Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Налог на имущество организаций
Обстоятельства: Заявитель считает, что кадастровая стоимость является завышенной по отношению к реальной его рыночной стоимости, что влечет за собой увеличение налоговой базы, тем самым нарушаются права заявителя как собственника недвижимости и плательщика налога на имущество.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Московский городской суд в составе
председательствующего судьи Михалевой Т.Д.,
при секретаре Х.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-102/2015 по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "РИКО" (ООО "РИКО") об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года,
установил:
Обращаясь в Московский городской суд с заявлением, Общество с ограниченной ответственностью "РИКО" (ООО "РИКО") просило установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания, принадлежащего ему на праве собственности, с кадастровым номером *, расположенного по адресу: г. Москва, *, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2013 года в размере * рублей.
В обоснование заявления ссылается на то, что указанное здание включено в перечень объектов, утвержденных Постановлением Правительства г. Москвы от 29.11.2013 года N 772-ПП, в отношении которых исчисление налога на имущества осуществляется исходя из их кадастровой стоимости. Согласно приложению N 3 к Постановлению от 26.11.2013 года N 752-ПП кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости составляет * рублей * коп. Заявитель считает, что кадастровая стоимость является завышенной по отношению к реальной его рыночной стоимости, что влечет за собой увеличение налоговой базы, тем самым нарушаются права заявителя как собственника недвижимости и плательщика налога на имущество. В соответствии со ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности ООО "РИКО" направило в адрес Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве, заявление о пересмотре определения кадастровой стоимости. Комиссией принято решение отклонить заявление (Решение от 05.12.2014 г. N 51-3272/2014). Согласно отчету N 170-06/2014 от 22.07.2014 г. ООО "Консалтинговая группа "Высшие Стандарты Качества", рыночная стоимость на дату по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость (01.01.2013) составляет * рублей, в том числе НДС - 18% - * рублей. На указанный отчет получено положительное экспертное заключение от 18.08.2014 N 2616/2014, подготовленное Общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков", согласно которого, отчет соответствует Закону об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки, ССО-РОО2010, требованиям технического задания и договора на оценку.
Представитель ООО "РИКО" по доверенности Ж. в судебное заседание явился, заявленные требования поддержал в полном объеме, просил суд установить кадастровую стоимость здания соответствующей рыночной, представил уточненное заявление, в котором просил рассмотреть данное гражданское дело в порядке главы 23 Гражданского процессуального кодекса РФ, выразил свое несогласие с позицией, изложенной Департаментом имущества г. Москвы о недостоверности и неправильности отчета, возражал против проведения судебной экспертизы.
Представитель Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы по доверенности Б., представитель Департамента городского имущества города Москвы по доверенности П. в судебное заседание явились, просили в удовлетворении заявления отказать, представили письменные возражения на отчет об оценке ООО "Консалтинговая группа "Высшие Стандарты Качества", ссылались на нарушение Федеральных стандартов оценки при составлении отчета об оценке, просили суд обратить внимание на то, что при выборе объектов аналогов оценщиком ООО "Консалтинговая группа "Высшие Стандарты Качества" были нарушены требования п. 20 ФСО-1, п. 4 ФСО 3, указали на неправильность применения корректировок, что привело к снижению стоимости объекта оценки минимум на 15 - 40%, представили отчет ОАО "Городской кадастр", согласно которому рыночная стоимость объекта оценки составила * рублей.
Представители Управления Росреестра по Москве, Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Москве в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
В судебном заседании в качестве специалиста дала пояснения Г., которая указала на соответствие представленного отчета ООО "Консалтинговая группа "Высшие Стандарты Качества" требованиям Федеральных стандартов оценки и законодательству об оценочной деятельности.
В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными. С учетом надлежащего извещения сторон о времени и месте судебного заседания, отсутствия сведения об уважительности причин неявки, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Пунктом 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданские дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости отнесены к подсудности верховного суда республики и равных ему судов.
Следовательно, требования об установлении кадастровой стоимости здания в размере, равном его рыночной стоимости, вне зависимости от формы обращения лица в суд рассматриваются в рамках гражданского дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, с учетом особенностей, предусмотренных главой 23 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Выслушав представителей сторон, исследовав представленные письменные доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, при этом исходит из следующего.
Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке.
На территории города Москвы в соответствии с пунктом 1 статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" (в редакции Закона города Москвы от 20 ноября 2013 года N 63) с 1 января 2014 года был введен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 5 000 квадратных метров и помещений в них, если соответствующие здания (строения, сооружения), за исключением многоквартирных домов, расположены на земельных участках, один из видов разрешенного использования которых предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации Постановлением Правительства Москвы N 772-ПП от 29 ноября 2013 года "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год" был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год в соответствии с пунктом 1 статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций.
Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", регламентирующая рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости, в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.
В таком случае сведения о рыночной стоимости объекта недвижимого имущества учитываются при определении налоговой базы (пункт 15 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
Право на обращение в суд с указанными требованиями также подтверждено в Определении Конституционного Суда РФ от 03.07.2014 г. N 1555-О из которого следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки.
В п. 3 ст. 424 ГК РФ дано понятие рыночной цены - это цена, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон "Об оценочной деятельности") для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
По смыслу статьи 249 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в соответствии с правилами распределения бремени доказывания по делам, возникающим из публичных правоотношений, на заявителя возложена обязанность по доказыванию нарушений его прав и законных интересов.
Распределяя бремя доказывания между сторонами, суд считает, что обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе, а заинтересованными лицами должно быть доказано неправильное определение рыночной стоимости оцениваемого объекта.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в комиссию в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 настоящего Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено и следует из материалов дела, что заявитель Общество с ограниченной ответственностью "РИКО" (ООО "РИКО") является собственником объекта недвижимости - здания с кадастровым номером *, расположенного по адресу: г. Москва, *.
Указанный объект недвижимости является административно-складским зданием класса "В".
Согласно приложению N 3 к Постановлению от 26.11.2013 года N 752-ПП кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости составляет * рублей * коп.
Заявитель считает, что кадастровая стоимость является завышенной по отношению к реальной его рыночной стоимости, что влечет за собой увеличение налоговой базы, тем самым нарушаются права заявителя как собственника недвижимости и плательщика налога на имущество.
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 05.12.2014 г. N 51-3272/2014 заявление ООО "РИКО" о пересмотре кадастровой стоимости здания отклонено.
Согласно положениям статей 24.15 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, в силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508 (далее - Приказ Минэкономразвития России N 508) утвержден Федеральный стандарт оценки "Определение кадастровой стоимости ФСО N 4". Данный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" и содержит требования к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости.
В силу п. 2 Приказа Минэкономразвития России N 508 Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при определении кадастровой стоимости.
При определении кадастровой стоимости объектов недвижимости оценщик должен руководствоваться дополнительными требованиями и (или) процедурами к проведению оценки, установленными настоящим Федеральным стандартом оценки, по отношению к требованиям и (или) процедурам, установленным федеральными стандартами оценки.
Согласно п. 3 Приказа Минэкономразвития России N 508 под кадастровой стоимостью понимается "установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности".
Из содержания вышеприведенных положений следует, что кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны, и кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной, только методом ее проведения (массовым характером).
В силу ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендованной для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254 (далее - ФСО N 3) отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, поименованным федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
Таким образом, одним из допустимых доказательств по данным спорам является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет его соответствия нормам Закона об оценочной деятельности и правилам федеральных стандартов оценки.
Обращаясь с требованием об определении кадастровой стоимости указанного выше здания равной его рыночной стоимости, Общество с ограниченной ответственностью "РИКО" представило отчет N 170-06/2014 от 22.07.2014 г. об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества здания общей площадью * кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, *, подготовленный ООО "Консалтинговая группа "Высшие стандарта качества", в котором рыночная стоимость здания по состоянию на 01 января 2013 года определена без учета НДС в размере * руб., с учетом НДС в размере * руб.
Согласно Экспертному заключению N 2616/2014 на отчет N 170-06/2014, подготовленному Общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков", указанный отчет соответствует требованиям "Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации N 135-ФЗ от 29 июля 1998 г., Федеральным стандартам оценки, ССО-РОО 2010, соответствует требованиям технического задания договора на оценку, выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта признаны обоснованными.
Вместе с тем, суд считает, что при проведении оценки допущены нарушения, наличие которых не может позволить сделать вывод о правильности и достоверности представленного отчета, в связи с чем, оснований для установления кадастровой стоимости равной рыночной стоимости в размере * рублей не имеется.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, при оценке объекта недвижимости, здания, расположенного по адресу: г. Москва, *, оценщик применил сравнительный и затратные подходы, доходный подход не применялся.
В соответствии с п. 20 ФСО-1, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.
Принимая во внимание, что объект оценки является административно-складским зданием класса "В", помещения которого можно сдавать в аренду, суд соглашается с доводами представителя заинтересованного лица о том, что отказ от применения доходного подхода является необоснованным, по тем причинам, что рынок коммерческой недвижимости г. Москвы относится к активным рынкам и в открытых источниках представлено достаточное количество предложений об аренде аналогичных объектов недвижимости.
Суд также считает, что при выборе объекта аналога в рамках затратного подхода оценщиком нарушен п. 14 ФСО-1, в соответствии с которым объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, поскольку оценщиком неправильно выбран аналог по справочнику КО-ИНВЕСТ "Промышленные здания, 2011": промышленные здания быстровозводимые с облегченным каркасом, код аналога по Справочнику ПЗ.09.089. К такому выводу суд приходит потому, что объект оценки является административно-складским зданием класса "В" с подземным этажом, в то время как объект-аналог это многофункциональное 1-этажное производственное здание без офисной части и подземного этажа. Также, как следует из отчета, имеются отличия и в материале стен и уровне отделки сравниваемых объектов. Объект аналог - это стальной или алюминиевый сайдинг с утеплением с простой отделкой, объект оценки - сэндвич-панели с улучшенной отделкой.
Определяя прибыль предпринимателя в размере 18% от величины затрат на замещение (диапазон для городов России 10 - 40%) на основании данных, опубликованных в издании Приволжского центра финансового консалтинга и оценки "Справочник оценщика недвижимости. Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты" 2012 г., Л., Ш., оценщиком не учтено, что исследования Л. проводились путем опроса экспертов более чем из 50 городов России и применимы для городов регионального значения. Город федерального значения Москва характеризуется более высокой доходностью инвестиций в недвижимость. Так по данным Я., прибыль предпринимателя для складских терминалов класса "В", расположенных в непосредственной близости от МКАД, оценивается в размере 66% (Справочник нечетных данных СРД 11, 2012 г.). Таким образом, соответствующая величина является заниженной для складских терминалов, расположенных в непосредственной близости от МКАД, к каковым относится оцениваемый объект.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что снижение величины прибыли предпринимателя в 3,7 раза приводит к значительному занижению стоимости объекта оценки (до 40%).
При применении сравнительного подхода оценщиком выбран метод прямого сравнения продаж, при этом Оценщик утверждает, что в качестве объектов-аналогов выбраны административно-складские комплексы. (стр. 47 - 48 Отчета)
Вместе с тем, исследовав представленные принт-скрины объявлений объектов-аналогов (стр. 74 - 77 Отчета), и сопоставив их описание в отчете об оценке, суд приходит к выводу о том, что информация, изложенная оценщиком и указывающая на то, что объектами аналогами выбраны административно-складские помещения, не соответствует содержанию объявлений и не подтверждена объективно. Так судом выявлено, что объект-аналог N 2 представляет собой складской комплекс без офисных площадей, что подтверждается его более низкой стоимостью по сравнению с другими аналогами, однако оценщик не делает корректировки на офисную часть для данного аналога, что также занижает стоимость объекта оценки.
Таким образом, при составлении отчета нарушен п. 22 ФСО 7, в соответствии с которым, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
О нарушении п. 4 ФСО-3, в соответствии с которым, информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности), указывает отсутствие в представленных принт-скринах объявлений (стр. 74 - 77 Отчета) даты предложения объекта-аналога N 1. А потому, учитывая ретроспективный характер оценки, предположение Оценщика, что предложение актуально на дату оценки необоснованно.
При применении корректировки аналогов на вид разрешенного использования земельного участка (аналог N 1 - под строительство торгово-развлекательного центра, аналог N 2 - под административно-торговый объект, аналог N 3 - под производственно-складской объект) оценщиком использованы данные информационного бюллетеня Rway N 203 по состоянию на февраль 2012 г. Учитывая, что с указанной даты до даты оценки прошел значительный промежуток времени, и соответствующая информация могла устареть на дату оценки, оценщику для использования указанной информации необходимо было привести обоснования применения соответствующих данных на дату оценки, что в отчете об оценке отсутствует и приводит к нарушению принципа обоснованности, нарушению п. 4 ФСО 3.
При определении корректировки на вид разрешенного использования Оценщик необоснованно принимает назначение аналога N 3 как торгово-офисное в то время как в принт-скрине указан вид разрешенного использования - под производственно-складской объект (стр. 80 Отчета).
Таким образом, объект-аналог N 3 сопоставим по виду разрешенного использования с оцениваемыми участками, и корректировка не требуется.
На основании анализа представленных принт-скринов объявлений (стр. 78 - 80 Отчета) можно сделать вывод, что в таблице 13 Отчета (стр. 51), в которой изложены исходные данные для проведения оценки, представлена недостоверная информация.
Так, согласно принт-скрин у аналога N 1 отсутствуют коммуникации, в сравнительной таблице присутствуют. Наличие коммуникаций обосновывается ссылкой, что производилось интервьюирование продавца, однако указанное обстоятельство объективно не подтверждено.
У аналога N 2 в принт-скрине не указана дата предложения. При этом, учитывая ретроспективный характер оценки, ничем неподтвержденное предположение оценщика, что предложение актуально на дату оценки, необоснованно.
У аналога N 3 в принт-скрине указано вид разрешенного использования - под производственно-складской объект, в таблице - под торгово-офисный.
Принимая во внимание, что у объекта аналога N 3, дата предложения в принт-скрине указана после даты оценки 02.05.2013 г., в таблице же имеется ссылка о его актуальности на дату оценки, то есть на 01.01.2013 г., суд приходит к выводу о том, что оценщиком нарушен п. 19 ФСО 1 в соответствии с которым, оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.
Корректировка на площадь земельных участков (стр. 57 Отчета) рассчитана на основании данных исследования В. в г. Новосибирске по состоянию на 2007 г., в то время как оценщик не приводит обоснования корректности использования соответствующих данных по состоянию на дату оценки для региона объекта оценки г. Москвы и не учитывает региональных особенностей рынка земельных участков Московского региона, что не соответствует п. 22 ФСО 1, в силу которого, при внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными.
Принимая во внимание изложенное, суд считает, что проведенный анализ применения метода прямого сравнения продаж для определения рыночной стоимости земельных участков объектов-аналогов позволяет сделать вывод о недостоверном описании аналогов и некорректном применении корректировок (вид разрешенного использования, коммуникации).
Проведенный анализ применения сравнительного подхода позволяет суду сделать вывод о некорректном применении корректировок (материал стен, стоимость земельных участков аналогов), что занижает результаты определения рыночной стоимости объекта оценки.
Таким образом, оценивая отчет N 170-06/2014 от 22.07.2014 г. ООО "Консалтинговая группа "Высшие Стандарты Качества" на соответствие его нормам Закона об оценочной деятельности, требованиям обязательных стандартов оценки, суд приходит к выводу, что отчет не отвечает требованиям Федеральных стандартов оценки, его содержание не отвечает требованиям статей 11, 12 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254, 255 и 256.
Статья 17.1 Закона "Об оценочной деятельности" предусмотрено, что под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям этого Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.
Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 июля 2011 г. N 328 утвержден Федеральный стандарт оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)" (далее - ФСО N 5), пунктом 4 которого установлено, что под экспертизой отчета об оценке понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком (оценщиками), являющимся (являющимися) членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы.
В ходе проведения экспертизы отчета об оценке проводится исследование работы, выполненной оценщиком (оценщиками).
В силу статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с положениями ст. 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности", экспертное заключение на отчет оценщика об определении рыночной стоимости объекта недвижимости является одним из видов письменных доказательств, и подлежат оценке наряду с другими доказательствами по делу.
Как установлено судом и усматривается из материалов дела, проведенная экспертиза отчета (экспертное заключение N 2616/2014 от 18.08.2014 на отчет N 170-06/2014 "Об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества) носит нормативно-методический характер и не является подтверждением рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, поскольку данная экспертиза являлась нормативно-методической, перед экспертами не ставились задачи анализа исходных данных, личного ознакомления с объектом оценки и документацией заказчика, проведения интервью с заказчиком и оценщиком, производства каких-либо изменений на местности. Отчет об оценке проверен посредством анализа текста, а полнота использованных рыночных данных - путем собственного выборочного исследования при отсутствии гарантии точности исходных данных, заявленных оценщиком в отчете.
Судом на основании ст. 79 Гражданско-процессуального кодекса РФ было предложено провести экспертизу для подтверждения заявленной рыночной стоимости рассматриваемого объекта недвижимости. От проведения экспертизы стороны отказались.
Поскольку представленный отчет по изложенным выше основаниям не может быть признан судом достоверным, соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, следовательно, рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости в заявленном размере не может считаться достоверно установленной и доказанной надлежащим образом, а соответственно требования Общества с ограниченной ответственностью "РИКО" (ООО "РИКО") об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *, расположенного по адресу: г. Москва, *, принадлежащего на праве собственности ООО "РИКО" равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере * рублей, удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
В удовлетворении заявления Общества с ограниченной ответственностью "РИКО" (ООО "РИКО") об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *, расположенного по адресу: г. Москва, *, принадлежащего на праве собственности ООО "РИКО" равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере * рубль, отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через суд, принявший решение.
Судья
Московского городского суда
Т.Д.МИХАЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 15.04.2015 ПО ДЕЛУ N 3-102/2015
Требование: Об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости.Разделы:
Налог на имущество организаций
Обстоятельства: Заявитель считает, что кадастровая стоимость является завышенной по отношению к реальной его рыночной стоимости, что влечет за собой увеличение налоговой базы, тем самым нарушаются права заявителя как собственника недвижимости и плательщика налога на имущество.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 15 апреля 2015 г. по делу N 3-102/2015
Московский городской суд в составе
председательствующего судьи Михалевой Т.Д.,
при секретаре Х.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-102/2015 по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "РИКО" (ООО "РИКО") об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года,
установил:
Обращаясь в Московский городской суд с заявлением, Общество с ограниченной ответственностью "РИКО" (ООО "РИКО") просило установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания, принадлежащего ему на праве собственности, с кадастровым номером *, расположенного по адресу: г. Москва, *, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2013 года в размере * рублей.
В обоснование заявления ссылается на то, что указанное здание включено в перечень объектов, утвержденных Постановлением Правительства г. Москвы от 29.11.2013 года N 772-ПП, в отношении которых исчисление налога на имущества осуществляется исходя из их кадастровой стоимости. Согласно приложению N 3 к Постановлению от 26.11.2013 года N 752-ПП кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости составляет * рублей * коп. Заявитель считает, что кадастровая стоимость является завышенной по отношению к реальной его рыночной стоимости, что влечет за собой увеличение налоговой базы, тем самым нарушаются права заявителя как собственника недвижимости и плательщика налога на имущество. В соответствии со ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности ООО "РИКО" направило в адрес Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве, заявление о пересмотре определения кадастровой стоимости. Комиссией принято решение отклонить заявление (Решение от 05.12.2014 г. N 51-3272/2014). Согласно отчету N 170-06/2014 от 22.07.2014 г. ООО "Консалтинговая группа "Высшие Стандарты Качества", рыночная стоимость на дату по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость (01.01.2013) составляет * рублей, в том числе НДС - 18% - * рублей. На указанный отчет получено положительное экспертное заключение от 18.08.2014 N 2616/2014, подготовленное Общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков", согласно которого, отчет соответствует Закону об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки, ССО-РОО2010, требованиям технического задания и договора на оценку.
Представитель ООО "РИКО" по доверенности Ж. в судебное заседание явился, заявленные требования поддержал в полном объеме, просил суд установить кадастровую стоимость здания соответствующей рыночной, представил уточненное заявление, в котором просил рассмотреть данное гражданское дело в порядке главы 23 Гражданского процессуального кодекса РФ, выразил свое несогласие с позицией, изложенной Департаментом имущества г. Москвы о недостоверности и неправильности отчета, возражал против проведения судебной экспертизы.
Представитель Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы по доверенности Б., представитель Департамента городского имущества города Москвы по доверенности П. в судебное заседание явились, просили в удовлетворении заявления отказать, представили письменные возражения на отчет об оценке ООО "Консалтинговая группа "Высшие Стандарты Качества", ссылались на нарушение Федеральных стандартов оценки при составлении отчета об оценке, просили суд обратить внимание на то, что при выборе объектов аналогов оценщиком ООО "Консалтинговая группа "Высшие Стандарты Качества" были нарушены требования п. 20 ФСО-1, п. 4 ФСО 3, указали на неправильность применения корректировок, что привело к снижению стоимости объекта оценки минимум на 15 - 40%, представили отчет ОАО "Городской кадастр", согласно которому рыночная стоимость объекта оценки составила * рублей.
Представители Управления Росреестра по Москве, Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Москве в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
В судебном заседании в качестве специалиста дала пояснения Г., которая указала на соответствие представленного отчета ООО "Консалтинговая группа "Высшие Стандарты Качества" требованиям Федеральных стандартов оценки и законодательству об оценочной деятельности.
В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными. С учетом надлежащего извещения сторон о времени и месте судебного заседания, отсутствия сведения об уважительности причин неявки, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Пунктом 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданские дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости отнесены к подсудности верховного суда республики и равных ему судов.
Следовательно, требования об установлении кадастровой стоимости здания в размере, равном его рыночной стоимости, вне зависимости от формы обращения лица в суд рассматриваются в рамках гражданского дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, с учетом особенностей, предусмотренных главой 23 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Выслушав представителей сторон, исследовав представленные письменные доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, при этом исходит из следующего.
Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке.
На территории города Москвы в соответствии с пунктом 1 статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" (в редакции Закона города Москвы от 20 ноября 2013 года N 63) с 1 января 2014 года был введен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 5 000 квадратных метров и помещений в них, если соответствующие здания (строения, сооружения), за исключением многоквартирных домов, расположены на земельных участках, один из видов разрешенного использования которых предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации Постановлением Правительства Москвы N 772-ПП от 29 ноября 2013 года "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год" был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год в соответствии с пунктом 1 статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций.
Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", регламентирующая рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости, в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.
В таком случае сведения о рыночной стоимости объекта недвижимого имущества учитываются при определении налоговой базы (пункт 15 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
Право на обращение в суд с указанными требованиями также подтверждено в Определении Конституционного Суда РФ от 03.07.2014 г. N 1555-О из которого следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки.
В п. 3 ст. 424 ГК РФ дано понятие рыночной цены - это цена, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон "Об оценочной деятельности") для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
По смыслу статьи 249 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в соответствии с правилами распределения бремени доказывания по делам, возникающим из публичных правоотношений, на заявителя возложена обязанность по доказыванию нарушений его прав и законных интересов.
Распределяя бремя доказывания между сторонами, суд считает, что обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе, а заинтересованными лицами должно быть доказано неправильное определение рыночной стоимости оцениваемого объекта.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в комиссию в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 настоящего Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено и следует из материалов дела, что заявитель Общество с ограниченной ответственностью "РИКО" (ООО "РИКО") является собственником объекта недвижимости - здания с кадастровым номером *, расположенного по адресу: г. Москва, *.
Указанный объект недвижимости является административно-складским зданием класса "В".
Согласно приложению N 3 к Постановлению от 26.11.2013 года N 752-ПП кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости составляет * рублей * коп.
Заявитель считает, что кадастровая стоимость является завышенной по отношению к реальной его рыночной стоимости, что влечет за собой увеличение налоговой базы, тем самым нарушаются права заявителя как собственника недвижимости и плательщика налога на имущество.
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 05.12.2014 г. N 51-3272/2014 заявление ООО "РИКО" о пересмотре кадастровой стоимости здания отклонено.
Согласно положениям статей 24.15 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, в силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508 (далее - Приказ Минэкономразвития России N 508) утвержден Федеральный стандарт оценки "Определение кадастровой стоимости ФСО N 4". Данный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" и содержит требования к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости.
В силу п. 2 Приказа Минэкономразвития России N 508 Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при определении кадастровой стоимости.
При определении кадастровой стоимости объектов недвижимости оценщик должен руководствоваться дополнительными требованиями и (или) процедурами к проведению оценки, установленными настоящим Федеральным стандартом оценки, по отношению к требованиям и (или) процедурам, установленным федеральными стандартами оценки.
Согласно п. 3 Приказа Минэкономразвития России N 508 под кадастровой стоимостью понимается "установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности".
Из содержания вышеприведенных положений следует, что кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны, и кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной, только методом ее проведения (массовым характером).
В силу ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендованной для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254 (далее - ФСО N 3) отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, поименованным федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
Таким образом, одним из допустимых доказательств по данным спорам является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет его соответствия нормам Закона об оценочной деятельности и правилам федеральных стандартов оценки.
Обращаясь с требованием об определении кадастровой стоимости указанного выше здания равной его рыночной стоимости, Общество с ограниченной ответственностью "РИКО" представило отчет N 170-06/2014 от 22.07.2014 г. об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества здания общей площадью * кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, *, подготовленный ООО "Консалтинговая группа "Высшие стандарта качества", в котором рыночная стоимость здания по состоянию на 01 января 2013 года определена без учета НДС в размере * руб., с учетом НДС в размере * руб.
Согласно Экспертному заключению N 2616/2014 на отчет N 170-06/2014, подготовленному Общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков", указанный отчет соответствует требованиям "Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации N 135-ФЗ от 29 июля 1998 г., Федеральным стандартам оценки, ССО-РОО 2010, соответствует требованиям технического задания договора на оценку, выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта признаны обоснованными.
Вместе с тем, суд считает, что при проведении оценки допущены нарушения, наличие которых не может позволить сделать вывод о правильности и достоверности представленного отчета, в связи с чем, оснований для установления кадастровой стоимости равной рыночной стоимости в размере * рублей не имеется.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, при оценке объекта недвижимости, здания, расположенного по адресу: г. Москва, *, оценщик применил сравнительный и затратные подходы, доходный подход не применялся.
В соответствии с п. 20 ФСО-1, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.
Принимая во внимание, что объект оценки является административно-складским зданием класса "В", помещения которого можно сдавать в аренду, суд соглашается с доводами представителя заинтересованного лица о том, что отказ от применения доходного подхода является необоснованным, по тем причинам, что рынок коммерческой недвижимости г. Москвы относится к активным рынкам и в открытых источниках представлено достаточное количество предложений об аренде аналогичных объектов недвижимости.
Суд также считает, что при выборе объекта аналога в рамках затратного подхода оценщиком нарушен п. 14 ФСО-1, в соответствии с которым объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, поскольку оценщиком неправильно выбран аналог по справочнику КО-ИНВЕСТ "Промышленные здания, 2011": промышленные здания быстровозводимые с облегченным каркасом, код аналога по Справочнику ПЗ.09.089. К такому выводу суд приходит потому, что объект оценки является административно-складским зданием класса "В" с подземным этажом, в то время как объект-аналог это многофункциональное 1-этажное производственное здание без офисной части и подземного этажа. Также, как следует из отчета, имеются отличия и в материале стен и уровне отделки сравниваемых объектов. Объект аналог - это стальной или алюминиевый сайдинг с утеплением с простой отделкой, объект оценки - сэндвич-панели с улучшенной отделкой.
Определяя прибыль предпринимателя в размере 18% от величины затрат на замещение (диапазон для городов России 10 - 40%) на основании данных, опубликованных в издании Приволжского центра финансового консалтинга и оценки "Справочник оценщика недвижимости. Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты" 2012 г., Л., Ш., оценщиком не учтено, что исследования Л. проводились путем опроса экспертов более чем из 50 городов России и применимы для городов регионального значения. Город федерального значения Москва характеризуется более высокой доходностью инвестиций в недвижимость. Так по данным Я., прибыль предпринимателя для складских терминалов класса "В", расположенных в непосредственной близости от МКАД, оценивается в размере 66% (Справочник нечетных данных СРД 11, 2012 г.). Таким образом, соответствующая величина является заниженной для складских терминалов, расположенных в непосредственной близости от МКАД, к каковым относится оцениваемый объект.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что снижение величины прибыли предпринимателя в 3,7 раза приводит к значительному занижению стоимости объекта оценки (до 40%).
При применении сравнительного подхода оценщиком выбран метод прямого сравнения продаж, при этом Оценщик утверждает, что в качестве объектов-аналогов выбраны административно-складские комплексы. (стр. 47 - 48 Отчета)
Вместе с тем, исследовав представленные принт-скрины объявлений объектов-аналогов (стр. 74 - 77 Отчета), и сопоставив их описание в отчете об оценке, суд приходит к выводу о том, что информация, изложенная оценщиком и указывающая на то, что объектами аналогами выбраны административно-складские помещения, не соответствует содержанию объявлений и не подтверждена объективно. Так судом выявлено, что объект-аналог N 2 представляет собой складской комплекс без офисных площадей, что подтверждается его более низкой стоимостью по сравнению с другими аналогами, однако оценщик не делает корректировки на офисную часть для данного аналога, что также занижает стоимость объекта оценки.
Таким образом, при составлении отчета нарушен п. 22 ФСО 7, в соответствии с которым, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
О нарушении п. 4 ФСО-3, в соответствии с которым, информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности), указывает отсутствие в представленных принт-скринах объявлений (стр. 74 - 77 Отчета) даты предложения объекта-аналога N 1. А потому, учитывая ретроспективный характер оценки, предположение Оценщика, что предложение актуально на дату оценки необоснованно.
При применении корректировки аналогов на вид разрешенного использования земельного участка (аналог N 1 - под строительство торгово-развлекательного центра, аналог N 2 - под административно-торговый объект, аналог N 3 - под производственно-складской объект) оценщиком использованы данные информационного бюллетеня Rway N 203 по состоянию на февраль 2012 г. Учитывая, что с указанной даты до даты оценки прошел значительный промежуток времени, и соответствующая информация могла устареть на дату оценки, оценщику для использования указанной информации необходимо было привести обоснования применения соответствующих данных на дату оценки, что в отчете об оценке отсутствует и приводит к нарушению принципа обоснованности, нарушению п. 4 ФСО 3.
При определении корректировки на вид разрешенного использования Оценщик необоснованно принимает назначение аналога N 3 как торгово-офисное в то время как в принт-скрине указан вид разрешенного использования - под производственно-складской объект (стр. 80 Отчета).
Таким образом, объект-аналог N 3 сопоставим по виду разрешенного использования с оцениваемыми участками, и корректировка не требуется.
На основании анализа представленных принт-скринов объявлений (стр. 78 - 80 Отчета) можно сделать вывод, что в таблице 13 Отчета (стр. 51), в которой изложены исходные данные для проведения оценки, представлена недостоверная информация.
Так, согласно принт-скрин у аналога N 1 отсутствуют коммуникации, в сравнительной таблице присутствуют. Наличие коммуникаций обосновывается ссылкой, что производилось интервьюирование продавца, однако указанное обстоятельство объективно не подтверждено.
У аналога N 2 в принт-скрине не указана дата предложения. При этом, учитывая ретроспективный характер оценки, ничем неподтвержденное предположение оценщика, что предложение актуально на дату оценки, необоснованно.
У аналога N 3 в принт-скрине указано вид разрешенного использования - под производственно-складской объект, в таблице - под торгово-офисный.
Принимая во внимание, что у объекта аналога N 3, дата предложения в принт-скрине указана после даты оценки 02.05.2013 г., в таблице же имеется ссылка о его актуальности на дату оценки, то есть на 01.01.2013 г., суд приходит к выводу о том, что оценщиком нарушен п. 19 ФСО 1 в соответствии с которым, оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.
Корректировка на площадь земельных участков (стр. 57 Отчета) рассчитана на основании данных исследования В. в г. Новосибирске по состоянию на 2007 г., в то время как оценщик не приводит обоснования корректности использования соответствующих данных по состоянию на дату оценки для региона объекта оценки г. Москвы и не учитывает региональных особенностей рынка земельных участков Московского региона, что не соответствует п. 22 ФСО 1, в силу которого, при внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными.
Принимая во внимание изложенное, суд считает, что проведенный анализ применения метода прямого сравнения продаж для определения рыночной стоимости земельных участков объектов-аналогов позволяет сделать вывод о недостоверном описании аналогов и некорректном применении корректировок (вид разрешенного использования, коммуникации).
Проведенный анализ применения сравнительного подхода позволяет суду сделать вывод о некорректном применении корректировок (материал стен, стоимость земельных участков аналогов), что занижает результаты определения рыночной стоимости объекта оценки.
Таким образом, оценивая отчет N 170-06/2014 от 22.07.2014 г. ООО "Консалтинговая группа "Высшие Стандарты Качества" на соответствие его нормам Закона об оценочной деятельности, требованиям обязательных стандартов оценки, суд приходит к выводу, что отчет не отвечает требованиям Федеральных стандартов оценки, его содержание не отвечает требованиям статей 11, 12 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254, 255 и 256.
Статья 17.1 Закона "Об оценочной деятельности" предусмотрено, что под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям этого Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.
Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 июля 2011 г. N 328 утвержден Федеральный стандарт оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)" (далее - ФСО N 5), пунктом 4 которого установлено, что под экспертизой отчета об оценке понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком (оценщиками), являющимся (являющимися) членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы.
В ходе проведения экспертизы отчета об оценке проводится исследование работы, выполненной оценщиком (оценщиками).
В силу статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с положениями ст. 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности", экспертное заключение на отчет оценщика об определении рыночной стоимости объекта недвижимости является одним из видов письменных доказательств, и подлежат оценке наряду с другими доказательствами по делу.
Как установлено судом и усматривается из материалов дела, проведенная экспертиза отчета (экспертное заключение N 2616/2014 от 18.08.2014 на отчет N 170-06/2014 "Об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества) носит нормативно-методический характер и не является подтверждением рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, поскольку данная экспертиза являлась нормативно-методической, перед экспертами не ставились задачи анализа исходных данных, личного ознакомления с объектом оценки и документацией заказчика, проведения интервью с заказчиком и оценщиком, производства каких-либо изменений на местности. Отчет об оценке проверен посредством анализа текста, а полнота использованных рыночных данных - путем собственного выборочного исследования при отсутствии гарантии точности исходных данных, заявленных оценщиком в отчете.
Судом на основании ст. 79 Гражданско-процессуального кодекса РФ было предложено провести экспертизу для подтверждения заявленной рыночной стоимости рассматриваемого объекта недвижимости. От проведения экспертизы стороны отказались.
Поскольку представленный отчет по изложенным выше основаниям не может быть признан судом достоверным, соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, следовательно, рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости в заявленном размере не может считаться достоверно установленной и доказанной надлежащим образом, а соответственно требования Общества с ограниченной ответственностью "РИКО" (ООО "РИКО") об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *, расположенного по адресу: г. Москва, *, принадлежащего на праве собственности ООО "РИКО" равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере * рублей, удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
В удовлетворении заявления Общества с ограниченной ответственностью "РИКО" (ООО "РИКО") об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *, расположенного по адресу: г. Москва, *, принадлежащего на праве собственности ООО "РИКО" равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере * рубль, отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через суд, принявший решение.
Судья
Московского городского суда
Т.Д.МИХАЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)