Судебные решения, арбитраж
Земельный налог; Купля-продажа земли; Сделки с землей; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 19 марта 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 23 марта 2015 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Д.А. Глебова,
судей А.В. Ветошкевич, С.М. Синицыной,
при ведении протокола секретарем судебного заседания А.О. Филипповой,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края, администрации города Владивостока,
апелляционные производства N 05АП-927/2015, 05АП-929/2015
на решение от 01.12.2014
судьи О.А. Жестилевской
по делу N А51-21940/2014 Арбитражного суда Приморского края
по иску общества с ограниченной ответственностью "Водопад" (ИНН 2540089230, ОГРН 1022502259009, дата регистрации: 01.10.2002)
к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края (ИНН 2538111008, ОГРН 1072540005724, дата регистрации: 21.06.2007)
третье лицо: администрация города Владивостока
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,
при участии:
- от истца: Ковалевская Н.В. по доверенности от 23.07.2014 сроком действия на один год, паспорт, Меньшова Ю.В. по доверенности от 12.01.2015 N 1 сроком действия до 31.12.2015, паспорт;
- от ответчика: Подольский А.С. по доверенности от 22.12.2014 N 20/43013 сроком действия до 31.12.2015, удостоверение;
- от третьего лица: Волик А.С. по доверенности от 22.12.2014 N 1-3/4332 сроком действия до 31.12.2015, удостоверение,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Водопад" (далее -истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края (далее - ответчик, Департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи N 4936 земельного участка с кадастровым номером 25:28:040012:228 площадью 55299 кв. м, путем изложения пункта 2.1 договора в следующей редакции: "2.1. Цена выкупаемого земельного участка составляет 2 014 250 рублей".
В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) Арбитражный суд Приморского края привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрацию г. Владивостока (далее - третье лицо, Администрация).
Решением от 01.12.2014 исковые требования общества были удовлетворены, разногласия, возникшие между Департаментом и обществом при заключении договора N 4936 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 25:28:040012:228, были урегулированы путем изложения пункта 2.1. договора в следующей редакции: "Цена выкупаемого земельного участка составляет 9 983 681 руб. 46 коп. (девять миллионов девятьсот восемьдесят три тысячи шестьсот восемьдесят один рубль 46 копеек)".
Не согласившись с вынесенным судебным актом, Департамент обжаловал его в апелляционном порядке. В обоснование своей правовой позиции ответчик указал, что суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о возможности выкупа земельного участка по семнадцати кратной ставке земельного налога, действовавшей на дату обращения общества в уполномоченный орган в порядке статей 2, 3 Федерального закона N 147-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 147-ФЗ от 25.10.2001).
По мнению Департамента, поскольку действующим законодательством не установлены специальные правила определения цены для случаев переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участки, на которых находятся объекты незавершенного строительства, продажа земельного участка обществу должна осуществляться по рыночной цене в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Определением суда апелляционной инстанции жалоба Департамента была принята к производству, а ее рассмотрение было назначено на 24.02.2015.
Между тем, в канцелярию Пятого арбитражного апелляционного суда поступила апелляционная жалоба от Администрации, которая была принята к производству Определением от 09.02.2014.
В обоснование своей правовой позиции третье лицо указало, что суд первой инстанции необоснованно применил разъяснения, данные Минэкономразвития РФ в письме от 23.07.2012 N 1567-ПК/Д23и), поскольку постановление о предоставлении обществу земельного участка в собственность было принято до 01.07.2012.
Администрация полагает, что датой подачи заявления общества о предоставлении земельного участка в собственность является 13.03.2014. при этом земельный участок обществу не может быть предоставлен по льготной цене. Так как Решением Арбитражного суда Приморского края от 02.07.2013 по делу N А51-16868/2013 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 25:28:040012:228 площадью 55299 кв. м была установлена в размере 80 570 000 рублей, следовательно, выкупная стоимость данного участка составляет 20 545 350 рублей.
В связи с принятием судом апелляционной инстанции апелляционной жалобы Администрации к производству 09.02.2014 и необходимостью соблюдения требований статей 121, 153 АПК РФ об уведомлении лиц, участвующих в деле, о дате и времени судебного разбирательства в судебном заседании 24.02.2015 коллегия, посчитав невозможным рассмотрение апелляционных жалоб в настоящем судебном заседании, отложила судебное разбирательство на 19.03.2015.
В судебном заседании представители ответчика и третьего лица огласили доводы своих апелляционных жалоб, просили решение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в жалобах, поддержали доводы апелляционных жалоб третьего лица и ответчика соответственно.
В свою очередь, представители истца на доводы апелляционных жалоб возразили, решение Арбитражного суда Приморского края просил оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Из материалов дела следует, что Государственным актом ПК-28 N 000776 от 25.12.1996 Товариществу с ограниченной ответственностью "СЛАВДА" было предоставлено 5,1698 га земель, кадастровый номер земельного участка ПК:28:4:229:0000:334 в районе сопки Холодильник в бессрочное (постоянное) пользование для строительства и дальнейшей эксплуатации завода по производству шампуней.
ООО "Водопад" 20.01.2003 обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Днепровская, 100, площадью около 70000 кв. м.
Постановлением главы Администрации от 26.12.2005 N 1689 право ООО "Славда" бессрочного (постоянного) пользования земельными участками площадью 13618 кв. м и 51698 кв. м на основании добровольного отказа было прекращено, в то же время ООО "Водопад" были предоставлены в собственность за плату в установленном законом порядке земельные участки из земель поселений по адресу: г. Владивосток, ул. Днепровская, 100, для дальнейшей эксплуатации комплекса производственных строений и объектов незавершенного строительства, в том числе площадью 55299 кв. м.
Общество 13.03.2014 обратилось в Департамент с заявлением о заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 25:28:040012:228 площадью 55299 кв. м расположенного в границах участка, ориентир объект незавершенного строительства, литер 14, почтовый адрес ориентира: г. Владивосток, ул. Днепровская, 100, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации комплекса производственных строений и объектов незавершенного строительства, на основании постановления главы Администрации от 26.12.2005 N 1689.
Департаментом 15.04.2014 было издано распоряжение N 891-рз о предоставлении обществу в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 25:28:040012:228 площадью 55299 кв. м, расположенного в границах участка, ориентир объект незавершенного строительства, литер 14, почтовый адрес ориентира: г. Владивосток, ул. Днепровская, 100, категория земель: земли населенных пунктов для дальнейшей эксплуатации комплекса производственных строений и объектов незавершенного строительства.
Департамент направил в адрес истца проект договора купли-продажи спорного земельного участка, пунктом 2.1 которого была установлена выкупная цена данного земельного участка в размере 20 545 350 рублей.
Не согласившись с указанной выкупной ценой спорного земельного участка, истец направил в адрес ответчика протокол разногласий к проекту договора N 4936 купли-продажи земельного участка, в котором предложил ответчику установить цену выкупаемого земельного участка в соответствии с частью 2 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 2 014 250 рублей из расчета кадастровой стоимости земельного участка равной 80570000 рублей.
Письмом от 02.07.2014 Департамент указал на отсутствие правовых оснований для изменения каких-либо условий договора, поскольку правоотношения по заключению договора возникли между сторонами после 01.07.2012, в связи с чем предложил истцу заключить договор купли-продажи спорного имущества на условиях, изложенных в Распоряжении Департамента, с учетом выкупной цены, установленной Постановлением Администрации Приморского края от 12.09.2012 N 253-па "О порядке определения на территории Приморского края цены земельных участков, находящихся в собственности Приморского края или государственная собственность на которые не разграничена, при продаже собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, и их оплаты".
Поскольку стороны не достигли соглашения по вопросу выкупной стоимости спорного земельного, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы в силу следующего.
Согласно статье 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В силу части 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии с частью 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Частью 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ.
В силу части 5 статьи 36 ЗК РФ для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок. Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. Исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, не вправе требовать от заявителя представления дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем.
При этом частью 6 статьи 36 ЗК РФ предусмотрено, что в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
Как разъяснено в пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Федеральным законом N 137-ФЗ от 25.10.2001, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.
В соответствии с частью 1 статьи 2 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 до 01.07.2012 осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.
При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
Судом первой инстанции было установлено, что общество является собственником расположенных на испрашиваемом земельном участке объектов недвижимого имущества, приобретенных истцом у ООО "Славда" по договору купли-продажи от 11.12.2002: сооружения (лит.22, скважина N 37052), объекта незавершенного строительства (лит. 14, комплекс по производству шампуня) готовностью 73% с пристройкой (лит. 14А) готовностью 63%, объекта незавершенного строительства (лит. 16, цех электролиза) готовностью 53%, объекта незавершенного строительства (лит. 17, РУ-6 KB) готовностью 91%, объекта незавершенного строительства (лит. 18, 2 КТП-400) готовностью 82%, объекта незавершенного строительства (лит. 19, дизель-генераторная с бытовыми помещениями) готовностью 91%, объекта незавершенного строительства (лит.20, котельная) готовностью 95%, объекта незавершенного строительства (лит.21, блок мазутонасосный) готовностью 57%, согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 09 января 2003 года серия АА номера: 257471, 257472, 257473, 257474, 257475, 257476, 257477, 257478.
Таким образом, истец является лицом, имеющим в силу закона возможность выбрать право собственности или право аренды на причитающийся земельный участок.
Кроме того, материалами дела подтверждается, что истец обратился с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в собственность в 2003 году (заявление от 20.01.2003).
В силу части 2 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (в редакции на дату вынесения Постановления главы Администрации от 26.12.2005 N 1689) при продаже в соответствии с правилами, установленными статьей 36 ЗК РФ, находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений стоимость таких земельных участков определяется субъектом Российской Федерации в поселениях с численностью населения от 500 тысяч до 3 миллионов человек в размере от пяти до семнадцатикратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. До установления субъектом Российской Федерации цены земли применяется соответствующая минимальная ставка земельного налога.
Согласно пункту 1 Решения Думы г. Владивостока N 149 от 10.12.2002 выкупная стоимость земельных участков рассчитывается исходя из семнадцатикратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. До утверждения Правительством Российской Федерации поправочных коэффициентов, учитывающих основные виды использования расположенных на земельных участках зданий, строений, сооружений, выкупная стоимость рассчитывается без применения поправочных коэффициентов. Правительством Российской Федерации поправочные коэффициенты не были утверждены.
В соответствии с положениями пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" отсутствие поправочных коэффициентов, учитывающих основной вид использования расположенных на земельном участке зданий, строений, сооружений, не может служить основанием для отказа в продаже земельного участка.
Решением Думы г. Владивостока от 21.11.2002 г. N 143 "Об утверждении ставок земельного налога в границах муниципального образования город Владивосток" были установлены ставки земельного налога на 2003 год, дифференцированные по экономико-планировочным зонам города.
Решением Думы г. Владивостока от 25.02.2005 N 47 были утверждены границы экономико-планировочных зон г. Владивостока, согласно которых спорный земельный участок находится в границах "периферийной" зоны.
Согласно Решению Думы города Владивостока от 21.11.2002 N 143 ставка земельного налога для периферийной экономико-планировочной зоны города Владивостока была установлена в размере 10,62 руб. /кв. м.
С учетом изложенного апелляционная коллегия считает, что суд первой инстанции правомерно и обоснованно установил выкупную стоимость земельного участка в размере 9 983 681 рублей 46 копеек, рассчитав ее по формуле: 10,62 руб. х 17 х 55299 кв. м.
При этом арбитражный суд первой инстанции сделал верный вывод о том, что истец не воспользовался своим правом на льготный выкуп земельного участка, при котором цена выкупаемого земельного участка в соответствии с Федеральным законом N 137-ФЗ от 25.10.2001 подлежала бы определению в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка в силу следующего.
Истец обратился с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность в 2003 году, в связи с чем было принято Постановление главы Администрации от 26.12.2005 N 1689 о предоставлении истцу в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером 25:28:040012:228, которым на общество и на Администрацию были возложены обязанности в месячный срок с момента издания данного постановления заключить договоры выкупа земельных участков в установленном порядке заключить и зарегистрировать данные договоры в регистрирующем органе (пункты 3, 4.1 Постановления от 26.12.2005 N 1689).
Однако, общество с заявлением о заключении договора обратилось 13.03.2014.
Поскольку истцом в материалы дела не представлены доказательства того, что Администрация необоснованно отказала обществу в заключении договора купли-продажи в срок, предусмотренный пунктом 4.1 Постановления от 26.12.2005 N 1689, как и доказательства того, что общество обратилось с подобным заявлением в срок, установленный пунктом 4.1. Постановления N 1689, суд первой инстанции обоснованно указал, что у истца отсутствует права выкупа участка на более благоприятных условиях, даже несмотря на то, что на момент принятия обжалуемого судебного акта действующее законодательство относительно определения выкупной стоимости объекта изменилось в сторону улучшения.
Вместе с тем, предложенная Департаментом выкупная цена спорного земельного участка в размере 80 570 000 рублей не подлежит применению ввиду нижеследующего.
Из анализа частей 5, 6, 7 статьи 36 ЗК РФ следует, что правоотношения по предоставлению земельного участка в собственность собственнику расположенного на нем объекта недвижимости возникают в связи с подачей этим лицом соответствующего заявления.
Минэкономразвития РФ в письме от 23.07.2012 N 15167-ПК/Д23и разъяснил, что в случае, если лицом до 01.07.2012 было подано заявление о приобретении прав на земельный участок с приложением перечня документов, установленных Приказом N 475, а решение о предоставлении не было принято государственным органом до 01.07.2012, то продажа такого земельного участка в собственность должна осуществляться по цене, действующей на момент подачи заявления.
Учитывая, что федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений, является Минэкономразвития России, то указанные разъяснения в части порядка выкупа земельных участков находятся в компетенции Минэкономразвития России, в связи с чем расчет стоимости выкупаемого земельного участка необходимо осуществлять на момент подачи в установленном законом порядке заявления в уполномоченный орган государственной (муниципальной) власти.
Согласно пункту 3 Постановления от 26.12.2005 N 1689 обязанность по оформлению договоров выкупа земельных участков была установлена не только в отношении ООО "Водопад", но и в отношении Администрации.
Данное Постановление главы Администрации является действующим, актов об отмене данного постановления, внесении в него изменений или его исполнении в материалы дела не представлено.
Вместе с тем, ответчики не представили доказательств надлежащего исполнения своих обязанностей по подготовке проекта договора на выкуп спорного земельного участка, документов, подтверждающих направление проекта договора обществу на основании Постановления от 26.12.2005 N 1689.
Таким образом, судом установлено, что с предложением о заключении договора купли -продажи земельного участка Администрация и Департамент (после перехода к нему соответствующих полномочий) в нарушение пункта 3 постановления N 1689 к ООО "Водопад" не обращались.
В этой связи, заявление общества от 13.03.2014 расценивается коллегией как заявление, направленное на исполнение и реализацию принятого в Постановлении N 1689 решения о продаже спорного земельного участка истцу. В данном случае оснований считать указанное обращение первичным обращением заинтересованного лица с заявлением о выкупе земельного участка, требующим принятия отдельного решения о выкупе, помимо заключения договора купли-продажи объекта у Департамента не имелось.
Поскольку истец обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении спорного земельного участка под принадлежащими ему объектами недвижимости 21.01.2003 (Вх. N 53Д) с приложением необходимого пакета документов, решение о выкупе было принято уполномоченным органом 26.12.2005, с учетом вышеизложенного, для определения выкупной стоимости земельного участка суд первой инстанции обоснованно применил нормы законодательства по состоянию на 21.01.2003.
Изучив апелляционные жалобы ответчика и третьего лица, апелляционная коллегия считает, что убедительных доводов, основанных на доказательственной базе, которые позволили бы признать ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что к правоотношениям сторон подлежат применению нормы законодательства относительно определения выкупной стоимости земельного участка по состоянию на 21.01.2003, жалобы не содержат.
В связи с чем, поскольку нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции при рассмотрении дела и разрешении спора не допущено, у коллегии отсутствуют основания для отмены обжалуемого решения.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 01.12.2014 по делу N А51-21940/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
Д.А.ГЛЕБОВ
Судьи
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
С.М.СИНИЦЫНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.03.2015 N 05АП-927/2015 ПО ДЕЛУ N А51-21940/2014
Разделы:Земельный налог; Купля-продажа земли; Сделки с землей; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 марта 2015 г. N 05АП-927/2015
Дело N А51-21940/2014
Резолютивная часть постановления оглашена 19 марта 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 23 марта 2015 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Д.А. Глебова,
судей А.В. Ветошкевич, С.М. Синицыной,
при ведении протокола секретарем судебного заседания А.О. Филипповой,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края, администрации города Владивостока,
апелляционные производства N 05АП-927/2015, 05АП-929/2015
на решение от 01.12.2014
судьи О.А. Жестилевской
по делу N А51-21940/2014 Арбитражного суда Приморского края
по иску общества с ограниченной ответственностью "Водопад" (ИНН 2540089230, ОГРН 1022502259009, дата регистрации: 01.10.2002)
к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края (ИНН 2538111008, ОГРН 1072540005724, дата регистрации: 21.06.2007)
третье лицо: администрация города Владивостока
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,
при участии:
- от истца: Ковалевская Н.В. по доверенности от 23.07.2014 сроком действия на один год, паспорт, Меньшова Ю.В. по доверенности от 12.01.2015 N 1 сроком действия до 31.12.2015, паспорт;
- от ответчика: Подольский А.С. по доверенности от 22.12.2014 N 20/43013 сроком действия до 31.12.2015, удостоверение;
- от третьего лица: Волик А.С. по доверенности от 22.12.2014 N 1-3/4332 сроком действия до 31.12.2015, удостоверение,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Водопад" (далее -истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края (далее - ответчик, Департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи N 4936 земельного участка с кадастровым номером 25:28:040012:228 площадью 55299 кв. м, путем изложения пункта 2.1 договора в следующей редакции: "2.1. Цена выкупаемого земельного участка составляет 2 014 250 рублей".
В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) Арбитражный суд Приморского края привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрацию г. Владивостока (далее - третье лицо, Администрация).
Решением от 01.12.2014 исковые требования общества были удовлетворены, разногласия, возникшие между Департаментом и обществом при заключении договора N 4936 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 25:28:040012:228, были урегулированы путем изложения пункта 2.1. договора в следующей редакции: "Цена выкупаемого земельного участка составляет 9 983 681 руб. 46 коп. (девять миллионов девятьсот восемьдесят три тысячи шестьсот восемьдесят один рубль 46 копеек)".
Не согласившись с вынесенным судебным актом, Департамент обжаловал его в апелляционном порядке. В обоснование своей правовой позиции ответчик указал, что суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о возможности выкупа земельного участка по семнадцати кратной ставке земельного налога, действовавшей на дату обращения общества в уполномоченный орган в порядке статей 2, 3 Федерального закона N 147-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 147-ФЗ от 25.10.2001).
По мнению Департамента, поскольку действующим законодательством не установлены специальные правила определения цены для случаев переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участки, на которых находятся объекты незавершенного строительства, продажа земельного участка обществу должна осуществляться по рыночной цене в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Определением суда апелляционной инстанции жалоба Департамента была принята к производству, а ее рассмотрение было назначено на 24.02.2015.
Между тем, в канцелярию Пятого арбитражного апелляционного суда поступила апелляционная жалоба от Администрации, которая была принята к производству Определением от 09.02.2014.
В обоснование своей правовой позиции третье лицо указало, что суд первой инстанции необоснованно применил разъяснения, данные Минэкономразвития РФ в письме от 23.07.2012 N 1567-ПК/Д23и), поскольку постановление о предоставлении обществу земельного участка в собственность было принято до 01.07.2012.
Администрация полагает, что датой подачи заявления общества о предоставлении земельного участка в собственность является 13.03.2014. при этом земельный участок обществу не может быть предоставлен по льготной цене. Так как Решением Арбитражного суда Приморского края от 02.07.2013 по делу N А51-16868/2013 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 25:28:040012:228 площадью 55299 кв. м была установлена в размере 80 570 000 рублей, следовательно, выкупная стоимость данного участка составляет 20 545 350 рублей.
В связи с принятием судом апелляционной инстанции апелляционной жалобы Администрации к производству 09.02.2014 и необходимостью соблюдения требований статей 121, 153 АПК РФ об уведомлении лиц, участвующих в деле, о дате и времени судебного разбирательства в судебном заседании 24.02.2015 коллегия, посчитав невозможным рассмотрение апелляционных жалоб в настоящем судебном заседании, отложила судебное разбирательство на 19.03.2015.
В судебном заседании представители ответчика и третьего лица огласили доводы своих апелляционных жалоб, просили решение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в жалобах, поддержали доводы апелляционных жалоб третьего лица и ответчика соответственно.
В свою очередь, представители истца на доводы апелляционных жалоб возразили, решение Арбитражного суда Приморского края просил оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Из материалов дела следует, что Государственным актом ПК-28 N 000776 от 25.12.1996 Товариществу с ограниченной ответственностью "СЛАВДА" было предоставлено 5,1698 га земель, кадастровый номер земельного участка ПК:28:4:229:0000:334 в районе сопки Холодильник в бессрочное (постоянное) пользование для строительства и дальнейшей эксплуатации завода по производству шампуней.
ООО "Водопад" 20.01.2003 обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Днепровская, 100, площадью около 70000 кв. м.
Постановлением главы Администрации от 26.12.2005 N 1689 право ООО "Славда" бессрочного (постоянного) пользования земельными участками площадью 13618 кв. м и 51698 кв. м на основании добровольного отказа было прекращено, в то же время ООО "Водопад" были предоставлены в собственность за плату в установленном законом порядке земельные участки из земель поселений по адресу: г. Владивосток, ул. Днепровская, 100, для дальнейшей эксплуатации комплекса производственных строений и объектов незавершенного строительства, в том числе площадью 55299 кв. м.
Общество 13.03.2014 обратилось в Департамент с заявлением о заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 25:28:040012:228 площадью 55299 кв. м расположенного в границах участка, ориентир объект незавершенного строительства, литер 14, почтовый адрес ориентира: г. Владивосток, ул. Днепровская, 100, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации комплекса производственных строений и объектов незавершенного строительства, на основании постановления главы Администрации от 26.12.2005 N 1689.
Департаментом 15.04.2014 было издано распоряжение N 891-рз о предоставлении обществу в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 25:28:040012:228 площадью 55299 кв. м, расположенного в границах участка, ориентир объект незавершенного строительства, литер 14, почтовый адрес ориентира: г. Владивосток, ул. Днепровская, 100, категория земель: земли населенных пунктов для дальнейшей эксплуатации комплекса производственных строений и объектов незавершенного строительства.
Департамент направил в адрес истца проект договора купли-продажи спорного земельного участка, пунктом 2.1 которого была установлена выкупная цена данного земельного участка в размере 20 545 350 рублей.
Не согласившись с указанной выкупной ценой спорного земельного участка, истец направил в адрес ответчика протокол разногласий к проекту договора N 4936 купли-продажи земельного участка, в котором предложил ответчику установить цену выкупаемого земельного участка в соответствии с частью 2 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 2 014 250 рублей из расчета кадастровой стоимости земельного участка равной 80570000 рублей.
Письмом от 02.07.2014 Департамент указал на отсутствие правовых оснований для изменения каких-либо условий договора, поскольку правоотношения по заключению договора возникли между сторонами после 01.07.2012, в связи с чем предложил истцу заключить договор купли-продажи спорного имущества на условиях, изложенных в Распоряжении Департамента, с учетом выкупной цены, установленной Постановлением Администрации Приморского края от 12.09.2012 N 253-па "О порядке определения на территории Приморского края цены земельных участков, находящихся в собственности Приморского края или государственная собственность на которые не разграничена, при продаже собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, и их оплаты".
Поскольку стороны не достигли соглашения по вопросу выкупной стоимости спорного земельного, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы в силу следующего.
Согласно статье 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В силу части 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии с частью 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Частью 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ.
В силу части 5 статьи 36 ЗК РФ для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок. Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. Исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, не вправе требовать от заявителя представления дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем.
При этом частью 6 статьи 36 ЗК РФ предусмотрено, что в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
Как разъяснено в пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Федеральным законом N 137-ФЗ от 25.10.2001, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.
В соответствии с частью 1 статьи 2 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 до 01.07.2012 осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.
При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
Судом первой инстанции было установлено, что общество является собственником расположенных на испрашиваемом земельном участке объектов недвижимого имущества, приобретенных истцом у ООО "Славда" по договору купли-продажи от 11.12.2002: сооружения (лит.22, скважина N 37052), объекта незавершенного строительства (лит. 14, комплекс по производству шампуня) готовностью 73% с пристройкой (лит. 14А) готовностью 63%, объекта незавершенного строительства (лит. 16, цех электролиза) готовностью 53%, объекта незавершенного строительства (лит. 17, РУ-6 KB) готовностью 91%, объекта незавершенного строительства (лит. 18, 2 КТП-400) готовностью 82%, объекта незавершенного строительства (лит. 19, дизель-генераторная с бытовыми помещениями) готовностью 91%, объекта незавершенного строительства (лит.20, котельная) готовностью 95%, объекта незавершенного строительства (лит.21, блок мазутонасосный) готовностью 57%, согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 09 января 2003 года серия АА номера: 257471, 257472, 257473, 257474, 257475, 257476, 257477, 257478.
Таким образом, истец является лицом, имеющим в силу закона возможность выбрать право собственности или право аренды на причитающийся земельный участок.
Кроме того, материалами дела подтверждается, что истец обратился с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в собственность в 2003 году (заявление от 20.01.2003).
В силу части 2 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (в редакции на дату вынесения Постановления главы Администрации от 26.12.2005 N 1689) при продаже в соответствии с правилами, установленными статьей 36 ЗК РФ, находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений стоимость таких земельных участков определяется субъектом Российской Федерации в поселениях с численностью населения от 500 тысяч до 3 миллионов человек в размере от пяти до семнадцатикратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. До установления субъектом Российской Федерации цены земли применяется соответствующая минимальная ставка земельного налога.
Согласно пункту 1 Решения Думы г. Владивостока N 149 от 10.12.2002 выкупная стоимость земельных участков рассчитывается исходя из семнадцатикратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. До утверждения Правительством Российской Федерации поправочных коэффициентов, учитывающих основные виды использования расположенных на земельных участках зданий, строений, сооружений, выкупная стоимость рассчитывается без применения поправочных коэффициентов. Правительством Российской Федерации поправочные коэффициенты не были утверждены.
В соответствии с положениями пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" отсутствие поправочных коэффициентов, учитывающих основной вид использования расположенных на земельном участке зданий, строений, сооружений, не может служить основанием для отказа в продаже земельного участка.
Решением Думы г. Владивостока от 21.11.2002 г. N 143 "Об утверждении ставок земельного налога в границах муниципального образования город Владивосток" были установлены ставки земельного налога на 2003 год, дифференцированные по экономико-планировочным зонам города.
Решением Думы г. Владивостока от 25.02.2005 N 47 были утверждены границы экономико-планировочных зон г. Владивостока, согласно которых спорный земельный участок находится в границах "периферийной" зоны.
Согласно Решению Думы города Владивостока от 21.11.2002 N 143 ставка земельного налога для периферийной экономико-планировочной зоны города Владивостока была установлена в размере 10,62 руб. /кв. м.
С учетом изложенного апелляционная коллегия считает, что суд первой инстанции правомерно и обоснованно установил выкупную стоимость земельного участка в размере 9 983 681 рублей 46 копеек, рассчитав ее по формуле: 10,62 руб. х 17 х 55299 кв. м.
При этом арбитражный суд первой инстанции сделал верный вывод о том, что истец не воспользовался своим правом на льготный выкуп земельного участка, при котором цена выкупаемого земельного участка в соответствии с Федеральным законом N 137-ФЗ от 25.10.2001 подлежала бы определению в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка в силу следующего.
Истец обратился с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность в 2003 году, в связи с чем было принято Постановление главы Администрации от 26.12.2005 N 1689 о предоставлении истцу в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером 25:28:040012:228, которым на общество и на Администрацию были возложены обязанности в месячный срок с момента издания данного постановления заключить договоры выкупа земельных участков в установленном порядке заключить и зарегистрировать данные договоры в регистрирующем органе (пункты 3, 4.1 Постановления от 26.12.2005 N 1689).
Однако, общество с заявлением о заключении договора обратилось 13.03.2014.
Поскольку истцом в материалы дела не представлены доказательства того, что Администрация необоснованно отказала обществу в заключении договора купли-продажи в срок, предусмотренный пунктом 4.1 Постановления от 26.12.2005 N 1689, как и доказательства того, что общество обратилось с подобным заявлением в срок, установленный пунктом 4.1. Постановления N 1689, суд первой инстанции обоснованно указал, что у истца отсутствует права выкупа участка на более благоприятных условиях, даже несмотря на то, что на момент принятия обжалуемого судебного акта действующее законодательство относительно определения выкупной стоимости объекта изменилось в сторону улучшения.
Вместе с тем, предложенная Департаментом выкупная цена спорного земельного участка в размере 80 570 000 рублей не подлежит применению ввиду нижеследующего.
Из анализа частей 5, 6, 7 статьи 36 ЗК РФ следует, что правоотношения по предоставлению земельного участка в собственность собственнику расположенного на нем объекта недвижимости возникают в связи с подачей этим лицом соответствующего заявления.
Минэкономразвития РФ в письме от 23.07.2012 N 15167-ПК/Д23и разъяснил, что в случае, если лицом до 01.07.2012 было подано заявление о приобретении прав на земельный участок с приложением перечня документов, установленных Приказом N 475, а решение о предоставлении не было принято государственным органом до 01.07.2012, то продажа такого земельного участка в собственность должна осуществляться по цене, действующей на момент подачи заявления.
Учитывая, что федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений, является Минэкономразвития России, то указанные разъяснения в части порядка выкупа земельных участков находятся в компетенции Минэкономразвития России, в связи с чем расчет стоимости выкупаемого земельного участка необходимо осуществлять на момент подачи в установленном законом порядке заявления в уполномоченный орган государственной (муниципальной) власти.
Согласно пункту 3 Постановления от 26.12.2005 N 1689 обязанность по оформлению договоров выкупа земельных участков была установлена не только в отношении ООО "Водопад", но и в отношении Администрации.
Данное Постановление главы Администрации является действующим, актов об отмене данного постановления, внесении в него изменений или его исполнении в материалы дела не представлено.
Вместе с тем, ответчики не представили доказательств надлежащего исполнения своих обязанностей по подготовке проекта договора на выкуп спорного земельного участка, документов, подтверждающих направление проекта договора обществу на основании Постановления от 26.12.2005 N 1689.
Таким образом, судом установлено, что с предложением о заключении договора купли -продажи земельного участка Администрация и Департамент (после перехода к нему соответствующих полномочий) в нарушение пункта 3 постановления N 1689 к ООО "Водопад" не обращались.
В этой связи, заявление общества от 13.03.2014 расценивается коллегией как заявление, направленное на исполнение и реализацию принятого в Постановлении N 1689 решения о продаже спорного земельного участка истцу. В данном случае оснований считать указанное обращение первичным обращением заинтересованного лица с заявлением о выкупе земельного участка, требующим принятия отдельного решения о выкупе, помимо заключения договора купли-продажи объекта у Департамента не имелось.
Поскольку истец обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении спорного земельного участка под принадлежащими ему объектами недвижимости 21.01.2003 (Вх. N 53Д) с приложением необходимого пакета документов, решение о выкупе было принято уполномоченным органом 26.12.2005, с учетом вышеизложенного, для определения выкупной стоимости земельного участка суд первой инстанции обоснованно применил нормы законодательства по состоянию на 21.01.2003.
Изучив апелляционные жалобы ответчика и третьего лица, апелляционная коллегия считает, что убедительных доводов, основанных на доказательственной базе, которые позволили бы признать ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что к правоотношениям сторон подлежат применению нормы законодательства относительно определения выкупной стоимости земельного участка по состоянию на 21.01.2003, жалобы не содержат.
В связи с чем, поскольку нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции при рассмотрении дела и разрешении спора не допущено, у коллегии отсутствуют основания для отмены обжалуемого решения.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 01.12.2014 по делу N А51-21940/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
Д.А.ГЛЕБОВ
Судьи
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
С.М.СИНИЦЫНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)