
Оценив в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного объекта недвижимости проведена оценщиком ООО "*" с нарушением норм законодательства об оценочной деятельности, в том числе, федеральных стандартов оценки.
Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ предусмотрено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
Из положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2014 г. N 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 указанного федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254 (далее - ФСО N 3), отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, названным Федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
Как усматривается из отчета N 01/46/1402, в соответствии с заданием на оценку (страница 5) объектом оценки является здание с кадастровым номером 77:01:003050:1058, площадью * кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, *.
Согласно пункту 4.4 раздела 4 Приложения А к СНиП 10-01-94 под зданием понимается наземное строительное сооружение с помещениями для проживания и (или) деятельности людей, размещения производств, хранения продукции или содержания животных.
Объект недвижимости, которому при проведении кадастрового учета присвоен кадастровый номер 77:01:003050:1058, представляет собой объект капитального строительства без земельного участка.
Таким образом, объект оценки - это здание без земельного участка.
На основании пункта 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256 (далее - ФСО N 1), оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
Однако в отчете N 01/46/1402 приведены результаты согласования не объекта оценки (здания без земельного участка), а единого объекта недвижимости.
Кроме того, в отчете N 01/46/1402 указано две итоговых стоимости объекта оценки с кадастровым номером 77:01:003050:1058: с учетом земельного участка и без учета.
Вышеизложенное свидетельствует о нарушении оценщиком при составлении отчета N 01/46/1402 принципа однозначности, закрепленного в пункте 4 ФСО N 3, согласно которому содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности).
В соответствии с пунктом 20 ФСО N 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Как усматривается из материалов дела, при оценке здания оценщик применил затратный подход, в рамках которого использовал метод сравнительной единицы, доходный подход, в рамках которого использовал метод дисконтирования денежного потока.
Согласно пункту 15 ФСО N 1 затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
Согласно пункту 19 ФСО N 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
Расчет затрат нового строительства (стоимости замещения) выполнен оценщиком с использованием справочника укрупненных показателей стоимости строительства "КО-ИНВЕСТ" "Общественные здания. 2010" (страницы 62-65 отчета).
В отчете N 01/46/1402 оценщик указывает, что класс конструктивной системы оцениваемого здания - КС-4.
Вместе с тем, из материалов, приложенных к отчету N 01/46/1402, следует, что каркас оцениваемого здания явно не выделен, начиная со второго этажа большая (основная) часть наружных и внутренних стен представлена именно монолитным железобетоном, каркас представлен только по отдельным частям здания и не является преимущественным, что более характерно классу конструктивной системы КС-3.
При выборе объекта-аналога в рамках затратного подхода оценщиком нарушен пункт 14 ФСО N 1, в соответствии с которым объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Оценщиком неправильно выбран аналог по Справочнику Ко-Инвест "Общественные здания 2010" (код аналога по Справочнику 03.11.019), поскольку объект-аналог это здание с классом конструктивной системы КС-1, для которого оценщиком применялась корректировка на класс конструктивной системы КС -4.
По Справочнику УПСС "КО-ИНВЕСТ" "Общественные здания. 2010" более сопоставимый аналог с кодом 03.11.023, относящийся к классу конструктивной системы КС-3 (монолитный железобетон в бескаркасных системах, доля каркаса в стоимости 0,13%, с ценой строительства на 11% выше выбранного аналога с классом конструктивной системы КС-1, что составляет на 6% выше стоимости аналога с классом конструктивной системы КС-3, полученной с помощью корректировок из стоимости аналога с классом конструктивной системы КС-1).
В отчете N 01/46/1402 строительный объем здания определен оценщиком в размере 50 083, 34 куб. м исходя из средней высоты потолков 3, 34 м (страница 64).
На основании Приложения В СНиП 31-05-2003 "Общественные здания административного назначения" строительный объем здания определяется как сумма строительного объема выше отметки +/- 0,00 (надземная часть) и ниже этой отметки (подземная часть). Строительный объем надземной и подземной частей зданий определяется в пределах ограничивающих поверхностей с включением ограждающих конструкций, световых фонарей, куполов и др., начиная с отметки чистого пола каждой из частей здания, без учета выступающих архитектурных и конструктивных деталей, портиков, террас, балконов, объема проездов и пространства под зданием на опорах (в чистоте), а также подпольных каналов и подполий под зданиями.
Однако в отчете N 01/46/1402 оценщик определяет не строительный объем оцениваемого здания, который должен рассчитываться по внешним границам стен, а внутренний объем без учета наружных и внутренних стен и перекрытий.
В отчете N 01/46/1402 оценщик ошибочно указывает фактический возраст здания 9 лет, в то время как год постройки здания 2008 (страница 67).
Расчет износа оцениваемого здания производился оценщиком по формуле, указанной на странице 66 отчета N 01/46/1402: (2013 (дата оценки) - 2008 (год постройки) / 100 лет (экономический срок жизни здания) = 5% износ.
Нормативный срок службы здания определен оценщиком на основании единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР, утвержденных Постановлением Совмина СССР от 22 октября 1990 года N 1072, однако соответствующие нормы амортизационных отчислений относятся не к эффективному сроку службы актива, а к его бухгалтерской амортизации.
Объект оценки относится к I группе капитальности зданий, для которых нормативный срок службы должен быть не менее 150 лет (http://www.all-stroy.stoitelnue_rabotu_pri_rekonstr/Klassifikatsiya__zdanij_po_kapitalnosti.html).
В рамках доходного подхода оценщиком необоснованно принят срок ремонта помещений длительностью 2 года, который, в том числе, не учитывает возможность ввода в эксплуатацию апартаментов частями по мере их ремонта.
В соответствии со СНиП 1.04.03-85 "Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений". Часть 2. срок строительства гостиницы на 100 мест объемом 12 000 кв. м, что немного превышает размер апартаментов, составляет 10 - 12 месяцев.
Кроме того, в отчете N 01/46/1402 темпы роста доходов от объекта оценки необоснованно приняты оценщиком на уровне прогнозной инфляции, в то время как темпы роста рынка недвижимости находятся на более высоком уровне.
Так, согласно Справочнику оценщика недвижимости. "Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты", под редакцией Л.Л., 2012 г., среднегодовой темп роста ставок аренды на ближайший год (3 квартал 2012 г. - 3 квартал 2013 г.) на офисно-торговую недвижимость составляет 5%, а на ближайшие 5 лет - 7%.
Учитывая изложенное, суд приходит к убеждению, что использование в данном случае оценщиком прогнозных темпов инфляции существенно занижает стоимость объекта оценки.
В отчете N 01/46/1402 не приводится расчет арендопригодной площади по видам использования, поэтому проверить его правильность не представляется возможным, что является нарушением пункта 4 ФСО N 3, согласно которому состав и последовательность представленных в отчете материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам.
В отношении объектов-аналогов оценщиком применена понижающая корректировка на местоположение. Применение корректировки на местоположение обосновывается ссылкой на то, что все объекты-аналоги расположены на первой линии домов недалеко от основных транспортных магистралей, станций метро, с хорошей пешеходной доступностью, тогда как оцениваемый объект расположен в 5-ти минутах от метро и проспекта Мира, внутри административно-жилого квартала на второй линии домов (страница 77 отчета N 01/46/1402).
Содержащиеся в отчете N 01/46/1402 сведения не дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов: не указаны адреса, вследствие чего проверить удаленность от станции метрополитена не представляется возможным; в отношении объектов-аналогов торговых помещений N 1 и 4 невозможно определить на улицу какого класса (второстепенную или основную) выходят здания.
Принимая во внимание, что нельзя проверить исходные данные для сравнения, следовательно, невозможно сделать выводы относительно правильности проведения корректировок по такому элементу сравнения, как местоположение.
В отчете N 01/46/1402 оценщик не определяет класс апартаментов и не анализирует соответствие объекта оценки и объектов-аналогов по данному фактору.
Вышеизложенное свидетельствует о том, что оценщиком было нарушено требование пункта 22 б ФСО N 1, согласно которому оценщик должен скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Данное требование оценщиком выполнено не было.
В силу пункта 19 ФСО N 1 оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.
При расчете рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода оценщик дважды вычитает стоимость затрат на оснащение оцениваемого здания (апартаментов): первый раз - в денежном потоке прогнозного периода (страница 100 отчета N 01/46/1402); второй раз - из рыночной стоимости улучшений, которая получена в результате применения метода дисконтирования денежных потоков (в которых учтены затраты на оснащение апартаментов) (страница 101 отчета N 01/46/1402).
При определении величины стоимости затрат на оснащение оцениваемого здания (апартаментов) оценщик не проводит анализ представленной заказчиком сметы на оснащение апартаментов на соответствие рыночным данным, классу оцениваемых апартаментов, классу объектов-аналогов, подобранных для расчета стоимости проживания.
На страницах 91 - 93 отчета N 01/46/1402 оценщик рассчитывает ставку дисконтирования методом кумулятивного построения, данный коэффициент применен в размере 13,28%.
Вместе с тем, по данным рынка ставка доходности по высококлассным объектам составляет 9 - 9,5% по офисам, 10 - 10,5% по торговым площадям (бюллетень RWAY N 214, январь 2013).
Таким образом, фактически оценщик не приводит анализа расчета ставки дисконтирования по проведенному анализу рынка. Применение коэффициента дисконтирования, отличного от рыночного показателя, приводит к занижению рыночной стоимости объекта в рамках доходного подхода.
Приравнивание оценщиком ставки капитализации по зданию к ставке капитализации по единому объекту недвижимости не обосновано, поскольку ставка в отношении единого объекта недвижимости является средневзвешенной ставкой по зданию и земельному участку.
Кроме того, суд отмечает, что итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки определена без учета НДС.
НДС является важным ценообразующим фактором и в подавляющем большинстве случаев включается в цену предложения объектов недвижимости. Согласно определению рыночной стоимости, последняя - это "наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции...", следовательно, в момент возможного совершения сделки по цене, равной рыночной стоимости, цена сделки будет всегда содержать НДС (при условии, что объект сделки подлежит налогообложению).
Таким образом, суд соглашается с доводами заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о том, что полученные оценщиком результаты оценки рыночной стоимости здания не соответствуют определению рыночной стоимости (пункту 6 ФСО N 2) и занижены на величину налога на добавленную стоимость.
Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объекта недвижимости, что указывает на недостоверность и неправильность отчета N 01/46/1402.
Такой отчет N 01/46/1402 не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта капитального строительства.
Ссылки представителя заявителя на наличие положительного заключения, полученного на указанный выше отчет N 01/46/1402, подлежат отклонению, поскольку данное заключение является одним из видов письменных доказательств, которое не является для суда обязательным и подлежит оценке по правилам, установленным статьей 67 ГПК РФ. Эксперт не проводил личное ознакомление с объектом оценки, не проводил анализ на достоверность исходных данных, заявленных оценщиком в отчете N 01/46/1402, составив экспертное заключение только на основе анализа отчета об оценке. Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено несоответствие отчета об оценке предъявляемым к нему требованиям, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.
Других доказательств, подтверждающих заявленные требования, Компанией не представлено.
Таким образом, Компанией не представлено достоверных доказательств рыночной стоимости здания по состоянию на 1 января 2013 года, в связи с чем заявленное ею требование об установлении кадастровой стоимости здания равной его рыночной подлежит отклонению в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
В удовлетворении заявления Частной компании с ограниченной ответственностью "ГАРДЕНЗ КОРПОРЕЙШН Б.В." об установлении кадастровой стоимости нежилого здания, с кадастровым номером 77:01:0003050:1058, общей площадью * кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, *, равной его рыночной стоимости, отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 20.07.2015 ПО ДЕЛУ N 3-111/2015
Требование: Об установлении кадастровой стоимости здания равной его рыночной стоимости.Разделы:
Налог на имущество организаций
Обстоятельства: Несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости нежилого здания его рыночной стоимости нарушает права заявителя как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 20 июля 2015 г. по делу N 3-111/2015
Московский городской суд в составе
судьи Лопаткиной А.С.,
при секретаре М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-111/2015 по заявлению Частной компании с ограниченной ответственностью "ГАРДЕНЗ КОРПОРЕЙШН Б.В." об установлении кадастровой стоимости здания равной его рыночной стоимости,
установил:
Частная компания с ограниченной ответственностью "ГАРДЕНЗ КОРПОРЕЙШН Б.В." (далее - Компания) 19 декабря 2014 года обратилась в Московский городской суд с указанным заявлением, в котором просила об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 77:01:0003050:1058, общей площадью * кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, *, собственником которого оно является, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2013 года в размере * рублей.
Свои требования Компания мотивирует тем, что несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости нежилого здания его рыночной стоимости нарушает права заявителя как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от его кадастровой стоимости.
При этом права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости нежилого здания его рыночной стоимости, могут быть защищены посредством внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.
Представитель заявителя Компании (по доверенности) Д. поддержал заявленное требование.
Представитель Правительства Москвы (по доверенности) Л.Д., представляющий также на основании доверенности интересы Департамента городского имущества города Москвы, представитель Департамента городского имущества города Москвы (по доверенности) П. требования заявителя не признали, считали, что заявителем не представлено достоверных доказательств, которые бы подтверждали его требования, указав, что выводы оценщика, содержащиеся в представленном заявителем отчете, о величине рыночной стоимости объекта оценки не могут быть признаны обоснованными.
Представители Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не явились.
Выслушав объяснения представителей заявителя, заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, Московский городской суд приходит к выводу о том, что требования заявителя удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
Порядок производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, регламентирован в подразделе III Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
По смыслу статьи 249 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в соответствии с правилами распределения бремени доказывания по делам, возникающим из публичных правоотношений, на заявителя возложена обязанность по доказыванию нарушений его прав и законных интересов.
Как установлено судом и следует из материалов дела, Компании на праве собственности принадлежит здание, с кадастровым номером 77:01:0003050:1058, общей площадью * кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, *, что подтверждается свидетельством от 30 августа 2013 года серия 77-АО N 714508.
Положениями Налогового кодекса Российской Федерации установлен на территории Российской Федерации среди прочих налог на имущество организаций (глава 30), для которого предусмотрено его введение в действие законами субъектов Российской Федерации и обязательность к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации с момента такого введения в действие; при установлении налога федеральным законодателем установлено, что законами субъектов Российской Федерации могут также определяться особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимого имущества в соответствии с положениями главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации, предусматриваться налоговые льготы и основания для их использования налогоплательщиками (абзац 2 пункта 2 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации).
Налогоплательщиками налога на имущество признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации).
Объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса (статья 374 Налогового кодекса Российской Федерации).
Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества (в частности, торговых центов (комплексов)) определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
На территории города Москвы пунктом 1 статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" (в редакции Закона города Москвы от 20 ноября 2013 года N 63) с 1 января 2014 года был введен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества.
В соответствии с данной правовой нормой (которая действовала на налоговый период 2014 года) налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества определяется в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 5 000 квадратных метров и помещений в них, если соответствующие здания (строения, сооружения), за исключением многоквартирных домов, расположены на земельных участках, один из видов разрешенного использования которых предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Москвы N 772-ПП от 29 ноября 2013 года "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год" был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год в соответствии с пунктом 1 статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций"; в строке 393 названного Перечня в качестве объекта недвижимого имущества, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость, на 2014 год, поименовано здание с кадастровым номером 77:01:0003050:1058, расположенное по адресу: г. Москва, *.
Постановлением Правительства Москвы 26 ноября 2013 года N 752-ПП "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве" были утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве (по состоянию на 1 января 2013 года), в частности, по итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта капитального строительства - здания с кадастровым номером 77:01:0003050:1058 по состоянию на 01 января 2013 года составила * рубля; такие сведения о кадастровой стоимости в отношении спорного здания внесены в государственный кадастр недвижимости.
Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Оспаривая названную кадастровую стоимость, Компания представила отчет об оценке от 19 марта 2014 года N 01/46/1402 (далее отчет N 01/46/1402), выполненный ООО "*", в котором рыночная стоимость здания, с кадастровым номером 77:01:0003050:1058, по состоянию на 01 января 2013 года определена в размере 1 772 138 000 рублей.
Указанный отчет свидетельствует о том, что кадастровая стоимость существенно (более чем на 30 процентов) превышает рыночную стоимость объекта недвижимости.
Согласно положительному заключению от 19 мая 2014 года N 1312/2014, подготовленному Общероссийской общественной организацией "*", отчет N 01/46/1402 соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 30 июня 2014 года N 51-1255/2014 отклонено заявление Компании о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных данным Федеральным законом.
Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность по доказыванию рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возлагается на заявителя.
Оценив в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного объекта недвижимости проведена оценщиком ООО "*" с нарушением норм законодательства об оценочной деятельности, в том числе, федеральных стандартов оценки.
Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ предусмотрено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
Из положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2014 г. N 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 указанного федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254 (далее - ФСО N 3), отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, названным Федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
Как усматривается из отчета N 01/46/1402, в соответствии с заданием на оценку (страница 5) объектом оценки является здание с кадастровым номером 77:01:003050:1058, площадью * кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, *.
Согласно пункту 4.4 раздела 4 Приложения А к СНиП 10-01-94 под зданием понимается наземное строительное сооружение с помещениями для проживания и (или) деятельности людей, размещения производств, хранения продукции или содержания животных.
Объект недвижимости, которому при проведении кадастрового учета присвоен кадастровый номер 77:01:003050:1058, представляет собой объект капитального строительства без земельного участка.
Таким образом, объект оценки - это здание без земельного участка.
На основании пункта 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256 (далее - ФСО N 1), оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
Однако в отчете N 01/46/1402 приведены результаты согласования не объекта оценки (здания без земельного участка), а единого объекта недвижимости.
Кроме того, в отчете N 01/46/1402 указано две итоговых стоимости объекта оценки с кадастровым номером 77:01:003050:1058: с учетом земельного участка и без учета.
Вышеизложенное свидетельствует о нарушении оценщиком при составлении отчета N 01/46/1402 принципа однозначности, закрепленного в пункте 4 ФСО N 3, согласно которому содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности).
В соответствии с пунктом 20 ФСО N 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Как усматривается из материалов дела, при оценке здания оценщик применил затратный подход, в рамках которого использовал метод сравнительной единицы, доходный подход, в рамках которого использовал метод дисконтирования денежного потока.
Согласно пункту 15 ФСО N 1 затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
Согласно пункту 19 ФСО N 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
Расчет затрат нового строительства (стоимости замещения) выполнен оценщиком с использованием справочника укрупненных показателей стоимости строительства "КО-ИНВЕСТ" "Общественные здания. 2010" (страницы 62-65 отчета).
В отчете N 01/46/1402 оценщик указывает, что класс конструктивной системы оцениваемого здания - КС-4.
Вместе с тем, из материалов, приложенных к отчету N 01/46/1402, следует, что каркас оцениваемого здания явно не выделен, начиная со второго этажа большая (основная) часть наружных и внутренних стен представлена именно монолитным железобетоном, каркас представлен только по отдельным частям здания и не является преимущественным, что более характерно классу конструктивной системы КС-3.
При выборе объекта-аналога в рамках затратного подхода оценщиком нарушен пункт 14 ФСО N 1, в соответствии с которым объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Оценщиком неправильно выбран аналог по Справочнику Ко-Инвест "Общественные здания 2010" (код аналога по Справочнику 03.11.019), поскольку объект-аналог это здание с классом конструктивной системы КС-1, для которого оценщиком применялась корректировка на класс конструктивной системы КС -4.
По Справочнику УПСС "КО-ИНВЕСТ" "Общественные здания. 2010" более сопоставимый аналог с кодом 03.11.023, относящийся к классу конструктивной системы КС-3 (монолитный железобетон в бескаркасных системах, доля каркаса в стоимости 0,13%, с ценой строительства на 11% выше выбранного аналога с классом конструктивной системы КС-1, что составляет на 6% выше стоимости аналога с классом конструктивной системы КС-3, полученной с помощью корректировок из стоимости аналога с классом конструктивной системы КС-1).
В отчете N 01/46/1402 строительный объем здания определен оценщиком в размере 50 083, 34 куб. м исходя из средней высоты потолков 3, 34 м (страница 64).
На основании Приложения В СНиП 31-05-2003 "Общественные здания административного назначения" строительный объем здания определяется как сумма строительного объема выше отметки +/- 0,00 (надземная часть) и ниже этой отметки (подземная часть). Строительный объем надземной и подземной частей зданий определяется в пределах ограничивающих поверхностей с включением ограждающих конструкций, световых фонарей, куполов и др., начиная с отметки чистого пола каждой из частей здания, без учета выступающих архитектурных и конструктивных деталей, портиков, террас, балконов, объема проездов и пространства под зданием на опорах (в чистоте), а также подпольных каналов и подполий под зданиями.
Однако в отчете N 01/46/1402 оценщик определяет не строительный объем оцениваемого здания, который должен рассчитываться по внешним границам стен, а внутренний объем без учета наружных и внутренних стен и перекрытий.
В отчете N 01/46/1402 оценщик ошибочно указывает фактический возраст здания 9 лет, в то время как год постройки здания 2008 (страница 67).
Расчет износа оцениваемого здания производился оценщиком по формуле, указанной на странице 66 отчета N 01/46/1402: (2013 (дата оценки) - 2008 (год постройки) / 100 лет (экономический срок жизни здания) = 5% износ.
Нормативный срок службы здания определен оценщиком на основании единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР, утвержденных Постановлением Совмина СССР от 22 октября 1990 года N 1072, однако соответствующие нормы амортизационных отчислений относятся не к эффективному сроку службы актива, а к его бухгалтерской амортизации.
Объект оценки относится к I группе капитальности зданий, для которых нормативный срок службы должен быть не менее 150 лет (http://www.all-stroy.stoitelnue_rabotu_pri_rekonstr/Klassifikatsiya__zdanij_po_kapitalnosti.html).
В рамках доходного подхода оценщиком необоснованно принят срок ремонта помещений длительностью 2 года, который, в том числе, не учитывает возможность ввода в эксплуатацию апартаментов частями по мере их ремонта.
В соответствии со СНиП 1.04.03-85 "Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений". Часть 2. срок строительства гостиницы на 100 мест объемом 12 000 кв. м, что немного превышает размер апартаментов, составляет 10 - 12 месяцев.
Кроме того, в отчете N 01/46/1402 темпы роста доходов от объекта оценки необоснованно приняты оценщиком на уровне прогнозной инфляции, в то время как темпы роста рынка недвижимости находятся на более высоком уровне.
Так, согласно Справочнику оценщика недвижимости. "Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты", под редакцией Л.Л., 2012 г., среднегодовой темп роста ставок аренды на ближайший год (3 квартал 2012 г. - 3 квартал 2013 г.) на офисно-торговую недвижимость составляет 5%, а на ближайшие 5 лет - 7%.
Учитывая изложенное, суд приходит к убеждению, что использование в данном случае оценщиком прогнозных темпов инфляции существенно занижает стоимость объекта оценки.
В отчете N 01/46/1402 не приводится расчет арендопригодной площади по видам использования, поэтому проверить его правильность не представляется возможным, что является нарушением пункта 4 ФСО N 3, согласно которому состав и последовательность представленных в отчете материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам.
В отношении объектов-аналогов оценщиком применена понижающая корректировка на местоположение. Применение корректировки на местоположение обосновывается ссылкой на то, что все объекты-аналоги расположены на первой линии домов недалеко от основных транспортных магистралей, станций метро, с хорошей пешеходной доступностью, тогда как оцениваемый объект расположен в 5-ти минутах от метро и проспекта Мира, внутри административно-жилого квартала на второй линии домов (страница 77 отчета N 01/46/1402).
Содержащиеся в отчете N 01/46/1402 сведения не дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов: не указаны адреса, вследствие чего проверить удаленность от станции метрополитена не представляется возможным; в отношении объектов-аналогов торговых помещений N 1 и 4 невозможно определить на улицу какого класса (второстепенную или основную) выходят здания.
Принимая во внимание, что нельзя проверить исходные данные для сравнения, следовательно, невозможно сделать выводы относительно правильности проведения корректировок по такому элементу сравнения, как местоположение.
В отчете N 01/46/1402 оценщик не определяет класс апартаментов и не анализирует соответствие объекта оценки и объектов-аналогов по данному фактору.
Вышеизложенное свидетельствует о том, что оценщиком было нарушено требование пункта 22 б ФСО N 1, согласно которому оценщик должен скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Данное требование оценщиком выполнено не было.
В силу пункта 19 ФСО N 1 оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.
При расчете рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода оценщик дважды вычитает стоимость затрат на оснащение оцениваемого здания (апартаментов): первый раз - в денежном потоке прогнозного периода (страница 100 отчета N 01/46/1402); второй раз - из рыночной стоимости улучшений, которая получена в результате применения метода дисконтирования денежных потоков (в которых учтены затраты на оснащение апартаментов) (страница 101 отчета N 01/46/1402).
При определении величины стоимости затрат на оснащение оцениваемого здания (апартаментов) оценщик не проводит анализ представленной заказчиком сметы на оснащение апартаментов на соответствие рыночным данным, классу оцениваемых апартаментов, классу объектов-аналогов, подобранных для расчета стоимости проживания.
На страницах 91 - 93 отчета N 01/46/1402 оценщик рассчитывает ставку дисконтирования методом кумулятивного построения, данный коэффициент применен в размере 13,28%.
Вместе с тем, по данным рынка ставка доходности по высококлассным объектам составляет 9 - 9,5% по офисам, 10 - 10,5% по торговым площадям (бюллетень RWAY N 214, январь 2013).
Таким образом, фактически оценщик не приводит анализа расчета ставки дисконтирования по проведенному анализу рынка. Применение коэффициента дисконтирования, отличного от рыночного показателя, приводит к занижению рыночной стоимости объекта в рамках доходного подхода.
Приравнивание оценщиком ставки капитализации по зданию к ставке капитализации по единому объекту недвижимости не обосновано, поскольку ставка в отношении единого объекта недвижимости является средневзвешенной ставкой по зданию и земельному участку.
Кроме того, суд отмечает, что итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки определена без учета НДС.
НДС является важным ценообразующим фактором и в подавляющем большинстве случаев включается в цену предложения объектов недвижимости. Согласно определению рыночной стоимости, последняя - это "наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции...", следовательно, в момент возможного совершения сделки по цене, равной рыночной стоимости, цена сделки будет всегда содержать НДС (при условии, что объект сделки подлежит налогообложению).
Таким образом, суд соглашается с доводами заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о том, что полученные оценщиком результаты оценки рыночной стоимости здания не соответствуют определению рыночной стоимости (пункту 6 ФСО N 2) и занижены на величину налога на добавленную стоимость.
Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объекта недвижимости, что указывает на недостоверность и неправильность отчета N 01/46/1402.
Такой отчет N 01/46/1402 не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта капитального строительства.
Ссылки представителя заявителя на наличие положительного заключения, полученного на указанный выше отчет N 01/46/1402, подлежат отклонению, поскольку данное заключение является одним из видов письменных доказательств, которое не является для суда обязательным и подлежит оценке по правилам, установленным статьей 67 ГПК РФ. Эксперт не проводил личное ознакомление с объектом оценки, не проводил анализ на достоверность исходных данных, заявленных оценщиком в отчете N 01/46/1402, составив экспертное заключение только на основе анализа отчета об оценке. Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено несоответствие отчета об оценке предъявляемым к нему требованиям, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.
Других доказательств, подтверждающих заявленные требования, Компанией не представлено.
Таким образом, Компанией не представлено достоверных доказательств рыночной стоимости здания по состоянию на 1 января 2013 года, в связи с чем заявленное ею требование об установлении кадастровой стоимости здания равной его рыночной подлежит отклонению в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
решил:
В удовлетворении заявления Частной компании с ограниченной ответственностью "ГАРДЕНЗ КОРПОРЕЙШН Б.В." об установлении кадастровой стоимости нежилого здания, с кадастровым номером 77:01:0003050:1058, общей площадью * кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, *, равной его рыночной стоимости, отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Судья
Московского городского суда
А.С.ЛОПАТКИНА
Московского городского суда
А.С.ЛОПАТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)