Судебные решения, арбитраж
Земельный налог; Купля-продажа земли; Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 августа 2014 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Жаткиной С.А.,
судей Борисовой Т.С., Дубровиной О.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лабунским А.В.,
при участии в судебном заседании: от администрации города Астрахани - до перерыва Зеленский А.Н. по доверенности от 03.06.2014, после перерыва Коновалов А.С. по доверенности от 03.06.2014,
от индивидуального предпринимателя Пипковой Светланы Александровны представитель - Чернова О.М. по доверенности от 01.01.2013 и после перерыва индивидуальный предприниматель Пипкова Светлана Александровна по паспорту
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Астрахани
на решение Арбитражного суда Астраханской области от 23 мая 2014 года по делу N А06-6756/2013 (судья Павлова В.Б.),
по иску Администрации города Астрахани (ИНН:3015009178, ОГРН:10330008218209),
к индивидуальному предпринимателю Пипковой Светлане Александровне (ИНН:301607095638, ОГРН: 313301924700031),
о взыскании арендной платы в сумме 150 599 руб. 30 коп., пени в сумме 35 156 руб. 79 коп. по договору аренды N 830 от 09.07.2009 года,
по встречному иску индивидуального предпринимателя Пипковой Светланы Александровны,
к Администрации города Астрахани,
о взыскании убытков в сумме 1 521 425 руб.
Третье лицо: финансово-казначейское управление Администрации города Астрахани,
в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв в судебном заседании до 21.08.2014 до 12 часов 15 минут. Судебное заседание продолжено 21.08.2014 в 12 часов 15 минут,
установил:
Администрация г. Астрахани обратилась с иском в Арбитражный суд Астраханской области к индивидуальному предпринимателю Пипковой Светлане Александровне (далее - ИП Пипкова С.А.) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.11.2007 по 26.09.2011 в сумме 150 599 руб. 30 коп., пени за период с 15.08.2009 по 26.02.2013 в сумме 35 156 руб. 79 коп.
В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции, с учетом ходатайства ИП Пипковой С.А. о применении срока исковой давности, администрация г. Астрахани уменьшила исковые требования и просила взыскать с ответчика долг по арендным платежам в сумме 34 559 руб. 44 коп. за период с 11.09.2010 по 26.09.2011 и неустойку в сумме 11 575 руб. 96 коп. за период с 15.09.2010 по 03.02.2014.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уменьшенные исковые требования были приняты судом первой инстанции к рассмотрению.
ИП Пипкова С.А. обратилась со встречным исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, о взыскании убытков в виде упущенной выгоды в размере 1 383 555 руб., прочих убытков уменьшены в размере 24 767 руб.
Решением Арбитражного суда Астраханской области от 23.05.2014 исковые требования Администрации г. Астрахани удовлетворены.
С ИП Пипковой С.А. в пользу Администрации г. Астрахани взыскана арендная плата в сумме 34 559 руб. 44 коп., пени в сумме 11 575 руб. 96 коп.
С ИП Пипковой С.А. в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 2000 руб.
Исковые требования ИП Пипковой С.А. к администрации г. Астрахани удовлетворены.
С Администрации г. Астрахани в пользу ИП Пипковой С.А. взыскана упущенная выгода в сумме 1 383 533 руб., прочие убытки в сумме 24 767 руб., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2 000 руб.
Произведен взаимозачет удовлетворенных исковых требований.
После произведенного взаимозачета взыскано с администрации г. Астрахани в пользу ИП Пипковой С.А. 1 362 164 руб. 60 коп.
Администрация города Астрахани не согласилась с принятым решением и обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции от 23 мая 2014 года в части взыскания с нее убытков в пользу Пипковой С.А. по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, в удовлетворении встречных исковых требований просит отказать.
Заявитель апелляционной жалобы полагает, что ИП Пипковой С.А. не доказан факт несения ею убытков в заявленном размере, в связи с чем у суда первой инстанции не было оснований для удовлетворения встречных исковых требований.
Представитель администрации города Астрахани в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просит решение суда первой инстанции отменить в обжалуемой части, апелляционную жалобу - удовлетворить.
ИП Пипкова С.А. и ее представитель возражали против доводов апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения как принятое с соблюдением норм материального и процессуального права.
Иные участники процесса в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом извещены.
В соответствии с пунктом 3 статьи 156 АПК РФ, дело рассматривается в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в порядке ст. 123 АПК РФ.
Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статьи 266, части 5 статьи 268 АПК РФ.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд полагает необходимым в соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ проверить законность и обоснованность обжалованного судебного решения в пределах апелляционной жалобы.
Изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, проверив законность вынесенного судебного акта, судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в части на основании следующего.
Как следует из материалов дела, ИП Пипкова С.А., являясь собственником магазина, расположенного по адресу г. Астрахань. Ул. Б. Хмельницкого, 10А с 01.11.2007, 03.12.2008 обратилась в Комитет имущественных отношений г. Астрахани с заявлением о предоставлении ей земельного участка с кадастровым номером 30612:030725:15 в собственность.
Постановлением администрации г. Астрахани N 474 от 16.02.2009 ответчику в целях эксплуатации магазина был представлен земельный участок с кадастровым номером 30612:030725:15 площадью 268 кв. м, расположенный по адресу г. Астрахань. Ул. Б. Хмельницкого, 10А с 01.11.2007 в аренду сроком до даты регистрации договора купли-продажи, за плату в частную собственность.
ИП Пипковой С.А. 02.03.2009 было подано заявление о расчете выкупной цены земельного участка.
Администрация г. Астрахани 05.03.2009 представила ИП Пипковой С.А. расчет выкупной стоимости, которая составила 143 589 руб. 04 коп. и была ею оплачена в полном размере 19.03.2009.
ИП Пипковой С.А. 24.03.2009 за N 01/007/2009-551 была подана заявка на заключение договора купли-продажи земельного участка. Согласование проекта договора должно было быть осуществлено до 27.04.2009. В апреле 2009 г. был подписан проект договора купли-продажи, однако, через 7 месяцев Пипковой С.А. был представлен новый расчет выкупной стоимости, из которого следовало, что покупателю следует доплатить 61 538 руб. 16 коп.
В процессе оформления документов по заключению договора купли-продажи между сторонами был заключен договор аренды N 830 от 09.07.2009. Срок договора аренды определен с 01.11.2007 по 22.04.2009.
Арендная плата исчисляется с 01.11.2007 (с момента предоставления земельного участка) (п. 3.2. договора).
Арендная плата вносится арендатором в размере 1/10 от общей годовой суммы в срок до 15 числа следующего месяца текущего года (п. 3.3. договора).
В соответствии с пунктом 5.6. договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования за каждый календарный день просрочки.
Стороны расторгли договор аренды N 830 путем подписания соответствующего соглашения от 09.07.2009.
На основании договора купли-продажи N 1419 от 21.07.2011 земельный участок с кадастровым номером 30612:030725:15 площадью 268 кв. м в целях эксплуатации магазина, расположенный по адресу г. Астрахань. Ул. Б. Хмельницкого, 10А, был передан ИП Пипковой С.А. в собственность по цене 34 188 руб. В единый государственный реестр прав на недвижимое имущество 26.09.2011 была внесена запись о возникновении права собственности Пипковой С.А. на спорный земельный участок.
Поскольку ИП Пипкова С.А. не производила арендные платежи, Администрация г. Астрахани обратилась в суд первой инстанции с иском о взыскании арендной платы и пени по договору аренды.
ИП Пипкова С.А., полагая, что неправомерными действиями Администрации г. Астрахани по длительному заключению договора купли-продажи спорного земельного участка ей были причинены убытки, обратилась в суд первой инстанции со встречным исковым заявлением.
Решение суда первой инстанции в части взыскания с ИП Пипковой С.А. в пользу Администрации г. Астрахани арендной платы в сумме 34 559 руб. 44 коп., пени в сумме 11 575 руб. 96 коп. не обжалуется.
Администрация г. Астрахани обжалует решение суда первой инстанции только в части удовлетворения встречного иска.
Принимая судебный акт в обжалуемой части об удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции исходил из доказанности ИП Пипковой С.А. как факта несения убытков, так их размера.
Однако судом первой инстанции при принятии судебного акта в обжалуемой части не учтено следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Суд первой инстанции, проверив расчет арендной платы и пени, посчитал его верным и удовлетворил уточненные исковые требования Администрации г. Астрахани в полном объеме.
В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которое это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В соответствии со статьей 16 ГК РФ убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействий) государственных органом, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующих закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Согласно статье 1069 ГК РФ вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.
В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).
Таким образом, требуя возмещения вреда, истец обязан представить доказательства, обосновывающие противоправность акта, решения или действий (бездействия) органа (должностного лица), которыми истцу причинен вред. При этом бремя доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия такого акта или решения либо совершения таких действий (бездействия), лежит на ответчике (пункт 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.05.2011 N 145 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел о возмещении вреда, причиненного государственными органами, органами местного самоуправления, а также их должностными лицами").
Как верно установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, 05 марта 2009 г. Комитетом имущественных отношений Администрации г. Астрахани был выдан расчет выкупной стоимости, сумма которого в полном размере 143 589,04 руб. была оплачена 19 марта 2009 г. с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение земельного участка предприниматель Пипкова С.А. обратилась в декабре 2008 года.
Однако вплоть до 2011 г. договор купли-продажи заключен не был виду изменения продавцом выкупной цены.
Из решения Советского районного суда г. Астрахани от 30.07.2010 следует, что действия администрации г. Астрахани в лице комитета имущественных отношений в одностороннем изменении условий договора в части стоимости земельного участка, признаны незаконными. Администрацию г. Астрахани обязали заключить с Пипковой С.А. договор купли-продажи земельного участка на первоначальных условиях (т. 1 л.д. 75-77).
Незаконность действий администрации г. Астрахани по определению размера выкупной стоимости спорного земельного участка подтверждается также решением Ленинского районного суда г. Астрахани от 22.02.2011 (т. 2 л.д. 78-82).
Согласно пункту 3 статьи 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.
Однако, даже после вступления вышеуказанных решений судов общей юрисдикции в законную силу, они администрацией не исполнялись, в связи с чем предприниматель вынуждена была обратиться в суд с заявлением о выдаче исполнительного листа (т. 1 л.д. 127,128).
В соответствии с пунктом 5 статьи 36 ЗК РФ для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок. Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
Пунктом 6 статьи 36 ЗК РФ установлено, что в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд апелляционной инстанции считает, что в случае соблюдения Администрацией г. Астрахани требований статьи 36 ЗК РФ, ИП Пипкова С.А. вправе была рассчитывать на приобретение в собственность и регистрацию права собственности на спорный земельный участок по истечении трех месяцев с даты подачи заявки, то есть до 27.05.2009, что позволило бы в дальнейшем после указанной даты не нести ИП Пипковой С.А. дополнительные расходы, связанные с оплатой аренды.
Данные сроки являются реальными, при этом суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Как установлено, 21.07.2011 ИП Пипковой С.А. заключен договор купли-продажи земельного участка N 1419.
29.09.2011 за ИП Пипковой С.А. в установленном законом порядке зарегистрировано право собственности на земельный участок.
Таким образом, для оформления в установленном законом порядке права собственности на спорный земельный участок ИП Пипковой С.А. потребовалось менее трех месяцев с даты заключения договора купли-продажи спорного земельного участка.
Из правовой позиции, изложенной в пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013), следует, что покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога. Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.
В данном случае убытки ИП Пипковой С.А. возникли по вине муниципального органа вследствие незаконного поведения последнего, в результате чего ИП Пипкова С.А. была обязана нести расходы по оплате аренды.
Между тем, если бы исключительное право ИП Пипковой С.А. на приватизацию земельного участка не было нарушено Администрацией г. Астрахани и в результате незаконных действий (бездействия), признанных таковыми вступившими в законную силу судебными актами, и уполномоченный на распоряжение земельным участком муниципальный орган совершил действия по его предоставлению в порядке и сроки, установленные статьей 36 ЗК РФ, то учитывая, что с заявкой на приватизацию земельного участка ИП Пипкова С.А. (с учетом оплаты стоимости земельного участка) обратилась в декабре 2008 года, ИП Пипкова С.А. могла зарегистрировать право собственности на спорный земельный участок до 27.05.2009, и соответственно стала бы собственником земельного участка с предполагаемой даты регистрации права собственности. Следовательно, с момента предполагаемой государственной регистрации (27.05.2009) в силу положений статьи 65 ЗК РФ и пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации у ИП Пипковой С.А. возникла бы обязанность по уплате земельного налога.
Разница между уплаченной, а также взысканной в судебном порядке за период незаконных действий (бездействия) Администрацией г. Астрахани арендной платой и земельным налогом, который ИП Пипкова С.А., как собственник земли, должна была уплачивать за земельный участок в спорный период, являются убытками, возникшими в результате неправомерных действий (бездействия) Администрации г. Астрахани.
Таким образом, незаконные действия ответчика нарушали права истца в сфере предпринимательской деятельности.
С учетом положений статьи 36 ЗК РФ при соблюдении администрацией г. Астрахани требований действующего законодательства, договор купли-продажи должен был быть заключен не позднее 27 мая 2009 г.
Следовательно, периодом, в котором у предпринимателя в случае надлежащих действий администрации, отсутствовали бы основания для несения расходов по оплате арендных платежей, является период с декабря 2008 года по 20.07.2011.
Из представленного в материалы дела ИП Пипковой С.А. отчета N 3311.01.2014 следует, что рыночная стоимость размера убытков возникших у предпринимателя в связи с невозможностью своевременно реализовать право собственности на земельный участок в период с 27.05.2009 по 26.09.2011 составляет размер прочих убытков (разница между суммой заявленных первично требований (150 599,3 руб. + 35 156,79 руб.) и земельным налогом, подлежащим оплате (47 863.99 руб.) - 137 892 руб., а всего 1 521 425 руб. (т. 2 л.д. 2-142).
В связи с заявлением ИП Пипковой С.А. о пропуске первоначальным истцом срока исковой давности, администрация уменьшила свои требования, заявив о взыскании задолженности по арендной плате с ИП Пипковой С.А. за период с 11.09.2010 г. (то есть за 3 года, предшествующие подаче Администрацией соответствующего искового заявления в суд - 11.09.2013 г.).
Предприниматель с учетом изложенных обстоятельств пересчитала сумму прочих убытков также с 11.09.2013 г., которая составила 24 767 руб. 55 коп., полагая, что в случае взыскания с нее арендных платежей за период с 11.09.2010 г., именно с указанной даты она будет нести убытки в виде разницы между арендной платой и суммой земельного налога, который она могла бы уплачивать, являясь собственником земельного участка.
Сумма земельного налога за период с 11.09.2010 по 11.09.2011 составила 20 513 руб. 14 коп.
Сумма налога за период с 12 09.2011 по 26.09.2011 составила 854 руб. 71 коп.
Итого: 21 367 руб. 85 коп.
В связи с чем суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности исковых требований Пипковой С.А. о взыскании прочих убытков в сумме 21 367 руб. 85 коп.
Однако, с расчетом суда первой инстанции судебная коллегия не может согласиться на основании следующего.
Как установлено судебной коллегией, Администрацией г. Астрахани в суде первой инстанции было заявлено о пропуске ИП Пипковой С.А. срока исковой давности при подаче встречного искового заявления о взыскании убытков за период с 27.05.2009 по 14.01.2014, однако, суд первой инстанции необоснованно не применил положения статей 195, 196 и 199 ГК РФ и не отказал ИП Пипковой С.А. по этому основанию в удовлетворении встречного искового требования о взыскании прочих убытков в части за период с 27.05.2009 по 14.01.2011 (встречное исковое заявление ИП Пипковой С.А. подано в суд первой инстанции 14.01.2014).
Вывод суда первой инстанции о прерывании срока исковой давности для ИП Пипковой С.А. в связи с наличием между сторонами иных споров, судебной коллегией отклоняется как основанный на ошибочном толковании правовых норм. О нарушении Администрацией прав предпринимателя последнему стало известно не с момента принятия соответствующих решений судами общей юрисдикции, а с момента отказа передать в собственность спорный земельный участок.
Кроме того, судом первой инстанции не учтено, что с момента заключения сторонами договора купли-продажи спорного земельного участка 21.07.2011 нарушение Администрацией г. Астрахани прав ИП Пипковой С.А. прекратилось, в связи с чем окончанием периода неправомерности действий Администрации г. Астрахани следует считать именно эту дату.
Тот факт, что государственная регистрация договора купли-продажи от 21.07.2011 была произведена 26.09.2011 г., о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество была внесена запись о возникновении права собственности Пипковой С.А. на спорный земельный участок, не опровергает приведенный вывод.
В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права, в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Согласно ст. 16 Федерального Закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на основании сделки производится по заявлению всех ее участников.
В силу ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности на объект недвижимости у приобретателя возникает с момента государственной регистрации.
Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что 21.07.2011 Администрацией г. Астрахани заключен договор купли-продажи спорного земельного участка с ИП Пипковой С.А.
С учетом приведенных норм действующего законодательства стороны договора купли-продажи с заявлением о регистрации перехода права собственности в соответствии с договором купли-продажи от 21.07.2011 обратились в регистрирующий орган после указанной даты.
Между тем, доказательств того, что регистрация перехода права собственности по спорному договору не производилась до 26.09.2011 по вине Администрации, либо последняя препятствовала такой регистрации, истцом по встречному иску в материалы дела не представлено.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование землей являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Покупатель (бывший арендатор) до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога.
Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется.
Таким образом, обязательство ИП Пипковой С.А. по внесению арендной платы, возникшее из ранее заключенного между сторонами договора аренды, сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.
Данная правовая позиция отражена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.11.2011 N 8472/11.
Следовательно, в период после заключения договора купли-продажи виновные действия Администрации, влекущие возникновение у ИП Пипковой С.А. убытков в виде разницы между суммами арендной платой и земельным налогом, прекращены, однако, в период до государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок существовала обязанность ИП Пипковой С.А. по уплате арендных платежей.
При таких обстоятельствах, с учетом срока исковой давности, судебная коллегия находит подлежащим удовлетворению исковое требование ИП Пипковой С.А. о взыскании с Администрации г. Астрахани убытков в виде разницы между суммой заявленных первично требований о взыскании арендной платы и пени за период с 14.01.2011 по 20.07.2011 в размере 17 672 руб. 29 коп. и земельным налогом, подлежащим оплате за период с 14.01.2011 по 20.07.2011, в сумме 10 663 руб. 67 коп., а всего 7 008 руб. 62 коп.
Доказательства оплаты ИП Пипковой С.А. земельного налога за 2011 год, как оплаченный в спорный период, по налоговому уведомлению N 367165, судом апелляционной инстанции не принимаются, поскольку такая оплата производилась предпринимателем за три месяца 2011 года (октябрь, ноябрь, декабрь), а именно за тот период, когда она стала собственником спорного земельного участка.
Также ИП Пипковой С.А. заявлено исковое требование о взыскании убытков предпринимателя в связи с невозможностью своевременно реализовать право собственности на земельный участок в период с 27.05.2009 по 26.09.2011 в виде упущенной выгоды в размере 1 383 533 руб.
Исковое требование в данной части судом первой инстанции было признано обоснованным по праву и размеру и удовлетворено. Однако, такие выводы суда первой инстанции судебная коллегия не может признать обоснованными на основании следующего.
Статьей 15 ГК РФ установлено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1). Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Исходя из указанных норм права, в предмет доказывания входят следующие обстоятельства: причинение вреда, наличие причинно-следственной связи между причиненным вредом, действиями ответчика и наступившими негативными последствиями для истца, вина ответчика, а также размер причиненных убытков. Отсутствие одного из названных условий, влечет за собой отказ в удовлетворении требования о возмещении вреда.
Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ).
Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, в том числе относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Оценив совокупность представленных в обоснование искового заявления доказательств в порядке статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что истцом не доказана совокупность юридически значимых обстоятельств, необходимых для удовлетворения иска о взыскании причиненных убытков в данной части.
Заявляя о причинении убытков в виде упущенной выгоды, ИП Пипкова С.А. ссылается на то, что в отсутствие зарегистрированного права собственности на земельный участок она не могла получить кредитные средства в размере 773 475 руб., поскольку, не имея титула собственника земельного участка, собственник помещения, находящегося на данном участке, не вправе передать это помещение в качестве предмета залога.
При этом, невозможность получения кредитных средств явилась препятствием для расширения арендных платежей в принадлежащем ИП Пипковой С.А. здании магазина, приобретения торгового холодильного оборудования, установки на свободной от помещения магазина земельном участке двух торговых металлических павильонов, оборудованных холодильным оборудованием.
Размер упущенной выгоды определен истцом по встречному иску как разница между полученным им в спорном периоде доходом и наиболее вероятным размером дохода при наличии у ИП Пипковой С.А. перечисленных выше дополнительных арендных площадей, павильонов и холодильного оборудования.
По мнению суда апелляционной инстанции, представленные истцом по встречному иску в обоснование заявленных требований о факте причинения и размере понесенных убытков, а именно - отчет об оценке N 3311.01.2014, распечатки с сайтов кредитных организаций, не принимаются судом апелляционной инстанции как не отвечающие требованиям статей 65, 67, 68 АПК РФ.
К отчету об оценке N 3311.01.2014, представленному истцом, в части расчета убытков в виде упущенной выгоды, судебная коллегия относится критически, поскольку вопреки положениям норм статей 68, 82, 86 АПК РФ выводы эксперта, изложенные в указанном отчете, носят предположительный характер, мотивировочная часть заключения не содержит указания на исследование экспертом информации, содержащейся в открытых информационных ресурсах, а частично прямо противоречат фактическим обстоятельствам дела.
Кроме того, в силу пунктов 4, 5 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Таким образом, отчет об оценке оценивается судом в совокупности с другими имеющимися в деле доказательствами.
Кроме того, вывод эксперта в отчете о неполучении ИП Пипковой С.А. соответствующего дохода в отсутствие у нее перечисленного в отчете имущества не влияет на установление факта вины Администрации в том, что указанное имущество ИП Пипковой С.А. не принадлежит и последняя не имеет возможности приобрести в собственность холодильное оборудование, возвести торговые павильоны, расширить арендные площади и т.д.
Так, довод истца по встречному иску о невозможности передать в залог принадлежащее ей нежилое помещение при отсутствии титула собственника на земельный участок под ним, является несостоятельным, противоречащим действующим нормам права.
В силу пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и статьи 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В пункте 45 постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснены правила применения пункта 3 статьи 340 ГК РФ относительно условий действительности договора ипотеки.
Так, в случаях, когда лицо, выступающее залогодателем здания или сооружения, не является собственником или арендатором соответствующего земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству. Права залогодателя на земельный участок определяются исходя из статьи 37 ЗК РФ, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.
В силу изложенного необходимость в оформлении права залогодателя на земельный участок, находящийся под переданным в залог зданием или сооружением, отсутствует, поскольку в данном случае реализуются принцип единства юридической судьбы указанных объектов недвижимости.
Таким образом, в силу закона договор о получении кредита под залог здания (сооружения) может быть заключен с банком и при наличии у должника права аренды на земельный участок, расположенный под таким зданием.
Кроме того, ИП Пипкова С.А. не представила доказательства того, что она обращалась с соответствующими заявлениями о предоставлении ей кредита, однако, ей было отказано в связи с отсутствием зарегистрированного права собственности на спорный земельный участок. Распечатки с сайтов кредитных организаций о перечне документов, необходимых для получения кредита, таким доказательством не являются.
В силу статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
В пункте 4 статьи 393 ГК РФ предусмотрено, что при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.
Для взыскания упущенной выгоды истцу необходимо обосновать, какие доходы он реально (достоверно) получил бы, если бы не утратил возможности использовать спорное имущество при обычных условиях гражданского оборота. Под обычными условиями оборота следует понимать типичные для него условия функционирования рынка, на которые не воздействуют непредвиденные обстоятельства либо обстоятельства, трактуемые в качестве непреодолимой силы.
Иными словами, ИП Пипкова С.В. должна доказать, что допущенное должником Администрацией г. Астрахани нарушение обязательства явилось единственным препятствием, не позволившим ей получить упущенную выгоду в размере 1 383 533 руб., тогда как все остальные необходимые приготовления для ее получения ей были сделаны.
Пипкова С.А. должна доказать, что возможность получения прибыли существовала реально, не в качестве ее субъективного представления, а допущенное нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ей получить соответствующие доходы.
Наступление гражданско-правовой ответственности возможно при доказанности всей совокупности указанных условий ответственности. Недоказанность хотя бы одного из элементов правонарушения является достаточным основанием для отказа в удовлетворении требований о возмещении убытков.
Данная позиция содержится в п. 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
В соответствии с пунктом 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что требования, связанные с возмещением убытков, причиненных гражданам и юридическим лицам нарушением их прав, должны подтверждаться документами, доказывающими объем оказанных услуг, их стоимость, расчетом размера убытков и доказательства, подтверждающие обоснованность и правильность произведенного расчета исковых требований, а также договорами на оказание услуг и первичной бухгалтерской документацией.
Как полагает предприниматель, противоправность действий администрации г. Астрахани выразилась в невозможности установки павильонов на свободной площади земельного участка.
Однако доказательств обращения в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче разрешения на установку павильона истцом в материалы дела не предоставлено, равно как не представлено доказательств возможности установки двух павильонов на спорном земельном участке.
Как пояснил в судебном заседании суда первой инстанции эксперт - оценщик ООО КФ "Алекс" Шершнева Т.Г., у ИП Пипковой С.А. имелась возможность установки торговых павильонов, которая ей была установлена путем арифметического вычитания площади магазина, принадлежащего на праве собственности истцу, из общей площади земельного участка, в результате чего ею была получена сумма 133,1 кв. м. Однако, какими-либо познаниями в области архитектурной, градостроительной, земельной деятельности эксперт не обладает.
Документальных доказательств, подтверждающих указанное обстоятельство (согласование с органами пожарного контроля, контрольными органами по градостроительной деятельности), отчет N 3311.01.2014 не содержит, такие доказательства отсутствуют и в материалах дела.
В виду чего судебная коллегия расценивает данный вывод эксперта как предположение, не основанное на каких-либо доказательствах.
Кроме того, судебная коллегия отмечает, что ИП Пипкова С.А. не обращалась в органы местного самоуправления за выдачей разрешения для установки торгового павильона, а также в кредитные организации за выдачей кредита, и после государственной регистрации права собственности за ней на спорный земельный участок, а также на момент подачи встречного иска в суд первой инстанции 14.01.2014.
Таким образом, ИП Пипкова С.А. не доказала, что именно виновные действия администрации г. Астрахани явились препятствием в выдаче кредита в размере 773 475 руб.
Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно документально доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается. Обязанность по доказыванию всех элементов, необходимых для привлечения ответчика к ответственности за нарушение взятых на себя обязательств возлагается на истца. Недоказанность одного из элементов является основанием для отказа в удовлетворении иска.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, при этом убытки определяются в соответствии со статьей 15 ГК РФ.
Истцом не представлены доказательства, подтверждающие наличие вины ответчика и причинно-следственной связи между действиями (бездействием) ответчика и наступившими последствиями, а также доказательства, подтверждающие размер предъявленных к взысканию убытков в виде упущенной выгоды в размере 1 383 533 руб.
Расчет убытков определен без учета разумных затрат, которые он должен был понести, если бы обязательство было исполнено.
С учетом установленного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что истцом не доказана совокупность обстоятельств, предусмотренных ст. 15 ГК РФ в качестве необходимых условий наступления ответственности в виде взыскания убытков, ввиду чего исковые требования ИП Пипковой С.А. в части взыскания убытков в виде упущенной выгоды в сумме 1 383 533 руб. удовлетворению не подлежат.
В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с проигравшей стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Астраханской области от 23 мая 2014 года по делу N А06-6756/2013 в части взыскания с Администрации г. Астрахани в пользу Индивидуального предпринимателя Пипковой Светланы Александровны упущенной выгоды в сумме 1 383 533 руб., прочих убытков в сумме 17 758 руб. 38 коп., расходов по оплате государственной пошлины в сумме 2 000 руб. отменить.
В удовлетворении встречного иска в отмененной части отказать.
В остальной части резолютивную часть обжалуемого судебного акта изменить, изложить в следующей редакции:
"Взыскать с индивидуального предпринимателя Пипковой Светланы Александровны в пользу Администрации г. Астрахани арендную плату в сумме 34 559 руб. 44 коп., пени в сумме 11 575 руб. 96 коп.
Взыскать с Индивидуального предпринимателя Пипковой Светланы Александровны в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение первоначального иска в сумме 2000 руб.
Встречные исковые требования индивидуального предпринимателя Пипковой Светланы Александровны удовлетворить в части.
Взыскать с муниципального образования "Город Астрахань" в лице Администрации г. Астрахани за счет казны муниципального образования "Город Астрахань" в пользу индивидуального предпринимателя Пипковой Светланы Александровны убытки в сумме 7 008 руб. 62 коп.
Произвести взаимозачет удовлетворенных исковых требований.
После произведенного взаимозачета взыскать с Индивидуального предпринимателя Пипковой Светланы Александровны в пользу Администрации г. Астрахани 39 126 руб. 78 коп.".
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный первой инстанции.
Председательствующий
С.А.ЖАТКИНА
Судьи
Т.В.БОРИСОВА
О.А.ДУБРОВИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.08.2014 ПО ДЕЛУ N А06-6756/2013
Разделы:Земельный налог; Купля-продажа земли; Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 августа 2014 г. по делу N А06-6756/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 августа 2014 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Жаткиной С.А.,
судей Борисовой Т.С., Дубровиной О.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лабунским А.В.,
при участии в судебном заседании: от администрации города Астрахани - до перерыва Зеленский А.Н. по доверенности от 03.06.2014, после перерыва Коновалов А.С. по доверенности от 03.06.2014,
от индивидуального предпринимателя Пипковой Светланы Александровны представитель - Чернова О.М. по доверенности от 01.01.2013 и после перерыва индивидуальный предприниматель Пипкова Светлана Александровна по паспорту
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Астрахани
на решение Арбитражного суда Астраханской области от 23 мая 2014 года по делу N А06-6756/2013 (судья Павлова В.Б.),
по иску Администрации города Астрахани (ИНН:3015009178, ОГРН:10330008218209),
к индивидуальному предпринимателю Пипковой Светлане Александровне (ИНН:301607095638, ОГРН: 313301924700031),
о взыскании арендной платы в сумме 150 599 руб. 30 коп., пени в сумме 35 156 руб. 79 коп. по договору аренды N 830 от 09.07.2009 года,
по встречному иску индивидуального предпринимателя Пипковой Светланы Александровны,
к Администрации города Астрахани,
о взыскании убытков в сумме 1 521 425 руб.
Третье лицо: финансово-казначейское управление Администрации города Астрахани,
в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв в судебном заседании до 21.08.2014 до 12 часов 15 минут. Судебное заседание продолжено 21.08.2014 в 12 часов 15 минут,
установил:
Администрация г. Астрахани обратилась с иском в Арбитражный суд Астраханской области к индивидуальному предпринимателю Пипковой Светлане Александровне (далее - ИП Пипкова С.А.) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.11.2007 по 26.09.2011 в сумме 150 599 руб. 30 коп., пени за период с 15.08.2009 по 26.02.2013 в сумме 35 156 руб. 79 коп.
В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции, с учетом ходатайства ИП Пипковой С.А. о применении срока исковой давности, администрация г. Астрахани уменьшила исковые требования и просила взыскать с ответчика долг по арендным платежам в сумме 34 559 руб. 44 коп. за период с 11.09.2010 по 26.09.2011 и неустойку в сумме 11 575 руб. 96 коп. за период с 15.09.2010 по 03.02.2014.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уменьшенные исковые требования были приняты судом первой инстанции к рассмотрению.
ИП Пипкова С.А. обратилась со встречным исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, о взыскании убытков в виде упущенной выгоды в размере 1 383 555 руб., прочих убытков уменьшены в размере 24 767 руб.
Решением Арбитражного суда Астраханской области от 23.05.2014 исковые требования Администрации г. Астрахани удовлетворены.
С ИП Пипковой С.А. в пользу Администрации г. Астрахани взыскана арендная плата в сумме 34 559 руб. 44 коп., пени в сумме 11 575 руб. 96 коп.
С ИП Пипковой С.А. в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 2000 руб.
Исковые требования ИП Пипковой С.А. к администрации г. Астрахани удовлетворены.
С Администрации г. Астрахани в пользу ИП Пипковой С.А. взыскана упущенная выгода в сумме 1 383 533 руб., прочие убытки в сумме 24 767 руб., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2 000 руб.
Произведен взаимозачет удовлетворенных исковых требований.
После произведенного взаимозачета взыскано с администрации г. Астрахани в пользу ИП Пипковой С.А. 1 362 164 руб. 60 коп.
Администрация города Астрахани не согласилась с принятым решением и обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции от 23 мая 2014 года в части взыскания с нее убытков в пользу Пипковой С.А. по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, в удовлетворении встречных исковых требований просит отказать.
Заявитель апелляционной жалобы полагает, что ИП Пипковой С.А. не доказан факт несения ею убытков в заявленном размере, в связи с чем у суда первой инстанции не было оснований для удовлетворения встречных исковых требований.
Представитель администрации города Астрахани в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просит решение суда первой инстанции отменить в обжалуемой части, апелляционную жалобу - удовлетворить.
ИП Пипкова С.А. и ее представитель возражали против доводов апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения как принятое с соблюдением норм материального и процессуального права.
Иные участники процесса в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом извещены.
В соответствии с пунктом 3 статьи 156 АПК РФ, дело рассматривается в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в порядке ст. 123 АПК РФ.
Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статьи 266, части 5 статьи 268 АПК РФ.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд полагает необходимым в соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ проверить законность и обоснованность обжалованного судебного решения в пределах апелляционной жалобы.
Изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, проверив законность вынесенного судебного акта, судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в части на основании следующего.
Как следует из материалов дела, ИП Пипкова С.А., являясь собственником магазина, расположенного по адресу г. Астрахань. Ул. Б. Хмельницкого, 10А с 01.11.2007, 03.12.2008 обратилась в Комитет имущественных отношений г. Астрахани с заявлением о предоставлении ей земельного участка с кадастровым номером 30612:030725:15 в собственность.
Постановлением администрации г. Астрахани N 474 от 16.02.2009 ответчику в целях эксплуатации магазина был представлен земельный участок с кадастровым номером 30612:030725:15 площадью 268 кв. м, расположенный по адресу г. Астрахань. Ул. Б. Хмельницкого, 10А с 01.11.2007 в аренду сроком до даты регистрации договора купли-продажи, за плату в частную собственность.
ИП Пипковой С.А. 02.03.2009 было подано заявление о расчете выкупной цены земельного участка.
Администрация г. Астрахани 05.03.2009 представила ИП Пипковой С.А. расчет выкупной стоимости, которая составила 143 589 руб. 04 коп. и была ею оплачена в полном размере 19.03.2009.
ИП Пипковой С.А. 24.03.2009 за N 01/007/2009-551 была подана заявка на заключение договора купли-продажи земельного участка. Согласование проекта договора должно было быть осуществлено до 27.04.2009. В апреле 2009 г. был подписан проект договора купли-продажи, однако, через 7 месяцев Пипковой С.А. был представлен новый расчет выкупной стоимости, из которого следовало, что покупателю следует доплатить 61 538 руб. 16 коп.
В процессе оформления документов по заключению договора купли-продажи между сторонами был заключен договор аренды N 830 от 09.07.2009. Срок договора аренды определен с 01.11.2007 по 22.04.2009.
Арендная плата исчисляется с 01.11.2007 (с момента предоставления земельного участка) (п. 3.2. договора).
Арендная плата вносится арендатором в размере 1/10 от общей годовой суммы в срок до 15 числа следующего месяца текущего года (п. 3.3. договора).
В соответствии с пунктом 5.6. договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования за каждый календарный день просрочки.
Стороны расторгли договор аренды N 830 путем подписания соответствующего соглашения от 09.07.2009.
На основании договора купли-продажи N 1419 от 21.07.2011 земельный участок с кадастровым номером 30612:030725:15 площадью 268 кв. м в целях эксплуатации магазина, расположенный по адресу г. Астрахань. Ул. Б. Хмельницкого, 10А, был передан ИП Пипковой С.А. в собственность по цене 34 188 руб. В единый государственный реестр прав на недвижимое имущество 26.09.2011 была внесена запись о возникновении права собственности Пипковой С.А. на спорный земельный участок.
Поскольку ИП Пипкова С.А. не производила арендные платежи, Администрация г. Астрахани обратилась в суд первой инстанции с иском о взыскании арендной платы и пени по договору аренды.
ИП Пипкова С.А., полагая, что неправомерными действиями Администрации г. Астрахани по длительному заключению договора купли-продажи спорного земельного участка ей были причинены убытки, обратилась в суд первой инстанции со встречным исковым заявлением.
Решение суда первой инстанции в части взыскания с ИП Пипковой С.А. в пользу Администрации г. Астрахани арендной платы в сумме 34 559 руб. 44 коп., пени в сумме 11 575 руб. 96 коп. не обжалуется.
Администрация г. Астрахани обжалует решение суда первой инстанции только в части удовлетворения встречного иска.
Принимая судебный акт в обжалуемой части об удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции исходил из доказанности ИП Пипковой С.А. как факта несения убытков, так их размера.
Однако судом первой инстанции при принятии судебного акта в обжалуемой части не учтено следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Суд первой инстанции, проверив расчет арендной платы и пени, посчитал его верным и удовлетворил уточненные исковые требования Администрации г. Астрахани в полном объеме.
В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которое это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В соответствии со статьей 16 ГК РФ убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействий) государственных органом, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующих закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Согласно статье 1069 ГК РФ вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.
В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).
Таким образом, требуя возмещения вреда, истец обязан представить доказательства, обосновывающие противоправность акта, решения или действий (бездействия) органа (должностного лица), которыми истцу причинен вред. При этом бремя доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия такого акта или решения либо совершения таких действий (бездействия), лежит на ответчике (пункт 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.05.2011 N 145 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел о возмещении вреда, причиненного государственными органами, органами местного самоуправления, а также их должностными лицами").
Как верно установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, 05 марта 2009 г. Комитетом имущественных отношений Администрации г. Астрахани был выдан расчет выкупной стоимости, сумма которого в полном размере 143 589,04 руб. была оплачена 19 марта 2009 г. с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение земельного участка предприниматель Пипкова С.А. обратилась в декабре 2008 года.
Однако вплоть до 2011 г. договор купли-продажи заключен не был виду изменения продавцом выкупной цены.
Из решения Советского районного суда г. Астрахани от 30.07.2010 следует, что действия администрации г. Астрахани в лице комитета имущественных отношений в одностороннем изменении условий договора в части стоимости земельного участка, признаны незаконными. Администрацию г. Астрахани обязали заключить с Пипковой С.А. договор купли-продажи земельного участка на первоначальных условиях (т. 1 л.д. 75-77).
Незаконность действий администрации г. Астрахани по определению размера выкупной стоимости спорного земельного участка подтверждается также решением Ленинского районного суда г. Астрахани от 22.02.2011 (т. 2 л.д. 78-82).
Согласно пункту 3 статьи 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.
Однако, даже после вступления вышеуказанных решений судов общей юрисдикции в законную силу, они администрацией не исполнялись, в связи с чем предприниматель вынуждена была обратиться в суд с заявлением о выдаче исполнительного листа (т. 1 л.д. 127,128).
В соответствии с пунктом 5 статьи 36 ЗК РФ для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок. Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
Пунктом 6 статьи 36 ЗК РФ установлено, что в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд апелляционной инстанции считает, что в случае соблюдения Администрацией г. Астрахани требований статьи 36 ЗК РФ, ИП Пипкова С.А. вправе была рассчитывать на приобретение в собственность и регистрацию права собственности на спорный земельный участок по истечении трех месяцев с даты подачи заявки, то есть до 27.05.2009, что позволило бы в дальнейшем после указанной даты не нести ИП Пипковой С.А. дополнительные расходы, связанные с оплатой аренды.
Данные сроки являются реальными, при этом суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Как установлено, 21.07.2011 ИП Пипковой С.А. заключен договор купли-продажи земельного участка N 1419.
29.09.2011 за ИП Пипковой С.А. в установленном законом порядке зарегистрировано право собственности на земельный участок.
Таким образом, для оформления в установленном законом порядке права собственности на спорный земельный участок ИП Пипковой С.А. потребовалось менее трех месяцев с даты заключения договора купли-продажи спорного земельного участка.
Из правовой позиции, изложенной в пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013), следует, что покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога. Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.
В данном случае убытки ИП Пипковой С.А. возникли по вине муниципального органа вследствие незаконного поведения последнего, в результате чего ИП Пипкова С.А. была обязана нести расходы по оплате аренды.
Между тем, если бы исключительное право ИП Пипковой С.А. на приватизацию земельного участка не было нарушено Администрацией г. Астрахани и в результате незаконных действий (бездействия), признанных таковыми вступившими в законную силу судебными актами, и уполномоченный на распоряжение земельным участком муниципальный орган совершил действия по его предоставлению в порядке и сроки, установленные статьей 36 ЗК РФ, то учитывая, что с заявкой на приватизацию земельного участка ИП Пипкова С.А. (с учетом оплаты стоимости земельного участка) обратилась в декабре 2008 года, ИП Пипкова С.А. могла зарегистрировать право собственности на спорный земельный участок до 27.05.2009, и соответственно стала бы собственником земельного участка с предполагаемой даты регистрации права собственности. Следовательно, с момента предполагаемой государственной регистрации (27.05.2009) в силу положений статьи 65 ЗК РФ и пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации у ИП Пипковой С.А. возникла бы обязанность по уплате земельного налога.
Разница между уплаченной, а также взысканной в судебном порядке за период незаконных действий (бездействия) Администрацией г. Астрахани арендной платой и земельным налогом, который ИП Пипкова С.А., как собственник земли, должна была уплачивать за земельный участок в спорный период, являются убытками, возникшими в результате неправомерных действий (бездействия) Администрации г. Астрахани.
Таким образом, незаконные действия ответчика нарушали права истца в сфере предпринимательской деятельности.
С учетом положений статьи 36 ЗК РФ при соблюдении администрацией г. Астрахани требований действующего законодательства, договор купли-продажи должен был быть заключен не позднее 27 мая 2009 г.
Следовательно, периодом, в котором у предпринимателя в случае надлежащих действий администрации, отсутствовали бы основания для несения расходов по оплате арендных платежей, является период с декабря 2008 года по 20.07.2011.
Из представленного в материалы дела ИП Пипковой С.А. отчета N 3311.01.2014 следует, что рыночная стоимость размера убытков возникших у предпринимателя в связи с невозможностью своевременно реализовать право собственности на земельный участок в период с 27.05.2009 по 26.09.2011 составляет размер прочих убытков (разница между суммой заявленных первично требований (150 599,3 руб. + 35 156,79 руб.) и земельным налогом, подлежащим оплате (47 863.99 руб.) - 137 892 руб., а всего 1 521 425 руб. (т. 2 л.д. 2-142).
В связи с заявлением ИП Пипковой С.А. о пропуске первоначальным истцом срока исковой давности, администрация уменьшила свои требования, заявив о взыскании задолженности по арендной плате с ИП Пипковой С.А. за период с 11.09.2010 г. (то есть за 3 года, предшествующие подаче Администрацией соответствующего искового заявления в суд - 11.09.2013 г.).
Предприниматель с учетом изложенных обстоятельств пересчитала сумму прочих убытков также с 11.09.2013 г., которая составила 24 767 руб. 55 коп., полагая, что в случае взыскания с нее арендных платежей за период с 11.09.2010 г., именно с указанной даты она будет нести убытки в виде разницы между арендной платой и суммой земельного налога, который она могла бы уплачивать, являясь собственником земельного участка.
Сумма земельного налога за период с 11.09.2010 по 11.09.2011 составила 20 513 руб. 14 коп.
Сумма налога за период с 12 09.2011 по 26.09.2011 составила 854 руб. 71 коп.
Итого: 21 367 руб. 85 коп.
В связи с чем суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности исковых требований Пипковой С.А. о взыскании прочих убытков в сумме 21 367 руб. 85 коп.
Однако, с расчетом суда первой инстанции судебная коллегия не может согласиться на основании следующего.
Как установлено судебной коллегией, Администрацией г. Астрахани в суде первой инстанции было заявлено о пропуске ИП Пипковой С.А. срока исковой давности при подаче встречного искового заявления о взыскании убытков за период с 27.05.2009 по 14.01.2014, однако, суд первой инстанции необоснованно не применил положения статей 195, 196 и 199 ГК РФ и не отказал ИП Пипковой С.А. по этому основанию в удовлетворении встречного искового требования о взыскании прочих убытков в части за период с 27.05.2009 по 14.01.2011 (встречное исковое заявление ИП Пипковой С.А. подано в суд первой инстанции 14.01.2014).
Вывод суда первой инстанции о прерывании срока исковой давности для ИП Пипковой С.А. в связи с наличием между сторонами иных споров, судебной коллегией отклоняется как основанный на ошибочном толковании правовых норм. О нарушении Администрацией прав предпринимателя последнему стало известно не с момента принятия соответствующих решений судами общей юрисдикции, а с момента отказа передать в собственность спорный земельный участок.
Кроме того, судом первой инстанции не учтено, что с момента заключения сторонами договора купли-продажи спорного земельного участка 21.07.2011 нарушение Администрацией г. Астрахани прав ИП Пипковой С.А. прекратилось, в связи с чем окончанием периода неправомерности действий Администрации г. Астрахани следует считать именно эту дату.
Тот факт, что государственная регистрация договора купли-продажи от 21.07.2011 была произведена 26.09.2011 г., о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество была внесена запись о возникновении права собственности Пипковой С.А. на спорный земельный участок, не опровергает приведенный вывод.
В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права, в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Согласно ст. 16 Федерального Закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на основании сделки производится по заявлению всех ее участников.
В силу ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности на объект недвижимости у приобретателя возникает с момента государственной регистрации.
Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что 21.07.2011 Администрацией г. Астрахани заключен договор купли-продажи спорного земельного участка с ИП Пипковой С.А.
С учетом приведенных норм действующего законодательства стороны договора купли-продажи с заявлением о регистрации перехода права собственности в соответствии с договором купли-продажи от 21.07.2011 обратились в регистрирующий орган после указанной даты.
Между тем, доказательств того, что регистрация перехода права собственности по спорному договору не производилась до 26.09.2011 по вине Администрации, либо последняя препятствовала такой регистрации, истцом по встречному иску в материалы дела не представлено.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование землей являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Покупатель (бывший арендатор) до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога.
Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется.
Таким образом, обязательство ИП Пипковой С.А. по внесению арендной платы, возникшее из ранее заключенного между сторонами договора аренды, сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.
Данная правовая позиция отражена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.11.2011 N 8472/11.
Следовательно, в период после заключения договора купли-продажи виновные действия Администрации, влекущие возникновение у ИП Пипковой С.А. убытков в виде разницы между суммами арендной платой и земельным налогом, прекращены, однако, в период до государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок существовала обязанность ИП Пипковой С.А. по уплате арендных платежей.
При таких обстоятельствах, с учетом срока исковой давности, судебная коллегия находит подлежащим удовлетворению исковое требование ИП Пипковой С.А. о взыскании с Администрации г. Астрахани убытков в виде разницы между суммой заявленных первично требований о взыскании арендной платы и пени за период с 14.01.2011 по 20.07.2011 в размере 17 672 руб. 29 коп. и земельным налогом, подлежащим оплате за период с 14.01.2011 по 20.07.2011, в сумме 10 663 руб. 67 коп., а всего 7 008 руб. 62 коп.
Доказательства оплаты ИП Пипковой С.А. земельного налога за 2011 год, как оплаченный в спорный период, по налоговому уведомлению N 367165, судом апелляционной инстанции не принимаются, поскольку такая оплата производилась предпринимателем за три месяца 2011 года (октябрь, ноябрь, декабрь), а именно за тот период, когда она стала собственником спорного земельного участка.
Также ИП Пипковой С.А. заявлено исковое требование о взыскании убытков предпринимателя в связи с невозможностью своевременно реализовать право собственности на земельный участок в период с 27.05.2009 по 26.09.2011 в виде упущенной выгоды в размере 1 383 533 руб.
Исковое требование в данной части судом первой инстанции было признано обоснованным по праву и размеру и удовлетворено. Однако, такие выводы суда первой инстанции судебная коллегия не может признать обоснованными на основании следующего.
Статьей 15 ГК РФ установлено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1). Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Исходя из указанных норм права, в предмет доказывания входят следующие обстоятельства: причинение вреда, наличие причинно-следственной связи между причиненным вредом, действиями ответчика и наступившими негативными последствиями для истца, вина ответчика, а также размер причиненных убытков. Отсутствие одного из названных условий, влечет за собой отказ в удовлетворении требования о возмещении вреда.
Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ).
Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, в том числе относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Оценив совокупность представленных в обоснование искового заявления доказательств в порядке статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что истцом не доказана совокупность юридически значимых обстоятельств, необходимых для удовлетворения иска о взыскании причиненных убытков в данной части.
Заявляя о причинении убытков в виде упущенной выгоды, ИП Пипкова С.А. ссылается на то, что в отсутствие зарегистрированного права собственности на земельный участок она не могла получить кредитные средства в размере 773 475 руб., поскольку, не имея титула собственника земельного участка, собственник помещения, находящегося на данном участке, не вправе передать это помещение в качестве предмета залога.
При этом, невозможность получения кредитных средств явилась препятствием для расширения арендных платежей в принадлежащем ИП Пипковой С.А. здании магазина, приобретения торгового холодильного оборудования, установки на свободной от помещения магазина земельном участке двух торговых металлических павильонов, оборудованных холодильным оборудованием.
Размер упущенной выгоды определен истцом по встречному иску как разница между полученным им в спорном периоде доходом и наиболее вероятным размером дохода при наличии у ИП Пипковой С.А. перечисленных выше дополнительных арендных площадей, павильонов и холодильного оборудования.
По мнению суда апелляционной инстанции, представленные истцом по встречному иску в обоснование заявленных требований о факте причинения и размере понесенных убытков, а именно - отчет об оценке N 3311.01.2014, распечатки с сайтов кредитных организаций, не принимаются судом апелляционной инстанции как не отвечающие требованиям статей 65, 67, 68 АПК РФ.
К отчету об оценке N 3311.01.2014, представленному истцом, в части расчета убытков в виде упущенной выгоды, судебная коллегия относится критически, поскольку вопреки положениям норм статей 68, 82, 86 АПК РФ выводы эксперта, изложенные в указанном отчете, носят предположительный характер, мотивировочная часть заключения не содержит указания на исследование экспертом информации, содержащейся в открытых информационных ресурсах, а частично прямо противоречат фактическим обстоятельствам дела.
Кроме того, в силу пунктов 4, 5 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Таким образом, отчет об оценке оценивается судом в совокупности с другими имеющимися в деле доказательствами.
Кроме того, вывод эксперта в отчете о неполучении ИП Пипковой С.А. соответствующего дохода в отсутствие у нее перечисленного в отчете имущества не влияет на установление факта вины Администрации в том, что указанное имущество ИП Пипковой С.А. не принадлежит и последняя не имеет возможности приобрести в собственность холодильное оборудование, возвести торговые павильоны, расширить арендные площади и т.д.
Так, довод истца по встречному иску о невозможности передать в залог принадлежащее ей нежилое помещение при отсутствии титула собственника на земельный участок под ним, является несостоятельным, противоречащим действующим нормам права.
В силу пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и статьи 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В пункте 45 постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснены правила применения пункта 3 статьи 340 ГК РФ относительно условий действительности договора ипотеки.
Так, в случаях, когда лицо, выступающее залогодателем здания или сооружения, не является собственником или арендатором соответствующего земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству. Права залогодателя на земельный участок определяются исходя из статьи 37 ЗК РФ, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.
В силу изложенного необходимость в оформлении права залогодателя на земельный участок, находящийся под переданным в залог зданием или сооружением, отсутствует, поскольку в данном случае реализуются принцип единства юридической судьбы указанных объектов недвижимости.
Таким образом, в силу закона договор о получении кредита под залог здания (сооружения) может быть заключен с банком и при наличии у должника права аренды на земельный участок, расположенный под таким зданием.
Кроме того, ИП Пипкова С.А. не представила доказательства того, что она обращалась с соответствующими заявлениями о предоставлении ей кредита, однако, ей было отказано в связи с отсутствием зарегистрированного права собственности на спорный земельный участок. Распечатки с сайтов кредитных организаций о перечне документов, необходимых для получения кредита, таким доказательством не являются.
В силу статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
В пункте 4 статьи 393 ГК РФ предусмотрено, что при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.
Для взыскания упущенной выгоды истцу необходимо обосновать, какие доходы он реально (достоверно) получил бы, если бы не утратил возможности использовать спорное имущество при обычных условиях гражданского оборота. Под обычными условиями оборота следует понимать типичные для него условия функционирования рынка, на которые не воздействуют непредвиденные обстоятельства либо обстоятельства, трактуемые в качестве непреодолимой силы.
Иными словами, ИП Пипкова С.В. должна доказать, что допущенное должником Администрацией г. Астрахани нарушение обязательства явилось единственным препятствием, не позволившим ей получить упущенную выгоду в размере 1 383 533 руб., тогда как все остальные необходимые приготовления для ее получения ей были сделаны.
Пипкова С.А. должна доказать, что возможность получения прибыли существовала реально, не в качестве ее субъективного представления, а допущенное нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ей получить соответствующие доходы.
Наступление гражданско-правовой ответственности возможно при доказанности всей совокупности указанных условий ответственности. Недоказанность хотя бы одного из элементов правонарушения является достаточным основанием для отказа в удовлетворении требований о возмещении убытков.
Данная позиция содержится в п. 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
В соответствии с пунктом 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что требования, связанные с возмещением убытков, причиненных гражданам и юридическим лицам нарушением их прав, должны подтверждаться документами, доказывающими объем оказанных услуг, их стоимость, расчетом размера убытков и доказательства, подтверждающие обоснованность и правильность произведенного расчета исковых требований, а также договорами на оказание услуг и первичной бухгалтерской документацией.
Как полагает предприниматель, противоправность действий администрации г. Астрахани выразилась в невозможности установки павильонов на свободной площади земельного участка.
Однако доказательств обращения в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче разрешения на установку павильона истцом в материалы дела не предоставлено, равно как не представлено доказательств возможности установки двух павильонов на спорном земельном участке.
Как пояснил в судебном заседании суда первой инстанции эксперт - оценщик ООО КФ "Алекс" Шершнева Т.Г., у ИП Пипковой С.А. имелась возможность установки торговых павильонов, которая ей была установлена путем арифметического вычитания площади магазина, принадлежащего на праве собственности истцу, из общей площади земельного участка, в результате чего ею была получена сумма 133,1 кв. м. Однако, какими-либо познаниями в области архитектурной, градостроительной, земельной деятельности эксперт не обладает.
Документальных доказательств, подтверждающих указанное обстоятельство (согласование с органами пожарного контроля, контрольными органами по градостроительной деятельности), отчет N 3311.01.2014 не содержит, такие доказательства отсутствуют и в материалах дела.
В виду чего судебная коллегия расценивает данный вывод эксперта как предположение, не основанное на каких-либо доказательствах.
Кроме того, судебная коллегия отмечает, что ИП Пипкова С.А. не обращалась в органы местного самоуправления за выдачей разрешения для установки торгового павильона, а также в кредитные организации за выдачей кредита, и после государственной регистрации права собственности за ней на спорный земельный участок, а также на момент подачи встречного иска в суд первой инстанции 14.01.2014.
Таким образом, ИП Пипкова С.А. не доказала, что именно виновные действия администрации г. Астрахани явились препятствием в выдаче кредита в размере 773 475 руб.
Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно документально доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается. Обязанность по доказыванию всех элементов, необходимых для привлечения ответчика к ответственности за нарушение взятых на себя обязательств возлагается на истца. Недоказанность одного из элементов является основанием для отказа в удовлетворении иска.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, при этом убытки определяются в соответствии со статьей 15 ГК РФ.
Истцом не представлены доказательства, подтверждающие наличие вины ответчика и причинно-следственной связи между действиями (бездействием) ответчика и наступившими последствиями, а также доказательства, подтверждающие размер предъявленных к взысканию убытков в виде упущенной выгоды в размере 1 383 533 руб.
Расчет убытков определен без учета разумных затрат, которые он должен был понести, если бы обязательство было исполнено.
С учетом установленного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что истцом не доказана совокупность обстоятельств, предусмотренных ст. 15 ГК РФ в качестве необходимых условий наступления ответственности в виде взыскания убытков, ввиду чего исковые требования ИП Пипковой С.А. в части взыскания убытков в виде упущенной выгоды в сумме 1 383 533 руб. удовлетворению не подлежат.
В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с проигравшей стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Астраханской области от 23 мая 2014 года по делу N А06-6756/2013 в части взыскания с Администрации г. Астрахани в пользу Индивидуального предпринимателя Пипковой Светланы Александровны упущенной выгоды в сумме 1 383 533 руб., прочих убытков в сумме 17 758 руб. 38 коп., расходов по оплате государственной пошлины в сумме 2 000 руб. отменить.
В удовлетворении встречного иска в отмененной части отказать.
В остальной части резолютивную часть обжалуемого судебного акта изменить, изложить в следующей редакции:
"Взыскать с индивидуального предпринимателя Пипковой Светланы Александровны в пользу Администрации г. Астрахани арендную плату в сумме 34 559 руб. 44 коп., пени в сумме 11 575 руб. 96 коп.
Взыскать с Индивидуального предпринимателя Пипковой Светланы Александровны в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение первоначального иска в сумме 2000 руб.
Встречные исковые требования индивидуального предпринимателя Пипковой Светланы Александровны удовлетворить в части.
Взыскать с муниципального образования "Город Астрахань" в лице Администрации г. Астрахани за счет казны муниципального образования "Город Астрахань" в пользу индивидуального предпринимателя Пипковой Светланы Александровны убытки в сумме 7 008 руб. 62 коп.
Произвести взаимозачет удовлетворенных исковых требований.
После произведенного взаимозачета взыскать с Индивидуального предпринимателя Пипковой Светланы Александровны в пользу Администрации г. Астрахани 39 126 руб. 78 коп.".
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный первой инстанции.
Председательствующий
С.А.ЖАТКИНА
Судьи
Т.В.БОРИСОВА
О.А.ДУБРОВИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)