Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Земельный налог; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: При заключении договора аренды между сторонами возникли разногласия по вопросам применения неустойки.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 апреля 2015 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Коноплевой М.В.,
судей Муравьева С.Ю., Фатхутдиновой А.Ф.,
в отсутствие:
истца - извещен надлежащим образом,
ответчика - извещен надлежащим образом,
третьего лица - извещено надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани"
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.10.2014 (судья Никулина И.Г.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2015 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Николаева С.Ю., Терентьев Е.А.)
по делу N А65-18136/2014
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "БРИЗ", г. Казань (ОГРН 1021603275275, ИНН 1658028871), к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, с привлечением третьего лица - Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "БРИЗ" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" (далее - Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.10.2014, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2015, урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка N 17351 с кадастровым номером 16:50:100404:221, общей площадью 8605 кв. м, расположенного по адресу: г. Казань, Кировский район, ул. Кулахметова. Пункты договора аренды изложены в следующей редакции:
пункт 1.4.3. прочее: земельный участок никому не продан, в аренду и на ином праве не передан, не заложен, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, правами третьих лиц не обременен.
пункт 1.6. исключен.
пункт 2.4. <1> Договор считается заключенным на условиях, предусмотренных пунктами 2.1., 2.2., 2.3., 2.7. и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
пункт 2.6. Условия настоящего Договора применяются к отношениям, возникающим после фактического получения арендатором земельного участка.
пункт 3.1. Арендная плата исчисляется с момента фактического получения арендатором земельного участка от арендодателя.
В случае возникновения права Арендатора на недвижимое имущество, находящееся на арендованном участке в результате сделки, арендная плата исчисляется со дня регистрации права на соответствующее недвижимое имущество, пени - по истечении одного месяца с даты начисления арендной платы за землю.
Расчет арендной платы за землю производится до даты прекращения права Арендатора на арендованный земельный участок.
Примечание. Налоги и другие обязательные платежи, связанные с использованием земельного участка по настоящему Договору уплачиваются Арендатором в порядке, установленном действующим законодательством.
<4> Арендатор самостоятельно исчисляет годовую сумму арендной платы за землю, подлежащую к уплате ежегодно по настоящему Договору.
Годовая сумма арендной платы, подлежащая ежегодно к уплате по настоящему Договору, рассчитывается в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю" (с изменениями и дополнениями), решением Представительного органа муниципального образования г. Казани от 29.11.2005 N 2-3 "О земельном налоге" (с изменениями и дополнениями) по формуле: Апл. = УПКСЗ х Рс х Кф х Пл, где: Апл. - годовая сумма арендной платы за землю; УПКСЗ - удельный показатель кадастровой стоимости земли, Рс - размер ставки земельного налога, в % от кадастровой стоимости земли; Кф - поправочный коэффициент к ставкам земельного налога, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пл - площадь земельного участка.
пункт 3.5. В случае несвоевременного внесения Арендатором арендной платы Арендатор обязуется оплатить Арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Начисление пеней за несвоевременную уплату арендной платы за землю по настоящему Договору производится по истечении одного месяца с даты фактической передачи земельного участка арендатору.
Пени и задолженность по арендной плате по настоящему Договору взыскиваются в установленном законном порядке.
Настоящим Договором устанавливается, что в случае появления просроченной задолженности и начисленной неустойки (пени) в первую очередь погашается сумма начисленной неустойки (пени) за несвоевременную уплату платежа, затем сумм просроченной задолженности по арендной плате вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном поручении Арендатора.
пункт 3.8. При расторжении настоящего Договора датой прекращения права Арендатора на арендованный земельный участок является день подписания Арендатором документа, подтверждающего прекращение права.
В случае, если Арендодатель уклоняется от подтверждения прекращения права, а именно не подготавливает и/или не подписывает, и/или не выдает документы, подтверждающие прекращение права, и/или продолжает начислять арендную плату, и/или производит иные действия либо бездействует, датой прекращения права Арендатора на арендованный земельный участок является день, следующий после истечения 15 дня с момента направления Арендатором первоначального заявления или уведомления Арендодателю о предстоящем прекращении права.
пункт 3.9. При одностороннем отказе от исполнения настоящего Договора, право которого предусмотрено подпунктом 8.5 настоящего Договора, начисление Арендодателем арендной платы и право Арендатора на арендованный земельный участок прекращается с момента подписания Арендатором документа, полученного от Арендодателя, подтверждающего прекращение права (акт возврата земельного участка).
пункт 5.1.5. на возмещение убытков, причиненных Арендодателем, в том числе досрочным расторжением настоящего Договора по инициативе Арендодателя.
пункт 5.2.6. ежемесячно вносить арендную плату (в том числе за все время просрочки возврата участка) в размере, порядке и сроки, установленные настоящим Договором, приложениями и последующими изменениями и дополнениями к ним.
пункт 5.2.15. <1> в пятидневный срок после выдачи Арендодателем настоящего Договора и/или дополнительных соглашений к нему, подписанных с обеих сторон, предоставить Арендодателю доказательства передачи всех необходимых документов в орган, уполномоченный осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (заверенную Арендатором копию расписки или иного документа, подтверждающего обращение в уполномоченный орган). Арендатор обязан обратиться в орган, уполномоченный осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним с заявлением о государственной регистрации настоящего Договора с выполнением всех условий о регистрации.
В пятидневный срок со дня внесения записи в государственный реестр известить Арендодателя о произведенной государственной регистрации настоящего Договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан путем предоставления заверенной Арендатором копии подтверждающего документа.
- пункт 6.1.6. требовать уплаты арендной платы за все время просрочки возврата арендованного земельного участка (в том числе до момента предоставления Арендодателю подписанного акта о возврате земельного участка), а также требовать полного возмещения убытков, причиненных несвоевременным возвратом земельного участка или возвратом земельного участка в ненадлежащем состоянии;
- подпункт 6.1.2, 7.2., пункт 7.3., 7.4., 7.6. из текста договора исключены.
В остальной части иска отказано.
В кассационной жалобе Комитет просит принятые по делу судебные акты отменить, в удовлетворить исковых требований отказать, мотивируя неправильным применением судами норм материального права. Заявитель жалобы указывает, что проект договора аренды земельного участка подготовлен по форме, утвержденной постановлением руководителя Исполнительного комитета г. Казани от 10.03.2006 N 391. Поскольку органам местного самоуправления запрещается принимать акты и осуществлять действия, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, то предложенные замечания и предложения по пунктам 1.4, 1.6, 2.4, 2.6, 3.1, 3.5, 5.1, 5.2.6, 5.2.15, 6.1.2, 6.1.6, 7.2, 7.3, 7.4, 7.6, 8.6 договора не могут быть приняты. Оспариваемые Обществом пункты договора аренды по вопросу применения неустойки являются лишь одним из способов защиты прав муниципального образования г. Казани и обеспечения обязательств по оплате арендной платы и использования арендатором земельного участка в соответствии с действующим законодательством.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд кассационной инстанции оснований для их отмены не находит.
Как установлено судами и следует из материалов дела, во исполнение постановления Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани от 12.09.2013 N 8009 о предоставлении Обществу в аренду сроком на три года земельного участка с кадастровым номером 16:50:100404:221 площадью 8605 кв. м, расположенного по адресу: г. Казань, ул. Кулахметова, для целей строительства торгового комплекса по ул. Кулахметова, Комитет 26.05.2014 направил в адрес Общества проект договора аренды земельного участка N 17351.
Не согласившись с предложенной Комитетом редакцией некоторых пунктов и условий договора, Общество направило в адрес Комитета протокол разногласий к договору аренды земельного участка.
Письмом от 19.07.2014 Комитет отклонил протокол разногласий Общества об исключении из договора аренды пунктов 1.6, 6.1.2., 7.2., 7.3., 7.4., 7.6 и изменения пунктов 1.4., 2.4, 2.6., 3.1., 3.5, 3.8, 5.1., 5.2.6., 5.2.15, 6.1.6, 8.6, со ссылкой на то, что договор аренды земельного участка готовится по типовой форме, утвержденной постановлением руководителя исполнительного комитета муниципального образования г. Казани от 10.03.2006 N 391, а изменение типовой формы договора ставит Общество в преимущественное положение перед иными покупателя в силу более выгодных условий договора, чем будет нарушено антимонопольное законодательство.
Поскольку Комитет отклонил редакцию договора Общества, последний обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Учитывая специфику отношений, связанных с предоставлением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законодатель урегулировал их Земельным кодексом Российской Федерации, правила которого являются специальными по отношению к общим положениям гражданского законодательства, регулирующим вопросы об аренде имущества.
Анализ механизма предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, позволяет сделать вывод о применении норм как публичного права, так и гражданского законодательства, что, в свою очередь, может свидетельствовать об отнесении ряда вопросов в сфере земельных правоотношений к комплексным законодательным актам.
Применительно к спорному случаю в рамках административной процедуры предоставления участка уполномоченный орган местного самоуправления принял постановление от 12.09.2013 N 8009 о предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду.
Таким образом, вопросы об условиях аренды и разногласий по ним регулируются нормами гражданского законодательства, которое основано на свободе в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии с требованиями пункта 5, 6 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации после принятия решения о предоставлении земельного участка в недельный срок заключается договор купли-продажи или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
В данном конкретном случае договор аренды был подготовлен публичным собственником по форме, утвержденной постановлением руководителя Исполнительного комитета города Казани от 10.03.2006 N 391 "Об утверждении типовых форм договоров аренды, субаренды, купли-продажи земельных участков, безвозмездного срочного пользования землей на территории г. Казани".
Однако названное постановление, утвердившее проекты типовых договоров, носит рекомендательный характер и не может исключать права другого участника заявлять возражения относительного такого проекта.
При рассмотрении настоящего дела суды, проверяя спорные условия договора, руководствовались нормами гражданского и земельного законодательства, регулирующими возникшие между сторонами спорные правоотношения, определили условия договора согласно статье 446 ГК РФ в соответствии с действующим законодательством.
Доводы Комитета о невозможности изменения условий типового договора правомерно отклонены судом, поскольку данный договор не является договором присоединения в силу статьи 428 ГК РФ и его условия могут быть изменены исходя из положений статьи 1 и статьи 421 ГК РФ.
В нарушение требований статьи 65 АПК РФ суду не представлено доказательств того, что именно такое изложение спорных условий, как изложено в проекте договора, предписано законом или иными правовыми актами. Постановление от 10.03.2006 N 391 таким документом являться не может, поскольку утверждая типовую форму договора, не указывает на невозможность изменения условий, содержащихся в договоре.
При разрешении спора об исключении из условий договора аренды пунктов 7.2, 7.3, 7.4, касающихся договорной неустойки, судебные инстанции исходили из того, что договорная неустойка может быть включена в договор только по обоюдному соглашению сторон.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Договорная неустойка устанавливается соглашением о неустойке, которое согласно статье 331 ГК РФ должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.
В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В силу абзаца 2 части 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве" разъяснено, что арбитражный суд не вправе устанавливать договорную неустойку за нарушение обязательств, если одна из сторон возражает против ее установления.
Относительно условий гражданско-правовой ответственности за нарушение договора аренды земельного участка Земельным кодексом Российской Федерации не предусмотрено иного регулирования, отличного от установленного гражданским законодательством.
Поскольку действующее законодательство, регулирующее арендные отношения, не предусматривает установление неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора аренды как возможной меры ответственности, а согласие обеих сторон на включение неустойки в спорный договор не достигнуто, то судебные инстанции не вправе были самостоятельно устанавливать такую ответственность при разрешении преддоговорного спора.
Приведенные в кассационной жалобе доводы не опровергают правильность принятых по делу судебных актов с точки зрения норм права, а направлены на переоценку доказательств и обстоятельств настоящего дела, исследование и установление которых относится к исключительной прерогативе судов первой и апелляционной инстанций. Поэтому данные доводы не могут быть приняты во внимание судом округа, исходя из предоставленных ему статьей 286 АПК РФ полномочий.
Поскольку судами правильно применены нормы материального права к спорным правоотношениям сторон, нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену принятых по делу судебных актов в силу части 4 статьи 288 АПК РФ, не допущено, то основания для отмены принятых по делу судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы Комитета отсутствуют.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.10.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2015 по делу N А65-18136/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
М.В.КОНОПЛЕВА
Судьи
С.Ю.МУРАВЬЕВ
А.Ф.ФАТХУТДИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 24.04.2015 N Ф06-23373/2015 ПО ДЕЛУ N А65-18136/2014
Требование: Об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка.Разделы:
Земельный налог; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: При заключении договора аренды между сторонами возникли разногласия по вопросам применения неустойки.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 апреля 2015 г. N Ф06-23373/2015
Дело N А65-18136/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 апреля 2015 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Коноплевой М.В.,
судей Муравьева С.Ю., Фатхутдиновой А.Ф.,
в отсутствие:
истца - извещен надлежащим образом,
ответчика - извещен надлежащим образом,
третьего лица - извещено надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани"
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.10.2014 (судья Никулина И.Г.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2015 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Николаева С.Ю., Терентьев Е.А.)
по делу N А65-18136/2014
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "БРИЗ", г. Казань (ОГРН 1021603275275, ИНН 1658028871), к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, с привлечением третьего лица - Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "БРИЗ" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" (далее - Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.10.2014, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2015, урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка N 17351 с кадастровым номером 16:50:100404:221, общей площадью 8605 кв. м, расположенного по адресу: г. Казань, Кировский район, ул. Кулахметова. Пункты договора аренды изложены в следующей редакции:
пункт 1.4.3. прочее: земельный участок никому не продан, в аренду и на ином праве не передан, не заложен, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, правами третьих лиц не обременен.
пункт 1.6. исключен.
пункт 2.4. <1> Договор считается заключенным на условиях, предусмотренных пунктами 2.1., 2.2., 2.3., 2.7. и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
пункт 2.6. Условия настоящего Договора применяются к отношениям, возникающим после фактического получения арендатором земельного участка.
пункт 3.1. Арендная плата исчисляется с момента фактического получения арендатором земельного участка от арендодателя.
В случае возникновения права Арендатора на недвижимое имущество, находящееся на арендованном участке в результате сделки, арендная плата исчисляется со дня регистрации права на соответствующее недвижимое имущество, пени - по истечении одного месяца с даты начисления арендной платы за землю.
Расчет арендной платы за землю производится до даты прекращения права Арендатора на арендованный земельный участок.
Примечание. Налоги и другие обязательные платежи, связанные с использованием земельного участка по настоящему Договору уплачиваются Арендатором в порядке, установленном действующим законодательством.
<4> Арендатор самостоятельно исчисляет годовую сумму арендной платы за землю, подлежащую к уплате ежегодно по настоящему Договору.
Годовая сумма арендной платы, подлежащая ежегодно к уплате по настоящему Договору, рассчитывается в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю" (с изменениями и дополнениями), решением Представительного органа муниципального образования г. Казани от 29.11.2005 N 2-3 "О земельном налоге" (с изменениями и дополнениями) по формуле: Апл. = УПКСЗ х Рс х Кф х Пл, где: Апл. - годовая сумма арендной платы за землю; УПКСЗ - удельный показатель кадастровой стоимости земли, Рс - размер ставки земельного налога, в % от кадастровой стоимости земли; Кф - поправочный коэффициент к ставкам земельного налога, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пл - площадь земельного участка.
пункт 3.5. В случае несвоевременного внесения Арендатором арендной платы Арендатор обязуется оплатить Арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Начисление пеней за несвоевременную уплату арендной платы за землю по настоящему Договору производится по истечении одного месяца с даты фактической передачи земельного участка арендатору.
Пени и задолженность по арендной плате по настоящему Договору взыскиваются в установленном законном порядке.
Настоящим Договором устанавливается, что в случае появления просроченной задолженности и начисленной неустойки (пени) в первую очередь погашается сумма начисленной неустойки (пени) за несвоевременную уплату платежа, затем сумм просроченной задолженности по арендной плате вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном поручении Арендатора.
пункт 3.8. При расторжении настоящего Договора датой прекращения права Арендатора на арендованный земельный участок является день подписания Арендатором документа, подтверждающего прекращение права.
В случае, если Арендодатель уклоняется от подтверждения прекращения права, а именно не подготавливает и/или не подписывает, и/или не выдает документы, подтверждающие прекращение права, и/или продолжает начислять арендную плату, и/или производит иные действия либо бездействует, датой прекращения права Арендатора на арендованный земельный участок является день, следующий после истечения 15 дня с момента направления Арендатором первоначального заявления или уведомления Арендодателю о предстоящем прекращении права.
пункт 3.9. При одностороннем отказе от исполнения настоящего Договора, право которого предусмотрено подпунктом 8.5 настоящего Договора, начисление Арендодателем арендной платы и право Арендатора на арендованный земельный участок прекращается с момента подписания Арендатором документа, полученного от Арендодателя, подтверждающего прекращение права (акт возврата земельного участка).
пункт 5.1.5. на возмещение убытков, причиненных Арендодателем, в том числе досрочным расторжением настоящего Договора по инициативе Арендодателя.
пункт 5.2.6. ежемесячно вносить арендную плату (в том числе за все время просрочки возврата участка) в размере, порядке и сроки, установленные настоящим Договором, приложениями и последующими изменениями и дополнениями к ним.
пункт 5.2.15. <1> в пятидневный срок после выдачи Арендодателем настоящего Договора и/или дополнительных соглашений к нему, подписанных с обеих сторон, предоставить Арендодателю доказательства передачи всех необходимых документов в орган, уполномоченный осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (заверенную Арендатором копию расписки или иного документа, подтверждающего обращение в уполномоченный орган). Арендатор обязан обратиться в орган, уполномоченный осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним с заявлением о государственной регистрации настоящего Договора с выполнением всех условий о регистрации.
В пятидневный срок со дня внесения записи в государственный реестр известить Арендодателя о произведенной государственной регистрации настоящего Договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан путем предоставления заверенной Арендатором копии подтверждающего документа.
- пункт 6.1.6. требовать уплаты арендной платы за все время просрочки возврата арендованного земельного участка (в том числе до момента предоставления Арендодателю подписанного акта о возврате земельного участка), а также требовать полного возмещения убытков, причиненных несвоевременным возвратом земельного участка или возвратом земельного участка в ненадлежащем состоянии;
- подпункт 6.1.2, 7.2., пункт 7.3., 7.4., 7.6. из текста договора исключены.
В остальной части иска отказано.
В кассационной жалобе Комитет просит принятые по делу судебные акты отменить, в удовлетворить исковых требований отказать, мотивируя неправильным применением судами норм материального права. Заявитель жалобы указывает, что проект договора аренды земельного участка подготовлен по форме, утвержденной постановлением руководителя Исполнительного комитета г. Казани от 10.03.2006 N 391. Поскольку органам местного самоуправления запрещается принимать акты и осуществлять действия, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, то предложенные замечания и предложения по пунктам 1.4, 1.6, 2.4, 2.6, 3.1, 3.5, 5.1, 5.2.6, 5.2.15, 6.1.2, 6.1.6, 7.2, 7.3, 7.4, 7.6, 8.6 договора не могут быть приняты. Оспариваемые Обществом пункты договора аренды по вопросу применения неустойки являются лишь одним из способов защиты прав муниципального образования г. Казани и обеспечения обязательств по оплате арендной платы и использования арендатором земельного участка в соответствии с действующим законодательством.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд кассационной инстанции оснований для их отмены не находит.
Как установлено судами и следует из материалов дела, во исполнение постановления Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани от 12.09.2013 N 8009 о предоставлении Обществу в аренду сроком на три года земельного участка с кадастровым номером 16:50:100404:221 площадью 8605 кв. м, расположенного по адресу: г. Казань, ул. Кулахметова, для целей строительства торгового комплекса по ул. Кулахметова, Комитет 26.05.2014 направил в адрес Общества проект договора аренды земельного участка N 17351.
Не согласившись с предложенной Комитетом редакцией некоторых пунктов и условий договора, Общество направило в адрес Комитета протокол разногласий к договору аренды земельного участка.
Письмом от 19.07.2014 Комитет отклонил протокол разногласий Общества об исключении из договора аренды пунктов 1.6, 6.1.2., 7.2., 7.3., 7.4., 7.6 и изменения пунктов 1.4., 2.4, 2.6., 3.1., 3.5, 3.8, 5.1., 5.2.6., 5.2.15, 6.1.6, 8.6, со ссылкой на то, что договор аренды земельного участка готовится по типовой форме, утвержденной постановлением руководителя исполнительного комитета муниципального образования г. Казани от 10.03.2006 N 391, а изменение типовой формы договора ставит Общество в преимущественное положение перед иными покупателя в силу более выгодных условий договора, чем будет нарушено антимонопольное законодательство.
Поскольку Комитет отклонил редакцию договора Общества, последний обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Учитывая специфику отношений, связанных с предоставлением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законодатель урегулировал их Земельным кодексом Российской Федерации, правила которого являются специальными по отношению к общим положениям гражданского законодательства, регулирующим вопросы об аренде имущества.
Анализ механизма предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, позволяет сделать вывод о применении норм как публичного права, так и гражданского законодательства, что, в свою очередь, может свидетельствовать об отнесении ряда вопросов в сфере земельных правоотношений к комплексным законодательным актам.
Применительно к спорному случаю в рамках административной процедуры предоставления участка уполномоченный орган местного самоуправления принял постановление от 12.09.2013 N 8009 о предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду.
Таким образом, вопросы об условиях аренды и разногласий по ним регулируются нормами гражданского законодательства, которое основано на свободе в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии с требованиями пункта 5, 6 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации после принятия решения о предоставлении земельного участка в недельный срок заключается договор купли-продажи или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
В данном конкретном случае договор аренды был подготовлен публичным собственником по форме, утвержденной постановлением руководителя Исполнительного комитета города Казани от 10.03.2006 N 391 "Об утверждении типовых форм договоров аренды, субаренды, купли-продажи земельных участков, безвозмездного срочного пользования землей на территории г. Казани".
Однако названное постановление, утвердившее проекты типовых договоров, носит рекомендательный характер и не может исключать права другого участника заявлять возражения относительного такого проекта.
При рассмотрении настоящего дела суды, проверяя спорные условия договора, руководствовались нормами гражданского и земельного законодательства, регулирующими возникшие между сторонами спорные правоотношения, определили условия договора согласно статье 446 ГК РФ в соответствии с действующим законодательством.
Доводы Комитета о невозможности изменения условий типового договора правомерно отклонены судом, поскольку данный договор не является договором присоединения в силу статьи 428 ГК РФ и его условия могут быть изменены исходя из положений статьи 1 и статьи 421 ГК РФ.
В нарушение требований статьи 65 АПК РФ суду не представлено доказательств того, что именно такое изложение спорных условий, как изложено в проекте договора, предписано законом или иными правовыми актами. Постановление от 10.03.2006 N 391 таким документом являться не может, поскольку утверждая типовую форму договора, не указывает на невозможность изменения условий, содержащихся в договоре.
При разрешении спора об исключении из условий договора аренды пунктов 7.2, 7.3, 7.4, касающихся договорной неустойки, судебные инстанции исходили из того, что договорная неустойка может быть включена в договор только по обоюдному соглашению сторон.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Договорная неустойка устанавливается соглашением о неустойке, которое согласно статье 331 ГК РФ должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.
В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В силу абзаца 2 части 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве" разъяснено, что арбитражный суд не вправе устанавливать договорную неустойку за нарушение обязательств, если одна из сторон возражает против ее установления.
Относительно условий гражданско-правовой ответственности за нарушение договора аренды земельного участка Земельным кодексом Российской Федерации не предусмотрено иного регулирования, отличного от установленного гражданским законодательством.
Поскольку действующее законодательство, регулирующее арендные отношения, не предусматривает установление неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора аренды как возможной меры ответственности, а согласие обеих сторон на включение неустойки в спорный договор не достигнуто, то судебные инстанции не вправе были самостоятельно устанавливать такую ответственность при разрешении преддоговорного спора.
Приведенные в кассационной жалобе доводы не опровергают правильность принятых по делу судебных актов с точки зрения норм права, а направлены на переоценку доказательств и обстоятельств настоящего дела, исследование и установление которых относится к исключительной прерогативе судов первой и апелляционной инстанций. Поэтому данные доводы не могут быть приняты во внимание судом округа, исходя из предоставленных ему статьей 286 АПК РФ полномочий.
Поскольку судами правильно применены нормы материального права к спорным правоотношениям сторон, нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену принятых по делу судебных актов в силу части 4 статьи 288 АПК РФ, не допущено, то основания для отмены принятых по делу судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы Комитета отсутствуют.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.10.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2015 по делу N А65-18136/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
М.В.КОНОПЛЕВА
Судьи
С.Ю.МУРАВЬЕВ
А.Ф.ФАТХУТДИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)