Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Земельный налог
Обстоятельства: Заявитель ссылается на то, что ему на праве собственности принадлежат земельные участки, по итогам государственной кадастровой оценки установлена кадастровая стоимость земельных участков, с размером которой заявитель не согласен.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Московский городской суд в составе судьи Казакова М.Ю., при секретаре Я., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-0124/2015 по заявлению Частной компании с ограниченной ответственностью "Гарденз Корпорейшн Б.В." об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,
установил:
Частная компания с ограниченной ответственностью "Гарденз Корпорейшн Б.В." (далее ЧКОО "Гарденз Корпорейшн Б.В.") 23 декабря 2014 года обратилась в Московский городской суд с названным заявлением и просит: установить по состоянию на 1 января 2013 года кадастровую стоимость земельных участков: с кадастровым номером ***, расположенного по адресу *** (далее земельный участок 1) в размере *** рублей, с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: *** (далее земельный участок 2) в размере *** рублей.
Свои требования ЧКОО "Гарденз Корпорейшн Б.В." мотивирует тем, что названные земельные участки принадлежат заявителю по праву собственности и, по смыслу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации, заявитель является плательщиком земельного налога, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость земельных участков. Таким образом, размер кадастровой стоимости земельных участков напрямую влияет на размер уплачиваемого земельного налога и установление кадастровой стоимости в размере выше рыночной имеет для заявителя негативные финансовые и экономические последствия.
В настоящем судебном заседании представитель заявителя ЧКОО "Гарденз Корпорейшн Б.В." (по доверенности) Д., заявленные требования поддержал, настаивал на их удовлетворении.
Представитель заинтересованного лица Правительства Москвы (по доверенности) В., представляющий также на основании доверенности интересы заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы, представитель заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы (по доверенности) П. требования не признали, считали, что заявителем не представлено достоверных доказательств, которые бы подтверждали его требования, указав, что выводы оценщика, содержащиеся в представленном заявителем отчете об оценке рыночной стоимости земельных участков, не могут быть признаны обоснованными.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и представитель Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не явились. От Управления Росреестра по Москве, поступил письменный отзыв на заявленные требования, в котором требования ЧКОО "Гарденз Корпорейшн Б.В." не признаются. Управление считает, что решение суда об удовлетворении требований, определяющих кадастровую стоимость объекта на период не являющейся актуальным, будет неисполнимо, Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не предусматривает возможность установления рыночной стоимости с целью перерасчета налоговой базы.
Выслушав объяснения представителей заявителя, представителей заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, Московский городской суд приходит к выводу о том, что требования заявителя удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как установлено судом и следует из материалов дела ЧКОО "Гарденз Корпорейшн Б.В." является собственником земельных участков 1 и 2. (л.д. 26 - 27).
Постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 года N 751-ПП утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель города Москвы по состоянию на 1 января 2013 года.
По итогам государственной кадастровой оценки установлена кадастровая стоимость, по состоянию на 1 января 2013 года, земельного участка 1 в размере *** рублей, земельного участка 2 в размере *** рублей.
Оспаривая названную кадастровую стоимость, ЧКОО "Гарденз Корпорейшн Б.В." представило отчет об оценке от 2 июля 2014 года N 01/165/0606, составленного по заказу заявителя, ***, в котором рыночная стоимость земельного участка 1 по состоянию на 1 января 2013 года определена в размере *** рублей, рыночная стоимость земельного участка 2 по состоянию на 1 января 2013 года определена в размере *** рублей (далее отчет 01/165/0606).
Согласно положительному заключению от 12 августа 2014 года N 2678/2014, подготовленному Общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков", названный отчет соответствуют требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, ССО-РОО 2010, заданию на оценку. Выводы оценщика о величине рыночной стоимости объекта оценки признаны обоснованными.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 11 ноября 2014 года N 51-3013/2014 отклонено заявление ЧКОО "Гарденз Корпорейшн Б.В." о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков 1 и 2.
Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе.
В силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.
Согласно положениям статей 12, 15 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12). Оценщик обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (абзац 3 статьи 15).
Оценив в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного имущества проведена оценщиком ООО "Аналитический Консультационный Центр "Департамент профессиональной оценки" с нарушением требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
В разделе III Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254 (далее ФСО N 3) установлены требования к содержанию отчета об оценке. Согласно подпункту "в" пункта 8, указанного раздела ФСО N 3, в отчете об оценке должны быть приведены, в том числе, такие сведения о заказчике оценки как основной государственный регистрационный номер (ОГРН), дата его присвоения.
В нарушение указанных требований в отчете N 01/165/0606 названные сведения о заказчике - юридическом лице отсутствуют.
Пунктом 20 Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256 (далее ФСО N 1) предусмотрено, что оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
В пункте 4 ФСО N 3 раскрыты принципы, которых должен придерживаться оценщик при составлении отчета об оценке. В частности, такими принципами являются принципы обоснованности и однозначности, которые предусматривают, что информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности), содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности).
Из отчета N 01/165/0606 следует, что при выборе метода оценки оценщиком обоснованы и выбраны метод сравнения продаж (сравнительный подход), метод выделения (сравнительный подход), метод остатка (доходный подход) (л.д. 57 об.). В дальнейшем оценщик на странице 71 отчета указывает, что метод сравнения продаж в рамках настоящего отчета не использовался.
Из изложенного следует, что оценщиком при составлении отчета нарушен пункт 4 ФСО N 3 (принцип однозначности).
В представленном отчете N 01/165/0606, на странице 12 (таблица 2), указан строительный объем улучшений, находящихся на оцениваемых земельных участках. Вместе с тем, в приложенных к отчету технических документах на указанные здания, сведения по их строительному объему отсутствуют, в самом отчете расчет строительного объема не приведен, что не соответствует принципу проверяемости - пункт 4 ФСО N 3.
В этой же таблице, при описании улучшений земельных участков, указано, что наружные стены строений 4, 5, 6, 7 - монолитный железобетон. При этом из приложенных к отчету документов технической инвентаризации БТИ, следует, что стены названных строений выполнены из кирпича. В дальнейшем эта неточность отразилась на выборе объектов - аналогов, применения к ним соответствующих корректировок. В этом суд усматривает нарушение принципа обоснованности - пункт 4 ФСО N 3.
Согласно пункту 13 ФСО N 1 доходный подход это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Пунктом 21 ФСО N 1 предусмотрено, что доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.
На страницах 11 - 12 отчета N 01/165/0606, в таблице 2, оценщик указывает на отсутствие износа улучшений объектов оценки, ссылаясь на данные БТИ. Вместе с тем, из приложенной к отчету документации следует, что последнее техническое обследование строений проходило в 2002 году, на эту же дату определялся процент их износа. С этого момента до даты оценки - 1 января 2013 года, прошло более 11 лет. Расчет износа улучшений земельных участков оценщиком не проводится. Дата постройки объектов - аналогов в отчете также отсутствует, корректировка стоимости улучшений на процент их износа не проводится. Не учет при оценке процента износа увеличивает стоимость улучшений земельных участков, что при применении метода остатка приводит к уменьшению итоговой стоимости самих земельных участков.
Местоположение оказывает значительное влияние на рыночную стоимость объектов недвижимости. Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Министерства имущества Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р местоположение земельного участка отнесено к наиболее важным факторам стоимости. Однако из таблиц 26 - 28 отчета N 01/165/0606, расположенных на его страницах 76 - 81, следует, что оценщиком не проводится корректировка на местоположение, хотя объекты оценки расположены в границах между Садовым и Третьим транспортным кольцами Москвы, объекты - аналоги N 3, 5 в сравнительном подходе и все объекты - аналоги в доходном подходе, расположены - внутри Садового кольца.
Пунктом 10 ФСО N 3 предусмотрено, что в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае, если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.
Из приложенных к отчету скриншотов страниц интернет-сайтов с объявлениями о продаже объектов-аналогов следует, что в них отсутствует дата, на которую были размещены предложения по продаже объектов - аналогов.
Вышеизложенное является нарушением требований пункта 4 ФСО N 3 (принципы обоснованности и проверяемости).
Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объектов недвижимости, что указывает на недостоверность и неправильность отчета.
Такой отчет не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность, указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельных участков 1 и 2.
Ссылки представителя заявителя на наличие положительного экспертного заключения, полученного на указанный выше отчет об оценке, подлежат отклонению, поскольку данное заключение является одним из видов письменных доказательств, которое не является для суда обязательным и подлежит оценке по правилам, установленным статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела, установлено не соответствие отчета об оценке требованиям Федерального закона N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.
Таким образом, ЧКОО "Гарденз Корпорейшн Б.В." не представлено достоверных доказательств рыночной стоимости земельных участков 1 и 2 по состоянию на 1 января 2013 года, в связи с чем заявленные требования подлежат отклонению в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 55, 56, 67, 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
В удовлетворении требований Частной компании с ограниченной ответственностью "Гарденз Корпорейшн Б.В." об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 20.04.2015 ПО ДЕЛУ N 3-0124/2015
Требование: Об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.Разделы:
Земельный налог
Обстоятельства: Заявитель ссылается на то, что ему на праве собственности принадлежат земельные участки, по итогам государственной кадастровой оценки установлена кадастровая стоимость земельных участков, с размером которой заявитель не согласен.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 20 апреля 2015 г. по делу N 3-0124/2015
Московский городской суд в составе судьи Казакова М.Ю., при секретаре Я., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-0124/2015 по заявлению Частной компании с ограниченной ответственностью "Гарденз Корпорейшн Б.В." об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,
установил:
Частная компания с ограниченной ответственностью "Гарденз Корпорейшн Б.В." (далее ЧКОО "Гарденз Корпорейшн Б.В.") 23 декабря 2014 года обратилась в Московский городской суд с названным заявлением и просит: установить по состоянию на 1 января 2013 года кадастровую стоимость земельных участков: с кадастровым номером ***, расположенного по адресу *** (далее земельный участок 1) в размере *** рублей, с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: *** (далее земельный участок 2) в размере *** рублей.
Свои требования ЧКОО "Гарденз Корпорейшн Б.В." мотивирует тем, что названные земельные участки принадлежат заявителю по праву собственности и, по смыслу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации, заявитель является плательщиком земельного налога, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость земельных участков. Таким образом, размер кадастровой стоимости земельных участков напрямую влияет на размер уплачиваемого земельного налога и установление кадастровой стоимости в размере выше рыночной имеет для заявителя негативные финансовые и экономические последствия.
В настоящем судебном заседании представитель заявителя ЧКОО "Гарденз Корпорейшн Б.В." (по доверенности) Д., заявленные требования поддержал, настаивал на их удовлетворении.
Представитель заинтересованного лица Правительства Москвы (по доверенности) В., представляющий также на основании доверенности интересы заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы, представитель заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы (по доверенности) П. требования не признали, считали, что заявителем не представлено достоверных доказательств, которые бы подтверждали его требования, указав, что выводы оценщика, содержащиеся в представленном заявителем отчете об оценке рыночной стоимости земельных участков, не могут быть признаны обоснованными.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и представитель Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не явились. От Управления Росреестра по Москве, поступил письменный отзыв на заявленные требования, в котором требования ЧКОО "Гарденз Корпорейшн Б.В." не признаются. Управление считает, что решение суда об удовлетворении требований, определяющих кадастровую стоимость объекта на период не являющейся актуальным, будет неисполнимо, Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не предусматривает возможность установления рыночной стоимости с целью перерасчета налоговой базы.
Выслушав объяснения представителей заявителя, представителей заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, Московский городской суд приходит к выводу о том, что требования заявителя удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как установлено судом и следует из материалов дела ЧКОО "Гарденз Корпорейшн Б.В." является собственником земельных участков 1 и 2. (л.д. 26 - 27).
Постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 года N 751-ПП утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель города Москвы по состоянию на 1 января 2013 года.
По итогам государственной кадастровой оценки установлена кадастровая стоимость, по состоянию на 1 января 2013 года, земельного участка 1 в размере *** рублей, земельного участка 2 в размере *** рублей.
Оспаривая названную кадастровую стоимость, ЧКОО "Гарденз Корпорейшн Б.В." представило отчет об оценке от 2 июля 2014 года N 01/165/0606, составленного по заказу заявителя, ***, в котором рыночная стоимость земельного участка 1 по состоянию на 1 января 2013 года определена в размере *** рублей, рыночная стоимость земельного участка 2 по состоянию на 1 января 2013 года определена в размере *** рублей (далее отчет 01/165/0606).
Согласно положительному заключению от 12 августа 2014 года N 2678/2014, подготовленному Общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков", названный отчет соответствуют требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, ССО-РОО 2010, заданию на оценку. Выводы оценщика о величине рыночной стоимости объекта оценки признаны обоснованными.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 11 ноября 2014 года N 51-3013/2014 отклонено заявление ЧКОО "Гарденз Корпорейшн Б.В." о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков 1 и 2.
Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе.
В силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.
Согласно положениям статей 12, 15 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12). Оценщик обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (абзац 3 статьи 15).
Оценив в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного имущества проведена оценщиком ООО "Аналитический Консультационный Центр "Департамент профессиональной оценки" с нарушением требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
В разделе III Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254 (далее ФСО N 3) установлены требования к содержанию отчета об оценке. Согласно подпункту "в" пункта 8, указанного раздела ФСО N 3, в отчете об оценке должны быть приведены, в том числе, такие сведения о заказчике оценки как основной государственный регистрационный номер (ОГРН), дата его присвоения.
В нарушение указанных требований в отчете N 01/165/0606 названные сведения о заказчике - юридическом лице отсутствуют.
Пунктом 20 Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256 (далее ФСО N 1) предусмотрено, что оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
В пункте 4 ФСО N 3 раскрыты принципы, которых должен придерживаться оценщик при составлении отчета об оценке. В частности, такими принципами являются принципы обоснованности и однозначности, которые предусматривают, что информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности), содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности).
Из отчета N 01/165/0606 следует, что при выборе метода оценки оценщиком обоснованы и выбраны метод сравнения продаж (сравнительный подход), метод выделения (сравнительный подход), метод остатка (доходный подход) (л.д. 57 об.). В дальнейшем оценщик на странице 71 отчета указывает, что метод сравнения продаж в рамках настоящего отчета не использовался.
Из изложенного следует, что оценщиком при составлении отчета нарушен пункт 4 ФСО N 3 (принцип однозначности).
В представленном отчете N 01/165/0606, на странице 12 (таблица 2), указан строительный объем улучшений, находящихся на оцениваемых земельных участках. Вместе с тем, в приложенных к отчету технических документах на указанные здания, сведения по их строительному объему отсутствуют, в самом отчете расчет строительного объема не приведен, что не соответствует принципу проверяемости - пункт 4 ФСО N 3.
В этой же таблице, при описании улучшений земельных участков, указано, что наружные стены строений 4, 5, 6, 7 - монолитный железобетон. При этом из приложенных к отчету документов технической инвентаризации БТИ, следует, что стены названных строений выполнены из кирпича. В дальнейшем эта неточность отразилась на выборе объектов - аналогов, применения к ним соответствующих корректировок. В этом суд усматривает нарушение принципа обоснованности - пункт 4 ФСО N 3.
Согласно пункту 13 ФСО N 1 доходный подход это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Пунктом 21 ФСО N 1 предусмотрено, что доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.
На страницах 11 - 12 отчета N 01/165/0606, в таблице 2, оценщик указывает на отсутствие износа улучшений объектов оценки, ссылаясь на данные БТИ. Вместе с тем, из приложенной к отчету документации следует, что последнее техническое обследование строений проходило в 2002 году, на эту же дату определялся процент их износа. С этого момента до даты оценки - 1 января 2013 года, прошло более 11 лет. Расчет износа улучшений земельных участков оценщиком не проводится. Дата постройки объектов - аналогов в отчете также отсутствует, корректировка стоимости улучшений на процент их износа не проводится. Не учет при оценке процента износа увеличивает стоимость улучшений земельных участков, что при применении метода остатка приводит к уменьшению итоговой стоимости самих земельных участков.
Местоположение оказывает значительное влияние на рыночную стоимость объектов недвижимости. Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Министерства имущества Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р местоположение земельного участка отнесено к наиболее важным факторам стоимости. Однако из таблиц 26 - 28 отчета N 01/165/0606, расположенных на его страницах 76 - 81, следует, что оценщиком не проводится корректировка на местоположение, хотя объекты оценки расположены в границах между Садовым и Третьим транспортным кольцами Москвы, объекты - аналоги N 3, 5 в сравнительном подходе и все объекты - аналоги в доходном подходе, расположены - внутри Садового кольца.
Пунктом 10 ФСО N 3 предусмотрено, что в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае, если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.
Из приложенных к отчету скриншотов страниц интернет-сайтов с объявлениями о продаже объектов-аналогов следует, что в них отсутствует дата, на которую были размещены предложения по продаже объектов - аналогов.
Вышеизложенное является нарушением требований пункта 4 ФСО N 3 (принципы обоснованности и проверяемости).
Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объектов недвижимости, что указывает на недостоверность и неправильность отчета.
Такой отчет не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность, указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельных участков 1 и 2.
Ссылки представителя заявителя на наличие положительного экспертного заключения, полученного на указанный выше отчет об оценке, подлежат отклонению, поскольку данное заключение является одним из видов письменных доказательств, которое не является для суда обязательным и подлежит оценке по правилам, установленным статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела, установлено не соответствие отчета об оценке требованиям Федерального закона N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.
Таким образом, ЧКОО "Гарденз Корпорейшн Б.В." не представлено достоверных доказательств рыночной стоимости земельных участков 1 и 2 по состоянию на 1 января 2013 года, в связи с чем заявленные требования подлежат отклонению в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 55, 56, 67, 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
В удовлетворении требований Частной компании с ограниченной ответственностью "Гарденз Корпорейшн Б.В." об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Судья
Московского городского суда
М.Ю.КАЗАКОВ
Московского городского суда
М.Ю.КАЗАКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)