Судебные решения, арбитраж
Земельный налог; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2014 г.
Полный текст постановления изготовлен 27 мая 2014 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Ньюстар" (ИНН 2315102610, ОГРН 1032309099206) - Куликова А.П. (доверенность от 04.03.2014), в отсутствие истца - Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.01.2014 по делу N А32-4537/2013 (судья Данько М.М.), установил следующее.
Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края к ООО "Ньюстар" (далее - общество) с иском о взыскании 1 407 314 рублей 36 копеек задолженности и 64 579 рублей 93 копейки пени.
Требования мотивированы тем, что общество использовало без внесения арендной платы (в период с 21.05.2005 по 31.12.2012) земельный участок, предоставленный по договору аренды от 06.12.2011 N 9296, применяемого к правоотношениям сторон с 21.03.2005. Неустойка рассчитана комитетом в соответствии с условиями договора аренды (пункт 5.3) на основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.01.2014 иск удовлетворен частично. С общества в пользу комитета взыскано 87 рублей 30 копеек пени за период с 16.09.2012 по 14.10.2012, в остальной части в иске отказано. В доход федерального бюджета с общества взыскано 1 рубль 66 копеек государственной пошлины.
Суд установил, что на земельном участке с кадастровым номером 26:12:020101:13 площадью 12 тыс. кв. м в г. Ставрополе расположены принадлежащие обществу на основании договора купли-продажи недвижимости от 04.03.2005 погрузочно-разгрузочная площадка (литера 1) и склад (литера А). Право собственности на строения зарегистрировано за ответчиком в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 21.03.2005. С приобретением объектов недвижимости к обществу перешло имеющееся у продавца (АО "Ставропольстрой") согласно свидетельству от 29.12.1992 N 1709 право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 12 тыс. кв. м (пункт 1 статьи 552 Гражданского кодекса, пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление от 24.03.2005 N 11)). Положение пункта 2.1 (о распространении договора на правоотношения с 21.03.2005), соответствующее общей норме (пункт 2 статьи 425 Гражданского кодекса), суд не применил со ссылкой на правило о приоритете специальной нормы (статья 552 Гражданского кодекса). Общество переоформило перешедший к нему титул права, заключив договор аренды земельного участка от 06.12.2011 N 9296. Оценив представленное ответчиком платежное поручение от 15.10.2012 N 10, суд пришел к выводу об отсутствии у общества задолженности по договору аренды от 06.12.2011 N 9296. Поскольку арендная плата с 14.09.2012 ответчиком оплачена, а до этой даты общество являлось плательщиком земельного налога (статья 552 Гражданского кодекса, статья 35 Земельного кодекса, статья 388 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Налоговый кодекс)), в удовлетворении требования о взыскании долга (арендной платы) суд отказал. При разрешении требования о взыскании с общества неустойки (пени) за период с 16.03.2012 по 31.12.2012 суд установил, что договор аренды от 06.12.2011 N 9296 зарегистрирован 14.09.2012. Обществом допущена просрочка исполнения обязательства по внесению арендной платы в период с 15.09.2012 по 14.10.2012 (15.10.2012 по платежному поручению N 10 произведен платеж на сумму 224 534 рубля 48 копеек). Поэтому суд признал обоснованным требование комитета о взыскании договорной неустойки (пени) в размере 87 рублей 30 копеек (статьи 314, 329 и 330 Гражданского кодекса, пункт 5.3 договора аренды). Государственная пошлина по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) отнесена на общество пропорционально размеру удовлетворенных требований (л. д. 101).
Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2014 (судья Фахретдинов Т.Р.) апелляционная жалоба на решение возвращена комитету в связи с отказом в восстановлении пропущенного срока (л. д. 116).
Комитет обжаловал решение от 09.01.2014 в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанный акт отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также несоответствие сделанных судом выводов обстоятельствам дела. Жалоба мотивирована следующим. На основании постановления администрации города Ставрополя от 03.10.2011 N 2793 комитет и общество заключили договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования город Ставрополь от 06.12.2011 N 9296, который зарегистрирован 14.09.2012. По условиям договора обществу предоставлен в аренду (на срок с 03.10.2011 по 02.10.2014) для продолжения строительства объектов производственного назначения земельный участок с кадастровым номером 26:12:020101:13 площадью 12 тыс. кв. м, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Северный обход, 26 в квартале 614. В пунктах 2.1 и 3.3 стороны установили, что условия настоящего договора применяются к правоотношениям (арендная плата начисляется) с 21.03.2005. Указанные условия включены в договор по согласию сторон (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса) и подлежали исполнению (статьи 307, 309, 310 Гражданского кодекса). Решением об отказе в иске суд нарушил закрепленный земельным законодательством принцип платности землепользования. Обществом не представлены документы оплаты налога на землю, в связи с чем вопрос об оплате пользования спорным земельным участком в заявленный в иске период остался невыясненным.
Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность решения от 09.01.2014. Судом установлено и материалами дела подтверждено, что ответчик с целью соблюдения принципа платности землепользования внес земельный налог, а с 2012 года (после регистрации договора аренды) регулярно уплачивал арендные платежи. В связи с допущенной (в период с 16.09.2012 по 14.10.2012) просрочкой внесения арендной платы суд первой инстанции обоснованно взыскал с общества 87 рублей 30 копеек пени. Истцу неоднократно представлялись документы об уплате ответчиком земельного налога и арендной платы. Поэтому довод истца об отсутствии таких документов (непредставлении ответчиком в материалы дела доказательств, подтверждающих соблюдение им принципа платности землепользования) не соответствует действительности.
В судебном заседании представитель общества возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие выводов суда нормам действующего законодательства и представленным в дело доказательствам. Пояснил, что часть платежных документов, подтверждающих внесение ответчиком земельного налога за 2006-2008 годы, была утрачена не по вине общества. Договор аренды не был заключен своевременно в связи с тем, что орган местного самоуправления не прекратил в 2006 году право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком правопредшественника общества (акционерного общества "Ставропольстрой"). Соответствующий муниципальный акт был издан администрацией только в ноябре 2010 года.
Комитет, извещенный о времени и месте судебного заседания, представителя в суд кассационной инстанции не направил.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационную жалобу следует удовлетворить.
Как видно из материалов дела (свидетельство от 29.12.1992 N 1709) и установил суд первой инстанции, за акционерным обществом "Ставропольстрой" на праве бессрочного постоянного пользования был закреплен земельный участок площадью 12 тыс. кв. м в х. Вязники (л. д. 76).
На основании договора купли-продажи недвижимости от 04.03.2005 N 04-Н/03/05 общество приобрело у ОАО "Ставропольстрой" не завершенные строительством объекты - нежилое здание склада (литера А) и погрузочно-разгрузочную площадку (литера 1), расположенные в х. Вязники города Ставрополя. В пункте 1.4 договора указано, что объекты находятся на земельном участке площадью 12 тыс. кв. м согласно свидетельству от 29.12.1992 N 1709 (л. д. 46-47). Объекты недвижимости переданы обществу по акту от 10.03.2005 (л. д. 48).
21 марта 2005 года в ЕГРП зарегистрировано право собственности общества на приобретенное недвижимое имущество, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 25.09.2008 (л. д. 49, 50).
Постановлением главы города Ставрополя от 25.06.2007 N 1776 (л. д. 51) земельному участку с расположенными на нем объектами недвижимости присвоен адрес: г. Ставрополь, ул. Северный обход, 26 (пункт 1). Участок площадью 12 тыс. кв. м предоставлен обществу в аренду сроком на 3 года для продолжения строительства объектов производственного назначения (пункт 3). Материалы дела не содержат доказательств реализации постановления (документов, подтверждающих заключение с обществом договора аренды в отношении указанного земельного участка).
В ходе кадастрового учета земельному участку по адресу: г. Ставрополь, ул. Северный обход, 26 присвоен кадастровый номер 26:12:020101:13.
Постановлением главы администрации города Ставрополя от 03.10.2011 N 2793 земельному участку с расположенными на нем объектами недвижимости присвоен адрес: г. Ставрополь, ул. Северный обход, 26, в квартале 614 (пункт 1). Участок с кадастровым номером 26:12:020101:13 площадью 12 тыс. кв. м предоставлен обществу в аренду сроком на 3 года для продолжения строительства объектов производственного назначения (пункт 2). Постановление от 25.06.2007 N 1776 отменено (л. д. 18, 19).
6 декабря 2011 года администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 9296 аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь (л. д. 9-13). В пункте 1.1 договора закреплено, что арендатору передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 26:12:020101:13 для продолжения строительства объектов производственного назначения.
Срок аренды установлен на 3 года с 03.10.2011 по 02.10.2014 (пункт 2.2). В пункте 2.1 стороны предусмотрели, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим до заключения договора, начиная с 21.03.2005. Согласно пунктам 3.3 и 3.4 арендная плата начисляется с 21.03.2005 и вносится ежеквартально равными частями до 15.03, 15.06, 15.09, 15.11. Порядок определения арендной платы, порядок и сроки ее внесения устанавливаются в порядке, предусмотренном действующим законодательством (пункт 3.1). Размер арендной платы (расчет платы за пользование участком) отражены в приложении N 1 (пункт 3.2). В пункте 5.3 стороны согласовали ответственность арендатора за нарушение срока внесения арендной платы в виде пени в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Банка России от размера невнесенной платы за каждый календарный день просрочки.
Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 14.09.2012, что подтверждается штампом регистрирующего органа на экземпляре договора, представленного в материалы дела (л. д. 9).
Ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате (в период с 21.05.2005 по 31.12.2012), комитет обратился в суд с иском о взыскании с общества 1 407 314 рублей 36 копеек задолженности и 64 579 рублей 93 копейки пени.
В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2010 N 11401/09, от 11.05.2010 N 82/09, от 21.05.2013 N 16448/12 и от 17.12.2013 N 12790/13 сформулирована следующая правовая позиция. На основании пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса и пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса к покупателю объекта недвижимости переходит имевшееся у продавца право постоянного (бессрочного) пользования на часть земельного участка, занятую этим объектом и необходимую для его использования.
Таким образом, в связи с приобретением объектов в собственность к обществу перешли права на земельный участок (часть участка), ранее закрепленный за продавцом недвижимости на праве постоянного (бессрочного) пользования, занятый строениями и необходимый для их использования.
В пункте 13 постановления от 24.03.2005 N 11 разъяснено следующее. Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования участком в связи с приобретением недвижимости может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Вводного закона.
Как установил суд, общество данным правом воспользовалось, заключив договор аренды земельного участка от 06.12.2011 N 9296.
Платежным поручением от 15.10.2012 N 10 общество перечислило 224 534 рубля 48 копеек арендной платы за 2012 год по договору аренды от 06.12.2011 N 9296 (л. д. 80). Выполненный комитетом расчет арендной платы, в том числе примененные в нем показатели (л. д. 14), ответчик не оспорил, задолженность по арендной плате погасил, поэтому суд пришел к обоснованному выводу о необходимости отказа в удовлетворении иска в части взыскания долга за 2012 год.
Обосновывая отказ в иске в оставшейся части требований, суд исходил из того, что до государственной регистрации договора аренды от 06.12.2011 N 9296 (14.09.2012) общество являлось плательщиком земельного налога.
В подпункте 7 пункта 1 статьи 1 и пункте 1 статьи 65 Земельного кодекса закреплен принцип платности использования земли. Формами платы за землю являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Установленные законодательством правила внесения платы за пользование землей исключают возможность землепользователя по собственному усмотрению определять, что именно он будет уплачивать (земельный налог, арендную плату), и самостоятельно выбирать управомоченное на получение этой платы лицо и ее размер.
В силу статьи 388 Налогового кодекса в толковании, содержащемся в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 54 "О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога", плательщиками земельного налога признаются лица, обладающие правом постоянного (бессрочного) пользования, которое зарегистрировано или возникло до введения требования о государственной регистрации вещных прав либо приобретено в порядке универсального правопреемства.
Имевшееся у общества (до заключения договора от 06.12.2011 N 9296) право постоянного (бессрочного) пользования не было зарегистрировано, не являлось ранее возникшим и приобретено не в порядке универсального правопреемства. Поэтому ответчик не мог уплачивать добровольно (и с него нельзя взыскать принудительно) земельный налог (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 N 12790/13). Следовательно, вывод суда о том, что ответчик до заключения договора аренды являлся плательщиком земельного налога, ошибочен.
В пункте 1 статьи 614 Гражданского кодекса закреплено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В случае отсутствия договорных отношений правовым основанием для взыскания с фактических пользователей земельных участков неосновательно сбереженных ими денежных средств являются статья 1102 Гражданского кодекса и статьи 35, 36, 65 Земельного кодекса. Соответствующая правовая позиция изложена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.06.2010 N 241/10, от 15.11.2011 N 8251/11 и от 17.12.2013 N 12790/13.
В силу пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса).
По условиям договора (пункты 2.1, 3.3) стороны согласовали начисление арендной платы с 21.03.2005. Договор подписан сторонами без разногласий, зарегистрирован в установленном порядке и исполнялся (платежное поручение от 15.10.2012 N 10). Земельный участок находится в неразграниченной публичной собственности. Распоряжение участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов (пункт 10 статьи 3 Вводного закона). На земельном участке располагаются объекты недвижимости, принадлежащие обществу на праве собственности с 21.03.2005 (свидетельства о государственной регистрации права от 25.09.2008).
Изложенное может свидетельствовать о том, что стороны достигли соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора аренды, условия об оплате пользования земельным участком в соответствии с положениями договора. При этом перечисление платежным поручением от 09.08.2012 N 8 (уже после обращения комитета с настоящим иском) денежных сумм (как земельного налога), несопоставимых с предъявленной к взысканию арендной платой не может освобождать общество (не являвшееся плательщиком земельного налога) от внесения платы за пользование участком, занятым строениями и необходимым для их использования.
В абзаце третьем пункта 3 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" содержатся следующие разъяснения. Принимая решение, суд в силу части 1 статьи 168 Кодекса определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 Кодекса арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.
При разрешении спора суд не связан правовым обоснованием иска; определение правовых норм, подлежащих применению к спорным правоотношениям, входит в компетенцию суда. На основании пункта 1 статьи 133, пункта 1 статьи 168 Кодекса с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, суды должны самостоятельно определять характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению. Изложенный правовой подход содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 N 8467/10.
В силу наличия между сторонами обязательственных отношений (договор аренды от 06.12.2011 N 9296), а также регулируемого характера правоотношений по внесению платы за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, суд не вправе был ограничиться рассмотрением требования о взыскании с общества арендной платы за период после государственной регистрации договора. Поскольку ответчик не являлся плательщиком земельного налога, требование комитета о взыскании арендной платы подлежало рассмотрению с учетом заявленного в иске периода взыскания (с 21.05.2005 по 31.12.2012).
В связи с изложенными обстоятельствами решение от 09.01.2014 на основании пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса следует отменить в части отказа комитету во взыскании с общества задолженности по арендной плате (за период до 2012 года), дело в отмененной части следует направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Суду при новом рассмотрении необходимо учесть изложенное в настоящем постановлении, проверить обоснованность расчета исковых требований комитета на соответствие нормативным предписаниям и условиям договора от 06.12.2011 N 9296, после чего разрешить спор.
В части отказа во взыскании долга по арендной плате за 2012 год, а также взыскания договорной ответственности (неустойки) решение от 09.01.2014 следует оставить в силе (часть 1 статьи 286 Кодекса).
Исполнение обязанности по внесению арендных платежей по договору стороны обеспечили неустойкой в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Банка России от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.3 договора от 06.12.2011 N 9296).
Согласно статье 330 Гражданского кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Удовлетворяя требование о взыскании пени (в сумме 87 рублей 30 копеек), суд первой инстанции исходил из факта ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы в период с 15.09.2012 по 14.10.2012. Начисление неустойки за период после государственной регистрации договора аренды от 06.12.2011 N 9296 соответствует разъяснениям, содержащимся в пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
В абзаце втором части 3 статьи 289 Кодекса закреплено, что при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело (по правилам статьи 110 Кодекса).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.01.2014 по делу N А32-4537/2013 в части отказа во взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Ньюстар" в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя 224 534 рублей 48 копеек арендной платы за 2012 год, а также взыскания 87 рублей 30 копеек пени за период с 16.09.2012 по 14.10.2012, оставить в силе.
В остальной части решение от 09.01.2014 отменить, дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 27.05.2014 ПО ДЕЛУ N А32-4537/2013
Разделы:Земельный налог; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 мая 2014 г. по делу N А32-4537/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2014 г.
Полный текст постановления изготовлен 27 мая 2014 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Ньюстар" (ИНН 2315102610, ОГРН 1032309099206) - Куликова А.П. (доверенность от 04.03.2014), в отсутствие истца - Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.01.2014 по делу N А32-4537/2013 (судья Данько М.М.), установил следующее.
Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края к ООО "Ньюстар" (далее - общество) с иском о взыскании 1 407 314 рублей 36 копеек задолженности и 64 579 рублей 93 копейки пени.
Требования мотивированы тем, что общество использовало без внесения арендной платы (в период с 21.05.2005 по 31.12.2012) земельный участок, предоставленный по договору аренды от 06.12.2011 N 9296, применяемого к правоотношениям сторон с 21.03.2005. Неустойка рассчитана комитетом в соответствии с условиями договора аренды (пункт 5.3) на основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.01.2014 иск удовлетворен частично. С общества в пользу комитета взыскано 87 рублей 30 копеек пени за период с 16.09.2012 по 14.10.2012, в остальной части в иске отказано. В доход федерального бюджета с общества взыскано 1 рубль 66 копеек государственной пошлины.
Суд установил, что на земельном участке с кадастровым номером 26:12:020101:13 площадью 12 тыс. кв. м в г. Ставрополе расположены принадлежащие обществу на основании договора купли-продажи недвижимости от 04.03.2005 погрузочно-разгрузочная площадка (литера 1) и склад (литера А). Право собственности на строения зарегистрировано за ответчиком в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 21.03.2005. С приобретением объектов недвижимости к обществу перешло имеющееся у продавца (АО "Ставропольстрой") согласно свидетельству от 29.12.1992 N 1709 право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 12 тыс. кв. м (пункт 1 статьи 552 Гражданского кодекса, пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление от 24.03.2005 N 11)). Положение пункта 2.1 (о распространении договора на правоотношения с 21.03.2005), соответствующее общей норме (пункт 2 статьи 425 Гражданского кодекса), суд не применил со ссылкой на правило о приоритете специальной нормы (статья 552 Гражданского кодекса). Общество переоформило перешедший к нему титул права, заключив договор аренды земельного участка от 06.12.2011 N 9296. Оценив представленное ответчиком платежное поручение от 15.10.2012 N 10, суд пришел к выводу об отсутствии у общества задолженности по договору аренды от 06.12.2011 N 9296. Поскольку арендная плата с 14.09.2012 ответчиком оплачена, а до этой даты общество являлось плательщиком земельного налога (статья 552 Гражданского кодекса, статья 35 Земельного кодекса, статья 388 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Налоговый кодекс)), в удовлетворении требования о взыскании долга (арендной платы) суд отказал. При разрешении требования о взыскании с общества неустойки (пени) за период с 16.03.2012 по 31.12.2012 суд установил, что договор аренды от 06.12.2011 N 9296 зарегистрирован 14.09.2012. Обществом допущена просрочка исполнения обязательства по внесению арендной платы в период с 15.09.2012 по 14.10.2012 (15.10.2012 по платежному поручению N 10 произведен платеж на сумму 224 534 рубля 48 копеек). Поэтому суд признал обоснованным требование комитета о взыскании договорной неустойки (пени) в размере 87 рублей 30 копеек (статьи 314, 329 и 330 Гражданского кодекса, пункт 5.3 договора аренды). Государственная пошлина по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) отнесена на общество пропорционально размеру удовлетворенных требований (л. д. 101).
Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2014 (судья Фахретдинов Т.Р.) апелляционная жалоба на решение возвращена комитету в связи с отказом в восстановлении пропущенного срока (л. д. 116).
Комитет обжаловал решение от 09.01.2014 в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанный акт отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также несоответствие сделанных судом выводов обстоятельствам дела. Жалоба мотивирована следующим. На основании постановления администрации города Ставрополя от 03.10.2011 N 2793 комитет и общество заключили договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования город Ставрополь от 06.12.2011 N 9296, который зарегистрирован 14.09.2012. По условиям договора обществу предоставлен в аренду (на срок с 03.10.2011 по 02.10.2014) для продолжения строительства объектов производственного назначения земельный участок с кадастровым номером 26:12:020101:13 площадью 12 тыс. кв. м, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Северный обход, 26 в квартале 614. В пунктах 2.1 и 3.3 стороны установили, что условия настоящего договора применяются к правоотношениям (арендная плата начисляется) с 21.03.2005. Указанные условия включены в договор по согласию сторон (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса) и подлежали исполнению (статьи 307, 309, 310 Гражданского кодекса). Решением об отказе в иске суд нарушил закрепленный земельным законодательством принцип платности землепользования. Обществом не представлены документы оплаты налога на землю, в связи с чем вопрос об оплате пользования спорным земельным участком в заявленный в иске период остался невыясненным.
Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность решения от 09.01.2014. Судом установлено и материалами дела подтверждено, что ответчик с целью соблюдения принципа платности землепользования внес земельный налог, а с 2012 года (после регистрации договора аренды) регулярно уплачивал арендные платежи. В связи с допущенной (в период с 16.09.2012 по 14.10.2012) просрочкой внесения арендной платы суд первой инстанции обоснованно взыскал с общества 87 рублей 30 копеек пени. Истцу неоднократно представлялись документы об уплате ответчиком земельного налога и арендной платы. Поэтому довод истца об отсутствии таких документов (непредставлении ответчиком в материалы дела доказательств, подтверждающих соблюдение им принципа платности землепользования) не соответствует действительности.
В судебном заседании представитель общества возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие выводов суда нормам действующего законодательства и представленным в дело доказательствам. Пояснил, что часть платежных документов, подтверждающих внесение ответчиком земельного налога за 2006-2008 годы, была утрачена не по вине общества. Договор аренды не был заключен своевременно в связи с тем, что орган местного самоуправления не прекратил в 2006 году право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком правопредшественника общества (акционерного общества "Ставропольстрой"). Соответствующий муниципальный акт был издан администрацией только в ноябре 2010 года.
Комитет, извещенный о времени и месте судебного заседания, представителя в суд кассационной инстанции не направил.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационную жалобу следует удовлетворить.
Как видно из материалов дела (свидетельство от 29.12.1992 N 1709) и установил суд первой инстанции, за акционерным обществом "Ставропольстрой" на праве бессрочного постоянного пользования был закреплен земельный участок площадью 12 тыс. кв. м в х. Вязники (л. д. 76).
На основании договора купли-продажи недвижимости от 04.03.2005 N 04-Н/03/05 общество приобрело у ОАО "Ставропольстрой" не завершенные строительством объекты - нежилое здание склада (литера А) и погрузочно-разгрузочную площадку (литера 1), расположенные в х. Вязники города Ставрополя. В пункте 1.4 договора указано, что объекты находятся на земельном участке площадью 12 тыс. кв. м согласно свидетельству от 29.12.1992 N 1709 (л. д. 46-47). Объекты недвижимости переданы обществу по акту от 10.03.2005 (л. д. 48).
21 марта 2005 года в ЕГРП зарегистрировано право собственности общества на приобретенное недвижимое имущество, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 25.09.2008 (л. д. 49, 50).
Постановлением главы города Ставрополя от 25.06.2007 N 1776 (л. д. 51) земельному участку с расположенными на нем объектами недвижимости присвоен адрес: г. Ставрополь, ул. Северный обход, 26 (пункт 1). Участок площадью 12 тыс. кв. м предоставлен обществу в аренду сроком на 3 года для продолжения строительства объектов производственного назначения (пункт 3). Материалы дела не содержат доказательств реализации постановления (документов, подтверждающих заключение с обществом договора аренды в отношении указанного земельного участка).
В ходе кадастрового учета земельному участку по адресу: г. Ставрополь, ул. Северный обход, 26 присвоен кадастровый номер 26:12:020101:13.
Постановлением главы администрации города Ставрополя от 03.10.2011 N 2793 земельному участку с расположенными на нем объектами недвижимости присвоен адрес: г. Ставрополь, ул. Северный обход, 26, в квартале 614 (пункт 1). Участок с кадастровым номером 26:12:020101:13 площадью 12 тыс. кв. м предоставлен обществу в аренду сроком на 3 года для продолжения строительства объектов производственного назначения (пункт 2). Постановление от 25.06.2007 N 1776 отменено (л. д. 18, 19).
6 декабря 2011 года администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 9296 аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь (л. д. 9-13). В пункте 1.1 договора закреплено, что арендатору передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 26:12:020101:13 для продолжения строительства объектов производственного назначения.
Срок аренды установлен на 3 года с 03.10.2011 по 02.10.2014 (пункт 2.2). В пункте 2.1 стороны предусмотрели, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим до заключения договора, начиная с 21.03.2005. Согласно пунктам 3.3 и 3.4 арендная плата начисляется с 21.03.2005 и вносится ежеквартально равными частями до 15.03, 15.06, 15.09, 15.11. Порядок определения арендной платы, порядок и сроки ее внесения устанавливаются в порядке, предусмотренном действующим законодательством (пункт 3.1). Размер арендной платы (расчет платы за пользование участком) отражены в приложении N 1 (пункт 3.2). В пункте 5.3 стороны согласовали ответственность арендатора за нарушение срока внесения арендной платы в виде пени в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Банка России от размера невнесенной платы за каждый календарный день просрочки.
Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 14.09.2012, что подтверждается штампом регистрирующего органа на экземпляре договора, представленного в материалы дела (л. д. 9).
Ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате (в период с 21.05.2005 по 31.12.2012), комитет обратился в суд с иском о взыскании с общества 1 407 314 рублей 36 копеек задолженности и 64 579 рублей 93 копейки пени.
В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2010 N 11401/09, от 11.05.2010 N 82/09, от 21.05.2013 N 16448/12 и от 17.12.2013 N 12790/13 сформулирована следующая правовая позиция. На основании пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса и пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса к покупателю объекта недвижимости переходит имевшееся у продавца право постоянного (бессрочного) пользования на часть земельного участка, занятую этим объектом и необходимую для его использования.
Таким образом, в связи с приобретением объектов в собственность к обществу перешли права на земельный участок (часть участка), ранее закрепленный за продавцом недвижимости на праве постоянного (бессрочного) пользования, занятый строениями и необходимый для их использования.
В пункте 13 постановления от 24.03.2005 N 11 разъяснено следующее. Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования участком в связи с приобретением недвижимости может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Вводного закона.
Как установил суд, общество данным правом воспользовалось, заключив договор аренды земельного участка от 06.12.2011 N 9296.
Платежным поручением от 15.10.2012 N 10 общество перечислило 224 534 рубля 48 копеек арендной платы за 2012 год по договору аренды от 06.12.2011 N 9296 (л. д. 80). Выполненный комитетом расчет арендной платы, в том числе примененные в нем показатели (л. д. 14), ответчик не оспорил, задолженность по арендной плате погасил, поэтому суд пришел к обоснованному выводу о необходимости отказа в удовлетворении иска в части взыскания долга за 2012 год.
Обосновывая отказ в иске в оставшейся части требований, суд исходил из того, что до государственной регистрации договора аренды от 06.12.2011 N 9296 (14.09.2012) общество являлось плательщиком земельного налога.
В подпункте 7 пункта 1 статьи 1 и пункте 1 статьи 65 Земельного кодекса закреплен принцип платности использования земли. Формами платы за землю являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Установленные законодательством правила внесения платы за пользование землей исключают возможность землепользователя по собственному усмотрению определять, что именно он будет уплачивать (земельный налог, арендную плату), и самостоятельно выбирать управомоченное на получение этой платы лицо и ее размер.
В силу статьи 388 Налогового кодекса в толковании, содержащемся в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 54 "О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога", плательщиками земельного налога признаются лица, обладающие правом постоянного (бессрочного) пользования, которое зарегистрировано или возникло до введения требования о государственной регистрации вещных прав либо приобретено в порядке универсального правопреемства.
Имевшееся у общества (до заключения договора от 06.12.2011 N 9296) право постоянного (бессрочного) пользования не было зарегистрировано, не являлось ранее возникшим и приобретено не в порядке универсального правопреемства. Поэтому ответчик не мог уплачивать добровольно (и с него нельзя взыскать принудительно) земельный налог (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 N 12790/13). Следовательно, вывод суда о том, что ответчик до заключения договора аренды являлся плательщиком земельного налога, ошибочен.
В пункте 1 статьи 614 Гражданского кодекса закреплено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В случае отсутствия договорных отношений правовым основанием для взыскания с фактических пользователей земельных участков неосновательно сбереженных ими денежных средств являются статья 1102 Гражданского кодекса и статьи 35, 36, 65 Земельного кодекса. Соответствующая правовая позиция изложена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.06.2010 N 241/10, от 15.11.2011 N 8251/11 и от 17.12.2013 N 12790/13.
В силу пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса).
По условиям договора (пункты 2.1, 3.3) стороны согласовали начисление арендной платы с 21.03.2005. Договор подписан сторонами без разногласий, зарегистрирован в установленном порядке и исполнялся (платежное поручение от 15.10.2012 N 10). Земельный участок находится в неразграниченной публичной собственности. Распоряжение участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов (пункт 10 статьи 3 Вводного закона). На земельном участке располагаются объекты недвижимости, принадлежащие обществу на праве собственности с 21.03.2005 (свидетельства о государственной регистрации права от 25.09.2008).
Изложенное может свидетельствовать о том, что стороны достигли соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора аренды, условия об оплате пользования земельным участком в соответствии с положениями договора. При этом перечисление платежным поручением от 09.08.2012 N 8 (уже после обращения комитета с настоящим иском) денежных сумм (как земельного налога), несопоставимых с предъявленной к взысканию арендной платой не может освобождать общество (не являвшееся плательщиком земельного налога) от внесения платы за пользование участком, занятым строениями и необходимым для их использования.
В абзаце третьем пункта 3 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" содержатся следующие разъяснения. Принимая решение, суд в силу части 1 статьи 168 Кодекса определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 Кодекса арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.
При разрешении спора суд не связан правовым обоснованием иска; определение правовых норм, подлежащих применению к спорным правоотношениям, входит в компетенцию суда. На основании пункта 1 статьи 133, пункта 1 статьи 168 Кодекса с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, суды должны самостоятельно определять характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению. Изложенный правовой подход содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 N 8467/10.
В силу наличия между сторонами обязательственных отношений (договор аренды от 06.12.2011 N 9296), а также регулируемого характера правоотношений по внесению платы за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, суд не вправе был ограничиться рассмотрением требования о взыскании с общества арендной платы за период после государственной регистрации договора. Поскольку ответчик не являлся плательщиком земельного налога, требование комитета о взыскании арендной платы подлежало рассмотрению с учетом заявленного в иске периода взыскания (с 21.05.2005 по 31.12.2012).
В связи с изложенными обстоятельствами решение от 09.01.2014 на основании пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса следует отменить в части отказа комитету во взыскании с общества задолженности по арендной плате (за период до 2012 года), дело в отмененной части следует направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Суду при новом рассмотрении необходимо учесть изложенное в настоящем постановлении, проверить обоснованность расчета исковых требований комитета на соответствие нормативным предписаниям и условиям договора от 06.12.2011 N 9296, после чего разрешить спор.
В части отказа во взыскании долга по арендной плате за 2012 год, а также взыскания договорной ответственности (неустойки) решение от 09.01.2014 следует оставить в силе (часть 1 статьи 286 Кодекса).
Исполнение обязанности по внесению арендных платежей по договору стороны обеспечили неустойкой в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Банка России от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.3 договора от 06.12.2011 N 9296).
Согласно статье 330 Гражданского кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Удовлетворяя требование о взыскании пени (в сумме 87 рублей 30 копеек), суд первой инстанции исходил из факта ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы в период с 15.09.2012 по 14.10.2012. Начисление неустойки за период после государственной регистрации договора аренды от 06.12.2011 N 9296 соответствует разъяснениям, содержащимся в пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
В абзаце втором части 3 статьи 289 Кодекса закреплено, что при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело (по правилам статьи 110 Кодекса).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.01.2014 по делу N А32-4537/2013 в части отказа во взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Ньюстар" в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя 224 534 рублей 48 копеек арендной платы за 2012 год, а также взыскания 87 рублей 30 копеек пени за период с 16.09.2012 по 14.10.2012, оставить в силе.
В остальной части решение от 09.01.2014 отменить, дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ
В.Е.ЕПИФАНОВ
Судьи
А.И.МЕЩЕРИН
И.В.СИДОРОВА
А.И.МЕЩЕРИН
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)