Судебные решения, арбитраж
Земельный налог; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2014 г.
Полный текст постановления изготовлен 03 февраля 2014 г.
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.,
судей Дербенева А.А., Русаковой О.И.
при участии в заседании:
от истца: Министерства имущественных отношений Московской области - не явился, извещен
от ответчика ЗАО "Зубр+" (ИНН: 5039007180, ОГРН: 1025007771579) - Панкратов В.П. генеральный директор, протокол N 1 от 07.03.2001 г.
рассмотрев 27 января 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу Министерства имущественных отношений Московской области
на постановление от 01 ноября 2013 года
Десятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Мищенко Е.А., Бархатовым В.Ю., Виткаловой Е.Н.
по иску Министерства имущественных отношений Московской области
к закрытому акционерному обществу "Зубр+"
о взыскании 660599,72 руб.,
установил:
Министерство имущественных отношений Московской области обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ЗАО "Зубр+" о взыскании 660599,72 рублей, в том числе 633284,46 рублей - задолженности по арендной плате по договору аренды от 23.04.2003 N 58001-Z, 27315,26 рублей пени.
Решением арбитражного суда Московской области от 17 ноября 2010 г. исковые требования удовлетворены частично, с ЗАО "Зубр+" в пользу Министерства имущественных отношений взыскано 633 284,46 руб. В удовлетворении остальной части требований отказано.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 1 ноября 2013 г. решение арбитражного суда Московской области от 17 ноября 2010 г. отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 1 ноября 2013 г., Министерством имущественных отношений Московской области подана кассационная жалоба, в которой истец просит отменить постановление по основаниям несоответствия выводов, содержащихся в постановлении, фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, неправильного применения норм материального права, оставить в силе решение арбитражного суда Московской области от 17 ноября 2010 г.
В обоснование жалобы истец указал, что между Министерством имущественных отношений Московской области и ООО ВНПП "Агроэкология" был заключен договор аренды земельного участка от 23.04.2003 N 58001-Z с кадастровым номером 50:60:001 01 01:0002 площадью 180 000 кв. м, расположенные по адресу: Московская обл., г. Пущино. Договор заключен на 49 лет.
По договору N 2\\03 от 01.08.2003 г. ООО ВНПП "Агроэкология" передало свои права и обязанности по договору N 58001-Z от 23.04.2003 г ЗАО "Зубр+".
В соответствии с п. 3.4 договора платежи за текущий квартал аренды должны быть полностью внесены арендатором не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным кварталом.
Согласно ч. 1 ст. 614 гражданского Кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Учитывая, что сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то арендатор обязан был уплачивать арендные платежи в соответствии с условиями договора.
На основании п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Договор от 23.04.2003 г. N 58001-Z никем не оспорен и не признан недействительным в соответствии с нормами действующего законодательства.
Разграничение государственной собственности на земельный участок не является основанием для изменения или расторжения договора аренды и не влечет автоматического прекращения арендных правоотношений.
Таким образом, арендатор обязан уплачивать арендные платежи по договору от 23.04.2003 г. N 58001-Z, заключенного с Минмособлимуществом на условиях, определенных договором.
В судебное заседание Министерство имущественных отношений Московской области не явилось, о дне рассмотрения дела было извещено, дело рассматривается в его отсутствие в соответствие с ч. 3 ст. 284 АПК РФ.
Ответчик, ЗАО "Зубр+" в судебное заседание явился, с доводами кассационной жалобы не согласен, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 1 ноября 2013 г. находит законным и обоснованным.
В обоснование возражений ответчик указал, что суд первой инстанции ошибочно применил закон, не подлежащий применению п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" и порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
По данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на данный земельный участок внесена запись о регистрации права собственности Российской Федерации.
Решением арбитражного суда Московской области от 19 декабря 2012 г. по делу N А41-35508\\10, оставленного в этой части без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 мая 2013 г., постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 21 августа 2013 г. Министерству имущественных отношений отказано в признании отсутствующим зарегистрированного права собственности Российской Федерации на земельный участок площадью 180 000 кв. м, с кадастровым номером 50:606001 01 01:0002, категория земель" земли поселений", расположенный по адресу: Московская область, г. Пущино.
Арендуемый ЗАО "Зубр+" земельный участок является государственной собственностью на территории г. Пущино Серпуховского района Московской области.
Определение арендной платы при аренде земельного участка, находящегося в государственной собственности на территории г. Пущино осуществляется в соответствии с Решением Совета Депутатов города Пущино Московской области N 96\\16 от 24.03.2005 г. "Об утверждении порядка определения арендной платы при аренде земельных участок на территории г. Пущино.
Согласно п. 4 Приложения N 1 к решению Совета депутатов города Пущино N 96\\16 от 24.08.2005 г. в случае предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности, базовый размер арендной платы за земельные участки по землям сельскохозяйственного использования в пределах городской черты устанавливается в двукратном размере базового размера арендной платы за сельскохозяйственные угодья аналогичного качества и составляет 106.58 руб. за 1 га.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В силу указанных обстоятельств, стоимость аренды государственной земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы в условиях, предусмотренных договором аренды.
Разделом 3 договора предусмотрено, что арендная плата исчисляется исход я из ставки земельного налога. При этом размер арендной платы пересматривается ежегодно с учетом изменения ставки земельного налога. Изменения размера арендной платы оформляются изменениями к настоящему договору, которые являются его неотъемлемой частью.
Истец свои обязательства по договору не выполнил, перерасчет арендной платы за 2009 г. не произвел, соответствующее уведомление в адрес ответчика не направил.
Размер арендной платы за земельный участок за 2009 г. предусмотрен п. 3 ст. 3 Закона Московской области N 126\\2008-ОЗ от 19.09.2008 г. "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области, или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области на 2009 г."
Учитывая, что собственником земли является Российская Федерация, Министерство имущественных отношений Московской области является неуполномоченным органом на получение арендной платы, и, соответственно ненадлежащим истцом.
В судебном заседании объявлялся перерыв в соответствии со ст. 163 АПК РФ до 27 января 2014 г. 13 час. 45 мин.
Законность судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 284 - 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав возражения ответчика, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 1 ноября 2013 г. подлежит отмене. Решение арбитражного суда Московской области от 17 ноября 2010 г.
Судом первой и апелляционной инстанции установлено и из материалов дела следует, что 23 апреля 2003 г. между Министерством имущественных отношений Московской области (арендодатель) и ООО "Агроэкология (арендатор) заключен договор земельного участка, с кадастровым номером 50:60:001 01 01:0002 площадью 180 000 кв. м в составе категории земель" земли поселений".
Земельный участок передан арендатору для осуществления видов деятельности: разработка и использование в водохозяйственном проектировании новейших достижений в области почвоведения и ландшафтоведения в целях улучшения экономики и сельскохозяйственных объектов; разработка мероприятий по рациональному использованию и охране окружающей среды: сервисное обслуживание арендных и фермерских хозяйств по а вопросам прогрессивного ведения сельскохозяйственного производства с учетом энерго- и ресурсосберегающих технологий, производства экологически чисто продукции.
Земельный участок передан в аренду сроком на 49 лет с 1 ноября 2002 г. по 31 октября 2051 г.
Стороны установили, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Земельный участок считается переданным арендодателем арендатору и принятым арендатором с момента подписания настоящего договора без оформления акта приема-передачи.
Договор аренды считается заключенным с момента его государственной регистрации в Московской областной регистрационной палате.
Арендная плата за земельный участок вносится арендатором в размере, порядке и на условиях, определенных в настоящем договоре.
Размер арендной платы за земельный участок определяется в приложении N 2 к настоящему договору, которое является его неотъемлемой частью.
Размер ежеквартальной арендной платы за земельный участок в 2002 г. составляет 310 руб. 73 коп.
Размер ежеквартальной арендной платы за земельный участок в 2003 г. составляет 559 руб. 31 коп.
Размер арендной платы пересматривается ежегодно с учетом изменения ставки земельного налога, площади земельного участка и вида деятельности арендатора (п. 3.3 договора).
Арендатор ежегодно представляет арендодателю справку о размере земельного налога. Справка должна представляться не позднее одного месяца со дня вступления в силу соответствующего нормативного правового акта об установлении (изменении) ставки земельного налога.
Размер арендной платы считается измененным со дня введения новой ставки земельного налога.
Арендная плата за земельный участок вносится ежеквартально на бюджетный счет: УФК Московской области. При этом платежи за текущий квартал аренды должны быть полностью внесены арендатором не позднее 10 (десятого) числа месяца, следующего за отчетным кварталом.
Согласно п. п. 4.1.2, 4.1.3 договора арендатор имеет право заключать договор о передаче земельного участка (или его части) в субаренду другим юридическим и физическим лицам на срок, не превышающим срок действия настоящего договора с получением предварительного письменного согласия арендодателя; передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьим лицам с последующим уведомлением арендодателя с направлением ему экземпляра договора передачи прав и обязанностей по настоящему договору, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса.
По договору N 2\\03 от 1 августа 2003 г. ООО ВНПП "Агроэкология" передало свои права и обязанности по договору аренды земельного участка N 58001-Z от 23 апреля 2003 г. с кадастровым номером 50:60:001 01 01:0002 общей площадью 180 000 кв. м для проведения научных исследований и сельскохозяйственного производства в соответствии с договором от 10 октября 2002 г. о сотрудничестве в области наукоемких агробиотехнологий между ООО ВНПП "Агроэкология" и ЗАО "Зубр+", при этом 10 га используется для хозяйственно-производственных целей, 8 га для НИР, проводимых ВНПП "Агроэкология" и ЗАО "Зубр+".
Земельный участок считается переданным ООО ВНПП "Агроэкология" и принятым ЗАО "Зубр+" с момента подписания настоящего договора без оформления акта приема-передачи.
Срок аренды установлен с момента подписания договора по 31 октября 2051 г.
За предоставленный во временное владение и пользование земельный участок ЗАО "Зубр+" обязуется ежегодно, с момента подписания настоящего договора уплачивать арендодателю арендную плату в размере земельного налога в соответствии с законодательством на расчетный счет арендодателя. Размер арендной платы устанавливается в соответствии с п. п. 3.1 - 3.6 договора N 58001-Z.
ЗАО "Зубр+" нарушались сроки внесения арендных платежей, в связи с чем за период с 01.07.2009 по 31.03.2010 образовалась задолженность по оплате аренды в размере 633 284,46 рублей, пени - 27 315,26 руб. Министерством имущественных отношений Московской области в адрес ЗАО "Зубр+" направлена 21.04.2010 г. претензия об уплате задолженности, которая до настоящего времени не погашена.
Удовлетворяя частично заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
В соответствии со ст. 65 Земельного Кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Порядок определения арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются, соответственно, Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, Федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
В 2003 году, в соответствии с договором аренды от 23.04.2003 N 58001-Z арендная плата определялась по формуле, установленной Постановлением Губернатора Московской области от 09.03.1999 N 62-ПГ:
- Ап = Сзн x S x Кд, где Ап - арендная плата, руб./год;
- Сзн - ставка земельного налога (руб./кв. м);
- S - площадь земельного участка, кв. м;
- Кд - коэффициент по видам деятельности арендаторов.
Указанное Постановление утратило силу Постановлением Губернатора Московской области N 261-ПГ от 08.12.2004, в связи с установлением нового порядка расчета арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" в редакции Закона N 120/2004-ОЗ от 21.09.2004.
Названным Законом с 01.01.2005 года введена новая методика расчета арендной платы за землю по формуле: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:
- Аб - базовый размер арендной платы;
- Кд - коэффициент, учитывающий условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке;
- Пкд - корректирующий коэффициент;
- Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;
- S - площадь арендуемого земельного участка.
Базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области.
Значения коэффициента, учитывающего условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к Закону Московской области от 07.06.1996 N 23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области".
Значения коэффициентов Пкд и Км устанавливаются решениями органов местного самоуправления муниципальных образований.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлениях Президиума ВАС РФ от 26.01 г. N 12404\\09, от 02.02.2010 N 12404/09, согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы, на условиях, предусмотренных договором аренды.
Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 ГК РФ.
Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условий п. 3 ст. 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условий договора.
Согласно пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Арендуемый земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.
Статьей 14 Закона МО установлен порядок определения арендной платы. Указанный механизм расчета введен на территории Московской области с 01.01.2005.
В п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 г. N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (п. 3 ст. 65 ЗК РФ, ст. 73 Лесного кодекса РФ) вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно п. 2 ст. 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок не был еще установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например изменения формулы, по которой определяется размера арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяется к отношениям, возникшим после таких изменений.
Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменение нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенным до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.
Условиями договора аренды N 58001-Z от 23 апреля 2003 г стороны предусмотрели возможность пересмотра ежегодно размера арендной платы с учетом изменения ставки земельного налога, площади земельного участка и вида деятельности арендатора, при этом размер арендной платы считается измененным со дня введения новой ставки земельного налога.
Изменения регулируемой арендной платы применены в данном случае к отношениям, возникшим после таких изменений. За период с 01.07.2009 по 31.03.2010 г задолженность по арендной плате составляет 633 284,46 рублей, которая правомерно взыскана с ответчика решением суда первой инстанции.
Довод ответчика о том, что Министерство имущественных отношений не вправе предъявлять к нему требования о взыскании арендной платы, так как собственником спорного земельного участка является Российская Федерация не могут быть признаны обоснованными.
В п. п. 10, 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 г. N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что по смыслу ст. 608 ГК РФ арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168, 608 ГК РФ.
Судам следует иметь в виду, что положения ст. 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности, переданное в аренду.
Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Заявленные в суде кассационной инстанции доводы ответчика о неправильном определении коэффициента вида деятельности арендатора и категории земли не могут быть приняты во внимание, так как указанные доводы не заявлялись ни в суде первой, ни в апелляционной инстанции.
Кроме того, изменения, касающихся указанных показателей в договор аренды не вносились, не внесены изменения и в кадастровый план земельного участка с кадастровым номером 50:60:001 01 01:0002.
Судом первой инстанции установлены все обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы судов соответствуют имеющимся доказательствам нормы материального и процессуального права применены правильно.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда по делу N А41-28304/10 от 01 ноября 2013 года отменить, решение арбитражного суда Московской области от 17 ноября 2010 г. оставить в силе.
Взыскать с ЗАО "Зубр+" в доход федерального бюджета госпошлину в размере 2000 руб.
Председательствующий судья
Н.С.ЧУЧУНОВА
Судьи
А.А.ДЕРБЕНЕВ
О.И.РУСАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 03.02.2014 N Ф05-17983/2013 ПО ДЕЛУ N А41-28304/10
Разделы:Земельный налог; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 февраля 2014 г. по делу N А41-28304/10
Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2014 г.
Полный текст постановления изготовлен 03 февраля 2014 г.
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.,
судей Дербенева А.А., Русаковой О.И.
при участии в заседании:
от истца: Министерства имущественных отношений Московской области - не явился, извещен
от ответчика ЗАО "Зубр+" (ИНН: 5039007180, ОГРН: 1025007771579) - Панкратов В.П. генеральный директор, протокол N 1 от 07.03.2001 г.
рассмотрев 27 января 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу Министерства имущественных отношений Московской области
на постановление от 01 ноября 2013 года
Десятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Мищенко Е.А., Бархатовым В.Ю., Виткаловой Е.Н.
по иску Министерства имущественных отношений Московской области
к закрытому акционерному обществу "Зубр+"
о взыскании 660599,72 руб.,
установил:
Министерство имущественных отношений Московской области обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ЗАО "Зубр+" о взыскании 660599,72 рублей, в том числе 633284,46 рублей - задолженности по арендной плате по договору аренды от 23.04.2003 N 58001-Z, 27315,26 рублей пени.
Решением арбитражного суда Московской области от 17 ноября 2010 г. исковые требования удовлетворены частично, с ЗАО "Зубр+" в пользу Министерства имущественных отношений взыскано 633 284,46 руб. В удовлетворении остальной части требований отказано.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 1 ноября 2013 г. решение арбитражного суда Московской области от 17 ноября 2010 г. отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 1 ноября 2013 г., Министерством имущественных отношений Московской области подана кассационная жалоба, в которой истец просит отменить постановление по основаниям несоответствия выводов, содержащихся в постановлении, фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, неправильного применения норм материального права, оставить в силе решение арбитражного суда Московской области от 17 ноября 2010 г.
В обоснование жалобы истец указал, что между Министерством имущественных отношений Московской области и ООО ВНПП "Агроэкология" был заключен договор аренды земельного участка от 23.04.2003 N 58001-Z с кадастровым номером 50:60:001 01 01:0002 площадью 180 000 кв. м, расположенные по адресу: Московская обл., г. Пущино. Договор заключен на 49 лет.
По договору N 2\\03 от 01.08.2003 г. ООО ВНПП "Агроэкология" передало свои права и обязанности по договору N 58001-Z от 23.04.2003 г ЗАО "Зубр+".
В соответствии с п. 3.4 договора платежи за текущий квартал аренды должны быть полностью внесены арендатором не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным кварталом.
Согласно ч. 1 ст. 614 гражданского Кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Учитывая, что сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то арендатор обязан был уплачивать арендные платежи в соответствии с условиями договора.
На основании п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Договор от 23.04.2003 г. N 58001-Z никем не оспорен и не признан недействительным в соответствии с нормами действующего законодательства.
Разграничение государственной собственности на земельный участок не является основанием для изменения или расторжения договора аренды и не влечет автоматического прекращения арендных правоотношений.
Таким образом, арендатор обязан уплачивать арендные платежи по договору от 23.04.2003 г. N 58001-Z, заключенного с Минмособлимуществом на условиях, определенных договором.
В судебное заседание Министерство имущественных отношений Московской области не явилось, о дне рассмотрения дела было извещено, дело рассматривается в его отсутствие в соответствие с ч. 3 ст. 284 АПК РФ.
Ответчик, ЗАО "Зубр+" в судебное заседание явился, с доводами кассационной жалобы не согласен, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 1 ноября 2013 г. находит законным и обоснованным.
В обоснование возражений ответчик указал, что суд первой инстанции ошибочно применил закон, не подлежащий применению п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" и порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
По данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на данный земельный участок внесена запись о регистрации права собственности Российской Федерации.
Решением арбитражного суда Московской области от 19 декабря 2012 г. по делу N А41-35508\\10, оставленного в этой части без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 мая 2013 г., постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 21 августа 2013 г. Министерству имущественных отношений отказано в признании отсутствующим зарегистрированного права собственности Российской Федерации на земельный участок площадью 180 000 кв. м, с кадастровым номером 50:606001 01 01:0002, категория земель" земли поселений", расположенный по адресу: Московская область, г. Пущино.
Арендуемый ЗАО "Зубр+" земельный участок является государственной собственностью на территории г. Пущино Серпуховского района Московской области.
Определение арендной платы при аренде земельного участка, находящегося в государственной собственности на территории г. Пущино осуществляется в соответствии с Решением Совета Депутатов города Пущино Московской области N 96\\16 от 24.03.2005 г. "Об утверждении порядка определения арендной платы при аренде земельных участок на территории г. Пущино.
Согласно п. 4 Приложения N 1 к решению Совета депутатов города Пущино N 96\\16 от 24.08.2005 г. в случае предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности, базовый размер арендной платы за земельные участки по землям сельскохозяйственного использования в пределах городской черты устанавливается в двукратном размере базового размера арендной платы за сельскохозяйственные угодья аналогичного качества и составляет 106.58 руб. за 1 га.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В силу указанных обстоятельств, стоимость аренды государственной земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы в условиях, предусмотренных договором аренды.
Разделом 3 договора предусмотрено, что арендная плата исчисляется исход я из ставки земельного налога. При этом размер арендной платы пересматривается ежегодно с учетом изменения ставки земельного налога. Изменения размера арендной платы оформляются изменениями к настоящему договору, которые являются его неотъемлемой частью.
Истец свои обязательства по договору не выполнил, перерасчет арендной платы за 2009 г. не произвел, соответствующее уведомление в адрес ответчика не направил.
Размер арендной платы за земельный участок за 2009 г. предусмотрен п. 3 ст. 3 Закона Московской области N 126\\2008-ОЗ от 19.09.2008 г. "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области, или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области на 2009 г."
Учитывая, что собственником земли является Российская Федерация, Министерство имущественных отношений Московской области является неуполномоченным органом на получение арендной платы, и, соответственно ненадлежащим истцом.
В судебном заседании объявлялся перерыв в соответствии со ст. 163 АПК РФ до 27 января 2014 г. 13 час. 45 мин.
Законность судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 284 - 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав возражения ответчика, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 1 ноября 2013 г. подлежит отмене. Решение арбитражного суда Московской области от 17 ноября 2010 г.
Судом первой и апелляционной инстанции установлено и из материалов дела следует, что 23 апреля 2003 г. между Министерством имущественных отношений Московской области (арендодатель) и ООО "Агроэкология (арендатор) заключен договор земельного участка, с кадастровым номером 50:60:001 01 01:0002 площадью 180 000 кв. м в составе категории земель" земли поселений".
Земельный участок передан арендатору для осуществления видов деятельности: разработка и использование в водохозяйственном проектировании новейших достижений в области почвоведения и ландшафтоведения в целях улучшения экономики и сельскохозяйственных объектов; разработка мероприятий по рациональному использованию и охране окружающей среды: сервисное обслуживание арендных и фермерских хозяйств по а вопросам прогрессивного ведения сельскохозяйственного производства с учетом энерго- и ресурсосберегающих технологий, производства экологически чисто продукции.
Земельный участок передан в аренду сроком на 49 лет с 1 ноября 2002 г. по 31 октября 2051 г.
Стороны установили, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Земельный участок считается переданным арендодателем арендатору и принятым арендатором с момента подписания настоящего договора без оформления акта приема-передачи.
Договор аренды считается заключенным с момента его государственной регистрации в Московской областной регистрационной палате.
Арендная плата за земельный участок вносится арендатором в размере, порядке и на условиях, определенных в настоящем договоре.
Размер арендной платы за земельный участок определяется в приложении N 2 к настоящему договору, которое является его неотъемлемой частью.
Размер ежеквартальной арендной платы за земельный участок в 2002 г. составляет 310 руб. 73 коп.
Размер ежеквартальной арендной платы за земельный участок в 2003 г. составляет 559 руб. 31 коп.
Размер арендной платы пересматривается ежегодно с учетом изменения ставки земельного налога, площади земельного участка и вида деятельности арендатора (п. 3.3 договора).
Арендатор ежегодно представляет арендодателю справку о размере земельного налога. Справка должна представляться не позднее одного месяца со дня вступления в силу соответствующего нормативного правового акта об установлении (изменении) ставки земельного налога.
Размер арендной платы считается измененным со дня введения новой ставки земельного налога.
Арендная плата за земельный участок вносится ежеквартально на бюджетный счет: УФК Московской области. При этом платежи за текущий квартал аренды должны быть полностью внесены арендатором не позднее 10 (десятого) числа месяца, следующего за отчетным кварталом.
Согласно п. п. 4.1.2, 4.1.3 договора арендатор имеет право заключать договор о передаче земельного участка (или его части) в субаренду другим юридическим и физическим лицам на срок, не превышающим срок действия настоящего договора с получением предварительного письменного согласия арендодателя; передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьим лицам с последующим уведомлением арендодателя с направлением ему экземпляра договора передачи прав и обязанностей по настоящему договору, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса.
По договору N 2\\03 от 1 августа 2003 г. ООО ВНПП "Агроэкология" передало свои права и обязанности по договору аренды земельного участка N 58001-Z от 23 апреля 2003 г. с кадастровым номером 50:60:001 01 01:0002 общей площадью 180 000 кв. м для проведения научных исследований и сельскохозяйственного производства в соответствии с договором от 10 октября 2002 г. о сотрудничестве в области наукоемких агробиотехнологий между ООО ВНПП "Агроэкология" и ЗАО "Зубр+", при этом 10 га используется для хозяйственно-производственных целей, 8 га для НИР, проводимых ВНПП "Агроэкология" и ЗАО "Зубр+".
Земельный участок считается переданным ООО ВНПП "Агроэкология" и принятым ЗАО "Зубр+" с момента подписания настоящего договора без оформления акта приема-передачи.
Срок аренды установлен с момента подписания договора по 31 октября 2051 г.
За предоставленный во временное владение и пользование земельный участок ЗАО "Зубр+" обязуется ежегодно, с момента подписания настоящего договора уплачивать арендодателю арендную плату в размере земельного налога в соответствии с законодательством на расчетный счет арендодателя. Размер арендной платы устанавливается в соответствии с п. п. 3.1 - 3.6 договора N 58001-Z.
ЗАО "Зубр+" нарушались сроки внесения арендных платежей, в связи с чем за период с 01.07.2009 по 31.03.2010 образовалась задолженность по оплате аренды в размере 633 284,46 рублей, пени - 27 315,26 руб. Министерством имущественных отношений Московской области в адрес ЗАО "Зубр+" направлена 21.04.2010 г. претензия об уплате задолженности, которая до настоящего времени не погашена.
Удовлетворяя частично заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
В соответствии со ст. 65 Земельного Кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Порядок определения арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются, соответственно, Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, Федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
В 2003 году, в соответствии с договором аренды от 23.04.2003 N 58001-Z арендная плата определялась по формуле, установленной Постановлением Губернатора Московской области от 09.03.1999 N 62-ПГ:
- Ап = Сзн x S x Кд, где Ап - арендная плата, руб./год;
- Сзн - ставка земельного налога (руб./кв. м);
- S - площадь земельного участка, кв. м;
- Кд - коэффициент по видам деятельности арендаторов.
Указанное Постановление утратило силу Постановлением Губернатора Московской области N 261-ПГ от 08.12.2004, в связи с установлением нового порядка расчета арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" в редакции Закона N 120/2004-ОЗ от 21.09.2004.
Названным Законом с 01.01.2005 года введена новая методика расчета арендной платы за землю по формуле: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:
- Аб - базовый размер арендной платы;
- Кд - коэффициент, учитывающий условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке;
- Пкд - корректирующий коэффициент;
- Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;
- S - площадь арендуемого земельного участка.
Базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области.
Значения коэффициента, учитывающего условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к Закону Московской области от 07.06.1996 N 23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области".
Значения коэффициентов Пкд и Км устанавливаются решениями органов местного самоуправления муниципальных образований.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлениях Президиума ВАС РФ от 26.01 г. N 12404\\09, от 02.02.2010 N 12404/09, согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы, на условиях, предусмотренных договором аренды.
Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 ГК РФ.
Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условий п. 3 ст. 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условий договора.
Согласно пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Арендуемый земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.
Статьей 14 Закона МО установлен порядок определения арендной платы. Указанный механизм расчета введен на территории Московской области с 01.01.2005.
В п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 г. N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (п. 3 ст. 65 ЗК РФ, ст. 73 Лесного кодекса РФ) вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно п. 2 ст. 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок не был еще установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например изменения формулы, по которой определяется размера арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяется к отношениям, возникшим после таких изменений.
Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменение нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенным до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.
Условиями договора аренды N 58001-Z от 23 апреля 2003 г стороны предусмотрели возможность пересмотра ежегодно размера арендной платы с учетом изменения ставки земельного налога, площади земельного участка и вида деятельности арендатора, при этом размер арендной платы считается измененным со дня введения новой ставки земельного налога.
Изменения регулируемой арендной платы применены в данном случае к отношениям, возникшим после таких изменений. За период с 01.07.2009 по 31.03.2010 г задолженность по арендной плате составляет 633 284,46 рублей, которая правомерно взыскана с ответчика решением суда первой инстанции.
Довод ответчика о том, что Министерство имущественных отношений не вправе предъявлять к нему требования о взыскании арендной платы, так как собственником спорного земельного участка является Российская Федерация не могут быть признаны обоснованными.
В п. п. 10, 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 г. N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что по смыслу ст. 608 ГК РФ арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168, 608 ГК РФ.
Судам следует иметь в виду, что положения ст. 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности, переданное в аренду.
Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Заявленные в суде кассационной инстанции доводы ответчика о неправильном определении коэффициента вида деятельности арендатора и категории земли не могут быть приняты во внимание, так как указанные доводы не заявлялись ни в суде первой, ни в апелляционной инстанции.
Кроме того, изменения, касающихся указанных показателей в договор аренды не вносились, не внесены изменения и в кадастровый план земельного участка с кадастровым номером 50:60:001 01 01:0002.
Судом первой инстанции установлены все обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы судов соответствуют имеющимся доказательствам нормы материального и процессуального права применены правильно.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда по делу N А41-28304/10 от 01 ноября 2013 года отменить, решение арбитражного суда Московской области от 17 ноября 2010 г. оставить в силе.
Взыскать с ЗАО "Зубр+" в доход федерального бюджета госпошлину в размере 2000 руб.
Председательствующий судья
Н.С.ЧУЧУНОВА
Судьи
А.А.ДЕРБЕНЕВ
О.И.РУСАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)