Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Земельный налог
Обстоятельства: Заявитель ссылается на то, что несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка и нежилых зданий их рыночной стоимости нарушает его права как плательщика налога.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Московский городской суд в составе судьи Лопаткиной А.С.,
при секретаре М.Л.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-187/2015 по заявлению Открытого акционерного общества "Хроматограф" об установлении кадастровой стоимости земельного участка, зданий равной их рыночной стоимости,
установил:
Открытое акционерное общество "Хроматограф" 23 декабря 2014 года обратилось в Московский городской суд с указанным заявлением, в котором, с учетом последующего уточнения, просило об установлении кадастровой стоимости земельного участка, с кадастровым номером 77:04:0004020:1026, общей площадью * кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, *, и нежилых зданий, с кадастровыми номерами 77:04:0004020:1074, 77:04:0004020:1081, расположенных по адресу: г. Москва, *, собственником которых оно является, равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2013 года в размере * рублей, * рубля и * рубля соответственно.
Свои требования ОАО "Хроматограф" мотивирует тем, что несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка и нежилых зданий их рыночной стоимости нарушает права заявителя как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от их кадастровой стоимости.
При этом права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка и нежилых зданий их рыночной стоимости, могут быть защищены посредством внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости.
Представители заявителя ОАО "Хроматограф" (по доверенности) П.К., М.Е. поддержали заявленное требование.
Представитель Правительства Москвы (по доверенности) В., представляющая также на основании доверенности интересы Департамента городского имущества города Москвы, представитель Департамента городского имущества города Москвы (по доверенности) П.В. требования заявителя не признал, считал, что заявителем не представлено достоверных доказательств, которые бы подтверждали его требования, указав, что выводы оценщика, содержащиеся в представленных заявителем отчетах, о величине рыночной стоимости объектов оценки не могут быть признаны обоснованными.
Представители Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не явились.
Выслушав объяснения представителей заявителя, заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, Московский городской суд приходит к выводу о том, что требования заявителя удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
Порядок производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, регламентирован в подразделе III Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
По смыслу статьи 249 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в соответствии с правилами распределения бремени доказывания по делам, возникающим из публичных правоотношений, на заявителя возложена обязанность по доказыванию нарушений его прав и законных интересов.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ОАО "Хроматограф" на праве собственности принадлежат земельный участок, с кадастровым номером 77:04:0004020:1026, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения гаражей (1.2.3), для размещения объектов общественного питания (1.2.5) и для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, материально-технического снабжения, сбыта и заготовок (1.2.9), общей площадью * кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, ул. * (свидетельство 77-АО N 289308), нежилое здание, с кадастровым номером 77:04:0004020:1074, расположенное по адресу: г. Москва, * (свидетельство 77-АР N 330511), и нежилое здание, с кадастровым номером 77:04:0004020:1081, расположенное по адресу: г. Москва, * (свидетельство 77 АВ N 637870).
Согласно статье 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса РФ организации, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.
В соответствии с пунктом 1 статьи 390 НК РФ налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.
Положениями НК РФ установлен и на территории Российской Федерации среди прочих налог на имущество организаций (глава 30), для которого предусмотрено его введение в действие законами субъектов Российской Федерации и обязательность к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации с момента такого введения в действие; при установлении налога федеральным законодателем установлено, что законами субъектов Российской Федерации могут также определяться особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимого имущества в соответствии с положениями главы 30 НК РФ, предусматриваться налоговые льготы и основания для их использования налогоплательщиками (абзац 2 пункта 2 статьи 372 НК РФ).
Налогоплательщиками налога на имущество признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 373 НК РФ).
Объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса (статья 374 НК РФ).
Постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 года N 751-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 01 января 2013 года.
Постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 года N 752-ПП "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве" утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства по состоянию на 01 января 2013 года.
По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка, с кадастровым номером 77:04:0004020:1026, по состоянию на 01 января 2013 года составила * рубля, нежилых зданий, с кадастровыми номерами 77:04:0004020:1074, 77:04:0004020:1081, - * рублей и * рубля соответственно.
Указанные сведения о кадастровой стоимости земельного участка, нежилых зданий внесены в государственный кадастр недвижимости, что подтверждается кадастровыми паспортами и справками о кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Оспаривая названную кадастровую стоимость, ОАО "Хроматограф" представило отчеты об оценке от 18 ноября 2014 года N АЮ-101-1204/1114 (далее отчет N АЮ-101-1204/1114) и от 20 ноября 2014 года N АЮ-101-1204/1114/1 (далее отчет N АЮ-101-1204/1114/1), выполненные ООО "*" по заказу заявителя, в которых рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года определена в размере * рублей, нежилых зданий, с кадастровыми номерами 77:04:0004020:1074, 77:04:0004020:1081 - * рубля и * рублей соответственно.
Указанные отчеты свидетельствуют о том, что кадастровая стоимость существенно (более чем на 30 процентов) превышает рыночную стоимость объектов недвижимости.
Согласно положительным заключениям от 26 ноября 2014 года N 3262/С-14, 3263/С-14, подготовленным Некоммерческим партнерством Саморегулируемой организацией "*", отчеты N АЮ-101-1204/1114, N АЮ-101-1204/1114/1 соответствуют требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объектов оценки, признаны обоснованными.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 17 декабря 2014 года N 51-3556/2014 отклонено заявление ОАО "Хроматограф" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.
В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных данным Федеральным законом.
Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность по доказыванию рыночной стоимости спорных объектов недвижимости возлагается на заявителя.
Оценив в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорных объектов недвижимости проведена оценщиком ООО "*" с нарушением норм законодательства об оценочной деятельности, в том числе, федеральных стандартов оценки.
Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ предусмотрено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
Из положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2014 г. N 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 указанного федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254 (далее - ФСО N 3), отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, названным Федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256 (далее - ФСО N 1), оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Как усматривается из материалов дела, при оценке земельного участка оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. N 568-р (далее - Методические рекомендации), применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
Объект оценки - земельный участок площадью * кв. м (ЮВАО, *), разрешенное использование: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения гаражей (1.2.3), для размещения объектов общественного питания (1.2.5) и для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, материально-технического снабжения, сбыта и заготовок (1.2.9).
Оценщиком выбраны объекты-аналоги, расположенные в городе Москве, которые рассматривались как близкие аналоги оцениваемого земельного участка:
- земельный участок (САО, Ижорский проезд), разрешенное использование: под строительство офисно-складского центра (объект-аналог N 1);
- земельный участок (ЮАО, ул. 5-я Радиальная) разрешенное использование: под промышленную застройку (объект-аналог N 2);
- земельный участок (ЮАО, Задонский проезд) разрешенное использование: под строительство гаражного комплекса (объект-аналог N 3).
Таким образом, при применении сравнительного подхода оценщиком были подобраны аналоги-объекты, по своему местоположению существенно отличающиеся от местоположения объекта оценки.
В отчете N АЮ-101-1204/1114 корректировка на местоположение для объектов-аналогов определяется путем сравнения средних уровней кадастровой стоимости земель по административным округам города Москвы по 9 виду разрешенного использования (для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок) (страница 75).
В результате вносятся следующие понижающие корректировки на местоположение:
- - 8,64% для объекта-аналога N 1;
- - 6,48% для объекта-аналога N 2;
- - 6,48% для объекта-аналога N 3.
Основным ценообразующим фактором стоимости земельного участка является выгодность и престижность его местоположения, а также хорошая транспортная доступность. Стоимость земли, расположенной в разных районах одного населенного пункта, в зависимости от района, при прочих равных условиях, может отличаться в несколько раз. Это обстоятельство является общеизвестным и не требует доказывания (статья 61 ГПК РФ).
Средние уровни кадастровой стоимости земель по административным округам города Москвы не могут использоваться для определения комплексной корректировки на местоположение при расчете рыночной стоимости объекта оценки, так как не учитывают таких важных ценообразующих факторов, как удаленность от станций метрополитена, городских магистралей и т.п., т.е. локальных факторов местоположения.
Кроме того, корректировка на местоположение для всех объектов-аналогов определялась оценщиком по 9 виду разрешенного использования, в то время как объект-аналог N 3 относится к 3 виду разрешенного использования.
Вышеизложенное является нарушением подпункта "б" пункта 22 ФСО N 1, в соответствии с которым, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения.
В качестве объектов-аналогов оценщиком выбраны земельные участки, существенно отличающиеся от оцениваемого земельного участка по площади, при этом корректировка объектов-аналогов по указанному элементу сравнения не проводилась.
При расчете корректировки на площадь оценщик подбирает аналоги с разным разрешенным использованием без учета местоположения и иных факторов, влияющих на стоимость земельного участка, в связи с чем приведенный в отчете вывод об отсутствии зависимости стоимости участка от площади нельзя признать обоснованным.
В таблице 8.7 отчета N АЮ-101-1204/1114 применена корректировка на коммуникации для всех объектов-аналогов в размере 30%, в то время как в пояснениях к данной корректировке указано, что на оцениваемый земельный участок заведены все коммуникации, кроме газоснабжения, как и на объекты аналоги, вследствие чего корректировка не требуется (страница 76), что нарушает принцип однозначности, определенный пунктом 4 ФСО N 3, в соответствии с которым содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования.
При оценке зданий оценщик применил затратный подход, в рамках которого использовал метод сравнительной единицы, и доходный подход, в рамках которого использовал метод прямой капитализации.
В соответствии со справкой, представленной ОАО "Хроматограф" (страница 136 отчета N АЮ-101-1204/1114/1), в строениях 2 и 3, расположенных по адресу: г. Москва, *, находятся 211 гостиничных номеров, из них 103 в строении 2 и 108 в строении 3, каждый номер рассчитан на 5 человек, то есть общее количество мест более 1000.
В отчете N АЮ-101-1204/1114/1 в качестве объекта-аналога оценщик выбирает мотель из сборника "КО-Инвест. Общественные здания 2011" на 200 номеров.
Корректировки на площадь, объем, высоту потолков объекта-аналога не вводятся, при том, что общая площадь строения 3-5221,3 кв. м, а объем 25081 куб. м, то есть высота потолков 4,8 м, что существенно выше средней высоты потолков выбранного аналога.
Тем самым, при выборе и использовании объекта-аналога оценщиком нарушено требования п. 14 ФСО N 1, согласно которому объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Оцениваемые здания представляют собой общежития, тогда как прибыль предпринимателя применяется оценщиком на основании исследований рынка офисной недвижимости в размере 40%, что нарушает принцип однозначности, определенный п. 4 ФСО N 3, в соответствии с которым содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования.
О нарушении принципа однозначности при определении рыночной стоимости оцениваемых зданий свидетельствует также следующее.
В объявлении о продаже объекта-аналога N 1 отсутствует информация о дате размещения упомянутого предложения (страница 62 отчета N Н-1408075).
Вышеизложенное является нарушением требований пункта 4 ФСО N 3, согласно которому информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности).
При расчете корректировки на площадь земельного участка оценщик основывался на данных статистического исследования зависимости цены на земельные участки от размера участка, проведенного сотрудниками ООО "Инвест Проект" в 2012 г., содержащихся в таблице "Входные данные для построения корреляционно-регрессионной зависимости" на странице 49 отчета N Н-1408075.
В качестве источника информации о земельных участках, включенных в таблицу, имеется ссылка на раздел сайта http://www.roszem.ru в сети Интернет; адреса же страниц в сети Интернет, на которых размещались объявления о продаже земельных участков, сведения о которых использованы при составлении таблицы, не приведены и копии этих страниц (скриншоты) к отчету не приложены и, как следствие, невозможно установить категорию и вид разрешенного использования выбранных в качестве аналогов земельных участков, что, в свою очередь, влияет на величину корректировки.
Данное обстоятельство также свидетельствует о нарушении пункта 4 ФСО N 3 (принцип обоснованности).
Как усматривается из материалов дела, при оценке земельного участка оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод выделения, предусматривающий: сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с едиными объектами недвижимости, включающими в себя застроенные земельные участки, аналогичные оцениваемому земельного участку, в отношении которых имеется информация о ценах; расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта оценки недвижимости стоимости воспроизводства/замещения улучшений земельного участка.
Из отчета N 1609/14-47 следует, что при сравнении объекта оценки (земельный участок на дату оценки не застроен (страница 11)) с объектами-аналогами оценщиком не вводилась корректировка на их месторасположение.
В разделе "Поправка на месторасположение" отчета N 1609/14-47 (страница 54) приведено: "По данным анализа рынка земельных участков, а также консультирования по специалистами агентств недвижимости АН "ИНКОМ-недвижимость", риэлтор Б., АН "Миэль", риэлтор М.О., установлено, что стоимость удельного показателя продажи объектов торгового и общественного назначения не зависит от района расположения. Стоимость зависит от удаленности от населенного пункта, удаленности от центральных магистралей, пешеходного и автомобильного трафика. В данном случае объект оценки и объекты аналоги расположены в одинаковых условиях, корректировка не вводится".
В описании объектов-аналогов и объекта оценки сведения об удаленности от населенного пункта, удаленности от центральных магистралей, пешеходного и автомобильного трафика отсутствуют, в связи с чем определить насколько сопоставимы условия расположения объекта оценки и объектов-аналогов не представляется возможным, что нарушает принцип обоснованности, закрепленный в пункте 4 ФСО N 3, согласно которому информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена.
Вместе с тем, по мнению суда, учет фактора местоположения необходим в связи с тем, что объекты коммерческой недвижимости имеют различную стоимость в зависимости от местоположения на территории г. Москвы.
В подтверждение данного факта в пояснениях Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы приводится копия страницы из Информационно-аналитического бюллетеня рынка недвижимости "RWAY", N 213, декабрь 2012 года.
Из содержания отчета следует, что при определении корректировки на местоположение в рамках сравнительного подхода оценщиком использовалось мнение других специалистов.
В соответствии с пунктом 19 ФСО N 1 если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения.
Данные требования оценщиком не выполнены: отсутствует указание на квалификацию специалистов, чье мнение использовал оценщик, в результате чего достоверность их мнения может вызвать у пользователей отчета сомнения; также не указана степень участия данных специалистов в проведении оценки; не обоснована необходимость привлечения именно данных лиц. Приведенное нарушение пункта 19 ФСО N 1 является существенным, поскольку исходя из мнения данных специалистов оценщик отказался применять в отношении объектов-аналогов при сравнительном подходе корректировку в зависимости от района расположения.
В отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки (пункт 15 ФСО N 3).
Таким образом, основным принципом составления отчета оценки согласно ФСО N 3 выступает принцип проверяемости, заключающийся в том, что состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам.
В отчете N 1609/14-47 отсутствуют расчеты и пояснения с расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, при определении величины физического износа улучшений аналогов N 3 и 4 в размере 25% и 45% (страница 45, таблица 6), величины строительного объема улучшений тех же аналогов в размере 3200 куб. м и 9720 куб. м (страница 43, таблица 6), что является нарушением пункта 15 ФСО N 3.
Кроме того, в отчете N 1609/14-47 отсутствуют ссылки на источники информации, используемой при определении нормативного срока службы улучшений объектов-аналогов N 3, 4 в размере 83, 3 года (страница 48), позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, что является нарушением пункта 10 ФСО N 3, согласно которому в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.
Из отчета N 1609/14-47 (страница 55) следует, что в отличие от объектов-аналогов N 1, 2, коммуникации у которых проходят по границе участка, у объекта оценки подведены коммуникации. Исходя из данных обстоятельств, оценщиком принято решение для объектов-аналогов N 1, 2 применить суммарное минимальное значение корректировки на электроснабжение, водоснабжение, канализацию, теплоснабжение в размере 20% (коэффициент корректировки 1,20).
Вместе с тем при определении корректировки на наличие коммуникаций для объектов-аналогов N 1, 2 оценщиком не приведено обоснование применения минимальных значений корректировок на электроснабжение, водоснабжение, канализацию, теплоснабжение из приведенного диапазона корректировок.
По данным, приведенным в отчете N 1609/14-47, "Увеличение стоимости земельного участка, в зависимости от наличия коммуникаций, можно дифференцировать следующим образом: ... 2. электроэнергия - 15 - 25%; ... 4. остальное (водоснабжение, канализация, теплоснабжение, коммуникационные связи) - 5 - 15% за каждую позицию".
Следовательно, даже используя минимальные значения, суммарная корректировка на наличие коммуникаций составит 1,3 (электроэнергия - 15%; водоснабжение - 5%; канализация - 5%; теплоснабжение - 5%).
Таким образом, поправка на наличие коммуникаций для объектов-аналогов N 1, 2 в размере 1,20 определена оценщиком некорректно, в результате чего была занижена стоимость объекта оценки.
Кроме того, в отчете N 1609/14-47 приводится "...при выведении итоговой величины стоимости 1 кв. м оцениваемых помещений использовать среднеарифметическое значение", в то время как объектом оценки является земельный участок, что нарушает принцип однозначности, определенный пунктом 4 ФСО N 3, в соответствии с которым содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования.
Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объекта недвижимости, что указывает на недостоверность и неправильность отчета N 1609/14-47.
Такой отчет N 1609/14-47 не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.
К показаниям, допрошенного в судебном заседании 18 мая 2015 года в качестве свидетеля, оценщика П.О., который поддержал выводы, изложенные в составленном им отчете об оценке N 1609/14-47, суд относится критически, поскольку обстоятельства сообщенные названным свидетелем, не нашли своего подтверждения в судебном заседании и опровергаются приведенным выше анализом содержания названного отчета.
Ссылки представителя заявителя на наличие положительного заключения, полученного на указанный выше отчет N 1609/14-47, подлежат отклонению, поскольку данное заключение является одним из видов письменных доказательств, которое не является для суда обязательным и подлежит оценке по правилам, установленным статьей 67 ГПК РФ. Эксперт не проводил личное ознакомление с объектом оценки, не проводил анализ на достоверность исходных данных, заявленных оценщиком в отчете, составив экспертное заключение только на основе анализа отчета об оценке. Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено несоответствие отчета об оценке предъявляемым к нему требованиям, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.
Других доказательств, подтверждающих заявленные требования, ООО "Медекс-траст" не представлено.
Таким образом, ООО "Медекс-траст" не представлено достоверных доказательств рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2013 года, в связи с чем заявленное им требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной подлежат отклонению в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
решил:
В удовлетворении заявления Открытого акционерного общества "Хроматограф" об установлении кадастровой стоимости земельного участка, с кадастровым номером 77:04:0004020:1026, площадью * кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, *, здания, с кадастровым номером 77:04:0004020:1074, общей площадью * кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, *, здания, с кадастровым номером 77:04:0004020:1081, общей площадью * кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, *, равной их рыночной стоимости, отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Судья
Московского городского суда
А.С.ЛОПАТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 26.05.2015 ПО ДЕЛУ N 3-187/2015
Требование: Об установлении кадастровой стоимости земельного участка, зданий равной их рыночной стоимости.Разделы:
Земельный налог
Обстоятельства: Заявитель ссылается на то, что несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка и нежилых зданий их рыночной стоимости нарушает его права как плательщика налога.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 26 мая 2015 г. по делу N 3-187/2015
Московский городской суд в составе судьи Лопаткиной А.С.,
при секретаре М.Л.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-187/2015 по заявлению Открытого акционерного общества "Хроматограф" об установлении кадастровой стоимости земельного участка, зданий равной их рыночной стоимости,
установил:
Открытое акционерное общество "Хроматограф" 23 декабря 2014 года обратилось в Московский городской суд с указанным заявлением, в котором, с учетом последующего уточнения, просило об установлении кадастровой стоимости земельного участка, с кадастровым номером 77:04:0004020:1026, общей площадью * кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, *, и нежилых зданий, с кадастровыми номерами 77:04:0004020:1074, 77:04:0004020:1081, расположенных по адресу: г. Москва, *, собственником которых оно является, равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2013 года в размере * рублей, * рубля и * рубля соответственно.
Свои требования ОАО "Хроматограф" мотивирует тем, что несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка и нежилых зданий их рыночной стоимости нарушает права заявителя как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от их кадастровой стоимости.
При этом права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка и нежилых зданий их рыночной стоимости, могут быть защищены посредством внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости.
Представители заявителя ОАО "Хроматограф" (по доверенности) П.К., М.Е. поддержали заявленное требование.
Представитель Правительства Москвы (по доверенности) В., представляющая также на основании доверенности интересы Департамента городского имущества города Москвы, представитель Департамента городского имущества города Москвы (по доверенности) П.В. требования заявителя не признал, считал, что заявителем не представлено достоверных доказательств, которые бы подтверждали его требования, указав, что выводы оценщика, содержащиеся в представленных заявителем отчетах, о величине рыночной стоимости объектов оценки не могут быть признаны обоснованными.
Представители Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не явились.
Выслушав объяснения представителей заявителя, заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, Московский городской суд приходит к выводу о том, что требования заявителя удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
Порядок производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, регламентирован в подразделе III Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
По смыслу статьи 249 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в соответствии с правилами распределения бремени доказывания по делам, возникающим из публичных правоотношений, на заявителя возложена обязанность по доказыванию нарушений его прав и законных интересов.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ОАО "Хроматограф" на праве собственности принадлежат земельный участок, с кадастровым номером 77:04:0004020:1026, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения гаражей (1.2.3), для размещения объектов общественного питания (1.2.5) и для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, материально-технического снабжения, сбыта и заготовок (1.2.9), общей площадью * кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, ул. * (свидетельство 77-АО N 289308), нежилое здание, с кадастровым номером 77:04:0004020:1074, расположенное по адресу: г. Москва, * (свидетельство 77-АР N 330511), и нежилое здание, с кадастровым номером 77:04:0004020:1081, расположенное по адресу: г. Москва, * (свидетельство 77 АВ N 637870).
Согласно статье 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса РФ организации, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.
В соответствии с пунктом 1 статьи 390 НК РФ налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.
Положениями НК РФ установлен и на территории Российской Федерации среди прочих налог на имущество организаций (глава 30), для которого предусмотрено его введение в действие законами субъектов Российской Федерации и обязательность к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации с момента такого введения в действие; при установлении налога федеральным законодателем установлено, что законами субъектов Российской Федерации могут также определяться особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимого имущества в соответствии с положениями главы 30 НК РФ, предусматриваться налоговые льготы и основания для их использования налогоплательщиками (абзац 2 пункта 2 статьи 372 НК РФ).
Налогоплательщиками налога на имущество признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 373 НК РФ).
Объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса (статья 374 НК РФ).
Постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 года N 751-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 01 января 2013 года.
Постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 года N 752-ПП "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве" утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства по состоянию на 01 января 2013 года.
По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка, с кадастровым номером 77:04:0004020:1026, по состоянию на 01 января 2013 года составила * рубля, нежилых зданий, с кадастровыми номерами 77:04:0004020:1074, 77:04:0004020:1081, - * рублей и * рубля соответственно.
Указанные сведения о кадастровой стоимости земельного участка, нежилых зданий внесены в государственный кадастр недвижимости, что подтверждается кадастровыми паспортами и справками о кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Оспаривая названную кадастровую стоимость, ОАО "Хроматограф" представило отчеты об оценке от 18 ноября 2014 года N АЮ-101-1204/1114 (далее отчет N АЮ-101-1204/1114) и от 20 ноября 2014 года N АЮ-101-1204/1114/1 (далее отчет N АЮ-101-1204/1114/1), выполненные ООО "*" по заказу заявителя, в которых рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года определена в размере * рублей, нежилых зданий, с кадастровыми номерами 77:04:0004020:1074, 77:04:0004020:1081 - * рубля и * рублей соответственно.
Указанные отчеты свидетельствуют о том, что кадастровая стоимость существенно (более чем на 30 процентов) превышает рыночную стоимость объектов недвижимости.
Согласно положительным заключениям от 26 ноября 2014 года N 3262/С-14, 3263/С-14, подготовленным Некоммерческим партнерством Саморегулируемой организацией "*", отчеты N АЮ-101-1204/1114, N АЮ-101-1204/1114/1 соответствуют требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объектов оценки, признаны обоснованными.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 17 декабря 2014 года N 51-3556/2014 отклонено заявление ОАО "Хроматограф" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.
В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных данным Федеральным законом.
Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность по доказыванию рыночной стоимости спорных объектов недвижимости возлагается на заявителя.
Оценив в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорных объектов недвижимости проведена оценщиком ООО "*" с нарушением норм законодательства об оценочной деятельности, в том числе, федеральных стандартов оценки.
Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ предусмотрено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
Из положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2014 г. N 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 указанного федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254 (далее - ФСО N 3), отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, названным Федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256 (далее - ФСО N 1), оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Как усматривается из материалов дела, при оценке земельного участка оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. N 568-р (далее - Методические рекомендации), применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
Объект оценки - земельный участок площадью * кв. м (ЮВАО, *), разрешенное использование: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения гаражей (1.2.3), для размещения объектов общественного питания (1.2.5) и для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, материально-технического снабжения, сбыта и заготовок (1.2.9).
Оценщиком выбраны объекты-аналоги, расположенные в городе Москве, которые рассматривались как близкие аналоги оцениваемого земельного участка:
- земельный участок (САО, Ижорский проезд), разрешенное использование: под строительство офисно-складского центра (объект-аналог N 1);
- земельный участок (ЮАО, ул. 5-я Радиальная) разрешенное использование: под промышленную застройку (объект-аналог N 2);
- земельный участок (ЮАО, Задонский проезд) разрешенное использование: под строительство гаражного комплекса (объект-аналог N 3).
Таким образом, при применении сравнительного подхода оценщиком были подобраны аналоги-объекты, по своему местоположению существенно отличающиеся от местоположения объекта оценки.
В отчете N АЮ-101-1204/1114 корректировка на местоположение для объектов-аналогов определяется путем сравнения средних уровней кадастровой стоимости земель по административным округам города Москвы по 9 виду разрешенного использования (для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок) (страница 75).
В результате вносятся следующие понижающие корректировки на местоположение:
- - 8,64% для объекта-аналога N 1;
- - 6,48% для объекта-аналога N 2;
- - 6,48% для объекта-аналога N 3.
Основным ценообразующим фактором стоимости земельного участка является выгодность и престижность его местоположения, а также хорошая транспортная доступность. Стоимость земли, расположенной в разных районах одного населенного пункта, в зависимости от района, при прочих равных условиях, может отличаться в несколько раз. Это обстоятельство является общеизвестным и не требует доказывания (статья 61 ГПК РФ).
Средние уровни кадастровой стоимости земель по административным округам города Москвы не могут использоваться для определения комплексной корректировки на местоположение при расчете рыночной стоимости объекта оценки, так как не учитывают таких важных ценообразующих факторов, как удаленность от станций метрополитена, городских магистралей и т.п., т.е. локальных факторов местоположения.
Кроме того, корректировка на местоположение для всех объектов-аналогов определялась оценщиком по 9 виду разрешенного использования, в то время как объект-аналог N 3 относится к 3 виду разрешенного использования.
Вышеизложенное является нарушением подпункта "б" пункта 22 ФСО N 1, в соответствии с которым, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения.
В качестве объектов-аналогов оценщиком выбраны земельные участки, существенно отличающиеся от оцениваемого земельного участка по площади, при этом корректировка объектов-аналогов по указанному элементу сравнения не проводилась.
При расчете корректировки на площадь оценщик подбирает аналоги с разным разрешенным использованием без учета местоположения и иных факторов, влияющих на стоимость земельного участка, в связи с чем приведенный в отчете вывод об отсутствии зависимости стоимости участка от площади нельзя признать обоснованным.
В таблице 8.7 отчета N АЮ-101-1204/1114 применена корректировка на коммуникации для всех объектов-аналогов в размере 30%, в то время как в пояснениях к данной корректировке указано, что на оцениваемый земельный участок заведены все коммуникации, кроме газоснабжения, как и на объекты аналоги, вследствие чего корректировка не требуется (страница 76), что нарушает принцип однозначности, определенный пунктом 4 ФСО N 3, в соответствии с которым содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования.
При оценке зданий оценщик применил затратный подход, в рамках которого использовал метод сравнительной единицы, и доходный подход, в рамках которого использовал метод прямой капитализации.
В соответствии со справкой, представленной ОАО "Хроматограф" (страница 136 отчета N АЮ-101-1204/1114/1), в строениях 2 и 3, расположенных по адресу: г. Москва, *, находятся 211 гостиничных номеров, из них 103 в строении 2 и 108 в строении 3, каждый номер рассчитан на 5 человек, то есть общее количество мест более 1000.
В отчете N АЮ-101-1204/1114/1 в качестве объекта-аналога оценщик выбирает мотель из сборника "КО-Инвест. Общественные здания 2011" на 200 номеров.
Корректировки на площадь, объем, высоту потолков объекта-аналога не вводятся, при том, что общая площадь строения 3-5221,3 кв. м, а объем 25081 куб. м, то есть высота потолков 4,8 м, что существенно выше средней высоты потолков выбранного аналога.
Тем самым, при выборе и использовании объекта-аналога оценщиком нарушено требования п. 14 ФСО N 1, согласно которому объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Оцениваемые здания представляют собой общежития, тогда как прибыль предпринимателя применяется оценщиком на основании исследований рынка офисной недвижимости в размере 40%, что нарушает принцип однозначности, определенный п. 4 ФСО N 3, в соответствии с которым содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования.
О нарушении принципа однозначности при определении рыночной стоимости оцениваемых зданий свидетельствует также следующее.
В объявлении о продаже объекта-аналога N 1 отсутствует информация о дате размещения упомянутого предложения (страница 62 отчета N Н-1408075).
Вышеизложенное является нарушением требований пункта 4 ФСО N 3, согласно которому информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности).
При расчете корректировки на площадь земельного участка оценщик основывался на данных статистического исследования зависимости цены на земельные участки от размера участка, проведенного сотрудниками ООО "Инвест Проект" в 2012 г., содержащихся в таблице "Входные данные для построения корреляционно-регрессионной зависимости" на странице 49 отчета N Н-1408075.
В качестве источника информации о земельных участках, включенных в таблицу, имеется ссылка на раздел сайта http://www.roszem.ru в сети Интернет; адреса же страниц в сети Интернет, на которых размещались объявления о продаже земельных участков, сведения о которых использованы при составлении таблицы, не приведены и копии этих страниц (скриншоты) к отчету не приложены и, как следствие, невозможно установить категорию и вид разрешенного использования выбранных в качестве аналогов земельных участков, что, в свою очередь, влияет на величину корректировки.
Данное обстоятельство также свидетельствует о нарушении пункта 4 ФСО N 3 (принцип обоснованности).
Как усматривается из материалов дела, при оценке земельного участка оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод выделения, предусматривающий: сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с едиными объектами недвижимости, включающими в себя застроенные земельные участки, аналогичные оцениваемому земельного участку, в отношении которых имеется информация о ценах; расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта оценки недвижимости стоимости воспроизводства/замещения улучшений земельного участка.
Из отчета N 1609/14-47 следует, что при сравнении объекта оценки (земельный участок на дату оценки не застроен (страница 11)) с объектами-аналогами оценщиком не вводилась корректировка на их месторасположение.
В разделе "Поправка на месторасположение" отчета N 1609/14-47 (страница 54) приведено: "По данным анализа рынка земельных участков, а также консультирования по специалистами агентств недвижимости АН "ИНКОМ-недвижимость", риэлтор Б., АН "Миэль", риэлтор М.О., установлено, что стоимость удельного показателя продажи объектов торгового и общественного назначения не зависит от района расположения. Стоимость зависит от удаленности от населенного пункта, удаленности от центральных магистралей, пешеходного и автомобильного трафика. В данном случае объект оценки и объекты аналоги расположены в одинаковых условиях, корректировка не вводится".
В описании объектов-аналогов и объекта оценки сведения об удаленности от населенного пункта, удаленности от центральных магистралей, пешеходного и автомобильного трафика отсутствуют, в связи с чем определить насколько сопоставимы условия расположения объекта оценки и объектов-аналогов не представляется возможным, что нарушает принцип обоснованности, закрепленный в пункте 4 ФСО N 3, согласно которому информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена.
Вместе с тем, по мнению суда, учет фактора местоположения необходим в связи с тем, что объекты коммерческой недвижимости имеют различную стоимость в зависимости от местоположения на территории г. Москвы.
В подтверждение данного факта в пояснениях Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы приводится копия страницы из Информационно-аналитического бюллетеня рынка недвижимости "RWAY", N 213, декабрь 2012 года.
Из содержания отчета следует, что при определении корректировки на местоположение в рамках сравнительного подхода оценщиком использовалось мнение других специалистов.
В соответствии с пунктом 19 ФСО N 1 если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения.
Данные требования оценщиком не выполнены: отсутствует указание на квалификацию специалистов, чье мнение использовал оценщик, в результате чего достоверность их мнения может вызвать у пользователей отчета сомнения; также не указана степень участия данных специалистов в проведении оценки; не обоснована необходимость привлечения именно данных лиц. Приведенное нарушение пункта 19 ФСО N 1 является существенным, поскольку исходя из мнения данных специалистов оценщик отказался применять в отношении объектов-аналогов при сравнительном подходе корректировку в зависимости от района расположения.
В отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки (пункт 15 ФСО N 3).
Таким образом, основным принципом составления отчета оценки согласно ФСО N 3 выступает принцип проверяемости, заключающийся в том, что состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам.
В отчете N 1609/14-47 отсутствуют расчеты и пояснения с расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, при определении величины физического износа улучшений аналогов N 3 и 4 в размере 25% и 45% (страница 45, таблица 6), величины строительного объема улучшений тех же аналогов в размере 3200 куб. м и 9720 куб. м (страница 43, таблица 6), что является нарушением пункта 15 ФСО N 3.
Кроме того, в отчете N 1609/14-47 отсутствуют ссылки на источники информации, используемой при определении нормативного срока службы улучшений объектов-аналогов N 3, 4 в размере 83, 3 года (страница 48), позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, что является нарушением пункта 10 ФСО N 3, согласно которому в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.
Из отчета N 1609/14-47 (страница 55) следует, что в отличие от объектов-аналогов N 1, 2, коммуникации у которых проходят по границе участка, у объекта оценки подведены коммуникации. Исходя из данных обстоятельств, оценщиком принято решение для объектов-аналогов N 1, 2 применить суммарное минимальное значение корректировки на электроснабжение, водоснабжение, канализацию, теплоснабжение в размере 20% (коэффициент корректировки 1,20).
Вместе с тем при определении корректировки на наличие коммуникаций для объектов-аналогов N 1, 2 оценщиком не приведено обоснование применения минимальных значений корректировок на электроснабжение, водоснабжение, канализацию, теплоснабжение из приведенного диапазона корректировок.
По данным, приведенным в отчете N 1609/14-47, "Увеличение стоимости земельного участка, в зависимости от наличия коммуникаций, можно дифференцировать следующим образом: ... 2. электроэнергия - 15 - 25%; ... 4. остальное (водоснабжение, канализация, теплоснабжение, коммуникационные связи) - 5 - 15% за каждую позицию".
Следовательно, даже используя минимальные значения, суммарная корректировка на наличие коммуникаций составит 1,3 (электроэнергия - 15%; водоснабжение - 5%; канализация - 5%; теплоснабжение - 5%).
Таким образом, поправка на наличие коммуникаций для объектов-аналогов N 1, 2 в размере 1,20 определена оценщиком некорректно, в результате чего была занижена стоимость объекта оценки.
Кроме того, в отчете N 1609/14-47 приводится "...при выведении итоговой величины стоимости 1 кв. м оцениваемых помещений использовать среднеарифметическое значение", в то время как объектом оценки является земельный участок, что нарушает принцип однозначности, определенный пунктом 4 ФСО N 3, в соответствии с которым содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования.
Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объекта недвижимости, что указывает на недостоверность и неправильность отчета N 1609/14-47.
Такой отчет N 1609/14-47 не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.
К показаниям, допрошенного в судебном заседании 18 мая 2015 года в качестве свидетеля, оценщика П.О., который поддержал выводы, изложенные в составленном им отчете об оценке N 1609/14-47, суд относится критически, поскольку обстоятельства сообщенные названным свидетелем, не нашли своего подтверждения в судебном заседании и опровергаются приведенным выше анализом содержания названного отчета.
Ссылки представителя заявителя на наличие положительного заключения, полученного на указанный выше отчет N 1609/14-47, подлежат отклонению, поскольку данное заключение является одним из видов письменных доказательств, которое не является для суда обязательным и подлежит оценке по правилам, установленным статьей 67 ГПК РФ. Эксперт не проводил личное ознакомление с объектом оценки, не проводил анализ на достоверность исходных данных, заявленных оценщиком в отчете, составив экспертное заключение только на основе анализа отчета об оценке. Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено несоответствие отчета об оценке предъявляемым к нему требованиям, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.
Других доказательств, подтверждающих заявленные требования, ООО "Медекс-траст" не представлено.
Таким образом, ООО "Медекс-траст" не представлено достоверных доказательств рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2013 года, в связи с чем заявленное им требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной подлежат отклонению в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
решил:
В удовлетворении заявления Открытого акционерного общества "Хроматограф" об установлении кадастровой стоимости земельного участка, с кадастровым номером 77:04:0004020:1026, площадью * кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, *, здания, с кадастровым номером 77:04:0004020:1074, общей площадью * кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, *, здания, с кадастровым номером 77:04:0004020:1081, общей площадью * кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, *, равной их рыночной стоимости, отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Судья
Московского городского суда
А.С.ЛОПАТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)