Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Земельный налог
Обстоятельства: Заявитель ссылается на то, что ему на праве собственности принадлежит указанный земельный участок, по итогам государственной кадастровой оценки установлена кадастровая стоимость земельного участка, с размером которой заявитель не согласен.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Московский городской суд в составе
председательствующего судьи Михайловой Р.Б.,
при секретаре К.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-118/2015 по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Производственно-техническая компания "ФИНКО" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, общей площадью 24 265 кв. м, расположенного по адресу: ***, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Производственно-техническая компания "ФИНКО" (далее - ООО "ПТК "ФИНКО", заявитель, Общество, собственник) 12 декабря 2014 года обратилось в Московский городской суд с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, общей площадью 24 265 кв. м с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: *** (далее - спорный земельный участок, объект оценки, объект недвижимости), в размере 383 434 316, 75 руб., утвержденных постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2014 года N 751-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы".
В своем заявлении Общество просило с учетом изменения требований в порядке части 1 статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (л.д. 183) установить кадастровую стоимость спорного земельного участка равной рыночной в размере 144 504 000 руб. по состоянию на 01 января 2013 года, определенной независимым оценщиком *** в отчете N 1184 от 24 сентября 2014 года, с применением данной кадастровой стоимости, установленной решением суда, для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2014 года.
В обоснование заявленных требований ООО "ПТК "ФИНКО" указало на то, что является собственником данного земельного участка, за который Общество уплачивает земельный налог, рассчитываемый в зависимости от кадастровой стоимости, в связи с чем, по утверждению заявителя, установленная кадастровая стоимость земельного участка затрагивает права Общества; результаты государственной кадастровой оценки, которые просит пересмотреть заявитель, были утверждены постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2014 года N 751-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы"; кадастровая стоимость упомянутого земельного участка является завышенной; заявитель просит пересмотреть результаты определения государственной кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости по состоянию на ту же дату, на которую установлена его кадастровая стоимость; рыночная стоимость определена независимым оценщиком в вышеупомянутом отчете и составила 144 504 000 руб. по состоянию на 01 января 2013 года; верность данной стоимости подтверждена положительным экспертным заключением.
Рассмотрение настоящего дела осуществляется судом по правилам производства по делам, вытекающим из публичных правоотношений, исходя из того, что сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости являются сведениями федерального государственного информационного ресурса (Государственного кадастра недвижимости), носят общедоступный характер и являются основанием для определения налоговых и иных платежей, утверждаются заказчиком работ.
Представитель ООО "ПТК "ФИНКО" по доверенности У. в судебное заседание явился, по основаниям, изложенным в заявлении, поддержал требования о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка. Представитель заявителя пояснял, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного земельного участка; обращал внимание на то, что изменение кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления рыночной стоимости земельного участка позволяет установить баланс законных прав и интересов налогоплательщика, настаивал на установлении судом кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере 144 504 000 руб., равном его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года; полагал, что представленный отчет, в том числе при наличии на него положительного экспертного заключения, подготовленного экспертом саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, является надлежащим доказательством определения и установления рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года, а доводы заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы в этой части - голословными; просил суд также принять во внимание письменные возражения *** на возражения Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы.
Представитель привлеченных к участию в деле заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы по доверенностям К.В., а также представитель Департамента городского имущества города Москвы по доверенности П. в судебном заседании просили отказать ООО "ПТК "ФИНКО" в удовлетворении заявления по основаниям, изложенным в приобщенных к материалам дела письменных возражениях (л.д. 250 - 256); считали, что заявителем не представлено достоверных доказательств, которые бы подтверждали его требование об установлении в отношении спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Представители привлеченных к участию в деле заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве, Управление) и Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, а также существе предъявленных требований, в судебное заседание своих представителей не направили; суд в соответствии с правилами статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие. Управление Росреестра по Москве и ФГБУ "ФКП Росреестра" возражений на заявление ООО "ПТК "ФИНКО" не представили.
Выслушав объяснения представителя заявителя, представителей заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к выводу о том, что требование заявителя не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.
В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в частности, положениями главы III.1. "Государственная кадастровая оценка" Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ) установлены специальные правила проведения государственной кадастровой оценки.
Под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя: принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки; формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости (далее - исполнитель работ) и заключение с ним договора на проведение оценки; определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости; экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости; утверждение результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (статьи 24.11 - 24.22 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ).
Сама кадастровая стоимость представляет собой стоимость, установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ).
Порядок пересмотра результатов государственной кадастровой оценки установлен положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, которой определено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При рассмотрении дела судом установлено, что спорный земельный участок, общей площадью 24 265 кв. метров расположен по адресу: ***, поставлен на государственный кадастровый учет 29 сентября 2006 года с присвоением ему кадастрового номера ***, относится к категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения многофункционального административно-торгового и производственно-складского комплекса.
Постановлением Правительства Москвы 26 ноября 2013 года N 751-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель города Москвы по состоянию на 1 января 2013 года. По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в размере 383 434 316, 75 руб. и была внесена в Государственный кадастр недвижимости.
Проверка достоверности установленной в отношении данного объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении предметом рассмотрения по настоящему делу не являются; заявитель просит пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Далее, судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером ***, принадлежит ООО "ПТК "ФИНКО" на праве собственности.
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве, от 24 ноября 2014 года заявителю было отказано в удовлетворении заявления от 24 октября 2014 года о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления рыночной стоимости объекта недвижимости.
Разрешая требование заявителя о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, суд отмечает, что в соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.
Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
В силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.
По мысли федерального законодателя, как это следует из положений статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, что диктует необходимость указания в отчете сведений, имеющих существенно важное значение для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.
ООО "ПТК "ФИНКО" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, установлении кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости, на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, представлен отчет независимых оценщиков *** N 1184 от 24 сентября 2014 года об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка, согласно которому рыночная стоимость земельного участка значительно ниже его кадастровой стоимости, и составляет по состоянию на дату, на которую установлена его кадастровая стоимость (01 января 2013 года), - 144 504 000 руб.
Указанный отчет свидетельствует о том, что кадастровая стоимость существенно (более чем на 30 процентов) превышает рыночную стоимость земельного участка.
Согласно положительному заключению от 07 октября 2014 года N Э-0326/14, подготовленному Некоммерческим партнерством "Саморегулируемая организация Ассоциация Российских Магистров оценки", отчет N 1184 от 24 сентября 20914 года соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, ССО-РОО 2010; выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными; итоговая величина рыночной стоимости может быть подтверждена, признана достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.
Оценив в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного имущества проведена оценщиками *** с нарушением требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ, Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254, 255 и 256; приведенные в отчете выводы допускают их неоднозначное толкование, исходные данные и расчеты вводят в заблуждение; профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки не подтверждается собранной оценщиком информацией и приведенными расчетами, а потому данный отчет не является надлежащим доказательством определения итоговой величины рыночной стоимости спорного земельного участка.
Так, статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, в частности, данной нормой предусмотрено, что отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости; отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение; в отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете; отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.
Согласно части 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии с подпунктом в) пункта 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254 (далее ФСО N 3) вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке в числе прочего, должны содержаться сведения об оценщике, работающем на основании трудового договора: фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности, а также организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.
Анализируя применительно к приведенному требованию Федерального стандарта оценки содержащиеся в отчете N 1184 от 24 сентября 2014 года на странице 7 сведения об оценщике, суд находит их, вопреки доводам заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, достаточными по своему объему тем сведениям, которые обязательно должны содержаться в отчете об оценке касательно сведений об оценщике. В отчете указаны все сведения, поименованные в подпункте в) пункта 8 ФСО N 3, в том числе сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, а также организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица - ***, с которым оценщик заключил трудовой договор.
Далее, согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 255 (далее ФСО N 2) установлено, что целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется заданием на оценку.
В соответствии с пунктом 4 ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).
Целью оценки, указанной в Отчете N 1184 от 24 сентября 2014 года, является решение спорных вопросов по стоимости земельного участка; при этом в задании на оценку указано, что определяется рыночная стоимость; предполагаемое использование результатов оценки, указанное в задании, - обоснование величины кадастровой стоимости земельного участка.
Изложенное, как обоснованно указано в возражениях Правительства Москвы и Департамента городского имущества, не соответствует требованию пункта 4 ФСО N 3 и нарушает принцип однозначности, поскольку допускает неоднозначное толкование; заявитель просит пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, а не проверить достоверность либо "обоснование величины" кадастровой стоимости спорного земельного участка.
Доводы заявителя об обратном суд отклоняет и находит их основанными на ошибочном толковании вышеприведенных требований ФСО N 2 и ФСО N 3. Перед оценщиком может быть поставлена задача установления, в частности, рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость объекта оценки; предполагаемого использования результатов оценки - установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости; иные полномочия, в том числе по проверке результатов определения кадастровой стоимости, оценщику не переданы.
Далее, анализируя соответствие представленной в отчете об оценке N 1184 от 24 сентября 2014 года информации требованиям достаточности и достоверности, суд отмечает следующее.
На стр. 11 Отчета приводится информация о том, что по данным собственника на дату оценки (01.01.2013 года) оцениваемый земельный участок свободен от улучшений, все коммуникации - по границе участка. Вместе с тем, к отчету не представлены соответствующие документы, заверенные Заказчиком, подтверждающие данное утверждение оценщика (копии технической документации и актов ввода на коммуникации, технические условия на подключение коммуникаций и т.д.). При этом не произведен анализ достаточности и достоверности имеющейся и переданной в распоряжение оценщика информации.
Вместе с тем, в соответствии с пунктом 19 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведения оценки", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256 (далее ФСО N 1) информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.
При таких данных, суд находит обоснованными сомнения заинтересованных лиц в достоверности суждения оценщика при описании объекта оценки о его количественных и качественных характеристиках на дату оценки с учетом перечня документов, используемых для определения количественных и качественных характеристик оцениваемого объекта, который, по убеждению суда, не может быть признана достаточной для таких выводов при полном отсутствии в отчете информации, предоставленной заказчиком, которая была бы подписана уполномоченным лицом и заверена в установленном порядке (пункт 11 ФСО N 3).
Доводы заявителя об установленных в отчете ограничениях, согласно которым "описание земельного участка и имеющихся на нем улучшений выполнено со слов Заказчика" (стр. 4 Отчета), а также об отсутствии у ООО "ПТК "ФИНКО" необходимой информации об улучшениях (их отсутствии) на дату оценки, не свидетельствуют о соответствии отчета вышеприведенным требованиям Федеральных стандартов оценки; оценщик в соответствии с пунктом 18 ФСО N 1 осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки, в том числе информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.
Далее, суд полагает, что в нарушение подпункта в) пункта 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611 (далее ФСО N 7), требующего для определения стоимости недвижимости анализировать рынок недвижимости, в том числе производить анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.
В частности, в разделе 3 Отчета "Анализ рынка объекта оценки", (п. 3.2.4, стр. 33 Отчета) отсутствует актуальный анализ стоимости земельных участков под производственную и административную застройку. На стр. 32 Отчета представлены данные о средней стоимости земель по Волоколамскому и Новорижскому шоссе, в то время как объект оценки расположен по Киевскому шоссе. На стр. 33 Отчета представлены средние данные для индивидуального жилищного строительства, в то время как объектом оценки являются земли с иным видом разрешенного использования.
Суд соглашается с доводами Правительства Москвы и Департамента городского имущества, что из произведенного оценщиком такого анализа рынка невозможно получить достоверную информацию о факторах, влияющих на стоимость объекта оценки, а также о всех ценообразующих факторах, использующихся при определении его стоимости.
Доводы представителя заявителя со ссылкой на письменные возражения ***, подготовленные в ответ на замечания заинтересованных лиц к отчету об оценке N 1184 от 24 сентября 2014 года, о достаточности приведенного в отчете анализа рынка, его соотносимости для целей общей характеристики ситуации земельного рынка в Новой Москве, актуальности стоимости земельных участков по соседним направлениям (шоссе), подтверждающей, по мнению оценщика, диапазон изменения стоимости земельных участков в зависимости от удаления от МКАД, суд находит несостоятельными, поскольку в силу подпункта "ж" пункта 8 ФСО N 3 в отчете должен содержаться анализ рынка объекта оценки, а не набор сведений о рынке земли безотносительно к местоположению, виду разрешенного использования земельных участков и др.
То обстоятельство, что определенная оценщиком величина рыночной стоимости объекта оценки, соответствует, по мнению оценщика, стоимости коммерческой земли в Новой Москве, отраженной в анализе рынка, не освобождает оценщика от подготовки отчета об оценке с соблюдением всех требований Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ, Федеральных стандартов оценки.
Ссылки на то, что ФСО N 7 не действовал на дату составления Отчета, суд во внимание не принимает, учитывая, что данный Федеральный стандарт оценки не устанавливает каких-либо новых требований, он разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3 и определяет требования к проведению оценки недвижимости; он развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3.
Пунктом 20 ФСО N 1 предусмотрено, что оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Из материалов дела видно, что при оценке спорного земельного участка оценщик применил сравнительный подход и использовал в его рамках метод сравнения продаж; оценщик отказался о применения доходного и затратного подходов; обоснования отказа от их использования приведены на стр. 44 - 46 Отчета. Оценщик отказался от применения:
- - затратного подхода, объяснив это самим понятием "затратного подхода" как совокупности методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний и, как следствие, невозможностью в отношении земельного участка определить затраты, необходимые для замещения или воспроизводства земельного участка, представляющего собой часть земной поверхности, которая не может быть воспроизведена физически (за исключением уникальных случаев создания искусственных намывных территорий и островов);
- - доходного подхода (методов капитализации, метода остатка и метода предполагаемого использования, сославшись на то, что при применении методов доходного подхода оценщиком составляется прогноз в отношении будущих доходов от использования или продажи оцениваемых площадей и объектов, возведенных на участке, однако, в условиях нестабильной экономической ситуации в стране, сложно составить объективный прогноз доходов и вероятности их получения, необходимый для расчетов, а также при учете затрат собственника на полную восстановительную стоимость улучшений земельного участка невозможно учесть затраты собственника, связанные с коррупцией чиновников при получении разрешения на возведение и подключение инженерных сетей, дорог, строений, а также величину прибыли предпринимателя, зависящую от тех же факторов, по мнению оценщика.
Анализируя такие обоснования отказа от использования указанных подходов, суд с ними в части, касающейся доводов оценщика о невозможности применения доходного подхода к оценке спорного земельного участка, согласиться не может и считает доводы, которые приведены оценщиком надуманными.
При этом суд учитывает, что доходный подход представляет из себя совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки (пункт 13 ФСО N 1); в частности, методом предполагаемого использования, определяется сумма и временная структура расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования); определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка; определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка; определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок; расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.
Из отчета следует, что на момент оценки на земельном участке были возведены объекты капитального строительства, вся документация о таких улучшениях объекта оценки (инвестконтракты, договоры с подрядными организациями и др.) могли быть представлены оценщику и они позволяли, по мнению суда, рассчитать рыночную стоимость земельного участка в рамках доходного подхода тем или иным методом; а не отказываться от использования доходного подхода с одной лишь ссылкой на коррупционную составляющую.
Учитывая изложенное, суд находит, что приведенные оценщиком обоснования отказа от использования доходного подхода, не могут быть признаны обоснованными и в этой части отчет противоречит пункту 20 ФСО N 1; при этом суд полагает, что оценка рыночной стоимости различными подходами и методами позволяет получить наиболее взвешенный и подтвержденный результат.
Далее, в соответствии с пунктом 14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Пунктом 22 ФСО N 1 предусмотрено, что сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:
а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;
в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
Из отчета видно, что в ходе применения сравнительного подхода оценщик анализировал предложения по продаже земельных участков, предназначенных под административно-торговое и производственно-складское использование (объекты-аналоги приведены в таблице 6.1. стр. 53 - 54 Отчета); в отношении объектов-аналогов была произведена корректировка по ценообразующим факторам, в частности на площадь земельных участков, торг, расстояние от МКАД, наличие инженерных сетей и др.
Оценивая введенные оценщиком показатели указанных корректировок, суд относится к ним критически в силу следующего.
Так, во-первых, имеет значение, что корректировки на площадь земельных участков и расстояние от МКАД (приведенные на стр. 49, 51 отчета) рассчитаны на основании экспертного мнения аналитиков, не подтвержденных анализом рынка.
Из текста отчета на указанных страницах видно, что свое суждение о таких величинах корректировок оценщик обосновал "экспертным мнением" (сноски 10 и 11); анализируя содержание таких сносок, суд отмечает, что в них приведены следующие данные о 4 источниках экспертного мнения - ссылка на доменное имя сайта в сети "Интернет" без указания конкретной ссылки или страницы на таком сайте; в отношении двух других источников приведены лишь название агентства недвижимости, фамилия и имя некоего лица, в отношении четвертого источника экспертного мнения представлены контактные данные (мобильный телефон эксперта). По убеждению суда такие данные не позволяют пользователю отчета уяснить характер проводимых этими лицами и организациями исследованиях, их области, а также полученных результатах корректировки на площадь земельного участка, удаленность от МКАД, чтобы сделать вывод об обоснованности введенных оценщиком шкалах указанных поправок в Отчете; не понятно, являются ли указанные источники экспертами в спорной области.
Также обращает на себя внимание тот факт, что оценщик при расчете корректировки на площадь земельного участка делает вывод о линейной зависимости стоимости участка от его площади; вместе с тем, исследования экспертов оценки указывают на то, что соответствующая зависимость нелинейная, она является степенной или экспоненциальный.
Возражая против использования нелинейной корреляционно-регрессионной зависимости стоимости от площади земельного участка, ООО "ПТК "ФИНКО" и *** ссылались на то, что такая зависимость выведена для земельных участков Московской области, тогда как объект оценки расположен на территории Новой Москвы, а кроме того, исследования о такой зависимости даже приближенно не относятся к дате оценки.
Суд такие доводы заявителя и *** отклоняет по основанию их несоответствия пункту 22 ФСО N 1, устанавливающему, что при внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Суд считает, что введенная оценщиком корректировка на площадь не обоснована в соответствии с приведенными требованиями Федерального стандарта оценки, является неподтвержденной и непроверяемой, а отказ оценщика в такой ситуации от применения величины корректировок, подтверждаемых экспертными мнениями аналитиков по результатам анализа рынка в соответствующих исследованиях, выглядит более чем сомнительно.
Во вторых, при обосновании корректировки на торг (на странице 49 Отчета) в размере - 6% оценщик ссылается на данные риэлтерских агентств, указывающих диапазон 5 - 10%, а также данные СРД N 11, 2012 года под редакцией Я., указывающего диапазон 8 - 12%. Вместе с тем, математический анализ приведенного интервала поправки (среднее арифметическое) показывает то, что она не может составлять указанную оценщиком величину; иные обоснования шкалы корректировки на торг в размере именно - 6% в отчете отсутствуют, что также свидетельствует о несоответствии Отчета заявителя пункту 22 ФСО N 1. Пояснения оценщика на странице 49 - 50 Отчета о снижении поправки на уторговывание при современном уровне развития рынка земли и его специфики и ограниченности предложений таких объектов в Новой Москве, который, далеко не всегда предоставляет возможность потенциальному покупателю понизить предлагаемую цену в ходе переговоров с продавцом, суд не расценивает как обоснование иного размера ранее введенной оценщиком шкалы корректировки; пояснения оценщика объективными данными не подтверждены.
В третьих, оценщиком допущена арифметическая ошибка при расчете корректировки на наличие инженерных сетей.
Так, из отчета видно, что оценщиком введена корректировка на подведенную на земельном участке электроэнергию в размере 17,5% (стр. 52 Отчета).
В расчетах указанная корректировка применена напрямую - в отношении объекта аналога цена предложения уменьшена на 17,5%, что не может быть признано верным, поскольку сам по себе размер корректировки не означает, что на 17,5% должна быть уменьшена цена предложения объекта недвижимости.
Расчет необходимо производить следующим образом.
- 1 : 1,175 = 0,85106 (соотношение вклада ценообразующего фактора в стоимость объекта недвижимости);
- 1 - 0,85106 = 0,1489 (размер, на который с учетом веса ценообразующего фактора подлежит корректировке цена объекта).
Таким образом, корректировка стоимости объекта аналога на наличие инженерных сетей (электроэнергии) должна быть в размере - 14,89%, а не -17,5%, как это указано оценщиком в Отчете.
Далее, из отчета видно, что после введения и применения к объектам аналогов соответствующих корректировок даже скорректированные цены предложений аналогов отличаются друг от друга более чем на 60% (от 14 715 до 23 707 долларов США за сотку).
Согласно подпункту "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
Таким образом, суд находит, что в отчете избранные объекты - аналоги не сопоставимы по ряду существенных ценообразующих факторов с объектом оценки и между собой, а потому не могут быть использованы в качестве аналогов, так как относятся к различным выборкам.
Доводы заявителя и *** о том, что в итоговом результате рассматривают отклонения скорректированных значений стоимостей не друг от друга, а от среднеарифметического значения, при котором максимальное отклонение стоимостей составляет 25%, суд считает несостоятельным и не основанным на требованиях Федеральных стандартов оценки; оно противоречит общим началам оценки.
Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объекта недвижимости и определенной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. Все эти факторы, при отсутствии каких-либо иных результатов определения итоговой величины рыночной стоимости в рамках доходного подхода или иных методов в сравнительном подходе, позволяют усомниться в достоверности определенной в отчете рыночной стоимости земельного участка.
При таких данных, суд полагает, что представленный заявителем отчет не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
Представленные заявителем письменные пояснения *** не опровергли возражения заинтересованных лиц о допущенных оценщиком методологических нарушениях, повлиявших на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, и не устранили сомнения суда в обоснованности отчета об оценке и достоверности определенной этим отчетом рыночной стоимости спорного земельного участка в размере 144 504 000 руб. по состоянию на 01 января 2013 года.
С учетом всех вышеприведенных критических замечаний к отчету, которые не были опровергнуты заявителем, а также установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что отчет N 1184 от 24 сентября 2014 года об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, на основании которого ООО "ПТК "ФИНКО" просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в размере 144 504 000 руб. по состоянию на 01 января 2013 года, как не отвечающий требованиям законодательства об оценочной деятельности, противоречащий федеральным стандартам оценки, не может являться достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой взамен его кадастровой стоимости.
Наличие положительного экспертного заключения, полученного на указанный выше отчет об оценке, тоже не подтверждает объявленный в нем размер рыночной стоимости земельного участка.
Данное заключение является одним из видов письменных доказательств, которое не является для суда обязательным и подлежит оценке наряду с другими собранными по делу доказательствами по правилам, установленным статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и предусматривающим, что никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено несоответствие отчета об оценке требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.
Как уже указывалось выше, обязанность по доказыванию установления в отношении земельного участка его рыночной стоимости лежит на заявителе. При рассмотрении настоящего дела надлежащие доказательства в подтверждение данного обстоятельства суду представлены не были, ходатайство о проведении судебной экспертизы ООО "ПТК "ФИНКО" не заявляло.
При таких данных, суд считает, что заявленные Обществом требования подлежат отклонению.
Распределение судебных расходов между сторонами регламентировано главой 7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в частности статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.
Поскольку в удовлетворении требований Обществу отказано, то судебные расходы заявителя в размере 4 000 руб. по уплате государственной пошлины при подаче в суд заявления возмещению за счет заинтересованных лиц не подлежат.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 193, 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
В удовлетворении заявления Общества с ограниченной ответственностью "Производственно-техническая компания "ФИНКО" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, общей площадью 24 265 кв. м, расположенного по адресу: ***, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Судья
Московского городского суда
Р.Б.МИХАЙЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 07.04.2015 ПО ДЕЛУ N 3-118/2015
Требование: О пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.Разделы:
Земельный налог
Обстоятельства: Заявитель ссылается на то, что ему на праве собственности принадлежит указанный земельный участок, по итогам государственной кадастровой оценки установлена кадастровая стоимость земельного участка, с размером которой заявитель не согласен.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 7 апреля 2015 г. по делу N 3-118/2015
Московский городской суд в составе
председательствующего судьи Михайловой Р.Б.,
при секретаре К.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-118/2015 по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Производственно-техническая компания "ФИНКО" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, общей площадью 24 265 кв. м, расположенного по адресу: ***, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Производственно-техническая компания "ФИНКО" (далее - ООО "ПТК "ФИНКО", заявитель, Общество, собственник) 12 декабря 2014 года обратилось в Московский городской суд с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, общей площадью 24 265 кв. м с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: *** (далее - спорный земельный участок, объект оценки, объект недвижимости), в размере 383 434 316, 75 руб., утвержденных постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2014 года N 751-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы".
В своем заявлении Общество просило с учетом изменения требований в порядке части 1 статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (л.д. 183) установить кадастровую стоимость спорного земельного участка равной рыночной в размере 144 504 000 руб. по состоянию на 01 января 2013 года, определенной независимым оценщиком *** в отчете N 1184 от 24 сентября 2014 года, с применением данной кадастровой стоимости, установленной решением суда, для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2014 года.
В обоснование заявленных требований ООО "ПТК "ФИНКО" указало на то, что является собственником данного земельного участка, за который Общество уплачивает земельный налог, рассчитываемый в зависимости от кадастровой стоимости, в связи с чем, по утверждению заявителя, установленная кадастровая стоимость земельного участка затрагивает права Общества; результаты государственной кадастровой оценки, которые просит пересмотреть заявитель, были утверждены постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2014 года N 751-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы"; кадастровая стоимость упомянутого земельного участка является завышенной; заявитель просит пересмотреть результаты определения государственной кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости по состоянию на ту же дату, на которую установлена его кадастровая стоимость; рыночная стоимость определена независимым оценщиком в вышеупомянутом отчете и составила 144 504 000 руб. по состоянию на 01 января 2013 года; верность данной стоимости подтверждена положительным экспертным заключением.
Рассмотрение настоящего дела осуществляется судом по правилам производства по делам, вытекающим из публичных правоотношений, исходя из того, что сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости являются сведениями федерального государственного информационного ресурса (Государственного кадастра недвижимости), носят общедоступный характер и являются основанием для определения налоговых и иных платежей, утверждаются заказчиком работ.
Представитель ООО "ПТК "ФИНКО" по доверенности У. в судебное заседание явился, по основаниям, изложенным в заявлении, поддержал требования о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка. Представитель заявителя пояснял, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного земельного участка; обращал внимание на то, что изменение кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления рыночной стоимости земельного участка позволяет установить баланс законных прав и интересов налогоплательщика, настаивал на установлении судом кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере 144 504 000 руб., равном его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года; полагал, что представленный отчет, в том числе при наличии на него положительного экспертного заключения, подготовленного экспертом саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, является надлежащим доказательством определения и установления рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года, а доводы заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы в этой части - голословными; просил суд также принять во внимание письменные возражения *** на возражения Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы.
Представитель привлеченных к участию в деле заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы по доверенностям К.В., а также представитель Департамента городского имущества города Москвы по доверенности П. в судебном заседании просили отказать ООО "ПТК "ФИНКО" в удовлетворении заявления по основаниям, изложенным в приобщенных к материалам дела письменных возражениях (л.д. 250 - 256); считали, что заявителем не представлено достоверных доказательств, которые бы подтверждали его требование об установлении в отношении спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Представители привлеченных к участию в деле заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве, Управление) и Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, а также существе предъявленных требований, в судебное заседание своих представителей не направили; суд в соответствии с правилами статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие. Управление Росреестра по Москве и ФГБУ "ФКП Росреестра" возражений на заявление ООО "ПТК "ФИНКО" не представили.
Выслушав объяснения представителя заявителя, представителей заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к выводу о том, что требование заявителя не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.
В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в частности, положениями главы III.1. "Государственная кадастровая оценка" Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ) установлены специальные правила проведения государственной кадастровой оценки.
Под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя: принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки; формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости (далее - исполнитель работ) и заключение с ним договора на проведение оценки; определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости; экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости; утверждение результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (статьи 24.11 - 24.22 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ).
Сама кадастровая стоимость представляет собой стоимость, установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ).
Порядок пересмотра результатов государственной кадастровой оценки установлен положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, которой определено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При рассмотрении дела судом установлено, что спорный земельный участок, общей площадью 24 265 кв. метров расположен по адресу: ***, поставлен на государственный кадастровый учет 29 сентября 2006 года с присвоением ему кадастрового номера ***, относится к категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения многофункционального административно-торгового и производственно-складского комплекса.
Постановлением Правительства Москвы 26 ноября 2013 года N 751-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель города Москвы по состоянию на 1 января 2013 года. По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в размере 383 434 316, 75 руб. и была внесена в Государственный кадастр недвижимости.
Проверка достоверности установленной в отношении данного объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении предметом рассмотрения по настоящему делу не являются; заявитель просит пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Далее, судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером ***, принадлежит ООО "ПТК "ФИНКО" на праве собственности.
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве, от 24 ноября 2014 года заявителю было отказано в удовлетворении заявления от 24 октября 2014 года о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления рыночной стоимости объекта недвижимости.
Разрешая требование заявителя о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, суд отмечает, что в соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.
Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
В силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.
По мысли федерального законодателя, как это следует из положений статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, что диктует необходимость указания в отчете сведений, имеющих существенно важное значение для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.
ООО "ПТК "ФИНКО" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, установлении кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости, на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, представлен отчет независимых оценщиков *** N 1184 от 24 сентября 2014 года об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка, согласно которому рыночная стоимость земельного участка значительно ниже его кадастровой стоимости, и составляет по состоянию на дату, на которую установлена его кадастровая стоимость (01 января 2013 года), - 144 504 000 руб.
Указанный отчет свидетельствует о том, что кадастровая стоимость существенно (более чем на 30 процентов) превышает рыночную стоимость земельного участка.
Согласно положительному заключению от 07 октября 2014 года N Э-0326/14, подготовленному Некоммерческим партнерством "Саморегулируемая организация Ассоциация Российских Магистров оценки", отчет N 1184 от 24 сентября 20914 года соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, ССО-РОО 2010; выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными; итоговая величина рыночной стоимости может быть подтверждена, признана достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.
Оценив в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного имущества проведена оценщиками *** с нарушением требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ, Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254, 255 и 256; приведенные в отчете выводы допускают их неоднозначное толкование, исходные данные и расчеты вводят в заблуждение; профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки не подтверждается собранной оценщиком информацией и приведенными расчетами, а потому данный отчет не является надлежащим доказательством определения итоговой величины рыночной стоимости спорного земельного участка.
Так, статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, в частности, данной нормой предусмотрено, что отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости; отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение; в отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете; отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.
Согласно части 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии с подпунктом в) пункта 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254 (далее ФСО N 3) вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке в числе прочего, должны содержаться сведения об оценщике, работающем на основании трудового договора: фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности, а также организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.
Анализируя применительно к приведенному требованию Федерального стандарта оценки содержащиеся в отчете N 1184 от 24 сентября 2014 года на странице 7 сведения об оценщике, суд находит их, вопреки доводам заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, достаточными по своему объему тем сведениям, которые обязательно должны содержаться в отчете об оценке касательно сведений об оценщике. В отчете указаны все сведения, поименованные в подпункте в) пункта 8 ФСО N 3, в том числе сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, а также организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица - ***, с которым оценщик заключил трудовой договор.
Далее, согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 255 (далее ФСО N 2) установлено, что целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется заданием на оценку.
В соответствии с пунктом 4 ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).
Целью оценки, указанной в Отчете N 1184 от 24 сентября 2014 года, является решение спорных вопросов по стоимости земельного участка; при этом в задании на оценку указано, что определяется рыночная стоимость; предполагаемое использование результатов оценки, указанное в задании, - обоснование величины кадастровой стоимости земельного участка.
Изложенное, как обоснованно указано в возражениях Правительства Москвы и Департамента городского имущества, не соответствует требованию пункта 4 ФСО N 3 и нарушает принцип однозначности, поскольку допускает неоднозначное толкование; заявитель просит пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, а не проверить достоверность либо "обоснование величины" кадастровой стоимости спорного земельного участка.
Доводы заявителя об обратном суд отклоняет и находит их основанными на ошибочном толковании вышеприведенных требований ФСО N 2 и ФСО N 3. Перед оценщиком может быть поставлена задача установления, в частности, рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость объекта оценки; предполагаемого использования результатов оценки - установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости; иные полномочия, в том числе по проверке результатов определения кадастровой стоимости, оценщику не переданы.
Далее, анализируя соответствие представленной в отчете об оценке N 1184 от 24 сентября 2014 года информации требованиям достаточности и достоверности, суд отмечает следующее.
На стр. 11 Отчета приводится информация о том, что по данным собственника на дату оценки (01.01.2013 года) оцениваемый земельный участок свободен от улучшений, все коммуникации - по границе участка. Вместе с тем, к отчету не представлены соответствующие документы, заверенные Заказчиком, подтверждающие данное утверждение оценщика (копии технической документации и актов ввода на коммуникации, технические условия на подключение коммуникаций и т.д.). При этом не произведен анализ достаточности и достоверности имеющейся и переданной в распоряжение оценщика информации.
Вместе с тем, в соответствии с пунктом 19 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведения оценки", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256 (далее ФСО N 1) информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.
При таких данных, суд находит обоснованными сомнения заинтересованных лиц в достоверности суждения оценщика при описании объекта оценки о его количественных и качественных характеристиках на дату оценки с учетом перечня документов, используемых для определения количественных и качественных характеристик оцениваемого объекта, который, по убеждению суда, не может быть признана достаточной для таких выводов при полном отсутствии в отчете информации, предоставленной заказчиком, которая была бы подписана уполномоченным лицом и заверена в установленном порядке (пункт 11 ФСО N 3).
Доводы заявителя об установленных в отчете ограничениях, согласно которым "описание земельного участка и имеющихся на нем улучшений выполнено со слов Заказчика" (стр. 4 Отчета), а также об отсутствии у ООО "ПТК "ФИНКО" необходимой информации об улучшениях (их отсутствии) на дату оценки, не свидетельствуют о соответствии отчета вышеприведенным требованиям Федеральных стандартов оценки; оценщик в соответствии с пунктом 18 ФСО N 1 осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки, в том числе информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.
Далее, суд полагает, что в нарушение подпункта в) пункта 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611 (далее ФСО N 7), требующего для определения стоимости недвижимости анализировать рынок недвижимости, в том числе производить анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.
В частности, в разделе 3 Отчета "Анализ рынка объекта оценки", (п. 3.2.4, стр. 33 Отчета) отсутствует актуальный анализ стоимости земельных участков под производственную и административную застройку. На стр. 32 Отчета представлены данные о средней стоимости земель по Волоколамскому и Новорижскому шоссе, в то время как объект оценки расположен по Киевскому шоссе. На стр. 33 Отчета представлены средние данные для индивидуального жилищного строительства, в то время как объектом оценки являются земли с иным видом разрешенного использования.
Суд соглашается с доводами Правительства Москвы и Департамента городского имущества, что из произведенного оценщиком такого анализа рынка невозможно получить достоверную информацию о факторах, влияющих на стоимость объекта оценки, а также о всех ценообразующих факторах, использующихся при определении его стоимости.
Доводы представителя заявителя со ссылкой на письменные возражения ***, подготовленные в ответ на замечания заинтересованных лиц к отчету об оценке N 1184 от 24 сентября 2014 года, о достаточности приведенного в отчете анализа рынка, его соотносимости для целей общей характеристики ситуации земельного рынка в Новой Москве, актуальности стоимости земельных участков по соседним направлениям (шоссе), подтверждающей, по мнению оценщика, диапазон изменения стоимости земельных участков в зависимости от удаления от МКАД, суд находит несостоятельными, поскольку в силу подпункта "ж" пункта 8 ФСО N 3 в отчете должен содержаться анализ рынка объекта оценки, а не набор сведений о рынке земли безотносительно к местоположению, виду разрешенного использования земельных участков и др.
То обстоятельство, что определенная оценщиком величина рыночной стоимости объекта оценки, соответствует, по мнению оценщика, стоимости коммерческой земли в Новой Москве, отраженной в анализе рынка, не освобождает оценщика от подготовки отчета об оценке с соблюдением всех требований Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ, Федеральных стандартов оценки.
Ссылки на то, что ФСО N 7 не действовал на дату составления Отчета, суд во внимание не принимает, учитывая, что данный Федеральный стандарт оценки не устанавливает каких-либо новых требований, он разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3 и определяет требования к проведению оценки недвижимости; он развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3.
Пунктом 20 ФСО N 1 предусмотрено, что оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Из материалов дела видно, что при оценке спорного земельного участка оценщик применил сравнительный подход и использовал в его рамках метод сравнения продаж; оценщик отказался о применения доходного и затратного подходов; обоснования отказа от их использования приведены на стр. 44 - 46 Отчета. Оценщик отказался от применения:
- - затратного подхода, объяснив это самим понятием "затратного подхода" как совокупности методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний и, как следствие, невозможностью в отношении земельного участка определить затраты, необходимые для замещения или воспроизводства земельного участка, представляющего собой часть земной поверхности, которая не может быть воспроизведена физически (за исключением уникальных случаев создания искусственных намывных территорий и островов);
- - доходного подхода (методов капитализации, метода остатка и метода предполагаемого использования, сославшись на то, что при применении методов доходного подхода оценщиком составляется прогноз в отношении будущих доходов от использования или продажи оцениваемых площадей и объектов, возведенных на участке, однако, в условиях нестабильной экономической ситуации в стране, сложно составить объективный прогноз доходов и вероятности их получения, необходимый для расчетов, а также при учете затрат собственника на полную восстановительную стоимость улучшений земельного участка невозможно учесть затраты собственника, связанные с коррупцией чиновников при получении разрешения на возведение и подключение инженерных сетей, дорог, строений, а также величину прибыли предпринимателя, зависящую от тех же факторов, по мнению оценщика.
Анализируя такие обоснования отказа от использования указанных подходов, суд с ними в части, касающейся доводов оценщика о невозможности применения доходного подхода к оценке спорного земельного участка, согласиться не может и считает доводы, которые приведены оценщиком надуманными.
При этом суд учитывает, что доходный подход представляет из себя совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки (пункт 13 ФСО N 1); в частности, методом предполагаемого использования, определяется сумма и временная структура расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования); определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка; определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка; определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок; расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.
Из отчета следует, что на момент оценки на земельном участке были возведены объекты капитального строительства, вся документация о таких улучшениях объекта оценки (инвестконтракты, договоры с подрядными организациями и др.) могли быть представлены оценщику и они позволяли, по мнению суда, рассчитать рыночную стоимость земельного участка в рамках доходного подхода тем или иным методом; а не отказываться от использования доходного подхода с одной лишь ссылкой на коррупционную составляющую.
Учитывая изложенное, суд находит, что приведенные оценщиком обоснования отказа от использования доходного подхода, не могут быть признаны обоснованными и в этой части отчет противоречит пункту 20 ФСО N 1; при этом суд полагает, что оценка рыночной стоимости различными подходами и методами позволяет получить наиболее взвешенный и подтвержденный результат.
Далее, в соответствии с пунктом 14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Пунктом 22 ФСО N 1 предусмотрено, что сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:
а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;
в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
Из отчета видно, что в ходе применения сравнительного подхода оценщик анализировал предложения по продаже земельных участков, предназначенных под административно-торговое и производственно-складское использование (объекты-аналоги приведены в таблице 6.1. стр. 53 - 54 Отчета); в отношении объектов-аналогов была произведена корректировка по ценообразующим факторам, в частности на площадь земельных участков, торг, расстояние от МКАД, наличие инженерных сетей и др.
Оценивая введенные оценщиком показатели указанных корректировок, суд относится к ним критически в силу следующего.
Так, во-первых, имеет значение, что корректировки на площадь земельных участков и расстояние от МКАД (приведенные на стр. 49, 51 отчета) рассчитаны на основании экспертного мнения аналитиков, не подтвержденных анализом рынка.
Из текста отчета на указанных страницах видно, что свое суждение о таких величинах корректировок оценщик обосновал "экспертным мнением" (сноски 10 и 11); анализируя содержание таких сносок, суд отмечает, что в них приведены следующие данные о 4 источниках экспертного мнения - ссылка на доменное имя сайта в сети "Интернет" без указания конкретной ссылки или страницы на таком сайте; в отношении двух других источников приведены лишь название агентства недвижимости, фамилия и имя некоего лица, в отношении четвертого источника экспертного мнения представлены контактные данные (мобильный телефон эксперта). По убеждению суда такие данные не позволяют пользователю отчета уяснить характер проводимых этими лицами и организациями исследованиях, их области, а также полученных результатах корректировки на площадь земельного участка, удаленность от МКАД, чтобы сделать вывод об обоснованности введенных оценщиком шкалах указанных поправок в Отчете; не понятно, являются ли указанные источники экспертами в спорной области.
Также обращает на себя внимание тот факт, что оценщик при расчете корректировки на площадь земельного участка делает вывод о линейной зависимости стоимости участка от его площади; вместе с тем, исследования экспертов оценки указывают на то, что соответствующая зависимость нелинейная, она является степенной или экспоненциальный.
Возражая против использования нелинейной корреляционно-регрессионной зависимости стоимости от площади земельного участка, ООО "ПТК "ФИНКО" и *** ссылались на то, что такая зависимость выведена для земельных участков Московской области, тогда как объект оценки расположен на территории Новой Москвы, а кроме того, исследования о такой зависимости даже приближенно не относятся к дате оценки.
Суд такие доводы заявителя и *** отклоняет по основанию их несоответствия пункту 22 ФСО N 1, устанавливающему, что при внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Суд считает, что введенная оценщиком корректировка на площадь не обоснована в соответствии с приведенными требованиями Федерального стандарта оценки, является неподтвержденной и непроверяемой, а отказ оценщика в такой ситуации от применения величины корректировок, подтверждаемых экспертными мнениями аналитиков по результатам анализа рынка в соответствующих исследованиях, выглядит более чем сомнительно.
Во вторых, при обосновании корректировки на торг (на странице 49 Отчета) в размере - 6% оценщик ссылается на данные риэлтерских агентств, указывающих диапазон 5 - 10%, а также данные СРД N 11, 2012 года под редакцией Я., указывающего диапазон 8 - 12%. Вместе с тем, математический анализ приведенного интервала поправки (среднее арифметическое) показывает то, что она не может составлять указанную оценщиком величину; иные обоснования шкалы корректировки на торг в размере именно - 6% в отчете отсутствуют, что также свидетельствует о несоответствии Отчета заявителя пункту 22 ФСО N 1. Пояснения оценщика на странице 49 - 50 Отчета о снижении поправки на уторговывание при современном уровне развития рынка земли и его специфики и ограниченности предложений таких объектов в Новой Москве, который, далеко не всегда предоставляет возможность потенциальному покупателю понизить предлагаемую цену в ходе переговоров с продавцом, суд не расценивает как обоснование иного размера ранее введенной оценщиком шкалы корректировки; пояснения оценщика объективными данными не подтверждены.
В третьих, оценщиком допущена арифметическая ошибка при расчете корректировки на наличие инженерных сетей.
Так, из отчета видно, что оценщиком введена корректировка на подведенную на земельном участке электроэнергию в размере 17,5% (стр. 52 Отчета).
В расчетах указанная корректировка применена напрямую - в отношении объекта аналога цена предложения уменьшена на 17,5%, что не может быть признано верным, поскольку сам по себе размер корректировки не означает, что на 17,5% должна быть уменьшена цена предложения объекта недвижимости.
Расчет необходимо производить следующим образом.
- 1 : 1,175 = 0,85106 (соотношение вклада ценообразующего фактора в стоимость объекта недвижимости);
- 1 - 0,85106 = 0,1489 (размер, на который с учетом веса ценообразующего фактора подлежит корректировке цена объекта).
Таким образом, корректировка стоимости объекта аналога на наличие инженерных сетей (электроэнергии) должна быть в размере - 14,89%, а не -17,5%, как это указано оценщиком в Отчете.
Далее, из отчета видно, что после введения и применения к объектам аналогов соответствующих корректировок даже скорректированные цены предложений аналогов отличаются друг от друга более чем на 60% (от 14 715 до 23 707 долларов США за сотку).
Согласно подпункту "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
Таким образом, суд находит, что в отчете избранные объекты - аналоги не сопоставимы по ряду существенных ценообразующих факторов с объектом оценки и между собой, а потому не могут быть использованы в качестве аналогов, так как относятся к различным выборкам.
Доводы заявителя и *** о том, что в итоговом результате рассматривают отклонения скорректированных значений стоимостей не друг от друга, а от среднеарифметического значения, при котором максимальное отклонение стоимостей составляет 25%, суд считает несостоятельным и не основанным на требованиях Федеральных стандартов оценки; оно противоречит общим началам оценки.
Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объекта недвижимости и определенной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. Все эти факторы, при отсутствии каких-либо иных результатов определения итоговой величины рыночной стоимости в рамках доходного подхода или иных методов в сравнительном подходе, позволяют усомниться в достоверности определенной в отчете рыночной стоимости земельного участка.
При таких данных, суд полагает, что представленный заявителем отчет не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
Представленные заявителем письменные пояснения *** не опровергли возражения заинтересованных лиц о допущенных оценщиком методологических нарушениях, повлиявших на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, и не устранили сомнения суда в обоснованности отчета об оценке и достоверности определенной этим отчетом рыночной стоимости спорного земельного участка в размере 144 504 000 руб. по состоянию на 01 января 2013 года.
С учетом всех вышеприведенных критических замечаний к отчету, которые не были опровергнуты заявителем, а также установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что отчет N 1184 от 24 сентября 2014 года об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, на основании которого ООО "ПТК "ФИНКО" просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в размере 144 504 000 руб. по состоянию на 01 января 2013 года, как не отвечающий требованиям законодательства об оценочной деятельности, противоречащий федеральным стандартам оценки, не может являться достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой взамен его кадастровой стоимости.
Наличие положительного экспертного заключения, полученного на указанный выше отчет об оценке, тоже не подтверждает объявленный в нем размер рыночной стоимости земельного участка.
Данное заключение является одним из видов письменных доказательств, которое не является для суда обязательным и подлежит оценке наряду с другими собранными по делу доказательствами по правилам, установленным статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и предусматривающим, что никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено несоответствие отчета об оценке требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.
Как уже указывалось выше, обязанность по доказыванию установления в отношении земельного участка его рыночной стоимости лежит на заявителе. При рассмотрении настоящего дела надлежащие доказательства в подтверждение данного обстоятельства суду представлены не были, ходатайство о проведении судебной экспертизы ООО "ПТК "ФИНКО" не заявляло.
При таких данных, суд считает, что заявленные Обществом требования подлежат отклонению.
Распределение судебных расходов между сторонами регламентировано главой 7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в частности статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.
Поскольку в удовлетворении требований Обществу отказано, то судебные расходы заявителя в размере 4 000 руб. по уплате государственной пошлины при подаче в суд заявления возмещению за счет заинтересованных лиц не подлежат.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 193, 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
В удовлетворении заявления Общества с ограниченной ответственностью "Производственно-техническая компания "ФИНКО" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, общей площадью 24 265 кв. м, расположенного по адресу: ***, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Судья
Московского городского суда
Р.Б.МИХАЙЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOCS.SUBSCHET.RU | Налоги и учет. Документы" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)