Судебные решения, арбитраж
Земельный налог; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Купля-продажа земли; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения; Предоставление земли; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 августа 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 августа 2014 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Петрушкина В.А.,
судей Муравьева С.Ю., Карповой В.А.,
при участии представителей:
истца - Волковой Е.В. (доверенность от 09.07.2014),
ответчика - Рачковой-Чукиной Т.С. (доверенность от 05.09.2013),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань,
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 23.01.2014 (судья Никулина И.Г.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2014 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Пышкина Н.Ю., Романенко С.Ш.)
по делу N А65-25200/2013
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Голден Лайнс", г. Казань (ОГРН 1021603271909, ИНН 1660049734) к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674) об обязании заключить договор аренды земельного участка на условиях истца,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Голден Лайнс" (далее - общество, ООО "Голден Лайнс") обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" (далее - Комитет земельных и имущественных отношений) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 23.01.2014 урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 16:50:060619:2, площадью 4770 кв. м, расположенного по адресу: г. Казань, ул. Красной Позиции, для целей не связанных со строительством, а именно для организации автостоянки, без права возведения капитальных сооружений (объектов недвижимости) на следующих условиях:
Пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: "Настоящий договор заключен сроком на 3 (три) года".
Пункты 2.2, 2.3, 3.2, 7.2, 7.3 договора исключить.
Пункт 2.4 договора изложить в следующей редакции: "Договор считается заключенным на условиях предусмотренных пунктами 2.1, 2.7 и вступает в силу с момента его государственной регистрации".
Пункт 3.1 договора изложить в следующей редакции: "Арендная плата исчисляется с даты, подписания настоящего договора. В случае возникновения права Арендатора на недвижимое имущество, находящееся на арендованном участке в результате сделки, арендная плата исчисляется с 1 числа месяца, следующего после даты подписания акта приема-передачи соответствующего недвижимого имущества. В случае прекращения права арендатора на арендованный земельный участок (расторжения договора аренды) при расчете арендной платы за землю месяц прекращения указанного права (расторжения договора аренды) принимается за полный месяц.
Примечание: Налоги и другие обязательные платежи, связанные с использованием земельного участка по настоящему Договору уплачиваются Арендатором в порядке, установленном действующим законодательством. <4> Арендатор самостоятельно исчисляет годовую сумму арендной платы за землю, подлежащую к уплате ежегодно по настоящему договору. Годовая сумма арендной платы, подлежащая ежегодно к уплате по настоящему договору, рассчитывается в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю" (с изменениями и дополнениями), решением представительного органа муниципального образования г. Казани от 29.11.2005 N 2-3 "О земельном налоге" (с изменениями и дополнениями), по формуле: Апл. = УПКСЗ x Рс x Кф x Пл, где: Апл. - годовая сумма арендной платы за землю; УПКСЗ - удельный показатель кадастровой стоимости земли; Рс - размер ставки земельного налога, в % от кадастровой стоимости земли; Кф - поправочный коэффициент к ставкам земельного налога, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пл - площадь земельного участка.
Пункт 3.5 договора изложить в следующей редакции: "В случае несвоевременного внесения Арендатором арендной платы Арендатор обязуется оплатить Арендодателю неустойку (пени) в размере двойной ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Пени и задолженность по арендной плате по настоящему договору взыскивается в установленном законом порядке".
Глава 4 договора - "Независимо от сроков аренды земельного участка для передачи земельного участка в субаренду, Арендатор обязан получить письменное согласие Арендодателя".
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2014 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Комитета земельных и имущественных отношений, поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства.
Заявитель кассационной жалобы считает, что проект договора аренды утвержден постановлением руководителя Исполкома г. Казани от 10.03.2006 N 391, поскольку Комитет является органом, который выступает от имени муниципального образования города Казани, не может изменить утвержденные условия договора аренды, кроме того, постановлением Исполкома от 13.09.2012 N 6641 земельный участок предоставлен обществу в аренду сроком на 3 года, в связи с этим, начало срока начисления арендной платы по пункту 2.1 договора производится с момента принятия решения уполномоченным органом о предоставлении земельного участка, что касается разногласий по пункту 3.1 договора, то земельное законодательство не регламентирует обязанность сторон составлять акт приема-передачи.
Представитель Комитета земельных и имущественных отношений в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Представитель ООО "Голден Лайнс" в судебном заседании просил оставить судебные акты без изменения.
Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, и в выступлениях представителей лиц, участвующих в деле, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, что на основании постановления исполнительного комитета муниципального образования г. Казани от 13.09.2012 N 6641 ООО "Голден Лайнс" предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок с кадастровым номером 16:50:060619:2, площадью 4770 кв. м, расположенный по адресу: г. Казань, ул. Красной Позиции, для целей не связанных со строительством, а именно для организации автостоянки, без права возведения капитальных сооружений (объектов недвижимости).
Согласно пункту 2.1 указанного постановления обществу надлежало заключить договор аренды с Комитетом земельных и имущественных отношений.
Во исполнение названного постановления в августе 2013 года Комитетом земельных и имущественных отношений в адрес общества было направлен проект договора аренды N 16706 (три экземпляра).
ООО "Голден Лайнс", ознакомившись с проектом договора аренды N 16706, не согласилось с некоторыми пунктами условий договора (пунктами 2.1, 2.2, 2.3, 2.4, 3.1, 3.2, 3.5, 7.2, 7.3 и главы 4), в связи с чем в адрес Комитета земельных и имущественных отношений направлены сопроводительным письмом от 23.08.2013 договор аренды, подписанный обществом, с протоколом разногласий.
Протокол содержит следующие разногласия сторон при заключении указанного договора:
Арендная плата исчисляется с 01.10.2012. Арендная плата исчисляется с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия постановления руководителя Исполкома МО г. Казани, главы администрации г. Казани о предоставлении земельного участка.
В случае возникновения права Арендатора на недвижимое имущество, находящееся на арендованном участке в результате сделки, арендная плата исчисляется с 1 числа месяца, следующего после даты подписания акта приема-передачи соответствующего недвижимого имущества, пени - по истечении одного месяца с даты начисления арендной платы за землю. В случае прекращения права Арендатора на арендованный земельный участок (расторжения договора аренды) при расчете арендной платы за землю месяц прекращения указанного права (расторжения договора аренды) принимается за полный месяц.
Примечание: Налоги и другие обязательные платежи, связанные с использованием земельного участка по настоящему Договору уплачиваются Арендатором в порядке, установленном действующим законодательством.
<4> Арендатор самостоятельно исчисляет годовую сумму арендной платы за землю, подлежащую к уплате ежегодно по настоящему договору.
Годовая сумма арендной платы, подлежащая ежегодно к уплате по настоящему договору, рассчитывается в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю" (с изменениями и дополнениями), решением Представительного органа муниципального образования г. Казани от 29.11.2005 N 2-3 "О земельном налоге" (с изменениями и дополнениями), по формуле:
Апл. = УПКСЗ x Рс x Кф x Пл, где:
- Апл. - годовая сумма арендной платы за землю;
- УПКСЗ - удельный показатель кадастровой стоимости земли;
- Рс - размер ставки земельного налога, в % от кадастровой стоимости земли;
- Арендная плата исчисляется с даты, подписания настоящего договора. В случае возникновения права Арендатора на недвижимое имущество, находящееся на арендованном участке в результате сделки, арендная плата исчисляется с 1 числа месяца, следующего после даты подписания акта приема-передачи соответствующего недвижимого имущества. В случае прекращения права Арендатора на арендованный земельный участок (расторжения договора аренды) при расчете арендной платы за землю месяц прекращения указанного права (расторжения договора аренды) принимается за полный месяц.
Примечание: Налоги и другие обязательные платежи, связанные с использованием земельного участка по настоящему Договору уплачиваются Арендатором в порядке, установленном действующим законодательством.
<4> Арендатор самостоятельно исчисляет годовую сумму арендной платы за землю, подлежащую к уплате ежегодно по настоящему договору.
Годовая сумма арендной платы, подлежащая ежегодно к уплате по настоящему договору, рассчитывается в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю" (с изменениями и дополнениями), решением Представительного органа муниципального образования г. Казани от 29.11.2005 N 2-3 "О земельном налоге" (с изменениями и дополнениями), по формуле:
Апл. = УПКСЗ x Рс x Кф x Пл, где:
- Апл. - годовая сумма арендной платы за землю;
- УПКСЗ - удельный показатель кадастровой стоимости земли;
- Рс - размер ставки земельного налога, в % от кадастровой стоимости земли;
- В случае несвоевременного внесения Арендатором арендной платы Арендатор обязуется оплатить Арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Начисление пеней за несвоевременную уплату арендной платы за землю производится по истечении одного месяца с момента принятия постановления о предоставления земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, по истечении трех месяцев с момента принятия постановления о предоставления земельного участка, не прошедшего государственный кадастровый учет.
Независимо от сроков аренды земельного участка для передачи земельного участка в субаренду, Арендатор обязан получить письменное согласие Арендодателя.
Исключить пункт 7.2 договора
Комитет земельных и имущественных отношений письмом от 24.09.2013 N 16397/КЗИО-исх уведомил общество об отклонении протокола разногласий, ссылаясь на то, что заключение такого рода договоров должно осуществляться только по форме, утвержденной постановлением руководителя Исполнительного комитета города Казани от 10.03.2006 N 391 "Об утверждении типовых форм договоров аренды, субаренды, купли-продажи земельных участков, безвозмездного срочного пользования землей на территории г. Казани", соответственно изменение его условий не допускается.
Поскольку Комитет земельных и имущественных отношений договор (в редакции протокола разногласий) не принял, на основании статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации общество передало разногласия, возникшие при заключении договора аренды, на разрешение арбитражного суда.
Содержащиеся в судебных актах выводы соответствуют материалам дела, действующему законодательству и существующей судебно-арбитражной практике.
Пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Основанием иска о понуждении к заключению договора является уклонение от такого действия, которое характеризуется отсутствием воли обязанной стороны на заключение договора, следовательно, предъявление иска о понуждении к заключению договора возможно только при условии отсутствия совершения обязанной стороной каких-либо действий по его заключению, согласованию условий или направлению протокола разногласий другой стороне.
При заявлении иска о передаче на рассмотрение суда разногласий, возникших при заключении договора, его основанием является не уклонение стороны от заключения договора, а различное толкование сторонами условий, на которых заключается договор, и, подлежащих применению к ним правовых норм.
Разрешая спор о понуждении к заключению договора при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесении определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.
При этом при рассмотрении спора по требованию о понуждении к заключению договора не исключается рассмотрение по существу имеющихся между сторонами разногласий по конкретным условиям.
Таким образом, несмотря на то, что судебные инстанции квалифицировали данные требования как иск об обязании заключить договор при наличии воли сторон, суды фактически разрешали спор по конкретным разногласиям, возникшим при заключении договора.
При разрешении данных споров, связанных с разногласием по условиям договора необходимо исходить из соблюдения баланса интересов обеих сторон.
В силу общих положений статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации применяемых во взаимосвязи со статьей 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Следовательно, суд при определении условий договора не ограничен применением только диспозитивной нормы.
Учитывая специфику отношений, связанных с предоставлением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законодатель урегулировал их Земельным кодексом Российской Федерации, правила которого являются специальными по отношению к общим положениям гражданского законодательства, регулирующим вопросы об аренде имущества.
Анализ механизма предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, позволяет сделать вывод о применении норм как публичного права, так и гражданского законодательства, что, в свою очередь, может свидетельствовать об отнесении ряда вопросов в сфере земельных правоотношений к комплексным законодательным актам.
Применительно к спорному случаю в рамках административной процедуры предоставления участка уполномоченный орган местного самоуправления принял постановление от 13.09.2012 N 6641 о предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду.
Таким образом, вопросы об условиях аренды и разногласий по ним регулируются нормами гражданского законодательства, которое основано на свободе в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии с требованиями пункта 5, 6 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации после принятия решения о предоставлении земельного участка в недельный срок заключается договор купли-продажи или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
В данном конкретном случае договор аренды был подготовлен публичным собственником по форме, утвержденной постановлением руководителя Исполнительного комитета города Казани от 10.03.2006 N 391 "Об утверждении типовых форм договоров аренды, субаренды, купли-продажи земельных участков, безвозмездного срочного пользования землей на территории г. Казани".
Однако названное постановление, утвердившее проекты типовых договоров, носит рекомендательный характер и не может исключать права другого участника заявлять возражения относительного такого проекта.
В пунктах 2.1, 2.2, 2.3, 2.4, 2.5 проекта договора аренды в редакции Комитета земельных и имущественных отношений, по сути, предусмотрены сроки действия договора, дата возврата земельного участка, при этом предусмотрено, что моментом заключения договора считается дата его подписания, а срок аренды исчисляется с момента принятия решения уполномоченным органом о предоставлении земельного участка.
В условиях пункта 3.5 названного договора аренды предусмотрено соглашение о неустойки в размере 0,1% за нарушение срока уплаты арендной платы, начисление которой может производиться с 01.11.2012.
Разрешая спор, судебная инстанция исходила из положений пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым договор аренды земельного участка заключенный на срок более года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Правовым основанием для использования имущества является договор аренды, заключенный в установленном порядке.
При таких обстоятельствах исчисление срока действия договора с момента принятия решения уполномоченным на то органом о предоставлении земельного участка, которое, по сути, принимается в административном порядке и служит лишь основанием для заключения договора аренды земельного участка, противоречит принципам гражданского законодательства.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.06.2013 по делу N А65-8481/2013, принятым по иску Комитета земельных и имущественных отношений к ООО "Голден Лайнс", установлено, что общество не имеет задолженности по арендной плате за использование земельного того же участка по договору аренды от 11.10.2011 N 13855, заключенному на срок до 01.01.2012, впоследствии возобновленного на неопределенный срок.
В связи с чем включение в новый договор аренды Раздела 4, по условиям которого общество имеет задолженность в размере 1 504 768,93 руб., противоречит действующему законодательству.
В пункте 3.1 проекта договора аренды в редакции Комитета земельных и имущественных отношений предлагается исчисление арендной платы с 01.10.2012, при этом арендная плата исчисляется с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия постановления руководителя Исполнительного комитета муниципального образования города Казани о предоставлении земельного участка в аренду.
Однако в силу правил пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата может взиматься только за фактическое пользование имуществом при наличии договорных отношений.
Право на получение арендных платежей до передачи имущества противоречит принципу встречного предоставления за исполнение своих обязательств (пункт 1 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Следует учесть, что до фактического заключения названного договора аренды отношения сторон регулируются прежним договором аренды земельного участка от 11.10.2011 N 13855, возобновленным на неопределенный срок, и только с заключением нового договора аренды, прежний договор следует считать прекращенным.
В связи с чем исчисление платы после принятия решения о предоставлении земельного участка, которое отражено в пункте 3.1. проекта договора аренды, недопустимо.
В пункте 3.2 проекта договора аренды арендодатель предусмотрел обязанности арендатора при подписании договора внести предварительную оплату в размере двойной месячной арендной платы.
Условия данного пункта нарушают баланс интересов сторон, который должен соблюдаться при определении условий договора, однако арендодатель не обосновал необходимость предварительного внесения платы с экономической и правовой составляющих, этому пункту была дана соответствующая оценка.
Кроме того, внесение арендатором денежных средств до момента заключения договора аренды, требующего государственную регистрацию, противоречит положениям статей 433, 651 ГК РФ, поскольку до этого момента такой договор аренды земельного участка не считается заключенным.
Предусмотренные в пунктах 7.2, 7.3 проекта договора аренды санкции за нарушение обществом дополнительных обязательств, предусмотренных договором, в частности, за нарушение целевого использования; ограничений по возведению строений; передачи прав третьим лицам; своевременного возврата имущества и т.д. правомерно исключены судом.
Реализуя принцип свободы договора, его стороны по своему усмотрению определяют условия договора, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме, несоблюдение письменной формы такого соглашения влечет его недействительность (статьи 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку стороны в добровольном порядке не достигли соглашения в части штрафа за нарушение дополнительных обязательств арендатора, оснований для включения таких условий посредством решения суда не имеется, при этом арендодатель не лишен возможности применить меры гражданской ответственности, предусмотренные действующим законодательством.
Следует отметить, что в кассационной жалобе Комитета земельных и имущественных отношений приведен единственный довод о том, что такие договора аренды должны заключаться по типовой форме, утвержденной Исполнительным комитетом города Казани, и не могут им противоречить, этим обстоятельствам была дана соответствующая оценка.
При указанных обстоятельствах оспариваемые судебные акты отмене не подлежат, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 23.01.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2014 по делу N А65-25200/2013 оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
В.А.ПЕТРУШКИН
Судьи
С.Ю.МУРАВЬЕВ
В.А.КАРПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 21.08.2014 ПО ДЕЛУ N А65-25200/2013
Разделы:Земельный налог; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Купля-продажа земли; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения; Предоставление земли; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 августа 2014 г. по делу N А65-25200/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 19 августа 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 августа 2014 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Петрушкина В.А.,
судей Муравьева С.Ю., Карповой В.А.,
при участии представителей:
истца - Волковой Е.В. (доверенность от 09.07.2014),
ответчика - Рачковой-Чукиной Т.С. (доверенность от 05.09.2013),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань,
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 23.01.2014 (судья Никулина И.Г.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2014 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Пышкина Н.Ю., Романенко С.Ш.)
по делу N А65-25200/2013
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Голден Лайнс", г. Казань (ОГРН 1021603271909, ИНН 1660049734) к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674) об обязании заключить договор аренды земельного участка на условиях истца,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Голден Лайнс" (далее - общество, ООО "Голден Лайнс") обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" (далее - Комитет земельных и имущественных отношений) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 23.01.2014 урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 16:50:060619:2, площадью 4770 кв. м, расположенного по адресу: г. Казань, ул. Красной Позиции, для целей не связанных со строительством, а именно для организации автостоянки, без права возведения капитальных сооружений (объектов недвижимости) на следующих условиях:
Пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: "Настоящий договор заключен сроком на 3 (три) года".
Пункты 2.2, 2.3, 3.2, 7.2, 7.3 договора исключить.
Пункт 2.4 договора изложить в следующей редакции: "Договор считается заключенным на условиях предусмотренных пунктами 2.1, 2.7 и вступает в силу с момента его государственной регистрации".
Пункт 3.1 договора изложить в следующей редакции: "Арендная плата исчисляется с даты, подписания настоящего договора. В случае возникновения права Арендатора на недвижимое имущество, находящееся на арендованном участке в результате сделки, арендная плата исчисляется с 1 числа месяца, следующего после даты подписания акта приема-передачи соответствующего недвижимого имущества. В случае прекращения права арендатора на арендованный земельный участок (расторжения договора аренды) при расчете арендной платы за землю месяц прекращения указанного права (расторжения договора аренды) принимается за полный месяц.
Примечание: Налоги и другие обязательные платежи, связанные с использованием земельного участка по настоящему Договору уплачиваются Арендатором в порядке, установленном действующим законодательством. <4> Арендатор самостоятельно исчисляет годовую сумму арендной платы за землю, подлежащую к уплате ежегодно по настоящему договору. Годовая сумма арендной платы, подлежащая ежегодно к уплате по настоящему договору, рассчитывается в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю" (с изменениями и дополнениями), решением представительного органа муниципального образования г. Казани от 29.11.2005 N 2-3 "О земельном налоге" (с изменениями и дополнениями), по формуле: Апл. = УПКСЗ x Рс x Кф x Пл, где: Апл. - годовая сумма арендной платы за землю; УПКСЗ - удельный показатель кадастровой стоимости земли; Рс - размер ставки земельного налога, в % от кадастровой стоимости земли; Кф - поправочный коэффициент к ставкам земельного налога, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пл - площадь земельного участка.
Пункт 3.5 договора изложить в следующей редакции: "В случае несвоевременного внесения Арендатором арендной платы Арендатор обязуется оплатить Арендодателю неустойку (пени) в размере двойной ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Пени и задолженность по арендной плате по настоящему договору взыскивается в установленном законом порядке".
Глава 4 договора - "Независимо от сроков аренды земельного участка для передачи земельного участка в субаренду, Арендатор обязан получить письменное согласие Арендодателя".
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2014 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Комитета земельных и имущественных отношений, поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства.
Заявитель кассационной жалобы считает, что проект договора аренды утвержден постановлением руководителя Исполкома г. Казани от 10.03.2006 N 391, поскольку Комитет является органом, который выступает от имени муниципального образования города Казани, не может изменить утвержденные условия договора аренды, кроме того, постановлением Исполкома от 13.09.2012 N 6641 земельный участок предоставлен обществу в аренду сроком на 3 года, в связи с этим, начало срока начисления арендной платы по пункту 2.1 договора производится с момента принятия решения уполномоченным органом о предоставлении земельного участка, что касается разногласий по пункту 3.1 договора, то земельное законодательство не регламентирует обязанность сторон составлять акт приема-передачи.
Представитель Комитета земельных и имущественных отношений в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Представитель ООО "Голден Лайнс" в судебном заседании просил оставить судебные акты без изменения.
Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, и в выступлениях представителей лиц, участвующих в деле, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, что на основании постановления исполнительного комитета муниципального образования г. Казани от 13.09.2012 N 6641 ООО "Голден Лайнс" предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок с кадастровым номером 16:50:060619:2, площадью 4770 кв. м, расположенный по адресу: г. Казань, ул. Красной Позиции, для целей не связанных со строительством, а именно для организации автостоянки, без права возведения капитальных сооружений (объектов недвижимости).
Согласно пункту 2.1 указанного постановления обществу надлежало заключить договор аренды с Комитетом земельных и имущественных отношений.
Во исполнение названного постановления в августе 2013 года Комитетом земельных и имущественных отношений в адрес общества было направлен проект договора аренды N 16706 (три экземпляра).
ООО "Голден Лайнс", ознакомившись с проектом договора аренды N 16706, не согласилось с некоторыми пунктами условий договора (пунктами 2.1, 2.2, 2.3, 2.4, 3.1, 3.2, 3.5, 7.2, 7.3 и главы 4), в связи с чем в адрес Комитета земельных и имущественных отношений направлены сопроводительным письмом от 23.08.2013 договор аренды, подписанный обществом, с протоколом разногласий.
Протокол содержит следующие разногласия сторон при заключении указанного договора:
Номер
пункта
проекта
Редакция Арендодателя
Редакция Арендатора
пункта
проекта
Редакция Арендодателя
Редакция Арендатора
Арендная плата исчисляется с 01.10.2012. Арендная плата исчисляется с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия постановления руководителя Исполкома МО г. Казани, главы администрации г. Казани о предоставлении земельного участка.
В случае возникновения права Арендатора на недвижимое имущество, находящееся на арендованном участке в результате сделки, арендная плата исчисляется с 1 числа месяца, следующего после даты подписания акта приема-передачи соответствующего недвижимого имущества, пени - по истечении одного месяца с даты начисления арендной платы за землю. В случае прекращения права Арендатора на арендованный земельный участок (расторжения договора аренды) при расчете арендной платы за землю месяц прекращения указанного права (расторжения договора аренды) принимается за полный месяц.
Примечание: Налоги и другие обязательные платежи, связанные с использованием земельного участка по настоящему Договору уплачиваются Арендатором в порядке, установленном действующим законодательством.
<4> Арендатор самостоятельно исчисляет годовую сумму арендной платы за землю, подлежащую к уплате ежегодно по настоящему договору.
Годовая сумма арендной платы, подлежащая ежегодно к уплате по настоящему договору, рассчитывается в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю" (с изменениями и дополнениями), решением Представительного органа муниципального образования г. Казани от 29.11.2005 N 2-3 "О земельном налоге" (с изменениями и дополнениями), по формуле:
Апл. = УПКСЗ x Рс x Кф x Пл, где:
- Апл. - годовая сумма арендной платы за землю;
- УПКСЗ - удельный показатель кадастровой стоимости земли;
- Рс - размер ставки земельного налога, в % от кадастровой стоимости земли;
- Арендная плата исчисляется с даты, подписания настоящего договора. В случае возникновения права Арендатора на недвижимое имущество, находящееся на арендованном участке в результате сделки, арендная плата исчисляется с 1 числа месяца, следующего после даты подписания акта приема-передачи соответствующего недвижимого имущества. В случае прекращения права Арендатора на арендованный земельный участок (расторжения договора аренды) при расчете арендной платы за землю месяц прекращения указанного права (расторжения договора аренды) принимается за полный месяц.
Примечание: Налоги и другие обязательные платежи, связанные с использованием земельного участка по настоящему Договору уплачиваются Арендатором в порядке, установленном действующим законодательством.
<4> Арендатор самостоятельно исчисляет годовую сумму арендной платы за землю, подлежащую к уплате ежегодно по настоящему договору.
Годовая сумма арендной платы, подлежащая ежегодно к уплате по настоящему договору, рассчитывается в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю" (с изменениями и дополнениями), решением Представительного органа муниципального образования г. Казани от 29.11.2005 N 2-3 "О земельном налоге" (с изменениями и дополнениями), по формуле:
Апл. = УПКСЗ x Рс x Кф x Пл, где:
- Апл. - годовая сумма арендной платы за землю;
- УПКСЗ - удельный показатель кадастровой стоимости земли;
- Рс - размер ставки земельного налога, в % от кадастровой стоимости земли;
- В случае несвоевременного внесения Арендатором арендной платы Арендатор обязуется оплатить Арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Начисление пеней за несвоевременную уплату арендной платы за землю производится по истечении одного месяца с момента принятия постановления о предоставления земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, по истечении трех месяцев с момента принятия постановления о предоставления земельного участка, не прошедшего государственный кадастровый учет.
Независимо от сроков аренды земельного участка для передачи земельного участка в субаренду, Арендатор обязан получить письменное согласие Арендодателя.
Исключить пункт 7.2 договора
Комитет земельных и имущественных отношений письмом от 24.09.2013 N 16397/КЗИО-исх уведомил общество об отклонении протокола разногласий, ссылаясь на то, что заключение такого рода договоров должно осуществляться только по форме, утвержденной постановлением руководителя Исполнительного комитета города Казани от 10.03.2006 N 391 "Об утверждении типовых форм договоров аренды, субаренды, купли-продажи земельных участков, безвозмездного срочного пользования землей на территории г. Казани", соответственно изменение его условий не допускается.
Поскольку Комитет земельных и имущественных отношений договор (в редакции протокола разногласий) не принял, на основании статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации общество передало разногласия, возникшие при заключении договора аренды, на разрешение арбитражного суда.
Содержащиеся в судебных актах выводы соответствуют материалам дела, действующему законодательству и существующей судебно-арбитражной практике.
Пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Основанием иска о понуждении к заключению договора является уклонение от такого действия, которое характеризуется отсутствием воли обязанной стороны на заключение договора, следовательно, предъявление иска о понуждении к заключению договора возможно только при условии отсутствия совершения обязанной стороной каких-либо действий по его заключению, согласованию условий или направлению протокола разногласий другой стороне.
При заявлении иска о передаче на рассмотрение суда разногласий, возникших при заключении договора, его основанием является не уклонение стороны от заключения договора, а различное толкование сторонами условий, на которых заключается договор, и, подлежащих применению к ним правовых норм.
Разрешая спор о понуждении к заключению договора при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесении определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.
При этом при рассмотрении спора по требованию о понуждении к заключению договора не исключается рассмотрение по существу имеющихся между сторонами разногласий по конкретным условиям.
Таким образом, несмотря на то, что судебные инстанции квалифицировали данные требования как иск об обязании заключить договор при наличии воли сторон, суды фактически разрешали спор по конкретным разногласиям, возникшим при заключении договора.
При разрешении данных споров, связанных с разногласием по условиям договора необходимо исходить из соблюдения баланса интересов обеих сторон.
В силу общих положений статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации применяемых во взаимосвязи со статьей 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Следовательно, суд при определении условий договора не ограничен применением только диспозитивной нормы.
Учитывая специфику отношений, связанных с предоставлением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законодатель урегулировал их Земельным кодексом Российской Федерации, правила которого являются специальными по отношению к общим положениям гражданского законодательства, регулирующим вопросы об аренде имущества.
Анализ механизма предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, позволяет сделать вывод о применении норм как публичного права, так и гражданского законодательства, что, в свою очередь, может свидетельствовать об отнесении ряда вопросов в сфере земельных правоотношений к комплексным законодательным актам.
Применительно к спорному случаю в рамках административной процедуры предоставления участка уполномоченный орган местного самоуправления принял постановление от 13.09.2012 N 6641 о предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду.
Таким образом, вопросы об условиях аренды и разногласий по ним регулируются нормами гражданского законодательства, которое основано на свободе в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии с требованиями пункта 5, 6 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации после принятия решения о предоставлении земельного участка в недельный срок заключается договор купли-продажи или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
В данном конкретном случае договор аренды был подготовлен публичным собственником по форме, утвержденной постановлением руководителя Исполнительного комитета города Казани от 10.03.2006 N 391 "Об утверждении типовых форм договоров аренды, субаренды, купли-продажи земельных участков, безвозмездного срочного пользования землей на территории г. Казани".
Однако названное постановление, утвердившее проекты типовых договоров, носит рекомендательный характер и не может исключать права другого участника заявлять возражения относительного такого проекта.
В пунктах 2.1, 2.2, 2.3, 2.4, 2.5 проекта договора аренды в редакции Комитета земельных и имущественных отношений, по сути, предусмотрены сроки действия договора, дата возврата земельного участка, при этом предусмотрено, что моментом заключения договора считается дата его подписания, а срок аренды исчисляется с момента принятия решения уполномоченным органом о предоставлении земельного участка.
В условиях пункта 3.5 названного договора аренды предусмотрено соглашение о неустойки в размере 0,1% за нарушение срока уплаты арендной платы, начисление которой может производиться с 01.11.2012.
Разрешая спор, судебная инстанция исходила из положений пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым договор аренды земельного участка заключенный на срок более года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Правовым основанием для использования имущества является договор аренды, заключенный в установленном порядке.
При таких обстоятельствах исчисление срока действия договора с момента принятия решения уполномоченным на то органом о предоставлении земельного участка, которое, по сути, принимается в административном порядке и служит лишь основанием для заключения договора аренды земельного участка, противоречит принципам гражданского законодательства.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.06.2013 по делу N А65-8481/2013, принятым по иску Комитета земельных и имущественных отношений к ООО "Голден Лайнс", установлено, что общество не имеет задолженности по арендной плате за использование земельного того же участка по договору аренды от 11.10.2011 N 13855, заключенному на срок до 01.01.2012, впоследствии возобновленного на неопределенный срок.
В связи с чем включение в новый договор аренды Раздела 4, по условиям которого общество имеет задолженность в размере 1 504 768,93 руб., противоречит действующему законодательству.
В пункте 3.1 проекта договора аренды в редакции Комитета земельных и имущественных отношений предлагается исчисление арендной платы с 01.10.2012, при этом арендная плата исчисляется с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия постановления руководителя Исполнительного комитета муниципального образования города Казани о предоставлении земельного участка в аренду.
Однако в силу правил пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата может взиматься только за фактическое пользование имуществом при наличии договорных отношений.
Право на получение арендных платежей до передачи имущества противоречит принципу встречного предоставления за исполнение своих обязательств (пункт 1 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Следует учесть, что до фактического заключения названного договора аренды отношения сторон регулируются прежним договором аренды земельного участка от 11.10.2011 N 13855, возобновленным на неопределенный срок, и только с заключением нового договора аренды, прежний договор следует считать прекращенным.
В связи с чем исчисление платы после принятия решения о предоставлении земельного участка, которое отражено в пункте 3.1. проекта договора аренды, недопустимо.
В пункте 3.2 проекта договора аренды арендодатель предусмотрел обязанности арендатора при подписании договора внести предварительную оплату в размере двойной месячной арендной платы.
Условия данного пункта нарушают баланс интересов сторон, который должен соблюдаться при определении условий договора, однако арендодатель не обосновал необходимость предварительного внесения платы с экономической и правовой составляющих, этому пункту была дана соответствующая оценка.
Кроме того, внесение арендатором денежных средств до момента заключения договора аренды, требующего государственную регистрацию, противоречит положениям статей 433, 651 ГК РФ, поскольку до этого момента такой договор аренды земельного участка не считается заключенным.
Предусмотренные в пунктах 7.2, 7.3 проекта договора аренды санкции за нарушение обществом дополнительных обязательств, предусмотренных договором, в частности, за нарушение целевого использования; ограничений по возведению строений; передачи прав третьим лицам; своевременного возврата имущества и т.д. правомерно исключены судом.
Реализуя принцип свободы договора, его стороны по своему усмотрению определяют условия договора, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме, несоблюдение письменной формы такого соглашения влечет его недействительность (статьи 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку стороны в добровольном порядке не достигли соглашения в части штрафа за нарушение дополнительных обязательств арендатора, оснований для включения таких условий посредством решения суда не имеется, при этом арендодатель не лишен возможности применить меры гражданской ответственности, предусмотренные действующим законодательством.
Следует отметить, что в кассационной жалобе Комитета земельных и имущественных отношений приведен единственный довод о том, что такие договора аренды должны заключаться по типовой форме, утвержденной Исполнительным комитетом города Казани, и не могут им противоречить, этим обстоятельствам была дана соответствующая оценка.
При указанных обстоятельствах оспариваемые судебные акты отмене не подлежат, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 23.01.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2014 по делу N А65-25200/2013 оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
В.А.ПЕТРУШКИН
Судьи
С.Ю.МУРАВЬЕВ
В.А.КАРПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)