Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Налог на имущество организаций
Обстоятельства: По мнению заявителя, установленная в отношении здания кадастровая стоимость является завышенной. По заказу заявителя оценочной компанией была произведена оценка здания.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Московский городской суд в составе
председательствующего судьи Баталовой И.С.,
при секретаре В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-388/2015 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-Центр на Яузе" об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером 77:03:0003014:6281 в размере рыночной стоимости,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Бизнес-Центр на Яузе" обратилось в Московский городской суд с заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость здания по адресу: г. Москва, ул. Электрозаводская, дом 14, стр. 1 с кадастровым номером 77:03:0003014:6281 равной его рыночной стоимости в размере 339 936 052 руб.
В обоснование требований заявитель указал, что на основании договора купли-продажи от 14.07.2014 г. является собственником указанного здания, площадь здания составляет 6 424 кв. м.
Постановлением Правительства Москвы от 21.11.2014 г. N 688-ПП кадастровая стоимость здания определена в размере 653 042 062,64 руб.
По мнению заявителя, установленная в отношении здания кадастровая стоимость является завышенной. По заказу заявителя оценочной компанией была произведена оценка здания.
В соответствии с отчетом об оценке от 31.03.2015 г. рыночная стоимость здания на 01 января 2014 г. составила 339 936 052 руб. На данный отчет получено положительное экспертное заключение.
Обращаясь в суд с требованием об оспаривании установленной в отношении здания кадастровой стоимости, заявитель указал, что исчисление налога на имущество исходя из установленной в отношении объекта кадастровой стоимости существенно увеличивает бремя расходов, нарушает его права.
В судебном заседании представитель заявителя Ч. заявленные требования поддержала в полном объеме.
Представители заинтересованных лиц Правительства Москвы, Департамента городского имущества Москвы Р., З. против удовлетворения заявленных требований возражали, полагая, что представленный заявителем отчет об оценке не является достоверным доказательством.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, с учетом наличия сведений об их извещении, дело рассмотрено судом в их отсутствие.
Выслушав пояснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, обсудив доводы заявления и возражений на него, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.
Положениями статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
В соответствии со статьей 372 Налогового кодекса РФ налог на имущество организаций устанавливается Кодексом и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с настоящим Кодексом законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
В силу части 2 статьи 375 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 Кодекса.
Законом г. Москвы от 05.11.2003 N 64 "О налоге на имущество организаций" предусмотрено исчисление налога в отношении объектов, используемых в предпринимательской деятельности, от кадастровой стоимости.
Постановлением Правительства Москвы от 21.11.2014 г. N 688-ПП кадастровая стоимость здания заявителя определена в размере 653 042 062,64 руб.
Полагая, что установленная в отношении объекта кадастровая стоимость является завышенной, не соответствует рыночной стоимости, заявитель обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, представив отчет об оценке N АЮ-101-071/0315, составленный ООО "Атлант-Оценка", положительное заключение на него.
Решением комиссии от 26 мая 2015 года заявление общества было отклонено, в связи с чем общество заявило требование об установлении кадастровой стоимости в судебном порядке, представив в материалы дела указанный выше оценочный отчет и положительное заключение на него.
В силу статьи Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
Статьей 6 этого же Закона предусмотрено, что физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных данным Законом.
Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность по доказыванию рыночной стоимости спорных объектов недвижимости возлагается на заявителя.
В силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
По мысли федерального законодателя, как это следует из положений статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, что диктует необходимость указания в отчете сведений, имеющих существенно важное значение для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.
Оценив в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного имущества проведена оценщиком ООО "Атлант Оценка" с нарушением требований статей 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации.
Из содержания отчета следует, что оценщиком был применен сравнительный и доходный подходы. Оценщиком определялась рыночная стоимость единого объекта недвижимости (здания и земельного участка), после чего из итоговой стоимости вычитались права аренды земельного участка.
В силу пункта 22 ФСО N 1, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть основан оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому.
Пунктом 22 ФСО N 7, утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 года N 611, определено, что при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются, в том числе, следующие элементы сравнения: местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.
При выборе и использовании объектов-аналогов оценщиком нарушены требования п. 14 ФСО N 1, согласно которому объектом - аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Суть использования для оценки сравнительным подходом объектов-аналогов состоит в выявлении общей закономерности формирования цены сходных объектов. Для этого аналоги должны быть сопоставимыми, т.е. не должны существенно отличаться друг от друга.
Вместе с тем, как усматривается из отчета, в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал объекты, существенно отличающиеся от оцениваемого.
Объект оценки находится в Восточном административном округе имеет площадь 6 424 кв. м, является бизнес-центром класса "В" (л.д. 104 - 105, т. 1). При этом в качестве объектов-аналогов оценщиком были взяты те, которые находятся в других административных округах (Южном, Северном), имеют иную коммерческую привлекательность.
Кроме того, в качестве аналогов взяты объекты иного класса. Так, аналог N 1 относится к бизнес-центру класса "С", что также указано и в самом объявлении в отношении аналога (л.д. 17, т. 2). При этом корректировки на класс объекта оценщиком не приведено, тогда как она может составлять до 30% от цены предложения. Таким образом, произведенные оценщиком расчеты не являются достоверными.
Кроме того, при подборке аналогов оценщиком выбраны объекты, представляющие нижнюю ценовую границу рынка. Так, исходя из анализа рынка, подробно приведенного заинтересованным лицом с использованием архивной базы данных Realto.ru (л.д. 48 - 50, т. 2), цена предложения продажи офисов площадью от 1 000 кв. м до 15 000 кв. м в районе размещения объекта оценки составляет 103 567 руб. за кв. м, а с учетом торга - 95 779 руб. за кв. м, тогда как оценщиком указана цена аналогов в пределах 65 317 руб. за кв. м до 79 050 руб. за кв. м, что ниже рыночных цен на 30%.
Также суд отмечает, что оценщиком произведен некорректный расчет корректировки на местоположение (принадлежность к административному округу). Так, оценщиком произведен расчет корректировки по данным таблицы, в которой представлены предложения о продаже административных зданий в различных округах города Москвы в 2013 году на уровне средних цен.
При расчете среднего значения цены предложения в Восточном административном округе оценщик учитывает 2 аналога по заниженной цене (л.д. 99 - 102) (объект в Северном Измайлово по цене в 48 000 руб. за кв. м и объект в Гольяново по цене в 57 593 руб. за кв. м). При этом оценщиком не учтено, что объект аналог в Северном Измайлово является не офисным зданием, а производственно-складским, что обуславливает низкую цену предложения и невозможность его использования в качестве объекта-аналога (л.д. 19 - 20, т. 2). Аналог в Гольяново размещен в непосредственной близости от МКАД (л.д. 21, т. 2), что исключает возможность его использования и обуславливает низкую цену. Все иные объекты-аналоги размещены в срединной зоне города.
Указанные выше нарушения, допущенные оценщиком, приводят к тому, что наличие данных аналогов в расчетной выборке приводит к существенному занижению среднего значения цены для Восточного административного округа, что в целом отражается на расчетных значениях корректировки на местоположение и на рыночной стоимости объекта.
Также неверно приведен оценщиком расчет средних цен по Северному административному округу г. Москвы для расчета корректировки на местоположение. Оценщиком по этому округу было подобрано 3 объекта-аналога (л.д. 99 - 104, т. 1). Однако использованные оценщиком в качестве разных аналоги по адресу: Ленинградский проспект, дом 80 с разным указанием на цену, являются одним и тем же зданием (л.д. 23, т. 2). Третий из выбранных оценщиком по Северному округу аналогов (Марьина Роща, ул. Образцова) относится к другому сегменту рынка - особнякам, не может быть использован для расчетов средних цен для современных многоэтажных бизнес-центров. Таким образом, расчет средних цен произведен фактически по одному аналогу, что является некорректным, влияет на расчеты корректировки по местоположению и на итоговые результаты оценки. При этом у оценщика имелась возможность привести данные по средним ценам исходя из данных информационно-аналитического бюллетеня R-WAY, которые объективно отражают существующие средние цены.
На представленных оценщиком скриншотах рыночных предложений отсутствуют дата исследуемых предложений (л.д. 216 - 221, т. 1), что не позволяет полагать содержащуюся в отчете информацию о ценах объектов-аналогов на дату проведения оценки (01 января 2014 года), из которых рассчитывалась рыночная стоимость объекта, достоверной, что является нарушением требований пункта 19 ФСО N 1, пункта 10 ФСО N 3, согласно которым информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности, в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток.
Также суд обращает внимание, что в отчете об оценке и приложениях к нему отсутствуют кадастровые номера объектов-аналогов, что лишает возможности получить информацию об этих объектах из государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно места расположения, зарегистрированных прав на них и совершенных с ними сделок.
При проведении оценки доходным подходом оценщиком допущены существенные нарушения.
В рамках доходного подхода оценщиком применен метод прямой капитализации, чистый операционный доход определен исходя из получаемых от сдачу в аренду доходов за вычетом всех потерь и расходов, необходимых в процессе эксплуатации объекта.
Оценщиком допущено занижение потенциального дохода за счет двойного учета фактора наличия подвала в составе объекта оценки.
Согласно экспликации подвальный этаж является техническим, не арендопригодным. Исходя из этого, оценщиком принято решение об уменьшении полезной площади объекта на площадь подвального этажа.
При этом далее оценщик определяет потенциальный валовый доход как произведение рыночной ставки арендной платы на полезную площадь. Оценщиком ставка арендной платы определена с учетом того, что 13% сдаваемых площадей в здании относятся к подвалу. Таким образом, оценщиком занижен потенциальных доход за счет двойного учета фактора наличия подвала: как корректировки, понижающей рыночную ставку арендной платы, и как неэффективных площадей, снижающих арендопригодную площадь объекта оценки.
Также, по мнению суда, оценщиком неверно определена итоговая рыночная стоимость объекта без учета НДС, тогда как НДС является важным ценообразующим фактором, включается в цену предложения объектов недвижимости. Исходя из определения рыночной стоимости, приведенного в ФСО N 2, последняя представляет собой наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке. При этом, объект оценки должен быть представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки. Цена предложения в типичных публичных офертах объектов недвижимости содержит НДС.
На территории города Москвы результаты оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости определены с учетом НДС, что следует из п. 8 "Допущений, касающихся расчетов кадастровой стоимости" Отчета об определении кадастровой стоимости на территории города Москвы от 21.11.2013 г.
С учетом изложенного, ввиду того, что на территории города Москвы кадастровая стоимость определена с учетом НДС, оснований полагать, что при ее оспаривании рыночная стоимость, которая определяется аналогичным образом, не должна включать НДС, не имеется.
При таких обстоятельствах, определение оценщиком рыночной стоимости без учета НДС свидетельствует о занижении рыночной стоимости и о нарушении принципа достоверности отчета об оценке (пункт 4 ФСО N 3).
При оценке рыночной стоимости земельного участка для последующего расчета рыночной стоимости объекта оценки оценщик использует метод сравнения продаж.
Под объектом оценки площадь земельного участка составляет 1 437 кв. м, земельный участок имеет вид разрешенного использования - для размещения административных и офисных зданий, земельный участок расположен в пределах МКАД в Восточном административном округе.
Для сравнения оценщиком выбраны три объекта-аналога площадью от 2 000 кв. м до 20 000 кв. м с разрешенным использованием под строительство многофункционального комплекса.
В отношении объектов-аналогов оценщиком не приведена достаточная информация. Так, по аналогу N 1 отсутствует информация о точном адресе, местоположение определено до уровня МКАД. При этом аналог расположен за пределами МКАД, в отчете об оценке об этом не указано, корректировка не применена. Также в отношении данного участка в объявлении отсутствует информация о том, на каком праве он принадлежит, оценщиком же в отчете указана недостоверная информация о принадлежности земельного участка на праве собственности. Между тем, наличие объекта на праве собственности является преимуществом и обязательно указывается в тексте объявления о продаже.
Ссылки на цены предложений объектов-аналогов приведены без учета конкретизации адреса страницы, что исключает возможность проверки достоверности информации и является нарушением требований пункта 19 ФСО N 1.
При расчете корректировки на местоположение оценщик не учитывает фактор удаленности от метро. Объект оценки расположен в пределах 13 минут пешей доступности от метро, тогда как объекты-аналоги N 1 и N 3 расположены в 17 минутах транспортом. При таких обстоятельствах, оценщику следовало ввести корректировку на удаленность от станции метро, поскольку расположение офисного здания в незначительной пешей доступности от метро увеличивает его коммерческую привлекательность.
Также оценщиком ошибочно не применена корректировка на расположение объекта по отношению к красной линии автодороги. Между тем, расположение объекта относительно красной линии повышает стоимость участка в среднем на 36%.
Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объекта недвижимости, что указывает на недостоверность и неправильность отчета. Таким образом, представленный заявителем отчет не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объектов.
Судом учтено, что исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность по доказыванию рыночной стоимости спорных объектов недвижимости возлагается на заявителя. В настоящем споре доказательства, представленные заявителем, являются недостоверными.
Ссылки на наличие положительного экспертного заключения, полученного на указанный выше отчет об оценке, подлежат отклонению, поскольку данное заключение является одним из видов письменных доказательств, и подлежат оценке по правилам, установленным статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Положительное экспертное заключение само по себе не подтверждает размер рыночной стоимости объекта. По существу проведенная экспертиза являлась нормативно-методической, из текста положительного заключения не следует, что эксперт лично знакомился с объектом оценки, проверял точность данных, использованных оценщиком.
Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено несоответствие отчетов об оценке требованиям Федерального закона N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.
При таких обстоятельствах, заявленные обществом требования подлежат отклонению в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд
решил:
Заявление общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-Центр на Яузе" об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером 77:03:0003014:6281 в размере рыночной стоимости - оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме. Апелляционная жалоба подается через Московский городской суд.
Судья
Московского городского суда
И.С.БАТАЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 17.08.2015 ПО ДЕЛУ N 3-388/2015
Требование: Об установлении кадастровой стоимости здания в размере рыночной стоимости.Разделы:
Налог на имущество организаций
Обстоятельства: По мнению заявителя, установленная в отношении здания кадастровая стоимость является завышенной. По заказу заявителя оценочной компанией была произведена оценка здания.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 17 августа 2015 г. по делу N 3-388/2015
Московский городской суд в составе
председательствующего судьи Баталовой И.С.,
при секретаре В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-388/2015 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-Центр на Яузе" об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером 77:03:0003014:6281 в размере рыночной стоимости,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Бизнес-Центр на Яузе" обратилось в Московский городской суд с заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость здания по адресу: г. Москва, ул. Электрозаводская, дом 14, стр. 1 с кадастровым номером 77:03:0003014:6281 равной его рыночной стоимости в размере 339 936 052 руб.
В обоснование требований заявитель указал, что на основании договора купли-продажи от 14.07.2014 г. является собственником указанного здания, площадь здания составляет 6 424 кв. м.
Постановлением Правительства Москвы от 21.11.2014 г. N 688-ПП кадастровая стоимость здания определена в размере 653 042 062,64 руб.
По мнению заявителя, установленная в отношении здания кадастровая стоимость является завышенной. По заказу заявителя оценочной компанией была произведена оценка здания.
В соответствии с отчетом об оценке от 31.03.2015 г. рыночная стоимость здания на 01 января 2014 г. составила 339 936 052 руб. На данный отчет получено положительное экспертное заключение.
Обращаясь в суд с требованием об оспаривании установленной в отношении здания кадастровой стоимости, заявитель указал, что исчисление налога на имущество исходя из установленной в отношении объекта кадастровой стоимости существенно увеличивает бремя расходов, нарушает его права.
В судебном заседании представитель заявителя Ч. заявленные требования поддержала в полном объеме.
Представители заинтересованных лиц Правительства Москвы, Департамента городского имущества Москвы Р., З. против удовлетворения заявленных требований возражали, полагая, что представленный заявителем отчет об оценке не является достоверным доказательством.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, с учетом наличия сведений об их извещении, дело рассмотрено судом в их отсутствие.
Выслушав пояснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, обсудив доводы заявления и возражений на него, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.
Положениями статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
В соответствии со статьей 372 Налогового кодекса РФ налог на имущество организаций устанавливается Кодексом и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с настоящим Кодексом законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
В силу части 2 статьи 375 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 Кодекса.
Законом г. Москвы от 05.11.2003 N 64 "О налоге на имущество организаций" предусмотрено исчисление налога в отношении объектов, используемых в предпринимательской деятельности, от кадастровой стоимости.
Постановлением Правительства Москвы от 21.11.2014 г. N 688-ПП кадастровая стоимость здания заявителя определена в размере 653 042 062,64 руб.
Полагая, что установленная в отношении объекта кадастровая стоимость является завышенной, не соответствует рыночной стоимости, заявитель обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, представив отчет об оценке N АЮ-101-071/0315, составленный ООО "Атлант-Оценка", положительное заключение на него.
Решением комиссии от 26 мая 2015 года заявление общества было отклонено, в связи с чем общество заявило требование об установлении кадастровой стоимости в судебном порядке, представив в материалы дела указанный выше оценочный отчет и положительное заключение на него.
В силу статьи Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
Статьей 6 этого же Закона предусмотрено, что физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных данным Законом.
Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность по доказыванию рыночной стоимости спорных объектов недвижимости возлагается на заявителя.
В силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
По мысли федерального законодателя, как это следует из положений статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, что диктует необходимость указания в отчете сведений, имеющих существенно важное значение для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.
Оценив в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного имущества проведена оценщиком ООО "Атлант Оценка" с нарушением требований статей 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации.
Из содержания отчета следует, что оценщиком был применен сравнительный и доходный подходы. Оценщиком определялась рыночная стоимость единого объекта недвижимости (здания и земельного участка), после чего из итоговой стоимости вычитались права аренды земельного участка.
В силу пункта 22 ФСО N 1, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть основан оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому.
Пунктом 22 ФСО N 7, утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 года N 611, определено, что при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются, в том числе, следующие элементы сравнения: местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.
При выборе и использовании объектов-аналогов оценщиком нарушены требования п. 14 ФСО N 1, согласно которому объектом - аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Суть использования для оценки сравнительным подходом объектов-аналогов состоит в выявлении общей закономерности формирования цены сходных объектов. Для этого аналоги должны быть сопоставимыми, т.е. не должны существенно отличаться друг от друга.
Вместе с тем, как усматривается из отчета, в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал объекты, существенно отличающиеся от оцениваемого.
Объект оценки находится в Восточном административном округе имеет площадь 6 424 кв. м, является бизнес-центром класса "В" (л.д. 104 - 105, т. 1). При этом в качестве объектов-аналогов оценщиком были взяты те, которые находятся в других административных округах (Южном, Северном), имеют иную коммерческую привлекательность.
Кроме того, в качестве аналогов взяты объекты иного класса. Так, аналог N 1 относится к бизнес-центру класса "С", что также указано и в самом объявлении в отношении аналога (л.д. 17, т. 2). При этом корректировки на класс объекта оценщиком не приведено, тогда как она может составлять до 30% от цены предложения. Таким образом, произведенные оценщиком расчеты не являются достоверными.
Кроме того, при подборке аналогов оценщиком выбраны объекты, представляющие нижнюю ценовую границу рынка. Так, исходя из анализа рынка, подробно приведенного заинтересованным лицом с использованием архивной базы данных Realto.ru (л.д. 48 - 50, т. 2), цена предложения продажи офисов площадью от 1 000 кв. м до 15 000 кв. м в районе размещения объекта оценки составляет 103 567 руб. за кв. м, а с учетом торга - 95 779 руб. за кв. м, тогда как оценщиком указана цена аналогов в пределах 65 317 руб. за кв. м до 79 050 руб. за кв. м, что ниже рыночных цен на 30%.
Также суд отмечает, что оценщиком произведен некорректный расчет корректировки на местоположение (принадлежность к административному округу). Так, оценщиком произведен расчет корректировки по данным таблицы, в которой представлены предложения о продаже административных зданий в различных округах города Москвы в 2013 году на уровне средних цен.
При расчете среднего значения цены предложения в Восточном административном округе оценщик учитывает 2 аналога по заниженной цене (л.д. 99 - 102) (объект в Северном Измайлово по цене в 48 000 руб. за кв. м и объект в Гольяново по цене в 57 593 руб. за кв. м). При этом оценщиком не учтено, что объект аналог в Северном Измайлово является не офисным зданием, а производственно-складским, что обуславливает низкую цену предложения и невозможность его использования в качестве объекта-аналога (л.д. 19 - 20, т. 2). Аналог в Гольяново размещен в непосредственной близости от МКАД (л.д. 21, т. 2), что исключает возможность его использования и обуславливает низкую цену. Все иные объекты-аналоги размещены в срединной зоне города.
Указанные выше нарушения, допущенные оценщиком, приводят к тому, что наличие данных аналогов в расчетной выборке приводит к существенному занижению среднего значения цены для Восточного административного округа, что в целом отражается на расчетных значениях корректировки на местоположение и на рыночной стоимости объекта.
Также неверно приведен оценщиком расчет средних цен по Северному административному округу г. Москвы для расчета корректировки на местоположение. Оценщиком по этому округу было подобрано 3 объекта-аналога (л.д. 99 - 104, т. 1). Однако использованные оценщиком в качестве разных аналоги по адресу: Ленинградский проспект, дом 80 с разным указанием на цену, являются одним и тем же зданием (л.д. 23, т. 2). Третий из выбранных оценщиком по Северному округу аналогов (Марьина Роща, ул. Образцова) относится к другому сегменту рынка - особнякам, не может быть использован для расчетов средних цен для современных многоэтажных бизнес-центров. Таким образом, расчет средних цен произведен фактически по одному аналогу, что является некорректным, влияет на расчеты корректировки по местоположению и на итоговые результаты оценки. При этом у оценщика имелась возможность привести данные по средним ценам исходя из данных информационно-аналитического бюллетеня R-WAY, которые объективно отражают существующие средние цены.
На представленных оценщиком скриншотах рыночных предложений отсутствуют дата исследуемых предложений (л.д. 216 - 221, т. 1), что не позволяет полагать содержащуюся в отчете информацию о ценах объектов-аналогов на дату проведения оценки (01 января 2014 года), из которых рассчитывалась рыночная стоимость объекта, достоверной, что является нарушением требований пункта 19 ФСО N 1, пункта 10 ФСО N 3, согласно которым информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности, в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток.
Также суд обращает внимание, что в отчете об оценке и приложениях к нему отсутствуют кадастровые номера объектов-аналогов, что лишает возможности получить информацию об этих объектах из государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно места расположения, зарегистрированных прав на них и совершенных с ними сделок.
При проведении оценки доходным подходом оценщиком допущены существенные нарушения.
В рамках доходного подхода оценщиком применен метод прямой капитализации, чистый операционный доход определен исходя из получаемых от сдачу в аренду доходов за вычетом всех потерь и расходов, необходимых в процессе эксплуатации объекта.
Оценщиком допущено занижение потенциального дохода за счет двойного учета фактора наличия подвала в составе объекта оценки.
Согласно экспликации подвальный этаж является техническим, не арендопригодным. Исходя из этого, оценщиком принято решение об уменьшении полезной площади объекта на площадь подвального этажа.
При этом далее оценщик определяет потенциальный валовый доход как произведение рыночной ставки арендной платы на полезную площадь. Оценщиком ставка арендной платы определена с учетом того, что 13% сдаваемых площадей в здании относятся к подвалу. Таким образом, оценщиком занижен потенциальных доход за счет двойного учета фактора наличия подвала: как корректировки, понижающей рыночную ставку арендной платы, и как неэффективных площадей, снижающих арендопригодную площадь объекта оценки.
Также, по мнению суда, оценщиком неверно определена итоговая рыночная стоимость объекта без учета НДС, тогда как НДС является важным ценообразующим фактором, включается в цену предложения объектов недвижимости. Исходя из определения рыночной стоимости, приведенного в ФСО N 2, последняя представляет собой наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке. При этом, объект оценки должен быть представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки. Цена предложения в типичных публичных офертах объектов недвижимости содержит НДС.
На территории города Москвы результаты оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости определены с учетом НДС, что следует из п. 8 "Допущений, касающихся расчетов кадастровой стоимости" Отчета об определении кадастровой стоимости на территории города Москвы от 21.11.2013 г.
С учетом изложенного, ввиду того, что на территории города Москвы кадастровая стоимость определена с учетом НДС, оснований полагать, что при ее оспаривании рыночная стоимость, которая определяется аналогичным образом, не должна включать НДС, не имеется.
При таких обстоятельствах, определение оценщиком рыночной стоимости без учета НДС свидетельствует о занижении рыночной стоимости и о нарушении принципа достоверности отчета об оценке (пункт 4 ФСО N 3).
При оценке рыночной стоимости земельного участка для последующего расчета рыночной стоимости объекта оценки оценщик использует метод сравнения продаж.
Под объектом оценки площадь земельного участка составляет 1 437 кв. м, земельный участок имеет вид разрешенного использования - для размещения административных и офисных зданий, земельный участок расположен в пределах МКАД в Восточном административном округе.
Для сравнения оценщиком выбраны три объекта-аналога площадью от 2 000 кв. м до 20 000 кв. м с разрешенным использованием под строительство многофункционального комплекса.
В отношении объектов-аналогов оценщиком не приведена достаточная информация. Так, по аналогу N 1 отсутствует информация о точном адресе, местоположение определено до уровня МКАД. При этом аналог расположен за пределами МКАД, в отчете об оценке об этом не указано, корректировка не применена. Также в отношении данного участка в объявлении отсутствует информация о том, на каком праве он принадлежит, оценщиком же в отчете указана недостоверная информация о принадлежности земельного участка на праве собственности. Между тем, наличие объекта на праве собственности является преимуществом и обязательно указывается в тексте объявления о продаже.
Ссылки на цены предложений объектов-аналогов приведены без учета конкретизации адреса страницы, что исключает возможность проверки достоверности информации и является нарушением требований пункта 19 ФСО N 1.
При расчете корректировки на местоположение оценщик не учитывает фактор удаленности от метро. Объект оценки расположен в пределах 13 минут пешей доступности от метро, тогда как объекты-аналоги N 1 и N 3 расположены в 17 минутах транспортом. При таких обстоятельствах, оценщику следовало ввести корректировку на удаленность от станции метро, поскольку расположение офисного здания в незначительной пешей доступности от метро увеличивает его коммерческую привлекательность.
Также оценщиком ошибочно не применена корректировка на расположение объекта по отношению к красной линии автодороги. Между тем, расположение объекта относительно красной линии повышает стоимость участка в среднем на 36%.
Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объекта недвижимости, что указывает на недостоверность и неправильность отчета. Таким образом, представленный заявителем отчет не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объектов.
Судом учтено, что исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность по доказыванию рыночной стоимости спорных объектов недвижимости возлагается на заявителя. В настоящем споре доказательства, представленные заявителем, являются недостоверными.
Ссылки на наличие положительного экспертного заключения, полученного на указанный выше отчет об оценке, подлежат отклонению, поскольку данное заключение является одним из видов письменных доказательств, и подлежат оценке по правилам, установленным статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Положительное экспертное заключение само по себе не подтверждает размер рыночной стоимости объекта. По существу проведенная экспертиза являлась нормативно-методической, из текста положительного заключения не следует, что эксперт лично знакомился с объектом оценки, проверял точность данных, использованных оценщиком.
Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено несоответствие отчетов об оценке требованиям Федерального закона N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.
При таких обстоятельствах, заявленные обществом требования подлежат отклонению в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд
решил:
Заявление общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-Центр на Яузе" об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером 77:03:0003014:6281 в размере рыночной стоимости - оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме. Апелляционная жалоба подается через Московский городской суд.
Судья
Московского городского суда
И.С.БАТАЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)