Судебные решения, арбитраж
Земельный налог
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 28 января 2015 года
Полный текст решения изготовлен 30 января 2015 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Е.Ю. Абдрахмановой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания И.Ю. Лупповой, рассмотрев в судебном заседании дело N А60-25597/2014 по иску Администрации города Екатеринбурга, ИНН 6661004661, ОГРН 1046603983800 (далее - истец)
к закрытому акционерному обществу "Рубикон-Аэро Инвест", ИНН 6664051726, ОГРН 1026605753570 (далее - ЗАО "Рубикон-Аэро Инвест", ответчик)
о взыскании 7256037 руб. 93 коп.,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Н.О. Ветчинов - представитель по доверенности от 23.12.2013 г. N 430/05/50.2-03, предъявлено удостоверение;
- от ответчика: А.В. Никифоров - представитель по доверенности N Д/56 от 10.06.2014 г., предъявлен паспорт, после перерыва в судебном заседания явка представителя не обеспечена.
В судебном заседании 22.01.2015 г. был объявлен перерыв до 28.01.2015 г. до 10 час. 00 мин. После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.
Администрация города Екатеринбурга обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к закрытому акционерному обществу "Рубикон-Аэро Инвест" о взыскании 7256037 руб. 93 коп., в том числе 4896881 руб. 89 коп. долга и 2359156 руб. 04 коп. неустойки.
В обоснование заявленных исковых требований истец ссылается на ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора аренды N 5-1380 от 27.02.2007 г. земельного участка площадью 36169 кв. м. с кадастровым номером 66:41:0000000:0395, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Щербакова, и предоставленного для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого комплекса с нежилыми помещениями на первых этажах, со встроенным дошкольным образовательным учреждением и подземным паркингом, в связи с чем у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.01.2014 г. по 31.05.2014 г. составляющая, согласно расчету истца, 4896881 руб. 89 коп.
Кроме того, на основании п. 3.1 договора истец начислил ответчику пени в размере 2359156 руб. 04 коп. за период с 11.01.2014 г. по 26.05.2014 г.
В предварительном судебном заседании истец пояснил, что вопрос о площади земельного участка разрешен судами при рассмотрении дел N А60-1571/2014, N А60-28473/2013.
Ответчик в судебное заседание, состоявшееся 22 июля 2014 г., представил отзыв на исковое заявление, считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению.
В подтверждение своих доводов ответчик представил ответ на запрос ООО "Рубикон-Финанс" исх. N 01-01/07 от 03.07.2014 г., свидетельство о регистрации права собственности на квартиру в жилом доме по ул. Щербакова, 20. серия 66 АЕ N 343567 от 26.03.2014 г., письмо от ООО "Мастерплан" N 293 от 07.07.2014 г. серия 66 АЕ N 343567 от 26.03.2014 г., схему организации земельного участка (приобщены к материалам дела).
Поскольку между сторонами возникли разногласия относительно площади земельного участка, занимаемого ответчиком, сторонам в порядке ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации было разъяснено их право на заявление ходатайства о назначении экспертизы.
В судебном заседании, состоявшемся 10 сентября 2014 г., ЗАО "Рубикон-Аэро Инвест" заявило ходатайство о назначении судебной землеустроительной экспертизы в целях определения площади земельного участка под жилым домом, расположенным по адресу: г. Екатеринбург, Щербакова, 20 и прилегающей территории, необходимой для его эксплуатации.
Учитывая, что установление и оценка вышеуказанных обстоятельств требуют специальных познаний, суд, рассмотрев ходатайство ответчика, счел необходимым ходатайство о назначении судебной землеустроительной экспертизы удовлетворить на основании ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Определением Арбитражного суда Свердловской области от 30 января 2015 г. производство по делу N А60-25597/2014 приостановлено до получения результатов судебной экспертизы.
20.11.2014 г. в материалы дела поступило заключение о результатах судебной строительно-технической экспертизы, в связи с чем определением суда от 30 января 2015 г. производство по делу было возобновлено, лицам, участвующим в деле, было предложено представить доводы и возражения с учетом экспертного заключения, а также урегулировать спор путем заключения мирового соглашения.
В судебном заседании 22.01.2015 г. стороны указали, что к мирному урегулированию спора им прийти не удалось, в связи с чем стороны настаивают на ранее заявленных доводах, истец просит не учитывать результаты экспертизы, ссылаясь на то, что вопросы определения площади земельного участка, правомерности применения коэффициентов уже был рассмотрен в делах N А60-1571/2014, N А60-28473/2013.
Ответчик считает, что пользуется земельным участком за исключением земельного участка, необходимого для использования уже введенного в эксплуатацию жилого дома, такая площадь определена экспертным заключением.
В связи с тем, что ответчику необходимо было представить контррасчет суммы исковых требований, в судебном заседании 22.01.2015 г. был объявлен перерыв до 28.01.2015 г.
В продолженное после перерыва судебное заседание ответчик не явился, контррасчет суммы исковых требований не представил.
Истец настаивает на удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд
Вступившими в законную силу судебными актами по делам N А60-1571/2014, N А60-28473/2013 установлено и сторонами не оспаривается, что между Администрацией города Екатеринбурга и ЗАО "Рубикон-Аэро Инвест" заключен договор аренды от 27.02.2007 N 5-1380 земельного участка, расположенного в городе Екатеринбурге, улица Щербакова, площадью 36169 кв. м, кадастровый номер 66:41:00 00 000:0395 для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого комплекса с нежилыми помещениями на первых этажах, со встроенным дошкольным образовательным учреждением и подземным паркингом (регистрационная запись N 66-66-01/935/2007-187 от 28.12.2007).
После истечения предусмотренного договором аренды срока ответчик продолжал пользоваться спорным земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, поэтому суды сделали вывод о возобновлении договора на неопределенный срок на тех же условиях в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
В соответствии с пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Согласно пункту 1 статьи 65 формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
В силу ч. 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно п. 2.2.1. Договора Размер арендной платы определяется Арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и Муниципального образования "город Екатеринбург" и указывается в расчете арендной платы, который составляется ежегодно и является неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение N 1).
При изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, Свердловской области и Муниципального образования "город Екатеринбург", влияющих на определение размера арендной платы, Арендодатель обязан произвести перерасчет арендной платы (в том числе неоднократно в течение года), а Арендатор обязан уплачивать измененную арендную плату, начиная с квартала, следующего за кварталом, в котором эти нормативные правовые акты вступили в действие, если иное не предусмотрено данными нормативными правовыми актами.
- В случае проведения перерасчета арендной платы Арендатор обязан оплачивать арендную плату по перерасчету, имеющему более позднюю дату составления;
- Согласно п. 2.2.2. Договора расчет арендной платы направляется Арендатору не позднее 15 февраля каждого года по почтовому адресу, указанному в настоящем договоре.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Истец, ссылаясь на неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы по указанному договору, обратился с настоящим иском в суд за взысканием долга по внесению арендной платы за период с 01.01.2014 г. по 31.05.2014 г. в размере 4896881 руб. 89 коп.
Возражая против исковых требований, ответчик утверждает, что размер платы за пользование земельным участком должен определяться в соответствии с применимыми нормами Постановления N 1855. Однако, по мнению ответчика, из представленных истцом расчетов не понятно, в связи с чем применены площади земельного участка, ставки и т.д.
Данный довод ответчика судом отклоняется как необоснованный в связи со следующим.
Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 ГК РФ (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 02.02.2010 N 12404/09 по делу N А58-2302/2008).
При согласовании условий об арендной плате в договоре аренды от 27.02.2007 N 5-1380 сторонами установлено, что размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке независимо от арендатора в соответствии с федеральным законодательством и законодательством Свердловской области (п. 2.2 договора).
Размер арендной платы к договору N 5-1380 на 2013 год (Приложение N 1 к договору аренды) выполнен администрацией на основании Постановления Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП (в редакции постановления от 22.08.2012 N 902-ПП, от 22.05.2013 N 695-ПП), постановления Правительства Свердловской области от 26.12.2012 N 1531-ПП, исходя из кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка.
Как следует из договора аренды от 27.02.2007 N 5-1380, земельный участок предоставлен в целях жилищного строительства без торгов, то есть на основании п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2011 N 137-ФЗ N О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Возможность заключить договор для жилищного строительства без торгов в период, когда договор заключался с ответчиком, была предусмотрена только п. 15 ст. 3 Закона от 25.10.2011 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", при этом там же установлен минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды. Данное положение является специальным по отношению к ст. 65 ЗК РФ.
Поскольку приведенная норма Закона, по существу, направлена на стимулирование строительства жилья ускоренными темпами, по истечении двух лет, в течение третьего года строительства, размер арендной платы не может быть менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка, по истечении третьего года строительства размер арендной платы не может быть менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка.
При этом факт заключения договора именно в таком порядке подтверждается Постановлением Главы Екатеринбурга от 26.02.2007 N 748 "О предоставлении обществу земельного участка...". При рассмотрении дел N А60-28473/2013, N А60-1571/2014 установлено, что спорный договор заключен в порядке, предусмотренном указанным выше Законом.
Данное обстоятельство не подлежит доказыванию вновь в настоящем деле, поскольку один и тот же договор не может заключаться в различном порядке.
Ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается:
- в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка;
- в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
Поскольку приведенная норма Закона, по существу, направлена на стимулирование строительства жилья ускоренными темпами, по истечении двух лет, в течение третьего года строительства, размер арендной платы не может быть менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка, по истечении третьего года строительства размер арендной платы не может быть менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка.
Из содержания представленных ответчиком разрешений на строительство RU66302000-3357 от 27.05.2013 г., N RU66302000-4467 от 08.09.2014 г., N RU66302000-1703 от 16.06.2011 г., N RU66302000-2258 от 28.09.2012 г., N RU66302000-3519 от 22.07.2013 г., N RU66302000-326 от 27.06.2008 г., N RU66302000-1052 от 08/06/2010 г., N RU66302000-1985 от 12.10.2011 г., N RU66302000-4493 от 19.09.2014 г., разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU66302000-1243 от 28.12.2011 г., следует, что в установленные сроки строительства объекты в эксплуатацию не введены.
Учитывая изложенное, поскольку земельный участок освоен ответчиком несвоевременно, истец правомерно при расчете размера арендной платы за спорный период применил коэффициент и 5% с учетом положений п. 15 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ".
Поскольку доказательств введения в эксплуатацию объектов недвижимости на арендованном земельном участке в указанные сроки не представлено, суд признает правомерным расчет арендной платы, произведенный администрацией, исходя из ставки 5% от кадастровой стоимости земельного участка.
Кроме того, указанные вопросы были предметом рассмотрения в делах N А60-28473/2013, N А60-1571/2014, судами установлено, что применение указанного коэффициента для определения размера арендной платы правомерно.
В связи с этим довод ответчика о неправомерности определения размера арендной платы за спорный период исходя из ставки 5% от кадастровой стоимости земельного участка судом отклоняется.
Далее ответчик указывает, что на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 28.12.2011 RU66302000-1243 жилой дом в г. Екатеринбурге по ул. Щербакова, д. 20 был введен в эксплуатацию. Первая регистрация права собственности жильца на квартиру была произведена 26 марта 2012 года, в связи с чем договор аренды в части указанных площадей прекратился.
Ответчик указывает, что площадь земельного участка, перешедшего жильцам в связи с вводом в эксплуатацию первой очереди первого пускового комплекса, составляет 8526,95 кв. м. В этом случае арендная плата, взыскиваемая с ЗАО "Рубикон-Аэро Инвест" по ставке 0,5% за пользование участком 6135,78, является неосновательным обогащением Администрации, поскольку участок выбыл из пользования ответчика.
В подтверждение своих доводов ответчик представил ответ на запрос ООО "Рубикон-Финанс" исх. N 01-01/07 от 03.07.2014 г., свидетельство о регистрации права собственности на квартиру в жилом доме по ул. Щербакова, 20. серия 66 АЕ N 343567 от 26.03.2014 г., письмо от ООО "Мастерплан" N 293 от 07.07.2014 г. серия 66 АЕ N 343567 от 26.03.2014 г., схему организации земельного участка (приобщены к материалам дела).
Поскольку между сторонами возникли разногласия относительно площади земельного участка, занимаемого ответчиком, сторонам в порядке ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации было разъяснено их право на заявление ходатайства о назначении экспертизы.
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 30 января 2015 г. удовлетворил ходатайство ответчика о назначении судебной землеустроительной экспертизы на основании ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
20.11.2014 г. в материалы дела поступило заключение о результатах судебной строительно-технической экспертизы от 21.11.2014 г., содержащее следующий вывод: площадь земельного участка под первым пусковым комплексом ЖК "Щербакова" (многоэтажного 10-секционного жилого дома переменной этажности, газовой котельной на крыше секции N 1.1.1. по ГП, с помещением ТСЖ на 1 этаже, с нежилыми помещениями на первом и втором этажах (N 1.1.1.-1.1.3 по ГП) и пристроенной одноуровневой подземной автостоянкой), расположенного по адресу: г. Екатеринбург, Щербакова, 20 с учетом площади, необходимая для его эксплуатации, в пределах предоставленного в аренду по договору аренды N 5-1380 от 27.02.2007 г. земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:395 и с учетом необходимости продолжения строительства в пределах земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:395 с учетом ввода в эксплуатацию 1 пускового комплекса, составляет 8586 кв. м.
Истец настаивает на том, что данный вывод не может быть учтен, поскольку судебными актами по делу N А60-1571/2014 установлено, что возводимый на спорном участке жилой дом является единым объектом недвижимости, введенные в эксплуатацию три секции самостоятельным объектом не является, а входят в состав единого объекта, следовательно, оснований для возникновения права общей долевой собственности на земельный участок под секцией, не имеется.
Ответчик же полагает, что площадь земельного участка, которым он фактически пользуется, должна быть уменьшена на площадь земельного участка, который необходим для использования введенного в эксплуатацию первого пускового комплекса ЖК "Щербакова".
Из материалов дела судом установлено, что один из жилых домов с пристроенной подземной автостоянкой, введен в эксплуатацию, регистрация права собственности первого лица в указанном доме осуществлена 26.03.2012 (свидетельство о госрегистрации права серии 66 АЕ N 343567), в отношении данного жилого дома оформлены кадастровый паспорт (т. 2 л. д. 60), технический паспорт (т. 2 л. д. 70).
Как следует из разъяснений, изложенных в п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", Согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Однако, поскольку, как установлено вступившими в законную силу судебными актами по делу N А60-1571/2014, возводимый на спорном участке жилой дом является единым объектом недвижимости, введенные в эксплуатацию три секции самостоятельным объектом не является, а входят в состав единого объекта, следовательно, оснований для возникновения права общей долевой собственности на земельный участок под секцией, не имеется.
Поэтому с введением в эксплуатацию трех 11-, 12-этажных секций 10-тисекционного жилого дома переменной этажности, арендные отношения в отношении земельного участка, предоставленного для жилищного строительства на основании п. 15 ст. 3 Закона N 137-ФЗ не прекращены, поскольку по смыслу названного Закона для прекращения арендных правоотношений необходимо введение в эксплуатацию всего объекта недвижимости, для строительства которого предоставлен земельный участок в аренду.
Однако в то же время, исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума от 24.03.2005 N 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.
Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости означает, что договор продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.
Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.
Следовательно, с регистрацией права собственности первого лица в указанном доме рассматриваемый договор аренды земельного участка продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком не только с ответчиком, но и уже с новыми собственниками недвижимости.
С учетом этого суд делает вывод об отсутствии у ответчика обязанности по внесению арендных платежей за пользование земельным участком в части, занятой объектом недвижимости, право собственности на который перешло к покупателю квартиры.
Следовательно, при рассмотрении отношений, связанных с арендным пользованием земельного участка необходимо исходить из того, что произошло изменение в субъектном составе на стороне арендатора земельного участка в части площадей земельного участка, используемых для эксплуатации объекта недвижимости - квартиры, на которую зарегистрировано право собственности, а также площади земельного участка, необходимого для эксплуатации данного объекта недвижимости.
Как уже было указано выше, силу в п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Таким образом, в связи переходом к гражданину права собственности на одну из квартир ответчик уже не может считаться единственным арендатором земельного участка с кадастровым номером 66:41:00 00 000:0395.
Таким образом, у ответчика после ввода в эксплуатацию первого пускового комплекса и первой регистрации права собственности на квартиру в жилом доме сохранилось право пользования частью земельного участка, необходимой для продолжения строительства дома и, соответственно, сохранилось право аренды земельного участка, необходимого для достижения целей предоставления этого участка в аренду, за исключением той части земельного участка, которая необходима для использования владельцу квартиры. Указанный подход соответствует правовой позиции, изложенной в п. 9 *** Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Между тем факты пользования ответчиком частями земельного участка, определение их площадей является предметом отдельного доказывания. Для определения размера арендной платы в данном случае надлежит дифференцировать плату за часть земельного участка, необходимого для продолжения строительства, а также за часть земельного участка, занятой первым пусковым комплексом с учетом принадлежности одной из квартир иному лицу, с точным указанием площади каждой части участка, использующейся именно ответчиком.
В отношении части земельного участка, занятой первым пусковым комплексом, необходимо учитывать, что, как указано выше, ответчик не является единственным пользователем данного земельного участка.
В данном случае истец не представил каких-либо доказательств в обоснование площади земельного участка, занятого первым пусковым комплексом, и которой с учетом наличия иных пользователей продолжает пользоваться ответчик.
В связи с этим суд исходит из того, что истцом не доказано использование ответчиком части земельного участка, занятого введенным в эксплуатацию первым пусковым комплексом, в связи с чем начисленная за его использование арендная плата взыскана быть не может.
Что касается площади земельного участка, необходимой для продолжения строительства, то с учетом проведенной по делу судебной экспертизы такая площадь земельного участка может быть определена.
Как уже было указано выше эксперт в своем заключении пришел к выводу о том, что площадь земельного участка под первым пусковым комплексом ЖК "Щербакова", необходимая для его эксплуатации, в пределах предоставленного в аренду по договору аренды N 5-1380 от 27.02.2007 г. земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:395 и с учетом необходимости продолжения строительства в пределах земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:395 с учетом ввода в эксплуатацию 1 пускового комплекса, составляет 8586 кв. м.
Поскольку площадь всего земельного участка, предоставленного ответчику в аренду составляет 36169 кв. м., следовательно, площадь части земельного участка с кадастровым номером 66:41:00 00 000:0395, необходимой для продолжения строительства, составляет 27583 кв. м. (36169 кв. м. - 8586 кв. м.).
В связи с этим суд произвел перерасчет суммы задолженности по формуле, предложенной истцом, за вычетом указанной выше площади, занятой первым пусковым комплексом, использование которой в полном объеме истцом не доказано, в связи с чем сумма задолженности за период 01.01.2014 г. по 31.05.2014 г. составляет 4423875 руб. 54 коп.
Наличие задолженности ответчиком не оспорено; доказательств внесения арендной платы за спорный период либо наличия обстоятельств, служащих основанием для уменьшения размера долга, контррасчет ответчиком не представлены, доводы истца ответчиком документально не опровергнуты (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Учитывая, что землепользование в Российской Федерации является платным, требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате заявлено обоснованно, однако подлежит удовлетворению частично в сумме 4423875 руб. 54 коп. на основании ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации.
При этом суд исходит из того, что заявленные при рассмотрении настоящего дела доводы не могли быть предметом оценки при рассмотрении дела N А60-1571/2014, поскольку, действительно, требуют отдельных средств доказывания, в частности, проведения экспертизы, о необходимости которой ответчиком не было заявлено при рассмотрении упомянутого дела, как не были представлены и кадастровый и технический паспорта.
В связи с этим суд при рассмотрении настоящего дела с учетом проведения экспертизы, представления соответствующих доказательств пришел к вышеизложенным выводам.
Поскольку ответчик нарушил установленные договором сроки внесения арендных платежей, истец на основании п. 3.1 договора начислил ответчику пени в размере 2359156 руб. 04 коп. за период с 11.01.2014 г. по 26.05.2014 г., в том числе
- 368383 руб. 12 коп. за период с 11.01.2014 г. по 26.05.2014 г. в связи с просрочкой внесения арендных платежей;
- 1134074 руб. 76 коп. за период с 28.12.2013 г. по 26.05.2014 г. в связи с неисполнением обязанности по внесению арендной платы, взысканной решением Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-28473/2013 г.;
- 856698 руб. 16 коп. за период с 28.12.2013 г. по 26.05.2014 г. в связи с неисполнением обязанности по внесению арендной платы, взысканной решением Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-1571/2014 г.;
- Ответчик возражений относительно расчета пеней не представил.
Суд, проверив расчет пеней, произведенный истцом за период с 11.01.2014 г. по 26.05.2014 г., приходит к выводу о том, что расчет произведен неверно, поскольку указанные пени начислены на сумму долга, рассчитанную без учета площади земельного участка, установленной судом.
В связи с этим судом произведен перерасчет суммы пеней за названный период, которая составляет 332727 руб. 93 коп.
Что касается пеней, начисленных в связи с невнесением арендной платы, взысканной вышеназванными решениями, суд исходит из того, что названными судебными актами установлено нарушение ответчиком сроков внесения арендной платы, что не подлежит дальнейшему доказыванию в силу п. 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Кроме того, суд с учетом ст. 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исходит из того, что в его полномочия не входит пересмотр уже взысканных по иному судебному акту сумм, в связи с чем не вправе применять в расчете пеней иные, нежели уже взысканные, суммы.
В связи с этим суд с учетом того, что ответчиком не представлено доказательств погашения задолженности, взысканной вышеназванными судебными актами, полагает, что требования истца о взыскании пеней за 1134074 руб. 76 коп. за период с 28.12.2013 г. по 26.05.2014 г. в связи с неисполнением обязанности по внесению арендной платы, взысканной решением Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-28473/2013 г. и 856698 руб. 16 коп. за период с 28.12.2013 г. по 26.05.2014 г. в связи с неисполнением обязанности по внесению арендной платы, взысканной решением Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-1571/2014 г. заявлены обоснованно.
При таких обстоятельствах требования истца о взыскании пеней подлежит удовлетворению частично в общем размере 2323500 руб. 85 коп. на основании ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению частично.
При этом, поскольку площадь земельного участка, необходимого для продолжения строительства, в данном случае была определена по результатам проведенной судебной экспертизы, суд также обязан распределить расходы на оплату указанной экспертизы в соответствии со ст. ст. 101, 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В связи с тем, что судебная экспертиза была проведена по ходатайству ответчика, и исковые требования были удовлетворены частично, суд считает необходимым расходы по экспертизе отнести на сторон пропорционально размеру удовлетворенных требований: на ответчика относятся расходы по экспертизе в размере 23250 руб., с истца в пользу ответчика подлежит взысканию в возмещение расходов на проведение судебной экспертизы сумма в размере 1750 руб.
При этом денежные средства, внесенные на депозитный счет суда, для оплаты экспертизы, подлежат перечислению эксперту на основании частью 1 и частью 2 статьи 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины на основании п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета согласно ч. 3 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом размера удовлетворенных исковых требований.
Руководствуясь ст. 110, 167 - 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
1. Исковые требования удовлетворить частично.
2. Взыскать с закрытого акционерного общества "Рубикон-Аэро Инвест", (ИНН 6664051726, ОГРН 1026605753570) в пользу Администрации города Екатеринбурга (ИНН 6661004661, ОГРН 1046603983800) 4423875 (четыре миллиона четыреста двадцать три тысячи восемьсот семьдесят пять) руб. 39 коп. долга, 2323500 (два миллиона триста двадцать три тысячи пятьсот) руб. 85 коп. пеней.
В остальной части в иске отказать.
3. Взыскать с закрытого акционерного общества "Рубикон-Аэро Инвест", (ИНН 6664051726, ОГРН 1026605753570) в доход федерального бюджета 56737 (пятьдесят шесть тысяч семьсот тридцать семь) руб. госпошлины.
4. Взыскать с Администрации города Екатеринбурга (ИНН 6661004661, ОГРН 1046603983800) в пользу закрытого акционерного общества "Рубикон-Аэро Инвест", (ИНН 6664051726, ОГРН 1026605753570) 1750 (одна тысяча семьсот пятьдесят) руб. в возмещение расходов на проведение судебной экспертизы.
5. Перечислить ООО "Кадастровые инженеры" 25000 руб., внесенные на депозит по платежному поручению N 1018 от 09.09.2014 г., по реквизитам, указанным в счете N 68 от 26.11.2014 г.
6. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 30.01.2015 ПО ДЕЛУ N А60-25597/2014
Разделы:Земельный налог
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 30 января 2015 г. по делу N А60-25597/2014
Резолютивная часть решения объявлена 28 января 2015 года
Полный текст решения изготовлен 30 января 2015 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Е.Ю. Абдрахмановой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания И.Ю. Лупповой, рассмотрев в судебном заседании дело N А60-25597/2014 по иску Администрации города Екатеринбурга, ИНН 6661004661, ОГРН 1046603983800 (далее - истец)
к закрытому акционерному обществу "Рубикон-Аэро Инвест", ИНН 6664051726, ОГРН 1026605753570 (далее - ЗАО "Рубикон-Аэро Инвест", ответчик)
о взыскании 7256037 руб. 93 коп.,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Н.О. Ветчинов - представитель по доверенности от 23.12.2013 г. N 430/05/50.2-03, предъявлено удостоверение;
- от ответчика: А.В. Никифоров - представитель по доверенности N Д/56 от 10.06.2014 г., предъявлен паспорт, после перерыва в судебном заседания явка представителя не обеспечена.
В судебном заседании 22.01.2015 г. был объявлен перерыв до 28.01.2015 г. до 10 час. 00 мин. После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.
Администрация города Екатеринбурга обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к закрытому акционерному обществу "Рубикон-Аэро Инвест" о взыскании 7256037 руб. 93 коп., в том числе 4896881 руб. 89 коп. долга и 2359156 руб. 04 коп. неустойки.
В обоснование заявленных исковых требований истец ссылается на ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора аренды N 5-1380 от 27.02.2007 г. земельного участка площадью 36169 кв. м. с кадастровым номером 66:41:0000000:0395, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Щербакова, и предоставленного для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого комплекса с нежилыми помещениями на первых этажах, со встроенным дошкольным образовательным учреждением и подземным паркингом, в связи с чем у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.01.2014 г. по 31.05.2014 г. составляющая, согласно расчету истца, 4896881 руб. 89 коп.
Кроме того, на основании п. 3.1 договора истец начислил ответчику пени в размере 2359156 руб. 04 коп. за период с 11.01.2014 г. по 26.05.2014 г.
В предварительном судебном заседании истец пояснил, что вопрос о площади земельного участка разрешен судами при рассмотрении дел N А60-1571/2014, N А60-28473/2013.
Ответчик в судебное заседание, состоявшееся 22 июля 2014 г., представил отзыв на исковое заявление, считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению.
В подтверждение своих доводов ответчик представил ответ на запрос ООО "Рубикон-Финанс" исх. N 01-01/07 от 03.07.2014 г., свидетельство о регистрации права собственности на квартиру в жилом доме по ул. Щербакова, 20. серия 66 АЕ N 343567 от 26.03.2014 г., письмо от ООО "Мастерплан" N 293 от 07.07.2014 г. серия 66 АЕ N 343567 от 26.03.2014 г., схему организации земельного участка (приобщены к материалам дела).
Поскольку между сторонами возникли разногласия относительно площади земельного участка, занимаемого ответчиком, сторонам в порядке ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации было разъяснено их право на заявление ходатайства о назначении экспертизы.
В судебном заседании, состоявшемся 10 сентября 2014 г., ЗАО "Рубикон-Аэро Инвест" заявило ходатайство о назначении судебной землеустроительной экспертизы в целях определения площади земельного участка под жилым домом, расположенным по адресу: г. Екатеринбург, Щербакова, 20 и прилегающей территории, необходимой для его эксплуатации.
Учитывая, что установление и оценка вышеуказанных обстоятельств требуют специальных познаний, суд, рассмотрев ходатайство ответчика, счел необходимым ходатайство о назначении судебной землеустроительной экспертизы удовлетворить на основании ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Определением Арбитражного суда Свердловской области от 30 января 2015 г. производство по делу N А60-25597/2014 приостановлено до получения результатов судебной экспертизы.
20.11.2014 г. в материалы дела поступило заключение о результатах судебной строительно-технической экспертизы, в связи с чем определением суда от 30 января 2015 г. производство по делу было возобновлено, лицам, участвующим в деле, было предложено представить доводы и возражения с учетом экспертного заключения, а также урегулировать спор путем заключения мирового соглашения.
В судебном заседании 22.01.2015 г. стороны указали, что к мирному урегулированию спора им прийти не удалось, в связи с чем стороны настаивают на ранее заявленных доводах, истец просит не учитывать результаты экспертизы, ссылаясь на то, что вопросы определения площади земельного участка, правомерности применения коэффициентов уже был рассмотрен в делах N А60-1571/2014, N А60-28473/2013.
Ответчик считает, что пользуется земельным участком за исключением земельного участка, необходимого для использования уже введенного в эксплуатацию жилого дома, такая площадь определена экспертным заключением.
В связи с тем, что ответчику необходимо было представить контррасчет суммы исковых требований, в судебном заседании 22.01.2015 г. был объявлен перерыв до 28.01.2015 г.
В продолженное после перерыва судебное заседание ответчик не явился, контррасчет суммы исковых требований не представил.
Истец настаивает на удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд
установил:
Вступившими в законную силу судебными актами по делам N А60-1571/2014, N А60-28473/2013 установлено и сторонами не оспаривается, что между Администрацией города Екатеринбурга и ЗАО "Рубикон-Аэро Инвест" заключен договор аренды от 27.02.2007 N 5-1380 земельного участка, расположенного в городе Екатеринбурге, улица Щербакова, площадью 36169 кв. м, кадастровый номер 66:41:00 00 000:0395 для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого комплекса с нежилыми помещениями на первых этажах, со встроенным дошкольным образовательным учреждением и подземным паркингом (регистрационная запись N 66-66-01/935/2007-187 от 28.12.2007).
После истечения предусмотренного договором аренды срока ответчик продолжал пользоваться спорным земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, поэтому суды сделали вывод о возобновлении договора на неопределенный срок на тех же условиях в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
В соответствии с пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Согласно пункту 1 статьи 65 формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
В силу ч. 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно п. 2.2.1. Договора Размер арендной платы определяется Арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и Муниципального образования "город Екатеринбург" и указывается в расчете арендной платы, который составляется ежегодно и является неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение N 1).
При изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, Свердловской области и Муниципального образования "город Екатеринбург", влияющих на определение размера арендной платы, Арендодатель обязан произвести перерасчет арендной платы (в том числе неоднократно в течение года), а Арендатор обязан уплачивать измененную арендную плату, начиная с квартала, следующего за кварталом, в котором эти нормативные правовые акты вступили в действие, если иное не предусмотрено данными нормативными правовыми актами.
- В случае проведения перерасчета арендной платы Арендатор обязан оплачивать арендную плату по перерасчету, имеющему более позднюю дату составления;
- Согласно п. 2.2.2. Договора расчет арендной платы направляется Арендатору не позднее 15 февраля каждого года по почтовому адресу, указанному в настоящем договоре.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Истец, ссылаясь на неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы по указанному договору, обратился с настоящим иском в суд за взысканием долга по внесению арендной платы за период с 01.01.2014 г. по 31.05.2014 г. в размере 4896881 руб. 89 коп.
Возражая против исковых требований, ответчик утверждает, что размер платы за пользование земельным участком должен определяться в соответствии с применимыми нормами Постановления N 1855. Однако, по мнению ответчика, из представленных истцом расчетов не понятно, в связи с чем применены площади земельного участка, ставки и т.д.
Данный довод ответчика судом отклоняется как необоснованный в связи со следующим.
Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 ГК РФ (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 02.02.2010 N 12404/09 по делу N А58-2302/2008).
При согласовании условий об арендной плате в договоре аренды от 27.02.2007 N 5-1380 сторонами установлено, что размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке независимо от арендатора в соответствии с федеральным законодательством и законодательством Свердловской области (п. 2.2 договора).
Размер арендной платы к договору N 5-1380 на 2013 год (Приложение N 1 к договору аренды) выполнен администрацией на основании Постановления Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП (в редакции постановления от 22.08.2012 N 902-ПП, от 22.05.2013 N 695-ПП), постановления Правительства Свердловской области от 26.12.2012 N 1531-ПП, исходя из кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка.
Как следует из договора аренды от 27.02.2007 N 5-1380, земельный участок предоставлен в целях жилищного строительства без торгов, то есть на основании п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2011 N 137-ФЗ N О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Возможность заключить договор для жилищного строительства без торгов в период, когда договор заключался с ответчиком, была предусмотрена только п. 15 ст. 3 Закона от 25.10.2011 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", при этом там же установлен минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды. Данное положение является специальным по отношению к ст. 65 ЗК РФ.
Поскольку приведенная норма Закона, по существу, направлена на стимулирование строительства жилья ускоренными темпами, по истечении двух лет, в течение третьего года строительства, размер арендной платы не может быть менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка, по истечении третьего года строительства размер арендной платы не может быть менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка.
При этом факт заключения договора именно в таком порядке подтверждается Постановлением Главы Екатеринбурга от 26.02.2007 N 748 "О предоставлении обществу земельного участка...". При рассмотрении дел N А60-28473/2013, N А60-1571/2014 установлено, что спорный договор заключен в порядке, предусмотренном указанным выше Законом.
Данное обстоятельство не подлежит доказыванию вновь в настоящем деле, поскольку один и тот же договор не может заключаться в различном порядке.
Ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается:
- в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка;
- в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
Поскольку приведенная норма Закона, по существу, направлена на стимулирование строительства жилья ускоренными темпами, по истечении двух лет, в течение третьего года строительства, размер арендной платы не может быть менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка, по истечении третьего года строительства размер арендной платы не может быть менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка.
Из содержания представленных ответчиком разрешений на строительство RU66302000-3357 от 27.05.2013 г., N RU66302000-4467 от 08.09.2014 г., N RU66302000-1703 от 16.06.2011 г., N RU66302000-2258 от 28.09.2012 г., N RU66302000-3519 от 22.07.2013 г., N RU66302000-326 от 27.06.2008 г., N RU66302000-1052 от 08/06/2010 г., N RU66302000-1985 от 12.10.2011 г., N RU66302000-4493 от 19.09.2014 г., разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU66302000-1243 от 28.12.2011 г., следует, что в установленные сроки строительства объекты в эксплуатацию не введены.
Учитывая изложенное, поскольку земельный участок освоен ответчиком несвоевременно, истец правомерно при расчете размера арендной платы за спорный период применил коэффициент и 5% с учетом положений п. 15 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ".
Поскольку доказательств введения в эксплуатацию объектов недвижимости на арендованном земельном участке в указанные сроки не представлено, суд признает правомерным расчет арендной платы, произведенный администрацией, исходя из ставки 5% от кадастровой стоимости земельного участка.
Кроме того, указанные вопросы были предметом рассмотрения в делах N А60-28473/2013, N А60-1571/2014, судами установлено, что применение указанного коэффициента для определения размера арендной платы правомерно.
В связи с этим довод ответчика о неправомерности определения размера арендной платы за спорный период исходя из ставки 5% от кадастровой стоимости земельного участка судом отклоняется.
Далее ответчик указывает, что на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 28.12.2011 RU66302000-1243 жилой дом в г. Екатеринбурге по ул. Щербакова, д. 20 был введен в эксплуатацию. Первая регистрация права собственности жильца на квартиру была произведена 26 марта 2012 года, в связи с чем договор аренды в части указанных площадей прекратился.
Ответчик указывает, что площадь земельного участка, перешедшего жильцам в связи с вводом в эксплуатацию первой очереди первого пускового комплекса, составляет 8526,95 кв. м. В этом случае арендная плата, взыскиваемая с ЗАО "Рубикон-Аэро Инвест" по ставке 0,5% за пользование участком 6135,78, является неосновательным обогащением Администрации, поскольку участок выбыл из пользования ответчика.
В подтверждение своих доводов ответчик представил ответ на запрос ООО "Рубикон-Финанс" исх. N 01-01/07 от 03.07.2014 г., свидетельство о регистрации права собственности на квартиру в жилом доме по ул. Щербакова, 20. серия 66 АЕ N 343567 от 26.03.2014 г., письмо от ООО "Мастерплан" N 293 от 07.07.2014 г. серия 66 АЕ N 343567 от 26.03.2014 г., схему организации земельного участка (приобщены к материалам дела).
Поскольку между сторонами возникли разногласия относительно площади земельного участка, занимаемого ответчиком, сторонам в порядке ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации было разъяснено их право на заявление ходатайства о назначении экспертизы.
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 30 января 2015 г. удовлетворил ходатайство ответчика о назначении судебной землеустроительной экспертизы на основании ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
20.11.2014 г. в материалы дела поступило заключение о результатах судебной строительно-технической экспертизы от 21.11.2014 г., содержащее следующий вывод: площадь земельного участка под первым пусковым комплексом ЖК "Щербакова" (многоэтажного 10-секционного жилого дома переменной этажности, газовой котельной на крыше секции N 1.1.1. по ГП, с помещением ТСЖ на 1 этаже, с нежилыми помещениями на первом и втором этажах (N 1.1.1.-1.1.3 по ГП) и пристроенной одноуровневой подземной автостоянкой), расположенного по адресу: г. Екатеринбург, Щербакова, 20 с учетом площади, необходимая для его эксплуатации, в пределах предоставленного в аренду по договору аренды N 5-1380 от 27.02.2007 г. земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:395 и с учетом необходимости продолжения строительства в пределах земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:395 с учетом ввода в эксплуатацию 1 пускового комплекса, составляет 8586 кв. м.
Истец настаивает на том, что данный вывод не может быть учтен, поскольку судебными актами по делу N А60-1571/2014 установлено, что возводимый на спорном участке жилой дом является единым объектом недвижимости, введенные в эксплуатацию три секции самостоятельным объектом не является, а входят в состав единого объекта, следовательно, оснований для возникновения права общей долевой собственности на земельный участок под секцией, не имеется.
Ответчик же полагает, что площадь земельного участка, которым он фактически пользуется, должна быть уменьшена на площадь земельного участка, который необходим для использования введенного в эксплуатацию первого пускового комплекса ЖК "Щербакова".
Из материалов дела судом установлено, что один из жилых домов с пристроенной подземной автостоянкой, введен в эксплуатацию, регистрация права собственности первого лица в указанном доме осуществлена 26.03.2012 (свидетельство о госрегистрации права серии 66 АЕ N 343567), в отношении данного жилого дома оформлены кадастровый паспорт (т. 2 л. д. 60), технический паспорт (т. 2 л. д. 70).
Как следует из разъяснений, изложенных в п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", Согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Однако, поскольку, как установлено вступившими в законную силу судебными актами по делу N А60-1571/2014, возводимый на спорном участке жилой дом является единым объектом недвижимости, введенные в эксплуатацию три секции самостоятельным объектом не является, а входят в состав единого объекта, следовательно, оснований для возникновения права общей долевой собственности на земельный участок под секцией, не имеется.
Поэтому с введением в эксплуатацию трех 11-, 12-этажных секций 10-тисекционного жилого дома переменной этажности, арендные отношения в отношении земельного участка, предоставленного для жилищного строительства на основании п. 15 ст. 3 Закона N 137-ФЗ не прекращены, поскольку по смыслу названного Закона для прекращения арендных правоотношений необходимо введение в эксплуатацию всего объекта недвижимости, для строительства которого предоставлен земельный участок в аренду.
Однако в то же время, исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума от 24.03.2005 N 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.
Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости означает, что договор продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.
Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.
Следовательно, с регистрацией права собственности первого лица в указанном доме рассматриваемый договор аренды земельного участка продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком не только с ответчиком, но и уже с новыми собственниками недвижимости.
С учетом этого суд делает вывод об отсутствии у ответчика обязанности по внесению арендных платежей за пользование земельным участком в части, занятой объектом недвижимости, право собственности на который перешло к покупателю квартиры.
Следовательно, при рассмотрении отношений, связанных с арендным пользованием земельного участка необходимо исходить из того, что произошло изменение в субъектном составе на стороне арендатора земельного участка в части площадей земельного участка, используемых для эксплуатации объекта недвижимости - квартиры, на которую зарегистрировано право собственности, а также площади земельного участка, необходимого для эксплуатации данного объекта недвижимости.
Как уже было указано выше, силу в п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Таким образом, в связи переходом к гражданину права собственности на одну из квартир ответчик уже не может считаться единственным арендатором земельного участка с кадастровым номером 66:41:00 00 000:0395.
Таким образом, у ответчика после ввода в эксплуатацию первого пускового комплекса и первой регистрации права собственности на квартиру в жилом доме сохранилось право пользования частью земельного участка, необходимой для продолжения строительства дома и, соответственно, сохранилось право аренды земельного участка, необходимого для достижения целей предоставления этого участка в аренду, за исключением той части земельного участка, которая необходима для использования владельцу квартиры. Указанный подход соответствует правовой позиции, изложенной в п. 9 *** Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Между тем факты пользования ответчиком частями земельного участка, определение их площадей является предметом отдельного доказывания. Для определения размера арендной платы в данном случае надлежит дифференцировать плату за часть земельного участка, необходимого для продолжения строительства, а также за часть земельного участка, занятой первым пусковым комплексом с учетом принадлежности одной из квартир иному лицу, с точным указанием площади каждой части участка, использующейся именно ответчиком.
В отношении части земельного участка, занятой первым пусковым комплексом, необходимо учитывать, что, как указано выше, ответчик не является единственным пользователем данного земельного участка.
В данном случае истец не представил каких-либо доказательств в обоснование площади земельного участка, занятого первым пусковым комплексом, и которой с учетом наличия иных пользователей продолжает пользоваться ответчик.
В связи с этим суд исходит из того, что истцом не доказано использование ответчиком части земельного участка, занятого введенным в эксплуатацию первым пусковым комплексом, в связи с чем начисленная за его использование арендная плата взыскана быть не может.
Что касается площади земельного участка, необходимой для продолжения строительства, то с учетом проведенной по делу судебной экспертизы такая площадь земельного участка может быть определена.
Как уже было указано выше эксперт в своем заключении пришел к выводу о том, что площадь земельного участка под первым пусковым комплексом ЖК "Щербакова", необходимая для его эксплуатации, в пределах предоставленного в аренду по договору аренды N 5-1380 от 27.02.2007 г. земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:395 и с учетом необходимости продолжения строительства в пределах земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:395 с учетом ввода в эксплуатацию 1 пускового комплекса, составляет 8586 кв. м.
Поскольку площадь всего земельного участка, предоставленного ответчику в аренду составляет 36169 кв. м., следовательно, площадь части земельного участка с кадастровым номером 66:41:00 00 000:0395, необходимой для продолжения строительства, составляет 27583 кв. м. (36169 кв. м. - 8586 кв. м.).
В связи с этим суд произвел перерасчет суммы задолженности по формуле, предложенной истцом, за вычетом указанной выше площади, занятой первым пусковым комплексом, использование которой в полном объеме истцом не доказано, в связи с чем сумма задолженности за период 01.01.2014 г. по 31.05.2014 г. составляет 4423875 руб. 54 коп.
Наличие задолженности ответчиком не оспорено; доказательств внесения арендной платы за спорный период либо наличия обстоятельств, служащих основанием для уменьшения размера долга, контррасчет ответчиком не представлены, доводы истца ответчиком документально не опровергнуты (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Учитывая, что землепользование в Российской Федерации является платным, требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате заявлено обоснованно, однако подлежит удовлетворению частично в сумме 4423875 руб. 54 коп. на основании ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации.
При этом суд исходит из того, что заявленные при рассмотрении настоящего дела доводы не могли быть предметом оценки при рассмотрении дела N А60-1571/2014, поскольку, действительно, требуют отдельных средств доказывания, в частности, проведения экспертизы, о необходимости которой ответчиком не было заявлено при рассмотрении упомянутого дела, как не были представлены и кадастровый и технический паспорта.
В связи с этим суд при рассмотрении настоящего дела с учетом проведения экспертизы, представления соответствующих доказательств пришел к вышеизложенным выводам.
Поскольку ответчик нарушил установленные договором сроки внесения арендных платежей, истец на основании п. 3.1 договора начислил ответчику пени в размере 2359156 руб. 04 коп. за период с 11.01.2014 г. по 26.05.2014 г., в том числе
- 368383 руб. 12 коп. за период с 11.01.2014 г. по 26.05.2014 г. в связи с просрочкой внесения арендных платежей;
- 1134074 руб. 76 коп. за период с 28.12.2013 г. по 26.05.2014 г. в связи с неисполнением обязанности по внесению арендной платы, взысканной решением Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-28473/2013 г.;
- 856698 руб. 16 коп. за период с 28.12.2013 г. по 26.05.2014 г. в связи с неисполнением обязанности по внесению арендной платы, взысканной решением Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-1571/2014 г.;
- Ответчик возражений относительно расчета пеней не представил.
Суд, проверив расчет пеней, произведенный истцом за период с 11.01.2014 г. по 26.05.2014 г., приходит к выводу о том, что расчет произведен неверно, поскольку указанные пени начислены на сумму долга, рассчитанную без учета площади земельного участка, установленной судом.
В связи с этим судом произведен перерасчет суммы пеней за названный период, которая составляет 332727 руб. 93 коп.
Что касается пеней, начисленных в связи с невнесением арендной платы, взысканной вышеназванными решениями, суд исходит из того, что названными судебными актами установлено нарушение ответчиком сроков внесения арендной платы, что не подлежит дальнейшему доказыванию в силу п. 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Кроме того, суд с учетом ст. 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исходит из того, что в его полномочия не входит пересмотр уже взысканных по иному судебному акту сумм, в связи с чем не вправе применять в расчете пеней иные, нежели уже взысканные, суммы.
В связи с этим суд с учетом того, что ответчиком не представлено доказательств погашения задолженности, взысканной вышеназванными судебными актами, полагает, что требования истца о взыскании пеней за 1134074 руб. 76 коп. за период с 28.12.2013 г. по 26.05.2014 г. в связи с неисполнением обязанности по внесению арендной платы, взысканной решением Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-28473/2013 г. и 856698 руб. 16 коп. за период с 28.12.2013 г. по 26.05.2014 г. в связи с неисполнением обязанности по внесению арендной платы, взысканной решением Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-1571/2014 г. заявлены обоснованно.
При таких обстоятельствах требования истца о взыскании пеней подлежит удовлетворению частично в общем размере 2323500 руб. 85 коп. на основании ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению частично.
При этом, поскольку площадь земельного участка, необходимого для продолжения строительства, в данном случае была определена по результатам проведенной судебной экспертизы, суд также обязан распределить расходы на оплату указанной экспертизы в соответствии со ст. ст. 101, 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В связи с тем, что судебная экспертиза была проведена по ходатайству ответчика, и исковые требования были удовлетворены частично, суд считает необходимым расходы по экспертизе отнести на сторон пропорционально размеру удовлетворенных требований: на ответчика относятся расходы по экспертизе в размере 23250 руб., с истца в пользу ответчика подлежит взысканию в возмещение расходов на проведение судебной экспертизы сумма в размере 1750 руб.
При этом денежные средства, внесенные на депозитный счет суда, для оплаты экспертизы, подлежат перечислению эксперту на основании частью 1 и частью 2 статьи 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины на основании п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета согласно ч. 3 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом размера удовлетворенных исковых требований.
Руководствуясь ст. 110, 167 - 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. Исковые требования удовлетворить частично.
2. Взыскать с закрытого акционерного общества "Рубикон-Аэро Инвест", (ИНН 6664051726, ОГРН 1026605753570) в пользу Администрации города Екатеринбурга (ИНН 6661004661, ОГРН 1046603983800) 4423875 (четыре миллиона четыреста двадцать три тысячи восемьсот семьдесят пять) руб. 39 коп. долга, 2323500 (два миллиона триста двадцать три тысячи пятьсот) руб. 85 коп. пеней.
В остальной части в иске отказать.
3. Взыскать с закрытого акционерного общества "Рубикон-Аэро Инвест", (ИНН 6664051726, ОГРН 1026605753570) в доход федерального бюджета 56737 (пятьдесят шесть тысяч семьсот тридцать семь) руб. госпошлины.
4. Взыскать с Администрации города Екатеринбурга (ИНН 6661004661, ОГРН 1046603983800) в пользу закрытого акционерного общества "Рубикон-Аэро Инвест", (ИНН 6664051726, ОГРН 1026605753570) 1750 (одна тысяча семьсот пятьдесят) руб. в возмещение расходов на проведение судебной экспертизы.
5. Перечислить ООО "Кадастровые инженеры" 25000 руб., внесенные на депозит по платежному поручению N 1018 от 09.09.2014 г., по реквизитам, указанным в счете N 68 от 26.11.2014 г.
6. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
Судья
Е.Ю.АБДРАХМАНОВА
Е.Ю.АБДРАХМАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)