Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Земельный налог
Обстоятельства: Заявитель указал, что является арендатором спорного земельного участка, его кадастровая стоимость является завышенной.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Московский городской суд в составе
председательствующего судьи Баталовой И.С.,
при секретаре В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-331/2015 по заявлению закрытого акционерного общества "Интенсивник" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,
установил:
Закрытое акционерное общество "Интенсивник" обратилось в Московский городской суд с заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:03:0001001:2787, расположенного по адресу: город Москва, Песочная аллея, вл. 1 равной рыночной стоимости в размере 87 900 776,66 рублей по состоянию на 01 января 2014 года и применить данную кадастровую стоимость для целей, предусмотренных законодательством, с 01 января 2014 года.
В обоснование требований заявитель указал, что является арендатором вышеуказанного земельного участка, его кадастровая стоимость определена постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 года N 687-ПП в размере 166 182 942 рублей, и, по мнению заявителя, является завышенной, превышает рыночную стоимость объекта.
Согласно отчету об оценке N DB2014-10859, составленному по заказу заявителя, рыночная стоимость земельного участка составляет 87 900 776,66 рублей. На данный отчет получено положительное экспертное заключение.
Обращаясь в суд с требованием об оспаривании установленной в отношении земельного участка кадастровой стоимости, заявитель указал, что исчисление земельного налога, арендной платы исходя из установленной в отношении объекта кадастровой стоимости существенно увеличивает бремя расходов, нарушает его права.
В судебном заседании представитель заявителя по доверенности О. заявленные требования поддержал в полном объеме.
Представители заинтересованных лиц Правительства Москвы, Департамента городского имущества Москвы Р., П. против удовлетворения заявленных требований возражали, полагая, что представленный заявителем отчет об оценке не является достоверным доказательством. Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, с учетом наличия сведений об их извещении, дело рассмотрено судом в их отсутствие.
Выслушав пояснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, обсудив доводы заявления и возражений на него, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.
Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.
В соответствии со статьей 11 названного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
В судебном заседании установлено, что заявитель на основании договора аренды земельного участка от 13.09.2013 года является арендатором земельного участка площадью 2 095 кв. м с кадастровым номером 77:03:0001001:2787 по адресу: г. Москва, Песочная аллея, вл. 1. Земельный участок предоставлен под эксплуатацию здания кафе. В соответствии с пунктом 2.1. договора он заключен на срок до 10 июля 20062 года.
Из содержания раздела 3 договора, а также приложения N 2 к договору следует, что арендная плата по договору исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка.
Постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 года N 687-ПП кадастровая стоимость земельного участка определена в размере 166 182 942 рублей. Сведения о данном размере кадастровой стоимости отражены в кадастровой справке.
Полагая, что установленная кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, заявитель обратился в суд, представив в обоснование требований отчет об оценке N DB2014-10859, составленный независимым оценщиком по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, а также положительное экспертное заключение на него.
Согласно отчету об оценке N DB2014-10859, рыночная стоимость объекта составляет 87 900 776,66 руб. В соответствии с экспертным заключением, подготовленным на отчет экспертом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" Экспертный совет", отчет соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. При обращении в суд заявителем соблюден досудебный порядок разрешения спора.
В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных данным Федеральным законом.
Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность по доказыванию рыночной стоимости спорных объектов недвижимости возлагается на заявителя.
В силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
По мысли федерального законодателя, как это следует из положений статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, что диктует необходимость указания в отчете сведений, имеющих существенно важное значение для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.
Оценив в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного имущества проведена оценщиком с нарушением требований статей 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации.
В отчете об оценке (л.д. 57 - 58) оценщиком приводится описание объекта оценки, однако оценщиком не приведена информация о фактическом использовании земельного участка, которая является ценообразующей. Кроме того, оценщиком не представлены данные об обеспеченности земельного участка инженерными коммуникациями, отсутствует описание улучшений объекта оценки. Данные обстоятельства не позволяют сделать вывод о возможности/невозможности использования других подходов и методов к оценке (например, метода выделения в рамках сравнительного подхода и метода остатка в рамках доходного подхода).
Таким образом, отчет об оценке не соответствует пункту 4 ФСО N 3, согласно которому в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности), а также пункту 20 ФСО N 7, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
В отчете об оценке в разделе 8.6.6 (л.д. 109), посвященном примененным оценщиком корректировкам, такой ценообразующий фактор "местоположение" определяется на основании экспертных оценок. При этом фактор местоположения включает в себя три составляющих: близость к центральному деловому району, близость к транспортным узлам (метро, пересадочные узлы), престижность района/окружения. В соответствии с отчетом, степень влияния данных факторов определялась на основании данных опроса специалистов ведущих риэлторских организаций и консалтинговых компаний г. Москвы (л.д. 109). По указанным трем факторам местоположения в разделе "Анализ рынка" представлены таблицы, содержащие экспертные балльные оценки.
Вместе с тем, в отчете не указаны привлеченные к опросу специалисты, их квалификация и степень участия в проведении оценки, что является нарушением пункта 19 ФСО N 1, в соответствии с которым если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения.
В качестве источника представленных экспертных оценок оценщиком указываются определенные источники данных, например, справочник оценщика недвижимости, 2012 года и пр. (л.д. 77), однако в указанных источниках данных не представлены ссылки на конкретные публикации с указанием номера, даты публикации, автора, что не позволяет пользователю отчета, суду, участвующим в деле лицам проверить достоверность соответствующих утверждений и факт их существования.
Изложенное свидетельствует о нарушении оценщиком пункта 19 ФСО N 1, устанавливающего, что если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений. Если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения.
Также ввиду изложенных нарушений отчет об оценке не соответствует требованиям достоверности и обоснованности, закрепленным в пункте 4 ФСО N 3, согласно которому информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена.
Из содержания отчета об оценке усматривается, что оценщиком использован только один подход - сравнительный (метод прямого сравнения продаж с использованием элементов метода выделения). Отказ от применения других подходов и методов (например, метода выделения в рамках сравнительного подхода и метода остатка в рамках доходного подхода) оценщиком должным образом не обоснован. Рынок коммерческой недвижимости г. Москвы относится к активным рынкам - в открытых источниках представлено достаточное количество предложений о продаже и аренде единых объектов недвижимости.
Одним из условий применения метода остатка в рамках доходного подхода является возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. На рассматриваемом земельном участке находится нежилое здание с назначением кафе, что также подтверждает необоснованность отказа от применения доходного подхода.
Таким образом, оценщиком нарушен пункт 20 ФСО N 7, согласно которому оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
В отчете об оценке при проведении оценки сравнительным подходом оценщиком выбрано 10 объектов-аналогов земельных участков с текущим использованием под торговый центр (л.д. 111). При этом большая часть выбранных аналогов не является таковыми, поскольку не сопоставима с объектом оценки. Площадь объекта оценки составляет 2 095 кв. м, тогда как площадь объектов-аналогов составляет от 1 057,10 кв. м до 13 374,20 кв. м.
Таким образом, оценщиком нарушен пункт 14 ФСО N 1, согласно которому объектом - аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В отчете об оценке в отношении объектов-аналогов не приводится достаточной информации, а представленная информация не является проверяемой и достоверной.
Так, в скриншотах объявлений не приведена информация о точном адресе расположения объекта аналога N 9; о характеристиках улучшений земельных участков объектов аналогов N 1 - 9; по объектам аналогам N 1, 3, 5 отсутствует информация о земельном участке; не приведена информация об уровне отделки по аналогам N 1, 3, 5, 7, 9.
По ряду объектов-аналогов информация по общей площади здания (л.д. 111), не соответствует данным, приведенным в объявлениях о продаже данных объектов-аналогов (л.д. 138 - 142): так по объекту аналогу N 2 в объявлении площадь здания составляет 15000 кв. м (л.д. 136), в отчете об оценке (л.д. 111) указана иная площадь объекта - 13 374,20 кв. м; по аналогу N 3 в объявлении площадь здания указана как 2175 кв. м (стр. 138), в отчете об оценке (л.д. 111) указана иная площадь объекта - 2057,10 кв. м; по аналогу N 5 в объявлении площадь здания 1875 кв. м (стр. 139), а в отчете об оценке указана иная площадь - 2930,10 кв. м (л.д. 111); по объекту аналогу N 8 в объявлении площадь здания 10511,4 кв. м (стр. 141), в отчете указана иная площадь - 10512,3 кв. м (л.д. 111).
По аналогам N 7 (л.д. 140), N 10 (л.д. 142) в объявлении отсутствует информация об общей площади зданий и земельного участка аналога.
По объекту-аналогу N 9 (л.д. 111) приведена неполная адресная информация. Отсутствие указания точного местоположения приводит к погрешности в расчетах корректировки на местоположение.
Таким образом, отчет об оценке не соответствует пункту 4 ФСО N 3, согласно которому информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности).
Также суд обращает внимание, что в отчете об оценке и приложениях к нему отсутствуют кадастровые номера объектов-аналогов, что лишает возможности получить информацию об этих объектах из государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно места расположения, зарегистрированных прав на них и совершенных с ними сделок.
При проведении оценки в отчете оценщиком введен ряд корректировок.
Так, оценщиком введена корректировка на торг в размере 9% на основании справочника НПЦПО, 2009 года (л.д. 108, 117). Вместе с тем, поскольку дата оценки - 01.01.2014 г., использование справочных материалов, показатели которых основаны на анализе цен предложений в 2008 - 2009 гг. является некорректным, поскольку за указанный период тенденции на рынке недвижимости могли значительно измениться. Обоснование возможности использования показателей 2008 г., 2009 г. в отчете об оценке на дату оценки не приведено.
Таким образом, оценщиком нарушен пункт 4 ФСО N 3, согласно которому информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности).
Также оценщиком вводится корректировка на передаваемые права (л.д. 107), размер данной корректировки оценщик определил как 16% для всех объектов аналогов (л.д. 115) на основании данных "Справочника Оценщика недвижимости" под ред. Лейфера Л.А., издание 2012 г.
Поскольку оценка произведена на дату 01.01.2014 г., использование справочных материалов, показатели которых основаны на анализе цен предложений 2011 - 2012 гг. является некорректным. Оценщиком в отчете не приведено обоснование возможности применения показателей 2011 - 2012 г. на дату оценки, что свидетельствует о нарушении оценщиком пункта 4 ФСО N 3.
Также оценщиком неверно определена корректировка на площадь. Данная корректировка введена оценщиком на основе устаревших данных анализа кадастровой стоимости земель промышленного назначения. Оценщик использовал статью А.Д. Власова, "Проблемы кадастровой оценки земельных участков под промышленными объектами в поселениях", журнал "Имущественные отношения в Российской Федерации", N 1 (40). 2005 г.)
Вместе с тем, оценщиком не приведено обоснования корректности использования соответствующих данных по состоянию на дату оценки для региона объекта оценки (информация, приведенная в указанном исследовании устарела и не учитывает региональных особенностей рынка земельных участков города Москвы). Кроме того, соответствующая корректировка действительна для земельных участков под производственную застройку, тогда как объекты-аналоги - торговые.
Таким образом, оценщиком нарушен пункт 22 ФСО N 1, согласно которому при внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными.
Также суд отмечает, что в отчете об оценке отсутствует описание локального местоположения объекта оценки и объектов-аналогов: не приведена информация по их местоположению по отношению к центру города, основным транспортным магистралям, станциям метрополитена, характеристике окружающей застройки и пр., что делает невозможным сравнение объекта оценки и объектов-аналогов по локальным факторам местоположения. Корректировка определена на основании данных опроса специалистов ведущих риэлторских организаций и консалтинговых компаний г. Москвы. Анализ данных значений на соответствие рыночным условиям в отчете отсутствует.
Таким образом, оценщиком нарушен пункт 12 ФСО N 3, согласно которому в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.
При проверке цены предложения единого объекта недвижимости (далее - ЕОН) аналогов на соответствие рыночным выявлены следующие нарушения: согласно данных бюллетеня "RWAY", январь 2014 г., средняя цена предложения на объекты торгового назначения составляет 6055 долл./кв. м (без учета НДС), что при пересчете по курсу доллара на дату оценки (1 долл. = 32,6587 руб.) составляет 197 748 руб./кв. м (без учета НДС), 233 343 руб./кв. м (с учетом НДС), что следует из материалов, имеющихся в деле.
Средние цены предложения торговых площадей в Восточном административном округе в 2013 году составляли 163 385 руб./кв. м с учетом НДС (с учетом корректировки на площадь и удаленность от станции метро).
Средние цены предложений ЕОН, используемые в качестве объектов-аналогов в отчете, составляют 104 245 руб./кв. м с учетом НДС.
Таким образом, в результате проверки цены предложения ЕОН аналогов на соответствие рыночным показателям выявлено, что цены предложения ЕОН аналогов не соответствуют рыночным показателям, отклонение составило более 50%. Учитывая вышеизложенное, подбор выборки единых объектов аналогов по минимальной границе ценового диапазона приводит к занижению рыночной стоимости объекта оценки в 1,5 раза.
При проведении проверки полученных результатов оценки установлено, что в результате выделения стоимости улучшений земельных участков из стоимости единых объектов недвижимости, разброс рассчитанных удельных цен земельных участков объектов-аналогов составляет от 4108 руб./кв. м до 75654 руб./кв. м, т.е. разница в ценах объектов-аналогов составляет более чем в 18 раз (л.д. 113). Скорректированные итоговые значения удельных показателей стоимости варьируются от 5506 руб./кв. м до 75045 руб./кв. м. Для такой выборки коэффициент вариации составляет значение 73%, при допустимом значении в 33%, когда выборку можно признать однородной.
Сильный разброс стоимости объектов аналогов свидетельствует о некорректном учете ценообразующего фактора местоположение. Все факторы местоположения "близость к центральному деловому району", "близость к транспортным узлам (метро, пересадочные узлы)", "престижность района/окружения" определены на основании экспертных оценок, которые не подтверждены конкретными источниками информации (л.д. 108 - 113). Таким образом, используемые в отчете экспертные значения корректировок на местоположение не отражают реального вклада ценообразующих факторов местоположения в стоимость земельных участков. Если бы корректировки отражали реальную ситуацию на рынке недвижимости, то откорректированные стоимости объектов-аналогов находились бы в одном диапазоне цен.
Отчет об оценке в указанной части не соответствует пункту 19 ФСО N 1, согласно которому информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
Проведенный анализ применения метода прямого сравнения продаж в рамках сравнительного подхода позволяет сделать вывод о некорректном подборе аналогов и некорректном расчете корректировки на местоположение, что занижает результаты определения рыночной стоимости объектов оценки.
Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объекта недвижимости, что указывает на недостоверность и неправильность отчета. Таким образом, представленный заявителем отчет не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.
Представленные заявителем письменные пояснения в ответ на возражения заинтересованного лица по существу отчета, не опровергают данных возражений.
Ссылки на наличие положительного экспертного заключения, полученного на указанный выше отчет об оценке, подлежат отклонению, поскольку данное заключение является одним из видов письменных доказательств, и подлежат оценке по правилам, установленным статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено несоответствие отчета об оценке требованиям Федерального закона N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.
При таких обстоятельствах, заявленные обществом требования подлежат отклонению в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд
решил:
Заявление закрытого акционерного общества "Интенсивник" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости - оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме. Апелляционная жалоба подается через Московский городской суд.
Судья
Московского городского суда
И.С.БАТАЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 13.07.2015 ПО ДЕЛУ N 3-331/2015
Требование: Об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости.Разделы:
Земельный налог
Обстоятельства: Заявитель указал, что является арендатором спорного земельного участка, его кадастровая стоимость является завышенной.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 13 июля 2015 г. по делу N 3-331/2015
Московский городской суд в составе
председательствующего судьи Баталовой И.С.,
при секретаре В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-331/2015 по заявлению закрытого акционерного общества "Интенсивник" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,
установил:
Закрытое акционерное общество "Интенсивник" обратилось в Московский городской суд с заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:03:0001001:2787, расположенного по адресу: город Москва, Песочная аллея, вл. 1 равной рыночной стоимости в размере 87 900 776,66 рублей по состоянию на 01 января 2014 года и применить данную кадастровую стоимость для целей, предусмотренных законодательством, с 01 января 2014 года.
В обоснование требований заявитель указал, что является арендатором вышеуказанного земельного участка, его кадастровая стоимость определена постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 года N 687-ПП в размере 166 182 942 рублей, и, по мнению заявителя, является завышенной, превышает рыночную стоимость объекта.
Согласно отчету об оценке N DB2014-10859, составленному по заказу заявителя, рыночная стоимость земельного участка составляет 87 900 776,66 рублей. На данный отчет получено положительное экспертное заключение.
Обращаясь в суд с требованием об оспаривании установленной в отношении земельного участка кадастровой стоимости, заявитель указал, что исчисление земельного налога, арендной платы исходя из установленной в отношении объекта кадастровой стоимости существенно увеличивает бремя расходов, нарушает его права.
В судебном заседании представитель заявителя по доверенности О. заявленные требования поддержал в полном объеме.
Представители заинтересованных лиц Правительства Москвы, Департамента городского имущества Москвы Р., П. против удовлетворения заявленных требований возражали, полагая, что представленный заявителем отчет об оценке не является достоверным доказательством. Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, с учетом наличия сведений об их извещении, дело рассмотрено судом в их отсутствие.
Выслушав пояснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, обсудив доводы заявления и возражений на него, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.
Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.
В соответствии со статьей 11 названного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
В судебном заседании установлено, что заявитель на основании договора аренды земельного участка от 13.09.2013 года является арендатором земельного участка площадью 2 095 кв. м с кадастровым номером 77:03:0001001:2787 по адресу: г. Москва, Песочная аллея, вл. 1. Земельный участок предоставлен под эксплуатацию здания кафе. В соответствии с пунктом 2.1. договора он заключен на срок до 10 июля 20062 года.
Из содержания раздела 3 договора, а также приложения N 2 к договору следует, что арендная плата по договору исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка.
Постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 года N 687-ПП кадастровая стоимость земельного участка определена в размере 166 182 942 рублей. Сведения о данном размере кадастровой стоимости отражены в кадастровой справке.
Полагая, что установленная кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, заявитель обратился в суд, представив в обоснование требований отчет об оценке N DB2014-10859, составленный независимым оценщиком по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, а также положительное экспертное заключение на него.
Согласно отчету об оценке N DB2014-10859, рыночная стоимость объекта составляет 87 900 776,66 руб. В соответствии с экспертным заключением, подготовленным на отчет экспертом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" Экспертный совет", отчет соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. При обращении в суд заявителем соблюден досудебный порядок разрешения спора.
В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных данным Федеральным законом.
Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность по доказыванию рыночной стоимости спорных объектов недвижимости возлагается на заявителя.
В силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
По мысли федерального законодателя, как это следует из положений статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, что диктует необходимость указания в отчете сведений, имеющих существенно важное значение для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.
Оценив в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного имущества проведена оценщиком с нарушением требований статей 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации.
В отчете об оценке (л.д. 57 - 58) оценщиком приводится описание объекта оценки, однако оценщиком не приведена информация о фактическом использовании земельного участка, которая является ценообразующей. Кроме того, оценщиком не представлены данные об обеспеченности земельного участка инженерными коммуникациями, отсутствует описание улучшений объекта оценки. Данные обстоятельства не позволяют сделать вывод о возможности/невозможности использования других подходов и методов к оценке (например, метода выделения в рамках сравнительного подхода и метода остатка в рамках доходного подхода).
Таким образом, отчет об оценке не соответствует пункту 4 ФСО N 3, согласно которому в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности), а также пункту 20 ФСО N 7, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
В отчете об оценке в разделе 8.6.6 (л.д. 109), посвященном примененным оценщиком корректировкам, такой ценообразующий фактор "местоположение" определяется на основании экспертных оценок. При этом фактор местоположения включает в себя три составляющих: близость к центральному деловому району, близость к транспортным узлам (метро, пересадочные узлы), престижность района/окружения. В соответствии с отчетом, степень влияния данных факторов определялась на основании данных опроса специалистов ведущих риэлторских организаций и консалтинговых компаний г. Москвы (л.д. 109). По указанным трем факторам местоположения в разделе "Анализ рынка" представлены таблицы, содержащие экспертные балльные оценки.
Вместе с тем, в отчете не указаны привлеченные к опросу специалисты, их квалификация и степень участия в проведении оценки, что является нарушением пункта 19 ФСО N 1, в соответствии с которым если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения.
В качестве источника представленных экспертных оценок оценщиком указываются определенные источники данных, например, справочник оценщика недвижимости, 2012 года и пр. (л.д. 77), однако в указанных источниках данных не представлены ссылки на конкретные публикации с указанием номера, даты публикации, автора, что не позволяет пользователю отчета, суду, участвующим в деле лицам проверить достоверность соответствующих утверждений и факт их существования.
Изложенное свидетельствует о нарушении оценщиком пункта 19 ФСО N 1, устанавливающего, что если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений. Если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения.
Также ввиду изложенных нарушений отчет об оценке не соответствует требованиям достоверности и обоснованности, закрепленным в пункте 4 ФСО N 3, согласно которому информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена.
Из содержания отчета об оценке усматривается, что оценщиком использован только один подход - сравнительный (метод прямого сравнения продаж с использованием элементов метода выделения). Отказ от применения других подходов и методов (например, метода выделения в рамках сравнительного подхода и метода остатка в рамках доходного подхода) оценщиком должным образом не обоснован. Рынок коммерческой недвижимости г. Москвы относится к активным рынкам - в открытых источниках представлено достаточное количество предложений о продаже и аренде единых объектов недвижимости.
Одним из условий применения метода остатка в рамках доходного подхода является возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. На рассматриваемом земельном участке находится нежилое здание с назначением кафе, что также подтверждает необоснованность отказа от применения доходного подхода.
Таким образом, оценщиком нарушен пункт 20 ФСО N 7, согласно которому оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
В отчете об оценке при проведении оценки сравнительным подходом оценщиком выбрано 10 объектов-аналогов земельных участков с текущим использованием под торговый центр (л.д. 111). При этом большая часть выбранных аналогов не является таковыми, поскольку не сопоставима с объектом оценки. Площадь объекта оценки составляет 2 095 кв. м, тогда как площадь объектов-аналогов составляет от 1 057,10 кв. м до 13 374,20 кв. м.
Таким образом, оценщиком нарушен пункт 14 ФСО N 1, согласно которому объектом - аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В отчете об оценке в отношении объектов-аналогов не приводится достаточной информации, а представленная информация не является проверяемой и достоверной.
Так, в скриншотах объявлений не приведена информация о точном адресе расположения объекта аналога N 9; о характеристиках улучшений земельных участков объектов аналогов N 1 - 9; по объектам аналогам N 1, 3, 5 отсутствует информация о земельном участке; не приведена информация об уровне отделки по аналогам N 1, 3, 5, 7, 9.
По ряду объектов-аналогов информация по общей площади здания (л.д. 111), не соответствует данным, приведенным в объявлениях о продаже данных объектов-аналогов (л.д. 138 - 142): так по объекту аналогу N 2 в объявлении площадь здания составляет 15000 кв. м (л.д. 136), в отчете об оценке (л.д. 111) указана иная площадь объекта - 13 374,20 кв. м; по аналогу N 3 в объявлении площадь здания указана как 2175 кв. м (стр. 138), в отчете об оценке (л.д. 111) указана иная площадь объекта - 2057,10 кв. м; по аналогу N 5 в объявлении площадь здания 1875 кв. м (стр. 139), а в отчете об оценке указана иная площадь - 2930,10 кв. м (л.д. 111); по объекту аналогу N 8 в объявлении площадь здания 10511,4 кв. м (стр. 141), в отчете указана иная площадь - 10512,3 кв. м (л.д. 111).
По аналогам N 7 (л.д. 140), N 10 (л.д. 142) в объявлении отсутствует информация об общей площади зданий и земельного участка аналога.
По объекту-аналогу N 9 (л.д. 111) приведена неполная адресная информация. Отсутствие указания точного местоположения приводит к погрешности в расчетах корректировки на местоположение.
Таким образом, отчет об оценке не соответствует пункту 4 ФСО N 3, согласно которому информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности).
Также суд обращает внимание, что в отчете об оценке и приложениях к нему отсутствуют кадастровые номера объектов-аналогов, что лишает возможности получить информацию об этих объектах из государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно места расположения, зарегистрированных прав на них и совершенных с ними сделок.
При проведении оценки в отчете оценщиком введен ряд корректировок.
Так, оценщиком введена корректировка на торг в размере 9% на основании справочника НПЦПО, 2009 года (л.д. 108, 117). Вместе с тем, поскольку дата оценки - 01.01.2014 г., использование справочных материалов, показатели которых основаны на анализе цен предложений в 2008 - 2009 гг. является некорректным, поскольку за указанный период тенденции на рынке недвижимости могли значительно измениться. Обоснование возможности использования показателей 2008 г., 2009 г. в отчете об оценке на дату оценки не приведено.
Таким образом, оценщиком нарушен пункт 4 ФСО N 3, согласно которому информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности).
Также оценщиком вводится корректировка на передаваемые права (л.д. 107), размер данной корректировки оценщик определил как 16% для всех объектов аналогов (л.д. 115) на основании данных "Справочника Оценщика недвижимости" под ред. Лейфера Л.А., издание 2012 г.
Поскольку оценка произведена на дату 01.01.2014 г., использование справочных материалов, показатели которых основаны на анализе цен предложений 2011 - 2012 гг. является некорректным. Оценщиком в отчете не приведено обоснование возможности применения показателей 2011 - 2012 г. на дату оценки, что свидетельствует о нарушении оценщиком пункта 4 ФСО N 3.
Также оценщиком неверно определена корректировка на площадь. Данная корректировка введена оценщиком на основе устаревших данных анализа кадастровой стоимости земель промышленного назначения. Оценщик использовал статью А.Д. Власова, "Проблемы кадастровой оценки земельных участков под промышленными объектами в поселениях", журнал "Имущественные отношения в Российской Федерации", N 1 (40). 2005 г.)
Вместе с тем, оценщиком не приведено обоснования корректности использования соответствующих данных по состоянию на дату оценки для региона объекта оценки (информация, приведенная в указанном исследовании устарела и не учитывает региональных особенностей рынка земельных участков города Москвы). Кроме того, соответствующая корректировка действительна для земельных участков под производственную застройку, тогда как объекты-аналоги - торговые.
Таким образом, оценщиком нарушен пункт 22 ФСО N 1, согласно которому при внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными.
Также суд отмечает, что в отчете об оценке отсутствует описание локального местоположения объекта оценки и объектов-аналогов: не приведена информация по их местоположению по отношению к центру города, основным транспортным магистралям, станциям метрополитена, характеристике окружающей застройки и пр., что делает невозможным сравнение объекта оценки и объектов-аналогов по локальным факторам местоположения. Корректировка определена на основании данных опроса специалистов ведущих риэлторских организаций и консалтинговых компаний г. Москвы. Анализ данных значений на соответствие рыночным условиям в отчете отсутствует.
Таким образом, оценщиком нарушен пункт 12 ФСО N 3, согласно которому в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.
При проверке цены предложения единого объекта недвижимости (далее - ЕОН) аналогов на соответствие рыночным выявлены следующие нарушения: согласно данных бюллетеня "RWAY", январь 2014 г., средняя цена предложения на объекты торгового назначения составляет 6055 долл./кв. м (без учета НДС), что при пересчете по курсу доллара на дату оценки (1 долл. = 32,6587 руб.) составляет 197 748 руб./кв. м (без учета НДС), 233 343 руб./кв. м (с учетом НДС), что следует из материалов, имеющихся в деле.
Средние цены предложения торговых площадей в Восточном административном округе в 2013 году составляли 163 385 руб./кв. м с учетом НДС (с учетом корректировки на площадь и удаленность от станции метро).
Средние цены предложений ЕОН, используемые в качестве объектов-аналогов в отчете, составляют 104 245 руб./кв. м с учетом НДС.
Таким образом, в результате проверки цены предложения ЕОН аналогов на соответствие рыночным показателям выявлено, что цены предложения ЕОН аналогов не соответствуют рыночным показателям, отклонение составило более 50%. Учитывая вышеизложенное, подбор выборки единых объектов аналогов по минимальной границе ценового диапазона приводит к занижению рыночной стоимости объекта оценки в 1,5 раза.
При проведении проверки полученных результатов оценки установлено, что в результате выделения стоимости улучшений земельных участков из стоимости единых объектов недвижимости, разброс рассчитанных удельных цен земельных участков объектов-аналогов составляет от 4108 руб./кв. м до 75654 руб./кв. м, т.е. разница в ценах объектов-аналогов составляет более чем в 18 раз (л.д. 113). Скорректированные итоговые значения удельных показателей стоимости варьируются от 5506 руб./кв. м до 75045 руб./кв. м. Для такой выборки коэффициент вариации составляет значение 73%, при допустимом значении в 33%, когда выборку можно признать однородной.
Сильный разброс стоимости объектов аналогов свидетельствует о некорректном учете ценообразующего фактора местоположение. Все факторы местоположения "близость к центральному деловому району", "близость к транспортным узлам (метро, пересадочные узлы)", "престижность района/окружения" определены на основании экспертных оценок, которые не подтверждены конкретными источниками информации (л.д. 108 - 113). Таким образом, используемые в отчете экспертные значения корректировок на местоположение не отражают реального вклада ценообразующих факторов местоположения в стоимость земельных участков. Если бы корректировки отражали реальную ситуацию на рынке недвижимости, то откорректированные стоимости объектов-аналогов находились бы в одном диапазоне цен.
Отчет об оценке в указанной части не соответствует пункту 19 ФСО N 1, согласно которому информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
Проведенный анализ применения метода прямого сравнения продаж в рамках сравнительного подхода позволяет сделать вывод о некорректном подборе аналогов и некорректном расчете корректировки на местоположение, что занижает результаты определения рыночной стоимости объектов оценки.
Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объекта недвижимости, что указывает на недостоверность и неправильность отчета. Таким образом, представленный заявителем отчет не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.
Представленные заявителем письменные пояснения в ответ на возражения заинтересованного лица по существу отчета, не опровергают данных возражений.
Ссылки на наличие положительного экспертного заключения, полученного на указанный выше отчет об оценке, подлежат отклонению, поскольку данное заключение является одним из видов письменных доказательств, и подлежат оценке по правилам, установленным статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено несоответствие отчета об оценке требованиям Федерального закона N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.
При таких обстоятельствах, заявленные обществом требования подлежат отклонению в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд
решил:
Заявление закрытого акционерного общества "Интенсивник" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости - оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме. Апелляционная жалоба подается через Московский городской суд.
Судья
Московского городского суда
И.С.БАТАЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)