Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Земельный налог
Обстоятельства: Заявитель указал, что является собственником земельного участка, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает его права как плательщика налога.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Московский городской суд в составе
судьи Лопаткиной А.С.,
при секретаре М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-45/2015 по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Территория" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
установил:
ООО "Территория" 15 декабря 2014 года обратилось в Московский городской суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *, общей площадью * кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, *, в котором, с учетом уточнения требования, просит установить кадастровую стоимость указанного земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2013 года в размере * рублей.
Свои требования ООО "Территория" мотивирует тем, что является собственником указанного земельного участка, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права заявителя как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка.
При этом права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены посредством внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка.
Представитель заявителя ООО "Территория" по доверенности П. в судебном заседании поддержала заявленное требование.
Представитель Правительства Москвы (по доверенности) К., представляющий также на основании доверенности интересы Департамента городского имущества города Москвы, представитель Департамента городского имущества города Москвы С., требование заявителя не признали, считали, что заявителем не представлено достоверных доказательств, которые бы подтверждали его требование, указав, что выводы оценщика, содержащиеся в представленном заявителем отчете, о величине рыночной стоимости объекта оценки не могут быть признаны обоснованными.
Представители Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не явились.
Выслушав объяснения представителя заявителя, представителей заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, Московский городской суд приходит к выводу о том, что требование заявителя удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Порядок производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, регламентирован в подразделе III Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
По смыслу статьи 249 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в соответствии с правилами распределения бремени доказывания по делам, возникающим из публичных правоотношений, на заявителя возложена обязанность по доказыванию нарушений его прав и законных интересов.
Согласно статье 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса РФ юридические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.
В соответствии с пунктом 1 статьи 390 НК РФ налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.
Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО "Территория" является собственником земельного участка с кадастровым номером *, разрешенное использование: для размещения многофункционального административно-торгового и производственного складского комплекса, общей площадью * кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, * (свидетельство о государственной регистрации права серии 77-АР N *).
Постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 года N 751-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 01 января 2013 года.
По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2013 года составила * рублей * копеек.
Оспаривая названную кадастровую стоимость, ООО "Территория" представило отчет об оценке от 15 сентября 2014 года N 1344/14-ЗУ (далее отчет N 1344/14-ЗУ), выполненный ООО "*" по заказу заявителя, в котором рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года определена в размере * рублей.
Указанный отчет свидетельствует о том, что кадастровая стоимость существенно (более чем на 69 процентов) превышает рыночную стоимость земельного участка.
Согласно положительному заключению от 24 сентября 2014 года N 3395/2014, подготовленному Общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков", отчет N 1344/14-ЗУ соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, ССО-РОО 2010, выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 28 ноября 2014 года N 51-3197/2014 отклонено заявление ООО "Территория" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.
В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных данным Федеральным законом.
Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность по доказыванию рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возлагается на заявителя.
Оценив в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного имущества проведена оценщиком ООО "*" с нарушением норм законодательства об оценочной деятельности, в том числе, федеральных стандартов оценки.
Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ предусмотрено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
Из положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2014 г. N 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 указанного Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254 (далее - ФСО N 3), отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, названным федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256 (далее - ФСО N 1), оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Как усматривается из материалов дела, при оценке земельного участка оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах, и доходный подход, в рамках которого использовал метод остатка, основывающийся на возможности улучшений оцениваемого земельного участка приносить доход.
Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года N 568-р (далее - Методические рекомендации), применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
В таблице 8.4 отчета N 1344/14-ЗУ приводятся сведения о предложениях земельных участков коммерческого назначения на вторичном рынке в Москве в 2012 году, где указаны количественные и качественные характеристики 19 земельных участков (страницы 33 - 35), из которых оценщик использует 5 объектов-аналогов, выбранных, по его мнению, как наиболее схожих с объектом оценки (страницы 52 - 53).
В отчете N 1344/14-ЗУ (страница 51) оценщик указывает, что им осуществлена подборка объявлений, содержащих предложения о продаже земельных участков, расположенных на удалении до 8 км в Киевском направлении от МКАД, в черте г. Москвы (Новая Москва), предназначенных преимущественно для строительства многофункциональных административно-торговых и производственно-складских комплексов.
При определении рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода оценщик не обосновывает, в связи с чем в качестве объекта-аналога не используется земельный участок, отвечающий названным выше критериям, сведения о котором приведены в таблице 8.4 в строке 9 (страница 34 отчета N 1344/14-ЗУ).
Как следует из таблицы 8.4 отчета N 1344/14-ЗУ (страница 34), в отношении 4-х из 5 объектов-аналогов, а именно объектов-аналогов N 1, 2, 3, 5, отсутствует информация относительно наличия или отсутствия коммуникаций.
На странице 58 отчета N 1344/14-ЗУ оценщик подтверждает, что в объявлениях о продаже участков-аналогов только в отношении объекта-аналога N 4 указано, что коммуникации проходят по границе.
Далее, оценщиком сделан вывод об отсутствии на объектах-аналогах N 1, 2, 3, 5 коммуникаций на том основании, что указанная информация не размещена в объявлениях об их продаже.
В таблице 11.1 отчета N 1344/14-ЗУ (страницы 52 - 53 отчета), где указываются характеристики оцениваемого земельного участка и объектов-аналогов по элементам сравнения, в строке "контактная информация" для объектов-аналогов N 3, 5 сведения о контактном лице (ФИО) не указаны, а для объектов-аналогов N 1, 2, 4 такие сведения представлены в ограниченном объеме (без указания фамилии контактного лица).
В пункте 4 ФСО N 3 закреплены такие принципы составления отчета об оценке, которых должен придерживаться оценщик, как существенность, обоснованность, однозначность, проверяемость и достаточность приведенной информации.
В связи с изложенным, суд полагает, что названным требованиям не соответствует информация об объектах-аналогах, использованная оценщиком при проведении оценки рыночной стоимости земельного участка.
В объявлениях о продаже объектов-аналогов N 1, 2 указано, что участки находятся на первой линии шоссе (страница 121 отчета N 1344/14-ЗУ).
Выход на первую линию магистрали является существенным преимуществом для земельных участков.
По данным, опубликованным в издании Приволжского центра финансового консалтинга и оценки "Справочник оценщика недвижимости. Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты", 2012 г., Лейфер Л.А., Шегурова Д.А., стоимость земельных участков, расположенных в красных линиях крупных автодорог (автомагистралей), выше стоимости земельных участков, расположенных на удалении от проезжей части, на 35%.
Объект оценки не выходит на первую линию Киевского шоссе (страница 18 отчета N 1344/14-ЗУ), что свидетельствует о необходимости введения понижающей корректировки на первую линию для объектов-аналогов N 1, 2.
В отчете N 1344/14-ЗУ данный ценообразующий фактор не рассматривался, следовательно, соответствующая корректировка не вводилась.
Вышеизложенное является нарушением подпунктов "а", "б" пункта 22 ФСО N 1, в соответствии с которыми, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; оценщик должен скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения.
Кроме того, при определении оценщиком рыночной стоимости арендной платы в рамках доходного подхода (таблица 12.8, страница 75 отчета N 1344/14-ЗУ) оценщиком не была введена корректировка на местоположение для всех объектов-аналогов. Вместе с тем, объекты-аналоги значительно удалены от объекта оценки, а также находятся в разных районах г. Москвы.
В названной таблице 12.8 отчета N 1344/14-ЗУ в строке "направление и удаленность от МКАД" приводятся данные об удаленности объектов-аналогов от МКАД, однако названные сведения содержащимися в отчете материалами не подтверждаются.
Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объекта недвижимости, что указывает на недостоверность и неправильность отчета N 1344/14-ЗУ.
Такой отчет N 1344/14-ЗУ не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.
Ссылки представителя заявителя на наличие положительного заключения, полученного на указанный выше отчет N 1344/14-ЗУ, подлежат отклонению.
Статья 17.1 Закона "Об оценочной деятельности" устанавливает, что под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям этого Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.
Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 июля 2011 г. N 328 утвержден Федеральный стандарт оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)" (далее - ФСО N 5), пунктом 4 которого установлено, что под экспертизой отчета об оценке понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком (оценщиками), являющимся (являющимися) членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы.
В ходе проведения экспертизы отчета об оценке проводится исследование работы, выполненной оценщиком (оценщиками).
В экспертном заключении указываются в том числе:
- результаты проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в частности требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков;
- результаты проверки обоснованности выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из использованных оценщиком подходов к оценке и проверки соответствия выполненного в отчете расчета стоимости объекта оценки соответствующим подходам и методам;
- результаты и обоснование иных действий эксперта при проведении экспертизы на подтверждение стоимости;
- вывод по итогам проведения экспертизы отчета об оценке, который должен быть обоснован (пункт 16 ФСО N 5).
В данном случае представленное в материалы дела заключение эксперта саморегулируемой организации оценщиков нельзя признать соответствующим указанным положениям ФСО N 5 и, следовательно, надлежащим доказательством соответствия отчета оценки требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Как установлено судом и усматривается из материалов дела, проведенная экспертиза отчета носит нормативно-методический характер и не является подтверждением стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке.
Кроме того, суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено несоответствие отчета об оценке предъявляемым к нему требованиям, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.
Других доказательств, подтверждающих заявленные требования, ООО "Территория" не представлено.
По инициативе суда сторонам было предложено проведение по делу судебной экспертизы для проверки отчета N 1344/14-ЗУ на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе, федеральных стандартов оценки, от проведения которой ООО "Территория" отказалось.
Таким образом, ООО "Территория" не представлено достоверных доказательств рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2013 года, в связи с чем заявленное им требование подлежит отклонению в полном объеме.
Также отклонению подлежит требование ООО "Территория" о взыскании компенсации за фактическую потерю времени, поскольку суд не усматривает в поведении заинтересованных лиц действий, направленных на систематическое противодействие правильному и своевременному рассмотрению дела.
Участники процесса вправе пользоваться средствами защиты, подавать возражения на заявление, представлять доказательства, заявлять ходатайства, в том числе об отложении судебного заседания для представления доказательств и формирования правовой позиции.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 99, 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
решил:
В удовлетворении заявления Общества с ограниченной ответственностью "Территория" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *, общей площадью * кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, *, равной его рыночной стоимости, взыскании компенсации за фактическую потерю времени отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Судья
Московского городского суда
А.С.ЛОПАТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 20.05.2015 ПО ДЕЛУ N 3-45/2015
Требование: Об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.Разделы:
Земельный налог
Обстоятельства: Заявитель указал, что является собственником земельного участка, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает его права как плательщика налога.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 20 мая 2015 г. по делу N 3-45/2015
Московский городской суд в составе
судьи Лопаткиной А.С.,
при секретаре М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-45/2015 по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Территория" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
установил:
ООО "Территория" 15 декабря 2014 года обратилось в Московский городской суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *, общей площадью * кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, *, в котором, с учетом уточнения требования, просит установить кадастровую стоимость указанного земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2013 года в размере * рублей.
Свои требования ООО "Территория" мотивирует тем, что является собственником указанного земельного участка, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права заявителя как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка.
При этом права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены посредством внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка.
Представитель заявителя ООО "Территория" по доверенности П. в судебном заседании поддержала заявленное требование.
Представитель Правительства Москвы (по доверенности) К., представляющий также на основании доверенности интересы Департамента городского имущества города Москвы, представитель Департамента городского имущества города Москвы С., требование заявителя не признали, считали, что заявителем не представлено достоверных доказательств, которые бы подтверждали его требование, указав, что выводы оценщика, содержащиеся в представленном заявителем отчете, о величине рыночной стоимости объекта оценки не могут быть признаны обоснованными.
Представители Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не явились.
Выслушав объяснения представителя заявителя, представителей заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, Московский городской суд приходит к выводу о том, что требование заявителя удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Порядок производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, регламентирован в подразделе III Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
По смыслу статьи 249 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в соответствии с правилами распределения бремени доказывания по делам, возникающим из публичных правоотношений, на заявителя возложена обязанность по доказыванию нарушений его прав и законных интересов.
Согласно статье 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса РФ юридические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.
В соответствии с пунктом 1 статьи 390 НК РФ налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.
Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО "Территория" является собственником земельного участка с кадастровым номером *, разрешенное использование: для размещения многофункционального административно-торгового и производственного складского комплекса, общей площадью * кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, * (свидетельство о государственной регистрации права серии 77-АР N *).
Постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 года N 751-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 01 января 2013 года.
По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2013 года составила * рублей * копеек.
Оспаривая названную кадастровую стоимость, ООО "Территория" представило отчет об оценке от 15 сентября 2014 года N 1344/14-ЗУ (далее отчет N 1344/14-ЗУ), выполненный ООО "*" по заказу заявителя, в котором рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года определена в размере * рублей.
Указанный отчет свидетельствует о том, что кадастровая стоимость существенно (более чем на 69 процентов) превышает рыночную стоимость земельного участка.
Согласно положительному заключению от 24 сентября 2014 года N 3395/2014, подготовленному Общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков", отчет N 1344/14-ЗУ соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, ССО-РОО 2010, выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 28 ноября 2014 года N 51-3197/2014 отклонено заявление ООО "Территория" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.
В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных данным Федеральным законом.
Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность по доказыванию рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возлагается на заявителя.
Оценив в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного имущества проведена оценщиком ООО "*" с нарушением норм законодательства об оценочной деятельности, в том числе, федеральных стандартов оценки.
Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ предусмотрено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
Из положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2014 г. N 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 указанного Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254 (далее - ФСО N 3), отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, названным федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256 (далее - ФСО N 1), оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Как усматривается из материалов дела, при оценке земельного участка оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах, и доходный подход, в рамках которого использовал метод остатка, основывающийся на возможности улучшений оцениваемого земельного участка приносить доход.
Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года N 568-р (далее - Методические рекомендации), применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
В таблице 8.4 отчета N 1344/14-ЗУ приводятся сведения о предложениях земельных участков коммерческого назначения на вторичном рынке в Москве в 2012 году, где указаны количественные и качественные характеристики 19 земельных участков (страницы 33 - 35), из которых оценщик использует 5 объектов-аналогов, выбранных, по его мнению, как наиболее схожих с объектом оценки (страницы 52 - 53).
В отчете N 1344/14-ЗУ (страница 51) оценщик указывает, что им осуществлена подборка объявлений, содержащих предложения о продаже земельных участков, расположенных на удалении до 8 км в Киевском направлении от МКАД, в черте г. Москвы (Новая Москва), предназначенных преимущественно для строительства многофункциональных административно-торговых и производственно-складских комплексов.
При определении рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода оценщик не обосновывает, в связи с чем в качестве объекта-аналога не используется земельный участок, отвечающий названным выше критериям, сведения о котором приведены в таблице 8.4 в строке 9 (страница 34 отчета N 1344/14-ЗУ).
Как следует из таблицы 8.4 отчета N 1344/14-ЗУ (страница 34), в отношении 4-х из 5 объектов-аналогов, а именно объектов-аналогов N 1, 2, 3, 5, отсутствует информация относительно наличия или отсутствия коммуникаций.
На странице 58 отчета N 1344/14-ЗУ оценщик подтверждает, что в объявлениях о продаже участков-аналогов только в отношении объекта-аналога N 4 указано, что коммуникации проходят по границе.
Далее, оценщиком сделан вывод об отсутствии на объектах-аналогах N 1, 2, 3, 5 коммуникаций на том основании, что указанная информация не размещена в объявлениях об их продаже.
В таблице 11.1 отчета N 1344/14-ЗУ (страницы 52 - 53 отчета), где указываются характеристики оцениваемого земельного участка и объектов-аналогов по элементам сравнения, в строке "контактная информация" для объектов-аналогов N 3, 5 сведения о контактном лице (ФИО) не указаны, а для объектов-аналогов N 1, 2, 4 такие сведения представлены в ограниченном объеме (без указания фамилии контактного лица).
В пункте 4 ФСО N 3 закреплены такие принципы составления отчета об оценке, которых должен придерживаться оценщик, как существенность, обоснованность, однозначность, проверяемость и достаточность приведенной информации.
В связи с изложенным, суд полагает, что названным требованиям не соответствует информация об объектах-аналогах, использованная оценщиком при проведении оценки рыночной стоимости земельного участка.
В объявлениях о продаже объектов-аналогов N 1, 2 указано, что участки находятся на первой линии шоссе (страница 121 отчета N 1344/14-ЗУ).
Выход на первую линию магистрали является существенным преимуществом для земельных участков.
По данным, опубликованным в издании Приволжского центра финансового консалтинга и оценки "Справочник оценщика недвижимости. Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты", 2012 г., Лейфер Л.А., Шегурова Д.А., стоимость земельных участков, расположенных в красных линиях крупных автодорог (автомагистралей), выше стоимости земельных участков, расположенных на удалении от проезжей части, на 35%.
Объект оценки не выходит на первую линию Киевского шоссе (страница 18 отчета N 1344/14-ЗУ), что свидетельствует о необходимости введения понижающей корректировки на первую линию для объектов-аналогов N 1, 2.
В отчете N 1344/14-ЗУ данный ценообразующий фактор не рассматривался, следовательно, соответствующая корректировка не вводилась.
Вышеизложенное является нарушением подпунктов "а", "б" пункта 22 ФСО N 1, в соответствии с которыми, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; оценщик должен скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения.
Кроме того, при определении оценщиком рыночной стоимости арендной платы в рамках доходного подхода (таблица 12.8, страница 75 отчета N 1344/14-ЗУ) оценщиком не была введена корректировка на местоположение для всех объектов-аналогов. Вместе с тем, объекты-аналоги значительно удалены от объекта оценки, а также находятся в разных районах г. Москвы.
В названной таблице 12.8 отчета N 1344/14-ЗУ в строке "направление и удаленность от МКАД" приводятся данные об удаленности объектов-аналогов от МКАД, однако названные сведения содержащимися в отчете материалами не подтверждаются.
Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объекта недвижимости, что указывает на недостоверность и неправильность отчета N 1344/14-ЗУ.
Такой отчет N 1344/14-ЗУ не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.
Ссылки представителя заявителя на наличие положительного заключения, полученного на указанный выше отчет N 1344/14-ЗУ, подлежат отклонению.
Статья 17.1 Закона "Об оценочной деятельности" устанавливает, что под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям этого Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.
Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 июля 2011 г. N 328 утвержден Федеральный стандарт оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)" (далее - ФСО N 5), пунктом 4 которого установлено, что под экспертизой отчета об оценке понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком (оценщиками), являющимся (являющимися) членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы.
В ходе проведения экспертизы отчета об оценке проводится исследование работы, выполненной оценщиком (оценщиками).
В экспертном заключении указываются в том числе:
- результаты проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в частности требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков;
- результаты проверки обоснованности выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из использованных оценщиком подходов к оценке и проверки соответствия выполненного в отчете расчета стоимости объекта оценки соответствующим подходам и методам;
- результаты и обоснование иных действий эксперта при проведении экспертизы на подтверждение стоимости;
- вывод по итогам проведения экспертизы отчета об оценке, который должен быть обоснован (пункт 16 ФСО N 5).
В данном случае представленное в материалы дела заключение эксперта саморегулируемой организации оценщиков нельзя признать соответствующим указанным положениям ФСО N 5 и, следовательно, надлежащим доказательством соответствия отчета оценки требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Как установлено судом и усматривается из материалов дела, проведенная экспертиза отчета носит нормативно-методический характер и не является подтверждением стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке.
Кроме того, суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено несоответствие отчета об оценке предъявляемым к нему требованиям, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.
Других доказательств, подтверждающих заявленные требования, ООО "Территория" не представлено.
По инициативе суда сторонам было предложено проведение по делу судебной экспертизы для проверки отчета N 1344/14-ЗУ на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе, федеральных стандартов оценки, от проведения которой ООО "Территория" отказалось.
Таким образом, ООО "Территория" не представлено достоверных доказательств рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2013 года, в связи с чем заявленное им требование подлежит отклонению в полном объеме.
Также отклонению подлежит требование ООО "Территория" о взыскании компенсации за фактическую потерю времени, поскольку суд не усматривает в поведении заинтересованных лиц действий, направленных на систематическое противодействие правильному и своевременному рассмотрению дела.
Участники процесса вправе пользоваться средствами защиты, подавать возражения на заявление, представлять доказательства, заявлять ходатайства, в том числе об отложении судебного заседания для представления доказательств и формирования правовой позиции.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 99, 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
решил:
В удовлетворении заявления Общества с ограниченной ответственностью "Территория" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *, общей площадью * кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, *, равной его рыночной стоимости, взыскании компенсации за фактическую потерю времени отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Судья
Московского городского суда
А.С.ЛОПАТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)