Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Земельный налог
Обстоятельства: Заявитель указал, что является арендатором земельного участка, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает его права как плательщика налога.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Московский городской суд в составе
судьи Лопаткиной А.С.,
при секретаре М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-114/2015 по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Система" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Система" 18 декабря 2014 года обратилось в Московский городской суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 50:21:0110504:281, общей площадью * кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, поселение *, в районе д. *, уч. *, в котором, с учетом уточнения требования, просит установить кадастровую стоимость указанного земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2013 года в размере * рублей.
Свои требования ООО "Система" мотивирует тем, что является собственником указанного земельного участка, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права заявителя как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка.
При этом права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены посредством внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка.
Представитель ООО "Система" (по доверенности) К.О. поддержала заявленное требование.
Представитель Правительства Москвы (по доверенности) К.В., представляющий также на основании доверенности интересы Департамента городского имущества города Москвы, требование заявителя не признал, считал, что заявителем не представлено достоверных доказательств, которые бы подтверждали его требование, указав, что выводы оценщика, содержащиеся в представленном заявителем отчете, о величине рыночной стоимости объекта оценки не могут быть признаны обоснованными.
Представители Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не явились.
Выслушав объяснения представителя заявителя, представителя заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, Московский городской суд приходит к выводу о том, что требование заявителя удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Порядок производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, регламентирован в подразделе III Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
По смыслу статьи 249 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в соответствии с правилами распределения бремени доказывания по делам, возникающим из публичных правоотношений, на заявителя возложена обязанность по доказыванию нарушений его прав и законных интересов.
Согласно статье 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса РФ организации, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.
В соответствии с пунктом 1 статьи 390 НК РФ налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.
Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО "Система" является собственником земельного участка с кадастровым номером 50:21:0110504:281, общей площадью * кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, поселение *, в районе д. *, уч. * (свидетельство о государственной регистрации права 50-ABN 435453).
Постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 года N 751-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 01 января 2013 года.
По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:21:0110504:281 по состоянию на 01 января 2013 года составила * рублей.
Оспаривая названную кадастровую стоимость, ООО "Система" представило отчет об оценке от 16 апреля 2014 года N DB2014-10371 (далее отчет N DB2014-10371), выполненный по заказу заявителя ООО "*", в котором рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года определена в размере * рублей.
Указанный отчет свидетельствует о том, что кадастровая стоимость существенно (более чем на 30 процентов) превышает рыночную стоимость земельного участка.
Согласно положительному заключению от 10 октября 2014 года N 1445/2014-2, подготовленному Общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков", отчет N DB2014-10371 соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, ССО-РОО 2010, выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными.
Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает в том числе и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 24 ноября 2014 года отклонено заявление ООО "Система" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.
В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных данным Федеральным законом.
Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность по доказыванию рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возлагается на заявителя.
Оценив в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного имущества проведена оценщиком ООО "*" с нарушением норм законодательства об оценочной деятельности.
Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ предусмотрено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
Из положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и определения Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2014 г. N 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 указанного федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254 (далее - ФСО N 3), отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, названным федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
В соответствии с подпунктом "ж" пункта 8 ФСО N 3 вне зависимости от вида объекта оценки, в отчете об оценке, в числе прочего, должен содержаться раздел анализа рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.
В разделе 7 отчета N DB2014-10371 (страницы 24-34) приведен обзор рынка, в котором оценщик проанализировал земельный рынок "Старой Москвы".
Однако объектом оценки являлся земельный участок, расположенный в Новомосковском округе г. Москвы, который отличается по ценовой политике от земельного рынка территории "Старой Москвы" и земельного рынка Московской области.
Анализ рынка земельных участков на присоединенных к Москве территориях и ценообразующие факторы, характерные для земельных участков на данных территориях, в отчете N DB2014-10371 не представлены.
Учитывая изложенное, суд считает, что отчет, представленный заявителем, не соответствует требованиям пункта 8 ФСО N 3, так как не содержит анализ рынка недвижимости для сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, и, как следствие, невозможно провести анализ соответствия полученных результатов рыночной стоимости объекта оценки рыночным данным.
В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256 (далее - ФСО N 1), оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Как усматривается из материалов дела, при оценке земельного участка оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Пунктом 14 ФСО N 1 предусмотрено, что объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. N 568-р (далее - Методические рекомендации), применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.
Объект оценки - земельный участок, расположенный на территории "Новой Москвы" (в 3,8 км от МКАД по Киевскому направлению в деревне Румянцево).
Все объекты-аналоги расположены на территории "Старой Москвы" в пределах МКАД, различаются по разрешенному использованию (для размещения объектов промышленного назначения, для размещения общественно-деловых центров, для размещения объектов торговли) и местоположению на территории города (в СЗАО, САО, СВАО).
Представленные в отчете N DB2014-10371 объекты-аналоги относятся к разным сегментам рынка и несопоставимы по ряду ценообразующих факторов с объектом оценки.
Стоимость земельных участков на территории "Новой Москвы" формируется под влиянием ценообразующих факторов, отличных от факторов, влияющих на стоимость земельных участков в "Старой Москве".
Основными ценообразующими факторами, влияющими на стоимость земельных участков на территории "Новой Москвы", являются: удаленность земельного участка от МКАД, направление по шоссе (Киевское, Калужское, Симферопольское и пр.), обеспеченность земельного участка инженерными коммуникациями, удаленность от ближайшей дороги федерального значения, близость к городам Щербинка, Троицк и пр.
Основными ценообразующими факторами, влияющими на стоимость земельных участков на территории "Старой Москвы", являются: расстояние до центра города, расстояние до станции метрополитена, принадлежность к определенному административному округу (различаются по престижности), близость к магистралям общегородского значения и пр. Эти обстоятельства являются общеизвестными и не требуют доказывания (статья 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Таким образом, объект оценки и выбранные аналоги несопоставимы по уровню цен и набору ценообразующих факторов, что является нарушением пункта 14 ФСО N 1.
В отчете N DB2014-10371 к объектам-аналогам применяется одна корректировка по двум элементам сравнения: разрешенное использование и местоположение, которая рассчитывается "с использованием методологии сравнения удельного значения кадастровой стоимости объекта оценки по отношению к удельным значениям кадастровой стоимости для вида разрешенного использования и кадастрового квартала объектов-аналогов" (страница 60), тогда как в силу подпункта "б" пункта 22 ФСО N 1 при применении метода корректировок объект-аналог должен сравниваться с объектом оценки по каждому выделенному элементу сравнения.
Кроме того, как указывалось ранее, объект оценки и объекты-аналоги имеют различный состав ценообразующих факторов.
Использование представленной в отчете N DB2014-10371 методологии учета фактора местоположения по удельным значениям кадастровых стоимостей кварталов некорректно для объектов, имеющих различный состав ценообразующих факторов и принадлежащих к различным сегментам рынка.
Оценщиком выбраны в числе объектов-аналогов, расположенных в г. Москве, которые рассматривались как близкие аналоги оцениваемого земельного участка:
- земельный участок площадью 11 000 кв. м (м. Петровско-Разумовская) (объект-аналог N 1);
- земельный участок площадью 2 000 кв. м (1-й Силикатный пр-д) (объект-аналог N 3).
Передаваемое право на объект-аналог N 1 указано в отчете N DB2014-10371 как право собственности.
Однако имеющиеся в отчете N DB2014-10371 материалы не подтверждают, по мнению суда, названное обстоятельство.
В объявлении о продаже объекта-аналога N 1 отсутствует информация о праве, на котором этот земельный участок принадлежит обладателю (страница 71 отчета).
Оценщик, применяя повышающую корректировку на передаваемое право для объекта-аналога N 3, исходил из того, что данный земельный участок принадлежит обладателю на праве аренды.
Вместе с тем, в объявлении о продаже объекта-аналога N 3 отражено, что земельный участок принадлежит обладателю на праве собственности (страница 73 отчета).
В отчете N DB2014-10371 не названо кадастровых номеров объектов-аналогов, что лишает возможности получить информацию об этих объектах из государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно зарегистрированных прав на них.
Вышеизложенное является нарушением требований пункта 19 ФСО N 1, согласно которому информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
Большое влияние на стоимость земельного участка оказывает степень развитости инфраструктуры. Так, участки на хорошо освоенных землеотводах ценятся значительно дороже, нежели на неосвоенных.
Объектом-аналогом N 2 является земельный участок площадью 0,53 га, ул. Летная, д. 99, на котором расположены 3 строения, объектом-аналогом N 4 - земельный участок, площадью 1,42 га, Хорошевское шоссе, 1-я линия, на котором расположены 8 строений.
Согласно пункту 20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7), рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта.
При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
Таким образом, для целей установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, рыночная стоимость определяется для земельного участка как условно свободного от улучшений, с коммуникациями, подведенными к границе.
Оценщик, определяя рыночную стоимость земельного участка, не учитывал такой существенный ценообразующий фактор, как наличие инженерных коммуникаций, подведенных к границе, что является нарушением подпункта "б" пункта 22 ФСО N 1, согласно которому оценщик должен скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому.
Для расчета корректировки на местоположение "с использованием методологии сравнения удельного значения кадастровой стоимости объекта оценки по отношению к удельным значениям кадастровой стоимости для вида разрешенного использования и кадастрового квартала объектов-аналогов" оценщик относит каждый объект-аналог к определенному виду разрешенного использования (страница 59 отчета N DB2014-10371).
В объявлениях о продаже объектов-аналогов перечислено несколько возможных видов использования земельного участка, при этом выбор для расчета корректировки одного из перечисленных видов в отчете N DB2014-10371 оценщиком не обоснован.
В пункте 4 ФСО N 3 закреплены такие принципы составления отчета об оценке, которых должен придерживаться оценщик, как существенность, обоснованность, однозначность, проверяемость и достаточность приведенной информации.
В связи с изложенным, суд полагает, что названным требованиям не соответствует информация об объектах-аналогах, использованная оценщиком при проведении оценки рыночной стоимости земельного участка.
Кроме того, скорректированная стоимость объектов-аналогов имеет разброс от 1943,37 рублей до 7141,84 рублей за кв. м; коэффициент вариации конечной выборки по скорректированным значениям объектов-аналогов составляет 59% (страницы 61-62 отчета N DB2014-10371).
Изложенное свидетельствует о том, что представленная выборка объектов-аналогов не является сопоставимой с объектом оценки.
В силу пункта 10 ФСО N 3, в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток.
В разделе 7.3 "Анализ диапазонов значений ценообразующих факторов- 4 квартал 2012" отчета N DB2014-10371 (страницы 29-34) не указан источник данных по анализируемым ценам предложений на земельные участки в Москве и диапазонам ценообразующих факторов (таблицы R-01, 02, 03, 04, 05, 06).
Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объекта недвижимости, что указывает на недостоверность и неправильность отчета N DB2014-10371.
Такой отчет N DB2014-10371 не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.
Ссылки представителя заявителя на наличие положительного заключения, полученного на указанный выше отчет N DB2014-10371, подлежат отклонению, поскольку данное заключение является одним из видов письменных доказательств, которое не является для суда обязательным и подлежит оценке по правилам, установленным статьей 67 ГПК РФ. Эксперт не проводил личное ознакомление с объектом оценки, не проводил анализ на достоверность документации заказчика - ООО "*", составив экспертное заключение только на основе анализа представленного отчета об оценке. Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено несоответствие отчета об оценке предъявляемым к нему требованиям, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.
Других доказательств, подтверждающих заявленные требования, ООО "Система" не представлено.
Таким образом, ООО "Система" не представлено достоверных доказательств рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2013 года, в связи с чем заявленное им требование подлежит отклонению в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
решил:
В удовлетворении заявления Общества с ограниченной ответственностью "Система" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 50:21:0110504:218, общей площадью * кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, поселение *, в районе д. *, уч. *, равной его рыночной стоимости, отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Судья
Московского городского суда
А.С.ЛОПАТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 13.05.2015 ПО ДЕЛУ N 3-114/2015
Требование: Об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.Разделы:
Земельный налог
Обстоятельства: Заявитель указал, что является арендатором земельного участка, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает его права как плательщика налога.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 13 мая 2015 г. по делу N 3-114/2015
Московский городской суд в составе
судьи Лопаткиной А.С.,
при секретаре М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-114/2015 по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Система" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Система" 18 декабря 2014 года обратилось в Московский городской суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 50:21:0110504:281, общей площадью * кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, поселение *, в районе д. *, уч. *, в котором, с учетом уточнения требования, просит установить кадастровую стоимость указанного земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2013 года в размере * рублей.
Свои требования ООО "Система" мотивирует тем, что является собственником указанного земельного участка, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права заявителя как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка.
При этом права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены посредством внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка.
Представитель ООО "Система" (по доверенности) К.О. поддержала заявленное требование.
Представитель Правительства Москвы (по доверенности) К.В., представляющий также на основании доверенности интересы Департамента городского имущества города Москвы, требование заявителя не признал, считал, что заявителем не представлено достоверных доказательств, которые бы подтверждали его требование, указав, что выводы оценщика, содержащиеся в представленном заявителем отчете, о величине рыночной стоимости объекта оценки не могут быть признаны обоснованными.
Представители Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не явились.
Выслушав объяснения представителя заявителя, представителя заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, Московский городской суд приходит к выводу о том, что требование заявителя удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Порядок производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, регламентирован в подразделе III Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
По смыслу статьи 249 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в соответствии с правилами распределения бремени доказывания по делам, возникающим из публичных правоотношений, на заявителя возложена обязанность по доказыванию нарушений его прав и законных интересов.
Согласно статье 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса РФ организации, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.
В соответствии с пунктом 1 статьи 390 НК РФ налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.
Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО "Система" является собственником земельного участка с кадастровым номером 50:21:0110504:281, общей площадью * кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, поселение *, в районе д. *, уч. * (свидетельство о государственной регистрации права 50-ABN 435453).
Постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 года N 751-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 01 января 2013 года.
По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:21:0110504:281 по состоянию на 01 января 2013 года составила * рублей.
Оспаривая названную кадастровую стоимость, ООО "Система" представило отчет об оценке от 16 апреля 2014 года N DB2014-10371 (далее отчет N DB2014-10371), выполненный по заказу заявителя ООО "*", в котором рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года определена в размере * рублей.
Указанный отчет свидетельствует о том, что кадастровая стоимость существенно (более чем на 30 процентов) превышает рыночную стоимость земельного участка.
Согласно положительному заключению от 10 октября 2014 года N 1445/2014-2, подготовленному Общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков", отчет N DB2014-10371 соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, ССО-РОО 2010, выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными.
Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает в том числе и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 24 ноября 2014 года отклонено заявление ООО "Система" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.
В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных данным Федеральным законом.
Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность по доказыванию рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возлагается на заявителя.
Оценив в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного имущества проведена оценщиком ООО "*" с нарушением норм законодательства об оценочной деятельности.
Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ предусмотрено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
Из положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и определения Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2014 г. N 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 указанного федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254 (далее - ФСО N 3), отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, названным федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
В соответствии с подпунктом "ж" пункта 8 ФСО N 3 вне зависимости от вида объекта оценки, в отчете об оценке, в числе прочего, должен содержаться раздел анализа рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.
В разделе 7 отчета N DB2014-10371 (страницы 24-34) приведен обзор рынка, в котором оценщик проанализировал земельный рынок "Старой Москвы".
Однако объектом оценки являлся земельный участок, расположенный в Новомосковском округе г. Москвы, который отличается по ценовой политике от земельного рынка территории "Старой Москвы" и земельного рынка Московской области.
Анализ рынка земельных участков на присоединенных к Москве территориях и ценообразующие факторы, характерные для земельных участков на данных территориях, в отчете N DB2014-10371 не представлены.
Учитывая изложенное, суд считает, что отчет, представленный заявителем, не соответствует требованиям пункта 8 ФСО N 3, так как не содержит анализ рынка недвижимости для сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, и, как следствие, невозможно провести анализ соответствия полученных результатов рыночной стоимости объекта оценки рыночным данным.
В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256 (далее - ФСО N 1), оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Как усматривается из материалов дела, при оценке земельного участка оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Пунктом 14 ФСО N 1 предусмотрено, что объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. N 568-р (далее - Методические рекомендации), применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.
Объект оценки - земельный участок, расположенный на территории "Новой Москвы" (в 3,8 км от МКАД по Киевскому направлению в деревне Румянцево).
Все объекты-аналоги расположены на территории "Старой Москвы" в пределах МКАД, различаются по разрешенному использованию (для размещения объектов промышленного назначения, для размещения общественно-деловых центров, для размещения объектов торговли) и местоположению на территории города (в СЗАО, САО, СВАО).
Представленные в отчете N DB2014-10371 объекты-аналоги относятся к разным сегментам рынка и несопоставимы по ряду ценообразующих факторов с объектом оценки.
Стоимость земельных участков на территории "Новой Москвы" формируется под влиянием ценообразующих факторов, отличных от факторов, влияющих на стоимость земельных участков в "Старой Москве".
Основными ценообразующими факторами, влияющими на стоимость земельных участков на территории "Новой Москвы", являются: удаленность земельного участка от МКАД, направление по шоссе (Киевское, Калужское, Симферопольское и пр.), обеспеченность земельного участка инженерными коммуникациями, удаленность от ближайшей дороги федерального значения, близость к городам Щербинка, Троицк и пр.
Основными ценообразующими факторами, влияющими на стоимость земельных участков на территории "Старой Москвы", являются: расстояние до центра города, расстояние до станции метрополитена, принадлежность к определенному административному округу (различаются по престижности), близость к магистралям общегородского значения и пр. Эти обстоятельства являются общеизвестными и не требуют доказывания (статья 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Таким образом, объект оценки и выбранные аналоги несопоставимы по уровню цен и набору ценообразующих факторов, что является нарушением пункта 14 ФСО N 1.
В отчете N DB2014-10371 к объектам-аналогам применяется одна корректировка по двум элементам сравнения: разрешенное использование и местоположение, которая рассчитывается "с использованием методологии сравнения удельного значения кадастровой стоимости объекта оценки по отношению к удельным значениям кадастровой стоимости для вида разрешенного использования и кадастрового квартала объектов-аналогов" (страница 60), тогда как в силу подпункта "б" пункта 22 ФСО N 1 при применении метода корректировок объект-аналог должен сравниваться с объектом оценки по каждому выделенному элементу сравнения.
Кроме того, как указывалось ранее, объект оценки и объекты-аналоги имеют различный состав ценообразующих факторов.
Использование представленной в отчете N DB2014-10371 методологии учета фактора местоположения по удельным значениям кадастровых стоимостей кварталов некорректно для объектов, имеющих различный состав ценообразующих факторов и принадлежащих к различным сегментам рынка.
Оценщиком выбраны в числе объектов-аналогов, расположенных в г. Москве, которые рассматривались как близкие аналоги оцениваемого земельного участка:
- земельный участок площадью 11 000 кв. м (м. Петровско-Разумовская) (объект-аналог N 1);
- земельный участок площадью 2 000 кв. м (1-й Силикатный пр-д) (объект-аналог N 3).
Передаваемое право на объект-аналог N 1 указано в отчете N DB2014-10371 как право собственности.
Однако имеющиеся в отчете N DB2014-10371 материалы не подтверждают, по мнению суда, названное обстоятельство.
В объявлении о продаже объекта-аналога N 1 отсутствует информация о праве, на котором этот земельный участок принадлежит обладателю (страница 71 отчета).
Оценщик, применяя повышающую корректировку на передаваемое право для объекта-аналога N 3, исходил из того, что данный земельный участок принадлежит обладателю на праве аренды.
Вместе с тем, в объявлении о продаже объекта-аналога N 3 отражено, что земельный участок принадлежит обладателю на праве собственности (страница 73 отчета).
В отчете N DB2014-10371 не названо кадастровых номеров объектов-аналогов, что лишает возможности получить информацию об этих объектах из государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно зарегистрированных прав на них.
Вышеизложенное является нарушением требований пункта 19 ФСО N 1, согласно которому информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
Большое влияние на стоимость земельного участка оказывает степень развитости инфраструктуры. Так, участки на хорошо освоенных землеотводах ценятся значительно дороже, нежели на неосвоенных.
Объектом-аналогом N 2 является земельный участок площадью 0,53 га, ул. Летная, д. 99, на котором расположены 3 строения, объектом-аналогом N 4 - земельный участок, площадью 1,42 га, Хорошевское шоссе, 1-я линия, на котором расположены 8 строений.
Согласно пункту 20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7), рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта.
При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
Таким образом, для целей установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, рыночная стоимость определяется для земельного участка как условно свободного от улучшений, с коммуникациями, подведенными к границе.
Оценщик, определяя рыночную стоимость земельного участка, не учитывал такой существенный ценообразующий фактор, как наличие инженерных коммуникаций, подведенных к границе, что является нарушением подпункта "б" пункта 22 ФСО N 1, согласно которому оценщик должен скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому.
Для расчета корректировки на местоположение "с использованием методологии сравнения удельного значения кадастровой стоимости объекта оценки по отношению к удельным значениям кадастровой стоимости для вида разрешенного использования и кадастрового квартала объектов-аналогов" оценщик относит каждый объект-аналог к определенному виду разрешенного использования (страница 59 отчета N DB2014-10371).
В объявлениях о продаже объектов-аналогов перечислено несколько возможных видов использования земельного участка, при этом выбор для расчета корректировки одного из перечисленных видов в отчете N DB2014-10371 оценщиком не обоснован.
В пункте 4 ФСО N 3 закреплены такие принципы составления отчета об оценке, которых должен придерживаться оценщик, как существенность, обоснованность, однозначность, проверяемость и достаточность приведенной информации.
В связи с изложенным, суд полагает, что названным требованиям не соответствует информация об объектах-аналогах, использованная оценщиком при проведении оценки рыночной стоимости земельного участка.
Кроме того, скорректированная стоимость объектов-аналогов имеет разброс от 1943,37 рублей до 7141,84 рублей за кв. м; коэффициент вариации конечной выборки по скорректированным значениям объектов-аналогов составляет 59% (страницы 61-62 отчета N DB2014-10371).
Изложенное свидетельствует о том, что представленная выборка объектов-аналогов не является сопоставимой с объектом оценки.
В силу пункта 10 ФСО N 3, в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток.
В разделе 7.3 "Анализ диапазонов значений ценообразующих факторов- 4 квартал 2012" отчета N DB2014-10371 (страницы 29-34) не указан источник данных по анализируемым ценам предложений на земельные участки в Москве и диапазонам ценообразующих факторов (таблицы R-01, 02, 03, 04, 05, 06).
Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объекта недвижимости, что указывает на недостоверность и неправильность отчета N DB2014-10371.
Такой отчет N DB2014-10371 не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.
Ссылки представителя заявителя на наличие положительного заключения, полученного на указанный выше отчет N DB2014-10371, подлежат отклонению, поскольку данное заключение является одним из видов письменных доказательств, которое не является для суда обязательным и подлежит оценке по правилам, установленным статьей 67 ГПК РФ. Эксперт не проводил личное ознакомление с объектом оценки, не проводил анализ на достоверность документации заказчика - ООО "*", составив экспертное заключение только на основе анализа представленного отчета об оценке. Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено несоответствие отчета об оценке предъявляемым к нему требованиям, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.
Других доказательств, подтверждающих заявленные требования, ООО "Система" не представлено.
Таким образом, ООО "Система" не представлено достоверных доказательств рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2013 года, в связи с чем заявленное им требование подлежит отклонению в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
решил:
В удовлетворении заявления Общества с ограниченной ответственностью "Система" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 50:21:0110504:218, общей площадью * кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, поселение *, в районе д. *, уч. *, равной его рыночной стоимости, отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Судья
Московского городского суда
А.С.ЛОПАТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)