Судебные решения, арбитраж
Земельный налог; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 20 октября 2014 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Прибор", Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области на решение Арбитражного суда Курганской области от 15.08.2014 по делу N А34-7444/2013 (судья Саранчина Н.А.).
В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Прибор" - Сокольский Виктор Вениаминович (доверенность от 09.01.2012).
Общество с ограниченной ответственностью "Прибор" (далее - истец, общество, ООО "Прибор") обратилось в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к Департаменту имущественных и земельных отношений Курганской области (далее - ответчик, Департамент) об урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка N 710 от 19.11.2013.
Решением Арбитражного суда Курганской области от 15.08.2014 (резолютивная часть оглашена 08.08.2014) исковые требования удовлетворены частично. Пункты 2.1, 2.4 и приложение N 1 к договору N 710 купли-продажи земельного участка от 19.11.2013 изложены в следующей редакции:
пункт 2.1. Расчет цены выкупа земельного участка определен в приложении к договору, являющемся неотъемлемой частью договора в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации и Курганской области и составляет 448200 рублей (четыреста сорок восемь тысяч двести рублей).
пункт 2.4. Оплата производится в рублях. Сумма платежа составляет 448200 рублей (четыреста сорок восемь тысяч двести рублей) и перечисляется на расчетный счет Управления Федерального казначейства по Курганской области (Департамент имущественных и земельных отношений Курганской области) N 40101810000000010002 в ГРКЦ ГУ Банка России по Курганской области г. Курган, ИНН 4501133979, КПП 450101001, БИК 043735001, код бюджетной классификации 01911406012040000430, ОКАТО 37401000000.
Приложение N 1.
Кадастровая стоимость земельного участка - 2 988 000 руб., ставка земельного налога от кадастровой стоимости земельного участка - 1,5%, установленная кратность ставки земельного налога - 10, расчет цены выкупа земельного участка - 2 988 000х1,5х10: 100, цена выкупа участка составляет 448200 руб.
С вынесенным решением не согласились истец и ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке.
В апелляционной жалобе ООО "Прибор" просит решение суда отменить в части отказа в применении для расчета выкупной цены земельного участка налоговой ставки 0,3%, установленной для объектов инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на необходимость учета обстоятельств фактического использования выкупаемого земельного участка в целях переработки и удаления твердых отходов, которое подтверждено предоставленными доказательствами и осуществляется доверительным управляющим в соответствии с предусмотренными уставом видом деятельности.
По мнению апеллянта, фактическое использование земельного участка имеет приоритет по сравнению с его разрешенным использованием (эксплуатация и обслуживание здания склада металла), поскольку вид разрешенного использования отображается в сведениях государственного кадастра, а не устанавливается этим документом.
В апелляционной жалобе Департамент просит решение суда отменить и оставить исковое заявление без рассмотрения, в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора. Указанный довод мотивирован ответчиком изначальным указанием в протоколе разногласий к договору купли-продажи земельного участка не его кадастровой, а рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком. Установление судебным актом кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости было произведено в период приостановления производства по делу, значительно позднее направления протокола разногласий. При этом, направление протокола разногласий с применением установленной судебным актом новой кадастровой стоимости истцом не производилось, соответственно отклонено Департаментом не было.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание ответчик не явился.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившегося лица.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы ООО "Прибор". Выразил несогласие с доводами апелляционной жалобы Департамента, представив письменные возражения, приобщенные к материалам дела в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, обществу "Прибор" на праве собственности принадлежит нежилое здание, площадью 6670 кв. м, инвентарный номер: 37:401:001:002719840. Литер: У-У1. Этажность 1, расположенное по адресу: г. Курган, ул. Ястржембского, д. 41-а, строение N 8, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 08.10.2013 (т. 1 л.д. 14).
В отношении указанного здания произведена государственная регистрация доверительного управления на основании договора доверительного управления от 22.05.2012, заключенного собственником с обществом с ограниченной ответственность "Сток" сроком на 5 лет (т. 1 л.д. 101).
Принадлежащий обществу "Прибор" объект недвижимости расположен на земельном участке площадью 16332 кв. м с кадастровым номером 45:25:020803:83 (т. 1 л.д. 20-21).
Земельный участок площадью 16 332 кв. м поставлен на кадастровый учет 23.11.2007 с присвоением кадастрового номера 45:25:020803:83 и разрешенным использованием: для эксплуатации и обслуживания здания склада металла, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 17.10.2013 составляла 11 694 855 руб. 24 коп. (т. 1 л.д. 20).
На основании заявления ООО "Прибор" от 10.10.2013 о приобретении земельного участка в собственность (т. 1 л.д. 15), Департаментом имущественных и земельных отношений Курганской области было издано распоряжение N 530-р от 01.11.2013 (т. 1 л.д. 13). В соответствии с распоряжением земельный участок площадью 16332 кв. м, с кадастровым номером 45:25:020803:83 подлежит предоставлению ООО "Прибор" в собственность по цене, определенной из расчета десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.
19.11.2011 Департаментом был представлен истцу проект договора купли-продажи земельного участка с указанием выкупной цены земельного участка в размере 1 754 228 руб. 29 коп. (т. 1 л.д. 17-19).
Не согласившись с предложенным расчетом цены земельного участка, ООО "Прибор" подписало договор N 710 купли-продажи земельного участка от 19.11.2013 с протоколом разногласий (т. 1 л.д. 12), согласно которому расчет цены выкупа определен истцом в размере 89 640 руб., исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 2988000 руб. и ставки земельного налога от кадастровой стоимости - 0,3%, применяемой в отношении земельных участков, занятых объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса.
Письмом от 17.12.2013 N 11-01-7176 Департамент отклонил протокол разногласий от 29.11.2013 к договору купли-продажи земельного участка N 710 от 19.11.2013 и отказал обществу "Прибор" в перерасчете выкупной цены земельного участка (т. 1 л.д. 11).
Решением Арбитражного суда Курганской области от 25.04.2014 по делу N А34-1146/2014 кадастровая стоимость спорного земельного участка признана равной рыночной стоимости в размере 2 988 000 руб. Сведения об указанном размере кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 29.07.2014, что подтверждено кадастровой справкой (т. 1 л.д. 100).
Полагая, что расчет выкупной цены земельного участка должен быть произведен исходя из рыночной стоимости земельного участка, а также с применением налоговой ставки 0,3%, установленной для объектов инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка.
При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции пришел к выводу о возникновении между сторонами разногласий, возникших при заключении обязательного договора купли-продажи земельного участка, и
установил:
необходимость применения для расчета цены земельного участка его кадастровой стоимости, установленной судебным актом, а также внесенной в государственный кадастр недвижимости до момента заключения договора купли-продажи. Судом признана необходимость применения для расчета цены земельного участка ставки земельного налога 1,5% соответствующей разрешенному использованию земельного участка, поскольку предоставление собственником спорного здания склада в доверительное управление лицу, оказывающему жилищно-коммунальные услуги, не является основанием для установления льготной ставки земельного налога.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным. При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Как следует из материалов дела, между сторонами не урегулированы разногласия относительно стоимости выкупаемого земельного участка, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка, которые должны разрешаться по правилам статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, на что верно указал арбитражный суд первой инстанции.
В соответствии с положениями статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно пункту 1 статьи 422 названного Кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Исходя из пункта 1 статьи 424 названного Кодекса исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться указанным Законом о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.
Из изложенного следует, что договор купли-продажи земельного участка должен соответствовать нормам права, действующим на момент заключения договора.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В силу пункта 3 статьи 66 названного Кодекса в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Поскольку решением Арбитражного суда Курганской области от 25.04.2014 по делу N А34-1146/2014 кадастровая стоимость спорного земельного участка признана равной рыночной стоимости в размере 2 988 000 руб. и сведения об указанном размере кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости до заключения договора, при урегулировании разногласий по договору относительно цены выкупа подлежит применению кадастровая стоимость земельного участка, установленная судом в размере 2 988 000 руб.
Применение кадастровой стоимости, предложенной Департаментом, при наличии новой кадастровой стоимости на момент заключения договора купли-продажи, противоречит положениям пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и нарушает права и законные интересы общества "Прибор" как лица, имевшего намерение приобрести в собственность указанный земельный участок.
То обстоятельство, что общество обратилось в Арбитражный суд Курганской области с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости после направления протокола разногласий к договору купли-продажи, не может служить основанием для оставления искового заявления без рассмотрения.
Из материалов дела следует, что, заявляя о разногласиях по договору, общество изначально ссылалось на рыночную стоимость земельного участка, определенную независимым оценщиком в размере 2 988 000 руб. (т. 1 л.д. 10).
Последующее установление решением Арбитражного суда Курганской области от 25.04.2014 по делу N А34-1146/2014 кадастровой стоимости в размере, равном вышеуказанной рыночной стоимости, обоснованно оценено судом первой инстанции в качестве реализации истцом права на предоставление доказательств обоснованности позиции отраженной в протоколе разногласий в соответствии со статьей 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судебной коллегией отмечается, что в соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации целью установления досудебного порядка урегулирования преддоговорного спора является экономия средств и времени сторон, сохранение между ними партнерских отношений. Вместе с тем, такой порядок не должен являться препятствием защиты заинтересованных лицом своих прав в судебном порядке. В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции не было установлено реальной возможности урегулирования конфликта сторон без применения судебных процедур. При таких обстоятельствах, даже формальные препятствия для признания досудебного порядка несоблюденным не должны влечь автоматическое оставление иска без рассмотрения.
Соответствующие доводы апелляционной жалобы Департамента подлежат отклонению.
Оценивая доводы апелляционной жалобы ООО "Прибор" в части подлежащее применению ставки земельного налога, судебная коллегия пришла к следующим выводам.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" при продаже в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений их стоимость определяется субъектом Российской Федерации, а если она не определена, применяется установленная минимальная ставка земельного налога.
Решением Курганской городской Думы от 21.09.2005 N 219 (ред. от 18.04.2012) "О земельном налоге на территории города Кургана" установлены ставки земельного налога.
В отношении земельных участков, занятых объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса), установлена ставка 0,3 процента от кадастровой стоимости участка (пункта 2.6 названного решения). Пунктом 2.8 в отношении прочих земельных участков - ставка 1,5 процента от кадастровой стоимости участка.
С учетом названного, разрешение возникших у сторон разногласий обусловлено отнесением выкупаемого обществом земельного участка, к участкам, занятым объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса.
Применив не раскрытое в Налоговом кодексе Российской Федерации понятие "объекты инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса", суд первой инстанции обоснованно признал для определения признаков объектов инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса необходимость направленности их функционирования на обеспечение жизнедеятельности населенных пунктов (муниципальных образований) и эксплуатации жилищного фонда.
Вместе с тем, на основании внесенных в государственный кадастр недвижимости сведений установлено, что разрешенным использованием земельного участка с кадастровым номером 45:25:020803:83 является эксплуатация и обслуживание здания склада металла.
Вывод суда первой инстанции о том, что фактическое использование указанного здания обществом "Сток", осуществляющим обработку бытовых отходов, ремонт машин для уборки мусора в рамках срочного договора доверительного управления, не является обстоятельством применения льготной ставки земельного налога, следует признать правильным.
Земельным кодексом Российской Федерации установлен принцип целевого использования земельных участков, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования земельного участка в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Разрешенное использование земельного участка определяет особенности правового режима этого участка и устанавливается градостроительным регламентом, входящим в состав правил землепользования и застройки (пункты 6 - 9 статьи 1, части 1, 3, 6 статьи 30, статья 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Из статей 4, 7, 16, 20 - 22 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" следует, что сведения о категории и видах разрешенного использования земельных участков подлежат внесению в кадастр на основании документов о предоставлении земельных участков, выданных уполномоченными органами исполнительной власти и (или) органов местного самоуправления.
Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. Поэтому при кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений.
Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (пункт 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с правовым подходом, сформулированным в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 N 12651/11 и от 29.05.2012 N 13016/11 фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и совпадать со сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости. В названных постановлениях разъяснено, что для целей определения группы разрешенного использования подлежат исследованию доказательства фактического ведения на спорном земельном участке деятельности, для которой он был ранее предоставлен и для которой предназначены расположенные на нем объекты недвижимости.
Исходя из названного, несовпадение фактического и разрешенного использования земельного участка (о чем утверждает ООО "Прибор"), может служить основанием для постановки вопроса об изменении вида разрешенного использования в предусмотренном законом порядке либо разрешения в самостоятельном производстве спора, связанного с правильностью определения вида разрешенного использования органом кадастрового учета, применительно к правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 N 12651/11.
С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения поданных сторонами апелляционных жалоб, не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относится на подателей жалоб. Взыскание государственной пошлины с Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области в доход федерального бюджета не производится ввиду его освобождения от уплаты государственной пошлины в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Курганской области от 15.08.2014 по делу N А34-7444/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Прибор", Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.10.2014 N 18АП-11310/2014, 18АП-11503/2014 ПО ДЕЛУ N А34-7444/2013
Разделы:Земельный налог; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 октября 2014 г. N 18АП-11310/2014, 18АП-11503/2014
Дело N А34-7444/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 20 октября 2014 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Прибор", Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области на решение Арбитражного суда Курганской области от 15.08.2014 по делу N А34-7444/2013 (судья Саранчина Н.А.).
В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Прибор" - Сокольский Виктор Вениаминович (доверенность от 09.01.2012).
Общество с ограниченной ответственностью "Прибор" (далее - истец, общество, ООО "Прибор") обратилось в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к Департаменту имущественных и земельных отношений Курганской области (далее - ответчик, Департамент) об урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка N 710 от 19.11.2013.
Решением Арбитражного суда Курганской области от 15.08.2014 (резолютивная часть оглашена 08.08.2014) исковые требования удовлетворены частично. Пункты 2.1, 2.4 и приложение N 1 к договору N 710 купли-продажи земельного участка от 19.11.2013 изложены в следующей редакции:
пункт 2.1. Расчет цены выкупа земельного участка определен в приложении к договору, являющемся неотъемлемой частью договора в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации и Курганской области и составляет 448200 рублей (четыреста сорок восемь тысяч двести рублей).
пункт 2.4. Оплата производится в рублях. Сумма платежа составляет 448200 рублей (четыреста сорок восемь тысяч двести рублей) и перечисляется на расчетный счет Управления Федерального казначейства по Курганской области (Департамент имущественных и земельных отношений Курганской области) N 40101810000000010002 в ГРКЦ ГУ Банка России по Курганской области г. Курган, ИНН 4501133979, КПП 450101001, БИК 043735001, код бюджетной классификации 01911406012040000430, ОКАТО 37401000000.
Приложение N 1.
Кадастровая стоимость земельного участка - 2 988 000 руб., ставка земельного налога от кадастровой стоимости земельного участка - 1,5%, установленная кратность ставки земельного налога - 10, расчет цены выкупа земельного участка - 2 988 000х1,5х10: 100, цена выкупа участка составляет 448200 руб.
С вынесенным решением не согласились истец и ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке.
В апелляционной жалобе ООО "Прибор" просит решение суда отменить в части отказа в применении для расчета выкупной цены земельного участка налоговой ставки 0,3%, установленной для объектов инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на необходимость учета обстоятельств фактического использования выкупаемого земельного участка в целях переработки и удаления твердых отходов, которое подтверждено предоставленными доказательствами и осуществляется доверительным управляющим в соответствии с предусмотренными уставом видом деятельности.
По мнению апеллянта, фактическое использование земельного участка имеет приоритет по сравнению с его разрешенным использованием (эксплуатация и обслуживание здания склада металла), поскольку вид разрешенного использования отображается в сведениях государственного кадастра, а не устанавливается этим документом.
В апелляционной жалобе Департамент просит решение суда отменить и оставить исковое заявление без рассмотрения, в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора. Указанный довод мотивирован ответчиком изначальным указанием в протоколе разногласий к договору купли-продажи земельного участка не его кадастровой, а рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком. Установление судебным актом кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости было произведено в период приостановления производства по делу, значительно позднее направления протокола разногласий. При этом, направление протокола разногласий с применением установленной судебным актом новой кадастровой стоимости истцом не производилось, соответственно отклонено Департаментом не было.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание ответчик не явился.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившегося лица.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы ООО "Прибор". Выразил несогласие с доводами апелляционной жалобы Департамента, представив письменные возражения, приобщенные к материалам дела в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, обществу "Прибор" на праве собственности принадлежит нежилое здание, площадью 6670 кв. м, инвентарный номер: 37:401:001:002719840. Литер: У-У1. Этажность 1, расположенное по адресу: г. Курган, ул. Ястржембского, д. 41-а, строение N 8, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 08.10.2013 (т. 1 л.д. 14).
В отношении указанного здания произведена государственная регистрация доверительного управления на основании договора доверительного управления от 22.05.2012, заключенного собственником с обществом с ограниченной ответственность "Сток" сроком на 5 лет (т. 1 л.д. 101).
Принадлежащий обществу "Прибор" объект недвижимости расположен на земельном участке площадью 16332 кв. м с кадастровым номером 45:25:020803:83 (т. 1 л.д. 20-21).
Земельный участок площадью 16 332 кв. м поставлен на кадастровый учет 23.11.2007 с присвоением кадастрового номера 45:25:020803:83 и разрешенным использованием: для эксплуатации и обслуживания здания склада металла, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 17.10.2013 составляла 11 694 855 руб. 24 коп. (т. 1 л.д. 20).
На основании заявления ООО "Прибор" от 10.10.2013 о приобретении земельного участка в собственность (т. 1 л.д. 15), Департаментом имущественных и земельных отношений Курганской области было издано распоряжение N 530-р от 01.11.2013 (т. 1 л.д. 13). В соответствии с распоряжением земельный участок площадью 16332 кв. м, с кадастровым номером 45:25:020803:83 подлежит предоставлению ООО "Прибор" в собственность по цене, определенной из расчета десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.
19.11.2011 Департаментом был представлен истцу проект договора купли-продажи земельного участка с указанием выкупной цены земельного участка в размере 1 754 228 руб. 29 коп. (т. 1 л.д. 17-19).
Не согласившись с предложенным расчетом цены земельного участка, ООО "Прибор" подписало договор N 710 купли-продажи земельного участка от 19.11.2013 с протоколом разногласий (т. 1 л.д. 12), согласно которому расчет цены выкупа определен истцом в размере 89 640 руб., исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 2988000 руб. и ставки земельного налога от кадастровой стоимости - 0,3%, применяемой в отношении земельных участков, занятых объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса.
Письмом от 17.12.2013 N 11-01-7176 Департамент отклонил протокол разногласий от 29.11.2013 к договору купли-продажи земельного участка N 710 от 19.11.2013 и отказал обществу "Прибор" в перерасчете выкупной цены земельного участка (т. 1 л.д. 11).
Решением Арбитражного суда Курганской области от 25.04.2014 по делу N А34-1146/2014 кадастровая стоимость спорного земельного участка признана равной рыночной стоимости в размере 2 988 000 руб. Сведения об указанном размере кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 29.07.2014, что подтверждено кадастровой справкой (т. 1 л.д. 100).
Полагая, что расчет выкупной цены земельного участка должен быть произведен исходя из рыночной стоимости земельного участка, а также с применением налоговой ставки 0,3%, установленной для объектов инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка.
При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции пришел к выводу о возникновении между сторонами разногласий, возникших при заключении обязательного договора купли-продажи земельного участка, и
установил:
необходимость применения для расчета цены земельного участка его кадастровой стоимости, установленной судебным актом, а также внесенной в государственный кадастр недвижимости до момента заключения договора купли-продажи. Судом признана необходимость применения для расчета цены земельного участка ставки земельного налога 1,5% соответствующей разрешенному использованию земельного участка, поскольку предоставление собственником спорного здания склада в доверительное управление лицу, оказывающему жилищно-коммунальные услуги, не является основанием для установления льготной ставки земельного налога.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным. При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Как следует из материалов дела, между сторонами не урегулированы разногласия относительно стоимости выкупаемого земельного участка, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка, которые должны разрешаться по правилам статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, на что верно указал арбитражный суд первой инстанции.
В соответствии с положениями статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно пункту 1 статьи 422 названного Кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Исходя из пункта 1 статьи 424 названного Кодекса исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться указанным Законом о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.
Из изложенного следует, что договор купли-продажи земельного участка должен соответствовать нормам права, действующим на момент заключения договора.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В силу пункта 3 статьи 66 названного Кодекса в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Поскольку решением Арбитражного суда Курганской области от 25.04.2014 по делу N А34-1146/2014 кадастровая стоимость спорного земельного участка признана равной рыночной стоимости в размере 2 988 000 руб. и сведения об указанном размере кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости до заключения договора, при урегулировании разногласий по договору относительно цены выкупа подлежит применению кадастровая стоимость земельного участка, установленная судом в размере 2 988 000 руб.
Применение кадастровой стоимости, предложенной Департаментом, при наличии новой кадастровой стоимости на момент заключения договора купли-продажи, противоречит положениям пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и нарушает права и законные интересы общества "Прибор" как лица, имевшего намерение приобрести в собственность указанный земельный участок.
То обстоятельство, что общество обратилось в Арбитражный суд Курганской области с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости после направления протокола разногласий к договору купли-продажи, не может служить основанием для оставления искового заявления без рассмотрения.
Из материалов дела следует, что, заявляя о разногласиях по договору, общество изначально ссылалось на рыночную стоимость земельного участка, определенную независимым оценщиком в размере 2 988 000 руб. (т. 1 л.д. 10).
Последующее установление решением Арбитражного суда Курганской области от 25.04.2014 по делу N А34-1146/2014 кадастровой стоимости в размере, равном вышеуказанной рыночной стоимости, обоснованно оценено судом первой инстанции в качестве реализации истцом права на предоставление доказательств обоснованности позиции отраженной в протоколе разногласий в соответствии со статьей 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судебной коллегией отмечается, что в соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации целью установления досудебного порядка урегулирования преддоговорного спора является экономия средств и времени сторон, сохранение между ними партнерских отношений. Вместе с тем, такой порядок не должен являться препятствием защиты заинтересованных лицом своих прав в судебном порядке. В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции не было установлено реальной возможности урегулирования конфликта сторон без применения судебных процедур. При таких обстоятельствах, даже формальные препятствия для признания досудебного порядка несоблюденным не должны влечь автоматическое оставление иска без рассмотрения.
Соответствующие доводы апелляционной жалобы Департамента подлежат отклонению.
Оценивая доводы апелляционной жалобы ООО "Прибор" в части подлежащее применению ставки земельного налога, судебная коллегия пришла к следующим выводам.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" при продаже в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений их стоимость определяется субъектом Российской Федерации, а если она не определена, применяется установленная минимальная ставка земельного налога.
Решением Курганской городской Думы от 21.09.2005 N 219 (ред. от 18.04.2012) "О земельном налоге на территории города Кургана" установлены ставки земельного налога.
В отношении земельных участков, занятых объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса), установлена ставка 0,3 процента от кадастровой стоимости участка (пункта 2.6 названного решения). Пунктом 2.8 в отношении прочих земельных участков - ставка 1,5 процента от кадастровой стоимости участка.
С учетом названного, разрешение возникших у сторон разногласий обусловлено отнесением выкупаемого обществом земельного участка, к участкам, занятым объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса.
Применив не раскрытое в Налоговом кодексе Российской Федерации понятие "объекты инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса", суд первой инстанции обоснованно признал для определения признаков объектов инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса необходимость направленности их функционирования на обеспечение жизнедеятельности населенных пунктов (муниципальных образований) и эксплуатации жилищного фонда.
Вместе с тем, на основании внесенных в государственный кадастр недвижимости сведений установлено, что разрешенным использованием земельного участка с кадастровым номером 45:25:020803:83 является эксплуатация и обслуживание здания склада металла.
Вывод суда первой инстанции о том, что фактическое использование указанного здания обществом "Сток", осуществляющим обработку бытовых отходов, ремонт машин для уборки мусора в рамках срочного договора доверительного управления, не является обстоятельством применения льготной ставки земельного налога, следует признать правильным.
Земельным кодексом Российской Федерации установлен принцип целевого использования земельных участков, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования земельного участка в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Разрешенное использование земельного участка определяет особенности правового режима этого участка и устанавливается градостроительным регламентом, входящим в состав правил землепользования и застройки (пункты 6 - 9 статьи 1, части 1, 3, 6 статьи 30, статья 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Из статей 4, 7, 16, 20 - 22 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" следует, что сведения о категории и видах разрешенного использования земельных участков подлежат внесению в кадастр на основании документов о предоставлении земельных участков, выданных уполномоченными органами исполнительной власти и (или) органов местного самоуправления.
Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. Поэтому при кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений.
Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (пункт 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с правовым подходом, сформулированным в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 N 12651/11 и от 29.05.2012 N 13016/11 фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и совпадать со сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости. В названных постановлениях разъяснено, что для целей определения группы разрешенного использования подлежат исследованию доказательства фактического ведения на спорном земельном участке деятельности, для которой он был ранее предоставлен и для которой предназначены расположенные на нем объекты недвижимости.
Исходя из названного, несовпадение фактического и разрешенного использования земельного участка (о чем утверждает ООО "Прибор"), может служить основанием для постановки вопроса об изменении вида разрешенного использования в предусмотренном законом порядке либо разрешения в самостоятельном производстве спора, связанного с правильностью определения вида разрешенного использования органом кадастрового учета, применительно к правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 N 12651/11.
С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения поданных сторонами апелляционных жалоб, не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относится на подателей жалоб. Взыскание государственной пошлины с Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области в доход федерального бюджета не производится ввиду его освобождения от уплаты государственной пошлины в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Курганской области от 15.08.2014 по делу N А34-7444/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Прибор", Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)